Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/35/2192-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.09.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2023:LVwG.2023.35.2192.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Christ aufgrund der Beschwerde der AA, FN ***, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die BB, Adresse 2, **** Z, gegen den Bescheid der Tiroler Landesregierung als Aufsichtsbehörde gemäß § 29 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 1979 (WGG 1979) vom 18.7.2023, ***, betreffend einen Antrag nach dem WGG 1979

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

1. Zur Vorgeschichte:

Seitens der AA (im Folgenden: Beschwerdeführerin) ist beabsichtigt, das auf der Liegenschaft in EZ ***1 GB ***** Y mit baubehördlichem Bescheid vom 14.10.2010, Zl ***, bewilligte und errichtete Personalwohnhaus „Haus B“, bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Abstellplätzen an die CC zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen zu veräußern. Die CC sei aufgrund eines Mietvertrages vom 26.09/10.10.2011 mit Mietkaufoption Mieterin dieses Hauses und zur Überlassung der Dienstnehmerwohnungen nur an Dienstnehmer im Sinn der Wohnbauförderungsrichtlinien zu einem kostendeckenden Betrag verpflichtet. Die CC würde das Wohnbauförderungsdarlehen samt damit verbundenen Verpflichtungen übernehmen und könne von einem Kauf zu Spekulationszwecken nicht ausgegangen werden.

In diesem Zusammenhang brachte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18.11.2021 beim Amt der Tiroler Landesregierung, DD, folgenden Antrag ein:

„(….)

Wir stellen jedoch aus rechtlicher Vorsicht für diesen Fall den

Antrag:

1. gemäß § 7 Abs 3a WGG auf Feststellung, ob ein derartiges Rechtsgeschäft unter § 7 Abs 1 bis 3 WGG fällt,

2. in eventu gem. § 7 Abs 4 WGG um Erteilung einer Ausnahmegenehmigung bzw. um Zustimmung durch die Tiroler Landesregierung.

(…)

3. Weiters wird im Hinblick auf den gewünschten Paketverkauf bereits jetzt nachstehender

Antrag

gemäß § 10a Abs 1 lit d WGG gestellt und diesbezüglich um Zustimmung der Landesregierung zu dem oben näher beschriebenen Rechtsgeschäft ersucht.“

Mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 26.07.2022, ***, erteilte diese als Aufsichtsbehörde gemäß § 29 WGG 1979 aufgrund des Antrages der nunmehrigen Beschwerdeführerin nach § 33 WGG 1979 die

„ZUSTIMMUNG

I. gemäß § 7 Abs 4 WGG 1979

zur Veräußerung des auf der Liegenschaft in EZ ***1 GB ***** Y mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 14.10.2010, Zl. ***, errichteten Personalwohnhauses ‚Haus B‘, bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Autoabstellplätzen an die CC, FN ***, zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen.

II. gemäß § 10a Abs 1 lit d WGG 1979

zur Veräußerung des auf der Liegenschaft in EZ ***1 GB ***** Y mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 14.10.2010, Zl. ***, errichteten Personalwohnhauses ‚Haus B‘, bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Autoabstellplätzen an die CC, FN ***, zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen.“

Mit Beschwerde wurde der Bescheid in seinem Spruchpunkt I. dahingehend angefochten, als nicht festgestellt worden wäre, dass die Veräußerung des mit Bescheid vom 14.10.2010 errichteten Personalwohnhauses „Haus B“ bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Autoabstellplätzen an die CC zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen unter die Bestimmung des § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 fällt. Die Behörde führe aus, dass sich aus dem Sachverhalt ergäbe, dass der gegenständliche Antrag nicht unter die Bestimmung des § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 fallen würde, weshalb die Zustimmung der Landesregierung gemäß § 7 Abs 4 WGG 1979 erforderlich sei. Dass das Rechtsgeschäft unter die Bestimmungen des § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979, dabei im Besonderen unter den Geschäftskreis des § 7 Abs 3 WGG 1979, fällt, wird von der Beschwerdeführerin näher begründet.

Das Landesverwaltungsgericht gab dieser Beschwerde mit Erkenntnis vom 3.3.2023, LVwG-***, Folge und hob den Spruchpunkt I. ersatzlos auf.

Begründet wurde diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der angefochtene Bescheid mit seinem Spruchpunkt I. ausschließlich über den Antrag gemäß § 7 Abs 4 WGG 1979, somit über den Eventualantrag entschieden habe. Ein normativer (Feststellungs)Abspruch über den Primärantrag gemäß § 7 Abs 3a WGG 1979 sei jedoch nicht erfolgt. Auch bei weiter Auslegung könne ein solcher Abspruch dem angefochtenen Bescheid nicht zugerechnet werden. Auch wenn die Begründung des Bescheides Überlegungen der Sache nach auch in Richtung des § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 anstelle, so sei daraus für eine Rechtmäßigkeit des Spruchpunktes I. nichts gewonnen. Die belangte Behörde wäre im Ergebnis bei vorliegender Antragskonstellation gehalten gewesen, zunächst über den Feststellungsantrag gemäß § 7 Abs 3a WGG 1979 als Haupt-/Primärantrag und dann über den Eventualantrag – Erteilung der Zustimmung gemäß § 7 Abs 4 WGG 1979 – in dieser Reihenfolge zu entscheiden. Dadurch, dass ein Abspruch über den Primärantrag unterlassen und vielmehr unmittelbar über den Eventualantrag, somit vor Eintritt des Eventualfalles, entschieden wurde, sei Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides in Unzuständigkeit ergangen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol sei daher verpflichtet gewesen, von Amts wegen diese Unzuständigkeit der Behörde zu Spruchpunkt I. aufzugreifen und wegen Verletzung der Zuständigkeitsordnung und damit Verletzung der Beschwerdeführerin auf den gesetzlichen Richter mit dessen Aufhebung zu entscheiden.

Eine gegen das genannte Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes von der Tiroler Landesregierung erhobene Revision wurde mit Beschluss des VwGH vom 21.6.2023, Ra 2023/05/0061-6, zurückgewiesen. In dieser Amtsrevision wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass eine uneinheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu Eventualanträgen vorliege.

Vom VwGH wurde dagegen begründend im Wesentlichen ausgeführt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes eine Zuständigkeit zur Entscheidung über einen Eventualantrag erst dann besteht, wenn über den Primärantrag entschieden und dem Primärantrag nicht entsprochen wurde (vgl. VwGH 14.12.2022, Ro 2020/06/0007, mwN). Das Wesen eines - im Verwaltungsverfahren durchaus zulässigen - Eventualantrages liege darin, dass er unter der aufschiebenden Bedingung gestellt wird, dass der Primärantrag erfolglos bleibt. Wird bereits dem Primärantrag stattgegeben, so wird der Eventualantrag gegenstandslos. Wird ein Eventualantrag vor dem Eintritt des Eventualfalls erledigt, belastet dies die Erledigung mit Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit (vgl. aus vielen etwa VwGH 22.11.2022, Ra 2019/04/0003, mwN; zur Zulässigkeit einer derartigen innerprozessualen Bedingung auch VwGH 21.8.2020, Ra 2019/02/0093, mwN). Das Zulässigkeitsvorbringen der vorliegenden Revision biete keinen Anlass, von der bestehenden Rechtsprechung abzugehen.

2. Zum angefochtenen Bescheid vom 18.7.2023, ***:

In weiterer Folge entschied die Tiroler Landesregierung mit diesem Bescheid als Aufsichtsbehörde gemäß § 29 WGG 1979 aufgrund des Antrages der AA, vom 18.11.2021 in der Fassung 23.11.2021 nach § 33 WGG 1979 wie folgt:

„I. FESTSTELLUNG

gemäß § 7 Abs. 3a WGG 1979

dass die Veräußerung des auf der Liegenschaft in EZ ***1 GB ***** Y mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 14.10.2010, Zl. ***, errichteten Personalwohnhauses ‚Haus B‘, bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Autoabstellplätzen an die CC, FN ***, zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen, nicht unter § 7 Abs. 1 bis 3 WGG 1979 fällt.

II. KOSTEN

Für die beantragte bescheidmäßige Feststellung nach § 7 Abs. 3a WGG 1979, die wesentlich im Privatinteresse der Antragstellerin liegt, ist nach der Landes-Verwaltungsabgabenverordnung 2007 (Anlage zu § 1 Abs. 1 Allgemeiner Teil, 2. Sonstige Entscheidungen oder Amtshandlungen, die wesentlich im Privatinteresse der Partei liegen) eine Verwaltungsabgabe in Höhe von EUR 15,- (in Worten: Euro Fünfzehn) zu entrichten.

(…)“

Begründend wurde von der belangten Behörde zunächst dargelegt, dass sie nach Maßgabe des oben unter Punkt 1. dargestellten Verfahrensgangs mit dem gegenständlichem Bescheid nur über den Primärantrag des Antrages vom 18.11.2021 in der Fassung 23.11.2021 auf Feststellung gemäß § 7 Abs 3a WGG 1979 zu entscheiden hatte.

Diese Entscheidung wird sodann wie folgt begründet:

„Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass der gegenständliche Antrag nicht unter die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 bis 3 WGG 1979 fällt, weshalb dies bescheidmäßig durch die Landesregierung gemäß § 7 Abs. 3a WGG 1979 festzustellen ist. Die Geschäftskreisregelung des § 7 WGG 1979 ist Ausfluss der Kompetenzgrundlage ‚Volkswohungswesens‘ in Art. 11 Abs. 2 Z 3 B-VG. Unter dem Begriff ‚Volkswohnungswesen‘ ist die Vorsorge für die Bereitstellung von Kleinwohnungen und Mittelwohnungen - wie sie in der Regel für die weniger bemittelte Bevölkerung in Betracht kommen und überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses breiter Schichten benützt werden - zu verstehen (vgl. VfSlg 3378/1958). Die Veräußerung von nicht neu errichteten Wohnungen in Form eines Personalwohnhauses mit 36 Wohnungen an Dritte, die nicht gemeinnützige Bauvereinigungen sind, aufgrund einer Mietkaufoption in einem Generalmietvertrag zur Überlassung an Dienstnehmer, ist keine direkte Bereitstellung von Klein- und Mittelwohnungen zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses und findet somit nicht im Begriff der ordnungsmäßigen Wohnungswirtschaft des § 7 Abs. 1 Z 1a WGG 1979 Deckung. So auch Holubek, der ausführt, dass gemeinnützige Bauvereinigungen aufgrund ihres spezifischen wirtschaftsverwaltungsrechtlichen Ordnungsrahmens und den abgabenrechtlichen Begünstigungen, Kostenvorteile erwarten können, die diese direkt an die entsprechende Zielgruppe der Nutzer weiterzugeben haben (vgl. Holubek in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, 1994, S. 362).

Da zwischen der Antragstellerin und der erwerbenden Dritten ein Generalmietvertrag vom 26.09./10.10.2011 über die nunmehr zu veräußernden Wohnungen und Abstellplätze besteht, ist auf § 7 Abs. 1a Z 2 WGG 1979, welcher bestimmt, dass alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c WGG 1979 zusammenhängen, auch zu den Hauptgeschäften gehören, gesondert einzugehen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das antragsgegenständliche Personalwohnhaus mit 36 Wohnungen ein Heim im Sinn des § 2 Z 3 WGG 1979 darstellt, da § 7 Abs. 1a Z 2 WGG 1979 nur all jene Rechtsgeschäfte umfasst, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c WGG 1979 zusammenhängen, sodass bisherige Mieter und sonstige Nutzungsberechtigte keinen Anspruch auf Übertragung eines Heimes in ihr Wohnungseigentum haben. Der Wortlaut von § 7 Abs. 1a Z 2 WGG 1979 ist klar. Die Verwaltung von Heimen in § 7 Abs. 1 und Abs. 2 WGG 1979 umfasst nicht die Veräußerung eben dieser Heime (vgl. u.A. Prader/Pittl, WGG (2019), § 7 Rz 9).

Eine Anwendbarkeit von § 7 Abs. 1a Z 2 WGG 1979 ist in gegenständlicher Sache auf den Generalmietvertrag ausgeschlossen, da Z 2 leg. cit. auf die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c WGG 1979 abstellt. Zu diesen Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten dürfte der Gesetzgeber in § 15c WGG 1979 jedoch nicht an Generalmieter von gesamten Wohnhausanlagen gedacht haben.

Dies indiziert sich unter anderem auch daraus, dass § 15f Abs. 1 und 2 WGG 1979 für den Anspruch gemäß § 15c lit a und b WGG 1979 unter bestimmten Bedingungen auf den Personenkreis nach § 8 Abs. 4 WGG 1979 und ihnen gemäß § 8 Abs. 5 WGG 1979 gleichgestellte Personen abstellen. Bei den Personen nach § 8 Abs. 4 und 5 WGG 1979 handelt es sich um österreichische Staatsbürger und diesen rechtlich gleichgestellte Ausländer. Folglich jeweils um natürliche und keine juristischen Personen. Auch die Berücksichtigung des Gemeinwohlzweckes des WGG 1979 stützt diese Auslegung.

Eine planwidrige Gesetzeslücke hinsichtlich der Veräußerung von ganzen Personalwohnhäusern kann im WGG 1979 aufgrund der im Kern darauf nicht abzielenden Kompetenzgrundlage ‚Volkswohungswesens‘ in Art. 11 Abs. 2 Z 3 B-VG und dem bestehenden § 7 Abs. 4 WGG 1979, welcher eine Genehmigung von konnexen Zusatzgeschäften, die an sich nicht von der Bauvereinigung betrieben werden dürfen (‚Verbot mit Erlaubnisvorbehalt‘), durch die Aufsichtsbehörde unter bestimmten Voraussetzungen vorsieht, nicht vorliegen. Zudem hat der Gesetzgeber in einer seiner jüngeren Novellen mit § 7 Abs. 4d WGG 1979 eine Auslegungsbestimmung dahingehend geschaffen, dass Geschäfte nach § 7 Abs. 4 WGG 1979 grundsätzlich genehmigungsfähig sind, wenn sie zugunsten der sozialen Infrastruktur getroffen werden und bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Es entspricht nicht dem Zweck des WGG 1979 gemeinnützige Bauvereinigungen dahingehend zu begünstigen, dass Personalwohnhäuser als Haupt- oder Nebengeschäfte an einen Generalmieter veräußert werden können.

Dass der Gesetzgeber beim Begriff Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter gemäß § 15c WGG 1979 nicht an den Generalmieter eines gesamten Personalwohnhauses mit 36 Wohnungen gedacht hat, ist aus grammatikalischer Interpretation (‚Anspruch auf Übertragung der Wohnung (des Geschäftsraumes)‘ – die bestimmten Artikel richten sich eindeutig auf die vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten benützte Wohnung oder den benützten Geschäftsraum und nicht auf eine Vielzahl davon), aus den historischen Gesetzesmaterialien, aus der systematisch-logischen Auslegung und aus der Teleologie des WGG 1979 (Gemeinwohlzweck § 1 Abs. 2 WGG 1979 und Rechtsprechung des VfGH zum Volkswohnwesen) ableitbar.

Vergleichend wird hier noch auf das ebenfalls dem wohnungsrechtlichen Bereich angehörende Mietrechtsgesetz (MRG) und die Rechtsmeinung zur Verpachtung eines gesamten Wohnhauses (Generalpachtverträge) verwiesen, zu welcher Vonkilch argumentiert, dass Generalpachtverträge, die zwischen dem Liegenschaftseigentümer als Bestandgeber und dem Pächter eines ganzen Hauses als Bestandnehmer abgeschlossen werden, nicht unter den Wortlaut von § 1 Abs. 1 MRG subsumierbar sind.

Konkret Vonkilch: ‚Generalpachtverträge, die zwischen dem Liegenschaftseigentümer als Bestandgeber und dem Pächter eines ganzen Hauses als Bestandnehmer abgeschlossen werden, sind nicht unter den Wortlaut von § 1 Abs 1 MRG subsumierbar. Ihre nach dem Gesetzestext anzunehmende Ausgrenzung vom Anwendungsbereich des MRG stellt auch keine planwidrige Unvollständigkeit desselben dar. Die Nichterwähnung von Generalpachtverträgen in § 1 Abs 1 MRG steht vielmehr im vollen Einklang mit dem Schutzzweck des Gesetzes, das nur Wohnraummieter und Geschäftsraummieter als schutzwürdig ansieht, nicht aber jene obligatorisch Berechtigten, die die vom Liegenschaftseigentümer eingeräumte Befugnis lediglich dazu verwenden, das Bestandobjekt durch weitere Inbestandgabe Gewinn bringend zu verwerten.‘ (vgl. Vonkilch, Unterliegen Generalpachtverträge dem MRG?, wobl 2003, 317; im aktuellen aus Oktober 2021 stammenden Wohnrecht - MRG: Kommentar, Hausmann/Vonkilch zu § 1 MRG (Vonkilch), Rz 40h, weiterhin zitiert).“

3. Beschwerde:

Gegen den unter Punkt 2. genannten Bescheid erhob die AA, vertreten durch die BB, Beschwerde, welche am 21.8.2023 an die belangte Behörde per Email übermittelt und mit der insbesondere eine Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend begehrt wurde, dass festgestellt wird, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft unter die Bestimmungen des § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 fällt.

Begründet wird die Beschwerde zunächst damit, dass das CC nicht als „Generalmieterin“ bezeichnet werden könne. Für die Qualifikation als Generalmieterin sei nämlich unter anderem vorausgesetzt, dass der Vertragszweck darauf gerichtet sein muss, dem Generalbestandnehmer eine „gewinnbringende Verwertung" durch Weitergabe zu ermöglichen. Von einer „gewinnbringenden Verwertung" des Bestandobjektes könne im gegenständlichen Fall aber keinesfalls ausgegangen werden, da nach den bindenden Vereinbarungen im Mietvertrag nur das kostendeckende Entgelt nach den Förderungsbestimmungen und dem WGG 1979 vereinbart und vorgeschrieben werden dürfe. Es liege somit kein „Generalmietvertrag“ vor.

Weiters wird mit näherer Begründung vorgebracht, dass die Rechtsauffassung der belangten Behörde falsch sei, wonach nach § 15f WGG 1979 lediglich zugunsten natürlicher, nicht aber zugunsten juristischer Personen eine nachträgliche Übereignung erfolgen könne. Der Gesetzgeber habe mit den Beschränkungen nach § 15f WGG 1979 ausnahmslos nur den Personenkreis der natürlichen Personen erfassen wollen; eine juristische Person könne dagegen nach den §§ 15b ff WGG 1979 sehr wohl auch nachträglich Objekte erwerben.

Sodann wird noch ausgeführt, dass es jahrzehntelang gelebte und dem Gesetzgeber auch bekannte Praxis in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sei, dass auch im Wege von Dienstnehmerwohnungen – wenn auch nur mittelbar - die Wohnversorgung von einer Bevölkerungsgruppe gewährleistet werden kann, die oftmals nicht über die Mittel verfügen, (a) selbst die Wohnung anzumieten (und einen Finanzierungsbeitrag zu zahlen) oder (b) die Wohnung käuflich zu erwerben. Im Schrifttum werde überwiegend die Auffassung vertreten, dass auch Wohnungen, die zum Zwecke der Nutzung als Dienstnehmerwohnungen erworben werden, der Selbstnutzung durch den Erwerber gleichzusetzen sind. Die Selbstnutzung von Wohnraum stehe im Vordergrund gemeinnütziger Wohnungswirtschaft und schließe dies nahe Angehörige sowie gegebenenfalls wohl auch Dienstnehmerwohnungen mit ein, sofern die Wohnungen in naher Zeit entsprechend zur Deckung des Wohnbedürfnisses verwendet werden und diese Zukunftsprognose gesichert ist.

Die weiteren Ausführungen des Amtes der Tiroler Landesregierung, wonach sich aus einer grammatikalischen Interpretation „Anspruch auf Übertragung der Wohnung (des Geschäftsraumes)" ergeben würde, dass nicht eine Vielzahl von Objekten nach § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 als Hauptgeschäft an eine Person veräußert werden dürfe, seien nicht überzeugend, zumal gemäß § 10a WGG 1979 auch ein Paketverkauf zulässig sei (dieser bedürfe bei nachträglichem Erwerb durch einen bisherigen Mieter nur der Genehmigung nach § 10a WGG 1979). Dies ändere aber nichts an der Geschäftskreiseinteilung, wenn der bisherige Mieter seine Mietobjekte nachträglich erwirbt. Nach den verba legalia des § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 seien Rechtsgeschäfte bezeichnet, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen (somit im Plural) an die bisherigen Mieter gemäß § 15c zusammenhängen.

Wenn die Lehrmeinungen im Schrifttum daher den Erwerb zum Zwecke der Nutzung als Dienstnehmerwohnung unter die Wortfolge „im Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft" iSd § 7 Abs 1a Z 1 WGG 1979 subsumieren, müsste das Gleiche jedenfalls auch bei einer nachträglichen Eigentumsübertragung an den bisherigen Mieter gelten, wenn man - wie die Landesregierung - die Selbstnutzung als Voraussetzung für die Qualifikation einer nachträglichen Eigentumsübertragung als Hauptgeschäft sieht. Dies, obwohl im Unterschied zu § 7 Abs 1a Z 1 WGG 1979 die Wortfolge „im Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft" in § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 fehlt.

In der Beschwerde vom 22.8.2022, auf welche in der gegenständlichen Beschwerde verwiesen wird, wird zusätzlich noch mit näherer Begründung darzustellen versucht, dass zusätzlich zu den Hauptgeschäften gemäß § 7 Abs 1 und 2 WGG 1979 die nach § 7 Abs 3 WGG 1979 aufgezählten Nebengeschäfte ohne Einholung einer Zustimmung der Landesregierung steuerbegünstigt betrieben werden dürfen. Wenn nun aber die Errichtung eines Heimes im eigenen oder fremden Namen ein Hauptgeschäft der Bauvereinigung darstellt, so sei die conclusio der Behörde, dass den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten im Sinn des § 15 WGG 1979 ein Generalmieter nicht zu subsumieren sei, nicht nachvollziehbar. Der Mieter von für die Verwaltung und für die Unterbringung des Personals erforderlichen Räumen im Sinn des § 2 Z 5 WGG 1979 sei (auch) Mieter oder sonst Nutzungsberechtigter im Sinn des § 15 lit c WGG 1979.

Gemäß § 15c WGG 1979 habe der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte bei vorliegender Voraussetzung des § 15b WGG 1979 einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung/des Geschäftsraumes in das Wohnungseigentum. Weder in § 15c noch in § 15b WGG 1979 sei irgendeine Einschränkung oder Spezifikation des Mieters auf natürliche Personen vorgesehen oder legal definiert. Da im vorliegenden Fall die Voraussetzung des § 15c WGG 1979 erfüllt sei, dass der Verkauf an einen „Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten“ erfolgt, sei der gegenständliche Verkauf unter den Geschäftskreis des § 7 Abs 3 WGG 1979 zu subsumieren.

Abschließend wird noch mit näherer Begründung ausgeführt, weshalb gegenständlich eine Spekulationsabsicht ausgeschlossen werden könne. Dies insbesondere aufgrund gewisser im Kaufvertrag festgelegter Verpflichtungen der Käuferin, etwa die Überlassung der Dienstnehmerwohnungen an Dienstnehmer nur zu einem kostendeckenden Betrag, die Nichtüberschreitung der Mietzinsobergrenzen des WGG 1979 und die Einräumung eines Vorkaufrechtes für die Antragstellerin.

II. Rechtliche Erwägungen:

1. Zur Zulässigkeit der vorliegenden Beschwerde:

Die Zuständigkeit des Landesverwaltungsgerichts Tirol, in der vorliegenden Rechtssache zu entscheiden, gründet in der Bestimmung des Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG, wonach über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit die Verwaltungsgerichte erkennen.

Das Landesverwaltungsgericht ist in der gegenständlichen Angelegenheit gem Art 131 Abs 1 B-VG zuständig, zumal sich aus den Abs 2 und 3 dieser Bestimmung keine Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Bundes ergibt.

Die Beschwerde wurde auch innerhalb der vierwöchigen Beschwerdefrist eingebracht und ist insofern rechtzeitig.

Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist die vorliegende Beschwerde auch zulässig.

2. Zur Sache:

Die im vorliegenden Fall insbesondere maßgeblichen Bestimmungen des WGG 1979 (§§ 7, 8, 10a, 15b, 15c und 15f) lauten auszugsweise wie folgt:

„Geschäftskreis

§ 7. (1) Die Bauvereinigung hat sich nach ihrem Genossenschaftsvertrag (Gesellschaftsvertrag, Satzung) und tatsächlich mit der Errichtung und Verwaltung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens 150 m2 mit normaler Ausstattung, von Eigenheimen mit höchstens zwei Wohnungen dieser Art und von Heimen sowie mit Sanierungen größeren Umfanges im Inland zu befassen und ihr Eigenkapital vornehmlich für diese Zwecke einzusetzen. Diesfalls wird die Bauvereinigung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig. Mit der Errichtung und Verwaltung zusammenhängende Geschäfte und Tätigkeiten können auch für andere gemeinnützige Bauvereinigungen vorgenommen werden. Die Verwaltung schließt alle Maßnahmen der Gebäudebewirtschaftung einschließlich deren Finanzierung, insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung samt der Errichtung von Hauswerkstätten zur Durchführung kleinerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten im Umfang des nötigen Bedarfs sowie die befugte Ausstellung von Energieausweisen und die Verbesserung mit ein.

(1a) Zu den Hauptgeschäften einer Bauvereinigung gehören auch:

1. alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung ihrer Bauten und Anlagen in dem üblichen Rahmen ordnungsmäßiger Wohnungswirtschaft zusammenhängen, insbesondere der Erwerb, die Belastung und Übertragung von Grundstücken und Baurechten, der Erwerb von Grundstücken und deren Veräußerung oder die Übertragung im Baurecht an andere Bauvereinigungen, die Einräumung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) und die Aufnahme von Zwischenkrediten und Baudarlehen;

2. alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gem. § 15c zusammenhängen.

(2) Die Verwaltung erstreckt sich auch auf Wohnhäuser, Eigenheime, Wohn-, Geschäfts- und Büroräume, Gemeinschaftseinrichtungen, Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze oder Heime, welche von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, einer Beteiligungsgesellschaft gemäß § 7 Abs. 4 oder 4b, einer Gebietskörperschaft oder einem Unternehmen, das mindestens zu 50 vH im Eigentum einer Gebietskörperschaft steht, errichtet oder – sei es auch nur als Mehrheitseigentümer – erworben wurden.

(3) Die Bauvereinigung hat überwiegend die in Abs. 1 bis 2 genannten Geschäfte zu betreiben. Neben diesen Geschäften darf die Bauvereinigung unbeschadet des Abs. 4 nachfolgende Geschäfte im Inland betreiben:

1. die Errichtung von Wohnungen und Eigenheimen im Sinne des Abs. 1 sowie von Heimen im fremden Namen;

2. die Errichtung von Geschäftsräumen im eigenen oder fremden Namen im Zuge der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen oder Heimen, sofern die Nutzfläche (§ 16) aller Geschäftsräume eines Bauvorhabens ein Drittel der Gesamtnutzfläche nicht übersteigt oder, falls ein dieses Maß übersteigender Anteil an Geschäftsräumen baubehördlich vorgeschrieben ist, die Nutzflächen der Wohnungen überwiegen;

3. die Errichtung von Einstellplätzen (Garagen) oder Abstellplätzen im eigenen oder fremden Namen, soweit sie überwiegend zur Befriedigung des Bedarfs der Benützer der in Abs. 1 oder in diesem Absatz genannten Räumlichkeiten dienen;

4. die Errichtung, Erwerbung und den Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen (einschließlich Einrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie), die den Bewohnern der von der Bauvereinigung errichteten oder verwalteten Wohnungen dienen, einschließlich der von der Bauvereinigung zur Verwaltung benötigten Räumlichkeiten sowie die Errichtung und Erwerbung von Gemeinschaftseinrichtungen zur Befriedigung des Bedarfs der Wohnbevölkerung, soweit der Betrieb dieser Einrichtungen nicht den Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994 unterliegt;

4a. die Durchführung von anderen Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes; als solche gelten nur Maßnahmen, die zeitlich und räumlich in unmittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung und Sanierung von Gebäuden oder Wohnhausanlagen stehen, vorwiegend deren Bewohnern dienen und für die eine Förderung aus öffentlichen Mitteln für den Wohnbau und die Wohnhaussanierung gewährt wird;

4b. die Verwaltung von Baulichkeiten, die im Miteigentum der verwaltenden Bauvereinigung stehen oder an denen sie eine Sanierung größeren Umfanges durchgeführt hat oder deren Errichtung aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde;

5. die Übernahme von aus öffentlichen Mitteln geförderten Aufgaben der Wohnhaussanierung, von Maßnahmen der Stadt- oder Dorferneuerung insbesondere im Rahmen von Stadt- oder Dorferneuerungsplänen von Gemeinden und von Assanierungen und Aufgaben nach dem Stadterneuerungsgesetz BGBl. Nr. 287/1974;

6. alle Rechtsgeschäfte, die – unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 – mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an ihren Bauten und Anlagen zusammenhängen, sofern es sich nicht um Rechtsgeschäfte gemäß § 7 Abs. 1a Z 2 handelt und keine ausdrückliche Zustimmung der Landesregierung gemäß § 10a Abs. 1 lit. d und e erforderlich ist;

(Anm.: Z 6a aufgehoben durch Z 6, BGBl. I Nr. 85/2019)

7. die Entgegennahme von Geldern von Genossenschaftern, Gesellschaftern und Aktionären auch in Form von Darlehen, Einlagen und dergleichen;

8. den Erwerb von Baustoffen und Ausstattungsgegenständen, die zur Errichtung von Baulichkeiten gemäß Abs. 1 und den Z 1 und 2 dieses Absatzes oder zur Instandhaltung, Instandsetzung und Verbesserung von verwalteten Baulichkeiten bestimmt sind;

9. die Beteiligung an gemeinnützigen Bauvereinigungen sowie die Mitgliedschaft bei nicht auf Gewinn ausgerichteten Vereinen, deren Tätigkeit die Förderung des Wohnungs- und Siedlungswesens zum Ziel hat.

10. die Beteiligung an Kreditunternehmungen in der Rechtsform der Genossenschaft mit beschränkter Haftung, soweit sie im gegebenen Fall zur Kreditbeschaffung für die Bauvereinigung erforderlich ist, die Beteiligung an Wohnbaubanken gemäß § 1 Abs. 2 Z 1 lit. a des Bundesgesetzes über Steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus, BGBl. Nr. 253/1993, sowie die Beteiligung an Bausparkassen gemäß § 1 Abs. 1 des Bausparkassengesetzes, BGBl. Nr. 532/1993, und den Abschluss von Bausparverträgen als Bausparer, wobei bei allen Beteiligungen gemäß § 7 Abs. 3 keine übermäßige Kapitalbindung erfolgen darf;

11. die Einrichtung von Stellen, die sich unentgeltlich mit der Auskunftserteilung über Bauvorhaben und über bestehende Bauten gemeinnütziger Bauvereinigungen und mit der Information von Wohnungssuchenden und Wohnungsinhabern (Mitgliedern) über rechtliche, technische und finanzielle Belange befassen;

12. die Betreuung von Tochtergesellschaften gemäß Abs. 4b;

13. die Zurverfügungstellung von Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 2 lit. 1a MRG.

(3a) Auf Antrag der Bauvereinigung hat die Landesregierung im Zweifelsfall bescheidmäßig festzustellen, ob ein geplantes Geschäft oder eine geplante Beteiligung unter Abs. 1 bis 3 fällt oder nicht.

(4) Andere im Rahmen ordnungsmäßiger Wirtschaftsführung notwendig werdende Geschäfte einer Bauvereinigung als die in den Abs. 1 bis 3 angeführten bedürfen der Zustimmung der Landesregierung. Der Beteiligung einer gemeinnützigen Bauvereinigung an anderen als den in Abs. 3 Z 9 und 10 angeführten Unternehmungen darf die Landesregierung nur zustimmen, wenn

1. dies zur Durchführung der Aufgaben der Bauvereinigung erforderlich ist,

2. die Unternehmung in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft errichtet ist und

3. das Kapital der Bauvereinigung durch die Beteiligung nicht übermäßig gebunden wird sowie

4. im Gesellschaftsvertrag sichergestellt ist, dass die Bestimmung des § 9a Abs. 2a eingehalten wird.

(4a) (…)“

„Personenkreis

§ 8. (1) (…)

(4) Sämtliche Tätigkeiten einer gemeinnützigen Bauvereinigung gemäß Abs. 3 sind vorrangig zugunsten einer Wohnversorgung von österreichischen Staatsbürgern, gemäß Abs. 5 gleichgestellten Personen sowie Ausländern auszurichten, die sich seit mehr als fünf Jahren ununterbrochen und legal in Österreich aufhalten und ein Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds (ÖIF) nachweisen.

(5) Österreichischen Staatsbürgern sind gleichgestellt:

1. Ausländer, die die österreichische Staatsbürgerschaft nach dem 6. März 1933 verloren haben, aus politischen, rassischen oder religiösen Gründen aus Österreich auswandern mussten, wieder nach Österreich zurückgekehrt sind und beabsichtigen, sich ständig in Österreich niederzulassen;

2. Personen, die österreichischen Staatsbürgern im Hinblick auf den Erhalt von Förderungen durch Staatsverträge gleichgestellt sind;

3. Personen, die durch das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum begünstigt sind.

(6) (…)“

„Erwerb von Anteilen

§ 10a. (1) Bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit bedürfen der Zustimmung der Landesregierung Vereinbarungen über:

a) den Erwerb von Anteilen an einer Bauvereinigung in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Aktiengesellschaft,

b) die Fusion einer Bauvereinigung, unabhängig von deren Rechtsform, mit einer anderen Bauvereinigung,

c) die Einbringung auch nur eines Teiles des Vermögens einer Bauvereinigung in eine andere Bauvereinigung,

d) die Veräußerung von Bauten und Anlagen an Personen, die nicht gemeinnützige Bauvereinigungen sind; betreffend einzelne Wohnungen (Reihenhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser) und Geschäftsräume nicht jedoch von Ein- und Abstellplätzen ab einer Anzahl von mehr als drei Objekten,

e) die nachträgliche Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) von einzelnen vermieteten Wohnungen und Geschäftsräumen, die nicht an den bisherigen Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, an ihnen gemäß § 15g Abs. 3 gleichgestellte Personen oder an gemeinnützige Bauvereinigungen übertragen werden.

(1a) (…)“

„Nachträgliche Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum)

§ 15b. (1) Eine Bauvereinigung kann ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen, wenn

a) die erste Überlassung in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist,

b) die Baulichkeit vor mehr als fünf Jahren erstmals bezogen worden ist,

c) die Bauvereinigung nicht bloß Bauberechtigte ist,

d) der Erwerber alle Verpflichtungen der Bauvereinigung, wie insbesondere von zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen (anteilig) übernimmt,

e) der Preis nach den Grundsätzen des § 23 angemessen ist.

(2) Im Falle der Übertragung an eine gemeinnützige Bauvereinigung sind Abs. 1 lit. b und c nicht anzuwenden.

(3) Im Falle des § 15c lit. b ist Abs. 1 lit. c nicht anzuwenden.“

„Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum

§ 15c. Der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte hat bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 15b einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung (des Geschäftsraumes) in das Wohnungseigentum:

a) längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach Erstbezug der Baulichkeit, bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen mit einer Nutzfläche von mehr als 40 m² und Geschäftsräumen, wenn die Förderung im Zeitpunkt des Abschlusses des Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages aufrecht war und neben dem Entgelt nach dem 30. Juni 2000 ein Einmalbetrag im Ausmaß von mehr als 50 € pro Quadratmeter Nutzfläche eingehoben worden ist:

1. aus Anlass der erstmaligen Überlassung zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten, sofern die Zusicherung der öffentlichen Förderungsmittel nach dem 30. Juni 2000 erfolgt ist,

2. aus Anlass einer späteren Überlassung zur Finanzierung von Grundkosten,

b) auf Grund eines verbindlichen Angebotes der Bauvereinigung, das neben den im Zusammenhang mit der Übertragung ins Wohnungseigentum stehenden Vertragsbedingungen nur mehr Bedingungen betreffend

1. eine Mindestzahl von Erklärungen gemäß § 15e Abs. 3,

2. die Finanzierung des Kaufpreises,

3. die Übernahme der Kosten gemäß § 23 Abs. 4c lit. d

enthalten darf.

Der Satz in der Höhe von 50 € gemäß lit. a vermindert oder erhöht sich jeweils zum 1. April entsprechend den durchschnittlichen Änderungen des von der Statistik Österreich für das vorangegangene Jahr verlautbarten Verbraucherpreisindex 1996 oder eines an seine Stelle getretenen Index.“

„§ 15f. (1) Ein Anspruch gemäß § 15c lit. a besteht nur für Personen gemäß § 8 Abs. 4 und ihnen gemäß § 8 Abs. 5 gleichgestellte Personen. Auf diese Voraussetzung sowie die mit dem gesetzlichen Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) gemäß § 15c lit. a verbundenen Antragsrechte gemäß § 15e Abs. 1, ist im Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag hinzuweisen.

(2) Bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen (Geschäftsräumen), wenn die Förderung aufrecht ist, darf ein Angebot gemäß § 15c lit. b nur Personen gemäß § 8 Abs. 4 und ihnen gemäß § 8 Abs. 5 gleichgestellte Personen gelegt werden.“

Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Prüfumfang des Landesverwaltungsgerichtes nach § 27 VwGVG darauf beschränkt ist, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) zu überprüfen, wobei die Beschwerde nach § 9 Abs 1 Z 3 und 4 VwGVG die Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, und das Begehren zu enthalten hat.

Der im vorliegenden Fall angefochtene Bescheid beruht zweifellos auf dem Antrag einer Bauvereinigung nach § 7 Abs 3a WGG 19979, wonach die Landesregierung im Zweifelsfall bescheidmäßig festzustellen hat, ob ein geplantes Geschäft oder eine geplante Beteiligung unter die Abs 1 bis 3 fällt oder nicht.

Entsprechend dem Beschwerdevorbringen war vom Landesverwaltungsgericht nunmehr zu prüfen, ob die Feststellung im Spruch des angefochtenen Bescheides, wonach die Veräußerung des auf der Liegenschaft in EZ ***1 GB ***** Y errichteten Personalwohnhauses, bestehend aus 36 Dienstnehmerwohnungen sowie 51 Autoabstellplätzen, an die CC zum Zweck der ausschließlichen Überlassung dieser Wohnungen als Dienstnehmerwohnungen, nicht unter § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 fällt, zu Recht erfolgte.

Diesbezüglich ist zunächst maßgeblich, ob das gegenständliche Rechtsgeschäft zu den Hauptgeschäften einer Bauvereinigung gemäß § 7 Abs 1a WGG 1979 zählt.

Die diesbezüglich in Frage kommende Z 2 nennt diesbezüglich alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an Wohnungen und Geschäftsräumen zusammenhängen. Ein solches Rechtsgeschäft könnte im vorliegenden Fall vorliegen. Fraglich ist allerdings, ob es sich - wie in Z 2 weiters gefordert – um eine Eigentumsübertragung „an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gem. § 15c“ handelt. Der § 15c WGG 1979 wiederum regelt den Fall eines Anspruches auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum und gewährt einen solchen nur unter bestimmten, näher bezeichneten Voraussetzungen. Diese Voraussetzungen liegen aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes im vorliegenden Fall nicht vor. Dieses teilt nämlich die schon von der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid vertretene Auffassung, dass diese Bestimmung grundsätzlich auf natürliche Personen und auf Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer einzelnen Wohnung oder eines einzelnen Geschäftsraumes abstellt.

Gegen diese Auffassung spricht zwar, dass für einen Rechtsanspruch nach § 15c WGG 1979 auch die Voraussetzungen nach § 15b WGG 1979 erfüllt sein müssen und diese Bestimmung in ihrem Abs 2 etwa auch die Übertragung an eine gemeinnützige Bauvereinigung vorsieht und dadurch erkennen lässt, dass der Gesetzgeber nicht ausschließlich nur die Eigentumsübertragung an natürliche Personen erfassen wollte; allerdings bedeutet die Bezugnahme des Gesetzgebers auf die Übertragung an eine gemeinnützige Bauvereinigung aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes nicht, dass auch die Übertragung an andere juristische Personen, wie sie im vorliegenden Fall beabsichtigt ist, unter § 7 Abs 1a WGG 1979 fallen soll.

Die hier vertretene Auffassung, dass § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 primär natürliche Personen als Mieter einer einzelnen Wohnung bzw eines einzelnen Geschäftsraumes anspricht, lässt sich zum Einen aus dem Wortlaut der Bestimmung schließen, die von der Übertragung einer Wohnung bzw eines Geschäftsraumes im Singular spricht.

Aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes trifft aber auch die Argumentation der belangten Behörde zu, wonach aus § 15f WGG 1979 abgeleitet werden kann, dass ein Rechtserwerb durch eine juristische Person wie die Beschwerdeführerin nicht unter § 7 Abs 1a WGG 1979 fällt. Nach § 15f Abs 1 WGG 1979 besteht nämlich ein Anspruch gemäß § 15c lit a nur für Personen gemäß § 8 Abs 4 und ihnen gemäß § 8 Abs 5 gleichgestellte Personen. Da aber § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 ausdrücklich nur Rechtsgeschäfte erfasst, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums an die bisherigen Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß § 15c zusammenhängen, dieser § 15c aber nur für natürliche Personen wie österreichische Staatsbürger und gewisse Gleichgestellte gilt, kann das gegenständliche Rechtsgeschäft mit einer juristischen Person wie der Beschwerdeführerin nicht mit einer Eigentumsübertragung gemäß § 15c zusammenhängen und dieses Rechtsgeschäft daher nicht unter § 7 Abs 1a WGG 1979 fallen. Inwieweit der von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Umstand, dass § 15f nach § 39 Abs 37 WGG 1979 ab seinem Inkrafttreten auf alle danach abgeschlossenen Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse anzuwenden ist, an dieser Auffassung etwas ändern könnte, ist nicht ersichtlich.

In dem der Novelle BGBl I 85/2019 (mit dieser wurde § 15f WGG 1979 neu gefasst) zugrundeliegenden Antrag 907/A vom 12.06.2019 (XXVI.GP) heißt es zu dieser Bestimmung wie folgt:

„Der bisherige § 15f (Vorkaufsrecht des Mieters) soll mangels praktischer Bedeutung entfallen. Der neue § 15f sieht vor, dass Personen, die nicht in § 8 Abs. 4 und 5 genannt werden, jedenfalls keinen gesetzlichen Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Eigentum gem. den Regeln des § 15c lit. a haben können. Gleichfalls soll diesem Personenkreis eine aus Sicht der GBV ‚freiwillige‘ Übertragung in das Eigentum gem. den Regeln des § 15c lit. b zumindest bei aufrechter Förderung verwehrt bleiben.“

Die Geltung des § 15f WGG 1979 nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Novelle 2019 abgeschlossen wurden, ändert nichts an der Annahme, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft, anders als es § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 verlangt, nicht mit einer Eigentumsübertragung gemäß § 15c zusammenhängt.

Der die nachträgliche Eigentumsübertragung betreffend § 7 Abs 1a WGG 1979 stellt auch nicht auf Heime ab, sodass die Ausführungen der Beschwerdeführerin in der Beschwerde vom 22.8.2022 zu diesem Begriff bzw zum Umstand, dass Heime denkmöglich von keiner natürlichen Person betrieben werden können, von vorneherein nicht stichhaltig und nicht geeignet sind, eine Einordnung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes unter die genannte Bestimmung nahezulegen.

Auch dass ein Ziel des Rechtsinstituts der nachträglichen Eigentumsübertragung – wie von der Beschwerdeführerin behauptet – auch darin liegt, dass die Selbstfinanzierungskraft der GBV gestärkt werden soll, vermag an den obigen Ausführungen nichts zu ändern, wird dieses Ziel doch auch gestärkt, wenn die nachträgliche Eigentumsübertragung an natürliche Personen erfolgt, und erfordert dieses Ziel nicht zwingend, dass auch ein Rechtsgeschäft wie das gegenständliche unter § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 eingeordnet werden muss, selbst wenn dadurch das genannte Ziel gefördert würde.

Zudem spricht auch der Sinn und Zweck der gegenständlichen Regelung für eine solche Auffassung. Dieser Sinn und Zweck lässt sich insbesondere aus den parlamentarischen Materialien schließen. Der hier maßgebliche Abs 1a des § 7 WGG 1979 wurde – ebenso wie die noch weiter unten zu behandelnde Z 6 des § 7 Abs 3 - mit der Novelle BGBl I 85/2019 in das WGG 1979 neu eingefügt bzw neu gefasst. In dem dieser Novelle zugrundeliegenden Antrag 907/A vom 12.06.2019 (XXVI.GP) heißt es begründend wie folgt:

„Im RP 2017 bis 2022 heißt es unter der Überschrift: ‚Eigentumsbildung erleichtern, Wohnungseigentumsrecht vereinfachen, Eigentum erhalten‘ u.a., dass ‚Mietkauf als sozial orientierter Start ins Eigentum . . . ein wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung‘ ist und ‚Eigentum (langfristig) die angestrebte und günstigste Form des Wohnens (ist). Wir müssen alles unternehmen, dass wieder vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann, denn Eigentum ermöglicht ein selbstbestimmtes, abgesichertes Leben‘.

Konkretisierend wird im EA 4481 A(E) NR aus 2018 verlangt, dass ... ‚auch eine Anpassung der gesetzlichen Aufgabenfelder gemeinnütziger Bauvereinigungen (notwendig ist): In der Geschäftskreisabgrenzung - als der Definition gesellschaftlich erwünschter Tätigkeitsbereiche des Sektors - ist unter Aspekten nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung ausdrücklich positivrechtlich klarzustellen, dass Letztere zum Hauptgeschäft von GBVs gezählt werden‘.

Diesen Vorgaben folgend, werden aus § 7 Abs. 3 die bisherigen Regelungsinhalte der ZZ 6 und 6a, diesfalls allerdings nur insoweit es sich um die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum an die bisherigen Mieter handelt, auch formal aus dem gleichfalls steuerprivilegierten ‚Nebengeschäftskreis‘ gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) ‚herausgelöst‘ und entsprechend der bisherigen Sichtweise als neuer Abs. 1a ausdrücklich klarstellend in die Hauptgeschäfte gem. Abs. 1 bis 2 ‚verschoben‘.

Dergestalt gilt, dass abgesehen von den Rechtsgeschäften gem. § 7 Abs. 1a Z 1, nur die gem. Z 2 nachträgliche Übertragung/Einräumung von (Mit- bzw. Wohnungs-) Eigentum an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten (unabhängig davon, ob aufgrund eines gesetzlichen Anspruchs oder nach freiwilligem Anbot gem. § 15c), nach Ablauf der Frist gem. § 15b Abs. 1 lit. b, Hauptgeschäfte von GBV darstellen.

Nachträgliche Veräußerungen (a) leerstehender (ob zuvor vermietet oder nicht) Wohnungen (Geschäftsräume) wie auch (b) einzelner anderer Bauten und Anlagen an Dritte sind daher wie bisher grundsätzlich nur als Nebengeschäfte gem. § 7 Abs. 3 Z 6 (neu) zu qualifizieren, außer bei einer ausdrücklich erforderlichen Zustimmungspflicht der Landesregierung gem. § 10a Abs. 1 lit. d (neu) für solche Rechtsgeschäfte, wonach diese - wie schon de lege lata - als (nicht steuerprivilegierte) Ausnahmegeschäfte gem. § 7 Abs. 4 einzuordnen sind.

Die bisher gem. § 7 Abs. 3 Z 6a (alt) nur im Rahmen der (öffentlich-rechtlichen) Geschäftskreisregeln normierte Verpflichtung für GBV, vor einem Abverkauf von (einzelnen oder mehreren) Wohnungen und Geschäftsräumen an Dritte (nicht GBV), diese den Mietern zum Erwerb anzubieten, ist nunmehr sachgerechter als zwingender Versagungsgrund (§ 10a Abs. 2 lit. d) im Zuge eines Zustimmungsverfahrens vor der Aufsichtsbehörde geregelt.“

Das im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtsgeschäft mag nun zwar die Deckung des Wohnbedürfnisses von Dienstnehmern fördern, trägt allerdings nichts zu der mit der oben beschriebenen Gesetzesnovelle beabsichtigten Förderung des Eigentumserwerbs durch einzelne Mieter bei. Dass – wie von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde behauptet wird – die Bereitstellung von Dienstnehmerwohnungen mit einer sofortigen Eigentumsübertragung gleichgesetzt werden kann, lässt sich weder dem Gesetzestext noch den oben wiedergegebenen Ausführungen im Antrag 907/A entnehmen.

Diese Ausführungen liefern vielmehr als weiteres Argument gegen eine Einordnung des gegenständlichen Rechtsgeschäftes unter den Abs 1a des § 7 WGG 1979, dass nachträgliche Veräußerungen einzelner anderer Bauten und Anlagen an Dritte nur – sofern keine Zustimmungspflicht der Landesregierung besteht - als Nebengeschäfte gemäß § 7 Abs 3 Z 6 (neu) zu qualifizieren seien.

In Anbetracht des Umstandes, dass der gegenständliche Kaufvertrag nicht nur Wohnungen, sondern auch Abstellplätze erfasst, scheidet auch aus diesem Grund eine Subsumierung unter § 7 Abs 1a Z 2 WGG 1979 aus.

In weiterer Folge war nun allerdings noch zu klären, ob das gegenständliche Rechtsgeschäft unter § 7 Abs 3 Z 6 WGG 1979 zu subsumieren ist, worunter „alle Rechtsgeschäfte, die – unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 – mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an ihren Bauten und Anlagen zusammenhängen, sofern es sich nicht um Rechtsgeschäfte gemäß § 7 Abs. 1a Z 2 handelt und keine ausdrückliche Zustimmung der Landesregierung gemäß § 10a Abs. 1 lit. d und e erforderlich ist“ fallen.

Da es sich zweifellos beim gegenständlichen Rechtsgeschäft um ein solches handelt, das mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums (Miteigentum, Wohnungseigentum) an den Bauten und Anlagen der Bauvereinigung zusammenhängt, ist in diesem Zusammenhang zu prüfen, ob es hierfür einer Zustimmung der Landesregierung nach § 10a Abs 1 lit d und e bedürfte. Diese braucht es einerseits für

d) die Veräußerung von Bauten und Anlagen an Personen, die nicht gemeinnützige Bauvereinigungen sind; betreffend einzelne Wohnungen (Reihenhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser) und Geschäftsräume nicht jedoch von Ein- und Abstellplätzen ab einer Anzahl von mehr als drei Objekten, bzw

e) die nachträgliche Übertragung in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) von einzelnen vermieteten Wohnungen und Geschäftsräumen, die nicht an den bisherigen Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, an ihnen gemäß § 15g Abs. 3 gleichgestellte Personen oder an gemeinnützige Bauvereinigungen übertragen werden.

Im vorliegenden Fall ist eine Zustimmungspflicht jedenfalls nach der genannten lit d gegeben, da die Übertragung des Eigentums hier zweifellos mehr als drei Objekte betrifft und nicht an eine gemeinnützige Bauvereinigung erfolgt.

Ob auch noch eine Zustimmungspflicht nach lit e anzunehmen ist, also etwa die Käuferin als bisherige Mieterin im Sinn dieser Bestimmung anzusehen ist, konnte vor diesem Hintergrund dahingestellt bleiben, da schon aufgrund der Zustimmungspflicht nach § 10a Abs 1 lit d WGG 1979 kein Geschäft im Sinn des § 7 Abs 3 Z 6 WGG 1979 anzunehmen ist. Allerdings liegt es auch bei lit e nahe anzunehmen, dass auf natürliche Personen abgestellt wird, da es sich bei den den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten gleichgestellten Personen nach § 15g Abs 3 ausdrücklich ausschließlich um natürliche Personen wie Ehegatten, eingetragene Partner, gewisse Verwandte und ähnliche handelt und insofern die Vermutung naheliegt, dass auch mit den genannten Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten nur natürliche Personen angesprochen werden sollten.

Im vorliegenden Zusammenhang kann auch wieder auf die Begründung des der Novelle BGBl I 85/2019 (mit dieser wurden auch die lit d und e des § 10a Abs 1 neu gefasst bzw neu angefügt) zugrundeliegenden Antrags 907/A vom 12.06.2019 (XXVI.GP) verwiesen werden:

„Im Entschließungsantrag 448/ A(E) NR aus 2018 heißt es u.a., dass ‚darüber hinaus klargestellt werden (soll), dass jedenfalls Paketverkäufe gemeinnütziger Wohnungssubstanz von der Genehmigungspflicht des § 10a WGG umfasst sind. Im Sinne erleichterter Eigentumsbildung seitens der Bewohner werden selbstgenutzte Einfamilien-, Reihen- und Siedlungshäuser von der Genehmigungspflicht nunmehr auch explizit ausgenommen werden‘.

Zu Abs. 1 lit. d

Unter ‚Bauten‘ (ob vermietet oder unvermietet) sind daher keinesfalls einzelne Reihen-, Siedlungs- und Einfamilienhäuser zu verstehen. Deren Veräußerung an eine (natürliche oder juristische) Person, wie auch die Veräußerung von bis zu drei Einzelwohnungen bzw. geschäftsräumen (oder Ein- und Abstellplätze) an eine einzige Person, bedürfen grundsätzlich keiner Zustimmung der Landesregierung, zumal diesfalls nicht von spekulativen Erwerben auszugehen ist. Siehe dazu auch RP 2017 - 2022, ‚Entfall der Zustimmungspflicht beim Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern sowie Siedlungshäusern durch eine gBV an den bisherigen Selbstnutzer durch Klarstellung im § 10a WGG‘.

Zu Abs. 1 lit. e und Abs. 2 lit. d

Abgesehen vom, in Abs. 1 lit. d geregelten, sozusagen ‚quantitativen Aspekt‘, bedarf es jedoch bei einzelnen vermieteten Wohnungen und Geschäftsräumen, die nachträglich nicht an den bisherigen Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten, an eine gem. § 15g Abs. 3 gleichgestellte Person oder eine GBV veräußert werden, immer einer Zustimmung der Aufsichtsbehörde. Eine solche ist gem. Abs. 2 lit. d jedenfalls zu versagen, wenn nicht zuvor nachweislich ein ‚freiwilliges‘ Angebot der GBV an den Mieter gem. § 15c lit. b erfolgt ist.“

Auch diese Ausführungen untermauern die hier und auch schon von der belangten Behörde vertretene Auffassung, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht unter § 7 Abs 1 bis 3 WGG 1979 fällt, da es hier um die Veräußerung von deutlich mehr als drei Einzelwohnungen geht.

Bei diesem Ergebnis war ein näheres Eingehen auf die von der Beschwerdeführerin aufgeworfene Frage, ob im vorliegenden Fall eine Spekulationsabsicht gegeben ist oder nicht, nicht erforderlich.

Insgesamt erweist sich die gegenständliche Beschwerde daher als unbegründet und war diese spruchgemäß abzuweisen.

3. Zum Entfall einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die vorliegende Entscheidung konnte im Sinn des § 24 VwGVG ohne Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Nach dem Abs 1 dieser Bestimmung hat das Verwaltungsgericht nämlich nur auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

Im vorliegenden Fall haben weder die Beschwerdeführerin noch die belangte Behörde die Durchführung einer Verhandlung beantragt.

Aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichts war aber auch keine Verhandlung erforderlich, da der maßgebliche Sachverhalt schon aufgrund der vorliegenden Akten hinreichend geklärt ist und nur rechtliche Fragen zu klären waren. Eine mündliche Verhandlung hätte vor diesem Hintergrund zu keiner weiteren Klärung der Rechtssache beitragen können.

In diesem Zusammenhang betont der VwGH in ständiger Rechtsprechung (siehe etwa VwGH 27.9.2013, 2012/05/0212, oder VwGH 29.1.2014, 2013/03/0004) außerdem, dass die staatlichen Behörden auch auf Aspekte der Effizienz und Verfahrensökonomie Rücksicht und auf das Gebot der angemessenen Verfahrensdauer Bedacht nehmen können.

III. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gemäß § 25a Abs 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die ordentliche Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Gemäß Art 133 Abs 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Im vorliegenden Fall liegt eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung trotz Fehlens von höchstrichterlicher Rechtsprechung deshalb nicht vor, weil die im konkreten Fall maßgeblichen Rechtsfragen aufgrund der eindeutigen Regelungen im WGG 1979 unmittelbar aufgrund dieses Gesetzes und seiner Materialien gelöst werden konnten (vgl in diesem Sinn etwa den VwGH-Beschluss vom 28.5.2014, Ro 2014/07/0053).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Christ

(Richter)