Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/2646-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.43.2646.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde AA GmbH, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 04.09.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG Y.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Eingabe vom 30.07.2015, eingelangt bei der Bezirkshauptmannschaft Z (im Folgenden: die belangte Behörde) am selben Tag, zeigte die AA GmbH (im Folgenden: die Beschwerdeführerin), Adresse 2, **** Z, den Kauf der Gst Nr **1, **2, **3 und **4 (unbebaut) sowie Nr **5 (einer geordneten Bebauung nicht zugänglich, da Straßenverkehrsanlage) bei der belangten Behörde an. Hierzu legte sie 2 Erklärungen nach § 11 Abs. 2 TGVG vor, wonach das Gst Nr **6 in EZ *** bzw die Gst Nr **1, **2 und **3 in EZ *** innerhalb von 5 Jahren bebaut würden. Die Anzeige wurde mit Erledigung der belangten Behörde vom 31.07.2015 bestätigt.

Mit Schreiben vom 01.08.2015 teilte die Gemeinde Y auf Anfrage der belangten Behörde mit, dass die Gst Nr **1, **2 und **3 nach wie vor unbebaut seien. Hierzu gewährte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin Parteiengehör, woraufhin diese eine Stellungnahme, datiert vom 27.08.2025, abgab.

Mit Bescheid vom 04.09.2025, Zl ***, stellte die belangte Behörde fest, dass die Gst Nr **1, **2 und **3 in EZ ***, GB *** Y, nicht innerhalb der Frist gemäß § 11 Abs. 2 TGVG bebaut wurden.

Die nunmehrige Beschwerdeführerin erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

Beschwerdevorbringen

Einheitliche Liegenschaft

Die Beschwerdeführerin erklärt, sie habe „die Liegenschaft“, obwohl bestehend aus 2 Einlagezahlen bzw 4 Grundstücken, bereits beim Kauf 2015 und seither als Einheit betrachtet. Auf der Fläche habe nämlich vormals das Sägewerk CC bestanden, welches 1995 vollständig abgebrannt sei. Erst 2008 sei die Teilung in mehrere Grundstücke erfolgt, jedoch in der Natur nicht ersichtlich gemacht worden. Durch Bebauung des Gst Nr **6 mit einem DD Supermarkt sei der Bebauungspflicht der vertrags- und anzeigegegenständlichen Gesamtliegenschaft nachgekommen worden.

Mangelhaftigkeit des Verfahrens

Die belangte Behörde habe sich lediglich auf eine Auskunft der Gemeinde Y gestützt, weder weitere Beweise aufgenommen noch weitere Feststellungen getroffen. Hätte die belangte Behörde die von der Beschwerdeführerin angebotenen Beweise aufgenommen und einen Lokalaugenschein durchgeführt, hätte sie feststellen können, dass „auf der ehemaligen Fläche des „Sägewerks CC“ ein DD-Supermarkt mit einer Ladenfläche von 660,47 m² und Nebenräumen von 304,60 m², zusammen sohin mit einer Nutzfläche von 905,07 m², errichtet worden ist“. Sie wäre sodann zu dem rechtlichen Ergebnis gekommen, dass der Bebauungspflicht hinsichtlich der vertrags- und anzeigegegenständlichen Liegenschaft „Sägewerk CC“ nachgekommen worden sei.

Schwierigkeiten der Verwertung

Wie die Beschwerdeführerin weiter ausführt, läge es nicht im öffentlichen Interesse, ein „keine tiefere Sinnhaftigkeit aufweisendes Gebäude“ errichten zu müssen, bloß um eine Liegenschaft im Eigentum zu halten. Dies angesichts der ohnehin bereits übermäßigen Bodenversiegelung, welche in Österreich täglich erfolge.

Auch würden die Bewohner im unmittelbar angrenzenden Wohngebiet bereits durch eine Logistikfirma einer erheblichen Lärmbelastung ausgesetzt. Daher versuche die Beschwerdeführerin in Zusammenarbeit und im Einvernehmen mit der Gemeinde Y, auf der Fläche einen ruhigen, emissionsarmen Betrieb anzusiedeln. Ein passender Pächter oder Käufer habe trotz erheblicher Bemühungen nicht gefunden werden können. Offensichtlich bestehe derzeit von Seiten der Wirtschaft kein ausreichendes Interesse.

Verfassungswidrigkeit

Der angefochtene Bescheid beruhe auf einer unsachlichen, gleichheitswidrigen und somit verfassungswidrigen landesgesetzlichen Bestimmung. Die starre Fristsetzung des § 11 TGVG sei unverhältnismäßig und verstoße gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz. Als privatrechtliche Erklärung sei die vom Rechtserwerber eingegangene Verpflichtung zu Bebauung, jedenfalls vor dem Hintergrund des § 879 ABGB, „an sich nicht gültig“. Die Bebauungspflicht des § 11 TGVG stelle in letzter Konsequenz eine Enteignung dar, welche verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen sei. Auch gebe es keinen sachlich gerechtfertigten Grund für die besser Behandlung von Erben, Ehegatten und Verwandten sowie Miteigentümern, welche keine Erklärungspflicht treffe. Auch liege ein Widerspruch zu den Bestimmungen des BVG Nachhaltigkeit vor. § 11 TGVG zwinge geradezu dazu, „bei raumordnungspolitisch gesehen lediglich 13 % nutzbarer Landesfläche Liegenschaften in Tirol an sich sinnlosen Bebauungen zuzuführen und solcher Art gerade auch für künftige Generationen dringend benötigte Gründe zu verschwenden“.

In der Beschwerde wurden folgende Beweisanträge gestellt:

Lokalaugenschein

Bescheid der BH Z vom 22.01.2020, Zl ***

Parteienvernehmung

Schreiben vom 18.01.2024 an die Standortagentur Tirol

ZV EE pA Standortagentur Tirol

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

ersatzlose Behebung des bekämpften Bescheids

in eventu: Behebung des bekämpften Bescheids und Zurückverweisung an die Behörde zur neuerlichen Entscheidung

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 16.02.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser wurde der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin einvernommen.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Die Grundverkehrsanzeige der Beschwerdeführerin vom 30.07.2015 langte am selben Tag bei der belangten Behörde ein. Deren Gegenstand ist der Kauf der Gst Nr **1, **2, **3 und **4 (unbebaut) sowie Nr **5 (einer geordneten Bebauung nicht zugänglich, da Straßenverkehrsanlage), sämtlich gewidmet als Gewerbe- und Industriegebiet.1

Zum 30.07.2015 (Ablauf der Frist aufgrund der geänderten Rechtslage) waren die Gst Nr **1, **2 und **3 noch unbebaut. Das Gst Nr **6 ist bereits bebaut (Bescheid der BH Z vom 22.01.2020, Zl ***).2

III.Beweiswürdigung

1Die entsprechenden Schriftstücke sind im vorgelegten Behördenakt enthalten; die Grundverkehrsanzeige vom 30.07.2015 verfügt über einen Eingangsstempel der belangten Behörde vom selben Tag. Die Widmung und dass die genannten Grundstücke zu diesem Zeitpunkt unbebaut waren bzw sich auf Gst Nr **7 eine Straßenverkehrsanlage befand, bestätigte die Gemeinde Y in ihrer Widmungsbestätigung vom 28.07.2015.

2Dies teilte die Gemeinde Y mit E-Mail vom 01.08.2025 mit. Die Beschwerdeführerin ihrerseits bestritt dies zu keinem Zeitpunkt. Ihre Argumentation stützt sich – was die Bebauung betrifft – nämlich ausschließlich darauf, dass es sich bei den verfahrensgegenständlichen Grundstücken um die einheitliche Liegenschaft „Sägewerk CC“ handle und durch Bebauung des Gst Nr **6 der Bebauungspflicht bereits nachgekommen worden sei (siehe dazu unten bei Punkt V.). Daher war es auch nicht erforderlich, den von der Beschwerdeführerin beantragten Lokalaugenschein durchzuführen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hatte die Beschwerdeführerin hierzu angegeben, dass dieser Lokalaugenschein beweisen solle, dass das Gst Nr **6 bereits (mit einem DD-Supermarkt) bebaut sei. Dieses Grundstück ist jedoch nicht verfahrensgegenständlich und dessen Bebauung auch für den folgenden Fall nicht relevant; siehe zur gesonderten Betrachtung der von der Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag 2015 erworbenen Grundstücke unten zu Punkt V.1.). Aus denselben Gründen war es auch nicht erforderlich, den Baubescheid zu diesem DD-Supermarkt aus dem Jahr 2020 einzuholen. Eine Beweisaufnahme in Zusammenhang mit EE bzw der Standortagentur Tirol war ebenso wenig erforderlich – siehe dazu unten zu Punkt V.3.).

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 2 TGVG

[…]

(3) Baugrundstücke sind:

[…]“

§ 9 TGVG

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an unbebauten Baugrundstücken zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1:

[…]“

§ 11 TGVG

(1) Beim Rechtserwerb an einem Grundstück nach § 9 Abs. 1 hat der Rechtserwerber zu erklären, dass das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(2) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb folgender Fristen dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen:

(3) Wird ein unbebautes Baugrundstück nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, oder entgegen einer Vereinbarung nach § 6 Abs. 10 lit. c nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 lit. b ab dem Vorliegen der entsprechenden Flächenwidmung für Zwecke des geförderten Wohnbaus verwendet, so hat die Grundverkehrsbehörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung des § 352 der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen. Die Grundverkehrsbehörde kann vom Antrag auf Versteigerung absehen, wenn der Verlust des Eigentums für den Verpflichteten aufgrund von Umständen, die ohne sein Verschulden eingetreten sind, eine unbillige Härte bedeuten würde.“

V.Erwägungen

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde der beschwerdeführenden Partei am 22.09.2025 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 20.10.2025. Die Beschwerde wurde am 16.10.2025 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

1. Einheitliche Liegenschaft - Regelung des § 11 TGVG

Die Beschwerdeführerin stützt ihre Argumentation im Wesentlichen darauf, dass die gesamte, den Gegenstand des seinerzeit angezeigten Kaufs bildende Liegenschaft – bestehend bereits zum Kaufzeitpunkt aus mehreren Grundstücken – hinsichtlich der Bebauungspflicht nach § 11 TGVG als Einheit betrachtet werden müsse, weshalb mit der Bebauung eines dieser Grundstücke der gesetzlichen Verpflichtung nachgekommen sei.

Dieser Argumentation vermag das Verwaltungsgericht nicht zu folgen. Seinem eindeutigen Wortlaut nach stellt die Bestimmung des § 11 TGVG auf einzelne Grundstücke ab, bezieht sich doch dessen Abs. 2 wörtlich auf „ein unbebautes Baugrundstück“. § 11 TGVG enthält keinerlei Hinweis darauf, dass eine Betrachtung mehrerer Grundstücke als Einheit in Frage käme – selbst Grundstücke, die aufgrund ihrer Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich sind, sind nicht etwa anderen Grundstücken „zuzuschlagen“, sondern ex lege von der Erklärungspflicht ausgenommen (§ 11 Abs. 1 TGVG). Ebenso bereits die Regelung des § 11 TGVG in seiner zum Kaufzeitpunkt geltenden Fassung LGBl Nr 130/2013.

Sohin ist es hinsichtlich der unterbliebenen Bebauung der verfahrensgegenständlichen Gst Nr **1, **2 und **3 entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht relevant, dass auf dem zugleich erworbenen Gst Nr **6 eine Bebauung bereits erfolgte. Auch die Historie der gegenständlichen Fläche oder das Verständnis der Beschwerdeführerin bzw der Standortgemeinde vom seinerzeitigen Kaufgegenstand kann im Rahmen des § 11 TGVG keine Berücksichtigung finden. Lediglich der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass selbst das kleinste der verfahrensgegenständlichen Grundstücke eine Fläche von 509 m² aufweist (lt TIRIS).

2. Mangelhaftigkeit des Verfahrens

Die von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführte Mangelhaftigkeit des Verfahrens kann in Anbetracht der obigen Ausführungen vom Verwaltungsgericht nicht erkannt werden. Die belangte Behörde nahm die maßgeblichen Beweise auf, indem sie eine Auskunft der Standortgemeinde einholte. Diese wurde im Rahmen des Parteiengehörs der Beschwerdeführerin zur Kenntnis gebracht und hinsichtlich der relevanten Tatbestandselemente (unterbliebene Bebauung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke) nicht in Zweifel gezogen. Auch im nunmehrigen Beschwerdeverfahren brachte die Beschwerdeführerin nicht vor, es sei eines der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bereits bebaut worden. Ein Lokalaugenschein, die Befragung von Zeugen bzw des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin oder die Einsichtnahme in Urkunden war dazu nicht erforderlich.

3. Schwierigkeiten der Verwertung

Insofern als die Beschwerdeführerin vorbringt, sie sei durch widrige Umstände an der Einhaltung ihrer Bebauungsverpflichtung gehindert worden, ist darauf hinzuweisen, dass das in § 11 Abs 3 TGVG 1996 normierte Verfahren in Phasen abläuft. In der ersten Phase hat die Behörde immer dann, wenn eine Bebauung unterblieben ist, eine entsprechende bescheidmäßige Feststellung, wie im gegenständlichen Fall, zu treffen. Nach Rechtskraft dieses Feststellungsbescheides hat in der zweiten Phase unter anderem eine Entscheidung darüber zu erfolgen, ob die an den Feststellungsbescheid über die nicht rechtzeitige Bebauung des Grundstückes anknüpfende Versteigerung tatsächlich beantragt wird, oder ob von diesem Antrag – bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Umstände – von der Behörde abgesehen werden kann. In diesem Teil des Verfahrens steht es dann der Beschwerdeführerin offen, Umstände, warum eine Bebauung bisher nicht erfolgte, noch einmal an die belangte Behörde heranzutragen. Es konnte daher eine Beweisaufnahme zu diesem Thema unterbleiben.

4. Verfassungswidrigkeit

Schließlich ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht die von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführte Verfassungswidrigkeit der Regelung des § 11 TGVG nicht erkennen kann.

VI.Ergebnis

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass im Anwendungsbereich des § 11 TGVG ein Grundstücksweise Betrachtung stattzufinden hat. Dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke selbst bebaut werden, hat die Beschwerdeführerin jedoch nie geltend gemacht. Daher war spruchgemäß die Beschwerde abzuweisen.

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)