Landesverwaltungsgericht Wien VGW-011/027/14659/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 29.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.011.027.14659.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien erkennt durch seinen Richter Mag. Hecht über die Beschwerde des Herrn A. B., vertreten durch Rechtsanwälte GmbH, Wien, C., gegen das Straferkenntnis des Magistrates der Stadt Wien vom 24.09.2024, Zl. …, betreffend eine Verwaltungsübertretung nach der Bauordnung für Wien (BO für Wien), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.12.2024,

zu Recht:

I. Gemäß § 50 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als die verhängte Geldstrafe von EUR 5.700,- auf EUR 2.000,- und die für den Fall der Uneinbringlichkeit festgesetzte Ersatzfreiheitsstrafe von 1 Tag und 14 Stunden auf 13 Stunden herabgesetzt wird. Im Übrigen wird das angefochtene Straferkenntnis bestätigt.

II. Dementsprechend wird der Beitrag zu den Kosten des Verfahrens bei der belangten Behörde gemäß § 64 Abs. 2 VStG mit EUR 200,- festgesetzt, das sind 10% der verhängten Geldstrafe.

III. Gemäß § 52 Abs. 8 VwGVG hat der Beschwerdeführer keinen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

IV. Die D. GmbH haftet gemäß § 9 Abs. 7 VStG für die verhängte Geldstrafe, die Verfahrenskosten sowie für sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen zur ungeteilten Hand.

V. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang

1. Mit dem angefochtenen Straferkenntnis vom 24.09.2024 legte der Magistrat der Stadt Wien (belangte Behörde), Magistratsabteilung 64, dem Beschwerdeführer spruchgemäß Folgendes zur Last:

„Sie haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit als gemäß § 9 Abs. 1 Verwaltungsstrafgesetz 1991 – VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ der D. GmbH mit Sitz in Wien, E., zu verantworten,

dass diese Gesellschaft als Alleineigentümerin der Liegenschaft in Wien, F.-Straße ident Wien G.-gasse, EZ … der KG …,

die zufolge des letztgültigen Bescheides der MA 37 – Baupolizei vom 6.4.1998 zur Zahl … als Büros gewidmeten Räume vom 1. OG bis zum 4. OG

in der Zeit von 4.3.2024 bis 4.4.2024

widmungswidrig benützen ließ, indem 20 Einheiten als Wohnungen benützt wurden.“

Der Beschwerdeführer habe dadurch § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 1 BO für Wien verletzt. Die belangte Behörde verhängte über den Beschwerdeführer gemäß § 135 Abs. 1 BO für Wien eine Geldstrafe von EUR 5.700 (Ersatzfreiheitsstrafe: 1 Tag, 14 Stunden).

2. Dagegen richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde vom 22.10.2024. Der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer begründet diese im Wesentlichen wie folgt: Es sei niemals eine widmungswidrige Benutzung vereinbart worden, weswegen der Beschwerdeführer nicht zu bestrafen sei. Die belangte Behörde habe wesentliche Ermittlungen unterlassen. Es könne nicht allein aufgrund des im Prekariumsvertrages verwendeten Wortlautes auf ein Verschulden des Beschwerdeführers geschlossen werden. Inhalt des Vertrages sei nie gewesen, dass Personen im Leihgegenstand nächtigen dürfen. Die belangte Behörde habe den Prekariumsvertrag nicht rechtskonform ausgelegt und hätte die Absicht der Parteien beim Abschluss des Vertrages ergründen müssen. Es liege fernab jeglicher Lebenserfahrung, dass der Beschwerdeführer den Abschluss eines gesetzwidrigen Vertrages gewollt habe. Mit der kriminellen Energie, mit der die Leihnehmerin vorgegangen sei, konnte keinesfalls gerechnet werden. Dem Beschwerdeführer könne kein sorgfaltswidriges Vorgehen und somit auch kein Verschulden angelastet werden. Es könne vom Beschwerdeführer nicht erwartet werden, dass dieser die überlassene Liegenschaft regelmäßig aufsucht und Nachschau hält, ob die vertraglich vereinbarte Nutzung auch eingehalten wird. Der Beschwerdeführer dürfe sich darauf verlassen, dass Vereinbarungen vom Vertragspartner auch eingehalten werden. Es habe auch kein Anlass zur Vermutung bestanden, dass im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Objekt etwaige Übertretungen erfolgt sind. Die belangte Behörde habe das angefochtene Straferkenntnis nicht ausreichend begründet sowie die amtswegige Ermittlungspflicht verletzt. Das Verwaltungsstrafverfahren müsse eingestellt werden, weil die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung sowie das Verschulden gering seien. Eine Ermahnung wäre im vorliegenden Fall vollkommen ausreichend. Sollte den Ausführungen nicht gefolgt werden, wäre die Strafe tat- und schuldangemessen herabzusetzen. Es bestehe ein Rechtsanspruch auf die Anwendung des außerordentlichen Milderungsrechts.

3. Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte die Beschwerde dem Verwaltungsgericht Wien unter Anschluss des behördlichen Verwaltungsaktes mit Nachricht vom 29.10.2024 vor.

4. Am 18.12.2024 fand vor dem Verwaltungsgericht Wien eine öffentliche mündliche Verhandlung statt.

II. Feststellungen

1. Die D. GmbH (im Folgenden: D.) ist seit 2018 Eigentümerin der Liegenschaft mit der Adresse G.-gasse/F.-Straße, Wien, EZ … der KG …, und dem darauf befindlichen Gebäude, welches als Bürogebäude bewilligt wurde.

2. Der Beschwerdeführer ist neben Herrn H. I. seit 27.07.2018 handelsrechtlicher Geschäftsführer der Gesellschaft. Herr J. K. war von 27.07.2018 bis zum 26.03.2024 handelsrechtlicher Geschäftsführer. Die Verteilung der Aufgaben der Geschäftsführer wurde von diesen mündlich geregelt. Die Aufgaben des Beschwerdeführers bestehen in der Verwaltung der täglichen Geschäfte, der Buchhaltung sowie der Instandhaltung des Gebäudes. Herr I. vertritt den Beschwerdeführer bei dessen Abwesenheit. Herr K. war bis zu seinem Ausscheiden als Geschäftsführer dafür zuständig, Käufer für die Liegenschaft zu finden und damit in Zusammenhang stehende Verkaufsgespräche zu führen.

3. Der Beschwerdeführer führte Ende Dezember 2023 mit einem Freund, Herrn L. M., ein Gespräch über die Höhe der Kosten, die mit der Liegenschaft verbunden sind. Der Beschwerdeführer gab im Zuge des Gespräches an, dass er jemanden suche, der eine geringe Miete zahlen bzw. die anfallenden Betriebskosten begleichen könne. Nachdem Herr M. den Beschwerdeführer darum gebeten hat, übergab ihm der Beschwerdeführer die Schlüssel für das Bürogebäude.

4. Zwei Wochen nach dem Gespräch teilte Herr M. dem Beschwerdeführer mit, dass er jemanden gefunden habe, der die Räumlichkeiten gerne mieten würde. Hierbei handelte es sich um die N. GmbH (im Folgenden: N.).

5. Der Beschwerdeführer beauftragte daraufhin seine Assistentin, eine einfache Möglichkeit zu finden, um schnell zu einem Vertrag zu gelangen. Die Assistentin ist daraufhin im Internet auf das Muster eines Prekariumsvertrages gestoßen. Der Beschwerdeführer befand das Vertragsmuster für geeignet, zeigte es Herrn M. und ersuchte ihn, mitzuteilen, wer der Vertragspartner ist.

6. In weiterer Folge wurde das Vertragsmuster leicht adaptiert und Herrn M. übermittelt. Herr M. sollte den Vertreter der N. fragen, ob er mit dem Vertrag einverstanden ist und diesen bejahendenfalls unterschreiben. Daraufhin wurde der Vertrag von einem Vertreter der N. unterschrieben und Anfang März 2023 an den Beschwerdeführer retourniert.

7. Der Beschwerdeführer informierte Herrn I. telefonisch darüber, während sich dieser im Ausland befand. Dieser war mit dem Vertragsabschluss einverstanden und teilte dem Beschwerdeführer mit, dass er den Vertrag nach seiner Rückkehr unterschreiben werde. Herr K. wurde nicht eingebunden.

8. Der Beschwerdeführer informierte sich im Vorfeld des Vertragsabschlusses in keiner Weise über die N. Es gab weder einen direkten Kontakt zu einem Vertreter der N. noch kam es zu einem Treffen. Die N. scheint seit 13.02.2024 auf der öffentlich einsehbaren Liste der rechtskräftig per Bescheid festgestellten Scheinunternehmen des Bundesministeriums für Finanzen auf.

9. Im Vertrag wurde unter Punkt I.4. Folgendes vereinbart: „Der Leihgegenstand wird als Baubüro und Arbeiterquartier für im Gebiet liegende Baustellen und Projekte des Leihnehmers verwendet.“

10. Die N. schloss nach Unterfertigung des Vertrages mehrere Mietverträge ab. Die Büros wurden zu Wohneinheiten umgebaut. Jedenfalls ab 04.03.2024 wurden die Räumlichkeiten in den Obergeschossen 1 bis 4 des Gebäudes von 15 bis 20 Familien als Wohnungen benutzt.

11. Der Beschwerdeführer erlangte durch einen Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, vom 05.04.2024 Kenntnis davon, dass Personen im Bürogebäude wohnen. Mit Schreiben vom 16.04.2024 forderte die D. die N. auf, „den vertragswidrigen Zustand umgehend zu beseitigen“ und die Objekte bis spätestens 30.04.2024 geräumt und gereinigt zurückzustellen und widerrief den Prekariumsvertrag. Nachdem die N. dem nicht nachkam, wies die D. sie darauf hin, dass sie gerichtliche Hilfe in die Wege leiten werde. Die D. brachte mit Schriftsatz vom 08.05.2024 eine Besitzstörungsklage sowie einen Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Vorkehrung gegen 94 Personen, welche zu diesem Zeitpunkt ihren Hauptwohnsitz an der Adresse F.-Straße hatten, beim Bezirksgericht Leopoldstadt ein.

12. Der Beschwerdeführer weist keine verwaltungsstrafrechtlichen Vormerkungen auf.

13. Der Beschwerdeführer verfügt über zumindest durchschnittliche Einkommens- und Vermögensverhältnisse und ist für zwei Kinder sorgepflichtig.

II. Beweiswürdigung

Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den behördlichen Verwaltungsakt, Würdigung des Beschwerdevorbringens und Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien, die aufgrund des engen Zusammenhanges gemeinsam mit den Rechtssachen VGW-011/027/14654/2024 und VGW-011/027/14657/2024 erfolgte. An der Verhandlung nahmen der Beschwerdeführer, Herr J. K. und Herr H. I., deren Rechtsvertreter und ein Vertreter der belangten Behörde teil. Im Einzelnen:

1. Die Feststellung, dass die Liegenschaft seit 2018 im Eigentum der D. steht, ergibt sich aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers im behördlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren sowie aus einer Abfrage im Grundbuch. Aus diesem geht hervor, dass die D. aufgrund eines Kaufvertrages vom 06.08.2018 Eigentümerin der Liegenschaft ist. Dass es sich um ein Bürogebäude handelt, ergibt sich aus einem im behördlichen Verwaltungsakt einliegenden Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 06.04.1998, Zl. …, mit welchem das Gebäude als Bürogebäude bewilligt wurde. Dies blieb während des Verfahrens unbestritten.

2. Die Feststellung zur Stellung der genannten Personen als handelsrechtliche Geschäftsführer in den genannten Zeiträumen ergibt sich aus einer Abfrage im Firmenbuch. Dass Herr K. am 26.03.2024 als handelsrechtlicher Gesellschafter abberufen wurde, ergibt sich aus dem entsprechenden Umlaufbeschluss, der der Rechtfertigung an die belangte Behörde vom 13.06.2024 beigelegt wurde. Die Feststellungen zur Aufgabenverteilung der Geschäftsführer gründen auf den insofern übereinstimmenden Angaben des Beschwerdeführers sowie von Herrn I. und Herrn K. in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien.

3. Die Feststellungen zur Vertragsanbahnung und zur schlussendlichen Vertragsunterfertigung durch die N. (II.3. bis II.7) ergeben sich aus den Schilderungen des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien. Der Beschwerdeführer machte auf das erkennende Gericht einen glaubwürdigen Eindruck und schien bestrebt, einen Beitrag zur Aufklärung des Sachverhaltes leisten zu wollen. Das erkennende Gericht sah keine Anhaltspunkte, an den schlüssigen Schilderungen des Beschwerdeführers – vom ersten Gespräch mit Herrn M. bis hin zur schlussendlichen Unterzeichnung des Vertrages durch die N. – zu zweifeln.

4. Dass sich der Beschwerdeführer über die N. nicht informiert hat, ergibt sich aus dessen eigenen Angaben im Rahmen seiner Befragung als Beschuldigter in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien. Dass die N. seit 13.02.2024 auf der öffentlich einsehbaren Liste der rechtskräftig per Bescheid festgestellten Scheinunternehmen des Bundesministeriums für Finanzen ergibt sich aus einer Einsichtnahme des erkennenden Gerichts in diese Liste.

5. Die Feststellung zu Punkt 4. des Prekariumsvertrages ergibt sich aus einer im behördlichen Verwaltungsakt einliegenden Kopie desselben. Diese wurde vom Beschwerdeführer mit Eingabe vom 13.06.2024 der belangten Behörde übermittelt.

6. Dass die N. nach Vertragsunterfertigung mehrere Mietverträge abschloss und die Räumlichkeiten in mehrere Wohneinheiten umgebaut wurden, ergibt sich aus den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung sowie aus mehreren Aktenbestandteilen des behördlichen Verfahrens: Aus einer Meldung der LPD Wien vom 16.03.2024 geht hervor, dass im Zuge eines Einsatzes mehrere Personen angetroffen worden sind, die angaben, im verfahrensgegenständlichen Gebäude zu wohnen und aufrechte Meldezettel vorwiesen. Die Anzahl der im Gebäude wohnhaften Familien wurde auf 15 bis 20 geschätzt. Alle Personen hätten angegeben, nicht mehr als zwei Wochen in den Wohnungen zu wohnen. Die Mietverträge seien allesamt mit der N. abgeschlossen worden. Des Weiteren im Akt einliegend ist die aufgrund einer Erhebung vor Ort am 04.04.2024 erstattete Strafanzeige des Magistrates der Stadt, Magistratsabteilung 37, vom 08.04.2024, aus welcher hervorgeht, dass ca. 20 Wohnungen im Bürogebäude vermietet bzw. bewohnt werden und der Umbau im 1. bis 4. OG noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Im Zuge dieser Erhebung wurden auch Lichtbilder angefertigt, welchen die Umbauarbeiten vom 1. bis zum 4. OG zu entnehmen sind.

7. Die Feststellung zur Kenntniserlangung durch den Beschwerdeführer gründen auf dem Beschwerdevorbringen und den Ausführungen des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung. Die Feststellungen zu den danach durch die D. ergriffenen Maßnahmen ergeben sich insbesondere aus den entsprechenden im Akt einliegenden Schriftsätzen sowie aus dem Beschwerdevorbringen.

8. Dass der Beschwerdeführer keine verwaltungsstrafrechtlichen Vormerkungen aufweist, ergibt sich aus einem im Behördenakt einliegenden Aktenvermerk, aus welchem hervorgeht, dass der Beschwerdeführer unbescholten ist.

9. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse waren mangels Angaben des Beschwerdeführers zu schätzen. Sorgepflichten für zwei Kinder wurden in der mündlichen Verhandlung ins Treffen geführt.

IV. Rechtliche Beurteilung

1. Gemäß § 135 Abs. 1 BO für Wien werden Übertretungen der Bauordnung für Wien und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen – unbeschadet des § 135 Abs. 2 und 3 BO für Wien – mit Geldstrafe bis zu EUR 50.000,–, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft.

§ 135 Abs. 1 BO für Wien ist eine Blankett-Strafvorschrift, welche selbst keinen Tatbestand enthält, sondern auf die Vorschriften der Bauordnung für Wien und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen verweist, die damit Teil des Verwaltungsstraftatbestandes werden. Es muss insofern in jedem Einzelfall geprüft werden, ob eine Bestimmung der Bauordnung für Wien eine Norm enthält, der zuwidergehandelt werden kann (VwGH 15.7.2003, 2002/05/0107).

Gemäß § 129 Abs. 1 1. Satz BO für Wien ist für die bewilligungsgemäße Benützung der Räume der Eigentümer (jeder Miteigentümer) des Bauwerkes verantwortlich.

Gemäß § 9 VStG ist für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften durch juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften, sofern die Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmen und soweit nicht verantwortliche Beauftragte (Abs. 2) bestellt sind, strafrechtlich verantwortlich, wer zur Vertretung nach außen berufen ist.

Wie den Feststellungen zu entnehmen ist, war die D. im gesamten Tatzeitraum Eigentümerin der Liegenschaft. Diese ist somit Adressatin der o.a. Norm. Der Beschwerdeführer war in diesem Zeitraum handelsrechtlicher Geschäftsführer der D. und somit gemäß § 9 Abs. 1 VStG als zur Vertretung nach außen berufenes Organ zur Einhaltung der Verwaltungsvorschriften strafrechtlich verantwortlich.

Vom Beschwerdeführer unbestritten blieb, dass die Räumlichkeiten vom 1. OG bis zum 4. OG im angelasteten Tatzeitraum von 15 bis 20 Familien als Wohnungen und damit entgegen der Bewilligung genutzt wurden.

Gründe, die der Verwirklichung des objektiven Tatbestandes entgegenstünden, wurden weder im behördlichen Verfahren noch im Beschwerdeverfahren vorgebracht und sind auch nicht hervorgekommen. Vielmehr wurde in der Beschwerde und der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien vom Beschwerdeführer beklagt, dass die „Sache explodiert“ sei und dass er von der Polizei kontaktiert worden sei, dass sich im verfahrensgegenständlichen Gebäude „zig Flüchtlinge“ befänden.

Da die Räumlichkeiten im angelasteten Tatzeitraum entgegen der Bewilligung als Wohnungen und damit widmungswidrig benutzt wurden und der Beschwerdeführer als Geschäftsführer der Alleineigentümerin – wie oben dargelegt – dafür verantwortlich ist, ist die objektive Tatseite der dem Beschwerdeführer angelasteten Verwaltungsübertretung erfüllt.

2. Zum Verschulden

Es handelt es sich bei der Verwaltungsübertretung nach § 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 10 BO für Wien um ein Ungehorsamsdelikt im Sinne des § 5 Abs. 1 VStG. Gemäß § 5 Abs. 1 VStG genügt, wenn eine verwaltungsstrafrechtliche Vorschrift über das Verschulden nichts anderes bestimmt, zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten.

Fahrlässigkeit bedeutet in diesem Zusammenhang das Außerachtlassen der objektiv gebotenen und subjektiv möglichen Sorgfalt, welche dem Täter allerdings nur dann zum Vorwurf gemacht werden kann, wenn es ihm unter den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls auch zuzumuten war, sie tatsächlich aufzuwenden. Zur Frage des Ausmaßes der objektiven Sorgfaltspflicht hat der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt ausgesprochen, dass hierbei ein objektiv-normativer Maßstab zur Anwendung gelangt, wobei ein einsichtiger und besonnener Mensch, den man sich in die Lage des Täters versetzt zu denken hat, als Maßfigur heranzuziehen ist. Vor diesem Hintergrund handelt der Täter dann objektiv sorgfaltswidrig, wenn sich ein einsichtiger und besonnener Mensch des Verkehrskreises, dem der Handelnde angehört, an seiner Stelle anders verhalten hätte. In Ermangelung einschlägiger ausdrücklicher Vorschriften richtet sich das Maß der einzuhaltenden objektiven Sorgfalt insbesondere nach dem, was von einem sich seiner Pflichten gegen die Mitwelt bewussten, dem Verkehrskreis des Täters angehörenden Menschen billigerweise verlangt werden kann – mithin aus der Verkehrssitte (VwGH 20.3.2018, Ra 2017/03/0092).

Es stellt sich damit die Frage, ob der Beschwerdeführer die objektiv gebotene Sorgfalt eines rechtstreuen und besonnenen handelsrechtlichen Geschäftsführers eingehalten hat.

Nach dem durchgeführten Ermittlungsverfahren muss diese Frage verneint werden:

Zunächst stellte der Beschwerdeführer nicht sicher, dass ausschließlich mit als verlässlich einzustufenden Unternehmen ein Vertrag über die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Bürogebäudes abgeschlossen wird. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass sämtliche Korrespondenz mit der Vertragspartnerin N. auf einen Dritten, Herrn M., ausgelagert wurde. Der Beschwerdeführer übermittelte Herrn M. sodann lediglich ein fertiges Vertragsmuster, welches von der N. unterfertigt werden sollte.

Dass der Beschwerdeführer diesen angewiesen hätte, eine Prüfung über die Verlässlichkeit der Vertragspartnerin vorzunehmen, ist nicht hervorgekommen. Vielmehr führte er in der mündlichen Verhandlung aus, „zu viel auf seinen Freund vertraut“ zu haben. Auch der Beschwerdeführer selbst holte keinerlei Informationen über die N. ein und trat auch nicht selbst mit deren Vertretern in Kontakt.

Hätte der Beschwerdeführer eine kurze Recherche zur Vertragspartnerin N. durchgeführt, so wäre er – zumindest ab dem 13.02.2024 und somit vor der Rückübermittlung des unterfertigten Vertrages an ihn – auf die Information gestoßen, dass es sich bei der Vertragspartnerin um ein Unternehmen handelt, welches auf der öffentlich einsehbaren Liste der Scheinunternehmen des Bundesministeriums für Finanzen aufscheint. Der Beschwerdeführer gab in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht jedoch an, dass „alles über seinen Freund gelaufen“ sei.

Ein sorgfältiger handelsrechtlicher Geschäftsführer hätte sich entweder selbst mit der Vertragspartnerin befasst oder zumindest den Vermittler darauf aufmerksam gemacht, eine hinreichende Prüfung durchzuführen.

Dem Beschwerdeführer ist eine Sorgfaltswidrigkeit auch in folgendem Zusammenhang anzulasten:

Der Beschwerdeführer schilderte in seiner Befragung als Beschuldigter im Rahmen der mündlichen Verhandlung, dass er seine Assistentin mit der Suche eines Vertrages im Internet beauftragt hat. Nachdem ein passendes Muster gefunden wurde, wurde der Vertrag leicht adaptiert und der N. übermittelt. Im Vertrag war sodann der Passus enthalten, „dass der Leihgegenstand als Baubüro und Arbeiterquartier für im Gebiet liegende Baustellen und Projekte des Leihnehmer verwendet wird“.

Unabhängig davon, dass der Beschwerdeführer – wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht angegeben – nie „in die Richtung gedacht“ hat, dass auf der Liegenschaft Arbeiter auch übernachten könnten, so wurde im Vertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Leihgegenstand als „Arbeiterquartier“ verwendet werden darf.

Wenn der Beschwerdeführer ausführt, dass er unter einem Arbeiterquartier einen „Pausenraum“ versteht, so ist dies für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar und entspricht dies keinesfalls dem allgemeinen Sprachgebrauch.

Der belangten Behörde ist beizupflichten, wenn sie unter Verweis auf die Bedeutung Wortes Quartier (Wohnung, Unterkunft [Österreichisches Wörterbuch]) davon ausgegangen werden konnte, dass die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken verwendet werden. Der Beschwerdeführer hätte sicherstellen müssen, dass dies im Vertrag entsprechend geregelt wird.

Daran vermögen auch die umfangreichen Ausführungen in der Beschwerde zur Interpretation von juristischen Verträgen nichts zu ändern.

Ein sorgfältiger handelsrechtlicher Geschäftsführer hätte weder ein vorgefertigtes – lediglich leicht adaptiertes – Vertragsmuster verwendet noch hätte ein solcher vereinbart, dass die als Bürogebäude gewidmete Baulichkeit als „Arbeiterquartier“ verwendet werden darf. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer „extrem unter Stress“ war, wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien angeführt.

Im Ergebnis lässt sich somit festhalten, dass der Beschwerdeführer zumindest fahrlässig gehandelt hat.

Bedingter Vorsatz – wie von der Behörde angenommen – konnte vom erkennenden Gericht nicht festgestellt werden. Der Beschwerdeführer konnte in der mündlichen Verhandlung glaubhaft darlegen, dass eine Unterbringung von Personen zu Wohnzwecken von ihm nicht intendiert war.

Es ist somit auch die subjektive Tatseite erfüllt.

3. Zur Strafbemessung

Gemäß § 19 Abs. 1 VStG ist die Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat. Gemäß § 19 Abs. 2 leg. cit. sind im ordentlichen Verfahren die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Unter Berücksichtigung der Eigenheiten des Verwaltungsstrafrechts sind die Bestimmungen der §§ 32 bis 35 StGB sinngemäß anzuwenden. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfälligen Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Gemäß § 16 Abs. 1 und 2 VStG ist zugleich mit der Geldstrafe für den Fall ihrer Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe festzusetzen, welche (ohne Bedachtnahme auf § 12 VStG) nach den Regeln der Strafbemessung bestimmt wird und das Höchstmaß der für die Verwaltungsübertretung angedrohten Freiheitsstrafe bzw., wenn keine Freiheitsstrafe angedroht und nicht anderes bestimmt ist, zwei Wochen nicht übersteigen darf; eine Ersatzfreiheitsstrafe von mehr als sechs Wochen ist nicht zulässig. Im Hinblick auf die Strafbemessungsvorgaben des § 19 VStG ist im ordentlichen Strafverfahren und somit auch bei der Festsetzung der Ersatzfreiheitsstrafe besonders auf das Ausmaß des Verschuldens Bedacht zu nehmen. Hingegen sind die persönlichen Verhältnisse und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Täters nur bei der Bemessung der Geldstrafe, nicht aber der Ersatzfreiheitsstrafe maßgebend (VwGH 28.05.2013, 2012/17/0567).

Die Strafbemessung setzt entsprechende Erhebungen dieser Umstände durch das Verwaltungsgericht voraus, wobei allerdings in der Regel mit den Angaben des Beschuldigten das Auslangen zu finden sein wird (vgl. zur Rechtslage vor der Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 VwGH 22.12.2008, 2004/03/0029 mwN).

Die dem Beschwerdeführer zur Last gelegte Tat schädigte in nicht unerheblichem Ausmaß das als bedeutend einzustufende Interesse an der Einhaltung der Bauvorschriften und der widmungskonformen Benutzung von Gebäuden. Die Intensität dieser Rechtsgutbeeinträchtigung durch die Tat ist im Hinblick darauf, dass schlussendlich 15 bis 20 Familien entgegen der gültigen Baubewilligung im verfahrensgegenständlichen Gebäude gewohnt haben, beträchtlich.

Eine vom Beschwerdeführer in der Beschwerde ins Treffen geführte Ermahnung gemäß § 45 Abs. 1 letzter Satz VStG scheidet somit aus. Weder die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes noch die Intensität seiner Beeinträchtigung sind gering.

In Anbetracht der objektiv gebotenen und dem Beschwerdeführer zumutbaren Sorgfalt ist das Ausmaß des Verschuldens im vorliegenden Fall nicht als geringfügig einzuschätzen. Es ist nicht anzunehmen, dass die Einhaltung der verletzten Rechtsvorschriften durch den Beschwerdeführer eine besondere Aufmerksamkeit erfordert hätte oder dass die Verwirklichung der Straftatbestände aus besonderen Gründen nur schwer hätte vermieden werden können. Dass das Ausmaß des Verschuldens – wie von der belangten Behörde angenommen – besonders schwerwiegend ist, bestätigte sich im Beschwerdeverfahren jedoch nicht.

Die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit des Beschwerdeführers wurde zwar bereits von der belangten Behörde berücksichtigt, ist jedoch nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Wien im Rahmen der Strafbemessung stärker in Anschlag zu bringen.

Mildernd wird weiter berücksichtigt, dass unmittelbar nach Kenntniserlangung seitens der D. geeignete Schritte unternommen wurden, um die Vorschriftswidrigkeit so rasch wie möglich zu beheben.

Weitere Milderungsgründe oder Erschwerungsgründe sind nicht hervorgekommen.

Wenn der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde ausführt, dass gegenständlich ein Rechtsanspruch auf die Anwendung des außerordentlichen Milderungsrechts gemäß § 20 VStG bestehe, so ist festzuhalten, dass § 135 Abs. 1 BO eine gesetzliche Mindeststrafe nicht vorsieht und somit eine Anwendung der genannten Bestimmung von Vornherein nicht in Betracht kommt (VwGH 27.01.1995, 94/02/0458; 20.09.1996, 95/17/0495).

Bei der Bemessung der Strafe sind auch generalpräventive Überlegungen zu berücksichtigen, weil auch sonstigen Personen das besondere Gewicht der betreffenden Verwaltungsvorschriften aufzuzeigen ist (zur Zulässigkeit der Berücksichtigung generalpräventiver Erwägungen vgl. u.a. VwGH 15.5.1990, 89/02/0116; 25.4.1996, 92/06/0038).

Der Beschwerdeführer gestand zu, Fehler gemacht zu haben, wirkte auf das erkennende Gericht einsichtig und trug durch seine Angaben maßgeblich dazu bei, den Sachverhalt aufzuklären, weshalb auch spezialpräventive Überlegungen eine Herabsetzung der Strafe indizieren.

Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Beschwerdeführers sind zumindest durchschnittlich. Berücksichtigt werden nunmehr die vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten Sorgepflichten.

In Anbetracht der dargelegten Strafzumessungsgründe war die gegen den Beschwerdeführer verhängte Strafe auf das spruchgemäße Ausmaß herabzusetzen und die festgelegte Ersatzfreiheitsstrafe im Verhältnis zur nunmehr verhängten Geldstrafe neu zu bemessen.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Wien wird mit der nunmehr festgelegten Strafe auch der spezial- und generalpräventiven Wirkung der Strafe hinreichend Rechnung getragen und ist diese tat- und schuldangemessen

4. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die in den Spruchpunkten II. und III. zitierten Gesetzesstellen.

5. Die Haftung der D. GmbH gründet auf der in Spruchpunkt IV. angeführten Gesetzesstelle.

6. Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die vorliegende Entscheidung von der bisherigen – unter den Punkten IV.1. bis IV.3. dargestellten – Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes oder ist diese als uneinheitlich anzusehen. Es liegen auch keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass der vorliegende Beschwerdefall lediglich einzelfallbezogene Fragen aufwirft, die keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung betreffen.