Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/43/1066-13

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.43.1066.13

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA und des BB, beide vertreten durch RA CC, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der Gemeinde Y vom 05.02.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Aus Anlass der Beschwerde wird Spruchpunkt „1. Feststellung“ des Bescheids der Bürgermeisterin der Gemeinde Y vom 05.02.2024, Zl ***, ersatzlos behoben.

2. Hinsichtlich Spruchpunkts „2. Auftrag“ wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen mit der Maßgabe, dass für die Erfüllung des Auftrags eine Frist bis zum 01.09.2026 festgesetzt wird.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG Y.)

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Bescheid vom 23.12.2014, Zl ***, erteilte die belangte Behörde der DD GmbH, Adresse 2, **** Y, die Baubewilligung für das Vorhaben: „Neubau Gebäude mit 3 Wohnungen auf Gst Nr **1“. Spruchgemäß wurden ua folgende Bedingungen vorgeschrieben:

„a)Die Baubewilligung wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, dass der Eigentümer spätestens bei der Fertigstellung des Gebäudes jene Wohnung bezeichnet, welche als Hauptwohnsitz für Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung bestimmt ist und dass dieser als natürliche Person dort seinen Hauptwohnsitz nimmt und aufrecht erhält.

b)Die Baubewilligung wird unter der auflösenden Bedingung erteilt, dass sie erlischt, wenn jene natürliche Person, welche als Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung im Gebäude fungiert, in der unter Punkt a) bezeichneten Wohnung nicht mehr den Hauptwohnsitz hat.

c)Es steht dem Eigentümer frei, später eine anderer Wohnung im Gebäude zu bestimmen, welche als Hauptwohnsitz für Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung bestimmt ist.“

Mit Schreiben vom 11.01.2019 an die DD GmbH, zH deren Geschäftsführers, wies die belangte Behörde auf die Bedingungen a) und b) des oe Bescheids hin und führte aus, dass trotz Fertigstellung des Gebäudes „die angeführte Bedingung aber bisher nicht erfüllt wurde“ und forderte zu entsprechenden Veranlassungen auf. EE, der als zukünftiger Pächter namhaft gemacht worden sei, sei im Gebäude nicht mit Hauptwohnsitz gemeldet. Auch sei für das Gebäude noch keine Vermietung von Ferienwohnungen angemeldet worden und keine Gästemeldungen erfolgt. Weitere im einzelnen genannte Auflagen des Bescheids 2014 (oa Erstattung einer Baufertigstellungsmeldung), seien außerdem noch offen. Für diese Angelegenheit werde einer Frist von 4 Wochen vorgemerkt, andernfalls sei die Behörde gesetzlich zu weiteren Schritten verpflichtet. Dieses Schreiben wurde am 18.01.2019 nachweislich zugestellt (Rückschein im Akt enthalten).

Mit Schreiben vom 15.07.2019 setzte die belangte Behörde unter Verweis auf das oe Schreiben vom 11.01.2019 eine letztmalige Frist von 2 Wochen. Andernfalls sei eine Untersagung der Benützung und ein Auftrag zur Beseitigung der baulichen Anlage vorgesehen. Dieses Schreiben wurde am 16.07.2019 nachweislich zugestellt (Rückschein im Akt enthalten).

Mit Schreiben vom 28.07.2019 teilte RA CC mit, dass die Liegenschaft nunmehr im Hälfteeigentum des AA und des BB (im Folgenden: die Beschwerdeführer) stehe. Namens derselben gebe er bekannt, dass diese das Gebäude als Hauptwohnsitz nutzen und keine Vermietung vornehmen würden.

Mit Schreiben vom 31.10.2019 teilte die belangte Behörde den Beschwerdeführern mit, dass wegen der oe Bedingungen derzeit kein gesetzeskonformer Zustand bestehe. Es müsse für das Gebäude jedenfalls eine Nutzungsänderung beantragt werden. Außerdem seien weitere, im einzelnen genannte Auflagen des Bescheids 2014 noch nicht erfüllt. Dieses Schreiben wurde den Beschwerdeführern mit Wirksamkeit von 08.11.2019 durch Hinterlegung zugestellt (Rückschein im Akt enthalten).

Mit Bescheid vom 12.12.2019 untersagte die belangte Behörde den Beschwerdeführern die Benützung des gegenständlichen Gebäudes gemäß § 46 Abs 6 TBO 2018. Des Weiteren trug sie ihnen auf, bis längstens 30.03.2020 den der Baubewilligung entsprechenden Zustand herzustellen. Dieser Bescheid erging am 18.12.2019 an RA CC, und wurde an die Beschwerdeführer mit Wirksamkeit vom 19.12.2019 durch Hinterlegung zugestellt (Rückscheine im Akt enthalten; hinterlegte Sendungen nicht behoben).

Mit Eingabe vom 14.01.2020 suchten die Beschwerdeführer bei der belangten Behörde um „Abänderung der bestehenden Baubewilligung dahingehend, dass als Verwendungszweck für das gesamte Haus Adresse 3„Verwendung als Wohnhaus für Hauptwohnsitze“ angeführt wird“ an. Diesbezüglich erteilte die Baubehörde mit Schreiben vom 03.03.2020 einen Verbesserungsauftrag, da keine Planunterlagen angeschlossen waren. Nachdem diesem nicht nachgekommen worden war, erfolgte mit Bescheid vom 31.03.2021, Zl ***, die Zurückweisung.

Mit Eingabe vom 14.09.2021 brachten die Beschwerdeführer bei der belangten Behörde wiederum ein Ansuchen auf Änderung des Verwendungszwecks ein.

Mit Bescheid vom 05.02.2024, Zl ***, sprach die belangte Behörde aus:

„1. Feststellung:

Der Bescheid über die Erteilung der Baubewilligung vom 23.12.2014, Zahl ***, ist wegen Nichterfüllung der darin enthaltenen Bedingungen nicht rechtswirksam geworden. Daher liegt für den Bestand des Gebäudes auf der Gp. **1, KG Y, Adresse 3, keine Baubewilligung vor.

2. Auftrag:

Den Eigentümern, Herrn AA und Herrn BB, wird gemäß § 46 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022 aufgetragen, das Gebäude zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Bauplatzes wiederherzustellen. Dafür wird eine Frist bis zum 31.12.2024 gesetzt.“

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend verwies die belangte Behörde auf die im Baubescheid vom 23.12.2014 enthaltenen Bedingungen.

Es seien 2 Ferienwohnungen und eine Betreiberwohnung für den Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnungen als Hauptwohnsitz genehmigt worden. Mit den vorgeschriebenen Bedingungen sollte sichergestellt werden, dass das Gebäude nicht für Freizeitwohnsitzzwecke genutzt wird.

Die Beschwerdeführer hätten am 30.07.2019 ihre Hauptwohnsitze im Gebäude angemeldet. Diese Änderung des Verwendungszwecks sei bewilligungspflichtig. Ein diesbezüglicher Antrag sei nach Erteilung eines Verbesserungsauftrags im September 2021 bei der belangten Behörde eingebracht worden. Tatsächlich würde die Beschwerdeführer die Wohnungen als unzulässige Freizeitwohnsitze nutzen.

Da die Bedingung, nach Fertigstellung des Gebäudes die als Hauptwohnsitz zu nutzende Wohnung der Behörde bekanntzugeben, nie erfüllt worden sei, habe die Baubewilligung nach Fertigstellung des Gebäudes ihre rechtliche Wirkung verloren. Daher verfüge das Gebäude über keine rechtsgültige Baugenehmigung mehr. Die auflösende Bedingung b) sei obsolet geworden, da die geforderte Benutzung der Hauptwohnsitzwohnung durch den Pächter/Vermieter und die Vermietung nie stattgefunden hätten. Somit sei die Baubewilligung jedoch nie wirksam geworden und habe daher nach Fertigstellung des Gebäudes auch nicht erlöschen können.

Da für die gegenständliche bewilligungspflichtige bauliche Anlage keine Baubewilligung vorliege, habe deren Beseitigung aufgetragen werden müssen. In Ermangelung eines baurechtlich bewilligten Objektes käme eine Verwendungszwecksänderung nicht in Betracht.

Die nunmehrigen Beschwerdeführer erhoben gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

Aufrechter Baukonsens

Die Beschwerdeführer brachten vor, dass ein aufrechter Baukonsens vorliege und begründeten dies mit folgenden Argumenten:

Rechtswidrigkeit der Bedingungen des Baubescheids

Nebenbestimmungen in Bescheiden (zu denen auch Bedingungen gehörten) unterlägen dem Legalitätsgebot. Deren Beisetzung sei nur dann zulässig, wenn dies das Gesetz bestimme (Verweis auf VwGH Ra 2017/05/0267 vom 25.09.2018). § 34 Abs 4 TBO sehe vor, dass die Baubewilligung befristet, mit Auflagen oder unter Bedingungen zu erteilen sei, soweit dies zur Wahrung der nach den baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Vorschriften geschützten Interessen erforderlich ist und das Bauvorhaben dadurch nicht in seinem Wesen verändert wird. Die Baubewilligung kann auch mit der Auflage erteilt werden, dass der Behörde im Zug der Bauausführung oder nach der Bauvollendung bestimmte technische Unterlagen zu übermitteln sind, wie insbesondere Nachweise über die Erfüllung von Auflagen und Lagepläne mit den Inhalten nach § 31 Abs 2.

Bei der Frage, ob durch das Projekt ein unzulässiger Freizeitwohnsitz geschaffen werden solle, biete die TBO hingegen nur zwei Möglichkeiten. Entweder Abweisung nach § 34 Abs 3 lit b TBO oder Erteilung einer Genehmigung.

Das Konzept, welches die seinerzeitige Bauwerberin im Bauverfahren für die Nutzung vorgelegt habe, stelle einen Projektbestandteil dar und sei von der belangten Behörde unzulässiger Weise in eine „aufschiebende Bedingung“ gekleidet worden, für diese fehle „nämlich schon begrifflich die Rechtgrundlage“.

Gesetzwidrig beigefügte Bedingungen und/oder Auflagen würden trotz Rechtskraft des Bescheids keine Wirkung entfalten und könnten auch nicht vollstreckt werden.

„Bedingung“ a)

Bedingungen würden den begünstigenden Verwaltungsakt von einem ungewissen künftigen Ereignis abhängig machen. Hätte es sich bei der „Bedingung a“ tatsächlich um eine aufschiebende Bedingung gehandelt, hätte seinerzeit mit dem Bau gar nicht erst begonnen werden dürfen. Es sei somit die Zulässigkeit des Baubeginns von etwas abhängig gemacht worden, das erst nach Baufertigstellung gefordert und möglich gewesen sei. In verfassungskonformer Weise sei diese „Bedingung“ daher als Auflage iSd AVG auszulegen, die das Wirksamwerden des Baubescheids nicht hinausgeschoben bzw verhindert habe. Ob eine Bedingung oder eine Auflage vorliege, sei nicht zwingend von der Bezeichnung abhängig sondern von deren Inhalt bzw Zweck (Verweis auf VwGH 2014/10/0018 vom 23.10.2012).

Auch in seinem Bescheid vom 31.03.2021 habe die belangte Behörde korrekter Weise davon gesprochen, dass in dem Gebäude Ferienwohnungen und eine Betreiberwohnung genehmigt seien. Auch hieraus sei ersichtlich, dass die Baubehörde nie eine aufschiebende Bedingung, sondern eine Auflage bezweckt habe.

„Bedingung“ b)

Diese spiele insofern keine Rolle, als dass ihr tatbestandsmäßiger Eintritt schon vom Wortlaut her vom Eintritt der aufschiebenden Bedingung abhänge. Die Baubewilligung sollte erst erlöschen, wenn die (eingetretene) aufschiebende Bedingung nachträglich wieder wegfalle. „Auch das“ sei hier nicht der Fall. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung müsse daher davon ausgegangen werden, dass das Bauprojekt unter der Auflage einer bestimmten Verwendung genehmigt worden sei. Im Fall der Nichtbefolgung hätte die Baubehörde nach § 46 TBO die Herstellung des der Baubewilligung entsprechenden Zustands und nicht die Beseitigung aufzutragen gehabt.

Benützungsuntersagung 2019

Mit Bescheid vom 12.12.2019 habe die Baubehörde iSd § 46 Ab 6 TBO 2018 die weitere Benützung des Hauses rechtskräftig untersagt. Dies sei aber nur zulässig, wenn die bauliche Anlage zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck benützt werde. Somit habe die Baubehörde rechtskräftig zum Ausdruck gebracht und bindend festgestellt, dass die Baubewilligung 2014 wirksam geworden sei.

Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Z vom 28.06.2021

Dieses legten die Beschwerdeführer als Anlage zu ihrer Beschwerde vor. Ausgeführt wird:

„Mehrmals erging von Seiten der Gemeinde Y die Aufforderung, ein Bauansuchen für die erfolgte Verwendungszweckänderung samt Planunterlagen – keine Vermietung von Ferienwohnungen mehr, sondern beantragte Hauptwohnsitznutzung – einzubringen.

Aufgrund der Tatsache, dass für gegenständliches Objekt eine Änderung des Verwendungszwecks unzweifelhaft vorliegt und die eine bewilligungspflichtige Maßnahme nach den einschlägigen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2018 darstellt sowie der Umstand, dass der dem Bewilligungsbescheid entsprechende Zustand herzustellen ist, darf seitens der ha. Behörde mitgeteilt werden, dass das strafbare Verhalten erst mit Beseitigung des rechtswidrigen Zustands endet.“

Anwendungsfall des § 46 Abs 6 lit c TBO

Da ein aufrechter Baukonsens und lediglich eine konsenslose Änderung des Verwendungszwecks vorliege, hätte die belangte Behörde bloß mit einer Benützungsuntersagung vorgehen dürfen, und nicht mit einem Beseitigungsauftrag (Verweis auf VwGH Ra 2018/06/0314 und Ra 2019/06/0175).

Bauansuchen zur Änderung des Verwendungszwecks

Die Beschwerdeführer führen weiter aus, sie hätten mit Eingabe vom 10.09.2021 ein Bauansuchen samt Planunterlagen betreffend die Änderung des Verwendungszwecks in Wohnhaus mit Hauptwohnsitzen eingebracht. Über dieses Bauansuchen sei bisher weder eine Bauverhandlung durch geführt noch ein Bescheid erlassen worden. Im angefochtenen Bescheid werde in einem obiter dictum ausgeführt, dass eine Änderung des Verwendungszwecks für eine konsenslose bauliche Anlage nicht in Betracht käme.

Das vorgelegte Bauansuchen könne genauso als „Neubauansuchen“ angesehen werden – rechtlich bestehe kein Unterschied, weil auch eine Änderung des Verwendungszwecks gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 bewilligungspflichtig sei und somit einer (Neu-)Baubewilligung bedürfe. Solange dieses Verfahren laufe (hier berufen sich die Beschwerdeführer wieder auf das aufrechte Bestehen einer Baubewilligung), und auch solange ein Verfahren zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustands anhängig sei, sei ein Beseitigungsauftrag unzulässig.

Das mit Antrag vom 10.09.2021 eingeleitete Verfahren hätte schon längst abgeschlossen werden müssen. Mit Rechtskraft des betreffenden Bescheids könne dann auch die geforderte Bauvollendungsanzeige eingebracht werden – ohne diesen Bescheid sei eine Bauvollendung nicht möglich.

Die Beschwerdeführer seien bemüht, einen gesetzeskonformen Zustand herzustellen. Dass ihr Antrag einfach negiert bzw als rechtlich unbeachtlich dargestellt werde, könne nicht korrekt sein. Die Beschwerdeführer hätten einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der beantragten Baubewilligung.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

Für die Parteieneinvernahme werde ein Dolmetsch für die russische Sprache benötigt.

Ersatzlose Behebung des bekämpften Bescheids

In eventu: Aufhebung und Zurückverweisung

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 09.10.2025 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. An dieser nahmen der hochbautechnische Amtssachverständige FF und auch der Beschwerdeführer selbst teil. Der Beschwerdeführer wurde befragt.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Mit Bescheid vom 23.12.2014, Zl ***, erteilte die belangte Behörde der DD GmbH, Adresse 2, **** Y, als Grundeigentümerin die Baubewilligung für das Vorhaben: „Neubau Gebäude mit 3 Wohnungen auf Gst Nr **1“. Spruchgemäß wurden ua folgende Bedingungen vorgeschrieben:

„a)Die Baubewilligung wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, dass der Eigentümer spätestens bei der Fertigstellung des Gebäudes jene Wohnung bezeichnet, welche als Hauptwohnsitz für Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung bestimmt ist und dass dieser als natürliche Person dort seinen Hauptwohnsitz nimmt und aufrecht erhält.

b)Die Baubewilligung wird unter der auflösenden Bedingung erteilt, dass sie erlischt, wenn jene natürliche Person, welche als Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung im Gebäude fungiert, in der unter Punkt a) bezeichneten Wohnung nicht mehr den Hauptwohnsitz hat.

c)Es steht dem Eigentümer frei, später eine andere Wohnung im Gebäude zu bestimmen, welche als Hauptwohnsitz für Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung bestimmt ist.“

Dieser Baubescheid wurde der seinerzeitigen Bauwerberin am 02.01.2015, deren rechtsfreundlichen Vertreter am 30.12.2014, zugestellt und nicht mit Beschwerde angefochten.

Das Bauvorhaben war jedenfalls Anfang 2019 bereits fertiggestellt und ging mit Kaufvertrag vom 04.07.2019 in das Eigentum des AA und des BB über. Seitens der jeweiligen Eigentümer der baulichen Anlage wurde bis dato nicht bekannt gegeben, welche der Wohnungen als Hauptwohnsitz des Pächters/Vermieters fungieren solle.

Im gegenständlichen Objekt sind seit 30.07.2019 ausschließlich AA und BB gemeldet, beide mit Hauptwohnsitz. Eine Vermietung von Ferienwohnungen fand in dem Gebäude zu keinem Zeitpunkt statt.

III.Beweiswürdigung:

Die Eigentumsverhältnisse am Bauplatz sind im Behördenakt durch das Bauansuchen bzw. dem Beschluss des Bezirksgerichts Z über die Einverleibung des Eigentums für AA und BB vom 11.07.2019 dokumentiert.

Über die Zustellung des Baubescheid 2014 wurden Rückscheine von der belangten Behörde vorgelegt. Seitens der Beschwerdeführer wurde auch nicht behauptet, dass keine Zustellung erfolgt sei. Dass keine Bekanntgabe über die Wohnung des Pächters/Vermieters erfolgte, führte die belangte Behörde in ihrem Bescheid aus und stimmt mit dem Aktenstand überein. Gegenteiliges wurde auch von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht.

Eine Mitteilung über die Baufertigstellung ist im Akt nicht enthalten. Allerdings wurde die Vorlage einer solchen bei der seinerzeitigen Eigentümerin bereits mit Schreiben der belangten Behörde vom 11.01.2019 urgiert. Das Verwaltungsgericht geht daher in Abwesenheit von Hinweisen bzw einem Parteienvorbringen, die auf andere Umstände hindeuten würden davon aus, dass die Baufertigstellung spätestens im Jänner 2019 erfolgte.

Hinsichtlich der seit 30.07.2019 im Objekt gemeldeten Personen wurde ein Auszug aus dem zentralen Melderegister sowie eine Auskunft der Gemeinde eingeholt. Dass weder bei der belangten Behörde noch beim Tourismusverband Vermietungen gemeldet wurden, ergibt sich aus dem angefochtenen Bescheid und blieb von den Beschwerdeführern unbestritten. Der Beschwerdeführer AA bestätigte in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht am 09.10.2025 ausdrücklich, bis dato keine Vermietung von Ferienwohnungen stattfand.

IV.Rechtslage:

§ 34 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), idF LGBl Nr 7/2025, lautet (auszugsweise):

„[…]

(7) Die Baubewilligung ist befristet, mit Auflagen oder unter Bedingungen zu erteilen, soweit dies zur Wahrung der nach den baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Vorschriften geschützten Interessen erforderlich ist und das Bauvorhaben dadurch nicht in seinem Wesen verändert wird. Die Baubewilligung kann auch mit der Auflage erteilt werden, dass der Behörde im Zug der Bauausführung oder nach der Bauvollendung bestimmte technische Unterlagen zu übermitteln sind, wie insbesondere Nachweise über die Erfüllung von Auflagen und Lagepläne mit den Inhalten nach § 31 Abs. 2.

(8) […]“

§ 46 Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), lautet (auszugsweise):

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2) Abs 1 gilt auch, wenn die Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens untersagt wurde.

(3) Wird im Fall eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens nachträglich um die Erteilung der Baubewilligung angesucht oder im Fall eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens nachträglich eine Bauanzeige eingebracht, so kann die Behörde mit der Einleitung des Verfahrens nach Abs 1 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Bauverfahrens bzw. des Verfahrens über die Bauanzeige zuwarten. Wurde das Verfahren nach Abs 1 bereits eingeleitet, so kann es bis zu diesem Zeitpunkt ausgesetzt werden.

(4) Wurde eine bauliche Anlage ohne die nach früheren baurechtlichen Vorschriften erforderliche Baubewilligung oder Bauanzeige errichtet oder geändert und ist deren Errichtung oder Änderung auch nach diesem Gesetz bewilligungspflichtig oder zumindest anzeigepflichtig, so hat die Behörde nach den Abs 1, 2 und 3 vorzugehen.

(5) Ist anlässlich der Erteilung des Auftrages nach Abs 1 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstehen würde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]“

V.Erwägungen:

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde den Beschwerdeführern zH ihres rechtsfreundlichen Vertreters am 09.02.2024, persönlich am 12.02.2024 durch Hinterlegung, zugestellt (unbedenkliche Rückscheine im Behördenakt enthalten). Die Beschwerde wurde bei der belangten Behörde am 08.03.2024 und somit rechtzeitig innerhalb der vierwöchigen Beschwerdefrist eingebracht (belegt durch den Eingangsstempel der belangten Behörde).

1. Zu Spruchpunkt 1.

Die Tiroler Bauordnung sieht grundsätzlich keinen Feststellungsbescheid über das Bestehen oder den Umfang einer Baubewilligung vor. Einen Ausnahmefall stellt hierbei lediglich die „Feststellung des vermuteten Konsens‘“ gemäß § 36 TBO 2022 dar. Diese ist jedoch auf Fälle beschränkt, in denen „aufgrund des Alters der betreffenden baulichen Anlage oder sonstiger besonderer Umstände“ aktenmäßige Unterlagen (insbesondere der Baubescheid) fehlen. Der vorliegende Fall eines Neubaus mit Baubescheid erst vom 23.12.2014 ist durchgängig dokumentiert und bildet somit keinen Anwendungsfall des § 36 TBO 2022.

Für eine Entscheidung über das Vorliegen der Baubewilligung als Hauptfrage fehlt daher die rechtliche Grundlage. Tatsächlich ist diese Frage als Vorfrage in dem den Gegenstand des Spruchpunkts 2. bildenden Beseitigungsauftrag zu beurteilen.

Die belangte Behörde war daher nicht zuständig, in Spruchpunkt 1. des bekämpften Bescheids über das Bestehen der Baubewilligung vom 23.12.2014 abzusprechen. Dieser Spruchpunkt war daher mangels Zuständigkeit zu beheben.

2. Zu Spruchpunkt 2.

a)Aufrechter Baukonsens

Die Beschwerdeführer argumentieren, dass sie im Besitz eines aufrechten Baukonsens‘ aus dem Bescheid vom 23.12.2014 seien. Zu den diesbezüglich vorgebrachten Argumenten ist auszuführen:

i.Rechtswidrigkeit der Bedingungen des Baubescheids

Die Beschwerdeführer bringen vor, dass die Bedingungen a) und b) des Baubescheids 2014 rechtswidrig seien.

Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass der Baubescheid vom 23.12.2014, Zl ***, am 02.01.2015 an die seinerzeitige Bauwerberin, am 30.12.2014 an deren rechtsfreundlichen Vertreter, zugestellt und – in Ermangelung einer Beschwerde – rechtskräftig wurde. Nebenbestimmungen wie ua Bedingungen werden als Teil des Hauptinhalts eines Bescheides betrachtet, und erwachsen gemeinsam mit dem Hauptinhalt des Bescheids in Rechtskraft (Hengstschläger/Leeb, AVG § 59 Rz 23 (Stand 1.3.2023, rdb.at). Die Rechtskraftwirkung von Bescheiden – und der in diesen enthaltenen Nebenbestimmungen – tritt auch bei Rechtswidrigkeit der letzteren ein.

Das Beschwerdevorbringen geht daher insoweit, als es sich auf die behauptete Rechtswidrigkeit der verfahrensgegenständlichen Bedingungen bezieht, ins Leere. Derartiges hätte in einer Beschwerde gegen den Baubescheid 2014 vorgebracht werden können, ist im vorliegenden Verfahren jedoch aufgrund der obigen Ausführungen nicht relevant.

ii.Auslegung des Baubescheids 2014

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist der normative Gehalt eines Bescheides dessen Spruch zu entnehmen (zB VwGH Ra 2020/06/0103 vom 17.05.2022, VwGH Ra 2022/05/0140 vom 16.09.2022, VwGH 2004/07/0151 vom 23.03.2006). Der weitere Inhalt eines Bescheids darf zur Auslegung seines Spruchs in jenen Fällen herangezogen werden, „in denen der Spruch für sich allein Zweifel an seinem Inhalt offenlässt. Dagegen kommt eine Umdeutung (oder auch Ausweitung) eines klar gefassten Spruches anhand der Begründung des Bescheides nicht in Betracht. Ist somit der Spruch des Bescheides eindeutig, dann kommt der Begründung eine den Inhalt des Bescheides modifizierende Wirkung nicht zu“ (VwGH Ra 2021/01/0049 vom 15.03.2021).

Der Spruch selbst ist, wie der Verwaltungsgerichtshof zu VwGH 2004/07/0151 vom 23.03.2006 ausführt, im objektiven Sinn zu verstehen und im Zweifel im Sinne des angewendeten Gesetzes auszulegen. Dabei sind Bescheide nach denselben Regeln auszulegen wie Gesetze. Hierbei hat die wörtliche Auslegung am Anfang des Interpretationsvorganges zu stehen (VwGH 90/05/0033 vom 10.11.1992, VwGH 2015/06/0053 vom 30.06.2015).

Wenn also die Beschwerdeführer argumentieren, dass die Bedingung b) trotz ihrer Bezeichnung als solche tatsächlich als Auflagen und nicht als aufschiebende Bedingung anzusehen sei, kann dem nicht gefolgt werden. Ausdrücklich formulierte die belangte Behörde: „Die Baubewilligung wird unter der auflösenden Bedingung erteilt, dass die erlischt […]“. Eben darin besteht eine auflösende Bedingung – wenn diese eintritt, „löst“ sie die erteilte Bewilligung, womit diese erloschen ist. Keinesfalls kann diese ausdrückliche Anordnung der belangten Behörde angesichts der Wortwahl in eine bloße Auflage eines begünstigenden Verwaltungsakts umgedeutet werden. Ungeachtet dessen ist auch ist in keinster Weise erkennbar, dass die Verwaltungsbehörde bei Erlassung dieses Bescheides etwas Derartiges bezweckt hätte.

Was die Bedingung b) selbst betrifft, „wenn jene natürliche Person, welche als Pächter des Gebäudes und Vermieter der Ferienwohnung im Gebäude fungiert, in der unter Punkt a) bezeichneten Wohnung nicht mehr den Hauptwohnsitz hat“, ist auch dies ausreichend klar formuliert. Die Behörde knüpfte den Bestand ihres Baubescheids daran, dass sich in einer bestimmten Wohnung des verfahrensrechtlichen Gebäudes der Hauptwohnsitz der Pächterin und Vermieterin (bei der es sich um eine natürliche Person handeln muss) befinden muss. Ist dies nicht mehr der Fall, erlischt die Baubewilligung.

Um welche Wohnung es sich handeln muss, ergibt sich wiederum aus der Bedingung a) des Baubescheids 2014 – diese Wohnung muss der Eigentümer bezeichnen. Ebenso ergibt sich aus der Bedingung a) die zwingende Vorgabe der Behörde, dass die betreffende natürliche Person ihren Hauptwohnsitz in der Wohnung zu begründen hat. Hierauf gründet wiederum die Formulierung der Bedingung b) die darauf abstellt, dass diese Person ihren Hauptwohnsitz „nicht mehr“ in der Wohnung hat.

Wenn die Beschwerdeführer aufzeigen, dass die Formulierung der Bedingung a) Mängel aufweist, stimmt das Verwaltungsgericht dem zu. Eine aufschiebende Bedingung bewirkt, dass der entsprechende Rechtsakt (hier: Baubescheid) erst bzw nur rechtswirksam wird, wenn die Bedingung erfüllt ist. Demnach hätte vor Rechtskraft des Baubescheids eine Wohnung als Pächter/Vermieter-Wohnung bezeichnet sowie eine Hauptwohnsitzmeldung erfolgen und aufrecht erhalten bleiben müssen. Insbesondere die letzte Forderung, die mangels Bezeichnung eines Ablaufdatums dauerhaft erfüllt bleiben muss, kann als aufschiebende Bedingung naturgemäß nicht herangezogen werden. Der Bescheid 2014 hätte ansonsten überhaupt nie in Rechtskraft erwachsen können. Überdies ist nach dem Meldegesetz eine Hauptwohnsitzmeldung nur dort möglich, wo tatsächlich eine Unterkunft bereits besteht (vgl § 1 Abs 7 Meldegesetz). Befindet sich ein künftiger Wohnsitz erst in Bau, kann dort kein Wohnsitz begründet werden (OGH 28.07.2022, 10 Ob S 11/22y).

Andererseits wird die Bedingung a) ausdrücklich als aufschiebende Bedingung bezeichnet und geht aus der Begründung des Bescheids 2014 hervor, dass die belangte Behörde sehr wohl bezweckte, eine rechtskräftige Baubewilligung zu erteilen. Dies jedoch erkennbar unter Bedingungen, die die beantragte Nutzung als Gebäude iSd § 13 Abs 1 lit c TROG 2011 sicherstellen sollten. Gebäude nach § 13 Abs 1 lit c TROG 2011 (heute: § 13 Abs 1 lit d Trog 2022) gelten nämlich nicht als Freizeitwohnsitze, setzen jedoch zwingend den Hauptwohnsitz des Vermieters im Gebäude voraus. In der Begründung des bekämpften Bescheids wird diese Regelung des Trog 2011 ausdrücklich genannt und darauf verwiesen, dass der Vertreter der seinerzeitigen Bauwerberin in der mündlichen Verhandlung eine Verpflichtung dahingehend abgegeben habe, dass eine Person nach § 13 Abs 1 lit c trog 2011 ihren Hauptwohnsitz im Gebäude begründen werde. Hierzu habe die seinerzeitige Bauwerberin auf deren Verlangen der belangten Behörde auch einen Vertragsentwurf über die Verpachtung vorlegen müssen. Diesem zufolge habe sich der Pächter „unter anderem zu verpflichten

a)im Pachtgegenstand seinen Hauptwohnsitz zu begründen und

b)die anderen im Gebäude vorhandenen Wohnungen während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen im eigenen Namen zu vermieten (als Ferienwohnungen iSd § 13 Abs 1 lit c TROG 2011)“

Daher kommt das Verwaltungsgericht mit den Beschwerdeführern zu dem Schluss, dass es sich bei der Bedingung a) ihrer Natur nach um eine Auflage und nicht um eine Bedingung handelt. Dies ändert jedoch nichts an der Funktionalität der auflösenden Bedingung b). Diesbezüglich ist ebenso auf die Begründung des Baubescheids 2014 zu verweisen, welche keinen Zweifel daran lässt, dass die Behörde ein Erlöschen der Baubewilligung bei zweckwidriger Nutzung bezweckte.

iii.Eintritt der auflösenden Bedingung

Aufgrund der obigen Feststellungen zu Punkt II. ergibt sich, dass die auflösende Bedingung b) eingetreten ist. Das Gebäude wird nämlich tatsächlich weder verpachtet noch werden Ferienwohnungen vermietet. Somit hat keine Person, welche als Pächterin/Vermieterin fungiert, in keiner der bewilligten Wohnungen ihren Hauptwohnsitz. Die Baubewilligung ist somit erloschen.

Für das gegenständliche Objekt, welches als Wohnhaus mit 3 Wohnungen zweifellos baubewilligungspflichtig ist, besteht somit kein Baukonsens mehr. Wenngleich § 46 Abs 1 TBO 2022 auf die Errichtung baulicher Anlagen ohne die erforderliche Baubewilligung abstellt, muss diese Regelung auch auf den vorliegenden Fall Anwendung finden. Es sind zwar baurechtliche Normen grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass rechtmäßig errichtete Bauwerke durch eine spätere Änderung der Rechtslage nicht unrechtmäßig werden (vgl Cech/Pallitsch/Moritz, BauO für Wien7 § 129 BO RZ 57), im vorliegenden Fall war jedoch die Norm, welche zum Wegfall der Baubewilligung führte, bereits im Bewilligungsbescheid als Bedingung enthalten.

Zu Recht trug daher die belangte Behörde den Beschwerdeführern deren Beseitigung auf Grundlage des § 46 Abs 1 TBO 2022 auf.

b)Anwendung des § 46 Abs 6 lit c TBO 2022

Die belangte Behörde stellte zutreffend fest, dass die Änderung des Verwendungszwecks bei einem Gebäude, für welches kein Baukonsens besteht, nicht in Betracht kommt. Daher war auch im vorliegenden Fall nach § 46 Abs 1 TBO 2022 vorzugehen und nicht, wie die Beschwerdeführer argumentieren, eine Benützungsuntersagung nach § 46 Abs 6 lit c leg cit auszusprechen.

c)Bauansuchen zur Änderung des Verwendungszwecks

Wenn die Beschwerdeführer monieren, dass ihr diesbezüglich bereits vor mehreren Jahren gestellter Auftrag noch unerledigt sei, muss entgegen werden, dass dieses Verfahren nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist. Selbst wenn über diesen Antrag positiv entschieden werden würde, ist wiederum darauf zu verweisen, dass das Bestehen und der Umfang eines Baukonsens‘ in einem solchen Verfahren lediglich eine – in der verfahrensgegenständlichen Angelegenheit nicht bindende – Vorfrage darstellt (siehe oben zu Punkt V.1.).

Ob die belangte Behörde mit einer Entscheidung säumig ist, könnte allenfalls in einem durch die Beschwerdeführer in Gang zu bringenden Verfahren geklärt werden.

d)Benützungsuntersagung 2019; Schreiben vom 28.06.2021

In Hinblick auf die mit Bescheid vom 12.12.2019 ausgesprochene Benützungsuntersagung ist festzuhalten, dass dieser Bescheid nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist. Das Verwaltungsgericht hat daher nicht über die Rechtmäßigkeit dieses Bescheids abzusprechen.

Auf das vorliegende Verfahren hat der Bescheid vom 12.12.2019 keine Wirkung. Wie oben zu Punkt V.1. ausgeführt, sieht das Tiroler Baurecht keinen Feststellungsbescheid über das Bestehen und den Umfang einer Baubewilligung vor. Die Frage eines aufrechten Baukonsens‘ stellte in dem Verfahren, welches mit Bescheid vom 12.12.2019 erledigt wurde, lediglich eine Vorfrage dar. Eine Vorfrageentscheidung entfaltet jedoch keine Bindungswirkung für die Behörde bzw das Verwaltungsgericht, welche im vorliegenden Fall diese Frage ebenfalls als Vorfrage zu beurteilen hat.

Ebenso wenig kann naturgemäß das Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Z vom 28.06.2021 Bindungswirkung für die Baubehörde entfalten. Geht die Bezirkshauptmannschaft Z – gerechtfertigt oder ungerechtfertigt – vom Vorliegen eines aufrechten Baukonsens‘ aus, kann sie damit weder eine Baubewilligung erteilen, noch über deren Bestehen rechtswirksam absprechen.

VI.Ergebnis

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der Baubescheid vom 23.12.2014, Zl ***, erloschen ist. Der Auftrag, das Gebäude zu beseitigen, erging daher zu Recht, weshalb Spruchpunkt 2. des angefochtenen Bescheids zu bestätigen war. Für einen Feststellungsbescheid über das Nichtvorliegen der Baubewilligung gibt es hingegen keine Rechtsgrundlage – der diesbezügliche Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheids war daher zu beheben.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist die vorliegende Angelegenheit nicht auf Ebene der allfälligen freizeitwohnsitzlichen Nutzung (eines Bestandsgebäudes) zu lösen. Wie oben ausführlich dargelegt, geht es vielmehr darum, ob überhaupt ein Konsens für die Errichtung der baulichen Anlage vorliegt.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)