Hotel rent relief applies to pensions and partial premisesGenerato dall'IA

!l36 l'fnndnachlassverfahrcll. No 61. Nachla Js t'OlI Hc4elmiet-tmd -pachtzinsen. Ver beim. Ahsch,luss des Miet -oder Paehtvertrages cl i e Kr i s e voraussehen konnte und 111Usste, kann den Schutz des Art. 53 bis des Bundesbeschlusses vom 30. September 1932 (Bundesheschluss vom 27. März 1934) nicht, anrufen. Im Eingehen der Miete oder Pacht unter Rolehen Umständen liegt ein Ver!3elmlden. COl1dorlO di jitti e pigioni d'albergo. L'art. 53 bis deI decreto fedemle 30 settembre 1932 (decreto fed. 27 marzo 1934) 110n puö esse re invocato da eolui ehe all'atto delJa firma deI contratto di loeaziolle 0 d'affitto poteva e (loveya prevedere la crisi. Impegnandosi in siffaHe eOJl(lizioni egli ha agito eolposamente. La disposition de l'article 53 bis de l'arrere fMeraI du 30 septembre 1932 s'inspire de motifs d'equiM. Partant de !'idee que la crise actuelle, qui a eu et qui a encore de si facheuses repercussions sur l'industrie hötelicre, etait un phenOll1fme qui depassait toutes previsions, on a estime qu'il n'etait pas equitable de contraindre les locataires d'hötels a payer integralement des loyers qui avaient 13M fixes dans des circonstances toutes differentes, s'il etait etabli que, par suite de la crise et sans qu'il y eut eu faute de leur part, iIs venaient a se trouver dans l'impossibilite de faire face aleurs engagements. Pour pouvoir beneficier d'une reduction du loyer, il faut donc en tout premier lieu que la erise puisse etre consideree comme une circonstance que les parties n'avaient pas" prevue, ni ne pouvaient pre- voir. De meme que celui qui a, en pleine crise, achete un hötel a un prix superieur a sa valeur ne peut pretendre se mettre au benerice du concordat hypothecaire s'il se trouve de ce fait dans l'impossibilite d'assurer le service des interets de ses dettes hypothecaires, de meme aussi celui qui, en pleine crise, loue un hötel ades conditions trop onereuses n'est pas recevable a invoquer la disposition de l'article 53 bis pour obtenir une reduction du loyer. Aussi bien pourrait-on dire, dans l'un et l'autre cas, que celui qui agit de cette fa90n ne remplit pas les conditions posees a l'article ler du meme arrete, car c'est incontesta- blemel1t une faute que de se lancer dans une industrie alors l'fnndnaehla""verfahmll. No 62.

qu'elle traverse une crise et que personne n'en peut pre- voir l'evolution. Celui qui agit de la sorte commet un acte hasardeux et dont il doit supporter lui-meme les risques. TI serait mal venu a se plaindre du prejudice que la crise lui cause, mnme en cas d'aggravation; il a voulu courir les chances de l'aventure et doit seul en subir les C011Be- quenceR. 62. Arrit du 9 novembre 19Si dans la causa Societe immobiliere Ma.la.gnou Squa.re 4. Remi Jc de jermages ct loyers. d'Mtcls. Les mesures prevues par l'art. 53 bis de l'arrefe federal du 30 sep- tembre 1932 (amnte federal du 27 mars 1934) sont applicables aussi bien a ce ui qui exploite une pcnlJion qu'a eelui qui exploite un hötel. La fait que l'höf,el ou Ja pension n'oceupe qu'lme partie de l'im- meuble n'importe pas B'il etait deja convenu lors de la lonelu sion du bail que les loeaux devaicnt servir d'hötel ou de pension. Absence de faute tiroo du fait que l'exploitat,ion n'a roollement souffert de la crise qu'en 1934. Na c h ass von Hot e I p ach t -be Z w. :M: i e t z ins e n. Art. 53 bis des Bundesbeschlusses vom 30. September 1932 (Bun- desbeRchlusB vom 27. März 1934) ist anwendbar sowohl auf Inhaber eines Hotels als auf Inhaber einer Pe n s ion. Der Umstand, dass das Hotel oder die Pension nur einen Teil der Liegenschaft beansprucht, ist ohne Bedeutung, wenn schon bei Abschluss des Pacht-bezw. Mietvertrags vereinbart war, dass die Räumlichkeiten als Hotel oder als Pension dienen sollten. Fehlen eines Verschuldens, da der Betrieb erst 1934 wirklich unter der KriRe gelitten hat. Remissi01le di canoni cd alfitti d'albel'go. T provvedimenti previsti dall'art. 53 bis d .. deercto federale 30 sett. 932 (decreto 27 marzo 1914) sono applieabili sia a chi eserciRce una pensione sia a chi esereiS 'e 1m albergo. j. irrilevant.e la cireostanza ehe 1 'albergo non occupi se non una parte della iabile pllrehesia stato COllvenuto gia al momento della pattuizione deI contratto di locazione 0 d'affitto ehe i locali dovevano essere destinati al servizio dell'albergo 0 deUa pensione. Mancanza. di colpa dedotta dal fatto ehe l'esercizio non ha comin- eiato a soffrire delIa edsi che nel 1934.

A. -Dame', J ulie U rbauer et sa fille Irene Egger exploitent depuis le mois de novembre 1924 1' Hötel- Pension de l'Athenee qui se trouvait d'abord 5, rueMassot, et qui aetuellement oecupe divers loeaux dans les immeubles Nos 4, 6 et 8 de la route de Malagnou. L'immeuble du No 6 de la route de Malagnou est la proprieM de la SocieM immobiliere Malagnou Square 4. L'immeuble du N° 8 est la proprieM de la SoeieM immobiliere Malagnou Square 3. Les locaux de l'immeuble N° 6 ont fait l'objet de deux baux : l'un en date du 19 juin 1930 pour une duree de dix ans, a partir du I er fevrier 1931, et concernant la Ioeation de quatre appartements de 4 pieces au rez-de-chaussee, aux premier, deuxieme et troisieme etages et une piece aux eombles avec dependanees, pour Ie prix total de 15300 fr. par an ; l'autre en date du 24 mai 1932 pour une duree de huit ans quatre mois et quinze jours, a partir du 15 septembre 1932, et eoncernant la Ioeation d'un appartement de quatre pieces et ehambrette au cinquieme etage pour le prix de 2400 fr. par an. Le bail conelu avec la SocieM immobiliere Malagnou Square 3 a eM signe le 12 mai 1932 pour une duree de trois ans a partir du l er juillet 1932. 11 se rapporte a une piece au sous-sol de l'immeuble N° 8 de la route de Malagnou qui devait servir de salon a la pension. Le loyer avait eM fixe a 600 fr. par an, soit 500 porn: la piece elle-meme et 100 fr. pour le ehauffage. Le 16 fevrier 1933 Dames Urbauer et Egger ont demande . a la SocieM proprietaire de l'immeuble N0 6, route de Malagnou, un rabais exceptionnel et provisoire sur le loyer, en raison de la crise höteliere. Elles ont obtenu d'abord une reduction annuelle totale de 1000 fr. des le ler mars 1933, puis en definitive de 1800 fr. a partir du l er decembre 1933, cette derniere reduction devant toutefois remplacer la precedente. B. -Au mois d'aout 1934, Dames Urbauer et Egger, invoquant les arretes federaux des 30 septembre 1932 et l'fandnachlasAv 'xiahl't'n. N0 62.

27 mars 1934, ont adresse a la Cour de Justice eivile de Geneve deux requetes par lesquelles elles lui deman- daient: 1° de fixer, pour la periode de deux annees eomprises entre le l er juin 1934 et le 31 mai 1936, Ie loyer annuel qu'elles devront a la Soeiete immobiliere Malagnou Square 4 a la somme de 8050 fr. ; 2° de fixer, pour la meme periode, le loyer qu'elles devront payer a Ia SocieM immobiliere Malagnou Square 3 a la somme de 250 fr. Les requerantes exposaient en resume qu'elles avaient vu diminuer leurs recettes du fait de Ia erise. Bien qu'ayant comprime les frais generaux et remplissant elles-memes les postes les plus importants de leur pension, sans portier, ni repasseuse et avec une seule cuisiniere, un garc;on de euisine, une fille de salle et deux a trois femmes de ehambre, elles etaient dans l'impossibiliM de payer les loyers con- venus et reduits. Le chiffre d'affaires du premier exereiee (1932) etait de 78 564 fr. 40 et celui de 1933 de 73 645 fr. Celui du dernier exercice, soit 9 mois en 1934, est de 33 046 francs. Les clients qui etaient surtout des Allemands, des Americains et des Anglais, etaient devenus rares en raison de la crise monetaire. Ceux qui venaient ne restaient plus que peu de jours, alors qu'auparavant la pension avait des familles qui sejournaient pendant tout l'hiver. Dame Egger avait du baisser ses prix; elle estimait qu'elle louait ses chambres a un prix inferieur a eelui qu'elle les payait et qu'elle evalue en moyenne 70 fr. 50 par mois. Son deficit, d'exploitation pour les sept premiers mois de 1934 s'eleve, selon ses calculs, a 12 644 fr. 10, soit a 1806 fr. par mois, en moyenne, ce qui laisserait prevoir, pour l'annee entiere, un deficit de 21 672 fr. La SocieM immobiliere Malagnou Square 4 a conelu au rejet de la requete en soutenant qu'elle etait irrecevable et mal fondee. La Soeiete immobiliere Malagnou Square 3 a egalement conelu au rejet de la requete, en offrant de resilier le bai!

:HO Pfandnachlassverfahren. No 62. des le l er decenibre 1934, moyennant que l'ouverture pra- tiquee dans le mur mitoyen fUt bouchee aux frais des Ioca- taires. G. -Par jugement du 12 octobre 1934, Ia Cour de Justice civile a deboute les requerantes de leurs conclu- sions relatives au bail conclu avec la Societe immobiliere lVIalagnou Square 3. En ce qui concerne en revanche Ie bail passe avec Ia Societe immobiliere lVlaiagnou Square 4, elle s'est prononcee en Ia forme suivante : Pour Ia periode de deux annees comprises entre le ler juin 1934 et le 31 mai 1936, le loyer annuel que les Dames Urbauer et Eggel' devront payer a la Societe immobiliere Malagnou Square 4, en raison des baux des 19 juin 1930 et 24 mai 1932 sera reduit a Ia somme totale de 15 000 fr. D. -La Societe immobiliere de lVlalagnou Square 4 a recouru a Ia Chambre des Poursuites et des Faillites du Tribunal federa en reprenant ses conclusions. Oonsiderant en droit :

1. -C'est a tort que la recourante denie aux requerantes le droit d'invoquer le benefice de l'art. 53 bis de l'arretC du 30 septembre 1932 pour la raison qu'elles exploiteraient une pension et non un veritable hötel. Il est constant tout d'abord qu'en fait l'etablissement porte le nom d'hötel- pension et non simplement 1e nom de pension. Mais s'agirait-iI meme d'une pension, cela ne serait pas un motif non plus pour exclure l'application de l'art. 53 bis precite. Si l'arretC ne parIe que des hötels, c'est evidemment qu'i! a choisi le terme generique, et il suffit par consequent que l'etablissement presente les caracteres essentiels d'un hötel et Boit par ailleurs exploite en la forme commerciale po ur Mneficier de la protection legale, quelle qu'en soit sa designation. Or, en l'espece, il est etabIi que les requerantes ne se bornent pas a louer des chambres, mais qu'elles four- nissent aleurs hötes, a la fois le logement et la nourriture, et il n'est pas contestC que l'etablissement est exploite commercialement. Pfanduilchlassverfahren. No 62.

Plus discutable est la question de savoir si le fait que l'hötel-pension de l'Athenee n'occupe qu'une partie de l'immeuble est une circonstance qui exclue l'application de I'art. 53 bis de l'amnte. Quoi qu'il en soit du point de savoir ce qu'il en semit pour Ia proprietaire de l'immeu- ble dans ses rapports avec les creanciers hypothecaires, point sur lequel iln'y a pas lieu de se prononeer actuelle- ment, on doit admettre qu'une teIle circonstance ne Buffit pas a elle seule pour empecher le locataire des locaux qui servent a I'exploitation de l'hötel ou de la pension d'invo- quer le bencfice de l'arröte envers le proprietaire. Ce qui seul eomI te a cet egard, c'est l'intentioll des parHes 10rs de la conclusion du bail. Si celles-ci sont convenues des le debut que les locaux serviront a I'exploitation d'un hötel ou d'unc pension, il n'y a pas de raison de refuser au 10ca- taire cxploitant Ie benefice de la protection legale, qui a Me precisement instituec en faveur de ce genre d'industrie. Aussi bien le loyer aura-t-iI eM generalement fixe en co118e- quencc. 01', en l'espece il est constant que le baH du 19 juin 1930 mentionne expressement que les locaux ont ete loues pour servir de pension-restaurant; il precise meme qu'ils ne devront pas etre utilises a d'autres fins, et s'il est vrai que cette clause ne se retrouve pas dans le baH du 12 mai 1932, H est plus que vraisemblable que cela tient a une circonstanee purement fortuite, a savoir qu'il a etC fait sur une formule imprimee d'avance. Aussi bien, la recou- rante a reconnu dans son ecl'iture du 7 septembre 1934 que la pcnsion occupait tous les locaux loues par les l'eque- rantes. 2. -Au fond, la decision des premiers juges apparatt comme justifiee. Il resulte des constatations du jugement attaque -constatations qui n'ont pas te contestees par la recourante -que. d'une part, les requerantes sont hors d'etat de payer le loyel' COllvenu, ct de l'autre, que ce fait 11e peut leur etre impute a faute. On ue peut pas dire qu'elles aient commis une faute en signa nt lebail, car en 1932 encore le resultat de l'exploitation n'etait pas d.efa-

l'fandnachl8 lverfahrell. No 63. vorable et en 1 33 il aurait presque pU permettre de payer le loyer eonvenu. Ce n'est qu'en 1934 en realiM que l'exploi- tation a souffel't reellement de la erise. Le montant de la reduetion du loyer n'a pas fait l'objet des eritiques de la reeourante. Aussi bien il ne parait pas exagere, et le Trihunal federal n'a done aueun motif de s'eearter de l'evaluation qui en a eM faite par la Cour eantonale. La Ghambre des Poursuites et des Faillites prononce : Ine reeours est rejete. 63. Arret du 10 novembre 1934 dans la cause Societe immobiliere Ea.thor S. A. Remise de lermages et loyers d'hotels. Le benefice de Part. 53 bis (le l'arret6 federal du 30 septembre 1932 (arrere federal du 27 mars 1934) peut etre invoque aussi bien par celui qui exploite Phötel en qualite de locataire que par celui qui l'exploite en qualiM de jertnier. Il suffit que les locaux aient eM Ioues pour servil' d 'hötel. La question de l'atfiliation a la Oaisse paritaire d'assurance-chö- mage doit etre elucid6e d'office. ('elui qui a conclu alors que la c rise sevissait defa n'est pas fonde a sollicitel' une reuuction du loyer. N ach las s von Hot e 1 p ach t z ins e n (Bundeshe- schlüsse vom 30. September 1932 und 27. März 1934, Art. 53 bis ff.). -kann auch von dem verlangt werden, der Rämnlichkeiten zum Zwecke des Betriebes eines Hotels g e m i e t e t hat (Erw. 1). --kann nicht von dem verlangt werden, der die Pacht oder Miete w ä h ren d der Da u e r cl e r K r i s e geschlossen hat (Erw. 3). Der Bei tri t t zur par i t ä t i s ehen Ar bei t s los e n - k ass e muss von Amtes wegen festgestellt werden (Erw. 2.). Riduzione e proroga deU'atfitto 0 della pigione di aloorgki. (Decreti federali deI 30 sett. 1932 e 27 marzo 1934 Art. 53 bis.) pfandnachlassvf'rfahren. N° 63. 243 11 beneficio della riduzione 0 delIa proroga di affitti 0 mercerli pub essere chiesta anche da chi ha preso in locazione dei locali per adibirli ad uso alhergo. (Consid. 1.) Non pub esscre invocato da chi ha conchiuso il contratto di 1000- zione 0 di affitto dumme l crisi (Consid.3.) La questione deU'apparrenenza alla cassa pariteti.ca d'a.ssicurazionp contro a disoccupazione dev'essere esaminatarl'ufficio (Cons. 2). A. -Par contrat du 6 mars 1928 la Societe immobiliere Hathor S. A. a loue aCharies Sorgius les 10eaux qui sont oceupes par l'HötelMon Repos, rue de Lausanne a Geneve. Le bail etait fait pour la duree de 15 ans a dater du 16 septembre 1928. Le prix de Ioeation, paya.hle par trimestre et d'avance, etait fixe a 25 000 fr. pour les einq premieres annees et a 27 500 fr. pour les suivantes. Des le dehut de 1933, le preneur, qui se trouvait dans des diffieulMs financieres, s'est adresse a la Societe finan- ciaire suisse pour l'hötellerie en vue d'obtenir U11 pret pour faire face a ses engagements. La Societ6 fiduciaire a avise la bailleresse qu'a son avis le loyer etait trop eleve par rapport aux recettes annuelles de l'entreprise, qui avaient fortement diminue par suite de la crise, et qu'elle subordonnait son concours a une reduetion du 10yer, a concurrence de 20 000 fr. La hailleresse a declare, le 31 mai 1933, qu'elle pouvait consentir a ahandonner l'augmentation prevue par le contrat. Sur ces entrefaites, Sorgius a demande U11 concordat qu'il a obtenu en sep- tembre 1933, moyennant le payement d'un dividende de 15 %. Dans l'intervalle, soit le 23 juin, la societ6 bailleresse, constatant que Sorgius ne pouvait s'aequitter de 80n loyer, avait denonce le bail. Le 25 octobre, Sorgiu8, qui avait obtenu un prot de 25 000 fr. de la Societ6 fiduciaire, a conclu avec la Societ6 Hathor un nouveau bail par lequel cette socieM louait a Sorgius les memes locaux pour servir de pension de famille. Le bail etait concIu pour une duree de cinq annees des le l er octobre 1933 au prix annuel de 22 500 fr. payables d'avance par trimestre.