Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/0691-8

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.43.0691.8

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Amtsbeschwerde der Stadtgemeinde Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Z vom 18.09.2024, Zl ***, betreffend eine Übertretung nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Amtsbeschwerde wird stattgegeben, der Einstellungsbeschluss behoben und nachfolgendes Straferkenntnis erlassen:

„Datum/Zeit:23.05.2022 bis 03.06.2024

Ort: Adresse 1 in **** Z

Sie, Herr AA, geboren am XX.XX.XXXX, haben die Wohnung mit der Adresse 1 in **** Z, zumindest in der Zeit vom 23.05.2022 bis zum 03.06.2024 als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass für diese Wohnung eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 Abs 3 lit a TROG, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs 6 erster Satz TROG oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 8 erster Satz TROG vorlag.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift verletzt:

§ 13a Abs 1 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 in der Fassung LGBl Nr 63/2023

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe: 3.000,00 Euro

Ersatzfreiheitsstrafe:30 Stunden

Gemäß § 13a Abs 3 TROG 2022 idF LGBl. Nr. 63/2023“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Auf Grund einer Anzeige der Stadtgemeinde Z vom 08.07.2024 forderte die belangte Behörde mit Schreiben vom 18.09.2024, Zl ***, den Beschuldigten auf, sich in Hinblick auf folgenden Tatvorwurf zu rechtfertigen:

„Sie haben die Wohnung mit der Adresse 1 in **** Z in der Zeit vom 23.05.2022 bis 13.06.2024 als Freizeitwohnsitz verwendet, ohne dass für diese Wohnung eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a TROG, eine Baubewilligung im Sinne des § 13 Abs. 6 erster Satz TROG oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz TROG vorlag.“

Hierdurch habe er eine Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 lit a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBl Nr 43/2022, zuletzt geändert durch LGBl Nr 85/2023 begangen.

Mit Eingabe vom 04.10.2024 rechtfertigte sich der Beschwerdeführer fristgerecht.

Rechtfertigung des Beschuldigten

Keine Freizeitwohnsitz-Nutzung

Der Beschuldigte führte aus, er sei bei den im Untersagungsbescheid genannten 6 Kontrollen zweimal angetroffen worden. Das Kontrollorgan habe ihn jedoch „nie angetroffen, als er sich auf Urlaub, während der Ferien, während eines Urlaubswochenendes oder sonst ausschließlich zu Erholungszwecken dort aufgehalten“ habe. Es gebe keinen objektivierbaren Beweis dafür, dass er das Objekt als Freizeitwohnsitz verwendet habe.

Der Beschuldigte habe sich zwangsweise sporadisch in der Wohnung aufhalten müssen, um sich um sein Eigentum zu kümmern und die Wohnung zu verwalten.

Strafzeitraum

Der Tatzeitraum liege zur Gänze vor Rechtskraft des Untersagungsbescheid, was „unüblich“ sei.

Kein Verschulden

Bis zur Rechtskraft des Untersagungsbescheid habe der Beschuldigte davon ausgehen dürfen, dass er die Wohnung rechtmäßig nutzte. Der Wohnungskauf sei grundverkehrsbehördliche genehmigt worden.

Er sei der vertretbaren Rechtsansicht gewesen, dass er sich aufgrund der Richtlinie 2004/38/EG das Recht, innerhalb der EU frei zu bewegen und aufhalten zu dürfen, da er über ausreichende Existenzmittel und einen ausreichenden Sozialversicherungsschutz verfügt habe.

Keine Notwendigkeit der Bestrafung

Eine Bestrafung sei weder aus spezial- noch aus generalpräventiven Gründen nötig. Der Beschuldigte habe den Untersagungsbescheid der Stadt Z vollumfänglich akzeptiert und nicht bekämpft. Bereits wenige Tage nach Bescheiderlassung habe er der Stadt Z den Verkauf der Wohnung angekündigt, welcher unverzüglich in die Hände eines Maklers gegeben und am 22.08.2024 bereits verbüchert worden sei. Da der Beschuldigte nunmehr über keinerlei Liegenschaftseigentum in Tirol mehr verfüge, sei eine Wiederholungsgefahr nicht gegeben.

Antrag

Das Verwaltungsstrafverfahren möge eingestellt werden

Dazu legte er folgende Unterlagen vor:

Stellungnahme an die Stadt Z vom 19.10.2023

Stellungnahme an die Stadt Z vom 22.01.2024

Bescheid der Stadt Z vom 29.05.2024

Beschluss des BG Z vom 28.08.2024

In den Stellungnahmen vom 19.10.2023 und vom 22.01.2024 führte der Beschuldigte aus:

Aufenthalt zu Arbeitszwecken

Der beigelegte Arbeitsvertrag des Beschuldigten enthalte eine Homo Office-Regelung. Der sei als Vertriebsleiter für die Regionen Deutschland, Österreich und Schweiz zuständig und erbringe seine Tätigkeiten „von Österreich aus“. Dort unterhalte er einen Arbeitswohnsitz, sein Arbeitsplatz sei am beiliegenden Lichtbild ersichtlich. Die beratungsintensive Tätigkeit, insbesondere bei der Generierung von neuen Kunden, erfordere persönlichen Kontakt, der vom Büro in Z aus und vor Ort bei den Kunden, erfolge. Die Hauptkunden könnten von seinem Hauptwohnsitz in ***** Y nicht erreicht werden und würden daher von Z aus angefahren, bei diesen handle es sich um Firmen mit Sitz in X.

Mit Bescheid vom 11.02.2025, Zl ***, stellte die belangte Behörde das gegenständliche Verwaltungsstrafverfahren ein, da die dem Beschuldigten zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden könne. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus:

Begründung des bekämpften Bescheids

Der Beschuldigte habe sich darauf berufen, dass er die Wohnung tatsächlich als Arbeitswohnsitz (Betriebsleiter für die Region Österreich, Deutschland und Schweiz) nutze.

Aus dem Untersagungsbescheid ergebe sich, dass der Beschuldigte bei 6 Anwesenheitskontrollen zweimal angetroffen worden sei; weitere Feststellungen seien bei diesen Kontrollen nicht gemacht worden. Es sei im Verfahren vor der Stadtgemeinde Z lediglich festgestellt worden, dass dem Beschuldigten die gegenständliche Wohnung nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses diene. Auch die Feststellungen zum Stromverbrauch ließen keine Schlüsse auf die Art der Wohnsitznutzung zu. Weitere Feststellungen zur tatsächlichen Nutzung der Wohnung sei nicht getroffen worden. Daher könne dem Beschuldigten die zur Last gelegte Tat nicht erwiesen werden und sei das Verwaltungsstrafverfahren einzustellen gewesen.

Gegen diesen Bescheid erhob die beschwerdeführende Behörde rechtzeitig Beschwerde.

Beschwerdevorbringen

Ausreichende Ermittlung

Im Untersagungsbescheid der beschwerdeführenden Partei vom 29.05.2024 sei dem Beschuldigten aufgrund eines umfangreichen Ermittlungsverfahrens ein Freizeitwohnsitz nachgewiesen worden. Die mitgeteilte Partei habe kein Rechtsmittel eingebracht und die Wohnung bereits verkauft, was ebenfalls auf die Nutzung als Freizeitwohnsitz hinweise. Es liege eindeutig eine Verwaltungsübertretung vor. Es ergebe sich aus dem Bescheid klar, dass der Beschuldigte in Deutschland steuerpflichtig und krankenversichert sei und keine weiteren sozialen Anknüpfungspunkte vor Ort habe. Auch sei in Österreich kein Fahrzeug auf ihn zugelassen.

Definition Freizeitwohnsitz

In ständiger Rechtsprechung führe der Verwaltungsgerichtshof aus, dass von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden könne, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen am konkreten Ort feststellbar sei (Verweis auf VwGH Ra 2021/06/0046 vom 28.06.2021). Des Weiteren sei der Begriff der Verwendung als Freizeitwohnsitz in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen (Verweis auf VwGH 2009/06/0345 vom 26.11.2021; VwGH Ra 2014/060026 vom 30.09.2015 und VwGH 2009/02/0345 vom 26.11.2010). Es sei dann, wenn nicht die Kombination eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses und des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen vorliege, von einem Freizeitwohnsitz auszugehen.

Im Licht der ständigen Rechtsprechung des VwGH hätte der Begriff des „Arbeitswohnsitzes“ nicht als Begründung herangezogen werden dürfen.

Verfahrensmangel

Die beschwerdeführende Behörde hätte mittels Parteiengehörs am Verfahren der belangten Behörde beteiligt werden müssen.

Mit Eingabe vom 27.04.2026 äußerte sich der Beschuldigte:

Zum Untersagungsbescheid vom 29.05.2024

Dieser Bescheid wirke nur für die Zukunft. Es ergebe sich aus dem Bescheid nicht, dass die Wohnung tatsächlich als Freizeitwohnsitz genutzt worden sei. Daher sei dieser keine taugliche Grundlage für eine Strafbarkeit und entfalte auch keine Bindungswirkung.

Tatsächlich entlaste der Bescheid dem Beschwerdeführer. Der Zeitraum von 3 Monaten (Mai bis August, ohne Jahreszahl) sei in Anbetracht eines zu Last gelegten Tatzeitraums von 2 Jahren nicht repräsentativ.

Übertretung nicht nachgewiesen

Im Verwaltungsstrafverfahren müsse die Tat dem Beschuldigten ohne jeden Zweifel nachgewiesen werden. Zweifel müssten zugunsten des Beschuldigten berücksichtigt werden. Dabei sei es nicht Aufgabe des Beschuldigten, unter Beweis zu stellen, dass er das gegenständliche Objekt nicht als Freizeitwohnsitz verwende.

Dem Bescheid vom 29.05.2024 seien nur vage Feststellungen zu entnehmen und vertrete auch die beschwerdeführende Behörde nicht die Überzeugung, dass die Wohnung tatsächlich als Freizeitwohnsitz benutzt worden sei. Insbesondere habe die Behörde darauf hingewiesen, dass es ohne Mithilfe des Beschuldigten schwierig sei, sich ein gutes Bild über die Lebensumstände zu machen. Beweisergebnisse, dass der Beschwerdeführer den Wohnsitz zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur (zeitweilig) zu Erholungszwecken verwendet habe, lägen nicht vor. Bei solchen Aufenthalten habe das Kontrollorgan den Beschwerdeführer nie angetroffen.

Kein Verschulden

Der Beschwerdeführer habe in der aus seiner Perspektive vertretbaren Rechtsansicht gehandelt, dass die Nutzung rechtmäßig sei (Verweis auf OGH 1 Ob 2/89). Insbesondere habe er sich nicht zum Urlaub, während der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken im Objekt aufgehalten; für ihn sei nicht erkennbar gewesen, dass die von ihm erfolgte Nutzung als Freizeitwohnsitznutzung kategorisieren werden könne.

Am 05.05.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurde die der Beschuldigte einvernommen.

Weiters brachte der Beschuldigte in der mündlichen Verhandlung vor:

Tatzeitraum

Für den vorgeworfenen Tatzeitraum gebe es keine „Beweispunkte“ und er sei auch nicht nachvollziehbar, zumal am 17.05.2023 die erste Kontrolle stattgefunden habe. Zum 13.06.2024 sei auch der Untersagungsbescheid noch nicht rechtskräftig gewesen, weshalb der Tatzeitraum nicht nachvollziehbar, zu unbestimmt und nicht geeignet sei, eine Strafbarkeit zu begründen.

Beruflicher Aufenthalt

Der Beschuldigte habe sich ausschließlich zur Ausübung seines Berufs in der Wohnung aufgehalten, was sich aus dem Dienstvertrag ergebe. Würde die Ansicht der Beschwerdeführerin zutreffen, dürfte sich auch ein Student nicht rechtmäßig in W aufhalten.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Der Beschuldigte war im Tatzeitraum Eigentümer des Objekts Adresse 1, **** Z. Der Beschuldigte hatte zunächst seinen Hauptwohnsitz, vom 23.05.2022 bis zum 13.06.2024 einen Nebenwohnsitz an dieser Adresse gemeldet. Für diesen Wohnsitz liegt keine Feststellung über die zulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz iSd § 13 Abs 3 lit a TROG 2022, keine Baubewilligung iSd § 13 Abs 6 erster Satz und keine Ausnahmebewilligung iSd § 13 Abs 8 erster Satz vor.

Der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des Beschuldigten lag im Tatzeitraum (und liegt bis heute) nicht in Z sondern in ***** Y. Er war und ist in Deutschland steuerpflichtig und krankenversichert.

Der Beschuldigte war im Tatzeitraum Vertriebsleiter beim Unternehmen BB. Er betreute Kunden vor Ort, zB in X, und führte seine Arbeit zum Teil im Home Office aus. Die Anwesenheit des Beschwerdeführers in der verfahrensgegenständlichen Wohnung in Z war zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nicht erforderlich. Allenfalls in der Wohnung in Z ausgeübte Home-Office-Tätigkeiten hätte der Beschuldigte auch von einem anderen, beliebigen Ort aus ausführen können. Er benutzte die Wohnung in Z lediglich zu Freizeitzwecken.

Gegen den Beschuldigten wurde ebenso ein baupolizeiliches Verfahren geführt. In der Zeit vom 17.05.2023 bis zum 28.08.2023 wurden 6 Anwesenheitskontrollen durchgeführt, wobei der Beschwerdeführer zweimal, nämlich am 27.07.2023 um 18.15 Uhr und am 28.08.2023 um 18.20 Uhr angetroffen wurde. Mit Bescheid vom 29.05.2024, Zl ***, (zugestellt am 03.06.2024) wurde dem Beschuldigten die weitere Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz untersagt. Der Beschuldigte erhob keine Beschwerde und verkaufte in weiterer Folge die Wohnung – dieses Rechtsgeschäft wurde am 22.08.2024 verbüchert. Das Verwaltungsgericht kommt zu dem Schluss, dass der Beschuldigte nach Zustellung des Untersagungsbescheids die Wohnung nicht mehr nutzte.

III.Beweiswürdigung

Zur Feststellung des obigen entscheidungsrelevanten Sachverhalts nahm das Landesverwaltungsgericht Einsicht in den vorgelegten Akt der belangten Behörde. Weiters wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt.

Die Meldedaten sind dem ZMR bzw dem Behördenakt zu entnehmen und vom Beschuldigten nicht bestritten. Ebenso ist dem Behördenakt zu entnehmen, dass eine Zulässigkeit der freizeitwohnsitzlichen Nutzung nach § 13 Abs 3 lit a, 6 erster Satz oder 8 erster Satz TROG 2022 nicht vorliegt. Ein solcher Sachverhalt wurde vom Beschuldigten auch nicht behauptet.

Die Feststellung des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen des Beschuldigten kann zunächst darauf gestützt werden, dass der Beschuldigte in seinen der belangten Behörde vorgelegten Stellungnahmen vom 19.10.2023 und 22.01.2024 seinen Hauptwohnsitz ausdrücklich mit ***** Y angab (wo er nach eigener Aussage in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht noch heute liegt). Auch in dem der belangten Behörde vorgelegten Dienstvertrag, unterfertigt im Feber 2001, ist Y als Wohnort des Beschuldigten erfasst. In Deutschland ist er nach eigenen Angaben steuerpflichtig und krankenversichert. Auch argumentiert der Beschuldigte keineswegs damit, seinen Lebensmittelpunkt in Z zu unterhalten zu haben, sondern stützt sein Vorbringen darauf, dass es sich um einen für seine berufliche Tätigkeit benötigten Wohnsitz gehandelt habe. Ansonsten führte er keinerlei Beziehung zum Wohnort Z ins Treffen.

Aus folgenden Gründen kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass ein Aufenthalt in der verfahrensgegenständlichen Wohnung in Z für die Ausübung der beruflichen Tätigkeit des Beschuldigten nicht notwendig war: Dass der Beschuldigte Betreuungstätigkeit bei Kunden an deren jeweiligen Firmensitzen vornahm (und nimmt), und die Tätigkeit des Beschuldigten auch im Home Office erfolgt(e), zieht das Verwaltungsgericht nicht in Zweifel. Dass er Kunden in Z betreut habe, brachte der Beschuldigte jedoch nicht einmal vor. Obwohl er in der Ladung zur mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht ausdrücklich dazu aufgefordert worden war, legte er keinerlei Beweise betreffend allfällige Tätigkeiten am Sitz von Kunden in X, Österreich oder der Schweiz oder die Fahrten von und zu diesen Kunden von Z aus vor. In der mündlichen Verhandlung brachte er zwar vor, dass er Immobilienentwickler in W betreut habe, konnte jedoch keinen einzigen Anknüpfungspunkt für Kundenbesuche in W nennen, obwohl er ausdrücklich nach Büros, Adressen oder Namen gefragt wurde. Auch nicht, nachdem ihn sein Vertreter informiert hatte, dass derartige Daten „im Verfahren“ bleiben würden. Dass eine Geheimhaltungsverpflichtung ihn daran hindere, irgendeinen Anknüpfungspunkt für berufliche Aufenthalte in W zu nennen – zumal nach der Belehrung durch seinen rechtsfreundlichen Vertreter –, ist dem Verwaltungsgericht nicht plausibel. Aus den oben ausgeführten Gründen kommt das Verwaltungsgericht zur sicheren Überzeugung, dass es sich bei dem Vorbringen des Beschuldigten, er habe die Wohnung für die Ausübung seines Berufs benötigt, lediglich um eine Schutzbehauptung handelte. In keinster Weise belegte er Kundenkontakte, welche eine Aufenthaltnahme in Z erforderlich gemacht hätten. Der Angabe einer Firmenadresse in X kann jedenfalls nicht ein Beweiswert dahingehend zugemessen werden, dass damit die Notwendigkeit eines Aufenthalts in Z belegt werde. Ebenso wenig bestand eine Notwendigkeit, sich zu Home-Office-Zwecken in Z aufzuhalten. Sich einen Heimarbeitsplatzes eingerichtet zu haben, vermag die Notwendigkeit eines beruflichen Aufenthalts nicht zu beweisen. Überdies ist eine zwingende Zuordnung des vom Beschuldigten diesbezüglich vorgelegten Fotos zur verfahrensgegenständlichen Immobilie für das Verwaltungsgericht nicht ersichtlich. Da sich der Lebensmittelpunkt des Beschuldigten erwiesener Maßen in Y befand und seine berufliche Tätigkeit seinen Aufenthalt in Z nicht erforderte, diente sein Aufenthalt dort lediglich Freizeitzwecken. Was dies betrifft, ist der Beschuldigte im Irrtum, wenn er moniert, die Behörde hätte ihn beim Verbringen von Freizeit betreten müssen. Zum einen erfordert das Verbringen von Freizeit keinerlei (spezifische) Tätigkeit, zum anderen würde selbst die Betretung bei einer gelegentlich ausgeübten, den Beruf betreffenden Tätigkeit die Feststellung eines Freizeitwohnsitzes nicht hindern. Insofern, als bei der Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, eine Gesamtbetrachtung der Lebensumstände stattzufinden hat, war es angesichts der obigen diesbezüglichen Feststellungen weder signifikant, dass die Behörde den Beschuldigten bei 2 von 6 Kontrollen angetroffen hatte, noch dass die Kontrollen nicht den gesamten Tatzeitraum abdeckten. Die Behauptung, er habe sich (nur?) sporadisch in der Wohnung aufgehalten, um sich um diese zu kümmern, steht einerseits in Widerspruch zur sonstigen Verantwortung des Beschuldigten, dass er sich beruflich dort aufgehalten habe, und würde andererseits, wenn sie zuträfe, keinesfalls gegen eine freizeitwohnsitzliche Nutzung sprechen. Die Wartung des Freizeitwohnsitzes ist nichts anderes als ein Teil der freizeitwohnsitzlichen Nutzung.

Der baupolizeiliche Bescheid vom 29.05.2024 ist im Behördenakt enthalten und enthält eine umfassende Darstellung der getätigten Ermittlungen. Den Beschluss des BG Z betreffend die Verbücherung des Wohnungsverkaufs legte der Beschuldigte mit seiner Rechtfertigung vom 04.10.2024 der belangten Behörde vor. In Anbetracht des raschen Tätigwerdens des Beschuldigten (Verkauf der Wohnung mit 22.08.2024) erachtet das Verwaltungsgericht dessen Vorbringen, er habe den Untersagungsbescheid vollumfänglich akzeptiert, für glaubwürdig und geht daher davon aus, dass eine Nutzung der Wohnung durch den Beschuldigten nach Erlassung des Bescheids nicht mehr erfolgte.

IV.Rechtslage

§ 13 Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 78/2023, lautet (auszugsweise):

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

(1a) Bett ist jede Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

(4) […]

(6) Die Baubewilligung für Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, sowie für Zu- und Umbauten und die Änderung des Verwendungszweckes von bisher anderweitig verwendeten Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen, durch die Freizeitwohnsitze neu geschaffen werden sollen, darf unbeschadet der sonstigen Bewilligungsvoraussetzungen nur erteilt werden, wenn für das betreffende Grundstück eine Festlegung nach Abs. 3 zweiter und dritter Satz vorliegt und die höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen nicht überschritten wird. Maßgebend ist die Anzahl der Freizeitwohnsitze aufgrund des Verzeichnisses der Freizeitwohnsitze nach § 14 Abs. 1.

(7) Unbeschadet der Abs. 3 und 4 dürfen auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen Neubauten, die ganz oder teilweise als Freizeitwohnsitze verwendet werden sollen, nicht errichtet werden. Im Übrigen darf im Fall von Freizeitwohnsitzen auf Sonderflächen für Hofstellen weiters das nach § 44 Abs. 7 lit. c zulässige Höchstausmaß der Wohnnutzfläche nicht überschritten werden.

(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:

(9) […]“

§ 13a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 (WV), idF LGBl Nr 63/2023, lautet (auszugsweise):

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

(2) Eine Verwaltungsübertretung begeht weiters, wer von der Behörde verlangte Angaben im Sinn des Abs. 5 nicht, nicht wahrheitsgemäß oder nicht vollständig macht.

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 40.000,- Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 3.000,- Euro zu bestrafen.

(4) Im Fall der unzulässigen Überlassung von Wohnsitzen als Freizeitwohnsitze gilt die Verwaltungsübertretung nach Abs. 1 als an jenem Ort begangen, an dem sich der betreffende Freizeitwohnsitz befindet.

(5) In Verfahren wegen Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 hat der Eigentümer des Wohnsitzes oder der sonst hierüber Verfügungsberechtigte auf schriftliches Verlangen der Behörde binnen einer angemessen festzusetzenden Frist den Nachweis über die Nutzung des betreffenden Wohnsitzes zu erbringen. § 13 Abs. 11 ist sinngemäß auf Organe der Bezirksverwaltungsbehörde anzuwenden.

(6) In Verfahren wegen Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 ist die Gemeinde, die Anzeige wegen einer solchen Übertretung erstattet hat, Partei und berechtigt, Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht zu erheben. Sie ist Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht und weiters berechtigt, Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben. Die Parteistellung der Gemeinde erstreckt sich nicht auf die Strafbemessung.

(7) Liegt der Bestrafung wegen einer Verwaltungsübertretung nach Abs. 1 oder 2 eine Anzeige der Gemeinde, auf deren Gebiet sich der betreffende Freizeitwohnsitz befindet, zugrunde, so fließen dieser zur teilweisen Deckung des mit der Überwachung der Einhaltung der Bestimmungen über Freizeitwohnsitze verbundenen Personal- und Sachaufwandes 80 v.H. des Erlöses aus dem Strafbetrag zu.“

V.Erwägungen

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde.

1. Objektive Tatseite

Zur objektiven Tatseite ist zunächst festzuhalten, dass es aufgrund des oben zitierten § 13a Abs 1 lit a TROG 2022 unter Strafe steht, einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz zu verwenden, „ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 6 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 8 erster Satz vorliegt“.

Entsprechend dem oben zitierten § 13 TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze „Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden“.

Der Verwaltungsgerichtshof stellt für die Abgrenzung entscheidend auf den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen ab. "Von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz kann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers feststellbar ist, auch wenn er dort gelegentlich seinen Beruf betreffende Tätigkeiten ausüben sollte" (VwGH 2009/02/0345 vom 26.11.2010, und VwGH Ra 2014/06/0026 vom 30.9.2015). Die gelegentliche Ausübung beruflicher Tätigkeiten am Zweitwohnsitz steht der Qualifikation als Freizeitwohnsitz nicht entgegen (VwGH Ra 2023/06/0023 vom 09.12.2025). „Dies gilt insbesondere für solche berufliche Tätigkeiten, die bei Vorliegen der erforderlichen technischen Voraussetzungen auch an einem anderen, beliebigen Ort vorgenommen werden könnten, die die Aufenthaltnahme gerade in der betreffenden Wohnung vor Ort somit nicht bedingen (etwa Tätigkeiten im Rahmen von Homeoffice, Workation, etc.)“ (Ra 2023/06/0023 vom 09.12.2025). Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: Liegt die Kombination aus ganzjährigem Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz auszugehen (VwGH Ra 2023/06/0089 vom 16.06.2023). Dabei ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen und umfasst auch jene Zeiten, in denen der Wohnsitz nicht bewohnt war (vgl VwGH 2009/02/0345 vom 26.11.2010). Davon abzugrenzen sind Wohnsitze, die beruflichen Zwecken oder Ausbildungszwecken dienen (vlg erläuternde Bemerkungen zu LGBl Nr 81/1993), etwa „wenn berufsbezogene Umstände, wie etwa die geographische Entfernung des Ortes, an welchem der beruflichen Tätigkeit nachgegangen wird, vom Wohnsitz des Betreffenden, eine Aufenthaltnahme in der besagten Wohnung erfordern (wie dies etwa bei Saisonarbeitern der Fall sein kann)“ (Ra 2023/06/0023 vom 09.12.2025).

Der obigen Sachverhaltsfeststellung (Punkt II.) ist unter Berücksichtigung er oben dargestellten Rechtslage und maßgeblichen höchstgerichtlichen Entscheidungen zu entnehmen, dass die objektive Tatseite gegenständlich verwirklicht wurde. So hatte der Beschuldigte im Tatzeitpunkt seinen Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt nicht in Z. Eine Notwendigkeit, sich für seine berufliche Tätigkeit in Z aufzuhalten, lag nicht vor; er benutzte die Wohnung zu Freizeitzwecken.

In Hinblick auf die oben zu Punkt III. angestellte Beweiswürdigung geht die Argumentation des Beschuldigten, dass er bei zwei von sechs Kontrollen angetroffen worden sei und seiner Ansicht nach der Strafzeitraum sich an durchgeführten Kontrollen zu orientieren habe, ins Leere. Die für die Feststellung eines Freizeitwohnsitzes ausschlaggebenden, keiner maßgeblichen Veränderung unterlegenen, Lebensumstände des Beschuldigten waren in ihrer Gesamtheit zu würdigen und festzustellen. Hierbei ergab sich ohne Zweifel, dass jedenfalls seit der Anmeldung eines Nebenwohnsitzes am 23.05.2022 und zumindest bis zu dem Zeitpunkt, als dem Beschuldigten der Untersagungsbescheid vom 29.05.2024 zugestellt wurde (das war der 03.06.2024), eine freizeitwohnsitzliche Nutzung stattfand. Entsprechend wurde der Tatzeitraum mit 23.0.5.2022 bis 03.06.2024 festgesetzt. Entgegen der Ansicht des Beschuldigten lag Strafbarkeit bereits vor Erlassung des Untersagungsbescheids vor, da das Verbot der freizeitwohnsitzlichen Nutzung nicht vom Vorliegen eines Unterlassungsbescheids abhängig ist. Ebenso wenig, hier ist dem Beschuldigten zuzustimmen, entfaltet der Untersagungsbescheid Tatbestandswirkung für das vorliegende Strafverfahren. Letzteres gründet demzufolge auf den eigenständigen Sachverhaltsfeststellungen samt Beweiswürdigung zu den obigen Punkten II. und III.

2. Subjektive Tatseite

Beim Verschulden ist zumindest von Fahrlässigkeit auszugehen.

Grundsätzlich genügt gemäß § 5 Abs 1 Satz 1 VStG im Verwaltungsstrafrecht zur Strafbarkeit (bereits leichte) Fahrlässigkeit, außer die jeweilige Verwaltungsnorm trifft hinsichtlich des Verschuldens eigene Anordnungen. Es gilt die Verschuldensvermutung des § 5 Abs 1 Satz 2 VStG, wonach Fahrlässigkeit bei Zuwiderhandeln gegen ein Verbot oder bei Nichtbefolgung eines Gebotes dann ohne weiteres anzunehmen ist, wenn zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört (sog „Ungehorsamsdelikt“ – als solches stellt sich die gegenständliche Verwaltungsübertretung dar) und der Täter nicht glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Es tritt daher insofern eine Verlagerung der Behauptungslast ein, als die Behörde lediglich die Verwirklichung des objektiven Tatbestandes zu beweisen hat, während es Sache des Täters ist, glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft (Thienel/Schulev-Steindl, Verwaltungsverfahrensrecht5 408 ff). Der Fahrlässigkeitsbegriff des § 5 VStG umfasst neben der bewussten Fahrlässigkeit auch die unbewusste Fahrlässigkeit, dh die sorgfaltswidrige Verkennung der Möglichkeit der Tatbestandsverwirklichung.

Der Beschuldigte brachte vor, er habe bis zur Rechtskraft des Untersagungsbescheids in vertretbarer Weise davon ausgehen dürfen, dass er die Wohnung auf der Grundlage von EU-Recht benützen dürfe. Auch sei für ihn nicht erkennbar gewesen, dass die erfolgte Nutzung als freizeitwohnsitzlich kategorisiert werden könnte. Dieses Vorbringen ist nicht geeignet, den Beschuldigten von zumindest Fahrlässigkeit freizusprechen. Dass in Tirol strenge Regelungen betreffend die zulässige Nutzung von Wohnsitzen bestehen, darf im Nachbarland bei der am Immobilienkauf interessierten Klientel als bekannt vorausgesetzt werden. Auch sonst würde jedoch die Unkenntnis der betreffenden Rechtsvorschriften den Beschuldigten nicht entschuldigen, wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ausführt.

Das Verwaltungsgericht kommt daher zu dem Schluss, dass zumindest Fahrlässigkeit vorlag. Somit wurde im vorliegenden Fall das vorgeworfene Delikt auch in subjektiver Hinsicht verwirklicht.

3. Strafbemessung

Nach § 19 Abs 1 VStG sind Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität ihrer Beeinträchtigung durch die Tat. Gemäß § 19 Abs 2 VStG sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Hierbei ist nicht auf die Zahl der Erschwerungs- und Milderungsgründe abzustellen, sondern auf deren Gewicht. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechts sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens-, Vermögens- und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Als strafmildernd war zu werten:

die bisherige Unbescholtenheit des Beschuldigten

das sofortige Tätigwerden des Beschuldigten, der innerhalb kürzester Zeit den Verkauf der Wohnung bewerkstelligte

Als erschwerend war nichts zu werten.

Weitere Strafmilderungs- und Straferschwerungsgründe sind nicht hervorgekommen und wurden vom Beschuldigten auch nicht konkret ins Treffen geführt.

Hinsichtlich des Verschuldens ist von Fahrlässigkeit auszugehen, wie bereits zum obigen Punkt 2. ausgeführt.

Die Vermögensverhältnisse des Beschuldigten waren als durchschnittlich zu bewerten, da er hierzu keine Angaben gemacht hatte.

Der Unrechtsgehalt der gegenständlichen Verwaltungsübertretung ist nicht unerheblich. Schutzzweck des Verbots der Verwendung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz ohne entsprechende Berechtigung ist die Gewährleistung von leistbarem Wohnraum für die Wohnbevölkerung in Tirol, insbesondere in Anbetracht des vergleichsweise geringen Anteils an besiedelbarer Fläche im Landesgebiet. Es kann ein gewichtiges öffentliches Interesse daran erkannt werden, dass die vom Tiroler Landesgesetzgeber erlassenen Freizeitwohnsitzregelungen beachtet werden und Wohnraum, der für die Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses geeignet ist, nicht rechtswidrig für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung dem Immobilienmarkt entzogen wird.

In Anbetracht des Strafrahmens der übertretenen Vorschrift von bis zu € 40.000.00 erachtet das Verwaltungsgericht die gegenständlich verhängte Strafe in der Höhe von € 3.000,00 jedenfalls als tat- und schuldangemessen. Insbesondere in generalpräventiver Hinsicht ist die Verhängung einer Strafe in der gegebenen Höhe erforderlich, um auch der Allgemeinheit deutlich aufzuzeigen, dass die Missachtung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften nicht ohne strafrechtliche Konsequenz bleibt. Entgegen dem Vorbringen des Beschuldigten kommen daneben auch spezialpräventive Gründe zum Tragen – es soll (auch) konkret der Beschuldigte davon abgehalten werden, nochmals einen widerrechtlichen Freizeitwohnsitz in Tirol zu begründen.

Insofern, als der Beschuldigte eine Bestrafung für überhaupt nicht nötig erachtet, ist festzuhalten, dass eine Einstellung des Verfahrens (und allfällige Erteilung einer Ermahnung) nur in Betracht kommt, wenn die in § 45 Abs 1 Z 4 VStG genannten Umstände kumulativ vorliegen (zB VwGH Ra 2018/03/0098 vom 19.12.2018). So muss nicht nur die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes, sondern zugleich auch die Intensität dessen Beeinträchtigung durch die Tat sowie das Verschulden des Beschuldigten gering sein. Der Schutz des tiroler Wohnungsmarkts (siehe oben) stellt kein geringwertiges Rechtsgut dar. Darüber hinaus kann in diesem Zusammenhang etwa auf das Erkenntnis des VwGH Ra 2015/02/167 vom 20.11.2015 verwiesen werden, aus welchem hervorgeht, dass die Wertigkeit des durch die verletzte Norm geschützten Rechtsgutes ihren Ausdruck auch in der Höhe des gesetzlichen Strafrahmens findet. So stellte der Verwaltungsgerichtshof fest, dass bereits bei einem Strafrahmen von bis zu € 726,00 von einer geringen Wertigkeit des Rechtsgutes nicht gesprochen werden könne. Das erkennende Gericht kommt daher zu dem Schluss, dass eine geringe Wertigkeit des unter Androhung einer Strafe von bis zu € 40.000,00 geschützten Rechtsgutes nicht vorliegt. Zudem ist etwa von geringem Verschulden im Sinn des § 45 Abs 1 Z 4 VStG gemäß der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes generell nur dann zu sprechen, wenn das tatbildmäßige Verhalten des Täters hinter dem in der betreffenden Strafdrohung typisierten Unrechtsgehalt und Schuldgehalt erheblich zurückbleibt (vgl. VwGH 7.4.2017, Ra 2016/02/0245, mwN). Auch dies ist im vorliegenden Fall nicht festzustellen.

Es ergibt sich somit, dass weder die Einstellung des gegenständlichen Strafverfahrens gemäß § 45 Abs 1 Z 4 VStG noch die Erteilung einer Ermahnung gemäß § 45 Abs 1 letzter Satz leg cit infrage kam.

VI.Ergebnis

Wie oben ausführlich erläutert, hat der Beschwerdeführer das ihm vorgeworfene Delikt sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht verwirklicht, die Strafe war spruchgemäß festzusetzen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung:

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen. Im Übrigen war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Soweit die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof für zulässig erklärt worden ist, kann innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung dieser Entscheidung eine ordentliche Revision erhoben werden. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision kann innerhalb dieser Frist nur die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Wenn allerdings in einer Verwaltungsstrafsache oder in einer Finanzstrafsache eine Geldstrafe von bis zu Euro 750,00 und keine Freiheitsstrafe verhängt werden durfte und im Erkenntnis eine Geldstrafe von bis zu Euro 400,00 verhängt wurde, ist eine (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichthof wegen Verletzung in Rechten nicht zulässig.

Jedenfalls kann gegen diese Entscheidung binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof erhoben werden.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die (ordentliche oder außerordentliche) Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist beim Verfassungsgerichtshof einzubringen. Für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ist der Antrag auf Verfahrenshilfe innerhalb der oben angeführten Frist im Fall der Zulassung der ordentlichen Revision beim Verwaltungsgericht einzubringen. Im Fall der Nichtzulassung der ordentlichen Revision ist der Antrag auf Verfahrenshilfe beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen; dabei ist im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)