Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/38/0147-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.38.0147.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerden des

1. AA, Adresse 1, ***** Z, vertreten durch die BB, Adresse 2, **** Y,

2. Herrn CC, Adresse 3, **** X, vertreten durch DD, Adresse 4, **** Y und

3. Herrn EE, Adresse 5, **** X, vertreten durch DD, Adresse 4, **** Y,

gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft W vom 19.11.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 10.09.2024 stellte der AA, vertreten durch den Rechtanwalt BB, den Antrag an die belangte Behörde auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Mietvertrages abgeschlossen zwischen Herrn EE und dem AA betreffend das Gebäude auf **1, KG X. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 19.11.2024, Zl ***, wurde diesem Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 4 Abs 1 in Verbindung mit § 6 Abs 1, § 7 Abs 1 lit a und lit b und § 25 Abs 1 TGVG 1996 versagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass es sich beim betroffenen Gebäude um die Hofstelle des geschlossenen Hofes „FF“ handle. Das **1, GB X sei laut gültigem Flächenwidmungsplan als Sonderfläche Hofstelle gewidmet. Die derzeit vorliegende Nutzung widerspreche dem bewilligten Verwendungszweck und es würde der dafür vorgesehene Wohnraum dem Hofbewirtschafter und der Familie vorenthalten werden. Zudem bestehe der Verdacht einer rechtswidrigen Nutzung als Freizeitwohnsitz.

So erging fristgerecht zunächst die Beschwerde der rechtsfreundlich vertretenen Erstbeschwerdeführerin, in der sie zusammengefasst ausführt, dass im Bescheid der belangten Behörde der Adresskopf gänzlich fehle und auch die Zustellinformation nicht vorhanden sei. Der Bescheid sei zwar dem Rechtsvertreter zugekommen, allerdings sei formal nicht klar, an wen konkret dieser Bescheid gerichtet sei. Mangels Normadressaten handle sich um einen Nichtbescheid bzw sei dieser mit Nichtigkeit bedroht, zumal er sich an keine konkrete natürliche oder juristische Person richte. Es werde deshalb der Antrag gestellt, den Bescheid korrekt auszufertigen. In eventu werde auch Beschwerde erhoben.

Die Beschwerdeführerin sei seit dem Jahr 2010 Mieterin der Liegenschaft in EZ *****, Grundbuch ***** X, mit dem darauf verrichteten Wohnhaus Adresse 6. Es handle sich unstrittig um einen geschlossenen Hof und um eine Parzelle mit der Widmung Sonderfläche Hofstelle.

Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei der Wohntrakt des Hofes nicht bewohnbar gewesen. Den Parteien sei dies offenbar nicht bekannt gewesen, dass ein derartiger Mietvertrag der Genehmigungspflicht nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz unterliege. Der Eigentümer und Vermieter habe zum damaligen Zeitpunkt nicht unter der Adresse der Hofstelle gewohnt und dies sei auch nicht beabsichtigt gewesen. Durch die Mieteinnahmen habe der Landwirt Einnahmen erzielt, die er im Fall eines Leerstandes nicht erzielt hätte. Der Wirtschaftstrakt sowie sämtliche andere bauliche Anlagen der Hofstelle seien vom Vermieter als Bauer bewirtschaftet und genutzt worden.

Mit Übergabevertrag vom 23.03.2021 habe dann der Vermieter seinen Hof an den Sohn übergeben. Es sei zwar richtig, dass der Hofübernehmer bei der Gemeinde vorgesprochen habe, um eine Umwidmung von Freiland in Bauland zu erreichen, weil er angeblich Wohnbedarf habe und ansonsten abseits der Umwidmung keine Möglichkeit habe, diesen zu bezwecken. Dies sei aber irrelevant für das gegenständliche Verfahren.

Zu den Genehmigungsvoraussetzungen werde ausgeführt, dass es richtig sei, dass der Mietvertrag gemäß dem Tiroler Grundverkehrsgesetz der Genehmigungspflicht unterliege. Dies sei auch von der belangten Behörde richtig festgestellt worden. Allerdings habe die erkennende Behörde in der Begründung nicht mit dem anwendbaren Tiroler Grundverkehrsgesetz, sondern mit § 44 TROG 2022 argumentiert. Eine Beurteilung des Mietvertrages nach dieser Bestimmung sei aber nicht maßgeblich, sondern sei nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz vorzugehen. Es sei auch unerheblich im Verfahren, dass mittlerweile eine Nutzungsuntersagung erfolgt sei und diesbezüglich ein Verfahren beim Landesverwaltungsgericht Tirol anhängig sei, da es sich hier um getrennte Verfahren handle. Auch die Feststellung bezüglich eines Freizeitwohnsitzes habe in diesem Zusammenhang keine Relevanz. Einzig und allein hätte die belangte Behörde bei der Genehmigung des Mietvertrages beurteilen müssen, ob dieses Rechtsgeschäft der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol widerspreche oder nicht. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin normiere § 44 TROG jedenfalls keinesfalls, dass eine Vermietung einer als Sonderfläche Hofstelle gewidmeten Parzelle nicht zulässig sei. Tatsächlich werde darin nur festgehalten, welche Baulichkeiten auf einem derart gewidmeten Grundstück errichtet werden dürften.

Auch liege bei der Gemeinde X eine Meldung als Ferienwohnung auf. Die Gäste würden seit 2009 beim Tourismusverband angemeldet werden, was der Gemeinde auch bekannt sei. Auch habe es ein Bauansuchen betreffend eine Nutzungsänderung gegeben und betreffend die Errichtung von den Sanitäranlagen etc. Der Vermieter habe bereits beim Abschluss des Mietvertrages unter der Adresse Adresse 7 gewohnt und dies sei auch im Bauverfahren aktenkundig gewesen. Die Argumentation, dass die Nutzung § 44 TROG widerspreche, gehe fehl, da ein Bauansuchen und ein Baubescheid der Nutzungsänderung zugrunde gelegen hätten. Eine widmungskonforme Nutzung sei bei der Einreichung und Bewilligung von der Baubehörde zu prüfen. Der Baubescheid sei rechtskräftig und damit der Bestand jedenfalls im Sinn des § 44 TROG saniert. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin liege auch keine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung vor. Diese Fragen seien aber im Parallelverfahren und nicht in diesem Verfahren zu klären.

Der erste Mietvertrag sei im Jahr 2010 abgeschlossen worden. Es seien daraufhin Verlängerungen erfolgt. Bei der Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen der Mietverträge müsse demnach eine Beurteilung ex tunc, sohin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erfolgen, weil dies der maßgebliche Zeitpunkt der Beurteilung des Vertrages sei. Seien im Nachhinein irgendwelche nicht erwartete und nicht zu erwartende Sachverhaltselemente hervorgekommen, seien diese nicht einzubeziehen.

Konkret seien bei Abschluss des Mietvertrages die Räumlichkeiten leer gestanden und der Vermieter habe an einer anderen Stelle gewohnt. Die Hofstelle würde auch immer noch leer stehen, wären die Räumlichkeiten nicht vermietet und von der Beschwerdeführerin umgebaut worden. Zudem habe die Beschwerdeführerin seit dem Jahr 2010 Mietzins dafür bezahlt, sodass der Landwirt aus der Vermietung Einnahmen lukriert habe, eine Wertsteigerung der Immobilie durch die Baumaßnahmen sei erfolgt. Objektiv betrachtet stehe die Vermietung nicht im Widerspruch zu § 1 Abs 1 TGVG, sodass die erkennende Behörde das Rechtsgeschäft hätte bewilligen müssen. Wäre der Antrag auf Genehmigung des Vertrages zum Zeitpunkt der Abschlüsse erfolgt, wäre der Mietvertrag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit genehmigt worden.

Auch habe der nunmehrige Eigentümer und Hofübernehmer selbst keinen Wohnbedarf und habe bei der Gemeinde nur versucht, eine Umwidmung von Freiland in Bauland zu erreichen, um den Wert seiner Immobilien zu steigern. Ein dringender Wohnbedarf habe weder bestanden noch bestehe dieser.

Die Vorgehensweise der Behörde erster Instanz grenze an Willkür sei tendenziös und unterstelle, dass die Beschwerdeführerin als Mieterin dem Bauern seinen Hof vorenthalten würde. Es mangle der belangten Behörde an der notwendigen Objektivität. Tatsächlich sei der Abschluss des Mietvertrages im erheblichen Interesse des Vermieters gestanden. So habe es die belangte Behörde auch unterlassen, den Vermieter zu einer Stellungnahme aufzufordern. Es seien somit im Verfahren wesentliche Argumente nicht ermittelt und berücksichtigt worden.

Durch das Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit hafte dem Verfahren Mangelhaftigkeit an. Zudem, wie bereits ausgeführt, habe die belangte Behörde den falschen rechtlichen Schluss gezogen. Bei richtiger Sachverhaltsfeststellung hätte die Behörde feststellen müssen, dass kein dringendes Wohnbedürfnis des Landwirtes vorliege. Sie hätte festhalten müssen, dass dieser als Eigentümer des **2, KG X, das er mit seiner Familie bewohne, kein dringendes Wohnbedürfnis habe. Weiters hätte festgestellt werden müssen, dass die Hofstelle vor der Vermietung unbewohnbar gewesen sei. Bei Beurteilung der Frage, ob der Mietvertrag einem funktionierenden Bauernstand entgegenstehe, sei diese tatsächlich konkret zu verneinen.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, der Beschwerde Folge zu geben, den angefochtenen Bescheid zu beheben und in der Sache selbst zu entscheiden und dem Antrag auf Genehmigung der Mietverträge Folge zu geben; in eventu der Beschwerde Folge zu geben, den angefochtenen Bescheid zu beheben und der Behörde erster Instanz zur Beweisaufnahme und neuerlichen Entscheidung zurückzuverweisen; in eventu eine mündliche Beschwerdeverhandlung anzuberaumen, im Anschluss den angefochtenen Bescheid zu beheben, in der Sache selbst zu entscheiden und dem Antrag auf Genehmigung der Mietverträge Folge zu geben.

Auch von Seiten der rechtsfreundlich vertretenen Zweit- und Drittbeschwerdeführer wurde fristgerecht Beschwerde eingebracht. In dieser wurde zusammengefasst vorgebracht, dass Herr CC aufgrund des Übergabsvertrages vom 23.03.2021 grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaften in EZ *****, KG ***** X, sei. Mit Mietvertrag vom Oktober 2020 habe sein Vater als damaliger Eigentümer mit der Erstbeschwerdeführerin einen Mietvertrag auf 10 Jahre abgeschlossen. Im Vertrag sei ein Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages um 5 weitere Jahre eingeräumt worden. Darüber hinaus sei mit Ergänzung vom Mietvertrag vom 14.10.2010 ein weiteres Optionsrecht auf Verlängerung von weiteren 5 Jahren vereinbart worden. Das Bauernhaus sei bereits seit Jahrzehnten nicht mehr von seiner Familie bewohnt worden.

Zum ablehnenden Bescheid selbst sei zunächst auszuführen, dass der Bescheid über keine Anschrift verfüge und auch die Zustellverfügung nicht korrekt sei. Der Zweitbeschwerdeführer sei kein Mitglied des AA, was der belangten Behörde bekannt gewesen sei, sodass sich aus dem Zustellvermerk kein Bescheidadressat ergebe. Der Bescheid sei somit nichtig. Der Zweit- und Drittbeschwerdeführer seien auch keine zulässigen Bescheidadressaten. Jedes Rechtsgeschäft und jeder Rechtsvorgang sei vom Rechtserwerber binnen 8 Wochen nach Abschluss des betreffenden Rechtsgeschäftes der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen. Die Anzeigepflicht treffe den Rechtserwerber und somit den gegenständlichen Mieter. Trotz dieses Umstandes sei der Bescheid dem Zweitbeschwerdeführer zugestellt worden. Da mittlerweile der Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaften der Drittbeschwerdeführer sei, sei auch er der rechtlich Beschwerte, sodass auch von ihm Bescheidbeschwerde erhoben werde.

Inhaltlich werde ausgeführt, dass das rechtliche Gehör von Seiten der belangten Behörde nicht gewährt worden sei. Weder der Zweit- noch der Drittbeschwerdeführer seien zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden.

Zudem leide der Bescheid auch an Begründungs- und Feststellungsmängeln. Es würden im Bescheid keine Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens dargelegt werden, sondern es werde lediglich auf die Sachverhaltsdarstellung der Gemeinde X Bezug genommen. Auch werde das noch nicht entschiedene Verfahren betreffend die Benützungsuntersagung erwähnt, wobei dieses nicht ausschlaggebend im gegenständlichen Verfahren sei. Von Seiten der belangten Behörde seien keine Beweisergebnisse im Bescheid angeführt. Somit seien die grundsätzlichen Voraussetzungen des Ermittlungsverfahrens missachtet worden.

Zumindest sei den Parteien rechtliches Gehör einzuräumen gewesen, was aber missachtet worden sei. Die rechtlichen Schlussfolgerungen seien nur auf Basis der Sachverhaltsdarstellung der Gemeinde X getroffen worden. Besonders auch aufgrund einer Aktennotiz eines Gespräches mit dem Drittbeschwerdeführer in der Gemeinde. Tatsächlich bestünde kein Wohnbedarf für die Familie Wimmer, da sie alternative Wohnmöglichkeiten zur Hofstelle hätten und bereits seit 20 Jahren nicht mehr dort wohnen würden. Vor der Vermietung sei das Bauernhaus leer gestanden und die Vermietung habe finanziell auch die Familie entlastet, sodass die Vermietung jedenfalls zur Erhaltung und Stärkung des Bauernstandes beigetragen habe.

Es sei auch nicht ersichtlich, inwiefern ein Strafverfahren gemäß § 13 TROG 2020 im gegenständlichen Verfahren Relevanz habe. Aus all diesem werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge den angefochtenen Bescheid – gegebenenfalls nach berichtigender Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts – ersatzlos beheben; in eventu den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen. Jedenfalls solle eine mündliche Verhandlung durchgeführt werden.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass das gegenständliche Mietobjekt auf **1, in EZ *****, KG ***** X, besteht. Das Grundstück ist laut dem gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde X als Sonderfläche Hofstelle gemäß § 44 TROG gewidmet. Das gegenständliche Gebäude stellt das einzige Wohngebäude des geschlossenen Hofes in EZ *****, KG X dar. Der Wirtschaftsteil des Gebäudes wird landwirtschaftlich genutzt.

Am 14.10.2010 wurde zwischen Herrn EE als Vermieter und dem AA als Mieterin ein Mietvertrag für das gegenständliche Objekt abgeschlossen. Mit Ergänzung zum Mietvertrag vom 14.10.2010 wurde dieser am 27.11.2016 um weitere 5 Jahre bis zum 31.08.2025 verlängert. Schließlich wurde mit einer neuerlichen Ergänzung der gegenständliche Mietvertrag bis zum 31.08.2030 verlängert.

Beim gegenständlichen Gebäude handelt es sich um ein landwirtschaftliches Wohn- und Wirtschaftsgebäude. Mit Übergabsvertrag vom 23.03.2021 wurde der geschlossene Hof von Herrn EE an Herrn CC übergeben, der seit diesem Zeitpunkt Eigentümer ist.

Die Mieterin ist keine Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung. Die getroffenen Feststellungen über die Widmung, die Qualifikation des Gebäudes, den Mietvertrag und die Hofübergabe resultieren schlüssig aus diesem Akt und wurden in keiner Lage des Verfahrens von Seiten der Parteien bestritten.

Die Feststellung, dass die Mieterin keine Landwirtin im Sinn des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist, steht unwidersprochen fest und wurde dies von der Erstbeschwerdeführerin auch niemals behauptet.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr 61/1996 idgF LGBl Nr 33/2024, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) […]

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb des Eigentums;

b)den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

c)den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB), insbesondere an einer Wohnung (§ 521 ABGB);

d)den Erwerb eines Bestandrechtes an einem landwirtschaftlichen Wohngebäude, wenn die Bestanddauer mehr als fünf Jahre beträgt;

e)[…]

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und

a)der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass er das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen seines Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß mitbewirtschaftet, oder

b)der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Grundstücks, das in den letzten zehn Jahren im Rahmen desselben landwirtschaftlichen Betriebes mitbewirtschaftet wurde und für den Betrieb des Pächters von wesentlicher Bedeutung im Sinn des § 7a Abs. 9 ist, durch den Landwirt, der diese Grundstücke zuletzt bewirtschaftet hat, weiterhin für die Dauer von mindestens zehn Jahren gewährleistet ist.

(4) […]

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a)[…]

e)der Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder landwirtschaftlichen Betriebes nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist und zumindest ein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist.

(2) […]

§ 7a

Interessentenregelung

(1) […]

(8) Die Abs. 1 bis 6 und § 7 Abs. 1 lit. e gelten nicht für Rechtserwerbe

a)aufgrund von Tauschverträgen, sofern sämtliche Tauschflächen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke und objektiv wertgleich sind, oder aufgrund von Realteilungsverträgen,

b)nach § 4 Abs. 1 lit. b, c und d,

c)[…]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Alle drei Beschwerdeführer bringen zunächst vor, dass der Bescheid vom 19.11.2024, Zl ***, mit Nichtigkeit bedroht sei, da der Adressat nicht erkennbar sei.

Faktum ist, dass in der Zustellverfügung des verfahrensgegenständlichen Bescheides ausgeführt ist: „Ergeht an: 1.den AA, Herren EE, zH BB, Adresse 2, **** Y“.

Die mit der „Personbeschreibung“ getroffene Wahl des Normadressaten ist, wie von den Beschwerdeführern richtig ausgeführt, ein notwendiges Inhaltserfordernis eines jeden Bescheides (vgl VwGH 20.11.2003, 2001/09/0199). Es muss somit aus dem Bescheid hervorgehen, an wen er sich richtet, da jede individuelle Norm an eine (oder mehrere) bestimmte Person adressiert sein muss (vgl VwGH 16.09.2003, 2003/05/0142). Es handelt sich somit bei der Personenbezeichnung um ein konstitutives Merkmal, dessen Fehlen einen Bescheid erst gar nicht entstehen lässt, also absolut nichtig macht (vgl VwGH 30.09.2011, 2008/11/0192).

Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes genügt die Nennung der Normadressaten in der Zustellverfügung. Die notwendige Individualisierung des Bescheides ist demnach bewirkt, wenn in der Zustellverfügung des Bescheides die Adressaten namentlich angeführt werden (vgl VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0018). Die Identifizierung einer natürlichen Person erfolgt in der Regel durch die Verwendung ihres Vornamens und ihres Zunamens. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs sind an die Bezeichnung des Bescheidadressaten insofern keine strengen Anforderungen zu stellen, als es für die Gültigkeit des Bescheides hinreicht, dass der Adressat der Erledigung insgesamt eindeutig entnommen werden kann (vgl VwGH 16.10.2003, 2003/07/0088).

Im gegenständlichen Fall hat die belangte Behörde davon Gebrauch gemacht, erst in der Zustellverfügung die Benennung der Parteien durchzuführen. So ist aus der Zustellverfügung zu ersehen, dass sich die Zustellung an den AA zH der BB richtet. Desweiteren ist die belangte Behörde offensichtlich davon ausgegangen, dass auch der Vermieter durch die Rechtsanwälte vertreten ist. Dies war zwar nicht der Fall, wurde aber durch eine direkte Zustellung an diesen saniert. Gesamt ist aber aus der vorliegenden Zustellverfügung jedenfalls eindeutig ersichtlich, dass sich der gegenständliche Bescheid an den AA, sowie an den Vermieter richtet. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführer ist der Bescheidadressat eindeutig erkennbar. Da auch der Vermieter aufgrund des rechtlichen Interesses im Grundverkehrsverfahren Parteistellung hat, ist unter Zugrundelegung der obzitierten Judikatur jedenfalls eine Zuordnung des Bescheides an die Normadressaten gegeben. Somit ist mit den Argumenten der Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, der Bescheid weist keine Nichtigkeit auf und das diesbezügliche Vorbringen ist unbegründet abzuweisen.

Die Beschwerdeführer rügen weiters, dass von Seiten der belangten Behörde kein Ermittlungsverfahren durchgeführt worden sei bzw dass ihnen gegenüber auch das Parteiengehör verletzt worden sei.

Tatsächlich hätte die belangte Behörde vor Erlassung des Bescheides den Parteien die Möglichkeit einräumen müssen, Stellung zu den vorliegenden Fakten zu nehmen. Allerdings haben die Parteien nun im Beschwerdeverfahren die Möglichkeit gehabt, entsprechende Argumente vorzubringen, sodass diesbezüglich die Verletzung des Parteiengehörs geheilt ist und auch mit diesem Beschwerdepunkt nichts zu gewinnen.

Die belangte Behörde hat ihre Ablehnung der Erteilung der Genehmigung vor allem damit begründet, dass das Mietverhältnis einen Widerspruch zu § 44 TROG 2022 mit sich bringe und vor allem auch, dass der Verdacht auf eine rechtswidrige Nutzung des Gebäudes als Freizeitwohnsitz gegeben sei.

Das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol schließt sich insofern dem Vorbringen der Beschwerdeführer an, als dass die widmungswidrige Verwendung und auch der Verdacht auf rechtswidrige Nutzung des gegenständlichen Gebäudes als Freizeitwohnsitz im gegenständlichen grundverkehrsrechtlichen Verfahren nicht beurteilungsrelevant sind, und dementsprechend in materienspezifischen Verfahren zu klären sein werden.

Wie oben zitiert, gelten als landwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des TGVG 1996 auch Grundstücke, die mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden bebaut sind, wenn Gegenstand eines Rechtserwerbes das Gebäude selbst ist. Im gegenständlichen Fall liegt ein Mietvertrag über den Wohnteil einer Hofstelle dem grundverkehrsrechtlichen Verfahren zugrunde, wobei das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde, als Sonderfläche Hofstelle im Sinne des TROG gewidmet ist.

Wie sich aus der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes ergibt, ist aus der Widmung einer Grundfläche unter raumplanerischen und baurechtlichen Gesichtspunkten allein zur Beantwortung der Frage nichts zu gewinnen, ob ein Grundstück als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Grundverkehrsgesetzes zu gelten hat (vgl VfSlg 10447/1985).

Wie der Verwaltungsgerichtshof zur Frage, ob ein Grundstück als landwirtschaftliches zu qualifizieren ist, ausführt, ist ein landwirtschaftliches Grundstück dann auch weiterhin als solches zu qualifizieren, wenn es bereits über längere Zeit nicht bewirtschaftet wurde (vgl VwGH 24.05.1989, 88/02/0084). Auch landwirtschaftliche Wohngebäude oder Wirtschaftsgebäude verlieren diese Eigenschaft nicht durch Leerstehenlassen. Dies umso weniger, wenn es sich um in einen geschlossenen Hof integrierte Gebäude handelt (vgl VwGH 17.12.1999, 98/92/0078).

Der gegenständliche Mietvertrag betrifft eine Hofstelle, die zwar zum Zeitpunkt der Vermietung leer gestanden ist, aber im Lichte der obzitierten Judikatur nicht die Eigenschaft als landwirtschaftliches Wohngebäude verloren hat, was noch mehr durch die Tatsache untermauert wird, dass es sich um einen geschlossenen Hof handelt. Der Wirtschaftsteil wird zudem nach wie vor landwirtschaftlich verwendet. Daraus resultiert für das erkennende Landesverwaltungsgericht, dass es sich beim gegenständlichen Grundstück nach wie vor um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 2 Abs 1 TGVG 1996 handelt.

Wie unbestritten feststeht, ist auch der Erwerb eines Bestandrechtes gemäß § 4 Abs 1 lit d TGVG 1996 grundverkehrsrechtlich genehmigungspflichtig.

Für Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück, wie dem gegenständlichen, ist es aber Voraussetzung, dass der Erwerber des Rechtes auch Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 lit a TGVG ist. Wie das Verfahren unbestritten ergeben hat, und darüber hinaus auch nie behauptet wurde, ist die Mieterin keine Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes, sodass sie auch nicht berechtigt ist, ein derartiges Mietverhältnis einzugehen. Mit dem Mietvertrag wird das landwirtschaftliche Gebäude/ Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen, was wiederum eindeutig den Grundsätzen des § 1 Abs 1 TGVG 1996 widerspricht. Die Vermietung des Wohnteiles an eine Nichtlandwirtin birgt die Gefahr, dass es zu Nutzungskonflikten mit der Landwirtschaft kommt. Noch dazu handelt es sich um eine schön arrondierte Hofstelle, die die Bewirtschaftung grundsätzlich erleichtert.

Für die Versagung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung ist es auch vollkommen unerheblich, dass der Vermieter, sowohl zum damaligen Zeitpunkt als auch der Vermieter zum nunmehrigen Zeitpunkt, nicht an dieser Hofstelle wohnen. Wie sich aus der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol ergeben hat, ist der Wirtschaftsteil des geschlossenen Hofes nach wie vor in landwirtschaftlicher Verwendung und ist auch die gegenständliche Parzelle durch ein neueres Wirtschaftsgebäude zum Teil bebaut. Der Wohnteil stellt auch die einzige Wohnmöglichkeit des geschlossenen Hofes in EZ *****, GB X, dar.

Nach Ansicht des erkennenden Gerichtes widerspricht die Vermietung eines Wohnteiles im Fall eines Einhofes zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken jedenfalls den Grundsätzen der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol. Die Bildung von arrondierten landwirtschaftlichen Betrieben erleichtert grundsätzlich Arbeitsabläufe im Zusammenhang mit der Landwirtschaft, sodass die Vermietung an Dritte im gegenständlichen Fall jedenfalls kontraproduktiv ist. Entgegen der Rechtsansicht der Erstbeschwerdeführerin ist im gegenständlichen Fall auch nicht eine Betrachtung des Sachverhalts bei Abschluss des ersten Mietvertrages zu prüfen. Vielmehr ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung des erkennenden Gerichtes heranzuziehen. Durch die durchgeführten Sanierungsarbeiten handelt es sich jedenfalls um ein für die Hofbetreiber bewohnbares Gebäude. Für die Beurteilung der Grundsätze im Sinn des § 1 Abs 1 lit a TGVG ist es auch unerheblich, ob die bäuerliche Familie tatsächlich ein Wohnbedürfnis derzeit hat oder nicht.

Wenn die Erstbeschwerdeführerin noch argumentiert, dass Mietverträge von der Durchführung eines Interessentenverfahrens ausgenommen sind, so ist dies zwar korrekt. Es kann aber nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass damit eine Vermietung auch an Nichtlandwirte möglich ist, da ansonsten die Bestimmung des § 4 Abs 1 lit d TGVG 1996 sinnbefreit wäre. Diese sieht eben gerade die Genehmigungspflicht für langfristige Bestandsverträge vor.

Gesamt kam das erkennende Gericht jedenfalls zum Ergebnis, dass die Rechtserwerberin keine Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist und es sich beim gegenständlichen Gebäude um ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude handelt, das den Bestimmungen des landwirtschaftlichen Grundverkehrs unterliegt. Aus all diesen Erwägungen heraus, waren die Beschwerden deshalb als unbegründet abzuweisen und es war spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol an der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)