4A_334/2009•Civil appeals in lease accessory charges declared inadmissible
4A_334/2009Tribunale federale / I divisione civile18 feb 2010Dismissed
Estratto da Omnilex
A tenant appealed two cantonal judgments concerning lease accessory charges. The Federal Supreme Court joined the proceedings but held that the value in dispute was below the statutory threshold and that the case did not raise a question of fundamental importance. It further found that the submissions contained no constitutional argumentation, so conversion to a subsidiary constitutional complaint was impossible. Both appeals were therefore declared inadmissible. Court costs and party compensation were imposed on the appellant.
Art. 74 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 lett. a LTF; art. 113, 116 e 117 LTF; ammissibilità del ricorso in materia civile nelle controversie di locazione: il mancato raggiungimento del valore litigioso esclude il rimedio salvo questione di diritto d'importanza fondamentale, che presuppone un problema astratto non risolvibile mediante applicazione di giurisprudenza costante. La lite non è di principio d'importanza fondamentale quando la soluzione discende da principi giurisprudenziali noti già applicati dall'autorità precedente (consid. 2.1). In assenza di censure costituzionali debitamente motivate, la conversione nel ricorso sussidiario in materia costituzionale è esclusa (consid. 2.2).
{T 0/2}
4A_334/2009 e 4A_336/2009
Sentenza del 18 febbraio 2010
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch.
cancelliera Gianinazzi.
Parti
A.________,
patrocinato dall'avv. Giorgio Brenni,
ricorrente,
contro
B.________,
patrocinato dall'avv. Yves Flückiger,
opponente.
Oggetto
contratto di locazione, spese accessorie,
ricorsi in materia civile contro le sentenze emanate
il 3 e il 4 giugno 2009 dalla Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:
A.
Il 24 agosto 2001 B.________, in qualità di locatrice, e A.________, in qualità di conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile a Lugano. L'accordo prevedeva una pigione mensile di fr. 1'550.--, oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 150.--, con conguaglio al termine dell'esercizio.
B.
L'attuale controversia verte sui conguagli delle spese accessorie.
B.a Il 1° aprile 2005 la locatrice ha notificato i conteggi per le spese accessorie concernenti il periodo dal 1° luglio 2001 al 30 giugno 2002, con un saldo a suo favore di fr. 1'514.65, e il periodo dal 1° luglio 2002 al 30 giugno 2003, con un saldo a suo favore di fr. 1'533.50.
Il 14 dicembre 2005 ha notificato il conteggio per le spese accessorie concernente il periodo dal 1° luglio 2003 al 30 giugno 2004, con un saldo a suo favore di fr. 1'702.30, e il 22 dicembre seguente quello per le spese accessorie concernenti il periodo dal 1° luglio 2004 al 30 giugno 2005, con un saldo a suo favore di fr. 1'658.60.
Infine, il 4 dicembre 2006 ha trasmesso il conteggio per le spese accessorie concernente il periodo dal 1° luglio 2005 al 30 giugno 2006, con un saldo a suo favore di fr. 1'846.75.
B.b Il conduttore ha contestato tutti i conguagli.
C.
Dopo essersi rivolta, senza successo, al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano.
Con una prima istanza del 22 marzo 2006 essa ha domandato la condanna del locatore al pagamento di complessivi fr. 3'360.90, relativi ai conguagli 2003/2004 e 2004/2005.
Con un'ulteriore istanza del 29 gennaio 2007 ha poi preteso il pagamento di complessivi 4'894.90, oltre interessi, relativi ai conguagli 2001/2002, 2002/2003, 2005/2006.
Esperita l'istruttoria, il 28 maggio 2008 - con due sentenze separate dal tenore pressoché identico - la Pretora ha accolto la prima istanza limitatamente a fr. 720.-- e la seconda limitatamente a fr. 1'020.--, oltre interessi al 5% dal 18 dicembre 2006. Preso atto della rilevante differenza tra quanto richiesto a titolo di acconto e le spese effettive maturate a fine esercizio, la giudice di primo grado ha in effetti imputato alla locatrice un comportamento doloso, per non aver informato il conduttore sui costi effettivi della locazione al momento della stipulazione del contratto, e ha ammesso unicamente un superamento del 20% degli acconti versati.
D.
B.________ ha impugnato ambedue le decisioni dinanzi alla Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Con due sentenze separate - ma identiche nel contenuto - del 3 rispettivamente 4 giugno 2009 l'alta Corte ticinese ha accolto i due ricorsi e annullato le due pronunzie di primo grado, modificandole nel senso dell'accoglimento integrale delle pretese fatte valere dalla locatrice. In sintesi, i giudici della Camera di cassazione civile hanno stabilito che nei ricorsi è stato evidenziato il titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC/TI, ovvero l'arbitraria valutazione delle prove documentali e la conseguente errata applicazione del diritto sostanziale da parte dalla giudice di primo grado. Premesso che nell'ambito della locazione non vi è un obbligo generale d'informazione in merito all'ammontare delle spese accessorie, che in concreto il conduttore non aveva chiesto informazioni specifiche sull'entità delle spese accessorie né lasciato intendere che tali informazioni erano per lui essenziali, i giudici d'appello hanno escluso di poter imputare alla locatrice un comportamento doloso, non avendo il conduttore provato che al momento della conclusione del contratto la locatrice fosse cosciente della rilevante differenza fra gli acconti e le spese effettive né - soprattutto - ch'essa avesse l'intenzione di agire a suo scapito.
E.
Prevalendosi della violazione degli art. 18 e 257a CO, il 2 luglio 2009 A.________ è insorto dinanzi al Tribunale federale con due ricorsi in materia civile, motivati in maniera identica, volti a ottenere l'annullamento delle due sentenze emanate dalla II Camera civile (sic) del Tribunale d'appello e la riconferma delle due pronunzie pretorili.
Nelle due risposte del 18 settembre 2009 B.________ propone di respingere i gravami, qualora dovessero venir ritenuti ammissibili.
L'autorità cantonale non si è invece determinata.
Diritto:
1.
Dato che i due gravami sono identici e riguardano due cause che, seppur decise con due sentenze separate, coinvolgono le medesime parti e traggono origine dalla stessa fattispecie, essi possono - per ragioni di economia procedurale - venir trattati insieme e decisi con un unico giudizio.
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio (art. 29 cpv. 1 LTF; DTF 135 III 1 consid. 1.1 pag. 3).
2.1 Consapevole del mancato raggiungimento del valore litigioso minimo di fr. 15'000.-- prescritto dall'art. 74 cpv. 1 lett. a LTF per le controversie in materia di diritto della locazione, il ricorrente ritiene di poter ciononostante introdurre - in ambedue le cause - un ricorso in materia civile in forza dell'art. 74 cpv. 2 lett. a LTF, per il motivo che la controversia concerne una "questione di diritto d'importanza fondamentale".
A torto. Contrariamente a quanto da lui affermato, la lite può infatti essere risolta mediante l'applicazione di principi giurisprudenziali già noti - e debitamente considerati nell'atto impugnato - sia con riferimento alla questione delle spese accessorie (DTF 132 III 24; cfr. anche sentenza 4A_268/2009 del 4 febbraio 2010) che del dolo (DTF 132 II 161 consid. 4.1 con rinvii), ciò che esclude la possibilità di ammettere l'esistenza di una "questione di diritto d'importanza fondamentale" (DTF 135 III 1 consid. 1.3 pag. 4; 135 III 397 consid. 1.2 pag. 399).
2.2 In entrambe le cause può dunque entrare in linea di conto unicamente il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 LTF), con il quale può essere censurata solo la violazione di diritti costituzionali (art. 116 LTF), secondo le modalità stabilite nell'art. 106 cpv. 2 LTF (art. 117 LTF).
Sennonché, come pertinentemente rilevato dall'opponente, gli allegati introdotti al Tribunale federale non contengono nessuna argomentazione di rango costituzionale, indi per cui una conversione in tale rimedio è d'acchito esclusa (DTF 134 III 379 consid. 1.2).
2.3 In queste circostanze i due ricorsi devono essere dichiarati inammissibili.
3.
Le spese giudiziarie e le ripetibili della sede federale seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 nonché 68 cpv. 1 e 2 LTF).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Le cause 4A_334/2009 e 4A_336/2009 sono congiunte.
2.
I ricorsi sono inammissibili.
3.
Le spese giudiziarie di fr. 1'100.-- sono poste a carico del ricorrente, il quale rifonderà all'opponente fr. 1'600.-- per ripetibili della sede federale.
4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 18 febbraio 2010
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:
Klett Gianinazzi
Estratto da Omnilex
Whether the two federal civil appeals should be joined
Yes. Because the appeals were identical and concerned the same parties and factual matrix, they were joined for procedural economy.
The cases were materially the same and could be decided together in one judgment.
Whether a civil law appeal was admissible despite not meeting the minimum value in a tenancy dispute
No. The dispute did not raise a question of fundamental importance.
The matter could be resolved by applying established case law on accessory charges and fraud; therefore Article 74(2)(a) LTF was not met.
Whether the appeal could be converted into a constitutional complaint
No. The briefs contained no constitutional reasoning and could not be converted.
Only constitutional rights may be complained of in the subsidiary constitutional complaint, and the appellant did not invoke any such grounds.
Costs and party compensation before the Federal Supreme Court
Costs were charged to the appellant, who must also pay respondent's legal costs.
Costs follow the outcome under the Federal Supreme Court Act.
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