110 2013 13•Second-home restriction in building permit appeal
110 2013 13Direzione dell'istruzione pubblica e della cultura19 giu 2013Partially Granted
Estratto da Omnilex
Helvetia Nostra appealed a building decision for a house and garage in Grindelwald, arguing that second homes were no longer permissible after the Second Home Initiative. The cantonal directorate held that the appeal was admissible and that the direct constitutional ban applied to permits issued after 11 March 2012. Because the applicant then agreed to build only primary residences and to accept a land-register annotation, the decision was only partially annulled in substance: the permit was supplemented with a condition limiting use to primary residences, the authority had to ensure land-register notation, and the municipality had to monitor compliance. No costs or party compensation were awarded.
Art. 75b BV; Art. 197 Ziff. 9 BV; Zweitwohnungsverordnung; second-home restriction in pending building proceedings: the constitutional prohibition applies directly to building permits granted after 11 March 2012 in municipalities above the threshold. Where the permit holder renounces any second-home use and accepts a binding first-home condition with land-register annotation, the appeal is upheld only to that extent and the permit is supplemented rather than entirely refused. An execution-project permit must be subject to the same restriction. Costs may be waived in view of the limited effort; party compensation is denied absent special expense or legal representation (consid. 2-3).
RA Nr. 110/2013/13 Bern, 19. Juni 2013
in der Beschwerdesache zwischen
Helvetia Nostra, handelnd durch Herrn Franz Weber, Case postale, 1820 Montreux 1 Beschwerdeführerin
und
Herrn X.________ Beschwerdegegner
vertreten durch Y.________
sowie
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, Postfach 276, 3800 Interlaken
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Gemeindeverwaltung, Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 3818 Grindelwald
betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramtes Interlaken-Oberhasli vom 4. Dezember 2012 (bbew 148/2012; Neubau Wohnhaus und Einstellhalle; Zweitwohnung)
I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner beabsichtigt, auf der Parzelle Grundbuchblatt Nr. Z.________ in der Kernzone der Gemeinde Grindelwald ein Wohnhaus mit Einstellhalle und entsprechender Umgebungsgestaltung zu errichten. Weil die Baugesuchsteller nicht identisch sind, hat er für die Einstellhalle und das darüber vorgesehene Haus am 15. Juni 2012 zwei getrennte Baugesuche eingereicht. Bei demjenigen für das Wohnhaus handelt es sich um ein Gesuch um Erteilung einer generellen Baubewilligung im Sinne von Art. 32d BauG1. Am 4. Oktober 2012 vereinigte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die beiden Verfahren im Einverständnis aller Beteiligten. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen die Helvetia Nostra Einsprache. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli erteilte mit Gesamtbauentscheid vom 4. Dezember 2012 die generelle Baubewilligung für das Wohnhaus sowie die Baubewilligung für die Einstellhalle.
2. Gegen die Baubewilligung führte Helvetia Nostra mit Eingabe vom 7. Januar 2013, eingegangen bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) am 8. Januar 2013, Beschwerde. Helvetia Nostra stellte das Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen. Sie macht geltend, das Bauvorhaben umfasse Zweitwohnungen, deren Bau mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative durch das Stimmvolk am 11. März 2012 nicht mehr erlaubt sei.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, verzichtete auf die Durchführung eines Schriftenwechsels und gab den Parteien bekannt, dass es beabsichtige das Verfahren zu sistieren, bis ein rechtskräftiger Entscheid des Verwaltungsgerichtes des Kantons Bern oder des Bundesgerichts zur Anwendung der Zweitwohnungsinitiative auf hängige Beschwerdeverfahren vorliege. Im Einverständnis mit den Verfahrensbeteiligten sistierte das Rechtsamt der BVE das Verfahren mit Verfügung vom 8. Februar 2013. Nachdem das Bundesgericht im Rahmen der öffentlichen Urteilsberatung vom 22. Mai 2013 drei Leitentscheide zur Zweitwohnungsinitiative gefällt hat, gab der Beschwerdegegner mit Schreiben vom 28. Mai 2013 bekannt, er sei bereit, das Haus nur mit Erstwohnungen zu erstellen. Auch sei er einverstanden, wenn die Baubewilligung mit einer entsprechenden Auflage versehen werde und im Grundbuch ein dahingehender Eintrag gemacht werde.
II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist als private Organisation nach Art. 35a BauG zur Einsprache berechtigt. Ihre Einsprache wurde abgewiesen, sie ist deshalb durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Zweitwohnung
a) Das Bundesgericht hat entschieden, dass die neuen Verfassungsbestimmungen (Art. 75b BV4 und Art. 197 Ziffer 9 BV) zur Beschränkung von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% direkt anwendbar sind auf Baubewilligungen, die seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 erteilt wurden.5 Das vorliegend umstrittene Gesuch um Erteilung einer generellen Baubewilligung für ein Wohnhaus mit Zweitwohnungsanteil hätte damit von der Vorinstanz nicht bewilligt werden dürfen.
b) Mit Schreiben vom 28. Mai 2013 hält der Beschwerdegegner jedoch fest, er sei nach dem Urteil des Bundesgerichts bereit, das Haus nur mit Erstwohnungen zu erstellen. Zudem erklärt er sich mit einer entsprechenden Auflage in der Baubewilligung sowie einem Eintrag im Grundbuch einverstanden. Indem der Beschwerdegegner auf den Bau von Zweitwohnungen verzichtet, unterzieht er sich den Anliegen der Beschwerdeführerin vollumfänglich.
c) Am 1. Januar 2013 ist die Ausführungsverordnung des Bundesrates zur Zweitwohnungsinitiative (Zweitwohnungsverordnung6) in Kraft getreten. Ob diese Verordnung auch auf hängige Baubeschwerdeverfahren anwendbar ist, kann hier offen gelassen werden, da sich der Beschwerdegegner freiwillig mit einer Auflage in der Baubewilligung und Anmerkung im Grundbuch im Sinne von Art. 6 Zweitwohnungsverordnung einverstanden erklärt. Zudem lässt sich eine solche Auflage mit Anmerkung eines entsprechenden Zweckentfremdungsverbots im Grundbuch auch auf das Baugesetz abstützen (Art. 38 Abs. 3 i. V. m. Art. 29 Abs. 2 und 3 BauG)7.
Der angefochtene Gesamtbauentscheid vom 4. Dezember 2012 wird deshalb mit der Auflage ergänzt, wonach die Wohnungen nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen. Da es sich vorliegend um eine generelle Baubewilligung im Sinne von Art. 32d BauG handelt, wird die Baubewilligungsbehörde auch eine allfällige Baubewilligung für das Ausführungsprojekt mit derselben Auflage zu versehen haben.
Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli wird sodann beauftragt, gestützt auf Art. 75b BV die Anmerkung „Erstwohnung“ im Sinne von Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung auf dem vom Bauvorhaben betroffenen Grundstück beim Grundbuchamt zu veranlassen. Schliesslich wird die Gemeinde angewiesen, den Vollzug dieses Eintrages zu kontrollieren.
d) Der vorinstanzliche Entscheid sieht eine Auflage „Erstwohnungsanteil EWAP“ vor (Ziffer 2.2). Danach müssen mindestens 30% der Wohnungen als Erstwohnung genutzt werden. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist durch die Gemeinde sofort nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch anzumerken. Da diese Auflage auf einer anderen gesetzlichen Grundlage beruht, bleibt sie trotz der im vorliegenden Entscheid verfügten Auflage und entgegen der in der Verfügung vom 30. Mai 2013 vom Rechtsamt der BVE geäusserten Absicht weiter bestehen. Beide Auflagen gelten gleichermassen. Solange jedoch die im vorliegenden Entscheid verfügte Auflage gilt, hat die Auflage „Erstwohnungsanteil EWAP“ in der Praxis keine Auswirkungen, weil aufgrund von Art. 75b BV gar keine Zweitwohnungen zugelassen sind.
3. Kosten
Wegen des geringen Aufwands wird darauf verzichtet, Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG8). Da der Beschwerdegegner auf den Bau von Zweitwohnungen verzichtet, unterzieht er sich den Anliegen der Beschwerdeführerin vollumfänglich und gilt deshalb als unterliegend. Ihm werden daher keine Parteikosten zugesprochen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführerin ist nicht anwaltlich vertreten und hat daher kein Anrecht auf Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die Voraussetzungen für eine Parteientschädigung nach Art. 104 Abs. 2 VRPG sind hier nicht erfüllt, da das Verfahren nicht besonders aufwändig war.
III. Entscheid
1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 4. Dezember 2012 mit folgender Auflage ergänzt wird:
„Die Wohnungen dürfen nur als Erstwohnungen genutzt werden“.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli wird beauftragt, gestützt auf Art. 75b BV die Anmerkung „Erstwohnung“ im Sinne von Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung beim Grundbuchamt zu veranlassen.
3. Die Gemeinde Grindelwald wird angewiesen, den Vollzug des Grundbucheintrages gemäss Ziffer 2 zu kontrollieren.
4. Die Baubewilligungsbehörde wird angewiesen, auch eine allfällige Baubewilligung für das Ausführungsprojekt mit der Auflage gemäss Ziffer 1 zu versehen.
5. Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteikosten gesprochen.
IV. Eröffnung
Helvetia Nostra, eingeschrieben
Y.________, eingeschrieben
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, eingeschrieben
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Grindelwald, Gemeindeverwaltung
BAU-, VERKEHRS- UND eNERGIEDIREKTION
Die Direktorin
B. Egger-Jenzer, Regierungsrätin
Estratto da Omnilex
Whether the building appeal is admissible and the cantonal authority has jurisdiction
The appeal was admissible; the cantonal directorate had jurisdiction and Helvetia Nostra had standing as an entitled objector.
The decision was a collective building decision; the appeal route was that of the underlying building procedure. Helvetia Nostra had objector standing under cantonal law and was aggrieved by dismissal of its objection.
Whether the building permit had to be denied because the project included second homes
The permit could not be maintained for second homes, but the respondent's waiver led to the imposition of a primary-residence-only condition instead of a full denial.
The new constitutional rules on second homes apply directly to permits issued after 11 March 2012. However, the respondent accepted a binding restriction to first homes, together with land-register annotation, so the appellant's request was substantially met.
Costs and party compensation
No court costs or party compensation were awarded.
The matter required little effort; the respondent was treated as unsuccessful because he accepted the appellant's request, but the appellant had no legal counsel and no special expenses were shown.
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