Zoning revision upheld despite plan stability objectionGenerato dall'IA

{T 0/2}
1P.37/2005 /ggs

Urteil vom 7. April 2005
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger,
Ersatzrichterin Geigy-Werthemann,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Parteien
Baugesellschaft X.________, bestehend aus:

1. A.________ AG,
   
2. B.________ AG,
   Beschwerdeführerinnen, beide vertreten durch
   Rechtsanwalt Dr. Christoph Kradolfer,

gegen

Politische Gemeinde Egnach, 9315 Neukirch-Egnach,
vertreten durch den Gemeinderat Egnach, Gemeindehaus, Bahnhofstrasse 81,
9315 Neukirch-Egnach,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgebäude, 8510 Frauenfeld,
Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, Frauenfelderstrasse 16, 8570 Weinfelden.

Gegenstand
Zonenplanrevision,

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid
des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 10. November 2004.

Sachverhalt:
A.
Die als Baugesellschaft X.________ zusammengeschlossenen Aktiengesellschaften A.________ AG und B.________ AG, waren Eigentümerinnen der Parzellen Nrn. 762, 3005, 3006, 3007, 3008 und 3009 des Grundbuchs Egnach im Gebiet "Haslen" der politischen Gemeinde Egnach, Kanton Thurgau. Nach dem 1994 erlassenen Zonenplan waren die Parzellen der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone (WG2) zugewiesen.
B.
Im April 2001 leitete der Gemeinderat Egnach eine Überarbeitung der Ortsplanung in die Wege. Die öffentliche Planauflage der revidierten Ortsplanung erfolgte vom 4. bis 23. August 2003. Die genannten Parzellen der A.________ AG und der B.________ AG wurden neu der Gewerbezone zugewiesen. Gegen diese Umzonung erhoben die A.________ AG und die B.________ AG Einsprache. Mit Entscheid vom 2. Dezember 2003 wies der Gemeinderat Egnach die Einsprache ab und hielt an der Umzonung der Parzellen von der Wohn- und Gewerbezone in die Gewerbezone fest.

Am 21. Januar 2004 beschloss die Gemeindeversammlung Egnach die revidierte Ortsplanung. Diese wurde am 12. Mai 2004 vom Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau genehmigt
C.
Gegen den Einspracheentscheid des Gemeinderates Egnach erhoben die A.________ AG und die B.________ AG Rekurs an das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau. Dieses wies den Rekurs mit Entscheid vom 30. Juli 2004 ab.
D.
Die Eigentümerinnen der betroffenen Grundstücke erhoben dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau. Mit Entscheid vom 10. November 2004 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
E.
Gegen diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts haben die A.________ AG und die B.________ AG am 18. Januar 2005 staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht erhoben mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
F.
Der Gemeinderat Egnach hat sich mit dem Antrag auf Abweisung der staatsrechtlichen Beschwerde vernehmen lassen und zur Illustration des Sachverhalts Fotos der Romanshornerstrasse eingereicht. Das Departement für Bau und Umwelt und das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau beantragen Abweisung der staatsrechtlichen Beschwerde, letzteres mit der Einschränkung, soweit auf diese einzutreten sei.
G.
Unter Bezugnahme auf die vom Gemeinderat Egnach eingereichten Fotos haben die Beschwerdeführerinnen dem Bundesgericht am 1. März ihrerseits Fotos sowie einen Übersichtsplan im Massstab 1:5000 eingereicht.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob auf eine Beschwerde einzutreten ist (BGE 129 I 337 E. 1 S. 339, 185 E. 1 S. 188, je mit Hinweisen).
1.1 Der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 84 Abs. 1 und Art. 86 OG). Dieser betrifft einen Zonenplan, den die zuständige kantonale Behörde genehmigt hat. Der Inhalt des Nutzungsplans steht somit vorbehältlich der streitbezogenen Parzellen endgültig fest (vgl. BGE 118 Ia 165 E. 2a S. 168).
1.2 Die Beschwerdeführerinnen rügen die Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV), willkürliche Rechtsanwendung (Art. 9 BV) und die Verweigerung des rechtlichen Gehörs wegen nicht wahrgenommener Prüfungs- und Begründungspflicht (Art. 29 BV). Sie machen insbesondere geltend, die vorgenommene Zonenplanrevision halte vor Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) nicht stand. Diese Rügen können nur mit staatsrechtlicher Beschwerde erhoben werden (Art. 34 Abs. 1 und 3 RPG).
1.3 Die Beschwerdeführerinnen waren bis zum Abschluss des kantonalen Verfahrens Eigentümerinnen der in Frage stehenden Parzellen und als solche durch den angefochtenen Entscheid in ihren Rechten persönlich betroffen und beschwert (Art. 88 OG). Im Dezember 2004 übertrug die bisherige Gesellschafterin B.________ AG ihren Gesamthandsanteil an den streitbezogenen Grundstücken auf die C.________ AG, die mit Zustimmung der Mitgesellschafterin A.________ AG in das Gesellschaftsverhältnis eintrat. Die Veräusserung der im Streit liegenden Sache ist jedoch ohne Einfluss auf die Legitimation in der Sache (Art. 21 Abs. 2 BZP i.V.m. Art. 40 OG; vgl. dazu BGE 116 la 221 E. 1b S. 223). Die Beschwerdelegitimation der B.________ AG wird deshalb durch den Übergang ihres Gesamthandsanteils auf die C.________ AG nicht tangiert. Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist daher einzutreten.
1.4 Der Gemeinderat Egnach hat als Beilagen zu seiner Vernehmlassung sechs Fotos eingereicht, welche die Romanshornerstrasse zeigen. Die Beschwerdeführerinnen haben darauf ihrerseits Fotos des in Frage stehenden Strassenabschnittes sowie einen Übersichtsplan eingereicht. Neue Tatsachen und Beweismittel sind wegen des Novenverbots im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren grundsätzlich unzulässig (BGE 118 la 20 E. 5a S. 26; 113 Ia 407 E. 1 S. 408 mit Hinweisen), weshalb sämtliche eingereichten Fotos sowie der von den Beschwerdeführerinnen nachträglich eingereichte Plan unberücksichtigt bleiben müssen.
2.
Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Missachtung des in Art. 21 Abs. 2 RPG verankerten Grundsatzes der Planbeständigkeit: Am 30. November 2001 sei eine Planungszone erlassen worden, so dass der Nutzungsplan von 1994 nur gerade 94 Monate in Geltung gewesen sei. Seit der Zonenplanrevision von 1994 hätten sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert; insbesondere sei bei der Ausarbeitung des Zonenplans 1994 bereits bekannt und absehbar gewesen, dass der am 24. September 1993 eröffnete Zubringer Arbon zur N1 mehr Verkehr auslösen werde. Überdies habe der durchschnittliche tägliche Verkehr auf der Romanshornerstrasse in Egnach nicht markant zugenommen.
2.1 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden müssen (BGE 123 I 175 E. 3a S. 182 f.). Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung u.a. der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtige Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des Planungshorizontes, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Entscheid 1P.293/1994 vom 20. Dezember 1994 E. 3c, publ. in ZBl 97/1996 S. 36). Im Rahmen dieser Gesamtrevision können auch veränderte politische Vorstellungen zum Ausdruck kommen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 E. 3.2, publ. in ZBl 104/2003 S. 654).
2.2 Als irreführend erweist sich in diesem Zusammenhang die im angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts erfolgte Bezugnahme auf Art. 9 Abs. 3 RPG, wonach Richtpläne in der Regel alle zehn Jahre überprüft und nötigenfalls angepasst werden, da es vorliegend nicht um die Anpassung eines Richtplans sondern um eine Zonenplanänderung geht (vgl. Thomas Christen, Beständigkeit von Nutzungsplänen, SJZ 90/1994 S. 227/228). Das Verwaltungsgericht hat dies jedoch ausdrücklich festgehalten (E. 2b) und seine Erwägungen im Wesentlichen auf Art. 21 Abs. 2 RPG gestützt, weshalb der Erwähnung von Art. 9 Abs. 3 RPG keine massgebliche Bedeutung beizumessen ist.
2.3 Der bis anhin geltende Zonenplan war am 19. Februar 1993 von der Gemeindeversammlung Egnach angenommen und am 24. Januar 1994 vom Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigt worden. Am 21. Januar 2004 stimmte die Gemeindeversammlung Egnach der vorliegend umstrittenen Änderung des Zonenplans zu. Zwischen der Annahme des Zonenplans 1994 und der Annahme von dessen Änderung liegt somit eine Zeitspanne von knapp elf Jahren. Dies entspricht etwas mehr als zwei Dritteln des Zeitablaufs von 15 Jahren, nach welchem Zonenpläne in der Regel zu überarbeiten sind.
Zwar hat das Verwaltungsgericht übersehen, dass bereits im November 2001 für das in Frage stehende Gebiet eine Planungszone festgelegt wurde. Diesem Umstand kommt jedoch keine massgebliche Bedeutung zu: Bei Erlass der Planungszone stand noch keineswegs fest, ob und gegebenenfalls wie der Zonenplan 1994 abgeändert werden sollte; insofern kann der Zeitpunkt der Festsetzung der Planungszone nicht als massgebliches Datum für die Ablösung des Zonenplans 1994 durch den geltenden Zonenplan betrachtet werden. Immerhin ist im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass der Zonenplan 1994 nur knapp 8 Jahre lang effektiv anwendbar war.
2.4 Die zeitliche Komponente ist allein nicht ausschlaggebend für die Zulässigkeit einer Zonenplanänderung. Während das Bundesgericht in BGE 123 I 175 E. 3g S. 191 eine kommunale Planungsinitiative auf Änderung der Nutzungsplanung in der Stadt Dübendorf nach neun beziehungsweise zehn Jahren als unzulässig beurteilte, weil keine neuen, bei der ursprünglichen Planung noch nicht bekannte Umstände vorlagen, schützte es in seinem Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 (publ. in ZBl 104/2003 S. 654) die von der Einwohnergemeinde Lupfig beschlossene Änderung der Ortsplanung 9 1/2 Jahre nachdem der Zonenplan beschlossen worden war, weil hier besondere Gründe für eine Überprüfung der Planung gegeben waren. Ausschlaggebend ist, ob die Überprüfung und vorgesehene Änderung eines Zonenplanes auf gewichtigen Gründen beruht, die das Interesse an der Planbeständigkeit und das zu schützende Vertrauen in dieselbe überwiegen.
3.
Zunächst ist zu prüfen, ob sich die Verhältnisse seit der Annahme des Zonenplans 1994 geändert haben.
3.1 Im Bericht zur Revision Ortsplanung der Gemeinde Egnach vom 3. Dezember 2001 wurde dargelegt, das neue Raumplanungsgesetz ermögliche die Ausscheidung einer besonderen Landwirtschaftszone (Intensivlandwirtschaftszone). Zudem fordere das zwischenzeitlich in Kraft getretene Natur- und Heimatschutzgesetz des Kantons Thurgau die Gemeinden auf, die schützenswerten Natur- und Kulturobjekte unter Schutz zu stellen. Im Weiteren sei der kantonale Richtplan in der Zwischenzeit geändert und ergänzt worden. Ferner seien in den letzten Jahren verschiedene neue Bedürfnisse bei der Bevölkerung, aber auch bei den Behörden entstanden. Alle diese Aspekte würden räumliche Interessen berühren, die schlussendlich wesentlichen Einfluss auf die Zonen- und Richtplanung hätten.

Als ortsplanerisches Konzept wurde hinsichtlich der Wohngebiete als Ausgangslage festgehalten, einige Wohnquartiere seien entlang der Hauptverkehrsachsen in Wohn- und Gewerbezonen entstanden. Grössere unüberbaute Gebiete in der Wohn- und Gewerbezone würden an den Hauptverkehrsachsen liegen. Als Zielvorstellungen wurde postuliert, entlang der stark befahrenen Hauptverkehrsachsen sollten keine reinen Wohnbauten erstellt werden. Dies führte dazu, dass mit der Zonenplanänderung in der Gemeinde Egnach im Gebiet "Haslen" wie auch in verschiedenen anderen Gebieten entlang der lärmvorbelasteten Hauptstrassen in peripherer Lage keine Wohnbauentwicklung mehr vorgesehen und anstelle der bisherigen Wohn- und Gewerbezone eine Gewerbezone vorgesehen wurde.
3.2 Wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid zutreffend festgehalten hat, betreffen die von der Gemeinde geltend gemachten Gesetzesänderungen die vorliegende Problematik nicht. Das Verwaltungsgericht hat jedoch dargelegt, für die fragliche Umzonung spreche klar die stark zugenommene Lärmbelastung, was durch die von den Beschwerdeführerinnen ins Recht gelegten Verkehrszahlen zwischen 1993 und 2003 mit 13'000 beziehungsweise 15'700 DTV belegt würde.
3.3 Gemäss einem Lärmgutachten der Firma D.________, das diese am 7. Februar 1995 für eine der Beschwerdeführerinnen im Hinblick auf den damals geplanten Neubau eines Mehrfamilienhauses erstellte, wurde damals von 8000 Fahrzeugen pro Tag ausgegangen. Ob diese im damaligen Baubewilligungsverfahren von den Beschwerdeführerinnen selbst eingereichte Schätzung zutreffend war, kann offen bleiben, da das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid von Frequenzen von 13'000 Fahrzeugen für 1993 beziehungsweise 15'700 Fahrzeugen für 2003 ausgegangen ist, was genau den von den Beschwerdeführerinnen in ihrer Replik vom 12. März 2003 an das Departement für Bau und Umwelt angegebenen Zahlen entspricht.

In den zehn Jahren von 1993 bis 2003 hat somit die tägliche Fahrzeugfrequenz um 2'700 Fahrzeuge, d.h. um etwas mehr als 20 % zugenommen. Im Hinblick darauf, dass die Lärmbelastung bereits 1995 anlässlich der Erteilung der Baubewilligung für das damals von den Beschwerdeführerinnen geplante Mehrfamilienhaus zu Bedenken Anlass gegeben hatte, was dadurch zum Ausdruck kommt, dass die zuständigen Behörden damals von den Beschwerdeführerinnen ein Lärmgutachten verlangt hatten, durfte die politische Gemeinde Egnach diese Zunahme als erheblich ansehen.
Soweit die Beschwerdeführerinnen geltend machen, die Zunahme der Verkehrsfrequenz falle lärmmässig nicht ins Gewicht, handelt es sich um ein neues, im kantonalen Verfahren nicht vorgebrachtes Argument, das im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren unzulässig ist.
3.4 Ferner bringen die Beschwerdeführerinnen vor, bei der Ortsplanung von 1994 sei bereits hinlänglich bekannt und absehbar gewesen, dass der am 24. September 1993 eröffnete Zubringer Arbon zur N 1 mehr Verkehr auslösen werde. Wohl können Umstände, die bereits bei der Zonenfestlegung bekannt waren, nicht herangezogen werden, um eine nachträgliche Änderung der Verhältnisse zu begründen (BGE 123 I 175 E. 3g S. 191 f.). Damit, dass die Zunahme der Verkehrsfrequenz gut 20 % betragen würde, war jedoch nicht ohne Weiteres zu rechnen.
4.
Liegt somit eine Änderung der Verhältnisse vor, ist weiter zu prüfen, ob diese gewichtig genug ist, um eine Anpassung des Zonenplans knapp 11 Jahre nach dessen Erlass zu rechtfertigen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, welchen Zielen die Planänderung dient und wie einschneidend sich die beabsichtigte Änderung auswirkt.
4.1 Der Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 3 RPG verlangt, dass Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen sind. Gemäss lit. b dieser Bestimmung sollen Wohngebiete vor schädlichen und lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden.

Ob die Beschwerdeführerinnen das Mehrfamilienhaus, für dessen Erstellung sie am 18. April 1995 die Baubewilligung erhalten hatten, wegen der Lärmsituation an der Romanshornerstrasse nicht realisieren konnten, wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid vermutet hat und von den Beschwerdeführerinnen bestritten wird, kann offen bleiben. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerinnen beim Tiefbauamt des Kantons Thurgau um einen Kostenbeitrag für Schallschutzfenster an ihrem an der Romanshornerstrasse 123 auf Parzelle Nr. 762 bereits bestehenden Wohnhaus nachsuchten und gemäss den Schreiben des Tiefbauamtes vom 20. Oktober und 13. Dezember 2000 einen solchen Kostenbeitrag in Höhe von Fr. 16'000.-- auch erhalten haben.

Hauptverkehrsstrassen wie die Romanshornerstrasse erweisen sich schon aufgrund des Planungsgrundsatzes von Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG im Hinblick auf die durch den Verkehr erzeugte Lärmbelastung als für Wohnbauten ungeeignet. Es lässt sich daher mit sachlichen Überlegungen rechtfertigen, an solchen verkehrsmässig stark belasteten Strassen reine Gewerbezonen ohne Wohnnutzung zu bilden.
4.2 Nachdem sich die politische Gemeinde Egnach aus den in ihrem Planungsbericht vom 3. Dezember 2001 dargelegten Gründen veranlasst sah, ihre Ortsplanung zu überarbeiten, war die Beschränkung der Wohnzonen auf nicht entlang der Hauptverkehrsstrassen gelegene Gebiete ein Vorgehen, um die Ortsplanung mit den Planungsgrundsätzen von Art. 3 Abs. 3 RPG in Einklang zu bringen. Als Planungsbehörde durfte die Gemeinde dieses Anliegen als gewichtig einstufen.

Nachdem seit der Ortsplanung von 1994 rund zwei Drittel des ordentlichen Planungshorizonts von 15 Jahren verstrichen waren, durfte sie dem Interesse an einer Realisierung dieses Anliegens den Vorrang einräumen gegenüber dem Interesse an der Beibehaltung der bestehenden Ortsplanung, zumal es vorliegend nicht um eine Auszonung oder um eine wesentliche Reduktion der zulässigen Ausnutzung ging, sondern bloss um eine Umzonung von einer Wohn- und Gewerbezone in eine Gewerbezone. Diese Interessenabwägung ist auch unter Berücksichtigung der seit Ende 2001 bestehenden Planungszone verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
4.3 Nach dem Gesagten erweist sich die Anwendung von Art. 21 Abs. 2 RPG durch das Verwaltungsgericht als nicht verfassungswidrig.
5.
Die Beschwerdeführerinnen rügen weiter, die mit der Umzonung verbundene Beschränkung ihres Eigentums beruhe auf einer ungenügenden Interessenabwägung, weil das der Umzonung entgegenstehende Interesse der betroffenen Grundeigentümer nicht berücksichtigt worden sei. Das Departement für Bau und Umwelt habe die von der Gemeinde getroffene Interessenabwägung nicht genügend überprüft und damit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verletzt. Das Verwaltungsgericht habe sich damit begnügt, auf die Erwägungen 3c, d und e des Departementsentscheids zu verweisen und habe damit seinerseits das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer, die Begründungspflicht und Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG verletzt.
5.1 Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; BGE 119 Ia 362 E. 5a S. 372). Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG hat wenigstens eine kantonale Beschwerdeinstanz eine volle Überprüfung vorzunehmen. Hierzu gehört die Prüfung, ob der Plan auf einer umfassenden Interessenabwägung beruht (Aemisegger/Haag, Kommentar RPG, Art. 33 N. 54). Dazu gehört auch die Prüfung der der Planung entgegenstehenden privaten Interessen.
5.2 Das Departement für Bau und Umwelt hat in seinem Entscheid vom 30. Juli 2004 dargelegt, die Bildung reiner Gewerbezonen ohne Wohnnutzung lasse sich mit sachlichen Überlegungen rechtfertigen. Dafür könnten Aspekte des Immissionsschutzes und der Sicherheit sprechen, wie dies im vorliegenden Fall durch die Lärmimmissionen und den starken Motorfahrzeugverkehr der Staatsstrasse belegt sei. Eine Entmischung lasse sich zudem auch im Hinblick auf den gewünschten Siedlungscharakter rechtfertigen, indem die Gemeinde die Wohnnutzung primär im Ortskern und die Gewerbenutzung entlang der Hauptverkehrsachsen konzentrieren wolle, was nicht zu beanstanden sei (E. 3c). Die angestrebte Entmischung lasse sich im Gebiet "Haslen" leichter erreichen, da dieses deutlich weniger dicht überbaut sei als andere Gebiete entlang der Romanshornerstrasse (E. 3d).

Diese Planungsinteressen der Gemeinde hat das Departement für Bau und Umwelt den privaten Interessen der Beschwerdeführerinnen gegenüber gestellt. Es hat ausgeführt, der Umstand, dass sich die Parzellen der Beschwerdeführerinnen für Wohnbauten gut eignen würden und baureif seien, sei für die Zonierung ebenso wenig ausschlaggebend wie die von der Gemeinde Egnach am 18. April 1995 erteilte Baubewilligung für eine Wohnbaute und ihre Zusicherung vom 15. März 1996 betreffend die von den Beschwerdeführerinnen damals neu geplanten Einfamilienhäuser. Auch die (inzwischen vorgenommene) kleinflächige Parzellierung stehe der Zuweisung zur Gewerbezone nicht entgegen, da die Nutzungsplanung nicht einzig auf die bestehenden Grundstücksgrenzen und Eigentumsverhältnisse abstellen könne. Infolge der Bestandesgarantie werde die Wohnnutzung der Liegenschaft der Beschwerdeführerinnen (Romanshornerstrasse 123, Parzelle Nr. 762) durch die Zonenplanänderung nicht untersagt; sie stehe ihr aber auch nicht entgegen. Um die angestrebte Siedlungstrennung und Entmischung der Nutzungsarten zu erreichen, sei der von der Gemeinde eingeschlagene Weg geeignet und auch erforderlich (E. 3e).

Mit diesen Erwägungen hat das Departement für Bau und Umwelt eine Interessenabwägung vorgenommen, wobei es die Interessen der Beschwerdeführerinnen an einer Wohnüberbauung der in Frage stehenden Parzellen dem Planungsinteresse der Gemeinde untergeordnet und das letztere höher gewichtet hat. Dass diese Interessengewichtung nicht den Vorstellungen der Beschwerdeführerinnen entspricht, ändert nichts daran, dass eine Interessenabwägung vorgenommen worden ist, bei der auch die privaten Interessen der Grundeigentümer berücksichtigt wurden. Die Rügen der Verletzung der Eigentumsgarantie und von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG erweisen sich daher als unbegründet.
5.3 Damit steht gleichzeitig fest, dass das Verwaltungsgericht auf die Interessenabwägung des Departements verweisen durfte, ohne den Anspruch der Beschwerdeführerinnen auf rechtliches Gehör und auf einen begründeten Entscheid zu verletzen. Auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum Rechtsgleichheitsgebot halten vor Verfassungsrecht stand.
6.
Zusammenfassend erweist sich die staatsrechtliche Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Der politischen Gemeinde Egnach ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie sich im bundesgerichtlichen Verfahren nicht mehr durch einen Anwalt hat vertreten lassen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführerinnen wird eine Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführerinnen, der Politischen Gemeinde Egnach, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. April 2005
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: