Art. 261 OR applies to business premises and non-resident landlordsGenerato dall'IA

Tarife der beteiligten Eisenbahnen erblickt werden. Denn die Zahlungspflicht des annehmenden Empfängers be- zieht sich nicht nur auf den zifiermässig im Frachtbrief genannten Betrag. Der Frachtbrief ist kein Wertpapier, auf dem jede Angabe in besonderer Form: enthalten sein müsste (vgl. GERSTNER S. 270, ROSENTHAL S. 155, und die bei BLUME S. 113 angeführten gerichtlichen Ent- scheidungen). Die Vorinstanz stellt mit Unrecht, unter Verweisung auf LOENING, Komm. z. I. Ue. vom 23. Oktober 1924 S. 365 fi., 382 ff., die Ansicht als die herrschende hin, es seien nur die im Frachtbrief ziffer- mässig ersichtlich gemachten Beträge zu zahlen, und es sei eine weitergehende Haftung nur bei arglistigem Verhalten oder ungerechtfertigter Bereicherung gegeben, sondern es haftet der Empfänger direkt aus der Emp- fangnahme gemäss Art.-12 und 17 1. Ue. Zudem ist in Abs. 4 von Art. 12 ausdrücklich bestimmt, dass er verpflichtet sei, das von der Bahn zu wenig Geforderte nachzuzahlen, welcher Anspruch erst innert Jahresfrist verjährt. An der Zahlungspflicht des Beklagten kann auch der Umstand nichts ändern, dass die Bahn gemäss Art. 12 Abs. 3 möglicherweise die Hinterlegung des ungefähren Mehrfrachtbetrages für allfällig nach Öster- reich zurückzubefördernde Ware hätte verlangen können, vorausgesetzt, dass man damals an eine Rückschaffung nach einer österreichischen Eisenbahnstation überhaupt gedacht hat. . 3. Der Schadenersatzanspruch, den der Beklagte eventuell verrechnungsweise geltend macht, scheitert schon am Mangel des Nachweises eines Verschuldens der Klägerin, welche ja für angemessene Veröffentlichung des Sondertarifes gesorgt hat. Bei Ausführung derart bedeu- tender Transporte auf eigene Rechnung darf voraus- gesetzt werden, dass der Importeur die in einem fremden Lande, durch welches der Transit stattfindet, geltenden Transportbedingungen kenne und sich nicht auf allfällige Mitteilungen der Spediteure verlasse. Und es kann hier Obligationenrecht. N° 36. 183 der Bahn ein Verschulden umsoweniger vorgeworfen werden, als sie ja aus dem Frachtbriefe ersah, dass der Beklagte von den Frachtbedingungen Kenntnis hatte : dass das nur für die ihm günstigen Klauseln zutreffe, konnte sie nach dem normalen Lauf der Dinge nicht vermuten. Auch konnte sie nicht wissen, dass der Be- klagte beabsichtige, einen Teil des eingeführten Zucknrs nach Österreich zurückzuschaffen, hatte also keme Veranlassung, ihn für diesen Fall noch besonders zu belehren. Demnach erkennt das Bundesgericht: Die Berufung wird gutgeheissen. Demgemäss wird das Urteil des Handelsgerichtes des Kantons St. Gallen vom 30. Dezember 1927 aufgehoben, das Klagebegehren grundsätzlich zugesprochen und es werden die Akten zur Festsetzung des vom Beklagten an die Klägerin zu bezahlenden Betrages an die Vorinstanz zurückgewiesen. 36. Auszug a.us dem Orteil der I. Zivil3,bteilung von 8. Mal 1928 i. S. Hurter gegen Ammann. Art. 261 OR. : Missbräuchliche Verwendung der Mietsache ; Kriterien. Die Pflicht des Mieters zur billigen Rücksicht- nahme auf die Hausgenossen besteht auch bei der Miete von Geschäftsräumen (Erw. 2). Auch der nicht selber im Miethause wohnende Vermieter ist hinsichtlich seiner Beziehungen zum Mieter, soweit sie den Gebrauch der Mietsache betreffen, durch Art. 261 OR geschützt (Erw. 3). Durch Vertrag vom 12. November 1925 vermietete der Kläger Hurter dem Beklagten Ammann die Parterre-, räumlichkeiten in seinem -damals erst im Bau begriffe- nen -Hause Dufourstrasse 209 in Zürich zur Benützung als Autogarage und Reparaturwerkstätte für die Dauer von fünf Jahren, ab 1. Januar 1926, zu einem Zinse von 5000 Fr. jährlich.

Obligationenreeht. N° 36. In Abweichung vorn ursprünglichen Projekte wurde die Zentralheizungsanlage statt in einern Parterrevor- raum, im Keller erstellt, mit einzigem Zugang durch die dem Beklagten vermietete Garage zu jenem Vorraum, von wo man durch eine mit einern Eisendeckel ver- schliessbare Öffnung mitte1st einer Leiter in den Heizungs- raum gelangte. Wegen dieser Inanspruchnahme der Garagelokalitäten als Zugang zur Heizung entstanden zwischen den Parteien bald Streitigkeiten, die dazu führten, dass der Kläger am 30. November 1926 den Mietvertrag gestützt auf Art. 261 OR als sofort auf- gehoben erklärte. Ende Dezember 1926 reichte er beim Bezirksgericht Zürich Klage ein mit dem Begehren um gerichtliche Fest- stellung, dass der von dt)n Parteien abgeschlossene Miet- vertrag auf 1. Dezember 1926 rechtsgültig aufgehoben worden sei. Beide kantonalen Instanzen haben die Klage abge- wiesen, das Obergericht des Kantons Zürieh mit Urteil vom 18. Januar 1928. Diesen Entscheid hat das Bundesgericht, in Abweisung der vom Kläger dagegen ergriffenen Berufung, bestätigt. Aus den Erwägungen: 2. Gemäss Art. 261 OR kann der Vermieter die sofortige Auflösung des Mietvertrages nebst Schadenersatz ver- langen, wenn der Mieter die ilfm obliegende Pflicht, beim Gebrauche der gemieteten Sache mit aller Sorgfalt zu verfahren und im Falle der Wohnungsmiete auf die HausgerJossen billige Rücksicht zu nehmen, trotz Abmah- nung andauerud verletzt oder der Sache durch offenbar missbräuchliches Verhalten dauernden Schaden zufügt. Dieser letztere Tatbestand, der nicht nur im Falle einer die Mietsache in ihrer Substanz schädigenden Ein- wirkung zutrifft, sondern immer dann, wenn der Mieter durch eine offenbar, d. h. jedermann in die Augen springende missbräuchliche Verwendung die Mietsache in Obligationenrecht. No 36. 185 irgend einer Beziehung, also auch in ideeller, wie nament- lich, wenn er sie in Verruf bringt, entwertet (BGE 28 II 244), scheidet hier schon deshalb aus, weil, wie die Vorinstanz verbindlich feststellt, eine dauernde Schädi- gung der Mietlokalitäten nicht vorliegt. Zur Vertrags- auflösung muss es aber weitergehend auch schon genügen, wenn der Mieter durch andauernde grobe Missachtung seiner Sorgfalts pflicht eine unmittelbare, erhebliche Gefahr für die Mietsache schafft (vgI. HAFNER, N. 4 zu Art. 283 a. OR). Allein auch eine solche Gefährdung ist gemäss dem angefochtenen Urteil nicht nachgewiesen. Der Kläger wirft denn auch dem Beklagten nicht so sehr vor, dass er die Mieträume nicht mit der durch deren Beschaffenheit und Zweckbestimmung gebotenen Sorg- falt gebrauche, als vielmehr, dass er fortgesetzt die Pflicht billiger Rücksichtnahme auf die Hausgenossen verletzt und vor allem ihm und seinem Heizer gegen- über ein brutales und chikanöses Verhalten an den Tag gelegt habe. Nun ist allerdings die anlässlich der Revision des OR in Art. 261, Abs 1 neu aufgenommene Bestimmung, dass der Mieter auf die Hausgenossen, d.h. auf die Mitbewohner, billige Rücksicht zu nehmen habe, aus- drücklich auf den Fall der Vohnungsmiete be- schränkt. Um eine solche im eigentlichen Sinne aber han- delt es sich hier nicht, da, wie das Parterre, so auch das zweite Stockwerk -das erste stand damals noch leer - zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit vermietet worden ist. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, war indessen mit dem von der nationalrätlichen Kom- mission beigefügten Zusatz bei Vohnungsmiete le- diglich eine Verdeutlichung der vom Ständerat vorge- schlagenen Fassung ( und auf die Hausgenossen billige Rücksicht zu nehmen ) beabsichtigt, da man hier in erster Linie offenbar an die Vohnungsmiete gedacht habe (vgI. StenogI'. Bulletin, Nationalrat, 20 Jg. S. 339/340), nicht aber sollte damit die Miete von Wohn-

räumen in dieser Beziehung in Gegensatz gestellt sein zur Miete von Geschäftsräumen. Für eine verschiedene Behandlung dieser beiden Fälle wäre denn auch ein sachlicher Grund nicht ersichtlich. Denn das Bedürfnis nach Schutz eines geordneten Zusammenwohnens mehre- rer Mieter, wie ihn jene Bestimmung bezweckt, besteht auch bei Geschäftsräumen, insbesondere in Hinsicht auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrichtungen und Anlagen durch die verschiedenen Mieter, so dass die gedachte Vorschrift unbedenklich auch auf Geschäfts- zwecken dienende Mieträume auszudehnen ist. Vorliegend stellt jedoch die Vorinstanz wiederum verbindlich fest dass von einer andauernden Störung des Mitmieter Holdener in der Benützung seiner Mietlokalitäten im zweiten Stock wegen mangelnder Heizung oder auf andere Weise infolge des Verhaltens des Beklagten keine Rede sein könne. 3. Zu prüfen bleibt noch, ob auch der Kläger selbst, der weder im Hause Dufourstrasse 209 wohnt noch darin ein Gewerbe betreibt, in seinen Beziehung:n zum Beklagten durch Art. 261 OR geschützt sei. Hiebei ist davon auszugehen, dass ihm ein gewisser Mitgebrauch an den dem Beklagten verinieteten Garageräumlich- keiten insofern zustand, als diese als Zugang zur Heizungs- anlage benützt werden mussten. Eine entsprechende Duldungspflicht seitens des Mieters ist zwar im Miet- vertrage nicht ausdrücklich festgelegt, doch hat sie der Beklagte stillschweigend übernommen, zumal er bei Vertragsabschluss vom Mangel eines Separatzuganges Kenntnis hatte und sich daher darüber klar sein musste dass die Heizung auf andere WeisE" gar nicht bedient werden konnte. Insoweit aber befand sich der Kläger in einer ähnlichen Stellung wie ein Hausgenosse mit Bezug auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrich- tungen des Miethauses durch die mehreren Mitrnieter. Nach dem strengen Wortlaute deckt freilich Art. 261 Abs. 1 OR einen derartigen Tatbestand nicht, indessen Obligationenrecht. No 36. 187 ist zu berücksichtigen, dass gerade durch jene gegenüber Art. 283 a. OR erweiterte Fassung von Art. 261 n. OR materiell der Vermieter in vermehrtem Masse geschützt werden sollte, indem ihm das Recht zur sofortigen Auf- lösung des Vertrages ausser bei fortgesetzt vertrags- widrigem Gebrauche der Mietsache oder deren dauernden Schädigung durch ein offenbar missbräuchliches Ver- halten des Mieters auch eingeräumt wurde für den Fall der -trotz Abmahnung ----, andauernden Missachtung der dem Mieter ausdrücklich auferlegten Pflicht zur billigen Rücksichtnahme auf die übrigen Personen, auf den Vermieter und auf die Mitmieter ll, wie der deutsche Berichterstatter im Ständerat ausführte (Stenogr. Bulle- tin, 20. J g. S. 198). Folgt nun schon allgemein aus den -auch den Mietvertrag -beherrschenden Grund- sätzen von Treu und Glauben, dass Verträge wechselseitig loyal erfüllt werden müssen, indem die Rechte und Interessen beider Parteien gleichmässig Anspruch auf Beachtung haben, so erscheint namentlich im Hinblick auf den vom Gesetzgeber mit jener Neuerung verfolgten Zweck der Erweiterung des Schutzes des Vermieters eine ausdehnende Auslegung des Art. 261 OR dahingehend als gerechtfertigt, dass der dort vorgesehene Rechtsbehelf auch dem nicht im Miethause wohnenden Vermieter zustehe hinsichtlich seiner Beziehungen zum Mieter, soweit sie den Gebrauch der Mietsache betreffen. Was dabei das Verhältnis des Art. 261 OR zu den allgemeinen Bestimmungen der Art. 107 ff. OR anbetrifft, so derogiert ersterer den letzteren, da das ausserordentliche Kündi- gungsrecht des Vermieters gemäss Art. 261 OR seinem Wesen nach nichts anderes ist als ein besonders gestalteter Fall des allgemeinen Rechts zum Rücktritt von einem Vertrage im Sinne der Art. 107 ff. OR.