Baurechtsnehmer liable for sewerage contribution in special drainage zoneGenerato dall'IA

{T 0/2}y
2P.248/2004 /ast

Urteil vom 13. Mai 2005
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Hungerbühler, Wurzburger,
Gerichtsschreiber Häberli.

Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Advokat Robert Karrer,

gegen

Einwohnergemeinde Birsfelden, 4127 Birsfelden, vertreten durch Advokat Dr. Dieter Schaub,
Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Enteignungsgericht, Kanonengasse 20, 4410 Liestal,
Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, Bahnhofplatz 17/ Poststrasse 3, Postfach 635, 4410 Liestal.

Gegenstand
Art. 9 und 49 BV (Kanalisationserschliessungsbeitrag),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, vom 23. Juni 2004.

Sachverhalt:
A.
Im Rheinhafen von Birsfelden und im angrenzenden Industrieareal werden grosse Mengen wassergefährdender Stoffe umgeschlagen und gelagert. Die Gemeinde hat deshalb ein spezielles Entwässerungs- und Havariesystem (CISTERNA) realisiert (vgl. E. 2.3). Die Errichtung dieses Werks, an dessen Gesamtkosten von rund 7 Mio. Franken der Kanton Basel-Landschaft 2,35 Mio. Franken bezahlt, finanziert die Gemeinde Birsfelden unter anderem mit Erschliessungsbeiträgen der Grundeigentümer. Die X.________ AG ist Baurechtsnehmerin einer im Einzugsgebiet der neuen Kanalisation liegenden Parzelle im Halte von rund 35'000 m2; ihr hat die Gemeinde Birsfelden am 20. Dezember 2000 für die bis zu diesem Zeitpunkt erschlossene Teilfläche von 7'635m2 einen Erschliessungsbeitrag von 73'868.60 Franken in Rechnung gestellt. Hiergegen gelangte die X.________ AG erfolglos an das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft (allerdings widerrief die Gemeinde Birsfelden im betreffenden Verfahren ihre Beitragsverfügung insoweit, als damit Mehrwertsteuern überwälzt wurden, wodurch sich die streitige Forderung auf 68'715 Franken reduzierte). Den abschlägigen Rekursentscheid schützte das Kantonsgericht Basel-Landschaft auf Beschwerde hin (Urteil vom 23. Juni 2004).
B.
Am 1. Oktober 2004 hat die X.________ AG beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde eingereicht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache "zur Neubeurteilung im Sinne der nachfolgenden Ausführungen" an die "Vorinstanz" zurückzuweisen.
Die Gemeinde Birsfelden und das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft schliessen je auf Abweisung der Beschwerde, während das Kantonsgericht Basel-Landschaft auf Vernehmlassung verzichtet.
C.
Mit Verfügung vom 29. Oktober 2004 hat der Präsident der II. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts der staatsrechtlichen Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das angefochtene Urteil des Appellationsgerichts ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid, gegen den auf Bundesebene einzig die staatsrechtliche Beschwerde offen steht (Art. 84 Abs. 2, Art. 86 und Art. 87 OG). Ausgeschlossen ist insbesondere die Verwaltungsgerichtsbeschwerde: Da das Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG; SR 814.20) lediglich Grundsätze über die Finanzierung der Abwasseranlagen bzw. über die Kostenverteilung auf die Abwassererzeuger enthält (vgl. E. 2.1 f.) und den Kantonen Raum für den Erlass selbständigen Rechts belässt (vgl. Art. 3a und Art. 60a GSchG; BGE 128 I 46 E. 1b S. 49 ff.), handelt es sich bei den auf die vorliegende Streitigkeit Anwendung findenden Bestimmungen des basel-landschaftlichen Gesetzes vom 18. April 1994 über den Gewässerschutz (aGschG/BL) und des Abwasserreglements der Gemeinde Birsfelden (AbwR) um autonomes kantonales Recht. Die Beschwerdeführerin ist als abgabepflichtige Baurechtsnehmerin zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG).

1.2 Die staatsrechtliche Beschwerde muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG). Das Bundesgericht untersucht nicht von Amtes wegen, ob ein kantonaler Hoheitsakt verfassungsmässig ist, sondern prüft nur rechtsgenügend vorgebrachte, klar erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (BGE 110 Ia 1 E. 2 S. 3 f.; 119 Ia 197 E. 1d S. 201 mit Hinweisen). Wird eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend gemacht, genügt es nicht, wenn der Beschwerdeführer bloss den angefochtenen Entscheid kritisiert, wie er dies in einem appellatorischen Verfahren tun könnte, bei dem die Rechtsmittelinstanz die Rechtsanwendung frei überprüfen kann. Er muss deutlich dartun, welche Vorschriften oder allgemein anerkannten Rechtsgrundsätze die kantonalen Behörden in einer gegen Art. 9 BV verstossenden Weise verletzt haben sollen (BGE 117 Ia 10 E. 4b S. 12 mit Hinweis). Soweit die Beschwerdeschrift diesen Anforderungen nicht genügt und sich in appellatorischer Kritik erschöpft, ist auf sie nicht einzugehen.
1.3 Die staatsrechtliche Beschwerde ist, von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen abgesehen, rein kassatorischer Natur (BGE 129 I 173 E. 1.5 S. 176 mit Hinweis; grundlegend BGE 124 I 327 E. 4 S. 332 ff.). Soweit vorliegend mehr als die Aufhebung des angefochtenen Entscheids verlangt wird, ist auf die Eingabe der Beschwerdeführerin nicht einzutreten.
2.
2.1 Die Kantone sind von Bundesrechts wegen verpflichtet, für eine kommunale - und gegebenenfalls regionale - Entwässerungsplanung zu sorgen (Art. 7 Abs. 3 GSchG). Sie haben die Gemeinden anzuhalten, generelle Entwässerungspläne zu erstellen, welche einen sachgemässen Gewässerschutz und eine zweckmässige Siedlungsentwässerung gewährleisten (Art. 5 Abs. 1 der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Gemäss Art. 5 Abs. 2 GSchV hat der generelle Entwässerungsplan mindestens die folgenden Fragen zu regeln: die Gebiete, für welche öffentliche Kanalisationen zu erstellen sind; die Gebiete, in denen das von bebauten oder befestigten Flächen abfliessende Niederschlagswasser getrennt vom anderen Abwasser zu beseitigen ist; die Gebiete, in denen nicht verschmutztes Abwasser versickern zu lassen ist; die Massnahmen, mit denen nicht verschmutztes Abwasser, das stetig anfällt, von der zentralen Abwasserreinigungsanlage fernzuhalten ist; der Ort, das Behandlungssystem und die Kapazität der zu erstellenden zentralen Abwasserreinigungsanlagen; die Gebiete, in denen andere Systeme als zentrale Abwasserreinigungsanlagen anzuwenden sind, und die Art, nach der das Abwasser dort zu beseitigen ist. Der Kanton Basel-Landschaft hat den Gemeinden eine Frist bis Ende 2004 eingeräumt, um einen Entwässerungsplan zu erstellen (§ 20 Abs. 1 aGSchG/BL; das neue basel-landschaftliche Gewässerschutzgesetz vom 5. Juni 2003 ist erst am 1. Januar 2005 in Kraft getreten, weshalb es auf die vorliegende Streitigkeit noch keine Anwendung findet).
2.2 Die Grundzüge der Abwasserbeseitigung werden vom Bundesrecht geregelt, das insbesondere auch das sog. Trennungsgebot für Schmutz- und Meteorwasser statuiert: Gemäss Art. 7 GSchG muss das Schmutzwasser behandelt werden und darf nur mit besonderer Bewilligung in ein Gewässer eingeleitet oder versickert werden (Abs. 1). Demgegenüber ist unverschmutztes Abwasser grundsätzlich der Versickerung zuzuführen oder, soweit dies aufgrund der örtlichen Verhältnisse nicht möglich ist, in ein oberirdisches Gewässer einzuleiten (Abs. 2). Bundesrechtlich verankert ist auch das Verursacherprinzip, indem Art. 60a Abs. 1 GSchG vorschreibt, die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der (öffentlichen Zwecken dienenden) Abwasseranlagen den Verursachern zu überbinden.
2.3 Der Kanton Basel-Landschaft hat den Gemeinden die Aufgabe übertragen, das unverschmutzte Abwasser - durch Versickerung bzw. Einleitung in ein oberirdisches Gewässer oder in eine (reine) Sauberwasserleitung - zu beseitigen (§ 4 aGSchG/BL). Die Ableitung und Reinigung des verschmutzten Abwassers übernimmt er demgegenüber selbst, wobei es Sache der Gemeinden ist, dieses bis zum kantonalen Sammelkanal zu leiten (§ 5 f. aGSchG/BL). Das kantonale Gewässerschutzgesetz verpflichtet die Gemeinden sodann, dem Trennungsgebot für verschmutztes und nicht verschmutztes Abwasser spätestens bei Neuerschliessungen sowie bei Erneuerung der bestehenden Abwasseranlagen Nachachtung zu verschaffen (§ 20 Abs. 2 aGSchG/BL). Für den Anschluss von Liegenschaften an die öffentliche Kanalisation können die Gemeinden Beiträge erheben (§ 13 Abs. 4 aGSchG/BL). Zudem sind sie zur Überwälzung der Kosten der Abwasserbeseitigung auf die Verursacher - mittels einer Gebühr, welche sich nach dem Wasserverbrauch richtet - gehalten (vgl. § 13 Abs. 1 aGSchG/BL); hierfür hat ihnen der Kanton eine Frist bis Anfang 1998 eingeräumt (§ 20 Abs. 3 aGSchG/BL).
2.4 Das am 25. März 1996 beschlossene Abwasserreglement der Gemeinde Birsfelden (AbwR) überwälzt die Kosten für Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Ersatz der Abwasseranlagen auf die Grundeigentümer. Es sieht zu diesem Zweck Erschliessungsbeiträge, Anschlussbeiträge, Abwassergebühren sowie Gebühren für Dienstleistungen vor (vgl. § 14 AbwR). Die Erschliessungsbeiträge sind geschuldet, wenn das Grundstück an die Abwasseranlagen der Gemeinde angeschlossen werden kann, wobei der Beitrag auch zu leisten ist, wenn nachträglich eine Trennkanalisation erstellt wird (§ 17 Abs. 1 und Abs. 2 AbwR). Die Beitragshöhe richtet sich dabei nach der Fläche, die gemäss dem generellen Kanalisations- und Entwässerungsplan in die neue Anlage entwässert werden kann (§ 17 Abs. 4 AbwR). Bezüglich der Abwasseranlagen, die zu erstellen sind, verweist das Reglement (vgl. § 5 Abs. 1 AbwR) auf den generellen Entwässerungsplan (GEP), den die Gemeinde Birsfelden am 25. Oktober 1999 verabschiedet und der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft am 8. Februar 2000 genehmigt hat (vgl. § 3 Abs. 3 aGSchG/BL). Der fragliche Entwässerungsplan sieht für den Rheinhafen und das angrenzende Industrieareal, in denen grosse Mengen wassergefährdender Stoffe umgeschlagen und gelagert werden, was ein entsprechend erhöhtes Risiko für die Kontamination des Regenwassers schafft, eine "Sonderzone" (CISTERNA) mit einem "modifizierten Trennsystem" vor. Gemäss diesem wird die bisherige Mischwasserkanalisation in eine reine Schmutzwasserleitung umgewandelt und das Meteorwasser von Strassen und Plätzen durch eine neu erstellte Sauberwasserleitung über einen Ölabscheider in den Rhein geführt. So soll gleichzeitig eine Verseuchung des Flusswassers mit gefährlichen Stoffen verhindert und vermieden werden, dass allenfalls mit explosionsgefährlichen Stoffen verunreinigtes Meteorwasser durch die Kanalisation unter dem Dorf in die Abwasserreinigungsanlage (ARA) fliesst. Zusätzlich werden die ARA und ihre Zuleitungen entlastet, indem das unverschmutzte Abwasser direkt in den Rhein geleitet wird bzw. versickert (so das nicht behandlungsbedürftige Regenwasser, insb. das Dachwasser). Der Erschliessungsbeitrag für Grundstücke, die im Einzugsgebiet von CISTERNA liegen, beträgt 9 Franken pro Quadratmeter (vgl. den Anhang zum Abwasserreglement).
3.
Mit der staatsrechtlichen Beschwerde wird zunächst geltend gemacht, die Sachverhaltsfeststellung des angefochtenen Entscheids verstosse in gewissen Punkten gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV). Dieses verfassungsmässige Recht wird verletzt, wenn eine Behörde ihrem Entscheid Tatsachenfeststellungen zugrunde legt, die mit den Akten in klarem Widerspruch stehen, oder wenn die Beweiswürdigung offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, auf einem offensichtlichen Versehen beruht oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (vgl. BGE 118 Ia 28 E. 1b S. 30 mit Hinweisen). Sachverhaltsfeststellung bzw. Beweiswürdigung sind demnach nicht etwa schon dann willkürlich, wenn der Richter Tatsachen annimmt oder Schlüsse zieht, die nicht mit der Darstellung des Beschwerdeführers übereinstimmen (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b S. 88).
3.1 Das Kantonsgericht hat festgehalten, zwar habe die Brandkatastrophe in Schweizerhalle vom 1. November 1986 und die damit verbundene Verseuchung des Rheins mit kontaminiertem Löschwasser dem Kanton und der Gemeinde Birsfelden den Handlungsbedarf aufgezeigt. CISTERNA sei aber von Anfang an auch auf die Umsetzung der Neuerungen im Gewässerschutzrecht ausgerichtet gewesen und stelle deshalb nicht nur ein reines Havariekonzept dar. Die Beschwerdeführerin betrachtet diese Auffassung als willkürlich und behauptet, CISTERNA sei in erster Linie wegen der Risiken von Transport und Umschlag gefährlicher Stoffe notwendig geworden; Gewässerschutzanliegen seien höchstens sekundärer Natur. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben: Das Kantonsgericht ging davon aus, dass nach geltendem Recht bei einer Erneuerung der Kanalisationsanlagen zwingend ein Trennsystem habe eingeführt werden müssen. Deshalb hielt es zum Vornherein für unerheblich, welche Motive bei der Umsetzung von CISTERNA im Vordergrund standen. Damit war die streitige Sachverhaltsfeststellung für den angefochtenen Entscheid nicht ausschlaggebend.
3.2 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das auf ihrer Parzelle anfallende Meteorwasser werde zu rund sechzig Prozent der Versickerung zugeführt, weshalb nur die restlichen vierzig Prozent der Grundstücksfläche über CISTERNA entwässert würden. Diese Tatsache zeige, dass die Feststellung des Kantonsgerichts unhaltbar sei, aufgrund der örtlichen Gegebenheiten könne das Wasser im Hafengebiet von Birsfelden nicht versickern und müsse mittels einer Sauberwasserleitung in den Rhein verfrachtet werden. Zudem wäre es aufgrund der beschränkten Kapazität des Ölabscheiders ohnehin unmöglich, die gesamte Fläche aller Parzellen im Einzugsgebiet über CISTERNA zu entwässern. Mit dieser Argumentation verkennt die Beschwerdeführerin offensichtlich, dass der angefochtene Entscheid nicht die Möglichkeit, das Meteorwasser versickern zu lassen, sondern die Zulässigkeit eines solchen Vorgehens verneint. Auch dies allerdings nur insoweit, als versiegelte Oberflächen bzw. genauer die Strassen und Plätze im Einzugsgebiet betroffen sind. Es ist denn auch für alle Verfahrensbeteiligten (einschliesslich der Beschwerdeführerin) klar, dass grundsätzlich nur auf den betreffenden Flächen eine Gefahr der Verschmutzung des Wassers mit gefährlichen Substanzen (bspw. ausgelaufenen Chemikalien, Ölen oder Brennstoffen) besteht. Deswegen wird im Rahmen von CISTERNA klar zwischen behandlungsbedürftigem und nicht behandlungsbedürftigem Regenwasser unterschieden, wobei letzteres (z.B. das Dachwasser) versickern oder direkt in den Rhein geleitet werden soll (vgl. Ziff. 6.1 GEP zum "modifizierten Trennsystem" sowie Ziff. 10 GEP). Die entsprechende Unterscheidung bildet letztlich auch Grundlage dafür, dass das auf der Parzelle der Beschwerdeführerin anfallende Regenwasser mehrheitlich der Versickerung zugeführt werden kann. Sie findet sich ferner auch in § 9 Abs. 1 AbwR, welcher für allfällige private Abwasseranlagen in der Industrie- und Hafenzone ausdrücklich verbietet, nicht verschmutztes Abwasser von befestigten Plätzen, Strassen und Wegen versickern zu lassen, aber für Grundstücke ausserhalb des betreffenden Gebiets ein Versickerungsgebot statuiert. Bei diesen Gegebenheiten kann keine Rede davon sein, dass das Kantonsgericht fälschlicherweise von der Ableitung sämtlichen Regenwassers im Einzugsgebiet von CISTERNA ausgeht. Bereits deshalb kann auch ausgeschlossen werden, dass dem Kantonsgericht eine Gehörsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV; vgl. BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f.) unterlaufen ist, selbst wenn es Vorbringen der Beschwerdeführerin zur Versickerung von Regenwasser auf ihrem Grundstück nicht berücksichtigt haben sollte.
4.
4.1 In materieller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin einen Verstoss gegen den Vorrang des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV). Sie macht geltend, die Gemeinde Birsfelden habe die Trennkanalisation im Hafengebiet nur darum erstellt, weil dort Betriebe ansässig seien, welche gefährliche Güter umschlagen. Wenn sich keine solchen Betriebe im Einzugsgebiet der Kanalisation befänden, dann würden die stark befahrenen Strassen über die Mischwasserkanalisation entwässert, während das Meteorwasser der übrigen versiegelten Flächen (grösstenteils) versickern könnte. Deshalb verletze es das Verursacherprinzip gemäss Art. 60a Abs. 1 GSchG - und mithin übergeordnetes Bundesrecht - wenn das kommunale Abwasserreglement die streitigen Erschliessungskosten nicht nur den für die Gefährdung verantwortlichen Unternehmen, sondern allen Grundeigentümern aufbürde.
4.2 Auf den ersten Blick mag die Argumentation der Beschwerdeführerin einleuchtend erscheinen. Sie übersieht jedoch, dass die Gemeinde im generellen Entwässerungsplan ein Konzept für die Abwasserentsorgung befolgen muss, das den Gegebenheiten des (ganzen) Hafen- und Industriegebiets mittel- bis längerfristig angepasst ist. In diesem Raum besteht, weil der Kanton Basel-Landschaft als Betreiber des Rheinhafens den Umschlag von Gefahrengut ermöglicht, ein entsprechend erhöhtes Risiko für Wasserverschmutzungen, sei es durch ein einzelnes Havarieereignis oder durch die Kontamination der versiegelten Flächen, zu welcher die täglichen Aktivitäten der ansässigen Betriebe führen können. Diesem Risiko hat die Gemeinde einerseits durch spezielle Vorkehren für den Fall einer Havarie und andererseits durch ein geeignetes Entwässerungskonzept zu begegnen. Ein Verbot, das im Industriegebiet von Strassen und Plätzen abfliessende Regenwasser - wegen seiner möglichen Verschmutzung mit Öl, Brennstoffen oder anderen wassergefährdenden Substanzen - versickern zu lassen oder direkt in den Rhein zu leiten, erscheint deshalb durchaus sachgerecht. Das (beschränkte) Versickerungsgebot macht die Erschliessung der betroffenen Zone mittels einer Sauberwasserleitung erforderlich, wobei allerdings nicht auszuschliessen ist, dass eine solche im Gebiet von CISTERNA bereits (allein) aufgrund des Trennungsgebots hätte gebaut werden müssen: Industriezonen weisen typischerweise einen hohen Versiegelungsgrad auf, weshalb unter Umständen selbst dann nicht alles anfallende Regenwasser versickern könnte, wenn dies erlaubt wäre. Wie es sich damit verhält, kann letztlich aber offen bleiben: Die Beschwerdeführerin verkennt nämlich, dass es bei den streitigen Erschliessungsbeiträgen zum Vornherein nicht nur auf die konkrete gegenwärtige Nutzung der einzelnen Parzellen ankommen kann. Die Entwässerungsplanung hat der möglichen Nutzung von Grund und Boden in der betreffenden Zone Rechnung zu tragen, wie sie sich aus den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften und insbesondere dem Zonenplan ergibt. Nur so wird eine sachgerechte und gesetzeskonforme Abwasserentsorgung auf längere Sicht sichergestellt. Mit Blick hierauf erscheint es zulässig, nicht nur jene Grundstücksbesitzer, die zur Zeit tatsächlich mit gefährlichen Stoffen hantieren, zur Bezahlung von Erschliessungsbeiträgen zu verpflichten. Längerfristig profitieren nämlich alle Grundeigentümer im Einzugsgebiet von CISTERNA von der Erschliessungsmassnahme, und sei es auch nur im Hinblick auf eine spätere Umnutzung der Liegenschaft oder auf verbesserte Veräusserungsmöglichkeiten. In diesem Sinne stellen sie allesamt "Verursacher" des streitigen Erschliessungsaufwands dar. Sinnvollerweise wird der tatsächlichen momentanen Nutzung des Grundstücks nicht auf Stufe der Erschliessungsbeiträge, sondern im Rahmen der Festsetzung allfälliger Anschlussgebühren sowie bei den periodischen Benutzungsgebühren Rechnung getragen.
4.3 Im Übrigen wurden jene Betriebe, welche gefährliche Stoffe umschlagen und von denen deshalb eine besondere Havariegefahr ausgeht (vorab Mineralölhändler), zur Errichtung von speziellen Sicherheitseinrichtungen auf eigene Kosten verpflichtet. Im Vordergrund stehen dabei Rückhaltebecken, welche verhindern sollen, dass auslaufende Flüssigkeiten oder - im Falle eines Brandes - verschmutztes Löschwasser in die Kanalisation bzw. den Rhein gelangen. Gleichzeitig hat der Kanton Basel-Landschaft die Kosten für den Ölabscheider und die erforderlichen Zuleitungen (2,35 Mio. Franken; vgl. Lit. A) übernommen, weil diese Installation als Teil des Havariesystems betrachtet wurde; überdies trägt er als Hafenbetreiber die Kosten für die Reinigung des potentiell verschmutzten Oberflächenwassers. Wie das Kantonsgericht zu Recht festgestellt hat, werden so letztlich jene Kosten, welche direkt mit dem Umschlag gefährlicher Güter zusammenhängen, von den "Verursachern" der Wassergefährdung getragen. Den übrigen Grundeigentümern im Einzugsbereich von CISTERNA werden lediglich Erschliessungsbeiträge für die Sauberwasserleitung auferlegt. Dabei ist nach dem oben Gesagten unerheblich, ob eine solche allenfalls nicht erstellt worden wäre, wenn im Hafengebiet keine gefährlichen Stoffe umgeschlagen würden. Angesichts der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten war die Gemeinde durch die einschlägigen Gewässerschutzvorschriften zum Bau der Sauberwasserleitung verpflichtet.
5.
5.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, ihr Grundstück sei mit der von ihr selbst erstellten Versickerungsanlage bereits gesetzeskonform erschlossen gewesen. Ihr sei durch die Realisierung von CISTERNA kein Mehrwert erwachsen, zumal sie ja selbst nichts mit gefährlichen Stoffen zu tun habe. Es sei deshalb willkürlich, ihr überhaupt Erschliessungsbeiträge aufzuerlegen; zudem seien diese betraglich unangemessen und verstiessen gegen das Äquivalenzprinzip.
5.2 Von einer Verletzung des Willkürverbots kann keine Rede sein: Der generelle Entwässerungsplan und das Abwasserreglement der Gemeinde Birsfelden schliessen im Hafen- und Industriegebiet eine Versickerung des von Strassen und Plätzen abfliessenden Regenwassers aus. Die Grundeigentümer müssen deshalb das auf derartigen versiegelten Flächen anfallende Meteorwasser ableiten. Es steht nach dem Gesagten ausser Frage, dass die Gemeinde aufgrund der einschlägigen Gewässerschutzvorschriften verpflichtet war, zu diesem Zweck eine Sauberwasserleitung zu errichten; angesichts des bestehenden Verschmutzungsrisikos konnte sie dem Trennungsgebot nur auf diese Weise nachleben. Mithin führt erst der Bau der Sauberwasserleitung zu einer gesetzeskonformen Erschliessung der betroffenen Grundstücke. Zu diesen gehört auch jenes der Beschwerdeführerin, weshalb die Erschliessung zu einem Sondervorteil führt, der die erhobenen Beiträge ohne weiteres rechtfertigt.
5.3 Insoweit ist im Übrigen auch keine Verletzung des Äquivalenzprinzips (vgl. BGE 126 I 180 E. 3a/bb S. 188) dargetan: Nach dem Gesagten erscheint es zunächst vertretbar, alle betroffenen Grundeigentümer unabhängig von der momentanen Nutzung ihrer Grundstücke zur Bezahlung von gleich hohen Erschliessungsbeiträgen (pro Quadratmeter erschlossene Grundstücksfläche) zu verpflichten. Unerheblich ist weiter, dass die Beschwerdeführerin für die Einrichtung einer Versickerungsanlage auf ihrem Grundstück bereits beträchtliche Mittel aufgewendet hat. Die fraglichen Investitionen betreffen die Beseitigung jenes Teils des Meteorwassers, der keinem Verschmutzungsrisiko unterliegt und der deshalb im Zusammenhang mit der Erstellung der Sauberwasserleitung unbeachtlich ist. Im Übrigen wird diesen Kosten indirekt bei der Festsetzung der ebenfalls eingeforderten (aber nicht Gegenstand dieses Verfahrens bildenden) Anschlussbeiträge Rechnung getragen: Die betreffende Abgabe wird nur für jene Teilfläche erhoben, welche dem Versickerungsverbot unterliegt bzw. die tatsächlich an die Sauberwasserleitung angeschlossen ist.
6.
6.1 Ist ein Grundstück mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet, so tritt gemäss § 3 AbwR der Inhaber des Baurechts an die Stelle des Grundeigentümers. Die Erschliessungsbeiträge wurden deshalb vorliegend von der Beschwerdeführerin und nicht vom Kanton Basel-Landschaft als Eigentümer des Grundstücks erhoben. Die betreffende kommunale Regelung ist nach Auffassung des Kantonsgerichts nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführerin macht vor Bundesgericht geltend, der angefochtene Entscheid verstosse insoweit gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV; vgl. BGE 127 I 60 E. 5a S. 70).
6.2 Es ist vorab Sache des zuständigen Gesetzgebers, zu bestimmen, wer bei baurechtsbelasteten Grundstücken als Abgabeschuldner ins Recht gefasst werden soll. Was den vorliegenden Fall anbelangt, so erscheint es nicht stossend und sachlich unhaltbar, anstelle des Eigentümers den Baurechtsnehmer für abgabepflichtig zu erklären: Letzterem steht die tatsächliche bauliche Nutzung des Grundstücks noch auf lange Sicht zu und er gelangt deshalb primär in den Genuss der Vorteile der durchgeführten Erschliessungsmassnahmen. Daran ändert nichts, dass es Sache der am Baurechtsverhältnis beteiligten Parteien ist, die interne Kostentragung für solche öffentliche Abgaben selbst zu regeln (vgl. Heinz Aemisegger/Rudolf Stüdeli, Das Baurecht des Zivilgesetzbuches als Mittel einer aktiven Baulandpolitik der öffentlichen Hand, Bern 1983, S. 27 f.; Armin Knecht, Grundeigentümerbeiträge an Strassen im aargauischen Recht, Diss. Bern 1975, S. 49; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Auflage, Aarau 1985, N 5 zu § 31). Das öffentliche Recht bestimmt den Abgabepflichtigen, nicht aber den endgültigen Träger der Erschliessungsbeiträge. Deshalb ist nicht ersichtlich, inwiefern die hier streitige Zahlungspflicht des Baurechtsnehmers gegen die (in der Wirtschaftsfreiheit gemäss Art. 27 BV mitenthaltene) Vertragsfreiheit verstossen sollte. Nach dem Gesagten obliegt es den Parteien, die Tragung von Abgaben und Gebühren entweder im voraus vertraglich zu regeln oder sich nachträglich darüber zu einigen, unabhängig davon, wer gegenüber dem Gemeinwesen leistungspflichtig ist. Im Übrigen sehen offenbar verschiedene kantonale Gesetze die Möglichkeit der Belastung des Baurechtsinhabers ausdrücklich vor (vgl. German Mathier, Mehrwertsbeiträge an die Kosten öffentlicher Strassen, Bern 1974, S. 71; vgl. auch Knecht, a.a.O., S. 47) und das Bundesgericht hat in seiner bisherigen Rechtsprechung einzig als unzulässig betrachtet, einen dinglich nicht Berechtigten ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage einer Mehrwertbeitragspflicht zu unterwerfen (Urteil P.259/1976 vom 11. Mai 1977, E. 4). Nach dem Gesagten verstösst es nicht gegen das Willkürverbot, wenn die Beschwerdeführerin als Inhaberin eines (noch bis zum Jahre 2055 bestehenden) Baurechts für die streitigen Beiträge ins Recht gefasst wird. Ebenso wenig wird das Verursacherprinzip (bzw. der Vorrang des Bundesrechts) verletzt; für Differenzierungen bei der Bestimmung des Leistungspflichtigen in der Art, wie sie hier streitig sind, lässt Art. 60a Abs. 1 GSchG durchaus Raum.
6.3 Es liegt ferner auch keine willkürliche Anwendung von § 13 Abs. 4 aGSchG/BL (vgl. E. 2.3) vor. Zwar ist in der betreffenden Bestimmung nicht von Vorteilsbeiträgen der Baurechtsnehmer, sondern nur von solchen der "Liegenschaftseigentümer" die Rede. Das Kantonsgericht ging jedoch davon aus, die Verpflichtung des Baurechtsnehmers in § 3 AbwR könne sich auf die allgemeine Regelung der Vorteilsausgleichung im kantonalen Gesetz über die Enteignung (EntG/BL) stützen. Dessen § 90 zählt zu den möglichen Abgabepflichtigen auch die "an Grundstücken dinglich Berechtigten". Es erscheint keineswegs zwingend, § 13 Abs. 4 aGSchG/BL, der (zumindest vom Wortlaut her) enger gefasst ist und nur die Grundeigentümer (ausdrücklich) erwähnt, als lex spezialis zu § 90 EntG/BL zu sehen. Im Übrigen gehören die ins Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte zu den "Grundstücken" im Sinne von Art. 655 ZGB, weshalb der Baurechtsinhaber ohne weiteres auch zu den "Grundeigentümern" gezählt werden kann (nicht aber muss).
7.
Nicht einzutreten ist schliesslich auf die Rüge, die Grundeigentümer im Einzugsgebiet von CISTERNA würden im Verhältnis zu den übrigen Grundeigentümern in Birsfelden rechtsungleich behandelt, weil nur sie sowohl kostspielige Versickerungsmassnahmen ergreifen als auch für die Erschliessung mit der Sauberwasserleitung aufkommen müssten. Hierbei handelt es sich offensichtlich um ein im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde unzulässiges Novum (vgl. BGE 127 I 145 E. 5 S. 160).
8.
8.1 Nach dem Gesagten erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
8.2 Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die bundesgerichtlichen Kosten der Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Als öffentlichrechtliche Körperschaft hat die obsiegende Gemeinde Birsfelden grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 159 Abs. 2 OG analog). Von dieser Regel kann abgewichen werden bei kleinen und mittleren Gemeinwesen, die über keinen Rechtsdienst verfügen und daher für komplexe Streitigkeiten auf einen Rechtsanwalt angewiesen sind (BGE 125 I 182 E. 7 S. 202 mit Hinweisen). Für eine Gemeinde in der Grösse von Birsfelden rechtfertigt sich keine derartige Ausnahme, weshalb keine Parteientschädigung auszurichten ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Einwohnergemeinde Birsfelden, dem Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Enteignungsgericht und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Mai 2005
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: