Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-1-480/2025-R15

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.1.480.2025.R15

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Dr. Reinhold Köpfle über die Beschwerde der I M, D-N, vertreten durch Piccolruaz Müller Anwaltspartnerschaft, Bludenz, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft B vom 12.06.2025, Zl, betreffend Übertretungen nach dem Raumplanungsgesetz, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 50 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben, das angefochtene Straferkenntnis aufgehoben und das Verwaltungsstrafverfahren eingestellt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Im angefochtenen Straferkenntnis wurde der Beschuldigten Folgendes vorgeworfen:

„Spruch

1.

Datum/Zeit: Mai 2023 bis 23.01.2025

Ort: xxxx H, O xy, GST-NR .ABCD, KG M

Sie haben das Wohngebäude in A-xxxx H, O xy als Ferienwohnung genutzt, obwohl von der Gemeinde M keine Bewilligung zur Nutzung dieses Wohngebäudes als Ferienwohnung vorliegt.

Auf dem Grundstück GST-NR .ABCD KG M und somit auch auf dem darauf befindlichen Wohngebäude H, O xy ist keine Widmung nach § 16a Abs. 1 RPG zur Errichtung von Ferienwohnungen festgelegt. Die Gemeindevertretung hat keine Bewilligung zur Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung im Gebäude erteilt. Die Nutzung einer Wohnung im Gebäude als Ferienwohnung ist daher mangels einer entsprechenden Berechtigung unzulässig.

2.

Datum/Zeit: 27.04.2023 bis 05.01.2025

Ort: xxxx H, O xy, GST-NR .ABCD, KG M

Sie haben das Wohngebäude in A-xxxx H, O xy im oben angeführten Zeitraum nachstehenden Personen zur Nutzung als Ferienwohnung überlassen, obwohl weder die Voraussetzung einer Widmung als besondere Fläche, auf der auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen gegeben ist, noch eine ausnahmsweise Bewilligung zur Nutzung der Wohnräume als Ferienwohnung mit Bescheid der Gemeindevertretung erteilt wurde. Es liegt auch keine Bewilligung der Gemeinde zur Nutzung dieses Wohngebäudes als Ferienwohnung vor.

Sie haben die Wohnung an folgende Personen überlassen:

von 27.04.2023 bis 01.05.2023 an G M und M M

von 19.05.2023 bis 21.05.2023 an F W

von 01.06.2023 bis 04.06.2023 an G M und M M

von 23.06.2023 bis 25.06.2023 an G M und M M

von 30.07.2023 bis 06.08.2023 an G M und M M

von 24.11.2023 bis 26.11.2023 an G M und M M

von 08.12.2023 bis 10.12.2023 an G M und M M

von 06.01.2024 bis 07.01.2024 an G M und M M

von 12.01.2024 bis 14.01.2024 an G M und M M

von 25.01.2024 bis 27.01.2024 an G M und M M

von 10.02.2024 bis 17.02.2024 an G M und M M

von 01.03.2024 bis 03.03.2024 an G M und M M

von 01.04.2024 bis 05.04.2024 an G M und M M

von 23.04.2024 bis 30.04.2024 an M S

von 28.06.2024 bis 30.06.2024 an G M und M M

von 19.07.2024 bis 21.07.2024 an G M und M M

von 03.08.2024 bis 18.08.2024 an G M und M M

von 31.08.2024 bis 02.09.2024 an G M und M M

von 03.10.2024 bis 05.10.2024 an G M, M M und S B

von 26.10.2024 bis 29.10.2024 an G M und M M

von 29.11.2024 bis 01.12.2024 an M M

von 12.12.2024 bis 15.12.2024 an G M und M M

von 22.12.2024 bis 29.12.2024 an G M und M M

von 30.12.2024 bis 05.01.2025 an G M und M M

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschriften verletzt:

1.

§ 57 Abs 1 lit e erster Fall Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl 22/2015 und LGBl.Nr. 57/2023 iVm. § 16 Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 4/2019 und iVm. § 16a Raumplanungsgesetz, LGBl.Nr. 57/2023

2.

§ 57 Abs 1 lit e zweiter Fall Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl 22/2015 und LGBl.Nr. 57/2023 iVm. § 16 Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl Nr 4/2019 und iVm. § 16a Raumplanungsgesetz, LGBl.Nr. 57/2023

Wegen dieser (diesen) Verwaltungsübertretung(en) wird (werden) über Sie folgende Strafe(n) verhängt:

Geldstrafe von

falls diese uneinbringlich ist, Ersatzfreiheitsstrafe von

Freiheitsstrafe von

Gemäß

1. €€ 5.000,00

2 Tagen

§ 57 Abs 1 lit e iVm § 57 Abs 2 lit b Raumplanungsgesetz, LGBl.Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl.Nr. 22/2015 und LGBl.Nr. 57/2023

2. €€ 5.000,00

2 Tagen

§ 57 Abs 1 lit e iVm § 57 Abs 2 lit b Raumplanungsgesetz, LGBl.Nr 39/1996, zuletzt geändert durch LGBl.Nr. 22/2015 und LGBl.Nr. 57/2023

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 1.000,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe, jedoch mindestens € 10,00 für jedes Delikt.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 11.000,00“

2.1. Gegen dieses Straferkenntnis hat die Beschuldigte rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, die gegen sie erhobenen Vorwürfe seien falsch und würden auf einer unrichtigen Sachverhaltsfeststellung infolge eines mangelhaften Ermittlungsverfahrens sowie einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung beruhen. Das gegenständliche Wohngebäude würde nicht als Ferienwohnung iSd § 16 Abs 2 RPG genutzt. Die Beschwerdeführerin habe das gegenständliche Wohngebäude zusammen mit ihrem Ehegatten aus rein unternehmerischen Zwecken erworben, um es zu renovieren, in mehrere vermietbare Einheiten umzubauen und nach Fertigstellung in Österreich unternehmerisch tätig zu werden, nämlich durch den Betrieb einer gewerblichen Vermietung an ständig wechselnde Gäste (Beherbergungsbetrieb). Die Beschwerdeführerin habe dieses Objekt ausschließlich für solche gewerbliche/berufliche Zwecke genutzt und es niemanden zur Ferienwohnungsnutzung überlassen.

Die Sanierungsarbeiten seien im März 2023 soweit abgeschlossen gewesen, dass grundsätzlich eine Vermietung an ständig wechselnde Gäste möglich gewesen sei. Das bedeute aber nicht, dass die Sanierungsarbeiten final abgeschlossen gewesen seien. Es liege in der Natur der Vermietung an ständig wechselnde Gäste, dass es zu immer wiederkehrenden Arbeiten am und um das Objekt (Optimierungen, Nachbesserungen, Hausmeisterleistungen sowie Instandhaltungsleistungen jeder Art) komme und selbstverständlich auch hinsichtlich der Gästebetreuung vor Ort Betreuung notwendig sei. Es sei nicht richtig, dass die Vermietung der sanierten Wohnungen an ständig wechselnde Gäste keine Anwesenheit vor Ort benötige, weil die Gäste nicht persönlich betreut und in Empfang genommen werden müssten. Die Aussage des Ehegatten der Beschwerdeführerin sei dahingehend falsch interpretiert worden, als die Anwesenheit genau zum Zeitpunkt der Ankunft des jeweiligen Gastes zwar nicht notwendig sei, da ein kontaktloser Check-in möglich sei. Jedoch sei selbstverständlich eine Vor- und Nachbetreuung notwendig, um einen reibungslosen Aufenthalt der ständig wechselnden Gäste zu gewährleisten. Auch sei auf entsprechende Reklamationen der Gäste zu reagieren. Ein regelmäßiges vor Ort sein sei für den Betrieb eines Gewerbes unabkömmlich.

Auch habe die Beschwerdeführerin das gegenständliche Wohngebäude nicht zur Nutzung als Ferienwohnung überlassen, sondern seien die jeweiligen Personen ausschließlich deshalb anwesend gewesen, um der Beschwerdeführerin und ihrem Ehegatten bei den notwendigen Arbeiten zu helfen. Bei G M und M M handle es sich um die gemeinsamen minderjährigen Kinder der Beschwerdeführerin und deren Ehegatten, die noch um einiges zu jung seien, um allein und unbeaufsichtigt in D zu bleiben, weshalb diese teilweise zur Arbeitsstätte mitgebracht werden hätten müssen.

Nicht richtig sei zudem, dass die Aufenthalte fast ausschließlich an Ferienzeiten und (langen) Wochenenden stattgefunden hätten. So hätten mehrere näher angeführte Arbeitseinsätze unter der Woche stattgefunden. Auch wenn Aufenthalte während Ferien- oder Wochenendzeit stattgefunden hätten, könne daraus nicht automatisch geschlossen werden, dass diese der Erholung dienten. Die Arbeiten hätten stattgefunden, wenn sie notwendig und möglich gewesen seien, unabhängig davon, welcher Wochentag bzw ob gerade Freizeit gewesen sei. Dienstleister in der Tourismusbranche müssten ja gerade in den Ferienzeiten arbeiten. Die belangte Behörde habe den Sachverhalt insbesondere dahingehend unrichtig festgestellt, als die Aufenthalte der Beschwerdeführerin in Wahrheit ausschließlich zu Zwecken der Sanierung, Instandhaltung, Reinigung, etc, die im Zusammenhang mit dem dort betriebenen Vermietungsgewerbe stehen, sowie zur Betreuung der Gäste stattgefunden hätten. Weiters habe die belangte Behörde übersehen, dass das Übernachten der Beschwerdeführerin aufgrund der räumlichen Distanz zu ihrem Hauptwohnsitz zur Erbringung der genannten Dienstleistungen zwingend erforderlich gewesen sei. Von einer Ferienwohnungsnutzung könne daher keine Rede sein, da die Aufenthalte ausschließlich beruflich bedingt gewesen seien.

Zusammengefasst habe die belangte Behörde den relevanten Sachverhalt falsch festgestellt, wenn sie davon ausgehe, dass das gegenständliche Wohngebäude von der Beschwerdeführerin und ihrem Ehegatten im relevanten Zeitraum als Ferienwohnung genutzt und anderen Personen ebenfalls zur Ferienwohnungsnutzung überlassen worden sei. Das sei nicht der Fall.

Überdies sei der Spruch des gegenständlichen Bescheides zu unbestimmt, insbesondere hinsichtlich des angeführten Zeitraums der Verwaltungsübertretung vom Mai 2023 bis 23.01.2025 bzw 27.04.2023 bis 05.01.2025. Der Zeitraum der Verwaltungsübertretung wäre näher zu konkretisieren gewesen. Der Strafbescheid sei daher infolge mangelnder zeitlicher Konkretisierung der Verwaltungsübertretung als rechtswidrig aufzuheben.

Für den Fall der Bestätigung des Tatvorwurfs sei die Strafe insbesondere aufgrund des geringfügigen subjektiven Verschuldens aufgrund nur unwesentlicher zeitlicher Übertretungen und des geringen Einkommens der Beschwerdeführerin auf ein angemessenes Maß zu reduzieren.

2.2. Ergänzend wurde vorgebracht, die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte seien seit Dezember 2024 bei der örtlichen S angestellt und dort nebenberuflich tätig, wenn sie vor Ort seien. Die Aufenthalte am Standort würden somit nicht ausschließlich nur mehr der Führung des Vermietungs-/Beherbergungsbetriebes dienen, sondern stünden seither auch im Zusammenhang mit ihrer unselbstständigen beruflichen Tätigkeit bei der S. G M sei als S in der Wintersaison beschäftigt, während die Beschwerdeführerin im Büro für administrative Tätigkeiten angestellt sei. Die Aufenthalte beim Objekt O xy in H würden daher ausschließlich zu gewerblichen und (unselbstständig) beruflichen Zwecken bei der örtlichen S dienen.

Aus den beigelegten Überschussrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 gehe hervor, dass die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte am betreffenden Standort nach der Renovierung des gegenständlichen Hauses professionell eine gewerbliche Vermietung betreiben. Für ihren gemeinsamen Betrieb seien insbesondere folgende näher angeführte Tätigkeiten vor Ort erforderlich: umfassende Hausbesorgungsleistungen, allgemeine Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen, Grundreinigung der Ferienwohnungen zusätzlich zur Reinigung, Grundreinigung der Betten/Matratzen/Bettwäsche, Schadensbegutachtung und allgemeine Kontrolltätigkeiten, Müllsortierung (Fahrten zum Werkstoffhof), Schneeräumung Zugänge und Parkflächen, Grünflächenpflege, Waschraum füllen, Wäsche waschen und einsortieren, technische Gebäudeprüfung, Heizung, Warmwasser-Aufbereitung, Schlösser, Notbeleuchtung, Rauchmelder und Feuerlöscher sowie Siphons der Duschen kontrollieren/reinigen, Filter wechseln für die dezentrale Lüftung, teilweise Gästeübergaben/Beschwerdemanagement, sowie umfassende kaufmännische Tätigkeiten, wobei es sich um keine abschließende Aufzählung handle. Auch würden immer noch verschiedenste, teilweise umfassende Ausbautätigkeiten an der gegenständlichen Immobilie stattfinden. Aufgrund der familiären Situation sei es teilweise auch nicht anders möglich, als die minderjährigen Kinder vor Ort mitzubringen, weil diese in D nicht alleine zurückgelassen werden können. Dadurch ändere sich der Zweck ihres Aufenthaltes aber keineswegs. Das Bestreben der belangten Behörde, der Beschwerdeführerin jede selbstständige und unselbstständige Tätigkeit vor Ort zu unterbinden, hätte zwangsläufig zur Folge, dass ihr Betrieb eingestellt werden müsste.

Nach näher angeführter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs sei für die Qualifikation als Ferienwohnung entscheidend, dass die Nutzung zu Erholungszwecken erfolge. Im vorliegenden Fall habe das Gebäude ausschließlich zur Durchführung von gewerblichen und beruflichen Zwecken, nämlich der Führung eines Vermietungs-/Beherbergungsbetriebs sowie der unselbstständigen Tätigkeit bei der örtlichen S gedient. Auch stelle die Entscheidung der belangten Behörde einen unverhältnismäßigen Eingriff in die verfassungsrechtlich gewährleistete Erwerbsausübungsfreiheit, die Dienstleistungsfreiheit sowie die Kapitalverkehrsfreiheit nach den Bestimmungen des AEUV dar und werde das Grundrecht auf Eigentum verletzt.

2.3. Mit Schriftsatz vom 06.03.2026 wurde das bisherige Vorbringen bekräftigt und nochmals klargestellt, dass die Durchführung der angeführten Tätigkeiten für den Aufbau, den Fortbestand und den Betrieb des Beherbergungsbetriebes unabdingbar seien. Ohne diese Maßnahmen würde der Betrieb nicht mehr aufrechterhalten werden können, was den finanziellen Ruin des Unternehmens zur Folge hätte. Das Fremdkapital könnte infolgedessen nicht mehr bedient werden und die Immobilieninvestition wäre völlig frustriert.

Hinsichtlich des Aufenthalts der minderjährigen Kinder der Beschwerdeführerin könne ihr nicht vorgeworfen werden, ihre Kinder während ihrer beruflichen Tätigkeit in H bei sich zu haben. Diese Situation entspreche dem üblichen Vorgehen in anderen Gastronomiebetrieben oder Hotels, in denen Kinder ebenfalls bei ihren Eltern wohnen, während diese ihrer beruflichen Tätigkeit nachgehen. Es könne nicht verlangt werden, die Kinder unbeaufsichtigt an einem weit entfernten Ort zurückzulassen oder in fremde Betreuung zu geben. Der Aufenthalt der Kinder der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit sei daher nicht als „Ferienaufenthalt“ iSd § 16 Abs 2 RPG zu werten, sondern sei vielmehr ein notwendiges Begleitphänomen der beruflichen Nutzung des Beherbergungsbetriebs.

Weiters wurde auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 09.12.2025, Ra 2023/06/0023 verwiesen, wonach Freizeitaktivitäten bei berufsbedingter Nutzung der Zweitwohnung an der rechtlichen Qualifikation der Wohnung nichts ändern und die Wohnung dadurch nicht zur Ferienwohnung werde. Entgegen dieser Rechtsprechung führe die belangte Behörde aus, dass die Beschwerdeführerin nicht nachweisen habe können, dass sie sich während des Tatzeitraums ausschließlich wegen Sanierungsarbeiten im gegenständlichen Ferienhaus aufgehalten habe und die Aufhalte jedenfalls nicht nur beruflichen Zwecken, sondern auch Erholungszwecken gedient hätten. Diese Ausführungen seien im Lichte der neueren Rechtsprechung rechtlich nicht haltbar. Aus dieser Judikatur ergebe sich, dass die bisherige restriktive Auslegung der Behörde und der Gemeinde M unrechtmäßig gewesen sei, weil bei einem berufsbedingten Aufenthalt Freizeitaktivitäten während der arbeitsfreien Zeit zulässig seien und keinen raumplanungsrechtlichen Verstoß gegen § 16 Abs 2 RPG darstellen würden.

Die von der Behörde und der Gemeinde M vertretene Auffassung, dass ein solcher Betrieb vollständig auch online aus der Ferne verwaltet werden könne – auch wenn ein Online-Check-in der Gäste grundsätzlich möglich sei – sei höchst unrealistisch. So erfordere der Betrieb die dargelegten zahlreichen Tätigkeiten, welche nur vor Ort ausgeführt werden könnten. Die Annahme der Behörde, dass das Übernachten im Beherbergungsbetrieb während Renovierungsarbeiten kein notwendiger Bestandteil der beruflichen Tätigkeit sei, sei durch die angeführte Rechtsprechung widerlegt. Der Beschwerdeführerin könne nicht zugemutet werden, am Abend vier Stunden zu ihrem Hauptwohnsitz nach D zurückzufahren und in der Nacht oder in der Früh wieder vier Stunden retour, um ihre Arbeit am nächsten Tag fortzusetzen. Auch sei die Rechtsauffassung, dass für eine berufliche Nutzung der Betrieb vor Ort nur dann rechtmäßig wäre, wenn der gesamte berufliche und familiäre Mittelpunkt nach H verlegt werde, rechtlich verfehlt und würde unzulässige Grundrechtseinschränkungen bewirken. Im Weiteren führte die Beschwerdeführerin zu den einzelnen im Straferkenntnis angeführten Aufenthalten näher aus, welche Arbeiten verrichtet wurden. Zum Beweis wurden zahlreiche Rechnungen und Nachweise über die erzielten Einnahmen sowie Fotos vorgelegt.

2.4. In der mündlichen Verhandlung wurde ergänzend vorgebracht, die Anwesenheit der unmündigen minderjährigen G M, x Jahre alt, und M M, x Jahre alt, in Begleitung der Eltern könne nicht als eigenständige Überlassung iSd § 57 Abs 1 lit e RPG gewertet werden, da die Verfügungsgewalt über die Ferienwohnung weiterhin bei den Eltern gelegen sei und diese nur die elterliche Aufsichts- und Obsorgepflicht hinsichtlich ihrer Kinder ausgeübt hätten. Von einer „Überlassung“ der Ferienwohnung an Dritte im Sinne der Bereitstellung der Immobilie und der Übertragung der Verfügungsgewalt könne keine Rede sein. Aus der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in Bezug auf die Auslegung der Definition „überlassen“ im Allgemeinen ergebe sich, dass dabei von der Übertragung der Verfügungsgewalt auf eine andere Person ausgegangen werde, was bei unmündigen Minderjährigen rechtlich gar nicht möglich sei.

Auch an Herrn F W sei das gegenständliche Objekt nicht zu Ferienzwecken gemäß § 16 RPG überlassen worden. Er sei normaler Gast gewesen, habe in der Ferienwohnung „A“ übernachtet und für die Nächtigung bezahlt. Er sei lediglich falsch gemeldet worden.

Auch Herrn M S sei das Objekt nicht als Ferienwohnung überlassen worden. Er habe vom 23.04.2024 bis zum 30.04.2024 die Waschküche im gegenständlichen Haus entkernt und renoviert. Er sei dort ausschließlich zu Arbeitszwecken vor Ort gewesen. Es handle sich um einen Freund der Familie. Er habe in der Ferienwohnung „A“ genächtigt.

Bei S B handle es sich um den x Jahre alten Neffen bzw das Patenkind von G M. Er habe diesen auf Bitten seiner Schwester im Zeitraum vom 03.10.2024 bis zum 05.10.2024 beaufsichtigt. Auch diesem sei daher die gegenständliche Immobilie nicht zu Ferienzwecken iSd § 16 iVm § 57 Abs 1 lit e RPG überlassen worden.

Die Beschwerdeführerin selbst sei im Tatzeitraum 19.05. bis 21.05.2023 sowie vom 23.04. bis zum 30.04.2024 nicht vor Ort gewesen, sondern habe sich in D zu Hause aufgehalten.

Es wurde die Einvernahme der Zeugen M S, G T sowie F W beantragt zur Frage, weshalb die beiden Beschwerdeführer jeweils vor Ort angereist seien und welche Tätigkeiten sie vor Ort durchgeführt haben. Darüber hinaus könnten sie Angaben darüber machen, dass ihnen die gegenständliche Immobilie nicht zu Ferienzwecken überlassen worden sei.

2.5. Mit Schreiben vom 07.04.2026 wurden die Meldescheine für den Aufenthalt von F W vom 19.05.2023 bis zum 21.05.2023 (Meldeschein Nr. XX) und für den Aufenthalt von M S vom 23.04.2024 bis zum 30.04.2024 (Meldeschein Nr. XY) vorgelegt; ebenso eine Quittung über 199 Euro betreffend die Bezahlung des Aufenthalts von F W.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Die Beschuldigte ist Hälfteeigentümerin der Liegenschaft GST-NR .ABCD, KG M, auf welcher sich ein Wohngebäude mit der Adresse „O xy, xxxx H“ befindet. Die Beschuldigte erwarb die gegenständliche Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Haus gemeinsam mit ihrem Ehemann im November 2019 (vgl Kaufvertrag vom 05.11.2019).

Nach der schrittweisen Sanierung dieses Wohngebäudes mit insgesamt sechs Wohneinheiten ab November 2019 erfolgte ab dem Jahr 2023 für fünf dieser Wohnungen eine Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste. Die Vermietung im Haus erfordert keine permanente Anwesenheit der Beschwerdeführerin vor Ort, da die Gäste nicht durchgängig betreut oder persönlich in Empfang genommen werden müssen.

Die Liegenschaft weist laut rechtsgültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde M eine „Baufläche-Wohngebiet“-Widmung auf. Eine Widmung für die Nutzung des Wohnhauses als Ferienwohnung liegt nicht vor.

3.2. Bevor es vermietet werden konnte, wurde das Wohngebäude in H mit sechs Wohnungen von der Firma des Ehemannes der Beschuldigten (M GmbH) saniert. Sowohl die Mitarbeiter der Firma M GmbH als auch die Beschuldigte waren im Zuge der Sanierung für die Firma M GmbH tätig und vor Ort. Die Sanierung erfolgte im Wesentlichen im Zeitraum von November 2019 bis März 2023.

3.3.1. Die Beschuldigte hatte im vorgeworfenen Tatzeitraum ihren Wohnsitz in N in D, wo sie mit ihrem Ehegatten G M und ihren beiden minderjährigen Kindern in gemeinsamen Haushalt lebte. Die beiden minderjährigen Kinder besuchten dort den Kindergarten bzw die Grundschule.

3.3.2. Am 16.08.2022 meldete die Beschuldigte einen weiteren Hauptwohnsitz an der Adresse O xy, in xxxx H an. Dieses Haus wurde von der Beschuldigten nicht als ständiger Wohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) genutzt. Die Beschuldigte nutzte das Haus im angeführten Tatzeitraum zeitweise insbesondere zu beruflichen Zwecken (in Bezug auf die Vermietung der Wohnungen im Ferienhaus).

3.4. Im Tatzeitraum arbeitete die Beschwerdeführerin als t O in Teilzeit in einer B in D. Sie betrieb dort auch einen F.

Weiters sanierte sie gemeinsam mit ihrem Ehemann die Gemeinschaftseinrichtungen im Haus in H und betreute die Vermietung der Ferienwohnungen. Zu den von der Beschuldigten in diesem Zusammenhang vorgenommenen Arbeiten zählen ua Hausmeisterleistungen, Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, Reinigungs- und Kontrollarbeiten, Schneeräumung und Waschraumreinigung, technische Gebäudeprüfungen, Gästeübergaben, Beschwerdemanagement sowie die Heizungsbetreuung und kaufmännische Tätigkeiten. Insbesondere nachstehende Arbeiten haben die Beschuldigte und/oder ihr Ehemann zu den angeführten Zeiträumen vorgenommen:

27.04.2023 - 01.05.2023: Grundreinigung nach der Saison, Renovierungsarbeiten in der Wohnung E, Reparaturen und Pflegearbeiten,

19.05.2023 - 21.05.2023: Betreuung von Gästen, Grundreinigung der Wohnung „E“, Einstellen von TV-Geräten,

01.06.2023 - 04.06.2023: Grundreinigung nach der Saison, Reinigung der Wohnungen „E“ und „A“, Renovierungsarbeiten, Heizraum aufräumen

23.06.2023 - 25.06.2023: Reinigung der Wohnung „A“, Wäsche waschen, Renovierungsarbeiten, Reparaturen und Pflegearbeiten

30.07.2023 - 06.08.2023: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung der Wohnung „A“, Wäsche gewaschen, Reparaturen, Renovierungs- und Pflegearbeiten, Netzwerkkabel verlegt

24.11.2023 - 26.11.2023: Grundreinigung samt Wäsche, Renovierungsarbeiten, Reparaturen und Pflegearbeiten

08.12.2023 - 10.12.2023: Grundreinigungsarbeiten samt Wäsche, Renovierungsarbeiten im Bereich Heizung und Sanitär, Winterdienst, neue Sockelleisten geklebt, Elektro-Unterverteiler versetzt

06.01.2024 - 07.01.2024: Gästebetreuung, Reinigung aller Ferienwohnungen, Wäsche gemacht, kleine Reparatur- und Wartungsarbeiten

12.01.2024 - 14.01.2024: Wohnungsreinigungen, Wäsche, Gästebetreuung, Sortieren und Wegfahren des Mülls, Herstellung von Hausschildern

25.01.2024 - 27.01.2024: Gästebetreuung, Wohnungsreinigungen, Reparaturen, Objektpflege, Schiständer hergestellt

10.02.2024 - 17.02.2024: Gästebetreuung (Hauptreisezeit), Wohnungsreinigungen, Renovierungsarbeiten und Reparaturen, Parkplatzschilder und Schiständer hergestellt

01.03.2024-03.03.2024: Schloss repariert, WC-Schild hergestellt

01.04.2024-05.24: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung der fünf Wohnungen samt Wäsche, kleine Reparaturen, Veranstaltung mit Gästen (Grill-Nachmittag)

23.04.2024 - 30.04.2024: Fertigstellung Abstellraum und Sanierung Waschraum mit Herrn M S, Materialantransport sowie Entsorgung, Vorbereitung Installateurarbeiten,

28.06.2024 - 30.06.2024: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung der Wohnungen samt Wäsche, Renovierung der Waschküche

19.07.2024 - 21.07.2024: Gästebetreuung, Reinigung von drei Wohnungen, Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Fertigstellung Waschraum, Montage Schlüssel-Safe,

03.08.24 -18.08.2024: Gäste- und Objektbetreuung (Hauptreisezeit), Reinigung aller Wohnungen samt Wäsche, Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Reinigung Müllplatz und Außenbereich, neue Schlüsseltresore montiert,

31.08.2024 - 02.09.2024: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung aller Wohnungen, Wäsche, Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Wandverkleidung zum Waschraum entfernt, Elektroleitungen verlegt und neu gedämmt

03.10.2024 - 05.10.2024: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung aller Wohnungen, Wäsche, Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Wandverkleidung im Treppenhaus begonnen, Steckdosen montiert, Abluft für den Trockner neu verlegt und angeschlossen

26.10.2024 - 29.07.2024: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung aller Wohnungen, Wäsche, Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Wandverkleidung im Treppenhaus fortgeführt, Heizkörper montiert

29.11.2024 - 01.12.2024: Grundreinigung, Vorbereitung auf die Wintersaison, Reparatur Arbeiten sowie Objektpflege

12.12.2024 - 15.12.2024: Fortsetzung Grundreinigung, Reparaturarbeiten und Objektpflege, Weihnachtsdeko vorbereitet

22.12.2024 - 29.12.2024: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung aller Wohnungen samt Wäsche, kleine Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Arbeitstätigkeit bei der S

30.12.2024 - 05.01.2025: Gäste- und Objektbetreuung, Reinigung aller Wohnungen samt Wäsche, kleine Reparaturarbeiten und allgemeine Objektpflege, Arbeitstätigkeit bei der S, Müllsortierung und Entsorgung.

3.5. Durch die Vermietung der fünf Ferienwohnungen am Standort O xy in xxxx H an ständig wechselnde Gäste erwirtschaftete die Beschuldigte gemeinsam mit ihrem Ehegatten im Jahr 2023 Einnahmen in der Höhe von rund 73.000 Euro und im Jahr 2024 Einnahmen in der Höhe von rund 113.000 Euro. An nachgewiesenen Gästenächtigungen sind über 670 für das Jahr 2023 dokumentiert und über 2.600 Gästenächtigungen für das Jahr 2024.

Im Dezember 2024 begann der Ehemann der Beschwerdeführerin eine unselbstständige Tätigkeit als S bei der S GmbH, im Jänner 2025 begann die Beschwerdeführerin ebenfalls eine unselbstständige Tätigkeit im Büro bzw als P bei der S GmbH.

3.6. Vom 19.05.2023 bis zum 21.05.2023 hat F W in der Ferienwohnung „A“ im Haus O xy übernachtet. Es handelt sich bei ihm um einen Bekannten der Familie M. Während seines Aufenthalts hat er gemeinsam mit dem Beschwerdeführer zwei Bergtouren unternommen. Sein Aufenthalt in diesem Zeitraum wurde mit „Meldeschein XX“ der Gemeinde M bekannt gegeben und es wurde für ihn Gästetaxe für zwei Nächte entrichtet. Für die beiden Übernachtungen bezahlte er insgesamt 199 Euro.

Vom 23.04.2024 bis zum 30.04.2024 hat M S in der Ferienwohnung „A“ im Haus O xy übernachtet. Er ist ein Freund der Familie M und hat ihnen dabei geholfen, die Waschküche und eine kleine Kammer im Haus zu sanieren. Sein Aufenthalt in diesem Zeitraum wurde mit „Meldeschein XY“ der Gemeinde M bekannt gegeben und es wurde für ihn Gästetaxe für sieben Nächte entrichtet. Herr S übernachtete in der Ferienwohnung unentgeltlich und er führte die Renovierungsarbeiten im gegenständlichen Gebäude unentgeltlich durch. Sein Aufenthalt im Gebäude diente ausschließlich dazu, der Familie M bei der Sanierung der betreffenden Räumlichkeiten zu helfen.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere auf Grund des vorgelegten Verwaltungsstrafaktes sowie der am 09.03.2026 durchgeführten mündlichen Verhandlung als erwiesen angenommen.

4.1. Zu ihren Lebensumständen legte die Beschuldigte in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dar, dass sie im Tatzeitraum sowohl in N als auch in H einen Hauptwohnsitz gemeldet habe. Sie sei t O und betreibe einen F in N. Ebenso habe sie im Haus in H gearbeitet und habe vor allem Reinigungsdienste sowie Raumdekorationen gemacht. Auch die Reparaturen der technischen Geräte würde ihr obliegen. Nach Problemen mit externen Putzfirmen habe sie selbst intensiv dazuschauen müssen, dass die Reinigung der Zimmer klappt.

Im Gebäude in H gebe es fünf Wohnungen und ein Doppelzimmer. Vier dieser Wohnungen sowie das Doppelzimmer würden vermietet. Eine Wohnung nützen sie als Betriebswohnung, die nicht vermietet werde. Diese sei auch noch nicht fertiggestellt.

Bis zum Sommer 2023 sei der größte Teil der Arbeiten über die M GmbH abgewickelt worden. Danach habe der Ehemann der Beschuldigten die meisten Renovierungsarbeiten vorgenommen sowie Handwerker von zu Hause mitgenommen. Auch hätten Freunde und Familienmitglieder geholfen. Die groben Umbauarbeiten, damit die Wohnungen überhaupt vermietbar waren, seien im Sommer 2023 im Wesentlichen abgeschlossen gewesen. Es hätten jedoch nach wie vor Teile wie Decken, Abschlussleisten, Sockelleisten, Treppenhausrenovierung, Waschküche, Schikeller, Schiraum, etc noch gefehlt bzw seien nicht fertiggestellt gewesen. Das hätten sie in weiterer Folge selbst gemacht und habe beispielsweise die Beschuldigte Abdichtungen in Badezimmern bzw in der Dusche in der Gästewohnung selbst vorgenommen. Auch würden ständig notwendige Arbeiten anfallen wie Verstopfungen bei den Abschlüssen, Türschlössern, die nicht funktionieren usw, das passiere ständig.

4.2. Die Angaben der Beschuldigten sowie ihres Ehemanns sind schlüssig und nachvollziehbar. Dass die Vermietung von fünf Ferienwohnungseinheiten an ständig wechselnde Gäste neben den laufenden Buchhaltungstätigkeiten auch eine entsprechende Betreuung vor Ort erfordern, ist nachvollziehbar und lebensnah. Die vorgelegten Unterlagen dokumentieren die von der Beschwerdeführerin dargelegten Tätigkeiten.

4.3. Dass es sich beim Herrn W um einen Bekannten aus dem Umfeld des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau handelt, mit dem er im Rahmen seiner Anwesenheit im betreffenden Gebäude im Zeitraum vom 19.05. bis zum 21.05.2023 zwei Bergtouren gemacht hat, ergibt sich aus der Aussage des Ehemannes der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung. Dass Herr W als Gast gemeldet war und für ihn auch Gästetaxe entrichtet wurde hat, ergibt sich aus dem „Meldeschein XX“ der Gemeinde M (im Akt aufliegend) und aus dem vorgelegten „Bescheid Gästetaxe“ der Gemeinde M vom 06.06.2023. Die Bezahlung von 199 Euro für die beiden Übernachtungen durch Herrn W wurde mittels im Beschwerdeverfahren vorgelegter Quittung nachgewiesen.

Dass M S ein Freund der Familie ist, der ihnen vom 23.04. bis zum 30.04.2024 geholfen hat, die Waschküche sowie eine kleine Kammer zu sanieren, ergibt sich aus der Aussage des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau in der mündlichen Verhandlung. Dass Herr S als Gast gemeldet war und für ihn auch Gästetaxe entrichtet wurde hat, ergibt sich aus dem „Meldeschein XY“ der Gemeinde M (im Akt aufliegend) und aus dem vorgelegten „Bescheid Gästetaxe“ der Gemeinde M vom 06.05.2024. Dass sowohl die Übernachtungen des Herrn S als auch seine Unterstützungsleistungen beim Sanieren der Waschküche und der kleinen Kammer jeweils unentgeltlich erfolgten, ergibt sich aus der Aussage des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung sowie aus einer im Beschwerdeverfahren vorgelegten Eidesstattlichen Erklärung des Herrn S.

Den Beweisanträgen auf Einvernahme der beiden Herren W und S war nicht nachzukommen, weil sich deren Einvernahme nicht als notwendig erwies. Ausgehend von den – glaubwürdigen – Aussagen der Beschwerdeführerin und ihres Ehemannes sowie der vorgelegten Eidesstattlichen Erklärungen von Herrn W und Herrn S konnten die entsprechenden Feststellungen bereits aufgrund dieser Aussagen getroffen werden. Ein weiteres Beweisthema, zu welchem nicht bereits Feststellungen getroffen werden konnten, wurde nicht genannt. Die beantragten Beweise erwiesen sich somit nicht als erforderlich.

4.4. Dass es sich bei G M sowie bei M M um die minderjährigen Kinder der Beschwerdeführerin im Alter von x und x Jahren handelt ergibt sich aus deren Aussage. Ebenso wurde glaubhaft dargelegt, dass es sich bei Herrn S B um den x-jährigen Neffen des Ehegattens der Beschwerdeführerin handelt.

5. Rechtliche Beurteilung:

5.1. Die für das gegenständliche Beschwerdeverfahren relevanten Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes lauten wie folgt:

§ 16 RPG, LGBl Nr 39/1996, in der Fassung LGBl Nr 4/2019, lautet:

㤠16. Ferienwohnungen

(1)In Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) können mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen.

(2)Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gastgewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer gewerblichen Beherbergung jedenfalls aus. Ebenfalls nicht als Ferienwohnungen gelten Mobilheime und Bungalows auf Campingplätzen nach dem Campingplatzgesetz.

(3)Die Errichtung bzw. die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung ist – abgesehen von der Ausnahme nach Abs. 4 – nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllt sind. In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz nicht begründet oder aufrechterhalten werden.

(4)Die Gemeindevertretung kann in folgenden Fällen die Nutzung – im Falle der lit. c auch die Errichtung – von Wohnungen oder Wohnräumen, die nach den raumplanungsrechtlichen Vorschriften für Wohnzwecke genutzt werden dürfen, als Ferienwohnung mit Bescheid bewilligen; im Falle eines Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes darf nur eine Bewilligung nach lit. d erteilt werden:

a)auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen, bereits verstorbenen Eigentümers gehört und die Wohnung oder der Wohnraum ihm oder anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient; eine solche Bewilligung berechtigt nur den Bewilligungsinhaber und seine nahen Angehörigen (Abs. 7), die betreffende Wohnung oder den betreffenden Wohnraum als Ferienwohnung zu nutzen;

b)auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen Eigentümers gehört und ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine Verwendung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs nicht möglich oder zumutbar ist, die Wohnung oder der Wohnraum anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient und der Antragsteller im Hinblick auf besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse eine Interesse an der Nutzung der Wohnung oder des Wohnraums als Ferienwohnung hat; lit. a letzter Teilsatz gilt sinngemäß;

c)auf Antrag des Eigentümers eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes, wenn die Nutzung als Ferienwohnung zur Errichtung oder Aufrechterhaltung des Beherbergungsbetriebes aus wirtschaftlichen Gründen notwendig ist, die Geschossflächen der betroffenen Ferienwohnungen im Verhältnis zu den Geschossflächen der der gewerblichen Beherbergung dienenden Gebäude oder Gebäudeteile 10 % nicht übersteigen, die betroffenen Ferienwohnungen in einem räumlichen Naheverhältnis zum Beherbergungsbetrieb stehen und mit diesem in organisatorischer oder funktionaler Hinsicht eine Einheit bilden; oder

d)auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes, wenn das Gebäude in einem mit Verordnung der Gemeindevertretung ausgewiesenen Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebiet liegt und der Eigentümer nachweist, dass die ortsübliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung der ihm gehörenden landwirtschaftlichen Flächen in diesem Gebiet rechtlich und tatsächlich gesichert ist und die darauf befindlichen Wirtschaftsgebäude tatsächlich erhalten werden. Eine solche Verordnung der Gemeindevertretung darf nur Flächen erfassen, die als Maisäß, Vorsäß oder Alpe genutzt werden oder früher genutzt wurden und aufgrund ihrer Charakteristik als Kulturlandschaft erhaltenswert sind; die Verordnung der Gemeindevertretung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung; die Genehmigung darf von der Landesregierung nur versagt werden, wenn die Verordnung rechtswidrig ist.

[…].“

§ 57 RPG, LGBl Nr 39/1996, in der Fassung LGBl Nr 22/2015, lautet auszugsweise:

„§57. Strafen

(1)Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

[…]

e)entgegen den Bestimmungen des § 16 oder § 59 Abs. 22 Wohnungen oder Wohnräume als Ferienwohnung nutzt oder zur Nutzung als Ferienwohnung überlässt oder gegen Auflagen verstößt, die in einer Bewilligung gemäß § 16 Abs. 4 oder einer Bewilligung gemäß § 59 Abs. 22 vorgeschrieben wurden,

[…]

(2)Von der Bezirkshauptmannschaft sind Verwaltungsübertretungen nach

a)Abs. 1 lit. a bis d und lit. f mit einer Geldstrafe bis 3.000 Euro,

b)Abs. 1 lit. e mit einer Geldstrafe bis 35.000 Euro zu bestrafen.

(3)Übertretungen nach Abs. 1 lit. e sind auch strafbar, wenn sie im Ausland oder in einem anderen Bundesland begangen wurden.

(4)Im Falle der Nutzung oder der Überlassung von Wohnungen und Wohnräumen zur Nutzung als Ferienwohnung (Abs. 1 lit. e) dauert die Strafbarkeit an, solange die Nutzung als Ferienwohnung fortdauert, und im Falle der Begründung und Aufrechterhaltung eines gemäß § 16 Abs. 3 verbotenen ständigen Wohnsitzes (Abs. 1 lit. f) bis zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands.

(5)Besteht in einem Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e aufgrund einer Anzeige einer Gemeinde oder auch sonst der begründete Verdacht, dass eine Wohnung oder ein Wohnraum, die bzw. der nicht als Ferienwohnung genutzt werden darf, als Ferienwohnung genutzt wurde, so hat der Eigentümer auf schriftliches Verlangen der Bezirkshauptmannschaft binnen angemessener Frist den Nachweis zu erbringen, wie die Wohnung oder der Wohnraum genutzt wurde.

(6)Im Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e ist die Gemeinde, die Anzeige wegen einer solchen Übertretung erstattet hat, Partei und berechtigt, Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht zu erheben (Art. 130 bis 132 B-VG). Sie ist Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht und berechtigt, Revision beim Verwaltungsgerichtshof (Art. 133 B-VG) zu erheben. Die Parteistellung der Gemeinde erstreckt sich nicht auf die Strafbemessung in Verfahren wegen einer Übertretung nach Abs. 1 lit. e.“

5.2. In den Erläuterungen (17. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S. 4) zu § 14 Abs 13 Vlbg RPG (entspricht im Wesentlichen § 16 Abs 2 RPG) wird ua ausgeführt, dass der Begriff „Ferienwohnhaus“ durch den Begriff „Ferienwohnung“ ersetzt werden soll. Als Ferienwohnung sollen alle Wohnungen und Wohnräume gelten, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubes, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Diese Bestimmung decke sich weitgehend mit den im § 1 Abs 2 Z 4 des Mietrechtsgesetzes (MRG) angeführten Elementen hinsichtlich der Unterscheidung „ganzjährig gegebener Wohnbedarf“ und „Freizeitgestaltung“. Im Unterscheid zum Mietrechtsgesetz, das auf den Vertragszweck abstellt, sei im Raumplanungsgesetz auch die tatsächliche Verwendung maßgebend. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfes dienten. Der Begriff „ganzjähriger Wohnbedarf“ verlange nicht, dass die Wohnung während des ganzen Jahres dauernd benutzt werde. Eine Zweitwohnung, die nicht zu Urlaubs-, Ferien- oder sonstigen Erholungszwecken verwendet werde, gelte nicht als Ferienwohnung (zB berufsbedingte Wohnnutzung, Wohnungen für Studenten, vorübergehende berufsbedingte Abwesenheit).

Zweck der Bestimmung des § 16 Abs 2 RPG ist es ua infrastrukturelle Probleme im Zusammenhang mit der Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnungen zu vermeiden und damit zu verhindern, dass Bauflächen für Dauerwohnsitze verloren gehen (vgl 17. Beilage im Jahre 1993 zu den Sitzungsberichten des XXV. Vorarlberger Landtages, S. 3).

Vor diesem Hintergrund ist für die Annahme einer berufsbedingten Wohnnutzung ein strenger Maßstab anzulegen.

6. Zu Spruchpunkt 1.:

Die Beschuldigte hielt sich im Tatzeitraum zeitweise im hier in Rede stehenden Objekt auf.

Bei der Beurteilung, ob eine Freizeitwohnung vorliegt, werden auch Zeiträume umfasst und sind tatbildlich, in denen eine Wohnung nicht bewohnt wird; der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes ist in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen; es handelt sich dabei um ein Dauerdelikt (vgl VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026, 26.11.2010, 2009/02/0345).

Von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist, auch wenn dort gelegentlich berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026, 27.06.2014, 2012/02/0171; vgl auch VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056, zum Tir ROG, mwN).

Ein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen der Beschwerdeführerin in H konnte nicht festgestellt werden. Die Beschwerdeführerin wohnt mit ihrem Ehegatten und ihren Kindern in D. Das betreffende Objekt hat der Beschwerdeführerin während des Tatzeitraums nicht zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs gedient.

Dient eine Wohnung nicht dem ganzjährigen Wohnbedarf, ist weiters zu prüfen, ob die Zweitwohnung zu Urlaubs-, Ferien- oder sonstigen Erholungszwecken dient.

Wie bereits dargelegt, kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen (und familiären) Lebensbeziehungen feststellbar ist, auch wenn dort gelegentlich berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026, 27.06.2014, 2012/02/0171).

Daraus kann abgeleitet werden, dass nur gelegentliche berufliche Tätigkeiten in einer Wohnung keine berufsbedingte Wohnnutzung darstellen. Eine berufsbedingte Wohnnutzung setzt somit einerseits eine gewisse Beständigkeit dahingehend voraus, dass die Wohnung – über das Jahr gesehen – über gewisse Zeiträume auch tatsächlich für berufliche Zwecke benötigt wird (zB berufsbedingte Wohnnutzung während einer Arbeitswoche; Saisonarbeiter) und nicht bloß sporadisch an einzelnen Tagen oder Wochen benutzt und dabei zeitweise (auch) einer beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird.

Selbst wenn das Objekt zeitweise einer beruflichen Tätigkeit gedient hat, bedeutet dies noch nicht, dass es sich dabei um eine berufsbedingte Wohnungsnutzung handelt. Von einer solchen ist nur dann auszugehen, wenn sich aus berufsbezogenen Umständen, wie etwa der geographischen Lage der Arbeitsstätte etc, die Notwendigkeit ergibt, gerade an diesem Ort zu wohnen.

Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass solche Umstände vorliegen. Die Vermietung von 5 Ferienwohnungen im festgestellten Ausmaß (670 Gästenächtigungen im Jahr 2023, 2100 Gästenächtigungen im Jahr 2024) erfordert eine entsprechende Betreuung vor Ort im Gebäude, das vermietet wird. Von ihrem Wohnsitz in N, an welchem die Familie der Beschuldigten wohnt und wo sie den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen hat, zu ihrem weiteren Wohnsitz in H liegt eine Distanz von rund 340 km (Straßendistanz), für die man idR knapp 4 Stunden benötigt.

Insoweit ist vorliegend auch von einer gewerblichen Vermietung auszugehen, selbst wenn kein Gastgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung an diesem Standort angemeldet ist. Anhand der vorgelegten Unterlagen (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) sind die festgestellten Einnahmen nachzuvollziehen.

In seinem Erkenntnis vom 09.12.2025, Ra 2023/06/0023, hat der VwGH zur Thematik derFerienwohnungsnutzung Folgendes ausgeführt:

„[…] Weder aus der oben zitierten Bestimmung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2006 noch aus der dazu bzw. zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes kann jedoch der Schluss gezogen werden, dass ein Freizeitwohnsitz bereits dann vorliegt, wenn die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der (beruflichen und familiären) Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dient, diese somit keinen Ganzjahreswohnsitz darstellt; vielmehr ist es nach der betreffenden Begriffsbestimmung ebenso wie nach dem im Revisionsfall anzuwendenden § 16 Abs. 2 erster Satz RPG für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes bzw. einer Ferienwohnung darüber hinaus erforderlich, dass die betreffende Wohnung zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken benützt wird; andernfalls handelt es sich bei der Zweitwohnung nicht um eine Ferienwohnung. Diese Interpretation entspricht zudem der vom Vorarlberger Landesgesetzgeber in den oben zitierten Erläuterungen zur Novelle LGBl. Nr. 27/1993 zum RPG offengelegten Intention, wonach etwa die berufsbedingte Wohnnutzung ebenso wie Wohnungen für Studenten nicht als Ferienwohnungen zu qualifizieren seien. […]

Die […] Wohnung hat den Feststellungen im angefochtenen Erkenntnis zufolge nicht der Deckung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedarfs gedient, sodass zu prüfen war, ob diese Zweitwohnung während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zeitweilig zu Erholungszwecken benützt wurde und somit eine Ferienwohnung im Sinn des § 16 Abs. 2 RPG vorliegt.

Im Hinblick auf die […] festgestellten beruflichen Tätigkeiten des Revisionswerbers am Ort der Zweitwohnung ist zunächst festzuhalten, dass das RPG ebenso wie die Tiroler Bauordnung den Begriff „Arbeitswohnsitz“ nicht kennt (vgl. zu letzterem Gesetz etwa neuerlich VwGH 30.8.2022, Ra 2022/06/0193, und 19.5.2023, Ra 2022/06/0076 und 0077). Im vorliegenden Zusammenhang geht es vielmehr um die Auslegung des Begriffs „Ferienwohnung“ in § 16 Abs. 2 RPG. Wie der Verwaltungsgerichtshof weiters bereits festgehalten hat, ist der rechtliche Schluss, wonach die betreffende Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt werde, dann zulässig, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Liegenschaft anderweitig zu Arbeitszwecken bzw. sonst als Hauptwohnsitz genutzt wird (vgl. VwGH 26.6.2009, 2008/02/0044, 26.11.2010, 2009/02/0345, u.a., zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996).

Wird eine nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienende Wohnung somit nicht nur zeitweilig während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken benützt, sondern anderweitig etwa berufsbedingt genutzt, dann handelt es sich nicht um eine Ferienwohnung im Sinn der in § 16 Abs. 2 RPG enthaltenen Definition. Die Nutzung einer Wohnung ist durch den Beruf bedingt, wenn berufsbezogene Umstände, wie etwa die geographische Entfernung des Ortes, an welchem der beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird, vom Wohnsitz des Betreffenden, eine Aufenthaltnahme in der besagten Wohnung erfordern (wie dies etwa bei Saisonarbeitern der Fall sein kann). Davon zu unterscheiden sind jene Fälle, in denen die Zweitwohnung nur zeitweilig zum Zweck der Erholung genutzt wird, dabei aber auch gelegentlich berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden; dies gilt insbesondere für solche berufliche Tätigkeiten, die bei Vorliegen der erforderlichen technischen Voraussetzungen auch an einem anderen, beliebigen Ort vorgenommen werden könnten, die die Aufenthaltnahme gerade in der betreffenden Wohnung vor Ort somit nicht bedingen (etwa Tätigkeiten im Rahmen von Homeoffice, Workation, etc.).

Während der oben dargestellten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes Sachverhalte zugrunde lagen, in welchen die betreffende Wohnung zeitweilig zu Erholungszwecken genutzt und nur gelegentlich auch dazu verwendet wurde, um dort beruflichen Tätigkeiten nachzugehen oder die Ausübung beruflicher Tätigkeiten als nicht glaubwürdig beurteilt wurde, wurde die im Revisionsfall gegenständliche Wohnung nach den im angefochtenen Erkenntnis getroffenen Feststellungen laufend zur Vornahme von detailliert beschriebenen beruflichen Tätigkeiten und somit anderweitig als zu Erholungszwecken genutzt. Angesichts der festgestellten beruflichen Tätigkeiten des Revisionswerbers (wie zB die Vornahme von Besichtigungen und Begutachtungen, Überwachung der Bauausführung, Teilnahme an Bauverhandlungen) erweisen sich die Ausführungen des Verwaltungsgerichtes, wonach die vom Revisionswerber dargestellten Tätigkeiten zum überwiegenden Teil auch von jedem anderen Ort aus durchgeführt werden könnten, als nicht nachvollziehbar; Gleiches gilt für die Würdigung des Verwaltungsgerichtes, wonach es nicht plausibel sei, dass sich der Revisionswerber ausschließlich zu beruflichen Tätigkeiten in der gegenständlichen Wohnung aufhalte, und wonach die genannten Umstände die Annahme begründeten, dass die Aufenthalte nicht nur beruflichen Zwecken, sondern auch der Freizeitgestaltung dienten.

Die […] Rechtsansicht, wonach eine die Annahme einer Ferienwohnung ausschließende (anderweitige) berufsbedingte Wohnnutzung nur dann vorliege, wenn die betreffende Wohnung ausschließlich zur Vornahme beruflicher Tätigkeiten genutzt werde und keinerlei Freizeitaktivitäten stattfänden, wird vom Verwaltungsgerichtshof nicht geteilt. Steht […] fest, dass die Nutzung der Zweitwohnung beruflich bedingt ist, vermag der Umstand, dass dort in der arbeitsfreien Zeit etwa am Abend oder am Wochenende auch Erholungszwecken dienende Freizeitaktivitäten entfaltet werden, an der rechtlichen Qualifikation der Wohnung nichts zu ändern; sie wird dadurch nicht zu einer Ferienwohnung.“

Zum Umfang und der Intensität der berufsbedingten Nutzung, welche vorliegen muss, damit nicht (mehr) von einer Nutzung zu Ferienzwecken ausgegangen werden kann, sagt der Verwaltungsgerichtshof im angeführten Erkenntnis jedoch nichts aus. Vergleicht man den Sachverhalt, welcher der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.12.2025, Ra 2023/06/0023, zugrunde lag, mit dem hier gegenständlichen Sachverhalt, so lässt sich jedenfalls der Schluss ziehen, dass bei den hier dokumentierten umfangreichen Tätigkeiten, die großteils nur am und im Objekt vor Ort durchgeführt werden können, im Hinblick auf diese Rechtsprechung von einer berufsbedingten Nutzung auszugehen ist. Angesichts dieser berufsbedingten Nutzung treten allfällige Nutzungen zu Erholungszwecken in den Hintergrund bzw sind entsprechend dieser Rechtsprechung nicht von Relevanz.

Nachdem die Aufenthalte der Beschwerdeführerin im Objekt O xy in xxxx H jedenfalls auch der notwendigen berufsbedingten Wohnnutzung dienten, hat sie das gegenständliche Objekt nicht zu Ferienwohnungszwecken benutzt. Die ihr zu Spruchpunkt 1. vorgeworfene Verwaltungsübertretung liegt somit nicht vor und war der Spruchpunkt 1. daher aufzuheben.

7. Zu Spruchpunkt 2.:

In Spruchpunkt 2. wird der Beschwerdeführerin vorgeworfen, sie habe das Wohngebäude in xxxx H, O xy im angeführten Zeitraum den angeführten Personen zur Nutzung als Ferienwohnung überlassen.

Soweit diese „Überlassung“ ihre minderjährigen Kinder, G M im Alter von x Jahren und M M im Alter von x Jahren sowie den Neffen ihres Ehegatten, S B im Alter von x Jahren, betrifft, kann nicht von einer „Überlassung“ iSd § 57 Abs 1 lit e RPG gesprochen werden. Die Kinder standen während des betreffenden Zeitraumes unter der Obhut der Beschwerdeführerin bzw ihres Ehemannes und scheidet eine eigenständige „Überlassung“ schon deshalb aus. Hinsichtlich dieser minderjährigen Personen lag daher keine Überlassung zu Ferienwohnzwecken vor.

Was die Überlassung einer Ferienwohnung vom 19.05.2023 bis zum 21.05.2023 an F W betrifft, fand diese Überlassung nach den getroffenen Feststellungen im Rahmen der betrieblichen Ferienwohnungsvermietung statt. Eine Gästemeldung an die Gemeinde ist ebenso erfolgt wie die Entrichtung der Gästetaxe und wurde auch die Bezahlung von 199 Euro für diesen Aufenthalt nachgewiesen. Es kann daher nicht von einer unzulässigen Überlassung zu Ferienwohnzwecken gesprochen werden.

Was die Überlassung einer Ferienwohnung vom 23.04.2024 bis zum 30.04.2024 an M S betrifft, hat dieser im betreffenden Zeitraum Herrn M bei der Sanierung der Waschküche sowie einer kleinen Kammer unterstützt. Sein Aufenthalt im Gebäude diente ausschließlich dazu, bei der Sanierung der betreffenden Räumlichkeiten zu helfen. Auch ist eine Gästemeldung an die Gemeinde erfolgt wurde Gästetaxe für seinen Aufenthalt entrichtet. Eine Bezahlung in Geld erfolgte für diesen Aufenthalt zwar nicht, allerdings stellte Herr S sein Know-How und seine Arbeitskraft unentgeltlich zur Verfügung, sodass gesamthaft betrachtet nicht von einem unentgeltlichen Aufenthalt des Herrn Schleich gesprochen werden kann. Auch wenn sich Sanierungsarbeiten und Erholungsphasen – die nicht nur während eines Urlaubs, sondern auch nach Arbeitsschluss eintreten können – nach der Rechtsprechung keineswegs ausschließen, ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin die Wohnung beruflich nutzt (vgl oben Punkt 6.) und die durchgeführten Sanierungsarbeiten dieser beruflichen Nutzung zuzurechnen sind. Gesamthaft betrachtet kann daher auch in diesem Fall nicht von einer unzulässigen Überlassung zu Ferienwohnungszwecken gesprochen werden.

Nachdem in den der Beschwerdeführerin vorgeworfenen Fällen keine Überlassung zu Ferienwohnzwecken vorliegt, wurde die ihr in Spruchpunkt 2. vorgeworfene Verwaltungsübertretung nicht verwirklicht und war der Spruchpunkt 2. daher aufzuheben.

8. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.