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LVwG-2025/43/0191-14•LVwG T LVwG-2025/43/0191-14
LVwG-2025/43/0191-14Tribunale amministrativo regionale20 ott 2025
Betriebsübergabe<br/>nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung<br/>Betriebskonzept<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA, vertreten durch BB Rechtsanwälte, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 01.02.2022, Zl ***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen mit der Maßgabe, dass im Spruch des angefochtenen Bescheids §§ 4 Abs 1, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit a und 25 Abs 1 TGVG idgF zu zitieren sind.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
(Die in diesem Erkenntnis erwähnten Grundstücke liegen sämtlich in der KG X.)
I.Verfahrensgang
1. Verfahren vor der belangten Behörde
Mit Kaufvertrag vom 01.04.2021 hat Herr AA (im Folgenden: der Beschwerdeführer) die Liegenschaft ,,CC‘‘, bestehend aus den GSt **1, **2, **3, **4, **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13, **14 und **7 in EZ ***, KG ***** X, zum Kaufpreis von Euro 1.950.000,00 von Herrn DD erworben.
Entsprechend der Vorschrift des § 23 Tiroler Grundverkehrsgesetz wurde dieses Rechtsgeschäft der Bezirkshauptmannschaft Y (im Folgenden: die belangte Behörde) am 14.04.2021 angezeigt. Ein Betriebskonzept wurde dabei nicht vorgelegt.
Seitens der Bezirkshauptmannschaft Y wurde kein Interessentenverfahren eingeleitet. Die vom Beschwerdeführer zuvor beauftragte Rechtsanwaltskanzlei EE beauftragte den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Herrn FF, zur Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft EZ ***, KG ***** X. Aus dem Gutachten vom 15.03.2021 ergibt sich ein Verkehrswert in Höhe von Euro 1.537.294,48. Sollte Herr GG auf sein Wohnungsgebrauchsrecht im Fall einer Veräußerung des Hofes nicht verzichten, so wären Euro 68.678,27 vom Verkehrswert abzuziehen. Herr GG hat mit Verzichtsvertrag vom 30.03.2021 auf sein Wohnungsgebrauchsrecht verzichtet.
Die Gemeinde X in Tirol, die Landwirtschaftskammer Tirol sowie die Bezirksforstinspektion wurden am 04.05.2021 über den Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes schriftlich informiert und wurde ihnen die Möglichkeit eingeräumt, gemäß § 25 Abs 3 TGVG, eine Stellungnahme zum Rechtserwerb abzugeben. Seitens der Gemeinde X in Tirol und der Bezirksforstinspektion wurde von dem Anhörungsrecht kein Gebrauch gemacht. Die Landwirtschaftskammer Tirol hat mit Schreiben vom 10.05.2021 mitgeteilt, dass das beiliegende Verkehrsgutachten schlüssig sei, aber der Bodenwert für die Fläche rund um das Wohngebäude sei mit Euro 710.000,00 (Euro 947/m2) eindeutig zu hoch bemessen. Bei vergleichsweisen üblichen Bewertungen im Bezirk werden ca Euro 70 – 90/m2 angesetzt. Der Kaufpreis von 1,9 Millionen sei doch eher unüblich.
In Wahrung des Parteiengehörs brachte der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 18.06.2021 im Wesentlichen vor, dass auf die beiliegende Stellungnahme des gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen FF, vom 19.05.2021 und auf dessen Gutachten vom 15.03.2021 verwiesen werde. Im Gutachten sei die Flächenwidmung ,,Freiland‘‘ nach § 41 TROG 2016 unterstellt worden sowie habe der Sachverständige die Bewertung nach der wissenschaftlichen Literatur vorgenommen. Die von der Bezirkslandwirtschaftskammer ins Spiel gebrachte Quadratmeterbewertung von Euro 70,00 bis 90,00 könne vom Sachverständigen nicht nachvollzogen werden. Laut Stellungnahme des Sachverständigen handle es sich in concreto nicht um einen geschlossenen Hof, weshalb es den Verkehrswert rechtfertige. Der Antragsteller beabsichtige auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in X das Projekt ,,JJ‘‘ zu realisieren. Das Betriebskonzept sei am 10.02.2019 gemeinsam mit der KK fertiggestellt worden. Mit dem Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft in X sei der Antragsteller fündig geworden und könne dieses Projekt endlich finalisiert werden. Die weitere nachhaltige Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft sei aus den vorgenannten Gründen somit jedenfalls sichergestellt, ein agrarstruktureller Nachteil könne darin insgesamt nicht erblickt werden. Es werde sohin nochmals die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbs dieses Grundstücks beantragt. Zugleich mit dem oben angeführten Schriftsatz legte der Beschwerdeführer der Bezirkshauptmannschaft Y das Betriebskonzept des Projektes „JJ“ vor.
Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Y vom 21.06.2021 wurde die Abteilung LL beim Amt der Tiroler Landesregierung um eine Stellungnahme ersucht, ob das Projekt ,,JJ‘‘ anhand der vorgelegten Unterlagen fundiert und schlüssig erscheint, sowie, ob der Kaufpreis im Hinblick auf den Bodenwert für die Fläche um das Wohngebäude angemessen erscheint.
In der Stellungnahme vom 13.09.2021, Zl ***, hat der agrarfachliche Amtssachverständige im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Betriebskonzept eine intensive Auseinandersetzung der Betriebsleiterfamilien bzw der beteiligten Personen mit der künftigen Entwicklung des landwirtschaftlichen Betriebes aufbauend auf der Analyse der Ausgangsituation darstellen. Es bleibe ungeklärt, wie sich die vorgenannte Ausgangsituation (Topographie, Hangneigung, Witterungsverhältnisse, etc) und die laut Betriebskonzept geplante Bewirtschaftung auf den landwirtschaftlichen Flächen durchführen lasse. Folglich fehle zur Gänze die Analyse der Ausgangsituation, insbesondere, ob sich die kaufgegenständlichen Flächen für eine Freilandhaltung für Schweine eignen sowie müsse dargelegt werden, wie die Weideflächen unterteilt werden und welche Tiergattungen, wo eingezäunt werden. Des Weiteren solle ein Betriebskonzept nicht nur eine Darstellung, Berechnung sowie Analyse der Ausgangsituation des Betriebes enthalten, sondern auch eine konkrete Darlegung der geplanten Betriebsorganisation sowie etwa eine Berechnung und Beurteilung der geplanten Ausrichtung, um eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung nachvollziehen zu können. Das Betriebskonzept müsse konkretisiert werden. Dahingehend könne auf Grundlage des vorgelegten Betriebskonzeptes eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Erwerbsgrundstücke aus agrarfachlicher Sicht nicht glaubhaft gemacht werden und die vorgelegten Urkunden erscheinen weder fundiert noch schlüssig.
In weiterer Folge wurde von der belangten Behörde die Abteilung LL beauftragt den Verkehrswert der kaufgegenständlichen Liegenschaft EZ *** GB X zu ermitteln sowie die Abteilung QQ beauftragt, um Überprüfung der Schlüssigkeit der Bewertung des Wohngebäudes samt Umgebungsgrund der Liegenschaft.
Der Beschwerdeführer erstattete aufgrund der Stellungnahme des agrarfachlichen Amtssachverständigen eine Äußerung, in der er auf seine Stellungnahme vom 18.06.2021 verwies und auf die Beilage, in welcher er wiederum Gründe anführt, um die Glaubhaftmachung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung darzulegen.
Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Y vom 27.10.2021 wurde die Abteilung LL beim Amt der Tiroler Landesregierung wiederum um eine Stellungnahme ersucht, ob das Betriebskonzept aufgrund der neuerlichen Stellungnahme des Beschwerdeführers nun schlüssig erscheint.
Mit Schreiben vom 17.12.2021, Zl ***, hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige sein Gutachten zur Bewertung der kaufgegenständlichen Liegenschaft übermittelt und im Wesentlichen ausgeführt, dass bestätigt werden könne, dass die Bewertung des Sachverständigen FF im Ergebnis schlüssig sei und die tatsächlichen Markverhältnisse korrekt widerspiegle. Der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft wurde mit Euro 1.704.301,95 ermittelt.
Der Verkäufer DD übermittelte mit Schreiben vom 24.12.2021 den mit dem Beschwerdeführer abgeschlossenen Erfüllungsübernahmevertrag vom 01.04.2021, mit welchem sich der Beschwerdeführer gegenüber Herrn DD zur Zahlung von Euro 200.000,00 verpflichtet, wenn auf das Wohnungsgebrauchsrecht des GG verzichtet wird. Zugleich wurde auch der Kaufvertrag vom 01.04.2021, mit welchem der Kaufpreis für das Inventar mit Euro 350.000,00 festgesetzt wurde, übermittelt.
Der agrarfachliche Amtssachverständige erstattete mit Schreiben vom 27.12.2021, Zl ***, das Bewertungsgutachten in Bezug auf den Verkehrswert der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke in EZ *** KG ***** X. Daraus ergibt sich, dass der Verkehrswert rund Euro 357.000,00 beträgt.
In der Stellungnahme vom 27.12.2021, Zl ***, hat der agrarfachliche Amtssachverständige zusammengefasst ausgeführt, dass das eingereichte Betriebskonzept und die erläuternden Stellungnahmen des Beschwerdeführers aus agrarfachlicher Sicht nach wie vor nicht schlüssig und nachvollziehbar seien. Eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung auf Basis der Unterlagen sei nicht gewährleistet.
Mit Schreiben der Bezirkslandwirtschaftskammer Y vom 19.01.2022 wird im Wesentlichen ausgeführt, dass den Argumenten des agrarfachlichen Amtssachverständigen gefolgt werden könne und das Betriebskonzept nach wie vor weder schlüssig noch nachvollziehbar sei. Hinsichtlich des Kaufpreises müsse die Bezirkslandwirtschaftskammer akzeptieren, dass der gegenständliche Kaufpreis nicht überhöht sei.
In der abschließenden Stellungnahme vom 31.01.2022 führte der Beschwerdeführer aus, dass er von der Bewirtschaftung in Bezug auf die Freilandschweinehaltung und Pferdeaufzucht Abstand nehme und eine Bewirtschaftung von Schafen und Ziegen beabsichtige. Durch die intensive Auseinandersetzung mit dem agrarfachlichen Gutachten und zahlreiche Gespräche mit landwirtschaftlichen Beratern aus der Region (Bezirkslandwirtschaftskammer Y und W) habe er die Möglichkeit geschaffen, eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu gewährleisten.
Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 01.02.2022, Zl ***, wurde dem angezeigten Rechtserwerb gemäß §§ 4 Abs 1, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit a, lit d und 25 Abs 1 TGVG die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurden die Stellungnahmen des agrarfachlichen Amtssachverständigen, die Äußerungen des Beschwerdeführers sowie die der Landwirtschaftskammer angeführt. In den rechtlichen Erwägungen wurde wie folgt ausgeführt:
Begründung des bekämpften Bescheids
„Unzweifelhaft handelt es sich beim Kaufgegenstand um eine land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft. Deshalb sind die grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke anzuwenden.
Der Käufer ist zwar Landwirt, der Erwerb widerspricht aber den Grundsätzen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes. Die Ausführungen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vor allem in seiner zweiten ergänzenden Stellungnahme sind absolut schlüssig und sorgfältig recherchiert.
Um Wiederholungen zu vermeiden, sei hier auf diese aufschlussreichen Ausführungen verwiesen. Negativ fällt zunächst schon auf, dass der Käufer sein Betriebskonzept erst nach und nach konkretisierte und offenbar auf die erforderlichen Anforderungen hin zurechtzimmern wollte. Die Muttersauenhaltung brachte er überhaupt erst anlässlich eines Telefonates mit dem Amtssachverständigen ins Gespräch.
Die beabsichtigte Schweinehaltung auf augenscheinlich ungeeignetem Boden und in Hanglange noch dazu ohne adäquate gebäudetechnische Ausstattung ist aber mit den Grundsätzen der nachhaltigen Bewirtschaftung nicht in Einklang zu bringen. Auch die angedachte Pferdehaltung erscheint wenig reflektiert, wie sich den Ausführungen des Sachverständigen entnehmen lässt.
Gänzlich unglaubwürdig erscheint der Käufer durch seine abschließende Stellungnahme, in der er plötzlich auf die Schweinehaltung und Pferdehaltung verzichten will und auf Schafe und Ziegen „umsattelt“ und einen „Kooperationspartner“ namhaft macht. Dies alles belegt, dass der Ankauf nicht auf Basis eines ausgegorenen Betriebskonzeptes erfolgte und vermutlich nur Spekulationszwecken dient.
Zudem bestehen offensichtlich Nebenverträge, die insgesamt einen Kaufpreis deutlich über der Toleranzgrenze ergeben.
Insgesamt widerspricht der Rechtserwerb den Zielen und Grundsätzen gemäß § 1 Abs. TGVG und dient in keiner Weise einem lebensfähigen Bauernstand, weshalb die Genehmigung zu versagen war.“
Dagegen hat Herr AA rechtsfreundlich vertreten fristgerecht Beschwerde erhoben und im Wesentlichen vorgebracht, dass die Begründung des angefochtenen Bescheids im Wesentlichen aus der wortwörtlichen Übernahme der Stellungnahme des Herrn MM vom 13.09.2021 und 27.12.2021, der Stellungnahme des Beschwerdeführers sowie des Gesetzestextes bestehe.
Beschwerdevorbringen
Verfahrensmängel
In den rechtlichen Erwägungen sei pauschal ausgeführt worden, dass der gegenständliche Erwerb den Zielen und Grundsätzen des § 1 Abs TGVG (sic!) widerspreche. Aufgrund der wenigen Feststellungen sei eine ausreichende Beurteilung des Sachverhaltes nicht möglich und leide daher an einem wesentlichen Feststellungsmangel und einen daraus resultierenden Begründungsmangel. Ein Begründungsmangel ergebe sich auch daraus, dass der angefochtene Bescheid nicht detailliert anführe gegen welche Ziele und Grundsätze des TGVG der gegenständliche Rechtserwerb widerspreche.
Der angefochtene Bescheid lasse nicht nachvollziehbar erkennen, welche Erwägungen die Bezirkshauptmannschaft Y letztlich zur angefochtenen Entscheidung bewogen haben. Es werde bei den rechtlichen Erwägungen des angefochtenen Bescheids lediglich ausgeführt, dass die Ausführungen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vor allem in seiner zweiten ergänzenden Stellungnahme absolut schlüssig und sorgfältig recherchiert seien. Eine nachvollziehbare Begründung, warum diese Sachverhaltselemente als gegeben angenommen werden, könne dem angefochtenen Bescheid nicht entnommen werden. Eine ordnungsgemäße Beweiswürdigung könne dem angefochtenen Bescheid ebenfalls nicht entnommen werden.
Nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung
Der Beschwerdeführer habe nachvollziehbar glaubhaft gemacht, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft ordnungsgemäß und nachhaltig zu bewirtschaften. Die Unterstellung dagegen, dass der Antragsteller durch die Abänderung seines Betriebskonzeptes dieses offenbar auf die erforderlichen Anforderungen „zurechtzimmern“ wolle, sei unrichtig und auch nicht nachvollziehbar begründet. Dass der Beschwerdeführer „lediglich auf die Stellungnahme des Amtssachverständigen reagieren“ wollte, sei nachvollziehbar und mache dessen Vorhaben einer ernsthaften, ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung „vielmehr glaubwürdig“. Die umfangreiche Stellungnahme zum Bewertungsgutachten und zum Gutachten des MM vom 27.12.2021, in welcher der Beschwerdeführer „eine alternative Bewirtschaftung“ dargelegt habe, sei dem Amtssachverständigen gar nicht mehr zur Begutachtung vorgelegt worden.
Es hätte weiters berücksichtigt werden müssen, dass der Beschwerdeführer seinen Betrieb in Oberösterreich seiner Tochter übergeben werde und seinen Lebensmittelpunkt nach X verlegen wolle.
Anwendung des § 6 Abs. 5 TGVG
Auch hätte berücksichtigt werden müssen, dass der Veräußerer aufgrund seines gesundheitlichen Zustands zur ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung nicht mehr in der Lage sei und keine Nachkommen habe (dies unter Verweis auf § 6 Abs 5 TGVG).
Qualifikation als Landwirt
Auch hätte festgestellt werde müssen, dass der Beschwerdeführer über die fachliche Eignung zur Bewirtschaftung der gegenständlichen Liegenschaft verfüge und ein Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit a TGV sei. Schon aus diesem Grund scheide eine Beeinträchtigung des gegenständlichen Betriebs aus. Es würde vielmehr zu einer verbesserten Bewirtschaftung kommen, was den Zielen und Grundsätzen des TGVG diene. Als Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit a TGVG sei die Vorlage eines Betriebskonzepts auch gar nicht erforderlich gewesen.
Gegenleistung
Die belangte Behörde rechne unzulässiger Weise die (angemessenen) Kosten für Inventar von € 350.000,00 in den Kaufpreis ein, obwohl das Inventar im behördlich eingeholten Bewertungsgutachten nicht inbegriffen sei. Unter Berücksichtigung des vom Amtssachverständigen OO als angesetzten Kaufpreises von € 1.704.301,95 wäre ein Kaufpreis von bis zu € 2.215.591,30 zulässig (= 130 %). Somit wäre der Kaufpreis von € 2.150.000 (ohne Berücksichtigung des Inventars) nicht überhöht. Tatsächlich dürfte auch der Erfüllungsübernahmevertrag vom 01.04.2021 nicht einbezogen werden, wodurch der Kaufpreis sogar nur bei € 1.950.000,00 liege.
Aus Erk VwGH:
Darin wird u.a. vorgebracht, die belangte Behörde habe sich nicht mit dem Vorbringen auseinandergesetzt, dass der Verkäufer auf Grund seines schlechten gesundheitlichen Zustandes zur ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung nicht mehr in der Lage sei und auch keine Nachkommen habe, weswegen das Rechtsgeschäft gemäß § 6 Abs. 5 TGVG zu genehmigen sei. Auch sei die Stellungnahme des Revisionswerbers vom 31. Jänner 2022 zur geplanten Bewirtschaftung unter Namhaftmachung eines Kooperationspartners dem Amtssachverständigen nicht mehr zur Beurteilung vorgelegt worden. Zudem habe die Behörde festgestellt, dass es sich beim Revisionswerber um einen Landwirt handle, sodass die Vorlage eines Betriebskonzeptes überhaupt nicht erforderlich gewesen wäre. Die belangte Behörde behaupte überdies zu Unrecht, dass in dem von ihr angenommenen Kaufpreis in der Höhe von € 2.500.000,00 das Inventar nicht inbegriffen sei. Tatsächlich habe sie in diesen Kaufpreis Kosten für das Inventar in der Höhe von € 350.000,00 eingerechnet. Ohne Einbeziehung eines näher bezeichneten „Erfüllungsübernahmevertrags“, mit welchem sich der Revisionswerber zur Leistung von € 200.000, bei Aufgabe eines Wohnungsgebrauchsrechts verpflichte, würde sich nur ein Kaufpreis von € 1.950.000,00 ergeben.
In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:
Durchführung einer mündlichen Verhandlung
Einvernahme des Beschwerdeführers
Einzuholendes SV-Gutachten aus dem Fachbereich Agrar
Genehmigung des angezeigten Rechtsgeschäfts
In eventu: Behebung des angefochtenen Bescheids und Zurückverweisung
Ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheids mangels grundverkehrsbehördlicher Genehmigungspflicht
2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht
Die belangte Behörde legte mit Schreiben vom 04.03.2022 die Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Entscheidung vor.
Da zu Zl *** beim Landesgericht Innsbruck ein Verfahren zur Frage der Gültigkeit des abgeschlossenen Kaufvertrages anhängig war, wurde mit Beschluss vom 08.08.2022, Zl LVwG-2022/33/0607-5, das Beschwerdeverfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Landesgerichtes Innsbruck ausgesetzt.
Aufgrund der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Innsbruck als Berufungsgericht vom 12.04.2023, Zl ***, wurde die Verbindlichkeit des oben genannten Kaufvertrages dahingehend bestätigt, dass die Vertragsparteien bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen grundverkehrsbehördlichen Entscheidung an den Kaufvertrag gebunden sind.
Der Verkäufer DD stellte am 06.07.2023 einen Fortsetzungsantrag und legte ein Privatgutachten des Sachverständigen NN zur Ermittlung des Verkehrswertes des Inventares der Liegenschaft EZ *** bei.
Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, insbesondere in den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 01.02.2022, Zl ***, die Grundverkehrsanzeige des Beschwerdeführers vom 14.04.2021 und den beiliegenden Kaufvertrag vom 01.04.2021, das Privatgutachten des FF zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft, die Projektbeschreibung des Projektes „JJ“, das Gutachten des Amtssachverständigen MM und des OO sowie den Erfüllungsübernahmevertrag vom 01.04.2021 und den Kaufvertrag über das Inventar vom 01.04.2021. Zudem wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt des Landesverwaltungsgerichtes Tirol zu Zl LVwG-2022/33/0607, insbesondere in das Urteil des Oberlandesgerichtes Innsbruck vom 12.04.2023, GZ *** und das Privatgutachten des NN zur Ermittlung des Verkehrswertes des Inventares der Liegenschaft EZ ***.
Das Landesverwaltungsgericht Tirol wies in seinem Erkenntnis vom 20.09.2023, LVwG-2022/33/0607-9, die Beschwerde als unbegründet ab.
Begründung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichts vom 20.09.2023
Das Verwaltungsgericht verwies zunächst auf die Grundsätze des § 1 lit a TGVG und die diesbezügliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs. Demnach muss ein Rechtserwerb sämtlichen Voraussetzungen des § 6 Abs 1 TGVG (nunmehr § 1 Abs 1 lit a TGVG) entsprechen, um genehmigungsfähig zu sein. Der Rechtserwerb muss also den Anforderungen der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung der landwirtschaftlichen Betriebe und der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. Mit anderen Worten darf der Rechtserwerb kumulativ weder hinsichtlich der durch ihn bedingten Veränderungen der beteiligten agrarischen Betriebe noch betreffend die Veränderungen des agrarischen Grundbesitzes dem Anliegen der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes widersprechen (vgl VfGH 18.09.2013, G 62/2010).
Bei den besonderen Versagungsgründen nach § 7 TGVG handle es sich um im Gesetz aufgezählte Demonstrativfälle, bei deren Vorliegen ein Widerspruch zum in der Generalklausel umschriebenen Interesse der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol unwiderleglich vermutet wird.
Hinsichtlich des gegenständlichen Rechtserwerbs liege der Versagungsgrund des § 7 Abs 1 lit a TGVG vor, da es dem Käufer nicht gelungen sei, die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch ein Betriebskonzept glaubhaft zu machen. Zunächst sei das vorgelegte Betriebskonzept nicht fachkundig erstellt, da es sich bei dem Verein „KK“ unter der Leitung von PP nicht um einen gerichtlich beeideten Sachverständigen für Landwirtschaft handle (Hinweis auf Fuith, Tiroler Grundverkehrsgesetz8 (2022), S 48) Außerdem sei entsprechend der Stellungnahme des Sachverständigen MM vom 27.12.2021 die Schweine- und Pferdehaltung auf einem ungeeigneten Boden geplant, weshalb eine nachhaltige Bewirtschaftung nicht möglich sei. Eine nachhaltige Bewirtschaftung setze nämlich voraus, dass die Bewirtschaftung auf eine längere Zeit ausgerichtet ist (Hinweis auf Bußjäger in Müller/Weber (Hrsg), TGVG (2017), S 117).
Es liege zudem der Versagungstatbestand nach § 7 Abs 1 lit d TGVG vor, da der vertraglich vereinbarte Kaufpreis € 1.950.000,00 betrage und daneben ein Erfüllungsübernahmevertrag mit Zahlungsverpflichtung in der Höhe von € 200.000,00 sowie ein Kaufvertrag hinsichtlich des Inventars über € 350.000,00 bestehe. Somit liege der tatsächliche Kaufpreis bei € 2.500.000,00. Der vom Sachverständigen der Abteilung QQ, OO ermittelte Verkehrswert [warum rechnet der? Der MM hat das doch auch schon einmal berechnet – siehe Verfahrensgang] von € 1.704.301,95 werde somit um mehr 30 % überschritten.
Die genannten Gutachten der Amtssachverständigen seien schlüssig und nachvollziehbar und in sich nicht widersprüchlich. Der Beschwerdeführer sei diesen auch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.
Der Beschwerdeführer, weiterhin rechtsfreundlich vertreten, erhob gegen dieses Erkenntnis eine außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof. Als Beilage zu dieser wurde das „Gutachten zum Verkehrswert der Liegenschaft EZ *** KG ***** X“ der allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ua für Land- und Forstwirtschaftliche Liegenschaften RR (Bewertungsstichtag 15.04.2021) vorgelegt.
In seinem Erkenntnis Ra 2023/11/0150-8 vom 19.12.2024 gab der Verwaltungsgerichtshof der außerordentlichen Revision statt.
Begründung des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofs Ra 2023/11/0150-8
„Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und dem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 EMRK noch Art. 47 GRC entgegenstehen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs lassen die Akten im Sinn des § 24 Abs. 4 VwGVG erkennen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, wenn von vornherein absehbar ist, dass die mündliche Erörterung nichts zur Ermittlung der materiellen Wahrheit beitragen kann und auch keine Rechtsfragen aufgeworfen werden, deren Erörterung in einer Verhandlung erforderlich wäre. Art. 6 Abs. 1 EMRK bzw. Art. 47 GRC stehen dem Entfall der Verhandlung nicht entgegen, wenn es ausschließlich um rechtliche oder sehr technische Fragen geht oder wenn das Vorbringen nicht geeignet ist, irgendeine Tatsachen- oder Rechtsfrage aufzuwerfen, die eine mündliche Verhandlung erforderlich macht. In Bezug auf § 24 Abs. 4 VwGVG hielt der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt fest, dass der Gesetzgeber als Zweck einer mündlichen Verhandlung die Klärung des Sachverhaltes und die Einräumung von Parteiengehör sowie darüber hinaus auch die mündliche Erörterung einer nach der Aktenlage strittigen Rechtsfrage zwischen den Parteien und dem Gericht vor Augen hatte.
Der Verwaltungsgerichtshof hat auch schon wiederholt ausgesprochen, dass bei einem rechtswidrigen Unterlassen einer nach Art. 6 EMRK erforderlichen mündlichen Verhandlung keine Relevanzprüfung hinsichtlich des Verfahrensmangels vorzunehmen ist (vgl. zu alldem VwGH 5.8.2024, Ra 2022/11/0193 bis 0194, mwN).
Im Revisionsfall hat der Revisionswerber in seiner Beschwerde sachverhaltsbezogenes und rechtliches Vorbringen sowohl zu seinem Betriebskonzept als auch zum Kaufpreis und somit zu den beiden vom Verwaltungsgericht herangezogenen Versagungsgründen des § 7 Abs. 1 lit. a und d TGVG erstattet. Die Voraussetzungen des § 24 Abs. 4 VwGVG für ein Absehen von der Verhandlung lagen somit nicht vor.
Das angefochtene Erkenntnis war daher schon aus diesem Grund gemäß § 42 Abs. 2 Z 3 VwGG wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben.“
4. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht
Im fortgesetzten Verfahren wurden in Hinblick auf das im Revisionsverfahren vorgelegte Gutachten der Sachverständigen RR neuerlich Gutachten der Amtssachverständigen OO (Wohngebäude samt Umgebungsgrund) und UU (landwirtschaftliche Flächen) eingeholt. Diese, datiert vom 23.09.2025, Zl *** (OO) und 30.09.2025, Zl *** (UU) wurden mit Erledigung vom 30.09.2025 an die Parteien übermittelt. Ebenso das Gutachten des UU vom 30.09.2025, Zl ***, betreffend das Betriebskonzept, welches der Beschwerdeführer auf Aufforderung des Landesverwaltungsgerichts am 18.06.2025 vorgelegt hatte.
Am 15.10.2025 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser erläuterten die oe Amtssachverständigen ihre schriftlichen Gutachten und standen für Fragen der Parteien zur Verfügung. Der Beschwerdeführer wurde einvernommen.
II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:
Gegenständlich ist Entscheidung über die grundverkehrsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrags vom 01.04.2021, mit dem der Beschwerdeführer die Liegenschaft ,,CC‘‘, bestehend aus den GSt **1, **2, **3, **4, **5, **6, **7, **8, **9, **10, **11, **12, **13, **14 und **7 in EZ ***, KG ***** X, zum Kaufpreis von Euro 1.950.000,00 von Herrn DD erworben hat.
Der Beschwerdeführer führt derzeit einen landwirtschaftlichen Betrieb in Oberösterreich. Er plant, seinen Betrieb in Oberösterreich seiner Tochter zu übergeben, seinen Lebensmittelpunkt nach X zu verlegen und die verfahrensgegenständliche Liegenschaft gemeinsam mit seiner Partnerin selbst zu bewirtschaften. Der Beschwerdeführer kann die für die Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebs erforderlichen Fähigkeiten durch seinen vom Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft verliehenen Titel „Ingenieur“ nachweisen.
3. Nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung
Der Beschwerdeführer legte im Behördenverfahren zunächst gar kein Betriebskonzept, auf Aufforderung der belangten Behörde dann das „Projekt JJ“ (Schweinehaltung) samt Hofladen, Urlaub am Bauernhof und Pferdezucht vor. Nach kritischen Äußerungen des von der belangten Behörde beigezogenen Amtssachverständigen änderte der Beschwerdeführer jeweils sein Betriebskonzept ab. Zunächst auf die Haltung von Schafen, Ziegen, Schweinen und Pferden (Direktvermarktung, Hofladen), dann durch Einschränkung der Tierhaltung auf Schafe und Ziegen.
Es liegt nunmehr folgendes, am 18.06.2025 übermitteltes Betriebskonzept vor:
„Betriebskonzept anonymisiert“
Dieses Betriebskonzept ist nicht geeignet, die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft glaubhaft zu machen.
III.Beweiswürdigung:
Einsicht wurde genommen in den vorgelegten Behördenakt und dem beim Verwaltungsgericht (vormals zu Zahl 2022/33/0607 – Richterwechsel wegen Pensionierung) geführten Akt. Am 15.10.2025 wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt.
Der Verfahrensgegenstand ist der Grundverkehrsanzeige vom 14.04.2021, respektive dem Behördenakt zu entnehmen.
Dass der Beschwerdeführer derzeit einen landwirtschaftlichen Betrieb in Oberösterreich führt, den er an die Tochter zu übergeben gedenkt, ergibt sich aus dem Beschwerdevorbringen (wie auch aus der Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 18.06.2021). In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht erklärte er, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft gemeinsam mit seiner Partnerin bewirtschaften zu wollen. Zum Nachweis seiner Ausbildung legte er die entsprechende Urkunde vom 22.12.1993 vor.
3. Ordnungsgemäße nachhaltige Bewirtschaftung
Der verfahrenseinleitende Antrag, sowie die weiteren Mitteilungen (ua betreffend die geplante Bewirtschaftung) und Äußerungen des Beschwerdeführers sind im Behördenakt enthalten. Das am 18.06.2025 übermittelte Betriebskonzept ist Teil des Aktes des Verwaltungsgerichts.
Die Beurteilung des aktuell am 18.06.2025 vorgelegten Betriebskonzepts erfolgte zunächst durch den agrarfachlichen Amtssachverständigen UU in seinem Gutachten vom 30.09.2025, Zl ***. Hierin führte dieser aus, dass die geplante Bewirtschaftung und betriebliche Ausrichtung lediglich abstrahiert dargestellt würden. Es werde auf mehrere Produktionsmöglichkeiten („Milch- oder Fleischproduktion“) verwiesen, ohne dass erkennbar sei, welche Ausrichtung prioritär beabsichtigt sei. Ein weiterer Betriebs- bzw Gebäudestandort im Tal werde ins Treffen geführt, ohne dass dieser näher beschrieben oder bekannt gegeben würde. Es handle sich insgesamt um eine stichwortartige Beschreibung ohne verwertbare Angaben (Daten). Der agrarfachliche Amtssachverständige verwies auf das Gutachten seines Vorgängers vom 27.12.2021, wonach ein schlüssiges Betriebskonzept impliziere, die geplante Betriebsorganisation (z.B.: Arbeitskapazitäten) dazulegen, eine Berechnung und Beurteilung der geplanten Ausrichtung (Strategie und Entwicklung) beizulegen und eine betriebswirtschaftliche Betrachtung (Vollkostenrechnung) vorzulegen, um die fachliche Nachvollziehbarkeit einer ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung sicherstellen zu können.“
Abschließend führte der agrarfachliche Amtssachverständige UU aus: „Dem vorgelegten Betriebskonzept (datiert mit 18.06.2025) fehlen konkrete Angaben zur geplanten Bewirtschaftung und allgemeinen betrieblichen Ausrichtung – wie beispielweise einer Darstellung der künftig zu erwartenden Naturalerträge der landwirtschaftlichen Grundflächen, der Anzahl der (möglich) gehaltenen Tiere, eine Flächenabgrenzung (Mähwiese – Weide, Auslauf, uä) oder der wirtschaftlichen Kennzahlen – weshalb diese Angaben nicht weiter überprüft werden können, da diese nicht zahlenmäßig vorliegen. Bedingt durch die fehlende Überprüfbarkeit der nicht zahlenmäßig hinterlegten Angaben (Daten) kann das Betriebskonzept in weiterer Folge nicht nachvollzogen werden, wodurch eine nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch Vorlage des Betriebskonzeptes nicht nachgewiesen werden kann.
Der Amtssachverständige UU erläuterte sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht am 15.10.2025 und führte aus: „Das vorgelegte Betriebskonzept vom 18.06.2025 enthält lediglich deskriptive Ausführungen, jedoch nicht eine explizite Auseinandersetzung mit der betrieblichen Struktur und der betrieblichen Ausrichtung. Zusätzlich auch keine wirtschaftlichen Berechnungen, weshalb aus fachlicher Sicht nicht nachvollzogen werden kann, wie sich die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung gestalten soll.“ Auch sei kein Planungszeitraum im Betriebskonzept erfasst – dies sei zur Beurteilung der Nachhaltigkeit erforderlich.
Die Äußerungen des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung am 15.10.2025 bestätigten die Einschätzung des Amtssachverständigen. Der Beschwerdeführer führte ins Treffen, dass er über sehr viel Erfahrung in der Bewirtschaftung derartiger Hanglagen habe, er bewirtschafte bereits zwei Bergbauernhöfe. Es müsse sich im Zuge der Bewirtschaftung der jeweiligen Flächen erst ergeben, für welche Nutzung sie geeignet seien. Wäre es zB ein Sumpf, könne man gewisse Bewirtschaftungen nicht vornehmen. Es würden sich die Gegebenheiten in der Landwirtschaft auch abhängig von Wetterverhältnissen uä ändern. Kennzahlen seien so allgemein, dass man sie nicht im Konkreten anwenden könne, weil hierfür müssten die Böden beurteilt, zB Proben genommen werden müssten. Die Standardwerte gingen auf die örtlichen Gegebenheiten nicht ein, weshalb sie unrelevant seien. „Unterschiedliche Flächen“ der gegenständlichen Landwirtschaft müssten „auf unterschiedliche Weise“ bewirtschaftet werden, so ergäben sich auch immer wieder zum Teil auch Veränderungen für die Betriebskonzepte. Er habe sein Betriebskonzept natürlich auf die Einwände der Sachverständigen im vorangehenden Verfahren hin angepasst, was ja normal sei „wenn man die Bodenverhältnisse dort eben nicht gut kennt“. Jedenfalls sei seines Erachtens die Haltung von Schafen und Ziegen überall auf der Liegenschaft möglich, deren Anzahl und die Erträge würden sich aus der tatsächlichen Bewirtschaftung ergeben. Auch räumte der Beschwerdeführer ein, dass sich der im Betriebskonzept angeführte weitere Betriebs- bzw Gebäudestandort im Tal außerhalb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft befinde und es sich um eine „mögliche Erweiterung“ handle.
Der Beschwerdeführer hat somit selbst zugestanden, dass er über kein Betriebskonzept iSd vorangehenden Ausführungen verfügt. Weder hat er sich konkrete Informationen über die verfahrensgegenständlichen Flächen verschafft, noch liegt eine auch nur im mindesten detaillierte und zumindest mittelfristig gedachte Planung vor. Die vagen Angaben betreffend eine „mögliche Erweiterung“ können bei der Beurteilung einer nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung naturgemäß keinerlei Signifikanz haben.
Auch gelang es dem rechtsfreundlichen Vertreter des Beschwerdeführers nicht, Zweifel an der Beurteilung durch den agrarfachlichen Amtssachverständigen UU hervorzurufen. Wenn er beantragte, es müsse ein ergänzendes forstwirtschaftliches Gutachten eingeholt werden, welches beweisen würde, dass das Betriebskonzept des Beschwerdeführers schlüssig und nachvollziehbar, und das Gutachten des UU unvollständig sei, war hierdurch für ihn nichts zu gewinnen. Selbst wenn die Waldwirtschaft laut Betriebskonzept durch einen forstfachlichen Amtssachverständigen als nachhaltig und ordnungsgemäß beurteilte werden sollte, betrifft dies nur den deutlich kleineren Teil der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. (Verhältnis Wald : landwirtschaftlicher Fläche ist 12.148 m2 : 52.164 m2 lt Gutachten OO vom 17.12.2021 aus dem vorangehenden Rechtsgang zum Verwaltungsgericht; ein deutlich ungünstigeres Verhältnis wird in dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Gutachten RR angenommen). Gewährleistet das Betriebskonzept keine nachhaltige und ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung des bei weitem überwiegenden landwirtschaftlichen Teils der Liegenschaft (wie hier gezeigt), könnte auch im Fall einer positiven Beurteilung der Forstwirtschaft von einer nachhaltigen und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Gesamtliegenschaft nicht gesprochen werden. Im Übrigen ist festzuhalten, dass der agrarfachliche Amtssachverständige sich in keiner Weise zur geplanten Waldwirtschaft geäußert hat.
Wenn der rechtsfreundliche Vertreter bei der Befragung des Amtssachverständigen Bestätigung suchte, dass verschiedene Punkte des Betriebskonzepts nachvollziehbar seien, war für ihn daraus nichts zu gewinnen. Zwar bestätigte der Amtssachverständige, dass die dargestellten Überlegungen zuträfen (zB mit Ziegen können Hanglagen bewirtschaftet werden), es sich allerdings lediglich um allgemein gültige Aussagen handle. Ebenso entspreche eine zwei- bis dreischürige Mahd dem durchschnittlichen Wert im V. Auch dies ist, wie der Amtssachverständige schlüssig und nachvollziehbar ausführt, eine lediglich allgemeine Aussage – die Abgrenzung und Bewertung der Flächen fehlt ebenso wie der zu erwirtschaftende Naturalertrag. Auch die im Betriebskonzept ausgeführte Zukunftsperspektive bleibt, wie der Amtssachverständige zutreffend konstatiert, rein abstrakt – der Beschwerdeführer beabsichtigt zB die fachkundige und langfristige Fortführung der Landwirtschaft – es finden sich im Betriebskonzept jedoch keine Angaben dazu, wie das konkret umgesetzt werden soll.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es sich beim gegenständlichen Betriebskonzept schon wegen fehlender Aufstellung, Beurteilung und jeweils geplanter Nutzung der zu bewirtschafteten Flächen, fehlender Tierzahlen und fehlender Berechnung der zu erwirtschaftenden Erträge, um keine überprüfbare Darstellung eines nachhaltigen Wirtschaftens handelt. Somit kann anhand dieses Betriebskonzepts eine nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht dargetan werden.
Dem Antrag, ein forstfachliches Gutachten einzuholen, wurde nicht nachgekommen, da dieses Beweismittel nicht geeignet gewesen wäre, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Gesamtliegenschaft zu beweisen (so).
Den Beweisanträgen betreffend allfällige Umgehungsgeschäfte (RA TT) und den Wert des Inventars (Gutachten) wurde nicht gefolgt, da sich das vorliegende Erkenntnis einzig darauf stützt, dass die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht dargetan wurde (siehe dazu bei Punkt VII.) und diese Beweise daher nicht relevant sind.
IV.Rechtslage:
§ 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:
(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:
(2) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten
[…]“
§ 2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):
[…]
(5) Als Landwirt gilt,
§ 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:
(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:
[…]“
§ 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024, lautet:
(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.
(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.
(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und
(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.
(5) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.
(6) Rechtserwerbe durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sind zu genehmigen, es sei denn, dass die letztwillige Zuwendung in der Absicht erfolgt ist, die Genehmigungsvoraussetzungen für Rechtserwerbe durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.
(7) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, für das Grundstück oder den Grundstücksteil keine Festlegung nach § 7 Abs. 2 lit. a Z 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 besteht und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht.
(8) Rechtserwerbe durch Personen, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke
(9) Rechtserwerbe von weiteren Miteigentumsanteilen durch einen Miteigentümer einer Liegenschaft, zu der land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gehören, sind zu genehmigen, wenn
(10) Rechtserwerbe durch als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen sind zu genehmigen, wenn
§ 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 204/2021, lautet:
(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn
[…]
V.Erwägungen:
In Hinblick auf die Möglichkeiten, Rechte an landwirtschaftlichen Grundstücken zu erwerben, ist insbesondere die in § 2 Abs. 5 TGVG normierte Qualifikation als Landwirt von Bedeutung. Das TGVG unterscheidet diesbezüglich bereits seit der Novelle Landesgesetzblatt Nummer 60/2009 zwischen Personen, welche einen landwirtschaftlichen Betrieb (allenfalls mit Unterstützung) bewirtschaften (lit. a), und Personen, die in einen zu erwerbenden landwirtschaftlichen Betrieb (allenfalls mit Unterstützung) zu bewirtschaften beabsichtigen (lit. b). Letztere müssen eine entsprechende Qualifikation nachweisen und die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung entsprechend einem fachkundig erstellten Betriebskonzept glaubhaft machen.
Im Bereich der Genehmigungsvoraussetzungen nach § 6 TGVG findet sich eine gesonderte Regelung betreffend den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Landwirte – bloß(!) nach § 2 Abs 5 lit a leg cit – erst seit der Novelle LGBl Nr 204/2021 (§ 6 Abs 3 leg cit). Ein solcher Landwirt muss nunmehr zusätzlich zu den allgemeinen Genehmigungsvoraussetzungen glaubhaft machen, „dass er das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen seines Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß mitbewirtschaftet“ (§ 6 Abs 3 lit a leg cit). Dies stelle, so die erläuternden Bemerkungen zu LGBl Nr 204/2021, eine Anforderung „zusätzlich zu den allgemeinen Genehmigungsvoraussetzungen dar“ und sei notwendig, um ein Naheverhältnis zwischen „Stammbetrieb“ und der zu erwerbenden Liegenschaft, und damit eine nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherzustellen. Wie den erläuternden Bemerkungen weiters zu entnehmen ist, sei diese Regelung „nur“ für Landwirte nach § 2 Abs 5 lit a notwendig, da § 2 Abs 5 lit b für „Neueinsteiger“ bereits die Glaubhaftmachung der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verlange. (Auf die einzige weitere Variante des § 6 Abs 3 TGVG, nämlich die Glaubhaftmachung eines andauernden Pachtverhältnisses nach dessen lit b; wird mangels Relevanz für die vorliegende Angelegenheit nicht eingegangen).
§ 6 Abs 3 lit a TGVG stellt somit nicht nur seinem Wortsinn nach („mitbewirtschaftet“) sondern auch nach dem in den erläuternden Bemerkungen unmissverständlich zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers (nachhaltige Bewirtschaftung vom in räumlicher Nähe gelegenen Stammbetrieb aus) darauf ab, dass der grundverkehrsrechtlich zu genehmigende Zustand darin besteht, dass ein bereits „aktiver“ Landwirt die zu erwerbende Fläche zusätzlich in seinem bestehenden Betrieb mitbewirtschaftet.
Ein solcher Fall liegt jedoch gegenständlich nicht vor. Ausdrücklich erklärte der Beschwerdeführer, er werde seinen landwirtschaftlichen Betrieb in Oberösterreich an seine Tochter übergeben. Zu keinem Zeitpunkt machte er geltend, er plane, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft im Rahmen seines bestehenden Betriebs mitzubewirtschaften (was in Anbetracht der Entfernung Tirol-Oberösterreich auch kaum argumentierbar wäre). Entsprechend den oben dargestellten Überlegungen ist er daher im vorliegenden Verfahren nicht als Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit a TGVG zu qualifizieren. Als Landwirt nach § 2 Abs 5 lit b TGVG muss er nicht nur seine fachliche Qualifikation nachweisen (ist erfolgt), sondern – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers – auch ein Betriebskonzept vorlegen.
Hierzu wird ergänzend ausgeführt, dass eine andere Anwendung der oben beschriebenen Rechtslage zum unvertretbaren und mit Sicherheit vom Gesetzgeber nicht intendierten Ergebnis führen würde, dass aktiven Landwirten, die die zu erwerbende Liegenschaft im bereits bestehenden Betrieb lediglich mitbewirtschaften möchten, „zusätzlich zu den allgemeinen Genehmigungsvoraussetzungen“ die Glaubhaftmachung einer nachhaltigen und ordnungsgemäßen Mitbewirtschaftung auferlegt würde, während die gänzliche Neu/Übernahme einer selbständigen Landwirtschaft – wenngleich durch eine Person mit einschlägiger Erfahrung – völlig ohne Zusatzerfordernisse möglich wäre. Daher ist ein Landwirt, der nicht eine Mitbewirtschaftung im „laufenden“ Stammbetrieb plant, hinsichtlich der zu erwerbenden Liegenschaft(en) als „Neueinsteiger“ iSd § 2 Abs 5 lit b TGVG zu behandeln. Wenn seitens des Beschwerdeführers sehr vehement seine landwirtschaftliche Erfahrung ins Treffen geführt wird, wird diese vom Verwaltungsgericht nicht bezweifelt. Diese Erfahrung findet jedoch bei der vorliegenden Konstellation richtiger Weise im Rahmen des § 2 Abs 5 lit b TGVG Berücksichtigung („zumindest fünfjährige praktische Tätigkeit“; wobei der Nachweis der Fachkunde vorliegend bereits durch die Ausbildung des Beschwerdeführers erbracht ist).
a)Begriff
Der Begriff des Betriebskonzepts ist im Tiroler Grundverkehrsgesetz nicht definiert. Auch in den sonstigen in Österreich in Geltung stehenden Gesetzen findet sich keine Definition eines Betriebskonzepts. Überhaupt wird in österreichischen Rechtsvorschriften dieser Begriff abseits vom landwirtschaftlichen Bereich äußerst selten benützt (Fundstellen im Bundesfinanzgesetz und einer Handvoll Verordnungen). Im landwirtschaftlichen Bereich wird die Erstellung eines Betriebskonzepts regelmäßig als Lehrinhalt der landwirtschaftlichen Ausbildung genannt (jedoch dessen Inhalt nicht bestimmt; siehe diverse Ausbildungsverordnungen), im Zusammenhang mit der Investitionsförderung seitens des Bundesministeriums und ansonsten auch von den Landwirtschaftskammern der Bundesländer besprochen. Es ist daher festzuhalten, dass aus rechtlicher Perspektive die Bedeutung des Begriffs Betriebskonzept als bekannt bzw als im allgemeinen Sprachgebrauch bereits gegeben vorausgesetzt wird.
Der Duden enthält den Begriff das Betriebskonzepts ebenso wenig wie das österreichische Wörterbuch, führt jedoch folgende Bedeutungen des Begriffs „Konzept“ an:
1. skizzenhafter, stichwortartiger Entwurf, Rohfassung eines Textes, einer Rede o. Ä.
2. klar umrissener Plan, Programm für ein Vorhaben
3. Idee, Ideal; aus der Wahrnehmung abstrahierte Vorstellung (Beispiel: das Konzept der Schönheit)
Aufgrund des allgemeinen Sprachgebrauchs kann somit über den notwendigen Inhalt und die notwendige Detailliertheit eines Konzepts keine Aussage gemachte werden.
b)Anforderungen an ein Betriebskonzept iSd TGVG
Die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung stellt die zentrale Genehmigungsvoraussetzung für Rechtserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach § 6 und 7 TGVG dar bzw bildet diese Pflicht zur nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung den Hauptanknüpfungspunkt dafür, ob den Zielen des TGVG nach § 1 Abs 1 lit a leg cit entsprochen wird und deshalb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden kann (vgl die erläuternden Bemerkungen zu §§ 6 und 7 der Regierungsvorlage LGBl Nr 60/2009). In den erläuternden Bemerkungen zu Landesgesetzblatt Nummer 204/2021 wird hinsichtlich des § 2 Abs 5 lit b TGVG ausgeführt: „Durch die Klarstellung, wonach ein „fachkundig erstellte(s)“ Betriebskonzept vorzulegen ist, soll sichergestellt werden, dass dieses durch eine sachkundige Person erstellt und damit eine fachlich fundierte Ausarbeitung gewährleistet wird. Weiters soll die Regelung gegenüber der geltenden Rechtslage insofern verschärft werden, als anstelle der Glaubhaftmachung der Absicht der nachhaltigen und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Rechtserwerber zu erklären hat, dass er den landwirtschaftlichen Betrieb bzw. das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend dem Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird.“
Aus diesem Zusammenhalt der Regelungen der §§ 6, 7, 2 Abs 5 lit b und 1 Abs 1 lit a TGVG ergeben sich die Anforderungen an ein Betriebskonzept iSd letzteren Vorschrift: Ein Betriebskonzept muss so umfängliche und konkrete Informationen über die geplante Bewirtschaftung enthalten, dass fundiert beurteilt werden kann, ob diese als nachhaltig und ordnungsgemäß angesehen werden kann.
Auch wenn die oe Vorschriften des TGVG nicht in Zusammenhang mit dem bereits oben zu lit a) erwähnte Betriebskonzept zur Beantragung von Förderungen stehen, deckt dieses naturgemäß die im Rahmen des TGVG maßgeblichen Kriterien in weiten Bereichen ab. Da wie dort muss überprüfbar dargelegt werden, dass ein Betrieb nachhaltig wirtschaftet (werden) wird. Insbesondere betrifft dies die Punkte betreffend die Beschreibung der Betriebsstruktur, die geplante betriebliche Ausrichtung, die wirtschaftlichen Ausrichtung und eine mittel- oder langfristige Planung. Nachhaltigkeit bedeutet, dass die Bewirtschaftung über einen gewissen Zeitraum realistischer Weise wie geplant erfolgen kann. Was die ordnungsgemäße Bewirtschaftung betrifft, beinhaltet diese auch die technische Umsetzbarkeit, die in Hinblick auf jeden Hof und jeden Fall anders und im Detail beurteilt werden muss.
c)Vorliegendes Betriebskonzept – nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung
Bereits im Behördenverfahren wurden dem Beschwerdeführer iSd vorangehenden Ausführungen die Anforderungen an ein Betriebskonzept kommuniziert: Notwendig ist eine eingehende Analyse und Berechnung der Ausgangssituation (Topographie, Hangneigung, Witterungsverhältnisse, etc) und wie sich die geplante Bewirtschaftung auf den landwirtschaftlichen Flächen durchführen lässt (hier: insbes die Eignung und Unterteilung der Flächen für die jeweilige Tiergattung). Die Betriebsorganisation muss konkret dargestellt, sodann in fundierter und schlüssiger Weise berechnet und beurteilt werden. Dem genügte das als Betriebskonzept vorgelegte „Projekt JJ“ (Schweinehaltung) samt Hofladen, Urlaub am Bauernhof und Pferdezucht laut Stellungnahme des agrarfachlichen Amtssachverständigen vom 13.09.2021, Zl *** nicht.
Sodann erklärte der Beschwerdeführer mit Eingabe im Oktober 2021, er wolle nunmehr Schafe, Ziegen, Schweine und Pferde halten (Direktvermarktung, Hofladen). Nach abermaliger negativer Rückmeldung durch den agrarfachlichen Amtssachverständigen wollte der Beschwerdeführer dann „von der Freilandschweinehaltung und Pferdeaufzucht Abstand nehmen“. Es folgte der abweisende Bescheid der belangten Behörde vom 01.02.2022, sowie in weiterer Folge das abweisende Erkenntnis des Verwaltungsgerichts vom 29.09.2023.
In seiner außerordentlichen Revision nahm der Beschwerdeführer die Position ein, dass er ein Betriebskonzept gar nicht vorlegen müsse. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden – siehe dazu im vorangehenden Punkt V.1. Des Weiteren hätte laut Revision die Frage der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch Befragung des Beschwerdeführers selbst in einer mündlichen Verhandlung geklärt werden müssen. Auch dem kann sich das Verwaltungsgericht nicht anschließen. § 2 Abs 5 lit a TGVG verlangt ein fachkundig erstelltes Betriebskonzept. Schon aufgrund des Wortlauts muss somit ein schriftliches Betriebskonzept erstellt werden – eine mündliche „Erstellung“ ist schon begrifflich nicht möglich. Ungeachtet dessen käme ein mündliches Betriebskonzept schon auf Grund der Komplexität und des notwendigen Umfangs nicht in Frage.
Aktueller Stand des Betriebskonzepts ist jener des nach Auftrag des Verwaltungsgerichts am 18.06.2025 vorgelegten (siehe den zum obigen Punkt II.2. wiedergegebenen Wortlaut).
Wie oben zu Punkt II.3. festgestellt werden konnte, ist es dem Käufer durch dieses Betriebskonzept nicht gelungen, die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung glaubhaft zu machen.
3. Genehmigungsvoraussetzungen nach § 6 TGVG
Der verfahrensgegenständliche Rechtserwerb ist nach § 6 Abs 1 TGVG dann zu genehmigen, wenn er keinem der in § 1 Abs 1 lit a TGVG genannten Grundsätze widerspricht. Diese Grundsätze stellen auf die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe (Z 1), die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes (Z 2) und die Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen (Z 3) ab.
Letzterem Grundsatz widerspricht der verfahrensgegenständlich angezeigte Rechtserwerb, da eine nachhaltige Bewirtschaftung nicht glaubhaft gemacht werden konnte.
4. Besondere Versagungsgründe nach § 7 TGVG
§ 7 TGVG regelt die besonderen Versagungsgründe, bei deren Vorliegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung „insbesondere“ zu versagen ist. Dies ist gemäß Abs 1 lit a leg cit ua dann der Fall, wenn die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist.
Dieser Versagungsgrund ist gegenständlich verwirklicht, da die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht glaubhaft gemacht werden konnte.
5. Genehmigung nach § 6 Abs 5 TGVG
Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, der Rechtserwerb müsse auf Grundlage des § 6 Abs 5 TGVG genehmigt werden. Es hätte berücksichtigt werden müssen, dass der Veräußerer aufgrund seines gesundheitlichen Zustands zur ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung nicht mehr in der Lage sei und keine Nachkommen habe.
Dem kann nicht gefolgt werden. Wie schon der Wortlaut zeigt, bezieht sich diese Regelung nur auf einzelne Grundstücke („Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück“ – vgl hingegen die Formulierungen in den übrigen Z des § 6 TGVG). Dies entspricht auch dem ausdrücklich genannten Zweck dieser Vorschrift: Der gänzliche Verfall eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs soll vermieden werden, und zwar indem ein einzelnes Grundstück verkauft werden darf, um den Betrieb (der im Eigentum des Verkäufers bleibt) zu retten. Wenn wie im vorliegenden Fall der gesamte Betrieb den Eigentümer wechseln soll, ist das demnach kein Anwendungsfall des § 6 Abs 5 TGVG.
Überlegungen hinsichtlich des gesundheitlichen Zustandes des Verkäufers sowie dessen Nachkommen sind daher nicht relevant. Im Übrigen ist zu dieser Argumentationslinie des Beschwerdeführers festzuhalten, dass es bei der gegenständlich relevanten Frage der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung (siehe oben zu Punkt V.2.c) nicht um einen Vergleich „vorher-nachher“ bzw eine allfällige Verbesserung geht, sondern lediglich darum, dass der zu erwartende Zustand § 1 Abs 1 lit a TGVG entspricht.
VI.Ergebnis
Wie oben gezeigt, konnte der Beschwerdeführer keine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch sein Betriebskonzept glaubhaft machen. Es liegt daher ein Widerspruch zu den Grundsätzen des § 1 Abs 1 lit a TGVG vor, weshalb es an der Genehmigungsvoraussetzung nach § 6 Abs 1 TGVG mangelt. Aus demselben Grund liegt auch der besondere Versagungsgrund nach § 7 Abs 1 lit a TGVG vor.
Da somit die begehrte Bewilligung bereits auf Grundlage von §§ 6 Abs 1 und 7 Abs 1 lit a TGVG zu versagen war, kann dahingestellt bleiben, ob gegenständlich auch der besondere Versagungsgrund nach § 7 Abs 1 lit d TGVG vorliegt. Aus verfahrensökonomischen Gründen nahm daher das Verwaltungsgericht keine Beurteilung hinsichtlich dieses von der belangten Behörde ebenfalls erkannten Versagungsgrundes vor, stützt es sein Erkenntnis ausdrücklich nicht auf diesen und passte es den Spruch des Bescheids der belangten Behörde entsprechend an. Eine Beurteilung hinsichtlich des Verkehrswerts der Liegenschaft und der erhaltenen Gegenleistung sowie des Werts des Inventars erfolgt daher – zu diesem Zeitpunkt – nicht. Aus diesem Grund war auch den Beweisanträgen, die sich auf diesen Komplex beziehen (Einvernahme des RA TT, Wertgutachten zum Inventar), nicht zu folgen und kein Beweisverfahren (mehr) zu diesen Themen zu führen.
Die Beschwerde war spruchgemäß abzuweisen.
VII.Unterlassene mündliche Verkündung
Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).
VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Mag.a Schmalzl
(Richterin)
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