Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/38/0204-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.38.0204.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerden der Frau AA und des Herrn BB, beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt CC, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 09.12.2025, Zl: ***, betreffend eine Benützungsuntersagung nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 09.12.2025, Zl: ***, wurde Herrn BB und Frau AA gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung der Wohnung Top *** im Gebäude auf Grundstück Nr **1, in EZ ***1, KG ***** Y, mit der Adresse Adresse 2, **** Z, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt. Zusammengefasst wurde festgestellt, dass Frau AA mit Hauptwohnsitz an dem gegenständlichen Objekt gemeldet sei. Zudem besitze sie eine Anmeldebescheinigung für EWR-Bürger vom 26.04.2016. Der Ehegatte sei an gegenständlicher Adresse nicht gemeldet und habe auch keine Anmeldebescheinigung.

Es sei kein Kraftfahrzeug auf die beiden Beschwerdeführer zugelassen. Im Rahmen von Objektkontrollen seien sie nicht angetroffen worden. Auch sei von den Beschwerdeführern keine Mitwirkung erfolgt, sodass der gegenständliche Bescheid zu erlassen gewesen sei.

Hiergegen richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer in der sie zusammengefasst vorbringen, dass zunächst der gegenständliche Bescheid keine Unterschrift aufweise und somit die Erledigung absolut nichtig sei und keine Bescheidqualität aufweise.

Darüber hinaus sei eine Benützungsuntersagung dem Eigentümer einer baulichen Anlage, oder, wenn diese durch einen Dritten benützt werde, diesem zu erteilen. Herr BB wohne seit Jahren in London und benütze das in Rede stehende Objekt nicht. Auch Frau AA benütze seit mindestens zwei Jahren das Objekt nicht mehr. Das Objekt werde von Dritten benutzt und richte sich somit der Bescheid an den falschen Bescheidadressaten.

Zudem seien auch die Beweisergebnisse nicht mehr aktuell.

Darüber hinaus liege auch ein Begründungsmangel vor. Aus diesem Grund werde die zeugenschaftliche Einvernahme der Zeugin DD, der Zeugin EE und der Zeugin FF beantragt.

Gesamt werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge eine mündliche Verhandlung durchführen und in Stattgebung der Beschwerde den angefochtenen Bescheid aufheben.

Die Beschwerdeführer wurden im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens aufgefordert, Unterlagen betreffend den tatsächlichen Benützer der Wohnung vorzulegen. Es erfolgte aber trotz Verlängerung der Frist zur Vorlage von Unterlagen keinerlei Mitwirkung durch die genannten Personen.

Nach Anberaumung einer mündlichen Verhandlung beim Landesverwaltungsgericht Triol wurde um Vertagung dieser von den Beschwerdeführern ersucht. Diesem Ansuchen wurde stattgegeben. Zur neuerlich anberaumten Verhandlung erschienen sie aber nicht.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass Herr BB Eigentümer der Wohnung Top *** im Gebäude auf Grundstück Nr **1, in EZ ***1, KG ***** Y, mit der Adresse 2, **** Z, ist. Die Wohnung ist nicht im Freizeitwohnsitzregister der Gemeinde eingetragen.

An der gegenständlichen Adresse ist Frau AA, die Ehefrau des Eigentümers, mit Hauptwohnsitz gemeldet. Die Beschwerdeführer haben bei der Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts nicht mitgewirkt.

Feststeht weiters, dass die gegenständliche Wohnung nicht regelmäßig benützt wird.

Der Beschwerdeführer hat mit Kaufvertrag vom 21.06.2011 die gegenständliche Wohnung erworben. Er hat im Rahmen dieses Erwerbs auch eine Freizeitwohnsitzerklärung abgegeben, nämlich, dass er das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwenden wird. Der Stromverbrauch zwischen dem Jahr 2020 und dem Jahr 2025 lag zwischen jährlich 1048 kWh und 1143 kWh.

III.Beweiswürdigung:

Die getroffenen Feststellungen ergeben sich einerseits aus dem Akt der belangten Behörde. Die Feststellungen zum tatsächlichen Stromverbrauch ergaben sich aufgrund einer Auskunft der GG, deren Kunde die Beschwerdeführer für Strom sind.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 idgF LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) […]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) […]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

h) […]“

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022, idgF LGBl Nr 71/2025, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

[…].“

V.Rechtliche Beurteilung

Die Beschwerdeführer bringen zunächst vor, dass der gegenständliche Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z nicht unterfertigt sei. § 58 Abs 3 AVG ordnet ausdrücklich an, dass grundsätzlich Bescheide zu unterzeichnen sind oder von der Kanzlei zu beglaubigen (§ 18). Eine als „Bescheid“ bezeichnete Erledigung, die nicht amtssigniert wurde, erfüllt keine der gemäß § 58 Abs 3 iVm § 18 Abs 4 AVG vorgesehenen Formen der Ausfertigung, das heißt es handelt sich um keinen wirksam erlassenen Bescheid (VfSlg 20.414/2020). Das Fehlen der Unterschrift bewirkt die absolute Nichtigkeit der Ausfertigung der Erledigung (vgl VwGH 13.10.1994, 93/09/0302), sofern diese nicht in anderer zulässiger Form gefertigt ist (vgl VfSlg 15.697/1999). An die Stelle der Unterschrift des Genehmigenden kann auch die Beglaubigung der Kanzlei treten.

Es ist zunächst richtig, dass der verfahrensgegenständliche Bescheid nicht persönlich vom Bürgermeister, der den Bescheid erlassen hat, unterfertigt wurde. Allerdings wird von Seiten der Beschwerdeführer übersehen, dass die gegenständliche Ausfertigung den Stempel der Stadtgemeinde Z aufweist sowie eine Unterschrift, neben der „FdRdA“ angeführt ist. Dies wiederum bedeutet, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer eine ordnungsgemäße Fertigung vorliegt, da die Kanzlei die Richtigkeit der Ausfertigung entsprechend bestätigt hat. Somit ist der Bescheid entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer rechtsgültig erlassen worden, sodass dieses Vorbringen unbegründet abzuweisen ist.

Darüber hinaus führen die Beschwerdeführer aus, dass gegenüber von Herrn BB die Benützungsuntersagung nicht hätte erteilt werden dürfen, da er seit Jahren in London lebe. Auch die Ehegattin habe seit mindestens zwei Jahren das Objekt nicht mehr genützt.

Von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes wurden die Beschwerdeführer auch unter Setzung einer Nachfrist aufgefordert, entsprechende Unterlagen vorzulegen. Dies besonders auch unter dem Aspekt, dass die Beschwerdeführerin nach wie vor mit Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Wohnung in Z gemeldet ist. Allerdings wurde diesem Ersuchen nicht nachgekommen und haben die Beschwerdeführer auch keinerlei Unterlagen vorgelegt. Sie haben jegliche Mitwirkung im gegenständlichen Verfahren unterlassen.

Von Seiten des erkennenden Landesveraltungsgerichtes wurde aber von der GG, dem Stromnetzanbieter der gegenständlichen Wohnung, eine Übersicht über die letzten fünf Jahre des Stromverbrauchs eingeholt.

Aus diesen Stromverbrauchsdaten ergibt sich, dass die Wohnung nicht gänzlich leer gestanden ist, sondern tatsächlich zeitweilig genutzt wurde, da jedenfalls ein Verbrauch von mehr als 1000 kWh pro Jahr gegeben war. Wenn tatsächlich die Wohnung nicht mehr bewohnt wäre, so wäre der Stromverbrauch deutlich geringer. Da sowohl die Hauptwohnsitzmeldung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall vorgelegen hat und überdies auch keine Namen angegeben wurden, von Personen, die die Wohnung tatsächlich nutzen würden, war von Seiten des erkennenden Landesverwaltungsgerichtes davon auszugehen, dass es sich bei dem Vorbringen der Beschwerdeführer um reine Schutzbehauptungen gehandelt hat. Somit war auch mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen.

In Zusammenschau aller Tatsachen, nämlich dem entsprechenden Stromverbrauch, der Hauptwohnsitzmeldung der Beschwerdeführerin und auch den durchgeführten Kontrollbesuchen der Stadtgemeinde Z kam das erkennende Landesverwaltungsgericht jedenfalls zum Ergebnis, dass von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz im gegenständlichen Fall nicht gesprochen werden kann. Der Verwaltungsgerichtshof führt in seiner ständigen Rechtsprechung aus, dass von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz, dann nicht gesprochen werden kann, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056).

Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person liegt. Selbst der Umstand, dass zum Beispiel eine Person die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung verbringt, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß „zeitweilig für Erholungszwecke“ iSd §13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte, und die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diente.

Da im gegenständlichen Fall jedenfalls ein Stromverbrauch vorliegt, aus dem geschlossen werden kann, dass die Wohnung eine regelmäßige Nutzung aufweist, diese Nutzung aber nicht ausreichend ist, um von einer hauptwohnsitzmäßigen Nutzung auszugehen, kam das Landesverwaltungsgericht letztendlich zum Ergebnis, dass auch im gegenständlichen Fall ein Freizeitwohnsitz vorliegen wird.

Gesamt kam somit den gegenständlichen Beschwerden keine Berechtigung zu, sodass sie als unbegründet abzuweisen waren.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum Thema der Freizeitwohnsitz orientiert hat, war die gegenständliche ordentliche Revision nicht zuzulassen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)