Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/17/2163-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.17.2163.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Gschnitzer über die Beschwerde des Herrn AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 18.07.2025, Zahl: ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid der Stadt Z vom 18.07.2025, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer als Eigentümer der Tops 2, 5 und 6 im Objekt Adresse 2, **** Z, zum einen gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 deren weitere Benützung zur gewerblichen Beherbergung von Gästen und zum anderen gem. § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 deren weitere Benützung als Freizeitwohnsitz jeweils binnen einer Frist von 7 Tagen untersagt.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass alle drei Tops auf „CC“ beworben würden und bereits vielfach auch in jüngster Zeit von Gästen auf dieser Internetplattform bewertet worden seien. Bei einem Lokalaugenschein am 05.12.204 seien in Top 2 und Top 5 Gäste angetroffen worden, die angegeben hätten, die Wohnungen für wenige Tage zu Urlaubszwecken gemietet zu haben. In den drei Objekten sei seit längerem niemand mit Hauptwohnsitz gemeldet, die Gebäudeadresse scheine nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Stadt Z auf. Eine zulässige Freizeitwohnsitznutzung ergäbe sich weder aus dem Flächenwidmungsplan (Kerngebiet) noch bestünden entsprechende Ausnahmebewilligungen nach § 13 Abs 8 TROG 2022. Es sei kein Gemeinschaftsraum für die Gäste im Sinn des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG 2022 vorhanden.

Es sei mangels eines bewilligten Verwendungszwecks des Gebäudes von dessen baulicher Zweckbestimmung auszugehen. Der ursprüngliche Baubescheid des Gebäudes Adresse 2, **** Z, sei nicht vorhanden jedoch ergebe sich aus den vorhandenen baurechtlichen Unterlagen, dass es sich ursprünglich um ein Geschäfts- und Wohnhaus gehandelt habe. Es sei daher hinsichtlich des im Parterre gelegenen Top 2 von einem Verwendungszweck als „Geschäftsfläche“ bzw. „Büro“ auszugehen; hinsichtlich der im zweiten Obergeschoss gelegenen Tops 5 und 6 werde angenommen, dass der ursprüngliche Verwendungszweck auf „Wohnung“ lautete.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde des Eigentümers der betroffenen Wohnungseigentumseinheiten in der zusammengefasst vorgebracht wird, dass die Behörde zu Unrecht von bestimmten Verwendungszwecken der Einheiten ausgehe, wofür jedoch keine Anhaltspunkte bestünden. Für das Gebäude bestehe kein festgelegter Verwendungszweck, woraus zu folgern sei, dass keine verwendungszweckwidrige Nutzung vorliegen könne. Die Tops 5 und 6 würden als Atelier sowie Arbeits- und Projektraum genutzt, Top 2 als Archiv, Filmstudio und Schnittplatz. In Top 6 habe die Behörde beim durchgeführten Lokalaugenschein auch keine Gäste angetroffen. Es liege auch keine gewerbliche Vermietung vor, da sich der Vermieter nicht um die Reinigung und Müllentsorgung kümmere und auch sonst keine Dienstleistungen wie das Wechseln der Bettwäsche und der Handtücher erbringe. Im Dachboden sei ein Gemeinschaftsraum im Sinne des § 13 Abs 1 lit a Z 1 TROG vorhanden und es sei auch ständig eine Ansprechperson erreichbar. Es fehle auch für die von der Behörde festgestellte Freizeitwohnsitznutzung an den erforderlichen Beweisen. Daher werde die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, eventualiter die Zurückverweisung an die belangte Behörde beantragt.

Am 07.05.2026 fand beim Landesverwaltungsgericht eine mündliche Beschwerdeverhandlung statt, bei der der Beschwerdeführer befragt wurde. In der Verhandlung wurde ergänzend vorgebracht, dass das Gebäude Adresse 2 früher als Gasthaus und zur Beherbergung von Gästen genutzt worden sei.

II.Sachverhalt:

1.

Beschwerdeführer ist Wohnungseigentümer der Tops 2, 5 und 6 im Objekt Adresse 2, **** Z. Er selbst ist in Z wohnhaft, jedoch nicht in der Y im Stadtteil X, sondern in der W im Stadtteil V.

2.

Die Tops 2, 5 und 6 wurden und werden laufend vom Eigentümer über eine Internet-Buchungsplattform („CC“) zum Mieten angeboten. Er vermietet die Einheiten seit mehr als 10 Jahren. Auf der Internet-Buchungsplattform ist ersichtlich, dass der Beschwerdeführer seit 13 Jahren als Gastgeber auf der Plattform tätig ist.

Einzelne abgeschlossene Räume der Tops 2 und 5 werden vom Eigentümer für private und berufliche Zwecke genutzt, die Vermietung der nicht von der privat-beruflichen Nutzung betroffenen Räume der beiden Tops ist jedoch ohne weiteres möglich und findet auch laufend statt. Alle drei Tops sind zu ca. 50 – 60% der Zeit ausgelastet (vermietet). Üblicherweise wird jede der Wohnungen in einer Woche zweimal vermietet, es kommt in untergeordnetem Ausmaß auch vor, dass für zwei Wochen keine Vermietung erfolgt. Die Vermietung erfolgt weit überwiegend an Touristen aber auch an Universitätsmitarbeiter oder Besucher der Klinik Z. Vermietungen für die Dauer eines Semesters oder länger finden nicht statt, dies wird vom Beschwerdeführer abgelehnt. Die längste feststellbare Dauer einer Vermietung war sechs Wochen an Forschungsmitarbeiter.

Zum Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides hatte die Wohnung Top 2 auf der Internet-Buchungsplattform über 400 Bewertungen, die Wohnungen Top 5 und 6 jeweils über 200 Bewertungen. Der Beschwerdeführer stellt den Gästen neben dem Wohnraum auch Handtücher, Bettwäsche, Seife und Toilettpapier, sowie eine premium HDTV-Versorgung eine WLAN-Verbindung zur Verfügung. In den Wohnungen befinden sich auch eine Grundausstattung zum Kochen (Töpfe, Pfannen, Öl, Salz, Pfeffer) sowie Geschirr. Bei der Buchung über die Internetplattform hat der Gast auch eine Reinigungspauschale zu bezahlen, die Reinigung der Objekte nach dem Auszug der Gäste erfolgt durch den Vermieter, der sich dafür auch eines Angestellten bedient.

Der vom Vermieter als Aufenthaltsraum für die Gäste bezeichnete Raum im Dachgeschoss des Gebäudes ist als Abstellraum bewilligt (Bewilligungsbescheid der Stadt Z vom 31.01.2025, ***). Der Raum liegt im Inneren des Dachbodens und weist keine Fenster auf.

Bei einem Lokalaugenschein der belangten Behörde am 05.12.2024 hielten sich in den Tops 2 und 5 Personen auf, die die Wohnungen für wenige Tage zu Urlaubszwecken gemietet hatten. Auch aus den Bewertungen der Wohnungen im Internet wird ersichtlich, dass die Bewertenden die Wohnungen vielfach nur für wenige Tage gemietet hatten und es sich dabei häufig um Urlaubs- und Ferienaufenthalte handelte.

3.

Das gegenständliche Gebäude mit der heutigen Adresse 2 wurde im Jahr 1899 errichtet, diesbezüglich kann jedoch keine vollständige baurechtliche Bewilligung der damals noch selbständigen Gemeinde X aufgefunden werden. Die Ortsgemeinde X wurde im Jahr 1904 in die Stadtgemeinde Z eingemeindet, die vormalige Grenzstraße wurde um die Jahrhundertwende vom 18. Zum 19. Jhdt. in Y umbenannt. Die Nummerierung der Gebäude der Y wechselte wiederholt Anfang des 19. Jahrhunderts. Das heutige Gebäude mit der Nummer Adresse 2 trug bis 1913 die Bezeichnung Adresse 4, bis 1918 die Hausnummer 37 und ab 1918 die immer noch aufrechte Nummer 25.

Aus dem mit einem Genehmigungsvermerk des Gemeindevorstehers der (damaligen) Gemeinde X vom 16.09.1899 versehenen „Plan zur Erbauung eines Wohnhauses in der Grenzstraße für Herrn GG“ ist der Darstellung der „Facade“ kein Hinweis auf die Errichtung eines Hotels oder Gasthauses zu entnehmen, zumal ausdrücklich nur von einem Wohnhaus die Rede ist.

Es ist nicht feststellbar, dass sich in dem heutigen Gebäude Adresse 2 unmittelbar nach dessen Errichtung ein Gastbetrieb befand, die Existenz eines Hotel- oder Beherbergungsbetriebs im Gebäude Adresse 2 ist gleichfalls für keinen Zeitpunkt seit der Errichtung des Gebäudes feststellbar.

Im Parterre, in welchem Top 2 gelegen ist, befinden sich auf den straßenseitigen Teilflächen Geschäftsräume, Top 2 ist nicht der Straße zugewandt und als Wohnraum ausgestaltet. Bei Top 2 handelte es sich jedoch um eine Geschäftslokal im westlichen Parterre des Gebäudes. Im zweiten Obergeschoss des Gebäudes, welches nunmehr von den Wohnungen Top 5 und 6 ausgefüllt wird, befand sich bis in die 1980er Jahre eine Steuerberatungskanzlei mit Personalräumen. Top 5 und 6 sind zwischenzeitlich als Wohnungen ausgestaltet.

Als bauliche Zweckbestimmung des Gebäudes ist die Nutzung als Wohn- und Bürohaus in den Obergeschoßen anzunehmen; im Erdgeschoß liegt eine Zweckbestimmung auch als Geschäftslokal nahe. Eine bauliche Zweckbestimmung zur gewerblichen Vermietung oder zur Beherbergung von Gästen ist nicht feststellbar. Eine Bewilligung der Nutzung als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde und des Landesverwaltungsgerichts. Maßgeblich für die getroffenen Feststellungen insbesondere zum Anbieten und zur Nutzung der drei Objekte waren überwiegend die Aussagen des Beschwerdeführers in der mündlichen Beschwerdeverhandlung. Er räumte hinsichtlich aller drei Objekte ein, dass die Räumlichkeiten seit zumindest zehn Jahren kurzfristig bis zu zweimal in der Woche über eine Internetplattform vermietet würden und es sich bei den Mietern überwiegend um Touristen handle. Auch die Feststellung, was den Mietern vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird, und dass er sich um die Endreinigung kümmert, stützt sich teils auf seine Angaben in der Verhandlung sowie das von ihm geschaltete Internetangebot auf CC. Weiters ergab sich auf der Internetplattform CC, dass die drei Tops nach wie vor zur Miete angeboten werden, wie es bereits von der belangten Behörde für den Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheides erhoben worden war.

Hinsichtlich der Feststellungen über die Ausgestaltung und den Verwendungszweck der gegenständlichen Einheiten ist auf das Schrieben der damaligen Eigentümer an die Stadt Z vom 19.07.1990 im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum zu verweisen. In diesem Schreiben werden von den Eigentümern selbst die Tops 5 und 6 als Wohnungen, Top 2 als Geschäft bezeichnet. Dies ergibt sich auch aus den mit dieser Eingabe vorgelegten Plänen des Bestandes. Eine dieser Eingabe entsprechende Bestätigung der Stadt Z an einen der Miteigentümer erging am 15.11.1990 (Zl. ***) und wurde darin festgehalten, dass sich im Erdgeschoß des Hauses 2 Geschäftseinheiten und in jedem der drei Obergeschoße je zwei Wohnungen befindlich seien.

Dass es sich bei dem als Aufenthaltsraum bezeichneten Raum um einen Abstellraum ohne Fenster im Dachgeschoß handelt, ergibt sich aus der zitierten baurechtlichen Bewilligung vom 31.01.2025.

Im Hinblick auf das Vorbringen in der Beschwerdeverhandlung, im gegenständlichen Gebäude habe sich zur Errichtungszeit ein Gasthaus samt Beherbergungsbetrieb befunden, wurde vom erkennenden Gericht ausführlich in den im Internet abrufbaren Publikationen recherchiert (Zer Nachrichten von 1892 – 1902 auf DD; interaktive Kartendarstellung und historische Adressverzeichnisse auf Zerinnen.at [Betreiber: Stadtarchiv Z], interaktive Karte auf haeusermeer.stadtarchiv-Z.at). Aus diesen Quellen ließ sich ableiten, dass infolge der laufenden Errichtung neuer Gebäude entlang der Grenzstraße/Y die Nummerierung der Häuser mehrmals geändert wurde. Es ist daher sehr fraglich, ob sich die Angabe in der „Zer Chronik“ von EE (auszugsweise vorgelegt in der Beschwerdeverhandlung), es sei an der Adresse 2 ein Gasthaus errichtet worden, tatsächlich auf das hier gegenständliche Haus mit der aktuellen Adresse 2 bezieht, zumal in den genannten Quellen und auch sonst kein Hinweis darauf gefunden werden konnte, dass tatsächlich FF an dieser Adresse ein Gasthaus errichtet hatte. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Adresse 2 in den eingesehenen historischen Quellen erstmals im Jahr 1902 genannt wird (heutiges Gebäude Adresse 3).

Die Errichtung eines Gasthauses durch FF wird zwar in den Zer Nachrichten, Ausgabe Nr. 288 vom 16.12.1893, S. 4, erwähnt, jedoch wird als Standort die Ecke V/Y genannt. Er errichtete demnach dort ein Etablissement, das Ende 1893 bereits bis zum dritten Obergeschoß fertiggestellt war und im Hochparterre „Restaurationszwecken“ dienen solle. Das hier verfahrensgegenständliche Gebäude Adresse 2 befindet sich jedoch nicht an der genannten Straßenecke V/Y, sondern schließt westlich an das genannte Eckhaus an. Festgestellt werden konnte auch, dass der damalige Bauherr GG zwar auch das hier gegenständliche Gebäude (damals Adresse 4) errichten ließ jedoch auch Eigentümer des Gebäudes Adresse 5 war, wie sich aus den eingesehenen Adressverzeichnissen der Hausbesitzer von Z um die Jahrhundertwende ergibt. Bei diesem Gebäude mit der damaligen Adresse 5 handelt es sich um das genannte Eckhaus zur V in welchem der Eigentümer eine Spirituosen- und Weinhandlung mit Ladengeschäft und Kleinverschließ betrieb (Werbeeinschaltung in den Zer Nachrichten vom 16.12.1893, S 12).

Die in der „Zer Chronik“ (EE, 1929) enthaltene Angabe, dass der Bauherr GG am 14.10.1892 an der Adresse 2 mit dem Bau des Gasthauses begonnen habe, steht im Widerspruch zu den obigen Erhebungsergebnissen des Gerichts. Die mit der Beschwerde vorgelegte Baubewilligung des Gemeinde-Vorstehers von X vom 16.09.1899 lässt sich eindeutig dem hier gegenständliche Gebäude zuordnen, wie sich aus dem Vergleich des Fassadendarstellung mit dem bestehenden Gebäude ergibt. Da die Errichtung des einzigen in den historischen Quellen genannten Gasthauses durch GG bereits 1893 erfolgte (s. Zer Nachrichten vom 16.12.1893, Zer Chronik [1929], Kunstkataster Tirol [dort: 1892]), ist die Erwirkung einer Baubewilligung für das hier gegenständliche Wohnhaus erst im Jahr 1899 damit nicht in Zusammenhang zu bringen. Das Gericht geht davon ans, dass das fragliche Gasthaus auf welches sich das Vorbringen des Beschwerdeführers stützt an anderer Stelle - vermutlich im Eckhaus Y/V - errichtet worden war.

Sollte tatsächlich im Jahr 1893 an der heutigen Adresse 2 ein Gasthaus errichtet worden sein, so wurde für diesen Standort jedenfalls im Jahr 1899 ein neues Gebäude baubewilligt und in der Folge ausgeführt, welches ausschließlich als Wohnhaus bezeichnet wurde wie sich aus der mit Genehmigungsvermerk versehenen Fassadendarstellung unzweifelhaft ergibt.

Zusammengefasst ergibt sich daraus, dass das nunmehr an der Adresse 2 bestehende, hier verfahrensgegenständliche Gebäude seit seiner Errichtung nach 1899 zu keinem Zeitpunkt als Gastwirtschaft oder Beherbergungsbetrieb diente.

Letztlich erweist sich das Vorbringen, es habe sich beim hier gegenständlichen Gebäude mit der Anschrift Adresse 2, **** Z, ursprünglich um ein Gasthaus mit Beherbergung gehandelt, als nicht durch entsprechende Belege begründet. Die vom Gericht dazu erhobenen Hinweise sprechen vielmehr deutlich gegen die Richtigkeit dieses Vorbringens, sodass festzustellen war, dass im fraglichen Gebäude jedenfalls keine Gästebeherbergung nachweislich stattfand.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO) LGBl Nr 44/2022 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

[…]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet [...]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 1 Abs 2 MRG versteht man unter einer Kurzzeitvermietung ein Mietverhältnis, das auf eine maximale Dauer von sechs Monaten abgeschlossen wird. Für die Kurzzeitvermietung ist typisch, dass die Wohnungen immer voll möbliert und voll ausgestattet angemietet werden. Die hier durchgeführten Vermietungen des Beschwerdeführers liegen generell deutlich unter einer Dauer von sechs Monaten, gehen meist nur über wenige Tage, sodass die Wohnungen bis zu zweimal wöchentlich vermietet werden. Dies gaben auch die dort angetroffenen Gäste an. Die Wohnungen sind voll möbliert und ausgestattet und wurden zusätzlich zur Wohnraumvermietung Dienstleistungen wie die Endreinigung der Wohnung und die Zurverfügungstellung sauberer Handtücher und Bettwäsche sowie eine Grundausstattung der Wohnung zum Kochen angeboten. Auch steht den Gästen nahezu rund um die Uhr ein Ansprechpartner in Form des Vermieters, einer Mitbewohnerin des Hauses oder eines Mitarbeiters des Vermieters zu Verfügung. Die Wohnungen können über die Online-Buchungsplattform auch nur tageweise angemietet werden. Der Umstand, dass auch Vermietungen über etwas längere, jedenfalls aber unter der Dauer eines Universitätssemesters gelegene Zeiträume vermietet werden, ändert nichts daran, dass überwiegend deutlich kürzere Vermietungszeiträume vorliegen. Auch geht aus den Bewertungen der Wohnungen im Internet häufig hervor, dass die Mieter häufig Kontakt mit dem Vermieter hatten, was bei einer reinen Wohnraumvermietung außer im Fall von Schwierigkeiten auch höchst unüblich ist.

Auch Privatzimmervermietung gemäß der Bestimmung des § 2 Abs 1 lit a Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz liegt nicht vor, da die zu vermietenden Wohnungen zum gemeinsamen Hausstand des Vermieters gehören müssten. Eine Privatzimmervermietung, die eine gewerbliche Beherbergung ausschließen würde, ist schon alleine aufgrund des Wohnsitzes des Beschwerdeführers in einem gänzlich anderen Stadtteil von Z nicht gegeben (vgl. VwGH 09.09.2024, Ra 2024/06/0127).

Dass die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Verwaltungstätigkeiten an einen Dritten (vorliegend an "CC" als Reisevermittler) übertragen worden sind, liefert für sich allein zwar keinen Aufschluss über das Vorliegen einer gewerblichen Tätigkeit. Allerdings stellt der Umstand häufig wechselnder Mieter ein Indiz dafür dar, dass die damit verbundene Verwaltungsarbeit über die mit einer bloßen Wohnraumvermietung einhergehende Verwaltungstätigkeit hinausgeht {vgl. zur Maßgeblichkeit ständig wechselnder Unterkunftnehmer auch VwGH 20.12.1967, 320/67}(VwGH 28.01.2026, Ra 2025/04/0226 [RS])

Laut ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes (§ 111 Abs 1 Z 1 oder Z 4 GewO 1994) vorliegt, verschiedene Kriterien im Einzelfall heranzuziehen. Eine Rolle spielen dabei beispielsweise die Vertragsdauer, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche oder die Reinigung der Räume. Es ist für die Abgrenzung sohin relevant, ob mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum gleichzeitig üblicherweise damit in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden (vgl VwGH 11.1.2012, 2010/06/0082, VwGH 27.2.2019, Ra 2018/04/0144, mwN). Es ist die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt, maßgebend (vgl Stolzlechner/Müller/Seider/Vogelsang/Höllbacher, GewO4 (2020) § 111 Rz 5, VwGH, 23.06.2010, 2008/06/0200; 20.10.1992, 91/04/0216). Nach Ansicht des VwGH liegt demnach eine einer Fremdenbeherbergung gleichstehende Tätigkeit dann vor, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum mit einer Fremdenbeherbergung üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Somit wird bereits bei Zurverfügungstellung einer Wohnung und im Zusammenhang damit erfolgender Reinigung und Bereitstellung von Bettwäsche eine gewerbliche Beherbergung von Gästen angenommen.

Eine Änderung des Verwendungszweckes des Büro-/Geschäftsraums in Top 2 und der gegenständlichen Wohnungen Top 5 und 6 in Räumlichkeiten für eine gewerbliche Beherbergung erfolgte nicht und wäre bewilligungspflichtig. Der Beschwerdeführer hat eine solche Bewilligung mit seiner Stellungnahme an die belangte Behörde vom 26.03.2025 auch beantragt. Der Verwaltungsgerichtshof hat diesbezüglich ausdrücklich ausgeführt, dass zur Beurteilung, ob eine Verwendungszweckänderung bewilligungspflichtig ist, „auf die abstrakte Einflussmöglichkeit abzustellen ist und nicht darauf, ob eine Maßnahme tatsächlich von Einfluss ist“ (vgl VwGH 14.4.2023, Ra 2023/06/0001, VwGH 26.05.2000, 2000/06/0037; 03.10.1978, 2524/77). Es sind bautechnische Erfordernisse wie Brandschutz, Schallschutz und Nutzungssicherheit (Fluchtwege) entsprechend dem Stand der Technik zu erfüllen. Gerade bei einer gewerblichen Nutzung von (älteren) baulichen Anlagen mit ständig wechselnden Gästen macht die Überprüfung auf Einhaltung insbesondere der vorher beschriebenen bautechnischen Erfordernisse im Rahmen eines baurechtlichen Verwaltungsverfahrens erforderlich. Eine Zulässigkeit der gewerblichen Beherbergung ist im gegenständlichen Fall aufgrund des Verwendungszweckes „Büro/Geschäftsräume“ bzw. „Wohnen“ jedenfalls im Hinblick auf brandschutztechnische Vorkehrungen nicht sichergestellt (vgl. VwGH 19.11.2024, Ra 2024/06/0165).

Der Einwand des Beschwerdeführers, es liege hinsichtlich des gegenständlichen Gebäudes überhaupt keine Verwendungszweckfestlegung vor, greift daher ins Leere. Eine baurechtlich bewilligte Nutzung der in Rede stehenden Räumlichkeiten wäre erforderlich, liegt aber wohl auch aufgrund dieses Rechtsstandpunktes des Beschwerdeführers nicht vor. Die bauliche Zweckbestimmung des gegenständlichen Gebäudes geht bereits aus der im Jahr 1899 gewählten Bezeichnung als Wohnhaus hervor. Ein anderer Verwendungszweck, wie insbesondere eine gewerbliche Vermietung an kurzzeitig wechselnde Gäste, kann hier nicht unterstellt werden, zumal sich auch das Vorbringen, es habe sich ursprünglich ein Beherbergungsbetrieb im Gebäude befunden, als nicht verifizierbar erwiesen hat.

Wie das Verfahren ergeben hat, erfolgte die Nutzung der gegenständlichen Einheiten für Zwecke der gewerblichen Vermietung als Ferienwohnung seit ca. 10 Jahren. Eine frühere Verwendung für solche Zwecke oder als Beherbergungsbetrieb war nicht feststellbar. Dies ist im Hinblick auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes betreffend die zulässigen Nutzungen von Gebäuden von Bedeutung, die nach früheren baurechtlichen Vorschriften bewilligt oder überhaupt vor Inkrafttreten der Tiroler Landesbauordnung 1901 (LGBl Nr 1/1901) errichtet worden waren (vgl. VwGH 3.10.1996, 96/06/0157). Die bis ins Jahr 1974 geltende Tiroler Landesbauordnung sah eine Festlegung des Verwendungszwecks für bauliche Anlagen nicht vor, sodass im Falle eines Wohnhauses auch die Nutzung für Ferien- oder Freizeitwohnzwecke von der baulichen Zweckbestimmung „Wohnen“ umfasst war (vgl. VwGH v. 28.03.1996, 95/06/0265: Änderungen von "Hauptwohnung" in "Freizeitwohnung" waren irrelevant, weil sie beide in dem Begriff "Wohnzweck" ihre Deckung finden). Erst mit der 3. Bauordnungsnovelle 1988 (LGBl Nr 33/1989) wurde die Bestimmung des § 56 Abs. 7 der Tiroler Bauordnung eingeführt. Diese Bestimmung trat am 1. März 1989 in Kraft und hatte nachstehenden Wortlaut: "Die Verwendung eines nach früheren baurechtlichen Vorschriften errichteten Gebäudes oder Teiles davon zu einem anderen als dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck bedarf, wenn diese Änderung des Verwendungszweckes auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach diesem Gesetz einen Einfluß haben kann, einer Baubewilligung.“

Daraus folgt, dass vor dem Inkrafttreten dieser Bestimmung eine Nutzung als Freizeitwohnsitz oder auch für gewerbliche Beherbergung zulässig war, jedoch nur dann als zulässige Nutzung perpetuiert wurde, wenn diese Nutzung auch tatsächlich bereits stattgefunden hatte. Die Änderung der Nutzung einer Wohnung, eines Geschäftslokals in einem Wohnhaus oder einer Kanzlei in einem Wohnhaus stellt sich aber als Änderung des Verwendungszwecks dar, die jedenfalls nach § 57 Abs 3 Tiroler Bauordnung in der Fassung LGBl Nr 33/1989 einer Bewilligung bedurft hätte. Das Vorliegen einer solchen bewilligten Verwendungszweckänderung wurde jedoch nicht behauptet und ist auch sonst im Verfahren ebensowenig hervorgekommen wie eine Nutzung für Freizeitwohnzwecke oder Beherbergungszwecke vor Inkrafttreten des § 57 Abs 3 Tiroler Bauordnung in der Fassung LGBl Nr 33/1989.

Das Gericht sieht es auch als unerheblich an, dass im Bereich der jetzigen Tops 5 und 6 im zweiten Obergeschoß zeitweilig bis in die 1980er Jahre eine Steuerberatungskanzlei untergebracht war, zumal von einem Verwendungszweck als Büroräumlichkeiten eine Nutzung zur gewerblichen Kurzzeitvermietung für Wohnzwecke nicht umfasst wäre.

Ähnliches gilt aus nachstehenden Gründen für das im Parterre befindliche, teilweise als Wohnung genutzte Top 2. Im Parterre des Hauses befanden sich offenbar bereits seit Langem zwei Geschäftsräumlichkeiten, die auch von den Eigentümern als solche angesehen wurden, wie sich anlässlich der Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1990 gezeigt hat. Das östlich gelegene Geschäftslokal Top 1 wurde im Jahr 2019 teilweise in eine Wohnung umgebaut, wofür auch eine entsprechende baurechtliche Bewilligung eingeholt wurde (Bescheid der Stadt Z vom 12.09.2019, ***). Offenkundig wurde auch das westlich gelegene Geschäftslokal Top 2 teilweise in eine Wohnung umgestaltet, jedoch dafür keine Baubewilligung eingeholt. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der an Kurzzeitmieter vermietete Teil des Top 2 formell nach wie vor in baurechtlicher Hinsicht ein Geschäftslokal/Büro darstellt, sodass eine Nutzung von Teilen des Top 2 zu Wohnzwecken angesichts dieses bewilligungslos geänderten Verwendungszwecks unzulässig ist. Für die vom Beschwerdeführer vorgenommene gewerbliche Vermietung an kurzzeitige Mieter wäre aber auch im Falle eines bewilligten Umbaus in eine Wohnung wie bei Top 1 nichts gewonnen, da eine bewillige Nutzung als Wohnung eine gewerbliche Vermietung für Wohnzwecke nicht als baurechtlich zulässige Verwendung umfasst.

Im Ergebnis geht das erkennende Gericht von einer rechtswidrigen gewerblichen Nutzung der Räumlichkeiten Top 2, 5 und 6 aus, da diese an häufig wechselnde, nur kurzzeitig verweilende Gäste über eine Internet-Buchungsplattform zu Wohnzwecken vermietet werden. Diese Nutzung widerspricht dem sich aus der baulichen Zweckbestimmung der fraglichen Einheiten ergebenden zulässigen Verwendungszweck, der eine gewerbliche Vermietung zu Wohnzwecken keinesfalls umfasst, zumal eine solche Nutzung auch in früheren Zeiten vor Einführung der Bewilligungspflicht für Verwendungszweckänderungen nicht erfolgte. Die Untersagung dieser Nutzung durch die belangte Behörde gem. § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 erfolgte somit zurecht. Die Beschwerde war daher hinsichtlich der Spruchpunkte 1 – 3 des angefochtenen Bescheides als unbegründet abzuweisen.

Im Hinblick auf die Untersagung der in Rede stehenden Einheiten als Freizeitwohnsitz kann auf das bisher gesagte und die Feststellungen verweisen werden, wonach der Beschwerdeführer diese Einheiten überwiegend an Urlauber vermietet, wobei die Vermietungen bis zu zweimal wöchentlich erfolgen und der Auslastungsgrad der Einheiten bei bis zu 60% liegt.

Die überwiegende Nutzung der Objekte als Freizeitwohnsitze liegt damit auf der Hand, auch wenn zum Teil Vermietungen an Personen erfolgen, die die Wohnung aus beruflichen Gründen oder wegen der Nähe zur Zer Klinik mieten, die sie häufig aufsuchen müssen. Wesentlich ist, dass die überwiegende Anzahl der Vermietungen an Urlauber erfolgt, die hier ihrer Freizeit nachgehen. Für diese Mieter dienen die Objekte sohin nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses, sie haben hier keinen Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen.

Unabhängig davon, ob man bei der Beurteilung des gegebenen Sachverhalts von einem Geschäftsraum (Top 2) oder Büroräumen (Top 5 und 6) ausgeht, oder aber annimmt, dass für alle Tops eine Wohnnutzung zulässig ist, umfassen diese Verwendungszwecke Nutzung als Freizeitwohnsitz keinesfalls. Die vom Beschwerdeführer vorgenommene Vermietung über eine Internet-Buchungsplattform an häufig wechselnde Gäste, die überwiegend Urlaubsgäste sind und denen nicht nur der Wohnraum zur Verfügung gestellt wird, ist mit keinem der gegenständlich denkbaren Zweckbestimmungen des Gebäudes bzw. der Tops in Einklang zu bringen. Auch fand keine Nutzung der Einheiten als Freizeitwohnsitze vor Einführung der Bewilligungspflicht für Verwendungszweckänderungen mit § 57 Abs 3 Tiroler Bauordnung in der Fassung LGBl Nr 33/1989 statt.

Folglich war auch die Untersagung der Nutzung der gegenständlichen Objekte als Freizeitwohnsitze gem. § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 rechtmäßig und der Beschwerde auch Hinsichtlich der Spruchpunkte 4 – 6. Des angefochtenen Bescheides der Erfolg zu versagen.

Zur Angemessenheit der Erfüllungsfrist ist abschließend festzuhalten, dass angesichts der kurzen durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der Mieter in den vermieteten Wohnungen eine Woche als ausreichend angesehen werden muss, um dem Untersagungsauftrag nachkommen zu können.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Fragen der Beweiswürdigung kommt regelmäßig als nicht über den Einzelfall hinausreichend keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu (VwGH 21.4.2017, Ro 2016/11/0004; 18.8.2017, Ra 2017/11/0218; 13.11.2017, Ra 2017/02/0217). Der Verwaltungsgerichtshof ist als Rechtsinstanz grundsätzlich nicht zur Überprüfung der Beweiswürdigung berufen. Diese ist nur dahingehend der Kontrolle des Verwaltungsgerichtshofs unterworfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend ermittelt wurde und ob die dabei angestellten Erwägungen schlüssig sind, also nicht den Denkgesetzen und dem allgemeinen menschlichen Erfahrungsgut widersprechen. Die Richtigkeit der Beweiswürdigung ist vor dem Verwaltungsgerichtshof daher nicht zu überprüfen (VwGH 25.9.2017, Ra 2017/20/0282; 24.9.2014, Ra 2014/03/0012 mwN).

Dem Verwaltungsgerichtshof kommt im Revisionsmodell eine Leitfunktion zu. Aufgabe des Verwaltungsgerichtshofes ist es, im Rahmen der Lösung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (erstmals) die Grundsätze bzw. Leitlinien für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts festzulegen, welche von diesem zu beachten sind. Die Anwendung dieser Grundsätze im Einzelfall kommt hingegen grundsätzlich dem Verwaltungsgericht zu, dem dabei in der Regel ein gewisser Anwendungsspielraum überlassen ist. Ein Aufgreifen des vom Verwaltungsgericht entschiedenen Einzelfalls durch den Verwaltungsgerichtshof erfolgt, wenn das Verwaltungsgericht die vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Leitlinien bzw Grundsätze nicht beachtet hat und somit seinen Anwendungsspielraum überschritten oder eine krasse bzw.S unvertretbare Fehlbeurteilung des Einzelfalles vorgenommen hat. Der Verwaltungsgerichtshof ist daher nach dem Revisionsmodell nicht dazu berufen, die Einzelfallgerechtigkeit in jedem Fall zu sichern – diese Aufgabe obliegt den Verwaltungsgerichten (VwGH 19.9.2024, Ra 2023/01/0304; 25.6.2024, Ra 2024/01/0071; 14.2.2023, Ra 2022/01/0334).

Im gegenständlichen Fall prüfte das Landesverwaltungsgericht Tirol die Zulässigkeit der Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 lit c und g TBO 2022 in rechtlicher Hinsicht anhand der (zitierten) Leitlinien des Verwaltungsgerichtshofs zur Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden und anhand der weiteren, zitierten Judikatur. Es handelt sich somit um eine Einzelfallbeurteilung. Die ordentliche Revision ist deshalb unzulässig.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint. Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Gschnitzer

(Richter)