Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/48/1449-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.48.1449.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seine Richterin Dr. Müller, LL.M., über die Beschwerde des AA, Adresse 1, ***** Z, Deutschland, vertreten durch RA BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 15.04.2026, Zl ***, betreffend eine Übertretung nach der Tiroler Bauordnung nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 11.06.2026,

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Nachfolgender Bescheid vom 15.04.2026 wird gegenständlich bekämpft:

„Bescheid

Der Baubehörde der Gemeinde X wurde betreffend den Wohnsitz Adresse 3 in **** X der Verdacht einer unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung bekannt und hat das daraufhin eingeleitete Ermittlungsverfahren diesen Verdacht bestätigt.

Es ergehen deshalb durch den Bürgermeister der Gemeinde X als Baubehörde gemäß § 62 TBO 2022 nachstehende Entscheidungen:

I.

Spruch

„Gemäß § 46 Abs. 6 lit. g Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl. Nr. 44/2022, idF. LGBl. Nr. 72/2025, wird AA, geb XX.XX.XXXX, mit sofortiger Wirkung die Benützung des Wohnsitzes Adresse 3 in **** X, EZ ***, Gst. Nr. **1, KG X, als Freizeitwohnsitz untersagt.

Hinweis:

Die Nichtbefolgung dieser Benützungsuntersagung stellt gemäß § 67 Abs. 1 lit. o TBO 2022 eine Verwaltungsübertretung dar, die von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 36.300,00 Euro zu bestrafen ist.

II.

Spruch

Gemäß §§ 76 und 77 Abs. 1 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AG, BGBl. Nr. 51/1991, idF. BGBl. I Nr. 82/2025, iVm. § 1 Abs. 1 Kommissionsgebührenverordnung – KGebV, LGBl. Nr. 46/2025, werden für die einhergehend mit der Anordnung unter Spruchpunkt I. außerhalb des Amtes vorgenommenen Amtshandlungen der Behörde Kommissionsgebühren in Höhe von EUR 294,00 eingehoben. Die Kommissionsgebühren sind durch AA, geb. XX.XX.XXXX, zu tragen.“

Gegen die Ehefrau des Beschwerdeführers wurde mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 15.04.2026, Zl ***, gleichermaßen die Benützung als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt und die Kommissionsgebühren in der gleichen Höhe auferlegt worden.

Dagegen brachte der Beschwerdeführer und ihre Ehefrau als Beschwerdeführer im Parallelverfahren zu LVwG-2026/48/1448, durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter, rechtzeitig Beschwerde ein und wendeten die Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Verletzung von Verfahrensvorschriften. Der Beschwerdeführer habe die Wohnung ganzjährig an seine Mutter vermietet und liege ein Meldeirrtum bzw der persönliche Wunsch auf die Beibehaltung ihrer Hauptwohnsitzmeldung in W vor, dass sich die Mutter nur mit einem Nebenwohnsitz in der Wohnung gemeldet habe. Da ändere jedoch nichts an der tatsächlichen ganzjährigen Wohnnutzung. Die Beweiswürdigung allein aus den Stromdaten sei nicht zulässig, da sich der Stromverbrauch für einen Singlehaushalt anders darstelle als für eine Familie. Die Behörde habe es unterlassen, die Mutter als Zeugin zu laden und zu befragen. Die Kontrollen würden nur stichprobenartige Überprüfungen darstellen. Aus der Abwesenheit der Mieterin während dieser 14 Kontrollen könnte nicht geschlossen werden, dass sie die Wohnung nicht ganzjährig bewohne. Es sei auch unzutreffend, dass dem Beschwerdeführer eine Mitwirkungspflicht treffe, da er vielmehr als „Beschuldigter“ berechtigt sei, zu schweigen. Die „Dauerüberwachung“ in Form dieser 14 Kontrollen sei ein massiver und unverhältnismäßiger Eingriff in Art 8 EMR und belaste das familiäre Zusammenleben ungebührlich.

Da die Untersagung der Nutzung in Spruchpunkt 1. materiell rechtswidrig sei, mangle es an der Grundlage für die Festsetzung der Kommissionsgebühr in Spruchpunkt 2. Die Amtshandlung sei durch das rechtswidrige Vorgehen der Behörde verursacht worden, weshalb die Kostenlast für den Beschwerdeführer nicht gerechtfertigt sei.

Nach Einholung des Bauakts, der Grundbuchsabfragen, Meldeauskunft und TINETZ-Verbrauchsabfrage wurde eine Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol am 24.06.2026 durchgeführt. In diesem Rahmen wurden der Beschwerdeführer sowie der Eigentümer der Wohnung Top 8 im gegenständlichen Objekt als Zeuge einvernommen. Die Ehefrau des Beschwerdeführers zog es vor, nicht zur Verhandlung zu erscheinen. Es wurde sohin in weiterer Folge nach Schluss des Beweisverfahrens das Urteil mündlich verkündet.

Mit Schreiben vom 30.06.2026 wurde das Protokoll mit der mündlichen Verkündung dem Beschwerdeführervertreter am 06.07.2026 per ERV übermittelt. Mit Schreiben vom 13.07.2026 wurde die Ausfertigung der Entscheidung im vollen Umfang beantragt.

II.Sachverhalt:

Mit Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 16.10.2012, GZ: ***, wurde an der Adresse 3 ein Mehrfamilienwohnhaus mit nachstehendem Verwendungszweck bewilligt wurde:

„Wohnhaus mit 10 Wohneinheit zur ständigen Deckung je eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedarfs (Hauptwohnsitze)“.

Laut der oben genannten Baubewilligung umfasst die verfahrensgegenständliche Wohnung Top 2 einer Wohnnutzfläche von 80,69 m2. Die Wohnung Top 2 ist eine Maisonettenwohnung, bestehend aus einem Schlafzimmer, Hobbyraum, Vorraum und Dusche/WC im 1. UG und einem Schlafzimmer, einem Koch/Ess/Wohnzimmer, WC, Vorraum und Terrasse im 1. OG.

Eine Feststellung gemäß § 13 Abs. 3 TROG 2022 über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor. Ebenso wenig eine Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters gemäß § 13 Abs. 8 TROG 2022.

Der Beschwerdeführer erwarb mit Kaufvertrag vom 13.12.2022 und Nachtrag vom 19.12.2022, Eigentum an der Wohnung Adresse 3 sowie dem Abstellplatz AP 13 für den Kaufpreis von EUR 340.000,00. Im Kaufvertrag wurde Folgendes festgehalten:

„3.6. Weiters wird festgehalten, dass mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde X vom 23.04.2020 zur GZ *** eine touristische oder Freizeitwohnsitzwidmung des Kaufgegenstands ausdrücklich untersagt wurde. Dieser Bescheid ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Die Verkäuferseite hält die Käuferseite im Fall einer Inanspruchnahme zu Verfahren GZ *** und ei damit in Zusammenhang stehendes Verwaltungsstrafverfahren schad- und klaglos. Die Verkäuferseite haftet jedoch nicht für zukünftige Übertretungen der der Käuferseite.

An dieser Stelle ist ausdrücklich festgehalten, dass gemäß den Bestimmungen des TROG 2016 und der TBO 2018 eine Freizeitwohnsitznutzung ausdrücklich untersagt wurde und das gegenständliche Objekt ausschließlich zu Hauptwohnsitzzwecken zu verwenden ist.

[…]

5.2. Zudem erklärt die Käuferseite an Eides statt, durch den vertragsgegenständlichen Rechtserwerb keinen Freizeitwohnsitz zu schaffen.“

Der Beschwerdeführer ist mit Frau CC verheiratet und leben sie mit den drei ehelichen Kindern DD, geb XX.XX.XXXX, EE, geb XX.XX.XXXX sowie FF, geb XX.XX.XXXX in ***** Z, Adresse 1. Dort haben sie auch ihren Hauptwohnsitz gemeldet. An der gegenständlichen Adresse in X Adresse 3/2, **** X, Gst Nr **1, inneliegend EZ ***, KG X, haben sie keinen Wohnsitz gemeldet. Sie haben auch keine beruflichen Anknüpfungen an dieser Adresse. Am Briefkasten steht „GG“ sowie „Top 2 JJ“. An der Klingel ist ebenso „GG“ angeschrieben.

Mit Mietvertrag vom 17.05.2023 vermietete der Beschwerdeführer als Eigentümer an seine Mutter, KK, die Wohnung, das Kellerabteil und den Kfz-Abstellplatz für die Dauer von drei Jahren vom 01.04.2023 bis 31.03.2026, KK zu einem Mietzins inklusiver aller Nebenkosten inklusive 10% USt EUR 660,00. Es wurde vereinbart, dass der Mietvertrag jedenfalls am 31.03.2026 endet. Am 17.05.2023 meldete sie einen Nebenwohnsitz in dieser Wohnung an. Sie hat einen Hauptwohnsitz in V in Deutschland mit Ihrem Ehemann LL und einen Hauptwohnsitz in W am Wilden Kaiser gemeldet. Sie ist Pensionistin.

Es wurden aufgrund des Verdachts der Freizeitwohnsitznutzung 14 Kontrollen in diesem Objekt im Zeitraum vom 28.12.2023 bis 30.12.2025 durchgeführt und wurde die Mutter des Beschwerdeführers in diesem Objekt nie angetroffen. Es gab auch sonst keine Anhaltspunkte, dass sie die Wohnung tatsächlich mehr nutzen würden, als nur zu kurzen Besuchen, wenn der Beschwerdeführer mit seiner Familie in der Wohnung ist. Vielmehr wurden nur der Beschwerdeführer mit seiner Frau und Familie zu den Jahreswechseln jeweils angetroffen und zwar am 28.12.2023 um 18.30 Uhr, am 26.12.2024 um 20.00 Uhr und waren bei den Kontrollen am 30.03.2024 um 16.00 Uhr, 28.12.2024 um 21.30 Uhr, am 25.12.2025 um 20.15 Uhr, am 26.12.2025 um 09.45 Uhr und 30.12.2025 um 15.45 Uhr nur das Fahrzeug des Beschwerdeführers mit dem Kennzeichen *** wahrzunehmen. Der Beschwerdeführer nutzt die Wohnung praktisch nur zu den Weihnachts- und Osterfeiertagen. Zu diesen Zeiten besuchen er und die Familie seine Mutter und seinen Vater oder auch umgekehrt, werden sie von ihnen besucht.

Der gegenständliche Stromverbrauch in dieser Wohnung ist unterdurchschnittlich und stellt sich wie folgt dar:

01.05. 2023 bis 30.04.2024 Verbrauch 1.167 kWh

01.05. 2024 bis 30.04.2025 Verbrauch 318 kWh

01.05. 2025 bis 30.04.2026 Verbrauch 351 kWh

Ebenso ist der Wasserverbrauch laut Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 unterdurchschnittlich.

Auf seine Mutter ist kein Fahrzeug in Österreich zugelassen, sondern vielmehr nur auf seinen Vater LL mit dem Kennzeichen ***. Dieser hat auch noch ein Fahrzeug der Marke BMW mit dem Kennzeichen ***, das in Deutschland zugelassen ist. Diese Fahrzeuge wurden bei den Kontrollen nie festgestellt.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Akteninhalt, der Einvernahme des Beschwerdeführers, der dementsprechend auch ausführte, dass sie nur zu den Feiertagen bzw zu den Ferien in dieser Wohnung sind und seine Mutter besuchen würde. Er konnte jedoch keine Aussagen dazu machen, ob und in welchem Ausmaß sie die Wohnung überhaupt nutzt, dies insbesondere über Vorhalt des unterdurchschnittlichen Stromverbrauchs. Es wurde weder vorgebracht, noch ist aus dem Beweisverfahren hervorgekommen, dass seine Mutter von ihrem Hauptwohnsitz in W bzw in Deutschland ausgezogen wäre, zumal sie in der gegenständlichen Wohnung auch nur einen Nebenwohnsitz gemeldet hat. Anhaltspunkte, dass sie diese Wohnung ständig bewohnen würde, kamen vielmehr überhaupt nicht hervor und war auch eine Einvernahme der Mutter daher nicht erforderlich, zumal sie auch nicht beantragt wurde. Die Mutter des Beschwerdeführers gab vielmehr in dem Fragebogen an die Gemeinde Auskunft, dass sie ihre Hauptwohnsitze in V in Deutschland und in W mit ihrem Mann bewohnt und nur einen Nebenwohnsitz in W hat.

Nicht festgestellt werden konnte daher, dass seine Mutter tatsächlich auch in dieser kleinen Wohnung ganzjährig – auch nicht alleine – wohnen würde. Sie wurde auch nie in der Wohnung angetroffen. Im Übrigen ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, wie der Beschwerdeführer ausführte, dass seine Mutter von ihrem Mann und Vater des Beschwerdeführers teilweise getrennt und in dieser Wohnung leben würde, dies obwohl sie auch in W einen Hauptwohnsitz gemeldet hat und dies als ihren Hauptwohnsitz angeführt hat. Die Darstellung des Beschwerdeführers, dass seine Mutter mit ihrem Ehemann dann die Wohnung verlassen hätte, als die Kontrollen waren, um sich auszuruhen, ergibt vielmehr das Bild, dass sie eben nicht die Wohnung gemeinsam benutzt. Im Übrigen ist aufgrund des derart niedrigen Stromverbrauchs klar zu erkennen, dass die Wohnung praktisch nicht benutzt wird außer nur wenige Tage im Jahr. Es ist sohin eine Nutzung, wenn überhaupt nur wenige Tage nachvollziehbar. Eine ganzjährige Wohnnutzung durch seine Mutter ergab sich sohin nicht und würde dies auch den Ausführungen der Mutter selbst im Fragebogen widersprechen.

Dass der Beschwerdeführer und seine Familie die Wohnung nur zu den Weihnachts- und Osterfeiertagen nutzen, kam nicht nur den durchgeführten Kontrollen hervor, sondern bestätigte auch der Beschwerdeführer in seiner Einvernahme vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol. Die Kontrollen waren daher erforderlich, die Freizeitwohnsitznutzung zu dokumentieren, insbesondere auch da der Fragebogen zur Nutzung des Objektes weder vom Beschwerdeführer noch von ihrer Ehefrau ausgefüllt wurden. Die Kontrollberichte weisen die konkreten Zeiten und Umstände auf, die die bestellten Kontrollorgane vor Ort dokumentierten. Dementsprechend war nachvollziehbar und klar, dass diese 14 Kontrollen von den jeweils zwei bestellten Kontrollorganen vor Ort zur Kontrolle des Freizeitwohnsitzverbots durchgeführt wurden.

IV.Rechtslage:

Die wesentliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V.Erwägungen:

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen, insbesondere wie zur Benützungsuntersagung ist zusammenfassend zu entnehmen, dass bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung lediglich jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt (vgl VwGH 04.11.2016, Ra 2016/05/0014; 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Es ist sohin nunmehr die TBO 2022 idgF anzuwenden.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet. Die in § 46 Abs 6 lit g TROG enthaltene Anordnung, wonach dann, wenn die bauliche Anlage durch einen Dritten benutzt werde, diesem die weitere Benützung zu untersagen sei, kommt lediglich dann zum Tragen, wenn die Benützung durch eine dritte (vom Eigentümer verschiedene) Person erfolgt, außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen (VwGH 26.01.2026, Ra 2026/06/0005; 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Diese Bestimmung legt somit unmissverständlich fest, dass eine Benützungsuntersagung an den Eigentümer der baulichen Anlage, sofern er diese selbst benützt, anderenfalls an einen Dritten, der diese benützt, zu richten ist. Die Parenthese „ außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen “ stellt klar, dass eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen keine Benützung im Sinn dieser Bestimmung darstellt (VwGH 26.01.2026, Ra 2026/06/0005). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Ehefrau des Beschwerdeführers, die die betroffene Wohnung im Sinn des § 46 Abs. 6 TBO 2022 benützt, – neben dem Beschwerdeführer als Eigentümer – die Benützungsuntersagung auszusprechen ist.

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171). Dies wurde vom Beschwerdeführer auch gar nicht in Frage gestellt, da er selbst angab, den Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt mit der Familie in Z zu haben und nur für die Weihnachts- und Osterfeiertag die Wohnung für Familienfeste und Besuche der Eltern zeitweise zu nutzen.

Nach den Feststellungen ergibt sich, dass das gegenständliche Objekt zur ganzjährigen Wohnnutzung mit dem Baubescheid baurechtlich genehmigt wurde. Nicht genehmigt wurde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Entscheidend nach der Rechtsprechung des VwGH für die Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, ist, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056). In diesem Sinn wird in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass die Wohnsitzdefinition nach § 1 Abs 6 Meldegesetz nicht zielführend ist, da das TROG 2022 selbst eine Definition von Freizeitwohnsitzen enthält (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193 ua), und die Bestimmung nach § 1 Abs 8 Meldegesetz nur Anhaltspunkte liefern kann, was den Mittelpunkt der Lebensbeziehung eines Menschen charakterisiert.

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der stRsp in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG auszugehen (VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 23.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Nach der stRsp ist der rechtliche Schluss zulässig, dass die betreffende Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt wird, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Liegenschaft anderweitig zu Arbeitszwecken bzw sonst als Hauptwohnsitz genutzt wird (VwGH 9.12.2025, Ra 2023/06/0023; vgl 26.06.2009, 2008/02/0044; 26.11.2010, 2009/02/0345, ua, zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996).

Es liegt auch keine ganzjährige Nutzung des Beschwerdeführers vor und behauptet er dies auch gar nicht. Die Besuche seinen Eltern, die ihren Hauptwohnsitz in V in Deutschland und in W haben, sind jedoch gleichermaßen zu Urlaubs- und Erholungszwecken und dienen der gelegentlichen Nutzung der Wohnung, jedoch keiner ganzjährige Wohnnutzung, wie dies baurechtlich vorgeschrieben ist. Es wird mit der Untersagung der Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht die Besuche seiner Eltern untersagt, sondern vielmehr diese Nutzung der Wohnung entgegen dem Freizeitwohnsitzverbot. Ein Verstoß gegen Art 8 EMRK kann daher nicht erkannt werden.

Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden. Eine Berechtigung zur Nutzung dieses Objekts als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor und ist der Beschwerdeführer nicht berechtigt, dieses aufgrund des Baukonsenses als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Es liegen keine Ausnahmen dahingehend vor.

Da die Mutter des Beschwerdeführers die Wohnung auch nicht ganzjährig nutzt, konnte die Nutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer und seine Familie nicht anders bewertet werden als dass unzulässigerweise eine Freizeitwohnsitznutzung erfolgt.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und solcherart eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete -, und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl sie nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen sind und vielmehr ihren Lebensmittelpunkt wo anders haben.

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN). Im vorliegenden Fall wurde im Spruch des Bescheides die „sofortige“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, da keine Gründe für ein Aufschiebung vorlagen (vgl dazu VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, mwN). Es war daher zurecht aufgrund der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der Bescheid mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zur Entsprechung der Untersagung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz zu bestätigen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/06/0164). Die Freizeitwohnnutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß §§ 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch den Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Mit insgesamt 475 Freizeitwohnsitzen in U (Stand 28.05.2026) liegt die Freizeitwohnsitzquote bei 2.345 Wohnungen laut Gebäude- und Wohnungszählung 2021 bereits bei 20,1 % und übersteigt damit bereits jetzt den zulässigen Rahmen von bis zu 8 % gemäß § 13 Abs 5 TROG 2022 bei weitem (*** [24.06.2026]). Umso mehr muss daher weiterhin das Freizeitwohnsitzverbotes durchgesetzt werden.

Es war daher nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde die sofortige Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz aussprach, und dies nach wie vor erforderlich ist, aufrechtzuerhalten. Der Auftrag zur Unterlassung eines raumordnungswidrigen Benützens gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (iSd Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 03.04.2025, Ra 2024/06/0237). Diesbezüglich bestätigt das Verwaltungsgericht zur Auffassung der Behörde, dass die unverzügliche Herstellung des rechtmäßigen Zustandes aufzutragen war.

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass der gegenständlichen Beschwerde keine Berechtigung zukam.

ad Spruchpunkt II. des Bescheids:

Die Baubehörde veranlasste im Rahmen des von ihr geführten baupolizeilichen Verfahrens insgesamt 14 Wohnsitzkontrollen aufgrund des Verdachts der Nutzung der Wohnung als Freizeitwohnsitz. Sowohl die Gemeinde X sowie die Bezirkshauptmannschaft T hat die tätig gewordenen Personen zu Kontrollorganen bestellt. Die jeweilige Amtshandlung vor Ort einschließlich allfälliger Begehungen, Befragungen, Erhebungen und Besichtigungen, die protokolliert und dokumentiert wurden waren Gegenstand der von der Gemeinde als Baupolizei beauftragten Kontrollen und wurden in den Kontrollberichten samt der Zeiterfassung festgehalten.

Für jede der Kontrollen durch die bestellten Kontrollorgane und damit auswärtigen Amtshandlungen der Gemeinde zur Durchführung der Kontrollen im Rahmen des baupolizeilichen Verfahrens (Freizeitwohnsitzkontrollen) wurde jeweils eine Kommissiongebühr dem Beschwerdeführer aufgetragen. Dass die Kontrollen vor Ort nicht erforderlich gewesen wären, ergab sich aus dem Beweisverfahren gerade nicht, vielmehr das Gegenteil. So wurde gerade durch diese Kontrollen der Verdacht der Freizeitwohnsitznutzung bestätigt.

Gemäß § 1 Abs 1 der Kommissionsgebührenverordnung 2025 (KGebV) wurde aufgrund der §§ 76 und 77 AVG für diese Kontrollen eine zu entrichtende Kommissionsgebühr für jedes Kontrollorgan je angefangene halbe Stunde in Höhe von EUR 21,- vorgeschrieben. Für die zwei Kontrollorgane ergibt dies jeweils EUR 294,00 für die 14 Kontrollen, insgesamt EUR 588,00.

Der § 76 Abs 2 AVG bestimmt, dass die Auslagen den Beteiligten dann belasten, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind. Gemäß § 76 Abs 3 AVG sind die Auslagen, sofern die Voraussetzungen der vorangehenden Absätze auf mehrere Beteiligte zutreffen, auf die einzelnen Beteiligten angemessen zu verteilen. Nachdem die Freizeitwohnsitznutzung der gegenständlichen Wohnung durch den Beschwerdeführer und seine Ehefrau mit den Kindern aufgrund der Kontrollen festgestellt wurde, war ebenso wenig zu beanstanden, dass die durch ihr rechtwidriges Verhalten verschuldete Kommissionsgebühr jeweils zur Hälfte, sohin in Höhe von EUR 294,00 aufzutragen ist.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)