BGE 39 I 167•Mietzinsanzeigen in Grundpfandbetreibung during foreclosure holidays
BGE 39 I 167Raccolta ufficiale del Tribunale federale (DTF) / Volume I14 feb 1908Partially Granted
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Wilhelm Lukas challenged fees charged by the Basel-Stadt debt enforcement office after tenant notices were sent in a mortgage foreclosure initiated for a municipal tax claim. The Federal Court held that notices to tenants under Art. 152 SchKG are enforcement measures, but also urgent preservation measures admissible during debt-enforcement holidays. It further held that supervisory authorities cannot decide whether the pledge extends to rent claims under Art. 806 ZGB. The complaint succeeded only as to the fees: the office had no basis to charge administration, table, or distribution fees, and could charge only the fee under Art. 12 GebT.
Art. 56 SchKG, Art. 152 SchKG, Art. 806 ZGB; tenant notices in mortgage foreclosure and fee consequences: notices to tenants and lessees under Art. 152 SchKG constitute enforcement acts, yet they are admissible during debt-enforcement holidays as urgent measures for the preservation of assets because they secure the realization of the pledge over rent or lease payments. In mortgage foreclosure for public-law, mortgage-secured cantonal claims, the canton may use the ordinary remedies of the SchKG; the supervisory authorities are not competent to determine the substantive question whether the pledge extends to rent claims, which falls to the judge upon objection. As to fees, after notification and receipt of rent the office may charge only the tariff fee for the concrete act performed under Art. 12 GebT; no fee for administration, table preparation, or distribution is due absent property administration or a distribution list.
amt sei anzuweisen, ihm den Kostenbetrag von 9 Fr. 30 Cts. ganz oder teilweise zurückzuerstatten. Er machte geltend: Die An zeige an die Mieter sei eine Betreibungshandlung, die nicht in den Betreibungsferien habe vorgenommen werden dürfen. Sodann frage es sich, ob für Steuerforderungen die Grundpfandbetreibung im Sinne des erwähnten Art. 152 SchKG durchgeführt wer den müsse. Eventuell hätte die Anzeige an einen Mieter genügt. lus diesen Gründen seien die für die Anzeigen an die Mieter berechneten Kosten dem Rekurrenten ganz oder teilweise zurück zuerstatten. Sodann seien im Gebührentarif Kosten für eine Tabelle nicht vorgesehen. Endlich sei die Berechnung einer Gebühr für Verwaltung" und Verteilung unzulässig gewesen, weil es nicht zur Verwertung der Liegenschaft gekommen sei. Die kantonale Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde durch Ent scheid vom 25. Januar 1913 mit folgender Begründung ab: Die Anzeige an die Mieter und Pächter im Sinne des Art. 152 SchKG sei keine Betreibungshandlung nach Art. 56 SchKG, weil sie nicht die Weiterführung der Betreibung bezwecke, sondern lediglich die bereits bestehende Ausdehnung der Pfandhaft im Sinne des Art. 806 ZGB dem Dritten gegenüber wirksam mache und sich daher bloß gegen diesen richte. Am Rechtsverhältnis zwischen dem betreibenden Gläubiger und dem Schuldner ändere die Anzeige nichts, weil die Pfandhaft schon mit der Einleitung der Grund pfandbetreibung auf die eingehenden Mietzinsen ausgedehnt werde. Sie könne daher zweifellos auch während der Betreibungsferien gemacht werden. Nach der Praxis sei die Steuerverwaltung sodann berechtigt, für die öffentlichrechtlichen Grundlasten die Anwendung des Art. 806 ZGB zu verlangen. Nach Art. 4 des Gebühren tarifs dürfe nun für jede vorgeschriebene Anzeige ein Betrag von 50 Rappen berechnet werden, also sowohl für die Anzeigen an die Mieter nach Art. 152 SchKG wie für die Aufhebungs anzeigen". Allerdings seien diese nicht ausdrücklich vorgesehen; aber nachdem der Mieter angewiesen worden sei, den Mietzins dem Betreibungsamte zu entrichten, müsse ihm auch das Aufhören der Verpflichtung angezeigt werden. Die Kosten für eine Tabelle seien im Tarif deshalb nicht erwähnt, weil bei dessen Erlaß die Notwendigkeit solcher Tabellen für eine übersichtlich geordnete Ver waltung nicht ersichtlich gewesen sei. Die Berechnung der Ver waltungsgebühr stütze sich auf den Beschluß der Aufsichtsbehörde vom 14. Februar 1908, diejenige der Verteilungsgebühr auf Art. 19 des Gebührentarifs. Diesen Entscheid hat der Rekurrent unter Erneuerung C. - seines Begehrens an das Bundesgericht weitergezogen und dabei u. a. behauptet, der eine der beiden Mieter sei schon vor vier Monaten ausgezogen und es sei daher die Anzeige an ihn über flüssig gewesen. Die Schuldbetreibungs und Konkurskammer zieht in Erwägung:
unaufschiebbare Maßnahme zur Erhaltung von Vermögensgegen ständen im Sinne des Art. 56 SchKG dar, weil sie eben den Zweck hat, die Verhaftung der Miet und Pachtzinse wirksam zu sichern, gleich wie die Aufnahme der Retentionsurkunde nach Art. 283 Abs. 1 SchKG die Erhaltung des Retentionsrechtes bezweckt und insoweit als unaufschiebbare Maßnahme im erwähnten Sinne gilt (AS Sep. Ausg. 7 Nr. 42 2. Die Zustellung der Anzeigen nach Art. 152 Abs. 2 SchKG war im vorliegenden Fall auch durch die Natur der in Betreibung gesetzten Forderung nicht ausgeschlossen, wie die Vor instanz zutreffend ausgeführt hat. Die Kantone können zur Zwangsvollstreckung für ihre öffentlichrechtlichen Forderungen gleich jedem andern Gläubiger von den durch das Betreibungs gesetz gegebenen Maßregeln Gebrauch machen, also auch von der Grundpfandbetreibung und den damit verbundenen Rechten für ihre grundversicherten Forderungen. Die einzige Schranke, die das Betreibungsgesetz in dieser Beziehung aufgestellt hat, ist die Un zulässigkeit der Betreibung auf Konkurs. Die Frage aber, ob das im vorliegenden Falle geltend gemachte Grundpfandrecht des Staates wie dasjenige irgend eines andern Grundpfandgläubigers auch die Mietzinsforderungen nach Art. 806 ZGB ergreift, ist nicht von den Aufsichtsbehörden zu lösen. Wenn der Schuldner diese Ausdehnung der Pfandhaft bestreiten wollte, mußte er es durch Erhebung des Rechtsvorschlages tun, und es wäre dann Sache des Richters gewesen, hierüber zu entscheiden. 3. Mit der Behauptung, daß einer der Mieter, dem das Betreibungsamt von der Betreibung Mitteilung machte, schon seit einiger Zeit ausgezogen sei und die Anzeige an ihn daher über flüssig gewesen sei, kann der Rekurrent nicht gehört werden, da sie erst vor Bundesgericht aufgestellt worden ist. 4. Ist somit davon auszugehen, daß das Betreibungsamt mit Recht die Anzeigen an die zwei Mieter versandt hat, so ist es, wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, berechtigt, hiefür, sowie auch für die Aufhebung der Anzeigen die Gebühren des Art. 4 des Gebührentarifs zu berechnen. Es ist klar, daß den Mietern davon ebenfalls Mitteilung gemacht werden muß, wenn Ges.-Ausg. 30 I S. 437 f. ihre Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinse an das Betreibungs amt dahinfällt. Dagegen hatte das Betreibungsamt weder eine Tabelle zu er stellen noch die verpfändete Liegenschaft zu verwalten und es kann daher auch nicht Gebühren dafür verlangen. Damit, daß es die Anzeigen an die Mieter nach Art. 152 SchKG versandte, hatte es noch keineswegs die Verwaltung der Liegenschaft übernommen. in der Betreibung auf Grundpfandverwertung wird der Be treibungsbeamte erst dann, wenn das Verwertungsbegehren gestellt wird, Verwalter der verpfändeten Liegenschaft. Das Betreibungs amt hatte im vorliegenden Fall lediglich den bezahlten Mietzins als Depositar im Sinne des Art. 168 OR entgegenzunehmen. Ebenso war es nicht berechtigt, die Gebühr für Verteilung im Sinne des Art. 19 des Gebührentarifs zu verlangen. Eine Ver teilungsliste war im vorliegenden Fall nicht aufzustellen. Das Betreibungsamt mußte bloß die in Art. 12 des Gebührentarifs vorgesehenen Handlungen vornehmen. Es nahm von einem Mieter eine Zahlung entgegen und, statt den Betrag an die Depositen anstalt abzuliefern, wie es sonst die Regel wäre, übergab es dem Gläubiger direkt den zu dessen Deckung erforderlichen Teilbetrag und lieferte den nach Abzug der Gebühren bleibenden Restbetrag dem Schuldner ab. Somit dürfen für diese Handlungen nur die Gebühren des Art. 12 des Gebührentarifs berechnet werden. Demnach hat die Schuldbetreibungs und Konkurskammer erkannt: Der Rekurs wird in dem Sinne gutgeheißen, daß das Be treibungsamt Basel Stadt angewiesen wird, dem Rekurrenten die in der Betreibung Nr. 35,589 für Liegenschaftsverwaltung, Er stellung einer Tabelle und Verteilung nach Art. 19 des Gebühren tarifs bezogenen Gebühren unter Abzug einer Gebühr nach Art. 12 des Gebührentarifs zurückzuerstatten.
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Whether tenant notices under Art. 152 SchKG may be served during debt-enforcement holidays.
Yes. Such notices are enforcement measures but also urgent measures to preserve assets, so they may be made during the holidays.
The notice directly protects the pledge over rent claims and advances realization of the creditor's position; it is therefore an unavoidable preservation measure within Art. 56 SchKG.
Whether public-law, mortgage-secured cantonal claims allow tenant notices under Art. 152 SchKG and whether the supervisory authorities may decide if the pledge extends to rent claims under Art. 806 ZGB.
Tenant notices are not excluded by the public-law nature of the claim. The supervisory authorities are not competent to decide whether the pledge extends to rent claims; that dispute belongs before the judge if raised by objection.
Cantons may use ordinary enforcement remedies, including mortgage foreclosure, for their secured public-law claims. The scope of the pledge is a substantive dispute, not a supervisory one.
Whether the enforcement office may charge fees for administration, a table, and distribution after a tenant paid rent and the creditor was directly satisfied.
No. Only the fees under Art. 12 GebT are chargeable for receiving the rent, paying the creditor, and returning the balance; no fee for administration, table, or distribution is due.
The office had not taken over management of the property and no distribution list was required. It merely acted as depositary and then disbursed the amount.
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