Ausschlussklausel in einem Versicherungsvertrag (Art. 33 VVG). 1. Kriterien zur Auslegung einer Ausschlussklausel (E. 2). 2. Eine Klausel, die vom (versicherten) Risiko des Erdrutsches allen schlechten Baugrund ausschliesst, der rutschen oder von einem Erdrutsch betroffen sein könnte, erfüllt das Erfordernis der bestimmten, unzweideutigen Fassung im Sinne von Art. 33 VVG nicht (E. 3). 3. Die Versicherungsgesellschaft, welche die für die Einschätzung des Risikos massgeblichen Elemente nicht prüft, verletzt nicht den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn sie sich in der Folge auf die in der Police enthaltene Ausschlussklausel beruft (E. 4).
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A.- Il 14 dicembre 1970 Berta Zürcher e Gerda Krebs di Zurigo hanno acquistato in comproprietà, un mezzo ciascuna, la particella che oggi porta il n. 2103 RFD di Gordola (527 m2) per il prezzo complessivo di Fr. 15'000.--. Situato nella frazione di Gordemo, in località "Scalate", il fondo aveva l'aspetto di un ripido pendio incolto e parzialmente boscoso che confinava a valle con la strada cantonale della Verzasca. Nell'aprile del 1972 le proprietarie hanno ottenuto l'autorizzazione di dissodamento e nell'autunno successivo il permesso per costruire una casa di due piani. A opera ultimata esse hanno concluso presso "La Federale" Compagnia anonima di assicurazioni, Zurigo, una polizza contro gli incendi e i danni delle acque. Nel contratto, del 19 aprile 1974, è subentrata il 20 marzo 1978 con una nuova polizza la "Winterthur" Società Svizzera di Assicurazioni.
B.- Verso la fine del 1981 si sono verificati nel Comune di Gordola smottamenti di terreno che hanno indotto nel gennaio del 1982 il Municipio a invitare le proprietarie a non più abitare la casa. Dato che queste continuavano a soggiornare nell'edificio, il Municipio ha dichiarato lo stesso inabitabile con decisione del 12 febbraio 1982. Il 9 settembre 1982 alle ore 18 circa, in seguito a violente precipitazioni, il terreno circostante lo stabile è franato trascinando con sé per un tratto di 70 metri la strada cantonale della valle Verzasca, distruggendo gli accessi alla proprietà e mettendo a nudo le fondazioni del fabbricato. Il ripristino del collegamento stradale ha comportato la demolizione della casa, che non era crollata; ciò è avvenuto con l'uso di esplosivi il 14 e 15 dicembre 1982. La "Winterthur", cui le proprietarie avevano già notificato nel febbraio del 1982 il pericolo di franamento, ha comunicato il 2 marzo 1983 che il danno era escluso dalla copertura assicurativa perché l'edificio, oltre a essere difettoso, era stato costruito su terreno inadatto.
C.- Berta Zürcher e Gerda Krebs hanno intentato il 13 maggio 1983 una causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna per ottenere la condanna della "Winterthur" Società Svizzera di Assicurazioni al pagamento di Fr. 400'000.-- con interessi al 5% dal 13 maggio 1982. Nel memoriale conclusivo esse hanno ridotto la pretesa a Fr. 262'000.-- più interessi. Con sentenza del 31 gennaio 1989 il Pretore ha parzialmente accolto l'azione e condannato la compagnia assicuratrice a corrispondere a Berta Zürcher e Gerda Krebs Fr. 246'200.-- oltre interessi al 5% dal 13 maggio 1982. Adita sia dalle attrici sia dalla "Winterthur", la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha confermato l'11 agosto 1989 la sentenza del Pretore.
D.- Il 30 settembre 1989 la "Winterthur" Società Svizzera di Assicurazioni ha inoltrato al Tribunale federale un ricorso per riforma in cui chiede il rigetto dell'azione promossa nei suoi confronti. Il Tribunale federale ha respinto il gravame e confermato la sentenza di appello.
Dai considerandi:
2.a) La polizza stipulata dalle proprietarie dello stabile il 20 marzo 1978 copriva, tra l'altro, il rischio per i danni derivanti da incendio. Secondo una prassi inaugurata dalle società di assicurazione (KOENIG, Schweizerisches Privatversicherungsrecht, 3a edizione, pag. 342; MAURER, Schweizerisches Privatversicherungsrecht, 3a edizione, pag. 492 nota 1347), sono ritenuti tali anche i cosiddetti danni della natura. L'art. 1 n. 1 lett. b delle condizioni generali applicabili alla polizza (edizione luglio 1971) precisava in effetti che i danni da incedio comprendevano quelli causati da "piene, inondazioni, uragani (...), grandine, valanghe, pressione della neve, frane, caduta di sassi, scoscendimenti". La medesima disposizione escludeva però i danni dovuti a "cedimenti di terreno, cattivo terreno da costruzione, costruzione difettosa, deficiente manutenzione dello stabile, omissione di misure protettive, movimenti artificiali di terreno, acque di bacini artificiali o di impianti idrici" e altro ancora. Il problema è di sapere se la compagnia assicuratrice possa legittimamente prevalersi di quest'ultima clausola.
b) L'assicuratore risponde - giusta l'art. 33 LCA - "di tutti gli avvenimenti che presentino i caratteri del rischio contro le conseguenze del quale l'assicurazione fu conchiusa, a meno che il contratto non escluda dall'assicurazione singoli avvenimenti in modo preciso, non equivoco". L'esegesi di un contratto di assicurazione soggiacendo - in assenza di accertamenti sulla volontà interna delle parti - al principio della buona fede (DTF 115 II 268 consid. 5a), una clausola relativa alla limitazione del rischio assicurato va interpretata sulla base del senso che le espressioni usate hanno normalmente nell'uso quotidiano della lingua (DTF 104 II 283 consid. 2 con richiami). Clausole ambigue, oscure o che si prestano a una diversa lettura devono essere intese - come di regola (DTF 113 II 52 in alto) - a svantaggio della parte che le ha redatte (DTF 115 II 268 consid. 5a con rinvii, DTF 100 II 406 consid. 1), in concreto a scapito della compagnia assicuratrice.
3.a) Nel caso in esame il danno è stato provocato da una frana, ossia da un evento naturale il cui rischio era - per principio - coperto dalla polizza. Un'ambiguità sussiste nondimeno ove si consideri che la menzionata clausola di esclusione non specificava quali fossero i criteri per distinguere tra frana o scoscendimento da un lato, ammessi entrambi come danni della natura, e cedimento di terreno dall'altro, cui tale qualifica era negata. Per un profano la differenza non è evidente, ma il tema non dev'essere approfondito. La compagnia non pretende invero che il danno subito dalle attrici si riconduca a un mero cedimento di terreno; sostiene ch'esso dev'essere attribuito alle improprie caratteristiche dell'area su cui sorgeva la casa, e il cattivo terreno da costruzione era un'eventualità annoverata esplicitamente - essa pure - dalla clausola che escludeva la copertura assicurativa. Ora, che il terreno delle attrici fosse inadatto all'edificazione è accertato senz'ombra di dubbio dall'autorità cantonale. I due periti che avevano ispezionato il fondo qualche mese prima del franamento, l'ing. Gianfranco Sciarini e il dott. Adriano Baumer, erano giunti alla conclusione che il pendio era instabile e metteva in serio pericolo l'abitabilità della casa, già lesionata in più punti. L'esito delle indagini compiute dall'ing. Camillo Mombelli e dal geologo Luca Bonzanigo, periti giudiziali, è poi stato di assoluta chiarezza: in quella zona non si sarebbe dovuto costruire. Tale circostanza non basta ad ogni modo per liberare la compagnia ricorrente da ogni obbligo.
b) Occorre ancora determinare, infatti, a quali condizioni l'esistenza di un terreno non idoneo all'edilizia escludesse la copertura assicurativa per il rischio di frana. Una zona che può franare o che può essere colpita da una frana è indiscutibilmente un cattivo terreno da costruzione. Se le negative qualità del suolo fossero state sufficienti per escludere qualsiasi copertura assicurativa, ciò significa che la compagnia avrebbe sempre potuto rifiutare un indennizzo per i danni causati da franamento - ossia da un rischio assicurato - invocando l'esistenza di un cattivo terreno da costruzione. Tale non poteva essere in buona fede il senso della clausola contrattuale. Certo, il termine "frana" poteva interpretarsi - ai fini della polizza - come limitato a quegli smottamenti che avessero investito dall'esterno lo stabile assicurato, alla stessa stregua delle piene, delle valanghe, degli uragani o delle cadute di sassi; in un caso simile la copertura assicurativa avrebbe riguardato solo il terreno da costruzione che non si fosse identificato con il terreno franato. Nessun indizio conforta l'ipotesi però che questa accezione della riserva dovesse imporsi alle parti come l'unica possibile secondo il principio dell'affidamento. Se si considera anzi che la citata clausola escludeva - oltre alla copertura per cedimenti di terreno e cattivo terreno da costruzione - il risarcimento dei danni cagionati da costruzione difettosa, deficiente manutenzione dello stabile, omissione di misure protettive, movimenti artificiali di terreno, acque provenienti da invasi o da altri impianti idrici, decisiva sembrava essere piuttosto l'attività dell'uomo come fattore suscettibile di creare una situazione di pericolo (il criterio non è del resto senza rilievo: BOSSHART, 50 Jahre private Elementarschadenversicherung in der Schweiz, in: Schweizerische Versicherungs-Zeitschrift, SVZ, vol. LII/1984, pag. 77 in medio). È ciò in contrapposizione all'evento naturale, che ha carattere subitaneo, violento e imprevedibile (KOENIG, Elementarschadenversicherung, in: SVZ, vol. XXI/1953-1954, pag. 208 supra e 211 seg.).
c) Sussisteva dunque in concreto, sulla base di una lettura piana e di una comune interpretazione della clausola relativa alla limitazione del rischio, un'incertezza, un'ambiguità che torna a scapito della compagnia assicuratrice. Per essere eccettuata dalla polizza, la frana che ha scosceso il fondo delle attrici e che ha comportato la demolizione dello stabile avrebbe dovuto escludersi dalla copertura "in modo preciso, non equivoco". Le condizioni generali del contratto garantivano - come si è visto - il risarcimento del danno in caso di frana, ma escludevano dalle conseguenze del rischio i cattivi terreni da costruzione (di per sé, tutti quelli che potevano franare o essere colpiti da frana). Tale incongruenza non è compatibile con l'art. 33 LCA e fa si che la compagnia rimanga obbligata al versamento delle prestazioni assunte per contratto in relazione al rischio assicurato. Nella fattispecie si deve concludere così per l'esistenza di un danno della natura.
Che il fondo delle attrici potesse essere qualificato già nel 1971 come un cattivo terreno da costruzione è oggettivamente assodato e poco importa che a quel tempo si trascurasse per consuetudine o per leggerezza di indagare il problema. Circa la riconoscibilità del rischio, essa non è priva di conseguenze. L'art. 8 LCA stabilisce che l'assicuratore non può recedere dal contratto nemmeno in caso di reticenza del proponente (art. 6 LCA) se "conosceva o doveva conoscere" il fatto taciuto o inesattamente dichiarato. A prescindere da ogni reticenza (il cattivo terreno da costruzione era in ogni modo escluso dalla polizza), non si può dire tuttavia che nel caso specifico la compagnia dovesse conoscere o presumere in buona fede le negative qualità del fondo. In linea generale l'assicuratore non è tenuto a verificare gli elementi per la valutazione del rischio (DTF 111 II 396 consid. cc, DTF 90 II 456 supra) e in concreto la corte di appello non ha accertato indizi che dovessero muovere l'agente a compiere indagini specialistiche sulla solidità dell'edificio o sulla stabilità del terreno sottostante (cfr. DTF 96 II 215 in medio). Né si può essere troppo rigorosi in proposito ove si pensi che il contratto è stato stipulato quattro o cinque anni dopo l'ultimazione della casa, quando il piano di sedime era ormai invisibile, e che la polizza comprendeva sia i danni da incendio sia i danni delle acque, quelli dovuti alla forza della natura non rappresentando che una categoria - e neppure la più frequente - dei primi. Ne segue che a torto i giudici cantonali sembrano addebitare alla compagnia assicuratrice, con richiamo a ROELLI/KELLER (Kommentar zum Schweizerischen Bundesgesetz über den Versicherungsvertrag, Berna 1968, pag. 453), un comportamento lesivo della buona fede. La sola circostanza di invocare la clausola d'esclusione non poteva definirsi tale.