Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/48/0143-23

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.06.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.48.0143.23

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M., über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 20.12.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 27.05.2025,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Eine ordentliche Revision gegen diese Erkenntnis ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit bekämpften Untersagungsbescheid vom 20.12.2024 wurde Folgendes entschieden:

„Spruch

Der Bürgermeister der Gemeinde Z als Baubehörde gemäß § 62 Abs. 1 Tiroler

Bauordnung 2022 (TBO 2022) entscheidet wie folgt:

Gemäß § 46 Abs. 6 lit. g TBO 2022 wird Herrn AA, geb. am XX.XX.XXXX, die weitere Benützung des Objektes „Adresse 1 / 4, **** Z“ als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung

untersagt.“

Begründet wurde der Bescheid damit, dass der Beschwerdeführer die Wohnung nur sporadisch selbst und zumeist gewerblich vermiete und dementsprechend nur als Freizeitwohnsitz verwende.

Dagegen brachte der Beschwerdeführer die Beschwerde ein und behauptete, dass er keinen Hauptwohnsitz in Deutschland habe. Die tatsächlichen Anwesenheiten würden sich in Deutschland nur auf wenige Tage im Kalenderjahr reduzieren und legte dazu einer Erklärung der Nachbarin seines deutschen Wohnsitzes in Y vor. Er sei 2020 bis 2024 regelmäßig aus beruflichen Gründen verreist. Vor seinem Umzug nach Z habe er in einem Haus in Kreis X, Deutschland, und damit in unmittelbarer Nähe zu Z gewohnt. Zu dieser Zeit habe er in W gearbeitet. Zuvor habe er den Wohnsitz aufgrund des Studiums bis 2018 in V gehabt. Den Wohnsitz in Y habe er erst nach seinem Umzug nach Z aus den nachgenannten Gründen begründet.

Vom 01.07.2024 bis 30.11.2024 sei er bei einer Steuerberatungsgesellschaft BB in W beschäftigt gewesen. Zuvor habe er für die Steuerberatungsgesellschaft CC seit dem Jahr 2020 in W gearbeitet. Er habe regelmäßig Geschäftsreisen im Rahmen seiner Tätigkeit durchführen müssen, mit Ausnahme der Coronazeiten. Das Pendeln sei von dem Hauptwohnsitz nunmehr besser nach W möglich und wirtschaftlich - im Vergleich zum deutschen Wohnsitz. Zum 30.11.2024 habe er seine Tätigkeit für BB beendet, sodass die Abmeldung der Sozialversicherung erfolgt sei. Er gehe seit 01.12.2024 keiner Tätigkeit in Deutschland mehr nach und habe keinen Bezugspunkt mehr nach Deutschland. Er habe zudem eine Stelle bei den Bergbahnen U als Mitarbeiter bei der Pistenrettung angetreten. Seit 14.12.2024 sei er dementsprechend sozialversichert über die Bergbahnen U. Dies sei jedoch von der Behörde nicht berücksichtigt worden.

Seit 01.01.2025 sei er als Transfer Pricing Manger für die DD mit Sitz in T tätig und sei in Vollzeit mit einer Wochenarbeitszeit von 38,5 Stunden für diese tätig. Als Beweis legt er einen Dienstvertrag vor.

Im Jahr 2021 habe er die EE an seinem Hauptwohnsitz gegründet. Als Alleingesellschafter sei er zudem alleiniger Geschäftsführer der Gesellschaft. Der Geschäftsbetrieb der Gesellschaft befinde sich nach wie vor im Aufbau und plane er den Abschluss dieser Aufbautätigkeit durch Akquirierung von Finanzinvestoren im Frühjahr 2025. Er legte dazu einen Businessplan der Gesellschaft vor. Seine Funktion als Geschäftsführer der GmbH spreche daher eindeutig für den Lebensmittelpunkt an seinem Hauptwohnsitz. Diese Funktion habe nichts mit der früheren Funktion als Finanzvorstand des Börsenvereins V eV zu tun, die er während des Studiums gehabt hatte.

Seine Ehefrau lebe getrennt von ihm in S. Zuvor habe sie in R, Oberösterreich gelebt. In den Jahren 2020 bis 2022 hatte sie in Q und P gelebt. Auch wenn sie getrennt leben, würden sie dennoch an der Ehe festhalten. Es sei unrichtig, dass es sich um seine Ex-Frau handeln würde.

Entgegen den Aussagen der Vermieter und der Nachbarin habe er sich stets an seinem Hauptwohnsitz aufgehalten, sofern er nicht verreist gewesen sei. Darüber würden auch die Gästemeldungen einen Rückschluss geben. Er übermittelte diesbezüglich eine Aufstellung seiner An- und Abwesenheitstage.

Darüber hinaus vermiete er seinen Hauptwohnsitz zu Zeiten, in denen er nicht anwesend sei, im Rahmen einer Privatzimmervermietung an wechselnde Gäste. Dies könne keine Freizeitwohnsitznutzung sein, da es sich hierbei um eine dauerhafte Vermietung an eine Partei handle. Es liege auch keine gewerbliche Vermietung vor, da der Ausnahmetatbestand der Privatzimmervermietung erfüllt sei. Eine solche grenze sich von der gewerblichen Vermietung dadurch ab, dass der Vermieter am betreffenden Objekt seinen Hauptwohnsitz habe und die Vermietung von höchstens zehn Fremdenbetten als häusliche Nebenbeschäftigung durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Haushalts besorge. Die Vermietertätigkeit erfolge durch ihn alleine. Auch sonst erfolge alles durch ihn selbst. Es handle sich nicht um gewerbliche Vermietungen.

Im Ergebnis sei festzuhalten, dass aufgrund der vorstehenden Merkmale und seiner Lebensführung der Mittelpunkt seiner Lebensinteressen an seinem Hauptwohnsitz liege und dieser in der Folge durch ihn nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werde.

Nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 27.05.2025, in der der Beschwerdeführer, die Vermieter FF und GG sowie deren Tochter JJ, die unmittelbare Nachbarin KK und der Obmann des Tennisclubs LL als Zeugen einvernommen wurden. Die Ehegattin des Beschwerdeführers, MM, wurde zwar auch geladen, diese teilte jedoch mit, dass sie keinen Wohnsitz mehr in Österreich habe und nicht bereit sei, zur Verhandlung zu erscheinen. Es standen keine weiteren Beweise aus und wurde die Verhandlung unter allseitigem Verzicht auf die mündliche Verkündung geschlossen.

I.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist mit MM verheiratet und hat zwei Kinder im Alter von 7 und 12 Jahren. Nach der Aussage des Beschwerdeführers leben sie getrennt, jedoch nicht in Scheidung. Ein (letzter) gemeinsamer Wohnsitz der beiden kann nicht festgestellt werden. Die Ehefrau des Beschwerdeführers hat - ebenso wie ihre Kinder - keinen Wohnsitz mehr in Österreich. Wo sie derzeit aufhältig ist, wollte der Beschwerdeführer nicht angeben und meinte bei seiner Einvernahme vor Gericht, dass sie keinen Wohnsitz mehr in Österreich hat, „auf Reisen“ sei und Homeschooling mit den Kindern macht.

Der Beschwerdeführer mietete ab dem Jahr 2020 das gegenständliche Objekt Top**, Adresse 1, in **** Z, Gst **1, inneliegend EZ ***, KG Z, von den Vermietern FF und GG, die Eigentümer des Objektes sind. Ursprünglich wurde der Mietvertrag vom Beschwerdeführer auf unbefristete Zeit erstellt und so allseits unterschrieben. Auf Drängen der Vermieter wurde ein neuer Mietvertrag von ihm erstellt und am 27.01.2021 für die Dauer von 3 Jahren ab 01.02.2021 unterfertigt.

Unter Punkt XV. ist Folgendes vorgesehen:

„Untervermietung

Die Mietpartei ist zur Untervermietung berechtigt. Die Untervermietung umfasst insbesondere die kurzfristige Vermietung zu touristischen Zwecken. Der Vermieter stimmt der Vermarktung über die gängigen Portale (Airbnb, 9flats, FeWo-direkt etc.) zu.

Schadensersatzansprüche, die sich aus einem Vertragsverhältnis zwischen der Mietpartei und einer Untermietpartei ergeben, werden von der Mietpartei an den Vermieter abgetreten.“

Vom 13.05.2020 bis 01.04.2025 hatte der Beschwerdeführer seinen Hauptwohnsitz in Österreich an der gegenständlichen Adresse im ZMR gemeldet. Ab 10.04.2025 hat er den Hauptwohnsitz in S in Adresse 2 gemeldet. Diese Wohnung in S hatte er bereits mit Mietvertrag vom 27.08.2024 gemeinsam mit seiner Ehefrau angemietet.

Seine Ehefrau hat nie die gegenständliche Wohnung Top** mit dem Beschwerdeführer bewohnt, wie er selbst bestätigt. Auch aus den ZMR Meldedaten ergibt sich dies. So war sie zunächst von 27.07.2020 bis 28.02.2022 in Q, dann von 04.04.2022 bis 14.10.2022 in P, von 12.02.2024 bis 22.10.2024 in R und von 20.11.2024 bis 09.04.2025 in S mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet. Sohin hat der Beschwerdeführer erst nach Abmeldung seiner Ehefrau aus dieser Wohnung die Hauptwohnsitzanmeldung dort vorgenommen.

Seine Ehefrau war bis kurz vor der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol in dieser Wohnung in S mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet und hat seit 09.04.2025 keinen Wohnsitz mehr in Österreich im ZMR gemeldet. Die ältere Tochter des Beschwerdeführers hatte nie einen Wohnsitz in Österreich, wie sich aus dem ZMR ergibt. Die jüngere Tochter war von 27.07.2020 bis 28.02.2022 in Q, dann 13 Tage in der gegenständlichen Wohnung in O und nach vier Monaten ohne Meldung ist sie zuletzt im ZMR von 12.02.2024 bis 22.10.2024 in R mit ihrem Hauptwohnsitz angemeldet worden. Danach wurde kein Wohnsitz mehr im ZMR von ihr gemeldet, auch nicht in S gemeinsam mit ihrer Mutter.

Der Beschwerdeführer hat mit Sitz in der gegenständlichen Wohnung Top** die Firma EE gegründet und ist mit Erklärung vom 01.10.2021 als Geschäftsführer im Firmenbuch eingetragen worden. Er ist alleiniger Gesellschafter. Geschäftszweig ist die Vermietung von Ferienwohnungen und Chalets für touristische Zwecke. Von 09.06.2020 bis 15.10.2021 hatte der Beschwerdeführer persönlich eine Gewerbeberechtigung am Standort dieser Wohnung für die Beherbergung von Gästen bis zu zehn Fremdenbetten. Danach, also ab 15.10.2021 meldete er die Gewerbeberechtigung auf seine Firma EE an und ist seitdem nicht nur handelsrechtlicher, sondern auch gewerberechtlicher Geschäftsführer. Als Standort der Gewerbeberechtigung wurde jedoch eine andere Adresse in N bei U angegeben (GISA-Auszüge zu den Zl *** und Zl ***). Die Gesellschaft und die Gewerbeberechtigung sind nach wie vor bis dato so aufrecht und wurde der Sitz – auch nach der Übergabe der gegenständlichen Wohnung an die Vermieter – nicht geändert.

Der Beschwerdeführer hat jedenfalls bis Ende November 2024 in einer Steuerberatungskanzlei in W hauptberuflich gearbeitet und war in diesem Rahmen sozialversichert. Vom 14.12.2024 bis 31.03.2025 war er teilweise bei den Bergbahnen AG U, Zentraler Pistenrettungsdienst, beschäftigt und sozialversichert. Ab 01.01.2025 steht er in einem Vollzeitdienstverhältnis zur Firma DD in T und ist dort sozialversichert.

Die gegenständliche Wohnung benutzte der Beschwerdeführer während dieser Zeit, jedenfalls zumindest ab dem Jahr 2024 nur sporadisch und nur fallweise, nämlich dann, wenn er diese nicht zu touristischen Zwecken kurzfristig an wechselnde Gäste über Airbnb oder Booking.com vermietete. Er nutze daher die Wohnung nicht die Mehrzahl der Tage des Jahres zu ganzjährigen Wohnzwecken. Auch sonst gibt es keine Nahebezüge oder Interessen zu dieser Wohnung.

Der Beschwerdeführer war die Mehrzahl der Tage im Jahr 2024 nicht in der Wohnung anwesend oder wohnte nicht dort, da er mehrheitlich die Wohnung zu touristischen Zwecken wenige Tage an wechselnde Gäste vermietete und zwar jedenfalls im 2024 wie folgt:

07. bis 09.02., 23. bis 25.02., 26. bis 28.02., 04. bis 08.03., 15. bis 17.03, 08. bis 11.04., 03. bis 05.05., 09. bis 11.05., 18. bis 20.05., 30.05. bis 02.07., 07.07. bis 09.07., 09.07 bis 10.07., 21.07. bis 29.07., 29.07. bis 02.08., 03.08. bis 06.08., 08.08. bis 14.08., 14.08. bis 17.08., 18.08. bis 19.08., 19.08. bis 21.08., 21.08. bis 26.08., 26.08. bis 29.08., 30.08. bis 01.09., 01.09. bis 09.09., 09.09. bis 14.09., 21.09. bis 22.09., 22.09. bis 26.09., 26.09. bis 29.09., 29.09. bis 30.09., 01.10. bis 02.10., 03.10. bis 06.10., 07.10. bis 16.10., 31.10. bis 03.11., 12.11. bis 22.11., 29.11. bis 03.12., 05.12. bis 08.12., 13.12. bis 15.12., 22.12. bis 24.12., 25.12. bis 28.12., 28.12. bis 30.12.2024.

Diesbezüglich vermietete er die Wohnung als gesamten Einheit über Buchungsplattformen wie Airbnb und booking.com, aber auch privat. Die gegenständliche Wohnung Top** befindet sich im 1. OG des gegenständlichen Hauses und besteht laut Baugenehmigung vom 18.09.2017 zu Zl *** aus einem Gang, einem WC, einem Bad, einem Wohn-Essbereich und einem Schlafzimmer, wobei die Gesamtgröße 47,04 m2 beträgt.

Trotz Auslaufen des Mietvertrages wollte der Beschwerdeführer die gegenständliche Wohnung nicht verlassen und musste dementsprechend ein Räumungsverfahren seitens der Vermietpartei angestrengt werden. Diesbezüglich erfolgte ein gerichtlicher Vergleich vor dem Bezirksgericht U zur GZ *** dahingehend, dass sich der Beschwerdeführer verpflichtete, bis zum 31.03.2025 Euro 7.000,00 sowie die anteiligen Pauschalgebühren zu bezahlen. Erst am 31.03.2025 erfolgte die Wohnungsübergabe vom Beschwerdeführer an die Vermieter.

Der Beschwerdeführer betreibt nach wie seine Gesellschaft an dieser gegenständlichen Adresse, wie dies auch aus Firmenbuch zu entnehmen ist. Auch der Beschwerdeführer bestätigte in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol, dass er den Sitz nicht geändert hat.

Die Nutzung dieses Objektes als Freizeitwohnsitz ist nach den raumordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht zulässig und findet sich auch keine Eintragung in das Freizeitwohnsitzverzeichnis. Die Nutzung des gegenständlichen Objekts als Freizeitwohnsitz wurde daher nicht genehmigt und liegt keine Ausnahme zur Nutzung als Freizeitwohnsitz vor. Die Widmung des Grundstücks ist mit „Wohngebiet § 38 (1)“ festgelegt. Als Verwendungszweck wurde in mit der Baugenehmigung „ganzjährige Wohnnutzung (Hauptwohnsitz – keine Freizeitwohnsitznutzung)“ genehmigt.

II.Beweiswürdigung:

Aus dem Beweisverfahren ergibt sich, dass der Beschwerdeführer Vorbringen erstattete und Unterlagen vorlegte, die jedoch nicht der Realität entsprechen und sich immer wieder im Widerspruch zu den früheren Vorbringen und Dokumenten sind. So führte er einmal aus, dass er keinen Wohnsitz in Deutschland mehr habe, dann nur aus steuerlichen Gründen, dann nur, weil es das Haus des Vaters sei. Selbst unter Vorhalt der Hauptwohnsitzadresse aus seinem Personalausweis seit dem Jahr 2016 führte er dann in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht aus, dass er von Polizisten bei einer Polizeikontrolle im Jahr 2023 darauf hingewiesen worden sei, dass er in Deutschland wieder einen Hauptwohnsitz anmelden müsse. Dies konnte weder anhand der vorliegenden Unterlagen, der Meldebestätigen und des Personalausweises, der im Jahr 2016 ausgestellt wurde, nachvollziehen. Dass er zuvor über Vorhalt des Personalausweises dann plötzlich meinte, er hätte nicht gewusst, dass es sich dabei um einen Hauptwohnsitz handle, der im Personalausweis eingetragen sei, vervollständigt das Bild, dass er immer neue Darstellungen abgibt.

Wo sich der Beschwerdeführer hauptsächlich und ganzjährig aufhält konnte daher auch nicht festgestellt werden. Es war im vorliegenden Fall auch nur zu klären, ob er sich hauptsächlich in der gegenständlichen Wohnung zu Wohnzwecken aufgehalten hat und dort wohnte.

Per E-Mail vom 25.05.2025 teilte die Ehefrau des Beschwerdeführers mit, dass sie ihren Wohnsitz in Österreich abgemeldet hat und nicht bereit ist, zur Verhandlung zu erscheinen. Dies bestätigte auch der Beschwerdeführer, der jedoch nicht bereit war, den nunmehrigen Wohnsitz seiner Ehegattin oder der Kinder anzugeben. Ob sie sich nach wie vor in Österreich aufhält bzw aufhalten war im gegenständlichen Fall nicht zu klären, auch wenn ihr die Rsa-Zeugenladung nach der Abmeldung des Wohnsitzes am 14.05.2025 dort zugestellt wurde und damit der Eindruck erweckt wird, dass die ZMR Abmeldung andere Gründe hatte, als den Wohnsitz auszulassen.

Sämtliche kurzzeitige Vermiettätigkeiten vom Beschwerdeführer in der gegenständlichen Wohnung wurden von den Vermietern und seiner Tochter präzise und nachvollziehbar dokumentiert und die Fotos samt Daten dem Gericht übermittelt und in der Verhandlung eingesehen. Diese Vermietungen wurden vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten, sondern meinte er vielmehr dazu berechtigt zu sein, die Wohnung aufgrund der Untermietklausel im Mietvertrag vermieten zu dürfen. Gegenteilige Beweise dazu liegen auch nicht vor und konnte der Beschwerdeführer selbst mit seiner vorgelegten An- und Abwesenheitstabelle alleine nicht das Gegenteil darstellen. Im Übrigen sind auch die von ihm angeführten An- und Abwesenheiten nicht korrekt, da sie in Widerspruch zu seinen Vermietungen stehen. Er hat offensichtlich einige Vermiettätigkeiten übersehen und trotzdem als Anwesenheiten aufgelistet, obwohl die Wohnung nachweislich dokumentiert und unbestritten von fremden Personen touristisch genutzt wurden. Beispielsweise dafür sind die Vermiettätigkeit im Jahr 2024 von 03.05. bis 05.05., vom 25.05. bis 28.05., 08.07. bis 12.07., 21.08. bis 24.08., 07.09. bis 14.09., 03.10. bis 06.10., 01.11. bis 03.11., 11.11. bis 22.11., 01.12. bis 03.12., 05.12. bis 08.12., sowie 13.12. bis 15.12., als Anwesenheit des Beschwerdeführers in dieser Wohnung falsch angegeben worden, da er diese doch in diesen Zeiträumen vermietet hat. Dass er in diesen Zeiten daher die Wohnung selbst genutzt hätte und somit mehr als die Hälfte des Jahres tatsächlich die Wohnung als Mittelpunkt seiner Lebensinteressen genutzt hätte, kam nicht im Beweisverfahren hervor und ergab sich auch nicht aus den Unterlagen, auch nicht aus den vorgelegten Unterlagen des Beschwerdeführers. Diesbezüglich ist auch darauf hinzuweisen, dass der Beschwerdeführer die An- und Abwesenheitsliste insofern nicht auch nicht korrekt geführt hat, da er bei der Baukontrolle am 19.09.2024 vor Ort war und ebenso wenig angeführt hat, obwohl dies offiziell dokumentiert und auch mit seiner Unterschrift im Protokoll bestätigt wurde. Wie sohin diese Liste mit An- und Abwesenheiten zu Stande kam, konnte nicht nachvollzogen werden und konnte diesbezüglich aufgrund dieser erheblichen Widersprüche kein Glauben geschenkt werden.

Die Vermietung ergeben sich unzweifelhaft aus den vorgelegten Unterlagen des Vermieters, aber auch aus den Aussagen des Beschwerdeführers, dass er die gegenständliche Wohnung als NN-Suite zur Gänze vermietet hatte, wie sie auch aus dem Einschaltungen auf den Buchungsplattformen zu entnehmen war. Die Aussagen des Vermieterehepaars sowie seiner Tochter waren nachvollziehbar und glaubwürdig und dokumentierten anhand der Fotos, dass der Beschwerdeführer die Wohnung entsprechend oft und immer wieder an verschiedene wechselnde Gäste wenige Tage vermietet hatte. Darüber hinaus dokumentieren die 40 durchgeführten Kontrollen von 24.10.2023 bis 09.02.2024 und von 28.03. bis 17.07.2024, die auch spät am Abend und am Wochenende durchgeführt wurden, dass der Beschwerdeführer nur zweimal angetroffen werden konnte, konkret am 11.01. und am 05.04.2024. Ebenso bestätigte die Nachbarin Frau KK, dass sich der Beschwerdeführer nicht in der Wohnung ihr gegenüber regelmäßig aufgehalten hat und die Wohnung bewohnte, sondern vielmehr nur sporadisch da war und hauptsächlich die Wohnung zur weiteren Vermietung wieder reinigte und Bettwäsche – teilweise sogar mitten in der Nacht – wusch.

Laut GISA-Auszug hat der Beschwerdeführer die gewerberechtliche Geschäftsführung für die Firma EE in Adresse 1, **** Z und zwar für das Gastgewerbe in der Betriebsart Beherbergung von Gästen von nicht mehr als zehn Fremdenbetten für den Standort der Gewerbeberechtigung **** N bei U, Adresse 3. Eine Gewerbeberechtigung für ihn als Privatperson für den Standort in der gegenständlichen Wohnung hatte er zunächst im Jahr 2020, beendete diese jedoch, nachdem er die oben aufgezeigte Gewerbeberechtigung für seine Firma übernahm.

Was der Beschwerdeführer tatsächlich mit dem Unternehmen betreibt und ob und welche Wohnung vermietet, konnte ebenso wenig festgestellt werden, da aus dem als Businessplan vorgelegtes Dokument zwar Gewinne zu entnehmen sind, jedoch keine konkreten Inhalte, Tätigkeiten, Orte, etc und wird auf Anlagen verwiesen, die nicht übermittelt wurden. Auch die vereinzelten Abbuchungen von ein paar Euro Beträgen zu hauptsächlich zu Lebensmittelkäufen und -konsumationen sowie Tankvorgängen, die der Beschwerdeführer im Beilagenkonvolut 7 vorlegte, beweist nicht, dass er in der gegenständlichen Wohnung wohnte, schon gar nicht hauptsächlich und ganzjährig. Daraus war nichts in Relation zur Nutzung der Wohnung zu erkennen.

Die Feststellungen ergeben sich darüber hinaus im Wesentlichen auch aus dem vorgelegten Mietvertrag, dem prätorischen Vergleich vor dem Bezirksgericht U zur GZ ***, Grundbuchsauskunft, ZMR-Auskunft, Sozialversicherungsmeldungen und -abfragen. Der Beschwerdeführer hat mit 01.01.2025 ein Arbeitsverhältnis zur Firma DD begründet, sohin erst nach Erlassung des Bescheides. Dies wurde anhand des von ihm vorgelegten Dienstvertrages sowie Sozialversicherungsanmeldung festgestellt. Die zeitweise Teilbeschäftigung für die Pistenrettung wurde ebenso anhand seiner Aussagen und seiner Unterlagen festgestellt.

Aus dem Bauakt ergibt sich die Widmung als Wohngebiet gemäß § 38 Abs 1 TROG 2022 und liegt keine Freizeitwohnsitzgenehmigung für das gegenständlich Objekt TOP** vor. Dass sich das Grundstück im Wohngebiet befindet, ergibt sich zweifelsfrei sowohl aus der Widmungsbestätigung als auch aus dem Bauakt. Die weiteren Feststellungen zum Baukonsens ergeben sich ebenso unzweifelhaft aus dem Bauakt. Dies ergibt sich auch aus der Baukontrolle am 19.09.2024, dies in Anwesenheit des Beschwerdeführers.

III.Rechtslage:

Die relevante Bestimmung des TROG 2022 idgF lautet:

Freizeitwohnsitze

§ 13 Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1)Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

a)Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen; dies jedoch nur dann, wenn

1. Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche, bei der auf jedes der Beherbergung von Gästen dienende Bett zumindest eine Fläche von 0,5 m² entfällt, vorhanden sind,

2. gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und weiters

3. die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betriebes gewährleistet ist;

nicht als Gemeinschaftsräume im Sinn der Z 1 gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen,

b) Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe erhalten werden,

c) Wohnungen und sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen,

d) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die im Rahmen der Raumvermietung während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen.

Sind in einem Gebäude oder in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, Ferienwohnungen und Wohnungen oder sonstige Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen, untergebracht, so darf die Zahl der Wohnungen insgesamt drei und die Zahl der Betten insgesamt zwölf nicht überschreiten.

(1a) Bett ist jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit, die im Rahmen eines Betriebes oder einer sonstigen Einrichtung zur Verfügung steht, wobei jeweils von der höchstmöglichen Belegung auszugehen ist. Vorübergehend genutzte Zustellbetten für Kinder bleiben dabei jedenfalls außer Betracht.

(2) Im Rahmen der Vorschriften über Freizeitwohnsitze sind Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen jene Räumlichkeiten nicht zuzurechnen, an denen

a) Wohnungseigentum besteht, sofern diese vom Eigentümer oder von seiner Familie selbst genutzt werden, oder

b) Verfügungsrechte bestehen, die über den üblichen Inhalt gastgewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen.

[…]“

Die relevante Bestimmung der TBO 2022 idgF lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]“

IV.Erwägungen:

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen, insbesondere wie zur Benützungsuntersagung ist zusammenfassend zu entnehmen, dass bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung lediglich jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt (vgl VwGH 04.11.2016, Ra 2016/05/0014; 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Es ist sohin nunmehr die TBO 2022 idgF anzuwenden.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet. Die in § 46 Abs 6 lit g TROG enthaltene Anordnung, wonach dann, wenn die bauliche Anlage durch einen Dritten benutzt werde, diesem die weitere Benützung zu untersagen sei, kommt lediglich dann – wie im gegenständlichen Fall – zum Tragen, wenn die Benützung durch eine dritte (vom Eigentümer verschiedene) Person erfolgt, außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen (VwGH 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171).

Nach den Feststellungen ergibt sich, dass das gegenständliche Top** zur ganzjährigen Wohnnutzung in einem als Wohngebiet gem § 38 Abs 1 TROG 2022 gewidmeten Grundstück mit dem Baubescheid baurechtlich genehmigt wurde. Nicht genehmigt wurde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz noch eine Nutzung zur gewerblichen Vermietung.

Entscheidend nach der Rechtsprechung des VwGH für die Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt ist, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056). In diesem Sinn wird in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass die Wohnsitzdefinition nach § 1 Abs 6 Meldegesetz nicht zielführend ist, da das TROG 2022 selbst eine Definition von Freizeitwohnsitzen enthält (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193 ua), und die Bestimmung nach § 1 Abs 8 Meldegesetz nur Anhaltspunkte liefern kann, was den Mittelpunkt der Lebensbeziehung eines Menschen charakterisiert.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (vgl etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der stRsp in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG auszugehen (VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 23.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Auch wenn der Beschwerdeführer angab, in der gegenständlichen Wohnung seinen (einzigen) Hauptwohnsitz zu haben, wie er dies auch im ZMR gemeldet hat, hatte er jedoch auch zumindest in Deutschland im Haus seines Vaters einen weiteren Hauptwohnsitz gemeldet, auch wenn er meinte, dass er diesen nicht regelmäßig nutzen würde. Dies ergibt sich nicht zuletzt aus dem Personalausweis des Beschwerdeführers und räumte er schließlich auch selbst ein. Im gegenständlichen Verfahren ist jedoch nur die Nutzung der gegenständlichen Wohnung Top** zu beurteilen, die jedenfalls nach den Feststellungen nicht als Lebensmittelpunkt des Beschwerdeführers zu sehen ist, zumal er in diese Wohnung kaum wohnte. Vielmehr vermietete er diese Wohnung zum Großteil des Jahres an wechselnde Gäste wenige Tage lang über die Plattformen Airbnb und Booking.com. Der Lebensmittelpunkt des Beschwerdeführers in dieser Wohnung konnte daher nicht festgestellt werden und lag nicht vor. Im gegenständlichen Verfahren war auch nicht zu klären, wo – und welcher Adresse - er seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz hat und hatte, wie der Beschwerdeführer vermeint, sondern vielmehr nur, ob das gegenständliche Objekt unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz von ihm verwendet wird. Und das ist nach den Feststellungen der Fall.

Eine Berechtigung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz dieser Wohnung liegt nicht vor und ist eine der Beschwerdeführer nicht berechtigt, diese Wohnung im Wohngebiet aufgrund des Baukonsenses an wechselnde Gäste gewerblich zu vermieten. Es liegen keine Ausnahmen dahingehend vor, da er die gesamte Wohnung im Wohngebiet, das zur ganzjährigen Wohnnutzung bewilligt wurde, zu touristischen Zwecken an wechselnde Gäste vermietete. Diese Wohnung wurde zur ganzjährigen Wohnnutzung als Verwendungszweck bewilligt, jedoch nicht zur gewerblichen Vermietung. Auch eine Privatzimmervermietung kann der Beschwerdeführer nicht geltend machen, da die Voraussetzungen dafür fehlen, da er nicht im selben Wohnungsverband seinen Hauptwohnsitz hatte. Irrelevant ist in diesem Zusammenhang die vom Beschwerdeführer relevierte zivilrechtliche Erlaubnis im Mietvertrag, die Wohnung unterzuvermieten.

Die Freizeitwohnsitznutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß § 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und aus sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Es war daher nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde die unverzügliche Untersagung der Benützung als Freizeitwohnung untersagte, und dies nach wie vor erforderlich ist, aufrechtzuerhalten. Diesbezüglich ergibt sich aus der ständigen Rechtsprechung, dass Sachverhaltsänderungen, die dazu dienen, jenen Zustand herzustellen, der den baupolizeilichen Auftrag der Benützungsuntersagung entspricht, nicht Erlassung des Bescheides mehr zu berücksichtigen sind (VwGH 18.03.2022, Ra 2022/06/0018; 28.04.2022, Ra 2022/06/0056). Lediglich in der Herstellung eines Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, ist daher keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts zu erblicken.

Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung über Beschwerden gegen baupolizeiliche Aufträge grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zugrunde zu legen. Dies gilt aber nicht für solche Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht; dabei handelt es sich um keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes (VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056; 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Die im Laufe des Beschwerdeverfahrens eingetretenen Änderungen hinsichtlich der Benützung des gegenständlichen Tops waren nach der stRsp nicht berücksichtigt, da dies nur (teilweise) dem Auftrag (der Benützungsuntersagung) entsprechende Herstellung des Zustandes betrifft, sodass die Beschwerde als unbegründet abzuweisen war. Der Beschwerdeführer hat auch nach wie vor sowohl das Unternehmen, also auch die dafür eingeholte Gastgewerbebewilligung auf die gegenständliche Top aufrecht gemeldet, sodass auch nicht einmal von einer gänzlichen Entsprechung der aufgetragenen Benützungsuntersagung auszugehen war.

Im Übrigen ist festzuhalten, dass der Sitz des Unternehmens des Beschwerdeführers nach wie vor an der gegenständlichen Adresse angegeben ist, die Postzustellung über diese Adresse nach wie vor erfolgt, sodass auch eine Nutzung und weitere Freizeitwohnsitznutzung in welcher Form auch immer durch den Beschwerdeführer nicht beendet ist. Auch die Ansicht des Beschwerdeführers, dass nunmehr das Verfahren gegenstandslos geworden sei bzw der Bescheid zu beheben sei, da dieser erfüllt worden sei und der Beseitigung des gesetzwürdigen Zustandes entsprochen worden sei, ist nicht zu folgen. Nach der Rechtsprechung des VwGH scheide ein baupolizeilicher Auftrag nicht mit seiner Erfüllung etwa endgültig aus dem Rechtsbestand aus (vgl VwGH 08.07.2004, 2004/07/0050). Selbst der im Bescheid umschriebene gesetzwürdige Zustand nachfolgend wieder eintritt, heben vielmehr nach dieser Rechtsprechung die Bescheidwirkungen wieder auf. Demnach ist das Rechtschutzinteresse des Beschwerdeführers mit der Erfüllung des Auftrages nicht weggefallen. Diesbezüglich ist ebenso zu verweisen, dass nicht einmal die vollständige Nutzungsuntersagung des Objektes durch den Beschwerdeführer erfüllt wurde, zumal gegenständlich nach wie vor der Sitz seines Unternehmens vorliegt und die Adresse als Firmenadresse verwendet wird.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und solcherart eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol die Möglichkeit von leistbaren Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete -, und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl sie nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen sind und vielmehr ihren Lebensmittelpunkt wo anders haben.

Es war daher gegenständlich die Benützung des Objektes Top** als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung zu untersagen. Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung hat das behördliche und verwaltungsgerichtliche Ermittlungsverfahren sohin zusammengefasst ergeben, dass eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung durch die Beschwerdeführer gegeben war und daher die gegenständlich bekämpfte Untersagung der Benützung des gegenständlichen Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz von der Baubehörde zu Recht ergangen ist.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)