Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/36/2740-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2024.36.2740.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.in Gstir über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die Rechtsanwalt BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Stadtmagistrats X vom 23.09.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die weitere Benützung gemäß dem Bescheid des Stadtmagistrats X vom 23.09.2024, ***, mit sofortiger Wirkung untersagt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Wie sich aus dem umfassenden Ermittlungsverfahren in dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt ergibt, wurde der gegenständliche Gebäudeteil (Räumlichkeiten ***, ) im Gebäude mit der Adresse 3, **** Y, in der Vergangenheit zumindest ab dem 29.03.2023 im Internet mit der Bezeichnung „“ über die Buchungsplattform „CC“ zur kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste angeboten und – wie sich aus den Ausdrucken der Bewertungen auf dieser Buchungsplattform ergibt – auch so genutzt. So lt Akteninhalt ua auch am 23.09.2024.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid des Stadtmagistrats X vom 23.09.2024, Zl ***, wurde der AA (in der Folge: Beschwerdeführerin) als nunmehrige Eigentümerin (Wohnungseigentum) an dieser Einheit die weitere Verwendung der Räumlichkeiten G 4, GK 4, im Gebäude mit der Adresse 3, **** Y zur gewerblichen Beherbergung von Gästen untersagt.

Die Entscheidung begründend wurde von der belangten Behörde zusammengefasst ausgeführt, dass dieser Gebäudeteil im Erdgeschoss des Gebäudes den baurechtlichen Verwendungszweck „Geschäftseinheit“ bzw „Geschäft“ aufweist und konsenlos zur Beherbergung von Gästen verwendet wird.

Dagegen brachte die Beschwerdeführerin, vertreten durch die Rechtsanwalt BB, fristgerecht die Beschwerde vom 21.10.2024 ein und wird darin im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

„(…)

Die belangte Behörde übersieht, dass die Liegenschaft nicht von der Beschwerdeführerin, sondern von deren Mieterin, der AK Projektmanagement GmbH, FN 601422 w, Adresse 1,**** Z, angeboten wurde.

Die belangte Behörde begnügt sich nur damit, dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin der Liegenschaft Adresse 3 Top ****, *** ist, setzt sich jedoch nur ungenügend damit auseinander, dass die Beschwerdeführerin aufgrund der Vermietung an die DD nicht über die Liegenschaft verfügte, und somit nicht für die Vermietung an Gäste verantwortlich sein kann.

II. Unrichtige rechtliche Beurteilung

Der Bestimmung des § 46 Abs 6 lit c TBO kann entnommen werden, dass die Behörde auch dem Dritten, der die bauliche Anlage benützt, die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen hat.

Die belangte Behörde hat diese Bestimmung zu Unrecht dahingehend beurteilt, dass der Beschwerdeführerin die Benützung zu untersagen wäre.

Die Beschwerdeführerin hat die bauliche Anlage in der Adresse 3 Top ***, *** zum Zeitpunkt der Untersagung der Benützung nicht benutzt. Benutzt wurde die Liegenschaft von der DD.

Die Untersagung der Benutzung hätte gegenüber der DD erfolgen müssen.

(…)

II.Beweiswürdigung:

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt.

Daraus ergibt sich, wie im Folgenden im Detail dargetan, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache im Umfang der gegenständlichen Prüfbefugnis nicht erwarten lässt.

Es waren keine Fragen der Beweiswürdigung im Umfang der maßgeblichen Entscheidungserwägungen zu klären, sodass einem Entfall der mündlichen Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegenstanden (vgl EGMR 10.05.2007, Nr 7401/04; EGMR 03.05.2007, Nr 17.912/0518; VwGH 18.10.1999, Zl 96/10/0199; VwGH 27.08.2014, Zl 2013/05/0169; VwGH 16.10.2019, Ra 2019/07/0095; uva).

Es konnte daher die gegenständliche Entscheidung ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung ergehen.

III.Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere folgende Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Bauordnung 2022 – TBO 2022, LGBl Nr 44/2022 (WV) in der hier maßgeblichen Fassung LGBl Nr 85/2023:

§ 28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

(…)

c)die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

(…)

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

(…)

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

(…)

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

(…)

IV.Erwägungen:

1. Grundsätzlich ist zunächst der Vollständigkeit halber auszuführen, dass auch eine Verwendungszweckänderung im Sinn des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 – abgesehen von der in dieser Bestimmung normierten, gegenständlich aber nicht gegebenen Ausnahme - ein bewilligungspflichtiges Vorhaben darstellt.

Gemäß dieser Bestimmung ist grundsätzlich die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen dann bewilligungspflichtig, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann.

Der Verwaltungsgerichtshof hat diesbezüglich ausdrücklich ausgeführt, dass zur Beurteilung, ob eine Verwendungszweckänderung bewilligungspflichtig ist, „auf die abstrakte Einflussmöglichkeit abzustellen ist und nicht darauf, ob eine Maßnahme tatsächlich von Einfluss ist“ (vgl VwGH 26.05.2000, 2000/06/0037; VwGH 03.10.1978, 2524/77; ua).

Dazu ist für eine Vermietung an wechselnde Gäste insbesondere auch auf die Anforderungen in brandschutztechnischer Hinsicht und in Bezug auf die Nutzungssicherheit hinzuweisen.

Dass gegenständlich – wie von der belangten Behörde angenommen und auch näher begründet – eine konsenslose Verwendungszweckänderung gegeben ist, wurde von der Beschwerdeführerin in der gegenständlichen Beschwerde auch gar nicht konkret bestritten und war daher darauf auch nicht weiter im Detail einzugehen.

2. Soweit die Beschwerdeführerin zusammengefasst vorbringt, dass die Untersagung der Benutzung nicht an sie als Eigentümerin ergehen hätte dürfen, da sie die Wohnung nicht nutze, sondern aufgrund ihrer Vermietung an die DD gegenüber dieser der baupolizeiliche Auftrag zu erlassen gewesen wäre, ist dem Folgendes entgegenzuhalten:

Nach § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benutzt.

Aufgrund des Wortlauts dieser Bestimmung ist dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere konsenslose Benützung zu untersagen, wenn er diese selbst nützt.

3. Im Übrigen erfuhr diese Gesetzesbestimmung mit der Novelle zur Tiroler Bauordnung 2018, LGBl Nr 114/2021, in Bezug auf den Adressaten eines Auftrages nach § 46 Abs 6 TBO eine Änderung insofern, als dass auch bei kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen ebenfalls der Eigentümer der baulichen Anlage bzw des konkreten Teils der baulichen Anlage Adressat des Benützungsuntersagungsauftrages ist.

In den Erläuternden Bemerkungen wird dazu Folgendes ausgeführt:

„Nach dem Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 9. Dezember 2020, GZ LVwG2020/26/0758-3, ist ein baupolizeilicher Auftrag betreffend die Untersagung der Benützung selbst dann statt an den Eigentümer einer baulichen Anlage an einen Dritten zu richten, wenn die Benützung durch diesen nur zeitweilig und für kurze Zeiträume erfolgt. Rechtspolitisch ist dies unzweckmäßig, weil auf diese Weise selbst in einem laufenden Verfahren ein Wechsel in der Person des Verpflichteten eintreten kann. Abweichend von der allgemeinen Regel soll künftig daher im Fall der kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen eine Benützungsuntersagung stets an den Eigentümer der betreffenden baulichen Anlage zu richten sein.“

4. Wenn man der nunmehrigen Bestimmung unterstellen möchte, dass diese nur die wechselnden Personen vor Augen hatte, denen gegenüber eine Benützungsuntersagung kaum rechtzeitig und somit wenig effektiv ausgesprochen werden könnte und daher die Benutzungsuntersagung an den Vermieter (Beherberger) auszusprechen sei, ist dem Folgendes zu entgegnen:

Gerade bei einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen ist es für die Behörden oftmals auch sehr schwierig, den Vermieter ausfindig zu machen, zumal Vermietungen zT auch über Internetplattformen abgewickelt werden, die diesbezüglich wenig transparent sind.

Auch ist zwischen dem Eigentümer und den wechselnden Personen mehr als ein Dritter denkbar, was gegebenenfalls eine effektive Adressierung einer Benützungsuntersagung an den tatsächlich „letzten Dritten“ erschwert.

Insgesamt ist es daher nachvollziehbar, dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, ausgenommen es liegt der Fall einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen vor.

Es entspricht auch der Systematik der Tiroler Bauordnung 2022, wonach Adressat im Zusammenhang mit baupolizeilichen Aufträgen grundsätzlich der Eigentümer der baulichen Anlage ist (vgl § 46 Abs 1, § 46 Abs 6 letzter Absatz TBO 2022) und zwar auch dann, wenn eine nicht konsensuale Maßnahme nicht von ihm, sondern von einem Dritten durchgeführt wurde (vgl LVwG Tirol 2023/32/2830, 2024/32/2282; LVwG Tirol 20.05.2025, LVwG-2024/39/1979-9).

Dabei ist im Übrigen ausschließlich auf den Eigentümer nach den zivilrechtlichen Bestimmungen abzustellen (vgl VwGH 11.12.1990, 95/05/0078).

5. Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass nur dann, wenn keiner dieser vorangeführten beiden Fälle vorliegt (Eigennutzung durch den Eigentümer selbst oder kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen), dann nicht dem Eigentümer, sondern demjenigen, der die bauliche Anlage bzw Teile davon tatsächlich konsenslos nützt, die Benützung gemäß § 46 Abs 6 TBO 2022 zu untersagen wäre.

6. Für die Beurteilung der „Kurzeitigkeit“ iSd § 46 Abs 6 TBO 2022 kann – wie auch in mehreren Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts Tirol bereits ausgeführt wurde, mangels Legaldefinition in der Tiroler Bauordnung das Mietrechtsgesetz herangezogen werden (vgl LVwG Tirol 02.04.2024, LVwG-2023/32/2830-7).

Gemäß § 1 Abs 2 MRG versteht man unter einer Kurzzeitvermietung ein Mietverhältnis, das auf eine maximale Dauer von sechs Monaten abgeschlossen wird. Für die Kurzzeitvermietung wird zudem noch ausgeführt, dass die Wohnungen immer voll möbliert und voll ausgestattet angemietet werden.

7. Im gegenständlichen Fall ergibt sich in diesem Zusammenhang aus dem vorgelegten Akt, dass der gegenständliche Gebäudeteil im Internet mit der Bezeichnung „***“ über die Buchungsplattform „CC“ zur kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste angeboten und auch so verwendet wurde – so ua auch am 23.09.2024.

Damit ergibt sich sohin aufgrund vorstehender Feststellungen und Erwägungen, dass dem Vorbringen der Beschwerdeführerin keine Berechtigung zukommen konnte, und im gegenständlichen Fall auch zu Recht ihr gegenüber als Eigentümerin der baupolizeiliche Auftrag nach § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 ergangen ist, und nicht gegenüber der DD.

8. Ergänzend ist darauf hingewiesen, dass die gegenständlich bekämpfte Benützungsuntersagung keine Leistungsfrist enthält.

Ein Leistungsbescheid, der keine Leistungsfrist enthält, ist somit grundsätzlich sofort ab Rechtskraft vollstreckbar (vgl VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN).

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist – auch bei einer Benützungsuntersagung nach § 46 Abs 6 TBO 2022 den Auftrag rechtswidrig macht (vgl VwGH 23.04.2025, Ra 2025/06/0104 und 0105-6; ua).

Da im gegenständlichen Fall eine Nutzung des gegenständlichen Gebäudeteils zur kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Gäste aufgrund des bestehenden Baukonsenses - zu keiner Zeit zulässig war - war daher durch das Landesverwaltungsgericht Tirol die weitere Benützung ergänzend mit sofortiger Wirkung zu untersagen.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Gstir

(Richterin)