Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/38/0280-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.03.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.38.0280.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M.Lechner über die Beschwerde der Frau AA, Adresse 1, **** Z vertreten durch Herrn RA BB, Adresse 2, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Z vom 04.01.2024, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als dass die Genehmigung gemäß § 12 Abs 1 lit a Z 3 und nicht gemäß § 12 Abs 1 lit a Z 6 versagt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadt Z 04.01.2024, Zl ***, wurde dem mit Grundverkehrsanzeige vom 16.10.2023 angezeigten Leihvertrag, abgeschlossen zwischen der Beschwerdeführerin und Frau CC am 21.04.2019 betreffend die Wohnung Top 1 in der Adresse 3, **** Z, betreffend 124/590 Miteigentumsanteile an der EZ ***, GB ***** Y , versagt.

Begründend wurde ausgeführt, dass zwar private Interessen im Fall der Beschwerdeführerin vorliegen würden, es allerdings an einem öffentlichen Interesse an der Genehmigung dieses Vertrages fehle.

In ihrer fristgerecht eingebrachten Beschwerde führt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass zunächst die erkennende Behörde das gegenständliche Recht fälschlicherweise unter die Bestimmung des § 12 Abs 1 lit a Z 5 TGVG subsummiert hätte, obwohl sie Z 3 heranziehen hätte müssen. Darüber hinaus führt sie aus, dass im gegenständlichen Fall staatspolitische Interessen dem Rechtserwerb nicht entgegenstehen würden.

Hinsichtlich des öffentlichen Interesses weise sie insbesondere auf den sozialen Aspekt hin. Sie lebe seit ihrer Geburt in Österreich und habe zwei Kinder großgezogen. Sie arbeite seit vielen Jahren und leiste durch die von ihr geleisteten Steuern und Pensionsversicherungsbeiträge und sonstigen Abgaben ihren Anteil an der Aufrechterhaltung eines funktionierenden Gemeinwesens. Es sei daher gerade aus sozialer Hinsicht gerechtfertigt, wenn für solche Personen ungeachtet deren Staatsbürgerschaft Sorge getragen werde, dass entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werde.

Der gegenständliche Vertrag beziehe sich auf ein Nutzungsrecht an einer Wohnung. Es liege auch im allgemeinen öffentlichen Interesse, dass auch ausländische Staatsbürger, die rechtmäßig in Österreich leben und berufstätig seien, ausreichend mit Wohnraum versorgt würden. Diese Personengruppe besitze ja auch das Recht, entsprechende Mietverträge abzuschließen. Das gegenständliche Nutzungsrecht sei mit einem Eigentumsrecht jedoch keineswegs gleichzusetzen. Gerade im Hinblick auf das öffentliche Interesse sei sehr wohl zu differenzieren zwischen der Begründung von Eigentum und einem zeitlich begrenzten Nutzungsrecht, das zudem noch dadurch eingeschränkt sei, da es sich lediglich um eine Mitnutzung einer Wohnung handle.

Öffentliche Interessen würden jedenfalls nicht beeinträchtigt, umgekehrt bestehe doch ein öffentliches Interesse an der Genehmigung derartiger Verträge sehr wohl darin, dass eine zumindest zeitweilige Überlassung von Wohnraum auch an ausländische Staatsbürger gestattet werde, dies gerade dann, wenn man in der Beurteilung die Aspekte eines modernen Sozial- und Leistungsstaates entsprechend berücksichtige.

Das Vorliegen einer längeren Aufenthaltsdauer und das Bestehen eines Beschäftigungsverhältnisses seien durchaus Argumente für das Vorliegen eines öffentlichen Interesses. Es diene insbesondere auch dem sozialen Frieden, wenn Personen ungeachtet ihrer Staatsbürgerschaft aufgrund der von ihnen erbrachten jahrelangen Leistungen für den österreichischen Sozialstaat „entsprechend“ honoriert würden, indem man ihnen das Recht auf Wohnen gebe. Richtigerweise hätte man daher zum Schluss kommen müssen, dass das vom TGVG geforderte öffentliche Interesse im gegenständlichen Fall gegeben sei.

Darüber hinaus werde noch festgehalten, dass die geäußerten Behauptungen des Masseverwalters im gegenständlichen Verfahren völlig unbeachtlich seien. Zudem übersehe die belangte Behörde insbesondere, dass bei der Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des gegenständlichen Vertrages nicht nach dem jetzigen Zeitpunkt, sondern nach der Sachlage im Jahr 2019 abzuzielen sei. Zu diesem Zeitpunkt habe es keinerlei Hinweise darauf gegeben, dass der Vertragsabschluss dazu dienen hätte sollen, die Wohnung einer zukünftigen Verwertung zu entziehen.

Fest stehe weiters, dass im Jahr 2019 eine aufrechte Lebensgemeinschaft zwischen der Beschwerdeführerin und DD bestanden habe. Diese bestehe nach wie vor. Die belangte Behörde habe ohne jegliche Prüfung die Behauptung des Masseverwalters übernommen.

Unbeachtlich sei auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin derzeit eine eigene Wohnung habe. Zu berücksichtigen sei insbesondere der Umstand, dass sie jahrelang die Lebenserhaltungskosten des Herrn DD mitgetragen habe, der in der Vergangenheit immer wieder in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei, die ihr die Aufrechterhaltung eines eigenen Mietverhältnisses immer erschwert habe. Das gegenständliche Nutzungsrecht befriedige daher das entsprechende Sicherheitsbedürfnis der Beschwerdeführerin, was bei der Beurteilung des privaten Interesses jedenfalls zu berücksichtigen sei.

Der Leihvertrag sei auch als Abgeltung für die von der Beschwerdeführerin für die seinerzeitige Leihgeberin erbrachten Leistungen zu sehen. Durch das freundschaftliche und innige Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der Leihgeberin sei es schließlich zum gegenständlichen Leihvertrag gekommen.

Gesamt sei deshalb das öffentliche Interesse vorliegend und korreliere ebenfalls mit den vorhandenen privaten Interessen der Beschwerdeführerin. Gerade bei der Gesamtbetrachtung müsse man richtigerweise zum Schluss gelangen, dass die Voraussetzungen des § 13 TGVG sowohl im Hinblick auf das Bestehen eines öffentlichen Interesses als auch privaten Interesses vorhanden seien und der gegenständliche Leihvertrag zu genehmigen sei.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht wolle der Beschwerde Folge geben und den Bescheid der Stadt Z vom 04.01.2024 dahin abändern, dass die Genehmigung des Leihvertrages vom 21.04.2019 erteilt werde.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass die Beschwerdeführerin serbische Staatsangehörige ist. Zwischen ihr und der mittlerweile verstorbenen CC wurde ein „Leihvertrag-Vertrag“ am 21.04.2019 betreffend die Wohnung Top1, Adresse 3, **** Z, mit der 124/590 Miteigentumsanteilen der EZ ***, GB ***** Y , verbunden sind, abgeschlossen. Der gegenständliche „Leihvertrag-Vertrag“ wurde am 16.10.2023 der belangten Behörde zur Anzeige gebracht.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***, sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht.

Die getroffenen Feststellungen ergeben sich schlüssig und widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Behördenakt und wurden in keiner Lage des Verfahrens bestritten.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr 61/1996 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 204/2021, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

[…]

(7) Ausländer sind:

a)natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen;

b)[…]

§ 12

Genehmigungspflicht, Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte und Rechtsvorgänge, die den Erwerb eines der folgenden Rechte durch Ausländer zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb von Rechten an Baugrundstücken:

1. den Erwerb des Eigentums;

2. den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

3. den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB), insbesondere an einer Wohnung (§ 521 ABGB);

4. den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn es in das Grundbuch eingetragen werden soll;

5. den Erwerb eines befristeten Bestandrechtes, dessen Bestanddauer mehr als zehn Jahre beträgt und das nicht unter § 1 Abs. 2 Z 1, 1a und 2 des Mietrechtsgesetzes, BGBl. Nr. 520/1981, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl. I Nr. 100/2014, fällt; für die Berechnung der Bestanddauer sind die in einem tatsächlichen und zeitlichen Zusammenhang stehenden Bestandzeiten verschiedener Verträge zwischen den selben Vertragsparteien oder zwischen einer Vertragspartei und einem mit der anderen früheren Vertragspartei im gemeinsamen Haushalt lebenden Familienangehörigen zusammenzurechnen;

6. die sonstige Überlassung der Benutzung von Baugrundstücken, sofern dadurch dem Benützer eine ähnliche rechtliche oder tatsächliche Stellung eingeräumt werden soll wie aufgrund eines Rechtserwerbes nach Z 1 bis 5;

7. […]

§ 13

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 12 Abs. 1 darf nur erteilt werden, wenn

a)bei Rechtserwerben an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken die Voraussetzungen nach dem 2. Abschnitt vorliegen,

b)bei Rechtserwerben an unbebauten Baugrundstücken die nach § 11 Abs. 1 erforderliche Erklärung vorliegt,

c)in allen Fällen der Rechtserwerb staatspolitischen Interessen nicht widerspricht und ein öffentliches Interesse am Rechtserwerb durch den Ausländer, insbesondere in wirtschaftlicher, kultureller oder sozialer Hinsicht, besteht; private Interessen am Rechtserwerb sind angemessen zu berücksichtigen.

[…]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Die Beschwerdeführerin ist serbische Staatsangehörige und ist deshalb als Ausländerin im Sinn des § 2 Abs 7 TGVG zu werten. Als Ausländerin ist sie den Bestimmungen des Ausländergrundverkehrs gemäß §§ 12 ff TGVG unterworfen. Unbestritten steht fest, dass dem gegenständlichen Rechtserwerb keine staatspolitischen Interessen entgegenstehen. Dies wurde auch von Seiten der belangten Behörde in keiner Phase des Verfahrens in Abrede gestellt.

Die Beschwerdeführerin argumentiert gegen die Versagung vor allem damit, dass sie seit vielen Jahren in Österreich lebe, zwei Kinder großgezogen habe und einer regelmäßigen Arbeit nachgehe. Es stelle jedenfalls ein öffentliches Interesse dar, dass sie auch durch ihren Beitrag am Gemeinwesen eine Wohnung erwerben bzw ein langfristiges Nutzungsrecht an einer Liegenschaft erwerben könne. Aus diesem Grund sei nach ihrer Ansicht das öffentliche Interesse im Sinn des TGVG jedenfalls gegeben. Bereits aus dem Wortlaut des § 13 Abs 1 lit c TGVG 1996 ergibt sich, dass das Vorliegen eines öffentlichen Interesses am Rechtserwerb durch einen Ausländer unabdingbare Voraussetzung für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines derartigen Rechtserwerbes ist. Dies entspricht auch der gesicherten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Ausländergrundverkehr (vgl VwGH 03.10.2014, Ra 2014/02/0082, ua).

Zwar sind private Interessen ebenso wie die öffentlichen angemessen zu berücksichtigen, jedoch reicht das Vorliegen bloßer privater Interessen allein für die Genehmigungsfähigkeit nicht aus.

Bezüglich der Rechtslage geht die Beschwerdeführerin davon ausgeht, dass die Rechtslage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages zur Anwendung komme und deshalb die Rechtslage des TGVG aus dem Jahr 2019 der Beurteilung zugrunde zu legen ist. Ihr ist diesbezüglich entgegen zu halten, dass aufgrund fehlender Übergangsbestimmungen jedenfalls die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung heranzuziehen ist. Dies gilt sowohl für das Verfahren vor der belangten Behörde, als auch für das Verfahren des Landesverwaltungsgerichtes Tirol. Somit geht dieses Vorbringen ins Leere. Hierbei ist noch anzumerken, dass es auch das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 konterkarieren würde, wenn man mit der Anzeige eines Vertrages solange zuwarten würde, bis eine Gesetzeslage vorliegt, die dann eine Genehmigungsfähigkeit gewährleistet.

Mit der Novelle vom 17.11.2021, LGBl Nr 204/2021, zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 wurde in § 13 Abs 1 lit c TGVG der Halbsatz hinzugefügt, dass private Interessen bei der Frage der Genehmigungsfähigkeit nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. In den erläuternden Bemerkungen zu dieser Novelle wird ausgeführt: „Schon bisher war diese Bestimmung, die der Verfassungsgerichtshof als verfassungsrechtlich unbedenklich erachtet hat, in diesem Sinn auszulegen. Zum besseren Verständnis, inwieweit private Interessen neben den vom Gesetz geforderten öffentlichen Interessen zu berücksichtigen sind, wird im Folgenden das zitierte Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes in seinem wesentlichen Inhalt kurz dargestellt und bewertet“.

Dem damaligen Verfahren lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Familienbesitz innerhalb der Familie weitergegeben wurde und bei der Übergabe an den Schwiegersohn, als österreichischem Staatsbürger, eine grundverkehrsrechtliche Bestätigung ausgestellt werden konnte, der Tochter, die mittlerweile amerikanische Staatsbürgerin war, eine Genehmigung versagt werden musste.

Weiter wird in den erläuternden Bemerkungen ausgeführt: „Unbeschadet dessen müssen jedoch die vom Gesetz geforderten öffentlichen Interessen am Rechtserwerb durch den Ausländer zwingend vorliegen; das Vorliegen von privaten Interessen allein ist nicht ausreichend.“

Der gegenständliche Rechtserwerb in Form eines Nutzungsrechtes im Sinne des „Leihvertrag-Vertrags“ ist mit dem Sachverhalt des zitierten Erkenntnisses nicht vergleichbar. Die Beschwerdeführerin steht in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zur mittlerweile verstorbenen Leihgeberin. Ihr wird mit dem Leihvertrag ein Nutzungsrecht über 50 Jahre für sie und ihre Familienangehörigen an der verfahrensgegenständlichen Wohnung eingeräumt. Es mag zwar durchaus sein, dass sie das private Interesse hat jederzeit ihr Wohnbedürfnis in dieser Wohnung decken zu können, allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Judikatur ausgeführt, dass das Wohnbedürfnis auch anders gedeckt werden kann, als durch den Kauf bzw durch die langfristige Nutzungseinräumung eines Eigenheims (vgl VwGH 09.11.2023, Ra 2021/11/0066).

Auch mag es durchaus sein, dass die Beschwerdeführerin seit vielen Jahren in Österreich wohne und dieses Nutzungsrecht ihr Sicherheitsbedürfnis befriedige. Allerdings übersieht sie, dass ihr durchaus die Möglichkeit offen gestanden wäre, für den Fall, dass sie die Voraussetzungen zum Erlangen der österreichischen Staatsbürgerschaft hat, diese hätte beantragen und annehmen können, um derartig langfristige Nutzungsrechte oder sogar Eigentum zu erwerben.

Wenn von ihr noch ausgeführt wird, dass es gerade aus sozialer Hinsicht gerechtfertigt sei, dass ungeachtet der Staatsbürgerschaft entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werde, so ist ihr der genaue Gesetzeswortlaut des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 entgegenzuhalten, der bewusst diese Differenzierung zwischen EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern trifft.

Im vorliegenden Fall ist jedenfalls davon auszugehen, dass zwar hohe private Interessen für die Beschwerdeführerin gegeben sind. Ein öffentliches Interesse konnte aber im gegenständlichen Fall nicht festgestellt werden.

Da, wie oben ausgeführt, das öffentliche Interesse aber Voraussetzung ist, um eine Genehmigung im Sinn des § 13 Abs 1 lit c TGVG 1996 zu erlangen, hat die belangte Behörde zurecht dem gegenständlichen Erwerb des langfristigen Nutzungsverhältnisses die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

Der Beschwerdeführerin ist aber insofern zuzustimmen, dass im gegenständlichen Verfahren die Abwicklung des Insolvenzverfahren des Herrn DD nicht relevant ist. Es ist auch unerheblich, inwiefern eine Lebensgemeinschaft zwischen der Beschwerdeführerin und Herrn DD bestanden hat bzw besteht.

Der Beschwerdeführerin ist auch insofern zuzustimmen, dass sich der gegenständliche Rechtserwerb an der Bestimmung des § 12 Abs 1 lit a Z 3 zu orientieren hat, da der Leihvertrag als Gebrauchsrecht im Sinne des § 504 ABGB bzw des § 521 ABGB zu werten ist. Aus diesem Grund war auch die Bestimmung im Spruch der belangten Behörde entsprechend zu berichtigen.

Gesamt kam der Beschwerde aber keine Berechtigung zu, sodass sie unbegründet abzuweisen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)