No hearing violation in enforcement of lawful land-use restrictionGenerato dall'IA

{T 0/2}
1P.523/2004 /ggs

Urteil vom 4. März 2005
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Aeschlimann,
Gerichtsschreiberin Scherrer.

Parteien
Ehepaar X.________, Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,

gegen

Gemeinderat Zumikon, 8126 Zumikon,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Müller,
Baurekurskommission II des Kantons Zürich,
Neue Börse, Selnaustrasse 32, 8001 Zürich,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, Postfach 1226, 8021 Zürich.

Gegenstand
Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 6 Ziff. 1 ERMK (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 30. Juni 2004.

Sachverhalt:
A.
Am 6. April 1998 bewilligte der Gemeinderat Zumikon der A.________ AG und der B.________ AG die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit je sechs Wohnungen, Wintergärten sowie siebzehn überdeckten Abstellplätzen (Projekt "Belvoir") auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 2370 an der Küsnachterstrasse 53/55. Die Bewilligung war mit diversen Nebenbestimmungen verbunden. U.a. hielt die Baubehörde in lit. k fest:
"Die bauliche Ausnützung in der zweigeschossigen Wohnzone W2/25 beträgt maximal 25 Prozent. Die zulässige Ausnützung wird voll ausgeschöpft. Bei der Berechnung der Ausnützung sind folgende Räume nicht enthalten:

Erdgeschoss: Abstellräume beim Schlafzimmer
In allen Wohngeschossen: Vorratsraum bei der Küche, Garderobenraum, Waschmaschine/Tumblerraum
Gartengeschoss: offener Kellerraum in Verbindung mit Vollge- schoss

In Bezug auf die Nichtanrechenbarkeit von ausbaufähigen Räumen zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken sind eindeutige bauliche Verhältnisse zu schaffen (z.B. Abschluss Bastelraum Untergeschoss etc.). Der Abstellraum im Erdgeschoss darf entgegen dem Baueingabeplan in Ergänzung zum Schlafzimmer nicht als Ankleideraum genutzt werden. Es sind Abänderungspläne vor Baubeginn zur Bewilligung einzureichen. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch bzw. Ausbauauflagen werden ausdrücklich vorbehalten. Die Überbauungsziffer wird eingehalten."
Der Baueingabeplan Nr. 185.02 (act. 7/11/6) vom 15. Januar 1998 sah die beanstandeten "Abstellräume" neben dem Schlafzimmer jeweils fensterlos vor, nur vom Schlafzimmer her betretbar und von diesem durch eine Tür abgetrennt. Der Gemeinderat verlangte in Dispositiv Ziff. 1.1.1 bezüglich der zitierten und weiterer Auflagen Änderungspläne. Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
B.
Aufgrund der Planeingabe vom 29. Januar 1999 bewilligte der Gemeinderat Zumikon am 1. März 1999 die Abänderungspläne über die Raumaufteilung sowie die Fassaden, dies wiederum unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In Ziff. 3 des Dispositivs hielt er fest, dass die Auflagen gemäss lit. l und k der Baubewilligung vom 6. April 1998 noch nicht erledigt seien. Der revidierte Baueingabeplan Nr. 185.02 vom 8. Januar 1999 (act. 7/11/23) zeigte in Bezug auf die beanstandeten Abstellräume neben den Schlafzimmern denn auch keine Änderungen auf. Mit Schreiben vom 9. März 1999 an die A.________ AG hielt der Leiter des kommunalen Bauamtes fest, dass die nutzungspflichtigen Abstellräume (Ankleideräume) im Erdgeschoss noch zu den unerledigten Pendenzen gehörten. Am 23. März 1999 wies das Bauamt Änderungspläne vom 22. März 1999 zurück, weil sie in Bezug auf die Einhaltung der Ausnützung keine neuen Fakten aufwiesen. Daraufhin reichte die Bauherrin am 29. März 1999 neue Pläne ein, in welchen die Zimmer neben den Schlafzimmern wie zuvor als Abstellräume gekennzeichnet waren; zusätzlich wurde auf sämtliche Einbauten verzichtet. Der Gemeinderat bewilligte das korrigierte Projekt am 12. April 1999. In den Erwägungen hielt er u.a. fest:
"In den Baueingabeplänen sind in Bezug auf einzelne Nutzungen in den Wohnungen missverständliche nutzungsrelevante Bezeichnungen gewählt worden, was in der Baubewilligung beanstandet worden ist. Damit Unklarheiten vermieden werden, wurde die Angelegenheit an einem gemeinsamen Gespräch mit der Bauherrschaft und ihrem Vertreter erörtert. Mit Schreiben vom 31. März 1999 sind die Nutzungen konkretisiert worden. In Bezug auf die Abstell- und Ankleideräume wurde die Bauherrschaft verpflichtet, spätestens auf die Rohbauvollendung hin eine unterzeichnete Erklärung abzuliefern, welche Nutzungen nun definitiv vorgesehen sind."
Gleichzeitig wurde in Ziff. 1.1 des Dispositivs die Anmerkung eines Nutzungsrevers bei den Abstellräumen oder bezüglich Ausbau ausdrücklich vorbehalten. Auch dieser Beschluss erwuchs in Rechtskraft.
C.
Am 16. September 1999 erwarb das Ehepaar X.________ - die neuen Eigentümer der 4 1/2-Zimmer-Wohnung Nr. 3 im Eingangsgeschoss, Grundbuchblatt Nr. 1876 (Stammgrundstück Kat.-Nr. 4593) - von der Eigentümerin des Nachbargrundstücks zusätzlich Ausnützung für 4.9 m² Wohnfläche. Dadurch konnte der ursprünglich geplante Vorratsraum mit entsprechender Fläche in die Küche integriert werden.

Der Gemeinderat bewilligte am 8. November 1999 weitere, am 10. September 1999 eingereichte Abänderungspläne. Der Plan Nr. 185.02 vom 27. August 1999 (act. 7/11/57) sah zwar hinsichtlich der Vorratsräume Änderungen vor. Die Abstellräume neben den Schlafzimmern blieben jedoch unverändert. In Ziff. 2 des Dispositivs hielt der Gemeinderat darum fest, dass bei sechs Wohnungen im Erd- und Obergeschoss keine nutzungsrelevanten Änderungen in Betracht gezogen würden. Zu Lasten der Liegenschaft Kat.-Nr. 2370 sei darum eine Nutzungsanmerkung im Grundbuch vorzunehmen und durch Zeugnis des Grundbuchamtes zu bestätigen. Die Abstellräume bei den Elternzimmer sowie die in den Plänen vermerkten Garderobenräume dürften nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken oder als Garderoben bzw. Ankleideraum benützt werden.
D.
Nachdem verschiedene Grundeigentümer dem Bauamt mitgeteilt hatten, sie würden sich einer Ausnützungsanmerkung widersetzen, führten der Leiter des Bauamtes und ein Baukontrolleur am 4. und 7. Dezember 2001 eine nachträgliche Bauabnahme durch. Gemäss den diesbezüglichen Aktennotizen (act. 7/11/80 und 81) wurde dabei festgestellt, dass den Grundeigentümern X.________ die Abstellräume als je nutzungspflichtige Ankleide- bzw. Garderoberaum dienten. Mit Beschluss vom 17. Dezember 2001 forderte der Gemeinderat die Bauherrschaft auf, bis spätestens 30. Januar 2002 Revisionspläne mit neuer Ausnützungsberechnung einzureichen. Gleichzeitig hielt der Gemeinderat fest, dass er zum Gesuch um Änderung bzw. Aufhebung der Ausnützungsbeschränkung gemäss seinem rechtskräftigen Beschluss vom 8. November 1999 zu einem späteren Zeitpunkt Stellung nehme. Von diesem Entscheid wurden auch die betroffenen Stockwerkeigentümer in Kenntnis gesetzt. Auf Rekurs und Wiedererwägungsgesuch der Bauherrschaft hin zog der Gemeinderat am 25. Februar 2002 Ziff. 1 der erwähnten Verfügung in Wiedererwägung und forderte nun die betroffenen Stockwerkeigentümer auf, bis zum 15. April 2002 Änderungspläne zu den Nutzungsänderungen in ihren Wohnungen sowie eine neue Ausnützungsberechnung einzureichen.
E.
Mit Beschluss vom 29. April 2002 erwog der Gemeinderat, die ausgeführten baulichen Änderungen in einzelnen Stockwerkeigentumswohnungen hätten zur Folge, dass für die Bewilligung der Abänderungen die erforderliche Ausnützung erworben werden müsse. Entsprechende Abklärungen seien im Gang. Hierüber werde in einem späteren Entscheid Beschluss gefasst. In Ziff. 1.2 wurde darum bezüglich Ausnützungsübertragungen für die Stockwerkeigentümer Güttinger auf den späteren Beschluss verwiesen.
F.
Am 1. Oktober 2002 forderte der Gemeinderat u.a. das Ehepaar X.________ auf, bis spätestens 31. Dezember 2002 beim Abstellraum beim Schlafzimmer die rechtswidrige Nutzung als Ankleideraum aufzuheben und den rechtskräftig bewilligten Zustand herbeizuführen oder innert derselben Frist eine Bestätigung mit einem Nutzungszukauf (10 m2 Nutzungsfläche) vorzulegen. Gleichzeitig verfügte er die Anmerkung eines Nutzungsrevers, wonach der Abstellraum beim Schlafzimmer nicht als Ankleideraum oder zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzt werden dürfe. Im Falle eines Nutzungszukaufes werde diese Nutzungsbeschränkung hinfällig.
G.
Den hiegegen eingereichten Rekurs des Ehepaars X.________ wies die Baurekurskommission II am 10. Juni 2003 ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auf drei Monate ab Rechtskraft des Entscheides an.

Dagegen gelangte das Ehepaar X.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, welches den vorinstanzlichen Entscheid mit Urteil vom 30. Juni 2004 schützte.
H.
Mit Eingabe vom 14. September 2004 erhebt das Ehepaar X.________ staatsrechtliche Beschwerde und verlangt die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils. Sie rügen eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV), die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie die Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK. Zudem ersuchen sie um Gewährung der aufschiebenden Wirkung.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Gemeinderat Zumikon beantragt ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

Mit Verfügung vom 15. Oktober 2004 hat der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid, gegen den die staatsrechtliche Beschwerde offen steht (Art. 86 Abs. 1 OG). Als Eigentümer der Stockwerkeinheit Grundbuchblatt Nr. 1876 sind die Beschwerdeführer durch die am 1. Oktober 2002 verfügte und am 30. Juni 2004 bestätigte Nutzungsbeschränkung in ihren rechtlich geschützten Interessen berührt (Art. 88 OG) und befugt, die Verletzung verfassungsmässiger Rechte zu rügen. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2 Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten (dazu sogleich E. 3 hiernach). Ein Augenschein erübrigt sich damit.
2.
Vorab ist festzuhalten, dass sowohl die Baubewilligung vom 6. April 1998, der gemeinderätliche Beschluss vom 12. April 1999, die Bewilligung vom 8. November 1999 als auch der Beschluss des Gemeinderates vom 25. Februar 2002 in Rechtskraft erwachsen sind. Aus sämtlichen zitierten Verfügungen geht hervor, dass die Auflage k der Baubewilligung vom 6. April 1998 (siehe lit. A hiervor) noch nicht erfüllt und dementsprechend auch die Nutzung des Abstellraums neben dem Schlafzimmer noch nicht bewilligt ist. Streitgegenstand im kantonalen Verfahren war - wie das Verwaltungsgericht richtig festgehalten hat - einzig die Verfügung vom 1. Oktober 2002, mit welcher der Gemeinderat die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verlangt hatte.
3.
Die Beschwerdeführer machen u.a. eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV ) geltend. Diese Rüge ist angesichts der formellen Natur des Gehörsanspruchs vor den weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer zu behandeln (BGE 126 I 19 E. 2d/bb S. 24; 125 I 113 E. 3 S. 118; 118 Ia 17 E. 1a S. 18, je mit Hinweisen).
3.1 Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht dar. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung erheblicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56 mit Hinweisen). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn die Behörde auf die Abnahme beantragter Beweise verzichtet, weil sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 208 E. 4a S. 211, 241 E. 2 S. 242; 122 I 53 E. 4a S. 55; 122 II 464 E. 4a S. 469, mit Hinweisen).

Wird ein Augenschein beantragt, so steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (Alfred Kölz/Jörg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl. 1999, § 7 N. 42).
3.2 Das Verwaltungsgericht stellt sich im angefochtenen Urteil sinngemäss auf den Standpunkt, der rechtserhebliche Sachverhalt ergebe sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten bzw. den Bauplänen. Die Beschwerdeführer bestreiten dies und werfen dem Verwaltungsgericht vor, aufgrund seines Verzichts auf einen Augenschein vor Ort habe es das rechtliche Gehör verletzt und als Folge davon den Sachverhalt willkürlich festgestellt.

Auf die Frage, ob der rechtserhebliche Sachverhalt genügend festgestellt worden ist, ist im Zusammenhang mit der materiellen Beurteilung einzugehen. Ob die Durchführung eines Augenscheines zu neuen entscheidrelevanten Erkenntnissen führen kann, hängt massgeblich davon ab, welche Bedeutung der konkreten Raumnutzung durch die Beschwerdeführer zukommt. Gemäss § 255 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG/ZH) sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräumen samt inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts gilt ein Raum als für die Ausnützungsziffer anrechenbare Fläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (Zusammenfassung der Rechtsprechung in BEZ 2001 Nr. 4). Bei der Beurteilung, ob ein Raum anrechenbar ist oder nicht, handelt es sich demzufolge um eine Rechtsfrage, die anhand von objektiven Kriterien zu beantworten ist. Geben die Akten und Pläne hinreichenden Aufschluss über die massgeblichen Entscheidkriterien, ist nicht ersichtlich, weshalb das Verwaltungsgericht gehalten gewesen wäre, sich bei einem Lokaltermin ein Bild von der Angelegenheit zu verschaffen. Zwar hat das Verwaltungsgericht die Notizen auf dem Plan zur Baukontrolle vom 4. und 7. Dezember 2001 (act. 7/11/80) insofern fehlinterpretiert, als es davon ausgegangen ist, die Beschwerdeführer hätten die Tür weggelassen. Diese Notiz bezog sich auf den Vorratsraum der nebenliegenden Wohnung. Zum umstrittenen Abstellraum hatten der Leiter des Bauamtes und der Baukontrolleur lediglich festgehalten "Ankleideraum, nutzungspflichtig". Diese Erhebung des Sachverhalts anlässlich der Baukontrolle stimmt indes mit sämtlichen Feststellungen in den Verfügungen des Gemeinderates überein. Das Verwaltungsgericht hat im Übrigen bei seiner Entscheidfindung nicht auf das allfällige Vorhandensein der Tür abgestellt, sondern auf den Umstand, dass der ursprünglichen Forderung der Baubehörde nie Nachachtung verschaffen worden war. Die Beschwerdeführer behaupten denn auch nicht, dass seit der Baubewilligung vom 6. April 1998 und dem angefochtenen Vollstreckungsbefehl vom 1. Oktober 2002 massgebliche Änderungen des rechtserheblichen Sachverhaltes oder der Rechtslage eingetreten wären, die vor Ort hätten erhoben werden können. Sie stellen ferner nicht in Abrede, dass der Raum trotz der Auflage in der Bewilligung vom 6. April 1998 und den nachfolgenden Abmahnungen keine wesentlichen baulichen Veränderungen erfahren hat. Aufgrund sämtlicher Pläne und Verfügungen war es dem Verwaltungsgericht ohne Weiteres möglich, anhand von objektiven Kriterien zu beurteilen, ob der umstrittene Raum dem Schlafzimmer - und somit der Wohnnutzung - zuzurechnen ist. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist diesbezüglich zu verneinen.
4.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, dass ihnen die Baurekurskommission II keine Möglichkeit eingeräumt hat, zur Rekursantwort des Gemeinderates nochmals Stellung zu nehmen und das Verwaltungsgericht dieses Vorgehen geschützt hat. Sie erachten dies als Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK.
4.1 Nach Art. 6 Ziff. 1 EMRK haben die Parteien Anspruch auf ein faires Verfahren. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hat in dem von den Beschwerdeführern zitierten Entscheid Nr. 37292/97 vom 28. Juni 2001 i.S. F.R. gegen Schweiz (publ. in VPB 2001 Nr. 129 S. 1347 und in ZBI 102/2001 S. 662) in § 37 daraus abgeleitet, dass eine Verfahrenspartei Gelegenheit erhalten müsse, sich zu einer von der Vorinstanz eingereichten Vernehmlassung zu äussern. Der Gerichtshof hat wesentlich darauf abgestellt, dass die Vernehmlassung von einem unabhängigen Gericht stamme, welches das Dossier bestens kenne, so dass es unwahrscheinlich erscheine, dass das Bundesgericht die Vernehmlassung nicht beachtet habe. Eine ähnliche Konstellation bestand auch im Urteil des EGMR Nr. 33499/96 vom 21. Februar 2002 i.S. Ziegler gegen Schweiz (VPB 2002 Nr. 113 S. 1307, § 38 S. 1315).
4.2 Im vorliegenden Fall enthielt die Vernehmlassung des Gemeinderates im kantonalen Beschwerdeverfahren keinerlei neue Informationen, auf welche die Baurekurskommission II oder das Verwaltungsgericht zum Nachteil der Beschwerdeführer abgestellt hätten. Zwar hat der Gemeinderat in seinem Schreiben vom 5. Februar 2003 in Ziff. 12 behauptet, anlässlich der Kontrollen vom 4. und 7. Dezember 2001 sei u.a. festgestellt worden, dass in der Wohnung der Beschwerdeführer der mit dem Elternzimmer verbundene Abstellraum in das Elternzimmer integriert worden sei. Insbesondere sei auch die Türe weggelassen worden. Die Notiz im Baukontrollplan betreffend weggelassener Tür bezieht sich jedoch, wie gesehen, auf die nebenliegende Wohnung. Weder die Baurekurskommission II noch das Verwaltungsgericht haben indes der Tür eine entscheidrelevante Bedeutung beigemessen. Im Übrigen hat der Gemeinderat in seiner Rekursantwort keine neuen, für den Sachverhalt oder die rechtliche Würdigung massgeblichen Aspekte geltend gemacht.
4.3 Das Bundesgericht hat sich unlängst im Entscheid 1A.43/2004 vom 19. August 2004 mit der hier interessierenden Rechtsprechung des EGMR auseinandergesetzt und differenziert. Zwar hat der EGMR bisweilen beiläufig ausgeführt, ein fairer Prozess bedinge, dass sich die Parteien grundsätzlich zu jedem Aktenstück müssten äussern können (Urteil Ziegler, a.a.O., § 33; Urteil F.R., a.a.O., § 36, mit Hinweisen). Dies kann aber nicht so verstanden werden, dass ein unbedingter Anspruch darauf bestünde, sich in jedem Fall zu den Vorbringen einer Gegenpartei zu äussern. Ein solcher Anspruch hätte nämlich zur Folge, dass ein Schriftenwechsel gar nie geschlossen werden könnte: Zu jeder Eingabe müsste die Gegenpartei wieder Gelegenheit erhalten, Stellung zu nehmen, worauf wiederum die andere Partei einen Anspruch hätte, sich zur erneuten Eingabe vernehmen zu lassen, ohne dass dies je ein Ende nehmen könnte. Dies stünde im klaren Widerspruch zu anerkannten Prozessgrundsätzen, welche der prozessleitenden Behörde das Recht einräumen, den Schriftenwechsel abzuschliessen, wenn die Sache liquid ist, aber auch zu dem ebenfalls konventions- und verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf eine Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 6 Ziff. 1 EMRK).

Die Erwägungen des EGMR können daher vernünftigerweise nicht so verstanden werden, dass ein unbedingter Anspruch darauf bestünde, sich zu jeder Äusserung anderer Verfahrensbeteiligter wiederum äussern zu können, weil eine solche Auffassung klarerweise praxisuntauglich wäre und zu geradezu absurden Ergebnissen führen würde. Ein Anspruch, sich zu Eingaben einer Gegenpartei zu äussern, kann nur dann bestehen, wenn diese Eingaben nach pflichtgemässer Beurteilung der verfahrensleitenden Instanz neue und möglicherweise umstrittene rechtserhebliche Vorbringen enthalten (Urteil 1A.43/2004 vom 19. August 2004, E. 2). In diesem Sinne ist eine Verletzung von Art. 6 Ziff. 1 EMRK im vorliegenden Fall zu verneinen.
5.
Ferner werfen die Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht vor, den Sachverhalt willkürlich festgestellt zu haben.
5.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Sachverhaltsfeststellung dann willkürlich, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, auf einem offenkundigen Versehen beruht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Willkür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung eines Entscheides, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (BGE 129 I 173 E. 3.1 S. 178; 127 I 54 E. 2b S. 56, je mit Hinweisen).
5.2 Das Verwaltungsgericht hat sich bei seinem Entscheid von den massgeblichen Akten, insbesondere von den verschiedenen Verfügungen des Gemeinderates und den Bauplänen leiten lassen. Aus diesen Unterlagen erhellt unmissverständlich, dass der Gemeinderat bereits in der Baubewilligung vom 6. April 1998 mit der Auflage lit. k klar dargetan hatte, dass die jeweiligen Räume neben den Schlafzimmern in der vorgesehenen Form nicht bewilligungsfähig seien. Bei sämtlichen späteren Beschlüssen wurde auf die nach wie vor ungeklärte Nutzung der Nebenräume hingewiesen. So hat der Gemeinderat der Bauherrschaft im Beschluss vom 12. April 1999 ausdrücklich Frist gesetzt, bis zur Rohbauvollendung bekannt zu geben, welche Nutzungen in den Abstell- und Ankleideräumen vorgesehen sei. Auch die Bewilligung vom 8. November 1999 hält in Ziff. 2 des Dispositivs fest, dass bei sechs Wohnungen im Erd- und Obergeschoss keine nutzungsrelevanten Änderungen in Betracht gezogen würden. Zu Lasten der Liegenschaft Kat.-Nr. 2370 sei darum eine Nutzungsanmerkung im Grundbuch vorzunehmen und durch Zeugnis des Grundbuchamtes zu bestätigen. Die Abstellräume bei den Elternzimmer sowie die in den Plänen vermerkten Garderobenräume dürften nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken oder als Garderoben bzw. Ankleideraum benützt werden. Am 25. Februar 2002 forderte der Gemeinderat die betroffenen Stockwerkeigentümer auf, bis zum 15. April 2002 Änderungspläne zu den Nutzungsänderungen in ihren Wohnungen sowie eine neue Ausnützungsberechnung einzureichen. Diese Entscheide sind, wie gesehen, allesamt in Rechtskraft erwachsen. Die Beschwerdeführer behaupten nicht, dass sich seit dem Entscheid vom 6. April 1998 an den baulichen Verhältnissen etwas verändert hätte. Entgegen ihrer Meinung ist damit die Nutzung des beanstandeten Nebenraums in der heutigen Form nie bewilligt worden. Es ist daher verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht lediglich die Vollstreckungsverfügung vom 1. Oktober 2002 auf ihre Rechtmässigkeit hin geprüft hat.
5.3 Zwar hat das Verwaltungsgericht den Baukontrollplan vom 4. resp. 7. Dezember 2001 insofern falsch interpretiert, als es davon ausgegangen ist, aufgrund des Vermerkes fehle beim beanstandeten Nebenraum die Tür (siehe E. 3.2 hiervor). Da dieses Element bei der Urteilsfindung keine Rolle gespielt hat, erwächst dem Gericht daraus kein Vorwurf willkürlicher Sachverhaltsfeststellung. Das Verwaltungsgericht hat sich sorgfältig mit den ergangenen Verfügungen und den Plänen auseinandergesetzt und es nicht unterlassen, die (in Rechtskraft erwachsene) Stammbewilligung auf eine allfällige Nichtigkeit hin zu prüfen. Dabei ist es zum Schluss gekommen, es sei aufgrund der Pläne nicht zu beanstanden, wenn der Gemeinderat die Anrechenbarkeit der Ankleideräume bejaht habe. Es hat weiter erwogen, dass, selbst wenn dies nicht zutreffen sollte, auf keinen Fall gesagt werden könne, die Baubewilligung sei wegen qualifizierter Unrichtigkeit nichtig. Diese Würdigung ist keineswegs stossend. Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. Das Verwaltungsgericht hat denn auch nicht einfach auf die Bezeichnung "Ankleideraum" im Plan zur Nachkontrolle abgestellt; es hat vielmehr zu Recht in Erwägung gezogen, dass der Gemeinderat in keiner der auf die Stammbewilligung vom 6. April 1998 folgenden Zustimmungen zu einer Projektänderung die umstrittene Auflage aufgehoben, als erfüllt bezeichnet oder auf den Vollzug verzichtet habe (E. 3.1 des angefochtenen Entscheids). Zwar wurde - was unbestritten ist - für den Vorratsraum neben der Küche Ausnützung dazu gekauft; die kommunale Behörde hat indes nie Zweifel daran aufkommen lassen, dass damit die Nutzung des Schlafzimmer-Nebenraums noch nicht geregelt war. Das Verwaltungsgericht durfte denn auch willkürfrei davon ausgehen, dass der Gemeinderat am 1. Oktober 2002 keine neuen materiellen Feststellungen getroffen, sondern in seinen Erwägungen lediglich wiederholt hat, was er zuvor mehrere Male deutlich zum Ausdruck gebracht hatte.
5.4 Die Beschwerdeführer werfen dem Verwaltungsgericht weiter vor, obwohl es selber festgestellt habe, dass der fragliche Raum nur 5 m2 gross sei, habe es die Beschwerde vollumfänglich abgewiesen und die Verpflichtung zu einem Nutzungszukauf für 10 m2 vollumfänglich gutgeheissen. Diese Rechtsauffassung sei offensichtlich unhaltbar und damit willkürlich.

Der gemeinderätliche Beschluss vom 1. Oktober 2002 betrifft die Abstellräume einer weiteren Wohnungseigentümerin sowie der Beschwerdeführer. Ziff. 1 des Dispositivs verpflichtet beide Parteien, bis spätestens 31. Dezember 2002 Abänderungspläne einzureichen oder innert derselben Frist eine Bestätigung mit einem Nutzungszukauf (10 m2 Nutzungsfläche) zu Handen der Bauakten abzuliefern. Das Verwaltungsgericht hat den Beschwerdeführern in Erwägung 3.1 des angefochtenen Urteils darin zugestimmt, dass die Fläche des streitbetroffenen Ankleideraums beim Schlafzimmer nicht 10 m2, sondern nur rund 5 m2 betrage. In Ziff. 3.2 hat es zusätzlich ausgeführt, die Beschwerdeführer täten gut daran, sich mit dem Gemeinderat über das genaue Mass zu verständigen, sollten sie sich für einen Nutzungszukauf entscheiden. Damit hat es deutlich gemacht, dass die im umstrittenen Gemeinderatsbeschluss genannten 10 m2 offensichtlich für beide betroffenen Wohnungen gemeinsam gelten sollten und nicht für die Beschwerdeführer allein. Hat es in der Folge dennoch von einer teilweisen Beschwerdegutheissung abgesehen, ist dies nicht geradezu unhaltbar.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht weder das rechtliche Gehör noch das Willkürverbot verletzt hat, noch hat es gegen die EMRK verstossen. Daraus ergibt sich, dass die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerdeführer die bundesgerichtlichen Kosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Nach Art. 159 Abs. 2 OG - der nach der Praxis auch im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde Anwendung findet - darf obsiegenden Behörden oder mit öffentlichrechtlichen Aufgaben beauftragten Organisationen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden. Diese Norm beruht auf der Überlegung, dass derartige Parteien in der Lage sind, ihren Rechtsstreit selbst, ohne Zuzug eines Rechtsbeistandes, zu führen. Eine Ausnahme wird für kleinere und mittlere Gemeinden gemacht, die über keinen eigenen Rechtsdienst verfügen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen müssen (Poudret, Commentaire de la loi fédérale d‘organisation judiciaire du 16 décembre 1942, Bern 1992, Art. 159 N. 3 S. 161). Die Gemeinde Zumikon zählt zwar nur rund 4'700 Einwohner, was die Zusprechung einer Parteientschädigung grundsätzlich rechtfertigt. Da sie jedoch einen Teil der oben behandelten Unklarheiten selber geschaffen hat, ist diese Entschädigung betragsmässig herabzusetzen (vgl. Art. 159 Abs. 5 i.V.m. Art. 156 Abs. 6 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Zumikon für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu entrichten.
4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat Zumikon, der Baurekurskommission II und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. März 2005
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: