Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-1-530/2024-R20

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.08.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2024:LVwG.1.530.2024.R20

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg erkennt durch seine Richterin Dr. Claudia Drexel BA über die Beschwerde des J A, vertreten durch die Schneider Rechtsanwälte GmbH Co KG, Bludenz, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft B vom 17.04.2024, Zl X, betreffend Übertretungen des Baugesetzes (BauG) zu Recht:

Gemäß § 50 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als

-Spruchpunkt 1. des angefochtenen Straferkenntnisses sowie

-Spruchpunkt 2. dieses Straferkenntnisses hinsichtlich der Tatvorwürfe der Umnutzung von Kellerräumen in ein Bücher-Lager und ein Büro sowie der Verwendung von Kühlzellen als Lagerräume

aufgehoben und das Strafverfahren diesbezüglich eingestellt sowie die unter Spruchpunkt 2. festgesetzte Geldstrafe auf 230 Euro und die im Fall ihrer Uneinbringlichkeit festgesetzte Ersatzfreiheitsstrafe auf zwei Stunden herabgesetzt wird. Im Übrigen wird der Beschwerde keine Folge gegeben.

Der gemäß § 64 Abs 1 und 2 Verwaltungsstrafgesetz (VStG) iVm § 38 VwGVG zu leistende Beitrag zu den Kosten des behördlichen Verfahrens beträgt nunmehr 23 Euro. Gemäß § 52 Abs 1 und 2 VwGVG hat der Beschwerdeführer einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von 20 % der über ihn verhängten Geldstrafe, mindestens jedoch 10 Euro zu bezahlen. Daher ergibt sich ein Kostenbeitrag von 46 Euro. Dieser Betrag ist zusammen mit der Geldstrafe und dem Beitrag zu den Kosten des behördlichen Verfahrens an die Bezirkshauptmannschaft B zu entrichten.

Hinweis: Sie müssen somit einen Gesamtbetrag von 299 Euro binnen 14 Tagen an die Bezirkshauptmannschaft B bezahlen. Betreffend die Bezahlung der Strafe beachten Sie bitte die Anlage.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. In Spruchpunkt 1. des angefochtenen Straferkenntnisses wurde dem Beschuldigten vorgeworfen, er habe am 21.09.2022 in D/W, A x, Gst-Nr X, GB D, als Vorstand des Vereins „D“ und somit als gemäß § 9 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ des Vereins den Auftrag erteilt, ein nach § 18 Baugesetz bewilligungspflichtiges Bauvorhaben (wesentliche Änderung eines Gebäudes) ohne Baubewilligung auszuführen. Er habe den Auftrag erteilt,

-im Erdgeschoss den ehemaligen Speisesaal (Gastraum) in ein Büro umzubauen. Hierfür sei eine tragende Wand entfernt worden;

-die bestehende Rezeption in ein Büro umzubauen;

-im Erdgeschoss einen Raum für die Anlieferung zu errichten;

-im 1. Obergeschoss drei Gästezimmer einer Wohnung zuzuschlagen und diese somit zu vergrößern;

-im 1. Obergeschoss eine weitere Wohnung durch Zusammenlegen von zwei Gästezimmern zu errichten;

-an der Außenfassade im 1. Obergeschoss ein Klimagerät zur Klimatisierung des Gebetsraumes anzubringen;

-im 2. Obergeschoss durch Umbaumaßnahmen eine weitere Wohnung zu errichten;

-im Außenbereich Geländeveränderungen durchzuführen und Stützmauern zu errichten, die sich lt dem Vermessungsplan zum Teil auf den Nachbargrundstücken GSt-Nrn X, .x und y befänden.

Unter Spruchpunkt 2. des angefochtenen Straferkenntnisses wurde ihm vorgeworfen, er habe am 21.09.2022 in D/W, A x, GSt-Nr X, GB D, als Vorstand des Vereins „D“ und somit als gemäß § 9 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ des Vereins den Auftrag erteilt, ein nach § 18 Baugesetz bewilligungspflichtiges Bauvorhaben (wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes) ohne Baubewilligung auszuführen. Er habe den Auftrag erteilt,

-im Keller Kellerräume in ein Bücher-Lager und ein Büro umzunutzen;

-Kühlzellen nun als Lagerräume zu verwenden;

-im 2. Obergeschoss vier bestehende Gästezimmer als Seminarräume und eine Teeküche umzunutzen.

Die Bezirkshauptmannschaft B erblickte darin Übertretungen des § 55 Abs 1 lit a iVm § 18 Abs 1 lit a bzw lit b BauG. Es wurden Geldstrafen von jeweils 700 Euro verhängt und für den Fall ihrer Uneinbringlichkeit Ersatzfreiheitsstrafen von jeweils acht Stunden festgesetzt.

2. Gegen dieses Straferkenntnis hat der Beschuldigte rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen vor, dass das Verfahren und die Begründung der Behörde mangelhaft seien und verweist inhaltlich auf seine Rechtfertigung vor der Behörde.

Zum Vorwurf des Gastraums, der als Büro umgebaut worden sei, indem eine tragende Wand entfernt worden sei, wird ausgeführt, es liege dadurch keine wesentliche Änderung vor.

Zum Vorwurf des Umbaus der Rezeption in Büro wird ausgeführt, auch eine Rezeption sei ein Büro und es ergebe sich aus dem angefochtenen Bescheid nicht, was am Gebäude verändert worden sein solle.

Zum Vorwurf der Errichtung eines Anlieferungsraums im Erdgeschoss wird ausgeführt, die Anlieferung sei bereits vorhanden gewesen, als der Verein das Gebäude erworben habe. Der Beschwerdeführer habe den Anlieferungsraum daher nicht errichtet.

Zum Vorwurf der Erweiterung einer Wohnung um drei Gästezimmer im ersten Obergeschoss wird ausgeführt, es seien zwei Türen mit Trockenbauwänden eingebaut worden, dadurch werde die Wesentlichkeitsschwelle nicht überschritten; dasselbe gelte auch für den Vorwurf, im ersten Obergeschoss sei eine weitere Wohnung durch Zusammenlegen von zwei Gästezimmern errichtet worden, sowie für den Vorwurf der Errichtung einer weiteren Wohnung durch Umbaumaßnahmen im zweiten Obergeschoss.

Zum Vorwurf der Anbringung eines Klimageräts an der Außenfassade im Obergeschoss wird ausgeführt, dabei handle es sich um einen Ersatz der bei Erwerb der Liegenschaft bereits eingebauten Lüftungsanlage; dies sei keine wesentliche Änderung.

Zum Vorwurf der Geländeveränderungen im Außenbereich und der Errichtung von Stützmauern, die sich zum Teil auf den Nachbargrundstücken befänden, wird ausgeführt, der angefochtene Bescheid enthalte keine Ausführungen darüber, was für Stützmauern errichtet worden sein sollten, sodass ihm nicht entnommen werden könne, ob es sich um Gebäude oder Bauwerke im Sinne des BauG handle. Vorgeworfen werde offenbar die Verwendung fremder Grundstücke. Diesbezüglich liege allenfalls eine privatrechtliche Übertretung, keineswegs aber eine baurechtliche vor. Bei Geländeveränderungen liege zwangsläufig keine Änderung eines Gebäudes vor.

Zum Vorwurf der Umnutzung von Kellerräumen in ein Bücherlager und ein Büro wird ausgeführt, die Lagerung von Büchern in einem Keller stelle keine Umnutzung dar und ein Büro liege nicht vor. Es handle sich um ein Archiv; der dort befindliche PC diene nicht als Arbeitsplatz, sondern sei lediglich die Datenbank für die Bücher im Archiv.

Zum Vorwurf der Nutzung von Kühlzellen als Lager wird ausgeführt, in Kühlzellen würden üblicherweise Lebensmittel gekühlt gelagert. Wenn ein Bauherr in einem Kühlraum nun Dinge lagere, die nicht gekühlt werden müssten, könne darin keinesfalls eine Änderung einer Verwendung gelegen sein.

Zum Vorwurf der Umnutzung bestehender Gästezimmer als Seminarräume und Teeküche wird ausgeführt, es liege keine Umnutzung vor.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

Der Beschwerdeführer ist seit 02.04.2018 Vorstandsmitglied des Vereins „D“ und als solches zur Vertretung des Vereins nach außen befugt.

Im Jahr 2011 erwarb der Verein die Liegenschaft mit der Gst-Nr X, GB D, und der Adresse A x, xxxx D.

Zwischen dem Zeitpunkt der Übernahme der Liegenschaft und dem Ende des Jahres 2013 wurden im ersten und zweiten Obergeschoss des auf der Liegenschaft befindlichen ehemaligen Gasthofes Umbaumaßnahmen dahin vorgenommen, dass Trockenbauwände mit Türen errichtet und dadurch Gästezimmer zu Wohnungen umgebaut wurden. Im zweiten Obergeschoss wurden die bestehenden Gästezimmer baulich nicht verändert. Sie werden jedoch mindestens seit dem Jahr 2015 als Seminarräume genutzt. Dort werden diverse Seminare für Kleingruppen abgehalten, manchmal für Kinder, manchmal für Erwachsene. In einer ehemals den Gästezimmern zugeordneten Kochnische im zweiten Obergeschoss werden nunmehr Tee und Kaffee für die Seminarteilnehmer zubereitet.

Bereits bei Erwerb der Liegenschaft bestand für das ehemalige Restaurant, das nunmehr als Gebetsraum genutzt wird, eine Lüftungsanlage. Das Außengerät war damals über der Garage plaziert. Im Jahr 2013 wurde vom Verein ostseitig ein neues Außengerät angebracht, welches im Jahr 2016 oder 2017 aufgrund eines Defekts ausgetauscht wurde. Der Verein hat die bestehende Lüftungsanlage genutzt, um die neue Klimaanlage anzuschließen. Um das Außengerät nicht wie bisher südseitig, sondern ostseitig platzieren zu können, wurden Rohre um- und teilweise stillgelegt.

Im Bereich der ehemaligen Rezeption des Gasthofes wurden keine baulichen Änderungen durchgeführt. Selbiges gilt hinsichtlich des nordseitig des Büros errichteten und baubehördlich nicht genehmigten Anlieferungsraumes. Sowohl die Rezeption als auch die Anlieferung befinden sich in jenem Zustand, in dem das Gebäude vom Verein erworben wurde.

Nach dem 02.04.2018 wurde im früheren Speisesaal eine Wand entfernt. Dabei handelte es sich nicht um eine tragende Wand.

Ebenfalls nach dem 02.04.2018 wurde im unbebauten nördlichen Teil des Grundstücks, das eine Hanglage von Norden nach Süden aufweist, das dort ehemals hügelige Gelände eingeebnet und auf dieser Fläche ein Spielplatz errichtet. Dazu wurden insgesamt drei Stützmauern errichtet. Die westliche Stützmauer weist eine Höhe von 1,60 m auf und stand zum Tatzeitpunkt vier cm auf das Nachbargrundstück, das zum Tatzeitpunkt die Gst-Nr y aufwies. Die obere östliche Stützmauer stand zu diesem Zeitpunkt 15 cm auf das Nachbargrundstück mit der Gst-Nr x. Die untere ostseitige Stützmauer wurde ausgehend von einem bereits dort liegenden und auf das Nachbargrundstück mit der Gst-Nr .x überstehenden Stein weiter auf das Grundstück des Vereins gezogen. Der Stein wurde mit dem Bagger geradegerückt. Diese beiden Stützmauern weisen eine Höhe von etwa einem Meter auf.

In einem als Lager genehmigten Kellerraum hat der Verein ein Archiv eingerichtet, in dem in Regalen Bücher aufgestellt sind. Es befindet sich auch ein Tisch mit einem PC und eine alte Eckbank samt Tisch, die der Verein von den Voreigentümern so übernommen hat, in diesem Raum. An diesem PC kann in das elektronische Archiv des Vereins eingesehen werden. Der PC wird ausschließlich zu diesem Zweck genutzt; er dient nicht als Arbeitsplatz, sondern nur zur Einsicht in den Archivbestand. Eine Nutzung als Büro oder als sonstiger Aufenthaltsraum konnte nicht festgestellt werden.

Im Keller befinden sich zwei Kühlzellen. Diese werden bei größeren Veranstaltungen des Vereins als solche genutzt, jedoch nicht durchgängig betrieben. In diesen Kühlzellen befinden sich Regale, in denen auch in der Zeit, in der die Kühlung außer Betrieb ist, Küchenutensilien, wie Einwegteller und Küchenpapier, gelagert werden.

4. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund des Verwaltungsaktes und der Ergebnisse der mündlichen Verhandlung, als erwiesen angenommen.

Die Feststellungen zur Tätigkeit des Beschwerdeführers im Vorstand des Vereins „D“ ergeben sich aus dem Vereinsregister des Amtsgerichts S vom 13.02.2023 sowie aus den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung. Aus dessen Angaben ergeben sich auch die Feststellungen zum Erwerb der Liegenschaft Nr X, GB D, durch den Verein.

Weiter ergeben sich die Feststellungen zu den seitdem durch den Verein vorgenommenen Umbaumaßnahmen und den Zeitpunkten dieser Umbaumaßnahmen aus den Angaben des Beschwerdeführers. Dieser hat dazu angegeben, gleich nach dem Erwerb des Objektes bis ungefähr im Jahr 2013 seien im ersten und zweiten Obergeschoss Umbaumaßnahmen dahin vorgenommen worden, dass Trockenbauwände errichtet worden seien. Zuvor seien in den Gästezimmern kleine Kochmöglichkeiten in Form von Kochnischen vorhanden gewesen, sie hätten diese zu Küchen erweitert.

Zur Verwendung der ehemaligen Gästezimmer im zweiten Obergeschoss führte der Beschwerdeführer aus, diese Räume würden mindestens seit dem Jahr 2015 teilweise als Seminarräume für Kleingruppen, manchmal für Kinder, manchmal für Erwachsene genutzt. Bei der Teeküche handle es sich um eine ehemals den Gästezimmern zugeordnete Kochnische, in der Tee und Kaffee für die Seminarteilnehmer zubereitet werde.

Der Beschwerdeführer gab weiter an, bereits bei Erwerb der Liegenschaft habe eine Lüftungsanlage bestanden. Das Außengerät sei damals über der Garage gewesen. Sie hätten 2013 ein neues Außengerät ostseitig angebracht und die bestehende Lüftungsanlage genutzt, um die neue Klimaanlage anzuschließen. Um das Außengerät nicht wie bisher südseitig, sondern ostseitig platzieren zu können, seien Rohre um- und teilweise stillgelegt worden. In den Jahren 2016 oder 2017 sei das Außengerät getauscht worden sei, weil es defekt gewesen sei. Seit diesem Zeitpunkt sei das Klimagerät unverändert.

Zur ehemaligen Rezeption führte der Beschwerdeführer aus, es seien diesbezüglich vom Verein keinerlei bauliche Änderungen vorgenommen worden. Es seien lediglich der PC und der Tisch getauscht worden. Auch die Anlieferung befinde sich in jenem Zustand, in dem das Gebäude erworben worden sei.

Zum Abbruch der Wand im früheren Speisesaal gab der Beschwerdeführer an, dies sei während seiner Zeit im Vorstand erfolgt. Er könne nicht mehr genau sagen, wann das durchgeführt worden sei, weil er zu dieser Zeit im Ausland gewesen sei.

Die Feststellung, dass es sich bei dieser Wand nicht um eine tragende Wand handelte, ergibt sich aus den Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten vom 05.08.2024. Darin wird ausgeführt, gemäß den vorliegenden Planunterlagen aus dem Jahr 1988 und dem Gespräch mit dem Baumeister, der diese Pläne erstellt habe, könne festgehalten werden, dass die Wandkonstruktionen, wie im Plan dargestellt, gemauert seien. Die Dachkonstruktion sei jedoch eine Holzkonstruktion, welche auf den Außen- und Innenwänden aufgelagert worden sei. Gemäß den Erläuterungen des planenden Baumeisters handle es sich um keine tragende Wand. Diese Angabe sei insofern nachvollziehbar und plausibel, als dass im Schnitt A-A der Unterlagen ersichtlich sei, dass die gegenständliche Wand rechts neben Dachbalken liege. Dies sei auch im Erdgeschossgrundriss ersichtlich, in welchem die Balkenachsen strich-punktiert eigetragen seien. Somit könne festgestellt werden, dass es sich hierbei um keine tragende Wand handle.

Diese Ausführungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Es besteht kein Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit. Keine Partei ist ihnen entgegengetreten. Es war daher die entsprechende Feststellung zu treffen.

Zu den Geländeveränderungen und der Errichtung von Stützmauern führte der Beschwerdeführer aus, das Grundstück weise eine Hanglage von Norden nach Süden auf. Im nördlichen Teil, im Grünland, hätten sie das dort hügelige Gelände eingeebnet und einen Spielplatz errichtet. Die Stützmauern seien ursprünglich vier cm westlich und 15 cm östlich auf das Nachbargrundstück gestanden. Im unteren Bereich vor der Böschung sei bereits ein Stein vorhanden gewesen, der auf das Nachbargrundstück gestanden sei. Dabei handle es sich um einen Felsbrocken, einen ganz einfachen Bruchstein. Sie hätten ausgehend von diesem Stein auf ihrer Grundstücksseite die Mauer gezogen. Den Stein hätten sie mit dem Bagger geradegerückt. Diese Arbeiten seien zu einer Zeit erfolgt, als er bereits Vorstand des Vereins gewesen sei.

Der Beschwerdeführer machte in der mündlichen Verhandlung einen sehr glaubwürdigen Eindruck und war sichtlich bemüht, durch möglichst detaillierte Angaben zur Feststellung des entscheidungserheblichen Sachverhaltes beizutragen. Er machte durchgängig konsistente Angaben zu den betreffenden Umbaumaßnahmen. Es bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit seiner Ausführungen. Diese Ausführungen waren daher den entsprechenden Feststellungen zugrunde zu legen.

Sie decken sich auch in wesentlichen Punkten mit den vom Zeugen A B beim Lokalaugenschein am 21.09.2022 sowie bei der Bauverhandlung aufgrund eines vom Verein eingebrachten Bauantrages zur Bewilligung der durchgeführten Änderungen am 08.03.2023 gemachten Wahrnehmungen. Der Zeuge hat insbesondere angegeben, dass er im Bereich der ehemaligen Rezeption keine Umbaumaßnahmen feststellen habe können. Zu den Seminarräumen im zweiten Obergeschoss führte er aus, die Einteilung sei noch immer so, wie sie früher als Gästezimmer genutzt worden seien. Teilweise sei auch noch das Mobiliar drinnen. Auch diese Angaben sind glaubwürdig.

Die Feststellung zur Höhe der westseitigen Stützmauer ergibt sich ebenfalls aus den Angaben des Zeugen. Die Feststellung zur Höhe der beiden anderen Stützmauern ergibt sich aus den glaubwürdigen den Angaben des Beschwerdeführers.

Die Feststellungen zur Verwendung des Lagerraums im Keller als Archiv sowie zur Nutzung der Kühlzellen ergeben sich aus den glaubwürdigen Angaben des Beschwerdeführers in seinem Beschwerdevorbringen und in der mündlichen Verhandlung. Dort hat er dazu ausgeführt, dass es sich beim Archiv aus seiner Sicht immer noch um ein Lager handle. Die Nutzung als Bücherlager mit PC samt Tisch und einer alten, noch vom Vorbesitzer dort gelagerten Eckbank samt Tisch bestehe bereits seit Erwerb des Gebäudes. Auch der Zeuge hat bei seinem Lokalaugenschein am 21.09.2022 keine Büronutzung feststellen können.

Zu den Kühlzellen führte der Beschwerdeführer aus, dass diese bei größeren Veranstaltungen schon als solche genutzt, jedoch nicht durchgängig betrieben würden. Der Zeuge hat dazu in der mündlichen Verhandlung angegeben, es seien Regale daringestanden. Dies sei nicht zum Tatzeitpunkt, sondern im Zuge der Bauverhandlung am 08.03.2023 festgestellt worden. Was gelagert wurde, konnte der Zeuge nicht angeben. Der Beschwerdeführer hat dazu angegeben, dass dort auch andere Küchenutensilien, wie Einwegteller und Küchenpapier, aufbewahrt würden.

5.1. Nach § 55 Abs 1 lit a BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 41/2022, begeht eine Verwaltungsübertretung, wer Bauvorhaben nach § 18 ohne Baubewilligung oder Bauvorhaben nach § 19 ohne Berechtigung (§ 34) ausführt; dazu zählt auch die wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes ohne Baubewilligung.

Gemäß Abs 2 leg cit ist diese Übertretung mit einer Geldstrafe bis zu 28.000 Euro zu bestrafen.

Nach § 18 Abs 1 lit a BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, bedarf die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden einer Baubewilligung; ausgenommen sind ua jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit a bis c nur anzeigepflichtig sind. Nach lit b leg cit bedarf die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden einer Baubewilligung. Nach lit f leg cit bedürfen andere Bauvorhaben als die in dieser Bestimmung vorstehend genannten einer Baubewilligung, wenn für sie eine Abstandsnachsicht erforderlich ist.

Gemäß § 2 Abs 1 lit e BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 47/2017, ist ein Bauvorhaben im Sinne dieses Gesetzes die Errichtung, die Änderung oder der Abbruch eines Bauwerks; die Änderung der Verwendung eines Gebäudes; die Errichtung oder Änderung einer Feuerstätte samt Einrichtungen zur Ableitung der Verbrennungsgase; die Aufstellung oder Änderung einer ortsfesten Maschine oder sonstigen ortsfesten technischen Einrichtung; die Errichtung oder Änderung einer Ankündigung oder Werbeanlage; die Errichtung oder Änderung einer Einfriedung; die Errichtung oder Änderung eines ortsfesten Behälters für flüssige Brenn- oder Treibstoffe; die Aufstellung eines Zeltes oder einer sonstigen gebäudeähnlichen Einrichtung; die Aufstellung eines Wohnwagens oder einer ähnlichen Unterkunft; die Aufstellung eines beweglichen Verkaufsstandes oder einer ähnlichen Einrichtung; Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.

Gemäß lit f leg cit ist ein Bauwerk im Sinne dieses Gesetzes eine Anlage, zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind und die mit dem Boden in Verbindung steht.

Gemäß lit i leg cit ist ein Gebäude im Sinne dieses Gesetzes ein überdachtes Bauwerk, das von Menschen betreten werden kann und mindestens einen Raum allseits oder überwiegend umschließt.

Gemäß lit n leg cit ist ein Umbau im Sinne dieses Gesetzes eine wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes; auch der Abbruch ganzer Geschosse eines Gebäudes oder eines selbständig benützbaren Gebäudeteiles und die Errichtung neuer Geschosse an deren Stelle.

Gemäß lit o leg cit ist eine wesentliche Änderung eines Bauwerkes oder einer sonstigen Anlage im Sinne dieses Gesetzes ein Zu- oder ein Umbau, eine Änderung, durch die die äußere Erscheinung des Bauwerkes oder der sonstigen Anlage erheblich geändert wird, oder eine Änderung, durch die die Sicherheit oder die Gesundheit von Menschen oder die Verkehrssicherheit gefährdet, die Nachbarn belästigt oder die Einhaltung der Abstandsflächen oder Mindestabstände beeinflusst werden können.

Gemäß lit p leg cit ist eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes im Sinne dieses Gesetzes eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann.

Gemäß § 6 Abs 4 lit a BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 54/2015, gilt kein Mindestabstand für Einfriedungen oder sonstige Wände oder Geländer bis zu einer Höhe von 1,80 m über dem Nachbargrundstück.

Gemäß § 9 Abs 1 VStG, BGBl Nr 52/1991, idF BGBl I Nr 3/2008, ist für die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften durch juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften, sofern die Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmen und soweit nicht verantwortliche Beauftragte (Abs 2) bestellt sind, strafrechtlich verantwortlich, wer zur Vertretung nach außen berufen ist.

5.2. Zu Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheides:

Gemäß § 55 Abs 1 lit a BauG begeht eine Verwaltungsübertretung, wer Bauvorhaben nach § 18 BauG ohne entsprechende Baubewilligung ausführt. Eine nähere Umschreibung, wer diesbezüglich als Täter in Betracht kommt, ergibt sich aus dem Sinnzusammenhang iVm dem System des Baugesetzes nach den allgemeinen verwaltungsstrafrechtlichen Grundsätzen. In Frage kommt derjenige, der das Bauvorhaben selbst ausführt oder in dessen Auftrag die Ausführung erfolgt, aber auch derjenige, der es entgegen einer ihn treffenden rechtlichen Verpflichtung unterlässt, die Ausführung zu unterbinden (vgl VwGH 21.02.2007, 2005/06/0005, mwN). Allein auf den Umstand, wer Eigentümer des Baugrundstückes ist, kommt es nicht an (vgl VwGH 18.05.2010, 2008/06/0207).

Nach dem klaren Wortlaut der betreffenden Bestimmung sowie der dazu ergangenen höchstgerichtlichen Judikatur kommt es für die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit für das Ausführen von bewilligungspflichtigen Bauvorhaben ohne eine solche Bewilligung nur darauf an, wer das betreffende Bauvorhaben ausgeführt hat, den Auftrag dazu erteilt hat oder zum Zeitpunkt der Ausführung diese entgegen einer ihn treffenden rechtlichen Verpflichtung nicht unterbunden hat. Diese Bestimmung sieht hingegen keine verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Eigentümers für ein bereits bei Erwerb einer Liegenschaft ohne entsprechende Baubewilligung ausgeführtes bewilligungspflichtiges Bauvorhaben vor.

Der Anlieferungsraum war bei Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft durch den Verein bereits in der zum Tatzeitpunkt bestehenden Form errichtet. Eine Baubewilligung hierfür wurde zwar nicht erteilt. Die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortung für die konsenslose Errichtung dieses Anlieferungsraumes trägt gemäß § 55 Abs 1 lit a BauG jedoch nicht der Verein „D“; dieser hat die Anlieferung weder selbst errichtet, noch beauftragt und es traf ihn zum Zeitpunkt der Errichtung mangels Eigentum an der betreffenden Liegenschaft auch keine rechtliche Verpflichtung, die Ausführung zu unterbinden. Der Tatbestand des § 55 Abs 1 lit a iVm § 18 Abs 1 lit a BauG ist daher im Hinblick auf diesen Tatvorwurf nicht erfüllt.

Das Ermittlungsverfahren hat weiter ergeben, dass in Bezug auf die Rezeption des ehemaligen Gasthofs keine baulichen Änderungen durchgeführt wurden. Der Tatbestand des § 55 Abs 1 lit a iVm § 18 Abs 1 lit a BauG ist daher auch im Hinblick auf diesen Tatvorwurf mangels eines Bauvorhabens nach § 18 BauG nicht erfüllt.

Hinsichtlich der Errichtung von Wohnungen durch den Einbau von Trockenbauwänden im Bereich der Gästezimmer im ersten und zweiten Obergeschoss des Gebäudes sowie hinsichtlich der Anbringung eines Klimagerätes an der ostseitigen Fassade, das an die bereits bei Erwerb der Liegenschaft bestehende Lüftungsanlage angeschlossen wurde, hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass sämtliche dieser Änderungen vor dem 02.04.2018 durchgeführt wurden. Der Beschwerdeführer ist jedoch erst seit diesem Zeitpunkt Mitglied des Vorstands des Vereins und als solcher für den Verein nach außen vertretungsbefugt. Die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Beschwerdeführers gemäß § 9 Abs 1 VStG besteht daher erst seit diesem Zeitpunkt. Da die betreffenden Änderungen bereits zuvor ausgeführt wurden, kann der Beschwerdeführer dafür nicht verwaltungsstrafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

In Bezug auf den Tatvorwurf der Entfernung einer tragenden Wand ist zunächst anzumerken, dass dadurch nicht, wie im angefochtenen Bescheid vorgeworfen wurde, der ehemalige Speisesaal in ein Büro umgebaut worden ist. Überdies hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass zwar in der Zeit nach dem 02.04.2018 im ehemaligen Speisesaal eine Wand entfernt worden ist, es sich dabei jedoch nicht um eine tragende Wand handelte. Die Entfernung einer nicht tragenden Wand ist allerdings nicht bewilligungspflichtig gemäß § 18 Abs 1 lit a BauG, weil es sich dabei nicht um eine wesentliche Änderung iSd § 2 Abs 1 lit o BauG handelt: Ein solches Bauvorhaben stellt weder eine wesentliche Umgestaltung des Inneren eines Gebäudes iSd § 2 Abs 1 lit n BauG dar, noch wird dadurch die Sicherheit oder die Gesundheit von Menschen gefährdet. Durch die Entfernung der betreffenden Wand ohne Baubewilligung hat der Verein daher nicht gegen § 55 Abs 1 lit a BauG verstoßen.

In der Zeit nach dem 02.04.2018 wurden im nördlichen Teil der Liegenschaft insgesamt drei Stützmauern mit einer Höhe zwischen einem und 1,60 m errichtet und das dadurch abgestützte Gelände eingeebnet. Eine bloße Geländeveränderung ist kein Bauvorhaben iSd § 2 Abs 1 lit e BauG. Bei den errichteten Stützmauern handelt es sich hingegen um Bauwerke iSd § 2 Abs 1 lit f BauG, weil zu ihrer fachgerechten Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind und sie aufgrund ihres Eigengewichts mit dem Boden in Verbindung stehen. Zumindest die westseitige und die obere ostseitige Stützmauer befanden sich zum Tatzeitpunkt geringfügig auf den Nachbargrundstücken mit den Gst-Nrn y und x. Dieser Umstand allein bewirkt jedoch nicht, dass diese Bauwerke gemäß § 18 Abs 1 lit a BauG bewilligungspflichtig sind. Zunächst handelt es sich bei den Stützmauern nicht um Gebäude iSd § 2 Abs 1 lit i BauG, sodass schon aus diesem Grund der gegen den Beschwerdeführer erhobene Tatvorwurf, die Errichtung der Stützmauern ohne Baubewilligung gemäß § 18 Abs 1 lit a BauG beauftragt zu haben, verfehlt ist. Das gegenständliche Bauvorhaben fällt jedoch auch unter keinen anderen Tatbestand des § 18 Abs 1 BauG; insbesondere ergibt sich eine Bewilligungspflicht nicht aus lit f dieser Bestimmung, weil für eine Stützmauer mit einer Höhe zwischen einem und 1,60 m gemäß § 6 Abs 4 lit a BauG kein Mindestabstand einzuhalten ist, diese Bauwerke sohin direkt an das Nachbargrundstück angrenzend errichtet werden dürfen. Das Erfordernis, der Baubehörde die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Bauführung vorzulegen, begründet keine Bewilligungspflicht, sondern setzt eine solche, wie aus § 24 Abs 3 lit a BauG hervorgeht, voraus.

Da der Beschwerdeführer sohin sämtliche ihm unter Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheides zur Last gelegten Taten nicht begangen hat, war dieser Teil des angefochtenen Bescheides gemäß § 45 Abs 1 Z 2 VStG aufzuheben und das gegen den Beschwerdeführer eingeleitete Verwaltungsstrafverfahren in diesem Umfang einzustellen.

5.3. Zu Spruchpunkt 2. des angefochtenen Bescheides:

Im Hinblick auf den Vorwurf der Umnutzung eines Kellerraumes in ein Bücherlager und ein Büro hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass in diesem Raum in Form eines Archivs Bücher des Vereins gelagert werden. Es befindet sich dort zwar auch ein PC, mit dem der Archivbestand eingesehen werden kann, dieser Raum dient jedoch nicht als Aufenthaltsraum im Sinne der OIB-Richtlinien 2019. Ein solcher besteht ausweislich der dortigen Begriffsbestimmungen nur dann, wenn er zum länger dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt ist (zB Wohn- oder Schlafraum, Wohnküche, Arbeitsraum, Unterrichtsraum). Es konnte im Ermittlungsverfahren nicht festgestellt werden, dass der betreffende Raum dem länger dauernden Aufenthalt von Personen dienen soll. Spruchpunkt 2. des angefochtenen Straferkenntnisses war daher hinsichtlich dieses Tatvorwurfs aufzuheben und das diesbezügliche Verwaltungsstrafverfahren einzustellen.

Im Hinblick auf die Nutzung der Kühlzellen hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass diese bei Bedarf aufgrund größerer Veranstaltungen als solche genutzt werden, die Kühlung jedoch außer Betrieb gesetzt wird, wenn kein Bedarf danach besteht. Nicht festgestellt werden konnte, dass diese Kühlzellen, wenn sie nicht als solche betrieben werden, als sonstige Lagerräume verwendet werden. Die Lagerung von Küchenutensilien, die nicht zwingend einer Kühlung bedürfen, nehmen einer Kühlzelle nicht den ihr zugeordneten Verwendungszweck. Ebenso wenig muss eine Kühlzelle, auch wenn sie baurechtlich als solche genehmigt ist, durchgehend betrieben werden. Dass die Kühlzellen zur Lagerung von Gegenständen ohne Lebensmittelbezug genutzt würden, konnte nicht festgestellt werden. Spruchpunkt 2. war daher auch hinsichtlich dieses Tatvorwurfs aufzuheben und das zugrundeliegende Verwaltungsstrafverfahren einzustellen.

Hinsichtlich der Nutzung der bestehenden Gästezimmer im zweiten Obergeschoss als Seminarräume hat das Ermittlungsverfahren ergeben, dass diese Räume für Kleingruppenseminare von Kindern und Erwachsenen genutzt werden. Dies stellt eine wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes gemäß § 2 Abs 1 lit p BauG dar, weil eine solche Nutzung dazu führt, dass sich eine größere Anzahl an Personen in diesen Räumen aufhält als bei der baurechtlich genehmigten Nutzung dieser Räume als Gästezimmer. Eine Nutzung als Seminarräumlichkeiten kann demnach Einfluss auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften haben, zumal sich durch die geänderte Verwendung andere Anforderungen hinsichtlich der Sicherheit, insbesondere des Brandschutzes, aber auch betreffend Anforderungen an Fluchtwege und Sanitäreinrichtungen ergeben können (vgl § 15 Abs 3 BauG).

Die vorgenommene Verwendungsänderung war daher gemäß § 18 Abs 1 lit b BauG bewilligungspflichtig. Indem der Verein „D“ die Verwendungsänderung vorgenommen hat, ohne hierfür gemäß § 18 Abs 1 lit b BauG eine Baubewilligung einzuholen, hat er gegen § 55 Abs 1 lit a BauG verstoßen. Dieser Verstoß ist dem Beschwerdeführer als nach außen vertretungsbefugtes Organ dieses Vereins gemäß § 9 Abs 1 VStG zuzurechnen. Der Beschwerdeführer hat daher den objektiven Tatbestand der ihm unter Spruchpunkt 2. des angefochtenen Bescheides im Hinblick auf die Nutzung der Gästezimmer im zweiten Obergeschoss als Seminarräume vorgeworfenen Verwaltungsübertretung verwirklicht.

Wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nicht anderes bestimmt, genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten. Fahrlässigkeit ist bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft (§ 5 Abs 1 VStG).

Der Beschwerdeführer bringt dazu vor, von Seiten des Vereins sei bei der Baubehörde und auch bei der belangten Behörde nachgefragt worden, ob Bewilligungen notwendig seien. Dies sei verneint worden.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs in Verwaltungsstrafsachen zur Fahrlässigkeit nach § 5 Abs 1 VStG kann eine auf einer vollständigen Sachverhaltsgrundlage erteilte unrichtige Rechtsauskunft durch die zuständige Behörde als Entschuldigungsgrund bei Gesetzesverstößen anerkannt werden (VwGH 26.04.2016, Ro 2015/09/0014; vgl auch VwGH 17.09.2014, 2011/17/0093, mwN; 15.02.2013, 2010/09/0240). Eine unrichtige Auskunft von einem Organ der zuständigen Behörde vermag Straflosigkeit nach § 5 Abs 2 VStG zu bewirken (VwGH 20.09.2019, 93/02/0126).

Mit seinem Vorbringen beruft sich der Beschwerdeführer erkennbar auf einen Rechtsirrtum gemäß § 5 Abs 2 VStG. Aus dem dazu vorgelegten E-Mail-Verkehr mit der Baubehörde und der belangten Behörde geht allerdings hervor, dass sich die diesbezügliche Anfrage nicht auf die Verwendungsänderung im Hinblick auf die Raumnutzung im zweiten Obergeschoss des Gebäudes bezogen hat. Mit seinem Vorbringen hat der Beschwerdeführer daher nicht dargetan, dass ihm ein entschuldbarer Rechtsirrtum iSd § 5 Abs 2 VStG unterlaufen ist. Er hat sohin nicht iSd § 5 Abs 1 VStG glaubhaft gemacht, dass ihn an der ihm vorgeworfenen Verwaltungsübertretung kein Verschulden trifft. Der Beschwerdeführer hat damit auch den subjektiven Tatbestand der ihm vorgeworfenen Verwaltungsübertretung erfüllt.

6. Gemäß § 19 Verwaltungsstrafgesetz (VStG) iVm § 38 VwGVG sind Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat. Im ordentlichen Verfahren sind überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die Bestimmungen der §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Schutzzweck der vom Beschwerdeführer übertretenen Bestimmung ist die Sicherheit und Gesundheit von Personen. Diesem Schutzzweck hat der Beschwerdeführer nicht unerheblich zuwidergehandelt.

Als Verschuldensform wird von Fahrlässigkeit ausgegangen. Erschwerungs- und Milderungsgründe liegen keine vor.

Der Beschwerdeführer hat keine Angaben zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen gemacht. Es wird davon ausgegangen, dass er aufgrund seiner selbständigen Tätigkeit über regelmäßige Einkünfte verfügt.

Die gegen ihn verhängte Strafe in Höhe von 700 Euro befand sich bereits im alleruntersten Bereich des der Behörde zur Verfügung gestandenen Strafrahmens von bis zu 28.000 Euro. Da von den drei dem Beschwerdeführer unter Spruchpunkt 2. vorgeworfenen Verwendungsänderungen nur die letztgenannte erwiesen werden konnte, wird die gegen den Beschwerdeführer verhängte Strafe auf ein Drittel des ursprünglichen Strafbetrags reduziert.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.