Zwangsverwertung eines Grundpfandes: Bezahlung des Kaufpreises durch Schuldübernahme (Art. 143 und 156 SchKG, Art. 41 und 47 VZG). 1. Der Ersteigerer eines Grundstücks kann, anstatt den Kaufpreis dem Betreibungsamt bar zu bezahlen, innerhalb der festgesetzten Frist und mit dem Betrag des Zuschlagspreises die Grundpfandgläubiger direkt befriedigen, sofern deren im Lastenverzeichnis aufgenommene Forderung nicht bestritten ist (Bestätigung der Rechtsprechung, E. 2). 2. Kann das Betreibungsamt dem Ersteigerer eine zusätzliche Frist zur Leistung einer Garantie ansetzen, wenn dieser unnötigerweise Gläubiger befriedigt hat, deren Forderung bestritten ist? Frage offengelassen, da im vorliegenden Fall der Beschwerde des Ersteigerers aufschiebende Wirkung erteilt worden ist und er Gelegenheit gehabt hat, während des Verfahrens die Garantie zu leisten (E. 3). 3. Es rechtfertigt sich nicht, die Erhebung des Kaufpreises aufzuschieben, nur weil der Lastenbereinigungsprozess noch pendent ist (E. 4).
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A.- La Banca Cantonale di Zurigo ha introdotto il 1o giugno 1987 all'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano, Circondario 2, una domanda di vendita relativa alla particella n. 1231 RFP di Brusino Arsizio. La domanda, che tendeva al rimborso di un mutuo (Fr. 381'991.25) garantito da un'ipoteca in primo grado, è stata comunicata a X, proprietaria dello stabile, il 5 giugno 1987. Il 13 novembre 1987 l'Ufficio ha pubblicato l'avviso di incanto unico, ripetuto il 20 novembre successivo, e il 7 dicembre ha trasmesso l'elenco degli oneri alla debitrice e ai creditori pignoratizi. X ha contestato due crediti iscritti nell'elenco: uno di Fr. 163'240.-- a favore della Spar- und Hypothekenbank garantito da ipoteche in secondo e terzo grado, l'altro di Fr. 158'166.65 a favore della Reburs S.A. garantito da un'ipoteca in quarto grado. Il 17 dicembre 1987 l'Ufficio ha invitato X a far valere le contestazioni in giudizio entro dieci giorni e, siccome le stesse non influivano sul prezzo a cui sarebbe stato aggiudicato l'immobile, ha depositato il 29 gennaio 1988 le condizioni d'asta. Il 10 febbraio 1988 si è tenuto l'incanto e lo stabile è stato aggiudicato alla Reburs S.A. per Fr. 550'000.--. La società ha versato subito un acconto di Fr. 50'000.--, impegnandosi a pagare il saldo con gli interessi al 5% nel termine di trenta giorni. Le cause promosse da X davanti alla Pretura di Lugano, Sezione 3, sono tuttora pendenti.
B.- Il 10 marzo 1988 la Reburs S.A. ha dimostrato all'Ufficio di avere tacitato direttamente sia la Banca Cantonale di Zurigo sia la Spar- und Hypothekenbank. L'Ufficio si è rifiutato di iscrivere il trapasso di proprietà nel registro fondiario: ha precisato che l'operazione sarebbe stata intrapresa solo quando la società avrebbe fornito una garanzia di Fr. 118'008.75, pari - secondo l'Ufficio - all'utile che sarebbe derivato dalla vendita ove X avesse vinto le due cause in contestazione dell'elenco oneri.
C.- X è insorta contro la predetta richiesta di garanzia, il 6 settembre 1988, alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello del Cantone Ticino, autorità di vigilanza, sostenendo che la Reburs S.A. si trovava in mora, che pertanto l'Ufficio doveva indire una nuova asta e riscuotere dall'aggiudicataria il reddito prodotto dall'immobile nel frattempo. Con sentenza del 18 novembre 1988 la corte ha dichiarato il reclamo inammissibile; ha statuito tuttavia di propria iniziativa, come autorità di vigilanza, e ordinato all'Ufficio di verificare se nell'intervallo la società avesse provveduto a versare l'intero prezzo d'acquisto: in caso contrario l'Ufficio avrebbe revocato l'aggiudicazione e disposto un nuovo incanto.
D.- La ditta Reburs S.A. ha esperito alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale un ricorso del 7 dicembre 1988 in cui propone che, concesso al gravame effetto sospensivo, la procedura forzata abbia a continuare solo una volta intervenuto il giudizio del Pretore sulle due cause ancora pendenti. Al ricorso è stato conferito effetto sospensivo.
Dai considerandi:
L'autorità di vigilanza reputa che nella fattispecie l'aggiudicataria non abbia versato l'intero prezzo della delibera e che quindi l'Ufficio di esecuzione debba revocare senza indugio l'aggiudicazione e indire una nuova asta (art. 143 cpv. 1 e 156 LEF), salvo che il residuo sia stato corrisposto nel frattempo, cioè in pendenza di reclamo (DTF 109 III 37). L'aggiudicataria fa notare di aver prodotto entro il 10 marzo 1988, in vece del denaro contante, gli attestati con cui tutti i creditori pignoratizi confermano l'avvenuta tacitazione delle loro pretese. Tale circostanza, ancorché non accertata dalla corte cantonale, trova riscontro nell'inserto e può essere considerata a titolo integrativo (art. 81 con rinvio all'art. 64 cpv. 2 OG). Non basta a dimostrare tuttavia che il prezzo di aggiudicazione sia stato corrisposto interamente. Ove non fossero sorti litigi sull'elenco degli oneri, l'aggiudicataria avrebbe avuto il diritto di adempiere le condizioni della delibera trasmettendo all'Ufficio, entro il 10 marzo 1988, un certificato in cui i creditori pignoratizi si dichiaravano d'accordo fino all'ammontare di Fr. 550'000.-- con una forma di pagamento diversa dal denaro liquido (art. 47 cpv. 1 RFF). In concreto però le pretese dei creditori in secondo, terzo e quarto grado (la Spar- und Hypothekenbank e la stessa aggiudicataria) sono contestate a norma dell'art. 39 RFF. Ora, la giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che quando un credito esigibile garantito da pegno è iscritto nell'elenco degli oneri, ma è contestato e l'azione è ancora pendente, il titolare del credito non può rinunciare da solo al pagamento in contanti (DTF 83 III 98 consid. 3). Né la Spar- und Hypothekenbank né l'aggiudicataria potevano quindi rilasciare, da sole, una dichiarazione a mente dell'art. 47 cpv. 1 RFF. Per il resto l'aggiudicataria non pretende di aver ignorato che il credito della Spar- und Hypothekenbank fosse oggetto di contestazione. Ne segue che l'importo residuo di Fr. 118'008.75 (sul cui ammontare non vi è discussione) non può reputarsi validamente soluto.
L'art. 143 cpv. 1 LEF, cui rinvia l'art. 156, dispone che "ove il pagamento non venga fatto nel termine prescritto, il trapasso della proprietà dell'immobile è revocato e l'ufficio ordina immediatamente un nuovo incanto". L'art. 63 cpv. 1 prima frase RFF ribadisce che "ove l'aggiudicatario si trovi in mora col pagamento e le garanzie prestate non possano venir liquidate subito senza promuovere esecuzione o causa, l'ufficio annullerà l'aggiudicazione e ordinerà senza indugio un nuovo incanto a stregua dell'articolo 143 capoverso 1 LEF, a meno che tutti gli interessati (debitore, creditori pignoratizi perdenti, creditori istanti) consentano ad una proroga del termine di pagamento". Se ne deduce che qualora l'aggiudicatario non paghi il prezzo né presti garanzia entro il termine stabilito nelle condizioni d'incanto e non tutti gli interessati consentano a una proroga, l'aggiudicazione dev'essere annullata quand'anche il ritardo non sia imputabile all'aggiudicatario (DTF 75 III 13consid. 3). È vero che il Tribunale federale ha giudicato legittimo il termine suppletorio di dieci giorni, susseguente a una procedura di reclamo, concesso da un'autorità cantonale di vigilanza all'aggiudicatario per pagare il prezzo nel suo intero (DTF 109 III 37): ciò non significa tuttavia che tale prassi sia imperativa. Del resto al ricorso in esame è stato conferito effetto sospensivo perché l'Ufficio non procedesse alla revoca dell'aggiudicazione fino al giudizio del Tribunale federale. La ricorrente ha avuto così altri due mesi per fornire una garanzia adeguata e non può certo definirsi vittima di un rigore eccessivo.
Per questi motivi, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti pronuncia:
Il ricorso è respinto.