Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/29/2121-16

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.29.2121.16

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Kantner über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Z vom 14.07.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO, nach durchgeführter öffentlicher mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als Spruchpunkt I. zu lauten hat wie folgt:

„Gemäß § 46 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) wird Ihnen als Eigentümerin der gegenständlichen baulichen Anlage die Beseitigung der konsenslos erweiterten, ostseitigen Dachterrasse im 2. Obergeschoß des Anwesens Adresse 2, GStNr **1, KG Z, und die Wiederherstellung des der Baubewilligung vom 26.02.2007, Zl ***, hinsichtlich der geänderten Fluchtwegsituation des der mit Schreiben vom 16.05.2008, ***, zur Kenntnis genommenen Bauanzeige vom 20.03.2008, entsprechenden Zustandes, binnen einer Frist von drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides aufgetragen.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 der Beschwerdeführerin als Eigentümerin der baulichen Anlage „ostseitige Dachterrasse im 2. Obergeschoß des Anwesens Adresse 2, GStNr **2 und GStNr **1, beide KG Z“ die Beseitigung der konsenslos erweiterten, ostseitigen Dachterrasse im 2. Obergeschoß des Anwesens Adresse 2, GStNr **1, KG Z, und die Wiederherstellung des mit der Baubewilligung vom 26.02.2007, Zl ***, entsprechenden Zustandes binnen einer Frist von drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides aufgetragen.

Zu Spruchpunkt II. wurde gemäß § 46 Abs 5 TBO 2022 festgestellt, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung ein Abweisungsgrund gemäß § 34 Abs 3 lit a Z 2 TBO 2022 (Widerspruch zum Bebauungsplan) entgegensteht.

Zu Spruchpunkt III. wurde des Weiteren gemäß § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 der Beschwerdeführerin die weitere Nutzung der konsenslos erweiterten, ostseitigen Dachterrasse im 2. Obergeschoß des Anwesens Adresse 2 mit sofortiger Wirkung untersagt, wobei zur Durchsetzung des Verbotes binnen einer Woche die entsprechenden Absperrungen und eine entsprechende Beschilderung anzubringen sind.

Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde erhoben und zusammengefasst ausgeführt, dass die im 2. Obergeschoß angesiedelte Terrasse als Lese-Terrasse samt Begrünung („Baumkreis“) und Trinkwasserbrunnen mit Sitzgelegenheiten und Sonnenschirmen ausgestattet wurde, damit man dort in Ruhe in ein Buch hineinschmökern und dabei eine Tasse Kaffee oder Tee oder ein Glas Wasser genießen könne. Man habe übersehen, dass bislang nicht die gesamte Dachfläche des Flachdaches über dem 2. Obergeschoß mit insgesamt 78 m², sondern nur ca 21 m² als Terrasse sowie ein Fluchtweg vom OG 3 auf das Flachdach ins OG 2 offiziell genehmigt worden sei.

Man habe nun bei der Stadtplanung ein Ansuchen auf Abänderung des Bauungsplanes gestellt, damit die Nutzung der Dachterrasse im Gesamten ermöglicht werde. Die Absperrung der Dachterrasse sei unverzüglich durchgeführt worden, die weiteren Punkte seien nicht entscheidungsreif, zumal seitens der Stadtplanung über die beantragte Abänderung des Bebauungsplanes bis dato nicht entschieden worden sei.

Die Beseitigung und Wiederherstellung des Bestandes gemäß Baubewilligung vom 26.02.2007 sei insofern nicht sinnvoll, als die Nutzung der Terrasse sich lediglich im Aufstellen von Sonnenschirmen, Stühlen und Tischen sowie in Form von Pflanzenkübeln zur Begrünung der Terrasse äußere. Auch wenn das Betreten und Nutzen des erweiterten Teils letztlich nicht möglich sein sollte, dürften Pflanzenkübel doch weiterhin stehen bleiben und lediglich die angeführten Ausstattungsgegenstände im nicht zu betretenden Teil entfernt werden.

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der Behörde und des Landesverwaltungsgerichtes Tirol. Weiters wurden ein hochbautechnisches Amtssachverständigengutachten samt Ergänzungsgutachten eingeholt. Am 23.02.2026 fand eine mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, anlässlich welcher die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert wurde.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist zu insgesamt 5086/5468 Anteilen grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***1, KG ***** Z, GStNr **2 und GStNr **1, an der Adresse 2 in **** Z, mit welchen Wohnungseigentum an G1, Top 2.1, 2.2 und 3.1, untrennbar verbunden ist (offenes Grundbuch).

Mit Bauansuchen vom 06.10.2006, bei der Behörde eingelangt am 15.11.2006, wurde um die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung zum teilweisen Umbau der bestehenden Buchhandlung an der gegenständlichen Adresse angesucht. Unter anderem war geplant, den ost- und hofseitig gelegenen Verkaufsraum im 1. OG zu adaptieren und zu erweitern, wobei unter anderem das alte Flachdach abgerissen und ein neues Flachdach errichtet werden sollte. In der Baubeschreibung (eingelangt bei der Behörde am 15.11.2006) ist die Dachhaut mit „Foliendach, Rundriesel“ und das Dach mit „Umkehrdach, Neigung 2 %“ beschrieben. Für das 2. OG und das Dachgeschoß, welche zu Bürozwecke genutzt wurden, wurde mittels hofseitiger Feuerleitern, die zur Fluchttreppe des 1. OG führen, zwei weitere Fluchtwege über das Flachdach geschaffen sowie im 2. OG zwei Zugänge zum Flachdach geschaffen. Planlich stellte sich das Vorhaben dar wie folgt:

„Bild im pdf ersichtlich“

(Ausschnitt Schnitt E-E 2. OG)

„Bild im pdf ersichtlich“

(Ausschnitt Ansicht 2. OG)

Die Errichtung einer Terrasse auf dem (hofseitig gelegenen) Flachdach ist der Baubeschreibung nicht zu entnehmen, eine solche ist lediglich in den Planunterlagen (Ansicht 2. OG) im Ausmaß von 6,30 m x 3,65 m in Holzbauweise eingezeichnet. In keinem der im Behördenverfahren eingeholten Gutachten wurde auf die Errichtung des Flachdaches als begehbares Dach bzw Dachterrasse Bezug genommen, vielmehr ist in der Stellungnahme des BB vom 07.12.2006 festgehalten, dass der östliche Bauteil zwar außerhalb der Baugrenzlinie liegt, jedoch Bestand ist und dass das Dach entsprechend den örtlichen Bauvorschriften extensiv zu begrünen ist. Ein Zustimmung der Nachbarn zur Errichtung der Terrasse befindet sich nicht im Bauakt.

Das Bauvorhaben wurde mit Bescheid des Bürgermeisters von Z vom 26.02.2007, Zl ***, bewilligt, textlich wird auf die Errichtung einer Terrasse, insbesondere einer Terrasse auf der östlichen Seite des hofseitigen Daches des 1.OG, nicht Bezug genommen, eingangs ist in der Baubeschreibung insbesondere erwähnt, dass der hofseitig gelegene Gebäudeteil mit einem Flachdach endet. Im Spruch ist festgehalten, dass die beantragte Baubewilligung nach Maßgabe der einen Bestandteil des Bescheides bildenden Pläne und Projektunterlagen erteilt wird. Hinsichtlich des 2. OG (und des Dachgeschoßes) ist festgehalten, dass mittels der hofseitig Feuerleitern, die zur Fluchttreppe des 1. OG führen, ein zweiter Fluchtweg geschaffen wird.

Mit Bauanzeige vom 20.03.2008 wurde seitens der Beschwerdeführerin in Abänderung zur Einreichung vom 06.10.2006 beim Haupteingang im EG Y-Straße der Einbau einer neuen Fluchtweg-Schiebetüranlage, die Vorverlegung des Seiteneinganges, die Belegung der Seitenwände mit Steinplatten aus Breccie, ein neuer Fußbodenbelag und eine neue Metalldecke mit integrierter Beleuchtung, im KG der Abbruch einer Treppe und das Schließen der Öffnung zum EG Hinterhof Ostseite, im 2. OG die Änderung der Tür auf die Terrasse im Büroraum sowie im DG Änderung der Fluchtwegsituation angezeigt. Planlich wurden die Veränderungen dargestellt wie folgt:

„Bild im pdf ersichtlich“

Die Bauanzeige wurde von der Behörde mit Schreiben vom 16.05.2008, ***, zur Kenntnis genommen.

Mit Eingabe vom 23.10.2023 wurde um die Erteilung der Baubewilligung für interne Umbaumaßnahmen und die Verwendungszweckänderungen im 2. OG am gegenständlichen Objekt angesucht, wobei in der Baubeschreibung „Änderung des Verwendungswecks: Umbau der Büroräumlichkeiten im OG 2 zu Verkaufsraum mit Bestuhlung und Teeküche; Umbau der Toiletten und Einbau von Verglasungen mit Umbau des Ausgangs Richtung Bestandsterrasse“ angeführt war. Planlich wurden die geplanten Änderungen dargestellt wie folgt:

„Bild im pdf ersichtlich“

(Ausschnitt Grundriss 2. OG)

„Bild im pdf ersichtlich“

(Ausschnitt Lageplan und Schnitt A-A)

Eine separate Baubeschreibung der Bauwerberin ist dem Behördenakt nicht zu entnehmen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters Z vom 29.12.2023, Zl ***, wurde das Bauansuchen bewilligt, wobei in der Baubeschreibung die Terrasse im 2. OG nur insofern erwähnt wird, „als die Fenster zur innenliegenden Terrasse erneuert und vergrößert und der Ausgang auf die Terrasse erneuert und mit einer raumseitigen Treppe sowie einem Schutzdach terrassenseitig versehen“ wird und eine Fluchtmöglichkeit über die Fluchtleiter von der Terrasse besteht. Im Spruch ist festgehalten, dass die beantragte Baubewilligung nach Maßgabe der einen Bestandteil des Bescheides bildenden Pläne und Projektunterlagen erteilt wird.

Für das verfahrensgegenständliche Grundstück gilt der Bebauungsplan vom 17.04.2001, ***, welcher am 09.05.2001 in Kraft getreten ist. Die Baugrenzlinie stellt sich im Objektbereich dar wie folgt:

„Bild anonymisiert“

(Bebauungsplan ***)

Das gesamte das 1. OG hofseitig abschließende Dach wurde von der Beschwerdeführerin mit Betonplatten belegt und (vom Verkaufsraum im 2. OG aus zugänglich) als Dachterrasse genutzt.

III.Beweiswürdigung:

Vorangeführte Feststellungen ergeben sich aus den in Klammern angeführten unbedenklichen Urkunden, welche sich insbesondere aus dem Bauakt und den darin befindlichen Einreich- und Planunterlagen ergeben.

Anlässlich der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurden in Anwesenheit der Verfahrensparteien die drei verfahrenswesentlichen baubehördlichen Verfahren und die diesbezüglich vorliegenden Unterlagen aus den Bauakten ausführlich erörtert und in diesem Zusammenhang seitens der Vertreter der Beschwerdeführerin auch zugestanden, dass die Errichtung oder Erweiterung der Dachterrasse in den drei Verfahren seitens der Bauwerberin nicht thematisiert wurde und diese lediglich in den vorgelegten Planunterlagen wie festgestellt dargestellt wurde. Auch der anlässlich der Verhandlung anwesende Architekt CC sowie die beiden Geschäftsführer der Beschwerdeführerin konnten hier nicht aufzeigen, dass ihrerseits in den Bau- bzw dem Anzeigeverfahren konkret auf die Errichtung oder die Erweiterung/Änderung der Terrasse in der Baubeschreibung Bezug genommen worden wäre.

Unbestritten seitens der Beschwerdeführerin blieb auch, dass das gesamte Flachdach mit Betonplatten ausgelegt und als Terrasse genutzt wurde; dies belegen auch die im Beschwerdeschreiben enthaltenen Lichtbilder, mit welchen der Nachweis erbracht wurde, dass der ostseitige Teil des Daches abgesperrt wurde.

IV.Rechtsgrundlagen:

Die verfahrenswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 lauten wie folgt:

㤠6

Abstände baulicher Anlagen von den übrigen Grundstücksgrenzenund von anderen baulichen Anlagen

[…]

(3) Bei der Berechnung der Mindestabstände nach Abs. 1 bleiben außer Betracht und dürfen innerhalb der entsprechenden Mindestabstandsflächen errichtet werden:

a) untergeordnete Bauteile, sofern sie nicht mehr als 1,50 m in die Mindestabstandsflächen ragen und ein ausreichender Brandschutz zum angrenzenden Grundstück gewährleistet ist;

b) Fänge sowie Dachkapfer bis zu einer Länge von insgesamt 33 v. H. der Wandlänge auf der betreffenden Gebäudeseite und bis zu einer Höhe von 1,40 m, wobei vom lotrechten Abstand zwischen dem untersten Schnittpunkt des Dachkapfers mit der Dachhaut und dem höchsten Punkt des Dachkapfers auszugehen ist;

c) Solarenergieanlagen, sofern sie in die Außenhaut von baulichen Anlagen integriert sind oder der Abstand der Solarenergieanlage zur Dach- bzw. Wandhaut, im rechten Winkel von dieser aus gemessen, an keinem Punkt 30 cm übersteigt, sowie Fassadenbegrünungen, sofern der Abstand der Fassadenbegrünung zur Wandhaut, im rechten Winkel von dieser aus gemessen, an keinem Punkt 30 cm übersteigt. Im Fall der Anbringung auf Flachdächern darf davon abweichend die Neigung der Solarenergieanlage höchstens 15° betragen; dabei hat bei Flachdächern ohne Attika der jeweilige Abstand zum Dachrand hin zumindest der Aufbauhöhe der Solarenergieanlage zu entsprechen;

d) Bauteile, die aus arbeitnehmerschutzrechtlichen Gründen zur Wartung von Fängen, Lüftungsanlagen, Aufzugsanlagen, Telekommunikationsanlagen und dergleichen erforderlich sind.

(4) Folgende bauliche Anlagen oder Bauteile dürfen in die Mindestabstandsflächen von 3 bzw. 4 m ragen oder innerhalb dieser errichtet werden:

a) oberirdische bauliche Anlagen, die ausschließlich dem Schutz von Sachen oder Tieren dienen und deren mittlere Wandhöhe bzw. Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m, im Gewerbe- und Industriegebiet 3,50 m, nicht übersteigt, wenn sie in den Mindestabstandsflächen keine Fangmündungen aufweisen, wobei natürliche Be- und Entlüftungsöffnungen im erforderlichen Ausmaß zulässig sind, einschließlich der Zufahrten; oberirdische bauliche Anlagen, die dem Schutz von Tieren dienen, dürfen in den Mindestabstandsflächen auch keine sonstigen Öffnungen ins Freie aufweisen; Bienenstände, soweit diese nicht nach § 1 Abs. 3 lit. m vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind, und Bienenhäuser, wenn die Grenzabstände zu Nachbargrundstücken nach § 3 des Tiroler Bienenwirtschaftsgesetzes 2019, LGBl. Nr. 1/2020, in der jeweils geltenden Fassung, eingehalten werden; die Ausstattung von oberirdischen baulichen Anlagen mit begehbaren Dächern ist nur zulässig, wenn diese höchstens 1,50 m über dem anschließenden Gelände liegen oder wenn der betroffene Nachbar dem nachweislich zustimmt; begehbare Dächer dürfen mit einer höchstens 1 m hohen Absturzsicherung ausgestattet sein und eine mittlere Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m, im Gewerbe- und Industriegebiet 3,50 m, nicht übersteigen;

b) erforderliche bauliche Anlagen zur Aufstellung von Wärmepumpen und Klimaanlagen;

c) freistehende Photovoltaikanlagen mit höchstens 100 m² Fläche, sofern der Abstand der Photovoltaikanlage zum darunterliegenden Gelände an keinem Punkt 30 cm übersteigt, wobei davon abweichend auf ebenem Gelände eine Neigung von höchstens 15° jedenfalls zulässig ist; dabei darf dieser Abstand an keinem Punkt 2 m übersteigen, außer der betroffene Nachbar stimmt einem größeren Abstand nachweislich zu;

d) Pergolen, überdachte Terrassen und dergleichen, sofern deren mittlere Wandhöhe bzw. Höhe auf der der Grundstücksgrenze zugekehrten Seite 2,80 m, im Gewerbe- und Industriegebiet 3,50 m, nicht übersteigt, sonstige überwiegend offene oberirdische bauliche Anlagen, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, Kinderspielplätze, offene Schwimmbecken bis zu einer Gesamthöhe von 1,5 m, soweit diese nicht nach § 1 Abs. 3 lit. n vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen sind; Schwimmbeckenabdeckungen bis zu einer Höhe von 1 m, gemessen ab dem Schwimmbeckenrand, wobei die Gesamthöhe des Schwimmbeckens samt Schwimmbeckenabdeckung 1,5 m nicht übersteigen darf; überdachte Terrassen jedoch nur, wenn der betroffene Nachbar dem nachweislich zustimmt;

e) Stützmauern, Geländer, Brüstungen, Einfriedungen und dergleichen bis zu einer Höhe von insgesamt 2 m, im Gewerbe- und Industriegebiet bis zu einer Höhe von insgesamt 2,80 m, jeweils vom höheren anschließenden Gelände gemessen, außer der betroffene Nachbar stimmt einer größeren Höhe nachweislich zu;

f) Stellplätze einschließlich der Zufahrten, erforderliche bauliche Anlagen zur Aufstellung von Ladestationen sowie ebenerdige Gebäudezugänge einschließlich Freitreppen;

g) unterirdische bauliche Anlagen, wenn sie in den Mindestabstandsflächen keine Fangmündungen aufweisen;

h) Flutlichtanlagen und sonstige Beleuchtungseinrichtungen mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn;

i) bauliche Anlagen für Hebeanlagen zur Personenbeförderung in Gebäuden sowie überdeckte Rampen zur vertikalen Erschließung einer baulichen Anlage, wenn nach Bauvollendung nachweislich Umstände eintreten, aufgrund derer die Nutzung für einen oder mehrere Bewohner des Gebäudes nur mit Hilfe einer entsprechenden Hebeanlage oder Rampe möglich ist, mit Zustimmung des betroffenen Nachbarn.

(5) Ist eine Baugrenzlinie festgelegt, so gilt Abs. 3 und 4 lit. e sinngemäß. Soweit keine Baugrenzlinien für unterirdische Geschoßebenen festgelegt sind, gilt weiters Abs. 4 lit. g sinngemäß. Darüber hinaus dürfen nur Pflasterungen, Zufahrten und dergleichen, Kinderspielplätze sowie Unterflursysteme zur Sammlung von Abfällen, die weder gefährliche Abfälle noch Problemstoffe im Sinn des § 2 Abs. 4 Z 3 und 4 des Abfallwirtschaftsgesetzes 2002 sind, vor die Baugrenzlinie ragen oder vor dieser errichtet werden. § 59 Abs. 5 zweiter Satz und Abs. 6 zweiter Satz des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 bleibt unberührt.

5. Abschnitt

Verfahrensbestimmungen

§ 28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

[…]

c)die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde; […]

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

[…]

(5) Ist anlässlich der Erteilung des Auftrages nach Abs. 1 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs. 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstehen würde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a)wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt, […]

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt, […]“

V.Erwägungen:

Vorab ist festzuhalten, dass seitens der Beschwerdeführerin im gesamten Verfahren, insbesondere auch in der Beschwerde, nicht in Abrede gestellt wurde, dass das gesamte, das 1. OG im östlichen Bereich der Liegenschaft (hofseitig) abschließende Flachdach als Dachterrasse ausgestaltet und auch als solche benutzt wurde.

Weiters ist auszuführen, dass Umfang des baupolizeilichen Auftrages der Behörde und damit Sache des Verfahrens ausschließlich die Beseitigung sowie Benützungsuntersagung der erweiterten, ostseitigen Dachterrasse im 2. OG (auf dem das 1. OG abschließenden Flachdaches errichteten Terrasse) ist.

Unstrittig ist weiters, dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin des verfahrensgegenständlich relevanten Bauteiles ist, weshalb sich der baupolizeiliche Auftrag an sie zu richten hatte.

Zu Spruchpunkt I.:

Gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen, wenn eine bewilligungs- oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw Bauanzeige errichtet wurde.

Zu Spruchpunkt I. wird der Beschwerdeführerin die Beseitigung der konsenslos erweiterten, ostseitigen Dachterrasse im 2. OG im Anwesen Adresse 2 sowie die Wiederherstellung des der Baubewilligung vom 26.02.2007, Zl ***, entsprechenden Zustandes aufgetragen.

Rechtlich gilt es abzuklären, ob betreffend des verfahrensgegenständlichen ostseitigen Teiles des Flachdaches des 1. OG, wie planlich dargestellt, ein Baukonsens für die Verwendung des Daches als Terrasse vorliegt oder nicht.

Das Baubewilligungsverfahren ist nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein Projektgenehmigungsverfahren, das präziser Festlegungen bedarf, welche es im Fall von Abweichungen bei der Bauausführung auch ermöglichen, konkrete Abhilfemaßnahmen zu veranlassen. Maßstab für die Genehmigung hat daher das Bauansuchen auf Grund der vorliegenden Baubeschreibung und der angeschlossenen Baupläne zu sein, die sowohl für die Ausgestaltung des Gebäudes als auch dessen zulässigen Verwendungszweck allein maßgeblich sind (VwGH 04.04.2002, 2000/06/0143).

Die Behörde stellt bei ihrem Beseitigungs- und Wiederherstellungsauftrag auf den Zustand gemäß Baubewilligung vom 26.07.2007, ***, ab: Festgestellter Maßen war im Jahr 2006 im Zuge der von der Beschwerdeführerin beantragten Umbaumaßnahmen in der Adresse 2 (ua) geplant, im östlich gelegenen Gebäudeteil im ersten Obergeschoß das Dach abzubrechen und ein neues Flachdach zu errichten. Dem Bauansuchen sowie der Baubeschreibung war nicht zu entnehmen, dass das ostseitig errichtete Flachdach als begehbares Dach/Terrasse errichtet werden soll, viel mehr wird die Dachkonstruktion als Umkehrdach mit einer 2 %-igen Neigung sowie die Ausgestaltung der Dachhaut als Foliendach mit Rundriesel umschrieben. Lediglich in den Planunterlagen ist – widersprechend zur Baubeschreibung – auf der Westseite des Flachdaches – eine Holzterrasse im Ausmaß von 6,00 m x 3,68 m eingezeichnet, wobei auch in den Plänen im Schnitt E-E sowie der Ansicht des 3. OG das Dach als „Flachdach“ und nicht als begehbares Dach eingezeichnet ist, ebenso ist keine Terrasse projektiert, welche über das gesamte Flachdach reicht und mit Betonplatten ausgelegt ist, lediglich der Fluchtweg über das Flachdach ist mit Betonplatten ausgelegt planlich eingezeichnet.

Der Baubewilligung vom 26.07.2007 ist weder im Spruch noch in der Begründung zu entnehmen, dass der Verwendungszweck des (verfahrensgegenständlichen) östlichen Teiles des Daches, welcher zudem hinter der Baugrenzlinie liegt, als Terrasse oder als begehbares Dach bewilligt wurde, geschweige dass das gesamte Dach mit den nunmehr vorhandenen Betonplatten verlegt werden soll, lediglich der über das Dach führende, vom 3. OG kommende Fluchtweg wurde auf dem Flachdach bewilligt. Zudem ist in den Planunterlagen, welche Bestandteil des Bescheides sind, ebenfalls eingezeichnet, dass ein Flachdach und nicht ein begehbares Dach projektiert ist, wie bereits ausgeführt, ist eine Terrasse, ausgestaltet mit Betonplatten, über das gesamte Dach auch den Planunterlagen nicht zu entnehmen.

Daraus folgt, dass eine baubehördliche Bewilligung zur Errichtung einer „Dachterrasse“ über das gesamte Dach im 2. OG nicht bewilligt wurde.

Auch mit der Bauanzeige vom 20.03.2008 wurde eine Änderung des Verwendungszweckes des Daches als Dachterrasse bzw die Errichtung eines begehbaren Daches nicht angezeigt (unabhängig davon, dass eine Verwendungsweckänderung – sofern überhaupt zulässig - kein anzeige-, sondern bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ist) und folglich von der Behörde auch nicht zur Kenntnis genommen. Angezeigt wurde zudem ausdrücklich nur beim Haupteingang im EG Y-Straße der Einbau einer neuen Fluchtweg-Schiebetüranlage, die Vorverlegung des Seiteneinganges, die Belegung der Seitenwände mit Steinplatten aus Breccie, ein neuer Fußbodenbelag und eine neue Metalldecke mit integrierter Beleuchtung, im KG der Abbruch einer Treppe und das Schließen der Öffnung zum EG Hinterhof Ostseite, im 2. OG die Änderung der Tür auf die Terrasse im Büroraum sowie im DG Änderung der Fluchtwegsituation. Ein Wille der Bauwerberin, eine Änderung des Flachdaches im Rahmen einer Verwendungsweckänderung oder Änderung des Bodenbelages durchzuführen, ist der Bauanzeige nicht zu entnehmen. Dem gegenüber wurden aber im Innenbereich die Änderungen des Bodenbelages und Seitenwände sehr wohl erwähnt. Sofern eine Änderung des Belages des Daches oder dessen Änderung des Verwendungszweckes gewollt gewesen wäre, ist davon auszugehen, dass dies auch entsprechend umschrieben worden wäre. Auch in den Planunterlagen ist das gesamte Dach als „Flachdach, Fluchtweg“ eingezeichnet und nicht als Terrasse. Rechtlich folgt, dass auch mit der zur Kenntnis genommenen Bauanzeige vom 20.03.2008 keine Verwendungsweckänderung des Flachdaches als Terrasse oder die Änderung des Dachaufbaues (von Rundriesel in Betonplatten) bewilligt wurde

Gleich verhält es sich mit dem Bauansuchen vom 07.11.2023. In Bezug auf das 2. OG und den Zugang zur Terrasse wurde lediglich projektiert, dass der Zugang zu selbiger geändert und ein Schutzdach terrassenseitig angebracht werden soll. Weder aus den Einreichunterlagen noch aus dem Baubewilligungsbescheid vom 29.12.2023 ist abzuleiten, dass eine Ausgestaltung des gesamten Flachdaches als Terrasse bzw begehbares Dach geplant war oder bewilligt wurde. Auch den Planunterlagen ist die Erweiterung der Terrasse oder Verlegung von Betonplatten auf dem gesamten Flachdach nicht ersichtlich, zumal die Terrasse unmissverständlich (aber falsch) als Bestand eingezeichnet ist (Schnitt A-A). Auch aus dem Lageplan ist ersichtlich, dass der Dachbereich von den geplanten Umbaumaßnahmen nicht betroffen war. Somit wurde auch mit der Baubewilligung vom 07.11.2023 keine Verwendungsweckänderung des Flachdaches als Terrasse sowie Änderung des Belages bewilligt (VwGH 06.07.1989, 87/06/0109).

In Gesamtschau der vorliegenden Einreichunterlagen und erteilten Bewilligungen sowie der zur Kenntnis genommenen Bauanzeige folgt, dass im verfahrensgegenständlichen Bereich des Flachdaches des 1. OG im verfahrensgegenständlichen Objekt kein Baukonsens für die Errichtung einer Terrasse mit Betonplatten und die Verwendung des Flachdaches als Terrasse vorliegt, weshalb das Dach zur Gänze zweckwidrig mit Betonplatten eingedeckt und als Terrasse genützt wurde und folglich eine der Baubewilligung vom 26.02.2007, ***, widersprechende Änderung des ost-/ hofseitig befindlichen Daches gegeben ist.

Zumal mit Bauanzeige vom 20.03.2007, welche von der Behörde am 16.05.2008, ***, zur Kenntnis genommen wurde, jedoch die Fluchtwegsituation insofern geringfügig abgeändert wurde, als die Feuerleiter vom Dachgeschoß auf das Flachdach von der Ostseite des Liftschachtes auf dessen Südseite verlegt wurde, war die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abzuweisen, als betreffend der Fluchtwegsituation die Wiederherstellung des Zustandes gemäß der zur Kenntnis genommenen Bauanzeige aufzutragen war.

Gegen die von der Behörde gesetzte dreimonatige Frist zur Beseitigung und Wiederherstellung wurde seitens der Beschwerdeführerin kein Einwand erhoben und erscheint dieser – im Hinblick auf die Ausführungen des Sachverständigen der Behörde – für die Durchführung der entsprechenden Maßnahmen angemessen und ausreichend.

Zu Spruchpunkt II:

Hiezu ist festzuhalten, dass im – für das gegenständliche Objekt in Kraft stehenden – Bebauungsplan *** die Baugrenzlinie insofern festlegt, als der ostseitige Teil des Gebäudes, sohin auch der östliche Teil des das 1. OG abschließenden Flachdaches, und folglich auch jener Teil des Daches, welcher in den mit Baubewilligung vom 26.02.2007, ***, genehmigten Plänen, östlich der auf dem Dach in Holzbauweise eingezeichneten Terrasse im Ausmaß von 6,0 m x 3,65 m, liegt, sich hinter der östlich gelegenen Baugrenzlinie befindet.

Ist eine Baugrenzlinie festgelegt, so gelten gemäß § 6 Abs 5 TBO 2002 die Abs 3 und 4 li e sinngemäß. Bei der „ostseitig gelegenen Dachterrasse“ handelt es sich um die Ausgestaltung eines begehbares Daches. Dieses wurde jedoch bis dato nicht als begehbares Dach baubehördlich genehmigt, sondern lediglich als Flachdach. Die Verwendung des Flachdaches als begehbares Dach oder Terrasse stellt eine Verwendungszweckänderung dar, welche einer baubehördlichen Genehmigung bedarf. Ein solche baubehördliche Bewilligung als begehbares Dach/Terrasse wurde bislang seitens der Beschwerdeführerin weder beantragt noch seitens der Behörde erteilt.

Eine nachträgliche Erteilung der Baubewilligung ist rechtlich nicht möglich, zumal ein desbezügliches Bauvorhaben dem geltenden Bebauungsplan widerspricht, was einen Abweisungsgrund iSd § 34 Abs 3 lit a Z 2 TBO 2022 darstellt. Die Beschwerde war daher auch zu diesem Spruchpunkt abzuweisen.

Zu Spruchpunkt III.:

Die Untersagung der Benützung der gegenständlichen baulichen Anlage erfolgte im bekämpften Bescheid nach der Vorschrift des § 46 Abs 6 lit a TBO 2022. Nach dieser Bestimmung wird das Benützen einer baulichen Anlage, für welche eine Baubewilligung erforderlich ist aber nicht vorliegt, sanktioniert.

Eine Baubewilligung betreffend der Errichtung einer Terrasse auf dem Dach, welches das 1. OG abschließt, bzw eines begehbaren Daches liegt nicht vor, lediglich die Errichtung des Flachdaches wurde mit Baubescheid vom 26.02.2007 bewilligt. Das Dach wurde jedoch zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck verwendet, nämlich als Terrasse, es erfolgte sohin einer geänderte Nutzung durch die Beschwerdeführerin.

Fest steht, dass jener hofseitige Teil des Daches im 2. OG, betreffend welchem mit dem angefochtenen Bescheid die Benützungsuntersagung ausgesprochen wurde, als Flachdach (Umkehrdach) mit Rundriesel genehmigt wurde, von der Beschwerdeführerin jedoch zur Gänze mit Betonplatten belegt und zudem als (Dach)Terrasse genützt wurde. Das Dach wurde daher zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungsweck benützt. Eine Bewilligung zur Verwendungsweckänderung liegt nicht vor, weshalb die bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung benützt wurde und folglich gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 die Benützung zu untersagen war. Die Beschwerde zu Spruchpunkt war daher mit der Maßgabe als unbegründet abzuweisen, als die Benützungsuntersagung gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 zu erteilen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zudem weicht die Entscheidung nicht von der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ab, hier wird auf die zitierte Judikatur verwiesen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Kantner

(Richterin)