progetti
BGE 47 II 199 ΓÇó Landlord bears impossibility caused by tenant protection
BGE 47 II 199Raccolta ufficiale del Tribunale federale (DTF) / Volume II6 mag 1920Dismissed
The plaintiff tenant leased a shop from the defendant landlord, but the premises could not be handed over because the former tenant’s eviction was blocked under tenant-protection measures. The landlord argued impossibility and sought to avoid liability. The Federal Court held that the landlord had to anticipate the tenant-protection rules and therefore bore responsibility for the impossibility of performance. It also upheld the cantonal assessment of damages at CHF 8,000 plus interest and rejected the request for an expert valuation as a matter of cantonal procedure. The appeal was dismissed and the cantonal judgment confirmed.
Art. 97 OR; Art. 254 OR; landlord’s liability for non-delivery of leased premises where performance becomes impossible because the former tenant is protected by public tenant-protection measures. A lessor who undertakes to provide premises must anticipate statutory restrictions affecting repossession of the object and cannot rely on impossibility when the obstacle arises from a legal relationship attributable to him. If the impediment lies in the protected possession of the previous tenant, the resulting non-performance is to be imputed to the landlord. The assessment of damages, where based on factual valuation, is reviewed only restrictively; the refusal to order an expert opinion concerns cantonal procedural law and is not open to federal review on appeal.
198 ObligatloDearecllt. N-34. für lilie ökonomisch gUnstigeren Vertrag abschloss, so konnte dies notwendig nur dadurch geschehen, dass sie sich in die durch die gedachte Massnahme einzig be- -troffenen Rechtsverhältnisse der Kläger -einmischte, dabei jedoch in Ausfiihrung eines diesen zustehenden Ver- mögensrechtes, objektiv, wenngleich wider ihre Absieht. ein den Klägern zugehörendes Geschäft besorgte. Die Tatsache einer derartigen Einmischung in die Reehts- sphäre eines andern aber bildet genügend Grund zur Entstehung von Verpflichtungen für den Handelnden im Sinne von Art. 423 OR. Wie das Bundesgericht bereits entschieden hat (AS 45 II 208), ist eine solche Ver- pflichtung schon dann als vorhanden anzunehmen, wenn der Handelnde Geschäfte auf eigene Rechnung und in eigenem Interesse abgeschlossen hat, die er ohne Ver- letzung der Rechte eines andern nicht hätte ausführen können, wenn er also durch deren Abschluss in fremde Rechte und damit in fremdes Vermögen eingegriffen hat. Rechtlich ist es daher vorliegend nicht andnrs zu halten, als ob die Beklagte die Interessen der Kläger auf Grund der ihnen vertraglich zugesicherten Rechte hätte wahren wollen. Daraus ergibt sich aber für sie gemäss Art. 423 OR die Pflicht, den aus der Geschäfts- führung erzielten Gewinn den Klägern auszuantworten. 2. - Frägt es sich nun weiter in welchem Umfange die Beklagte den erzielten Mehrpachtzins den Klägern zu erstatten habe, so fällt in Betracht, dass sie durch den neuen Pachtvertrag in ihren Interessen insofern berührt war, als die geänderte Bewirtschaftungbart des Pachtobjektes dessen Ertragsfähigkeit für die be- stimmungsgemässe Nutzung als Wiesland herabminderte. Die erste Instanz hat der Beklagten mit Rücksicht hierauf aus dem Mehrpachtzins einen Betrag von 1000 Fr. zugesprochen. Auf diese auf sachverständiger Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse beruhende Schadens- vergütung ist abzustellen. 3. -Was das eventuelle Begehren der Berufungsantwort OhJlptIontareeht. Ne 35. 199 auf gänzliche Abweisung der Forderungen der heiden Kläger Christi Kistler und Robert Hahn anbetrifft. ist dasselbe mangels jeglicher näherer Substanzierung der bezüglichen Behauptung, dass diese heiden vor dem März 1918 ihre Verträge mit der Beklagten eigennächt4i aufgelöst haben, als unbegründet abzuweisen. Demnach erkennt das Bundesgericht : Die Berufung der Kläger wird dahin als begrün'det erklärt, dass die Beklagte verpflichtet wird, den Klägern gemäss Urteil des Bezirksgerichtes der March 2516 Fr. zu. bezahlen. 35. Urteil dnr I. Zivilabteilung vom 10 Kai. 1990 i. S. Buchdruckerei zum Hirzen A.-G. gegen Buckli. Die Unmöglichkeit der Erfüllung eines Mietvertrages aus dem Grunde, weil der bisherige Mieter von der zuständigen Behörde in seinem Mietbesitz geschützt wird, hat der Vermieter zu vertreten. . A. -Die Klägerin unterhandelte im März 1920 mit Frau Lina Wohler in Basel über den Ankauf des von dieser geführten Bebe-und Wöchnerinnenausstattungs- geschäftes. Da der bisher von Frau Wohler benützte Laden an der Aeschenvorstadt Nr.43 infoige Verkaufes der Liegenschaft auf den 1. Juli 1920 geräumt werden musste, suchte die Klägerin ein in der Nähe gelegenes Ladenlokal zu mieten. Am 27. März 1920 schloss sie mit der Beklagten einen Mietvertrag ab über das dieser gehörende Ladenlokal. Aeschenvorstandt Nr. 50. zu einem Mietzins von 4200 Fr. jährlich, fest bis 30. Juni 1923, mit naehheriger dreimonatlicher Kündigung. In det Folge wurde die dem bisherigen Mieter des
200 Obllgationenrecht. N° 35. Ladens gegenüber ergangene Kündigung durch Ent- scheid des Mietamtes Basel-Stadt vom 6. Mai 1920 und Beschluss des Regierungsrates des Kantons Basel-Stadt vom 23. Juni 1920 als unzulässig erklärt, und es berief sich die Beklagte gegenüber den wiederholten Mahnun- gen der Klägerin zur Vertragserfüllung auf Unmöglich- keit unter Ablehnung jeglicher Entschädigungspflicht. Um das von Frau Wohler käuflich erworbene Geschäft auf 1. Juli 1920 weiterführen zu können, mietete die Klägerin daher am 22. Juni 1920 in der Liegenschaft, Freiestrasse 72, ein anderes Ladenlokal zu 8500 Fr. per Jahr, auf zwei Jahre fest, mit nachheriger halb- jährlicher Kündigung je auf Quartalsende, und teilte mit Schreiben vom 2. Juli 1920 der Beklagten mit, dass sie unter Vorbehalt ihrer Schadenersatzansprüche auf Erfüllung verzichte. B. -Mit Klage vom 4. August 1920 verlangte hierauf die Klägerin Fr. 11,825 Schadenersatz nebst 5 % Zins seit Klageanhebung. C. -Mit Urteil vom 15. Dezember 1920 schützte das Zivilgericht des Kantons Basel-Stadt die Klage im Betrage von 8000 Fr. nebst Zins zu 5 % seit 4. August 1920. Auf Appellation der Beklagten hin hat das Ap- pellationsgericht mit Urteil vom 11. Februar 1921. diese Entscheidung im Anschlusse an die tatsächlichen und rechtlichen Ausführungen derselben bestätigt. D. -Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die Be- rufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem Antrag auf kostenfällige Abweisung der Klage; eventuell sei über den Mehrwert des Ladens Freiestrasse 72 in Basel eine Expertise anzuordnen und die festgesetite Ent- schädigungssumme angemessen herabzusetzen. E. -In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten diese Begehren erneuert. I Der Vertreter der Klägerin hat auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen. Obllgationenreeht. N° 35.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung :
OR geschaffen und Befreiung von der Leistungs- pflicht eingetreten, sofern die Unmöglichkeit nicht auf Umständen beruht, welche die Beklagte zu vertreten hat. In dieser Beziehung ist jedoch davon auszugehen. dass das die Unmöglichkeit der Erfüllung verursachende Hindernis im Mietebesitz des bisherigen Mieters liegt, der sich auf den mit der Beklagten seiner Zeit abge- schlossenen Mietvertrag gründet, insoweit also auf ein von der Beklagten zu verantwortendes Rechtsverhältnis Freilich war der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter über Bedingungen abgeschlossen, die dem Vennieter die Kündigung erlaubten. Allein über die vertraglichen Abmachungen hinaus greifen die gesetzlichen Regeln des Mieterschutzrechtes und zwar speziell des BRB betreffend Mieterschutz vom 5. August 1918 und der Basler Verordnung vom 27. Mai 1919. Durch diese Bestimmungen, die unter gewissen Voraussetzungen dem Mieter erlauben, Anspruch auf weitere Dauer des Mietverhältnisses zu erheben, war die Beklagte in ihrem Rechte, die Mietsache mitte1st der vertraglich vor- gesehenen Kündigung. wieder in ihren Besitz zu nehmen, und sich dadurch in die Möglichkeit zu versetzen, den neuen Mietvertrag mit der Klägerin zu erfüllen, be-
Obligationenreeht. N° 35. schränkt. Auf diese Verhältnisse hatte die Beklagte von vorneherein Rücksicht zu nehmen; es lag ihr ob,. zu prüfen, ob sie bestimmt darauf rechnen könne, der zu übernehmenden Verpflichtung zu genügen. Wenn sie diese Diligenz ausser Acht gelassen hat, und sich in der Folge die Möglichkeit, dass der bisherige Mieter im Miete- besitz geschützt würde, verwirklichte, so wnr dies ein Umstand, den sie zu vertreten hat. Sie kann sich somit durch Berufung auf Unmöglichkeit nicht befreien,. und es ist daher die Klage in Uebereinstimmung mit der Vorinstanz grundsätzlich gutzuheissen. 2. -Den erstattungspflichtigen Schaden hat der Vorderrichter in Bestätigung des Urteils. der ersten Instanz auf 8000 Fr. nebst 5% Zins seit 4 .. August 1920 bestimmt. Ob für diese Schadensberechnung eine Exper- tise anzuordnen sei, wie sie von der Beklagten vor den kantonalen Instanzen angetragen wurde und auch vor Bundesinstanz eventuell angerufen wird, betrifft eine Frage des kantonalen Prozessrechts, deren Lösung sich der Ueberprüfung des Bundesgerichts entzieht. Da für die Ausmessung der Entschädigung wesentlich Gegenstand tatsächlicher Feststellung bildende Momente ausschlaggebend sind, die zu würdigen der kantonale Richter besser in der Lage ist als das Bundesgericht,. ist das angefochtene Urteil auch in diesem Punkte zu bestätigen. Demnach erkennt das Bundesgericht : Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil. des Appellationsgerichtes des Kantons Basel-Stadt vom 11. Februar 1921 bestätigt.