Brokerage commission owed for later sale to third partyGenerato dall'IA

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4A_155/2008 /len

Urteil vom 24. April 2008
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Ulrich Grauer,

gegen

Erbengemeinschaft B.________,
bestehend aus:

1. C.________,
   
2. D.________,
   
3. E.________,
   
4. F.________,
   Beschwerdegegner,
   alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Martin Keiser.

Gegenstand
Mäklervertrag; Provision,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Thurgau vom 29. Januar 2008.

Sachverhalt:

A.
Die Liegenschaftenmäklerin B.________ (Klägerin) versuchte seit 1994, einen Kaufvertrag über eine im Eigentum von A.________ (Beklagte und Beschwerdeführerin) stehende Liegenschaft zu vermitteln. Obwohl die Beschwerdeführerin den von B.________ im Oktober 1994 entworfenen schriftlichen Vermittlungsvertrag nicht unterzeichnet hatte, entwickelte B.________ auf die Vermittlung gerichtete Tätigkeiten. Im Frühsommer 2001 führte sie G.________ durch die Liegenschaft, der von seiner Tochter H.K.________, einer Architektin, begleitet wurde. Das von ihm unterbreitete Angebot lag allerdings unter dem von der Beschwerdeführerin genannten Mindestpreis, weshalb kein Kaufvertrag zustande kam. Im August 2001 wurde die Liegenschaft an L.________ verkauft. Dieser übte nach einigen Monaten ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht aus. Als H.K.________ davon erfuhr, wandte sie sich an B.________, um nunmehr nicht mehr das Interesse ihrer Eltern, sondern ihr eigenes am Kauf der Liegenschaft kundzutun. Im August 2002 verkaufte die Beschwerdeführerin - ohne die Beteiligung von B.________ - die Liegenschaft an das Ehepaar H.K.________ und I.K.________.

B.
Mit Weisung des Friedensrichteramts Steckborn vom 16. Februar 2005 erhob B.________ beim Bezirksgericht Steckborn Klage gegen die Beschwerdeführerin auf Zahlung von Fr. 77'706.-- zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. September 2003. Sie verlangte damit die Zahlung einer Provision von 3 % für den Verkauf der Liegenschaft an H.K.________ und I.K.________.
Mit Urteil vom 22. Juni 2006 wies das Bezirksgericht Steckborn die Klage ab. Es kam zum Schluss, zwischen B.________ und der Beschwerdeführerin habe nur bis zum Verkauf der Liegenschaft an L.________ ein Mäklervertrag bestanden und der Verkauf an das Ehepaar K.________ könne, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt noch ein Mäklerverhältnis bestanden hätte, nicht auf eine massgebliche und damit provisionsauslösende Tätigkeit von B.________ zurückgeführt werden.

C.
Gegen dieses Urteil erhoben C.________, D.________, E.________ und F.________ (Beschwerdegegner), die Erben der am 20. August 2007 verstorbenen B.________, Berufung und beantragten dem Obergericht des Kantons Thurgau die Gutheissung der Klage. Mit Urteil vom 29. Januar 2008 schützte das Obergericht die Klage und verpflichtete die Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegnern Fr. 77'706.-- zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. September 2003 zu bezahlen. Es kam zum Schluss, dass zwischen B.________ und der Beschwerdeführerin im Verlauf der 1990er Jahre ein Vertrag über die Vermittlung der fraglichen Liegenschaft zustande gekommen sei. Dieser sei zwar mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beschwerdeführerin und L.________ beendet worden, es bestehe aber ein psychologischer Zusammenhang zwischen den Bemühungen von B.________ und dem Verkauf an das Ehepaar H.K.________ und I.K.________. Das Gericht bejahte deshalb den Anspruch auf einen Mäklerlohn.

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 31. März 2008 beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 29. Januar 2008 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen. Eventualiter sei das Urteil aufzuheben und die Streitsache an die kantonalen Vorinstanzen zu weiteren Beweisabnahmen und zur Neuentscheidung zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht verlangt die Beschwerdeführerin die Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Die Beschwerdegegner beantragen in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht des Kantons Thurgau beantragt unter Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil die Abweisung der Beschwerde.

E.
Mit Verfügung vom 2. April 2008 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:

1.
Mit vorliegendem Entscheid wird das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung hinfällig.

2.
Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art. 97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt. Entsprechende Beanstandungen sind vergleichbar mit den in Art. 106 Abs. 2 BGG genannten Rügen. Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der Beschwerdeschrift nach den erwähnten gesetzlichen Erfordernissen darzulegen, inwiefern diese Feststellungen willkürlich bzw. unter Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen sind. Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe nicht beachtet, dass der Kontakt zwischen G.________ und der Beschwerdeführerin auch ohne B.________ zustande gekommen wäre und es deshalb bereits an einem Kausalzusammenhang zwischen den Besichtigungen bzw. den Vertragsverhandlungen mit G.________ und der Mäklertätigkeit von B.________ fehle. Weiter habe die Vorinstanz zu Unrecht einen psychologischen Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsabschluss bejaht.

3.1 Der Mäklerlohn ist gemäss Art. 413 Abs. 1 OR verdient, sobald der Vertrag infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Dafür genügt es, dass diese den Dritten bloss mitbestimmt hat, den Vertrag abzuschliessen. Auch braucht der Abschluss nicht die unmittelbare Folge der Mäklertätigkeit zu sein; es reicht aus, wenn diese lediglich zu einer entfernteren Ursache des Entschlusses des Dritten geworden ist. Es muss nur dargetan werden, dass überhaupt ein psychologischer Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Mäklers und diesem Entschluss besteht (Urteil 4C.259/2005 vom 14. Dezember 2005 E. 2, publ. in SJ 2006 I 216; BGE 84 II 542 E. 5 S. 548 f., je mit Hinweisen). Der ursächliche Zusammenhang zwischen Vermittlung und Abschluss genügt; der Zeitpunkt des Abschlusses ist bedeutungslos (BGE 84 II 542 E. 3 S. 546).
Ein rechtlich erheblicher Zusammenhang ist in der Regel zu verneinen, wenn der Vertrag nicht mit dem vom Mäkler bearbeiteten Interessenten zustande kommt, sondern mit einem Dritten; denn in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen aktiven Einwirkung des Mäklers auf den Willensentschluss des Vertragskontrahenten. Das gilt grundsätzlich auch dort, wo der Dritte durch den vom Mäkler bearbeiteten ursprünglichen Interessenten veranlasst wird, den Vertrag zu schliessen. Doch können in derartigen Fällen besondere Umstände den Zusammenhang erstellen, so wenn zwischen dem ersten Interessenten und dem Dritten ein besonders enger menschlich-sozialer Zusammenhang besteht und sie darum gewissermassen eine Einheit bilden. Diese Voraussetzung ist beispielsweise erfüllt, wenn der Bearbeitete und der Dritte der gleichen Familie angehören. Hier darf infolge der persönlichen Verbundenheit zwischen Bearbeitetem und Abschliessendem nach der Erfahrung des Lebens davon ausgegangen werden, dass die Tätigkeit des Mäklers auf die übrigen Glieder der Gemeinschaft ausgestrahlt habe. Eine scharfe Begrenzung des Zusammenhanges auf die Person des Bearbeiteten erschiene daher unbillig und würde Missbräuchen zum Nachteil des Mäklers Tür und Tor öffnen (BGE 76 II 378 E. 3 S. 382 f.).

3.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz zeigte B.________ die fragliche Liegenschaft dem Interessenten G.________ mindestens einmal im Beisein von H.K.________. Diese Besichtigung ging auf ihre Mäklertätigkeit zurück. H.K.________ wandte sich, als sie vom Rücktritt von L.________ vom Kaufvertrag erfahren hatte, zuerst und ganz spontan an B.________, um ihr Interesse am Kauf der Liegenschaft kundzutun. Ihr Kaufentschluss hatte seinen Ursprung in der seinerzeitigen Vermittlungstätigkeit, die B.________ nur deshalb nicht zu Ende führen konnte, weil die Beschwerdeführerin ihr das untersagt hatte. Unter diesen besonderen Umständen ist der psychologische Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsschluss zu bejahen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin setzt die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht zwingend voraus, dass der Vertragsschluss mit dem Dritten im Interesse der vom Mäkler ursprünglich bearbeiteten Person liegt. Soweit die Beschwerdeführerin ihren Ausführungen einen anderen Sachverhalt als den im angefochtenen Entscheid festgestellten zugrunde legt, ohne eine qualifizierte Rüge zu erheben, ist sie nicht zu hören (vgl. E. 2). Die Vorinstanz hat kein Bundesrecht verletzt, wenn sie den Anspruch auf Mäklerlohn als gegeben ansah.

4.
Aus den genannten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. April 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Hürlimann