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LVwG-2022/32/2482-3Tribunale amministrativo regionale9 mag 2023
Individuelle Befähigung
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Ing. Mag. Peinstingl über die Beschwerde von AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 18.08.2022, ***, betreffend Angelegenheiten nach der Gewerbeordnung 1994
zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Herr AA hat mit der Eingabe vom 30.06.2022 das Gewerbe „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler“ im Standort **** X, Adresse 2 unter Vorlage diverser Unterlagen bei der Bezirkshauptmannschaft Y angemeldet.
Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens unter Einbeziehung der Wirtschaftskammer Tirol wurde mit dem angefochtenen Bescheid festgestellt, dass die individuelle Befähigung für die Ausübung des angemeldeten Gewerbes nicht vorliegt und weiters festgestellt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des angezeigten Gewerbes nicht vorliegen und daher die Ausübung untersagt wird.
Gegen diesen Bescheid hat Herr AA Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben und darin ausgeführt, dass er seit 2021 sein Haupteinkommen aus der Vermittlung von Immobilien erziele. Die Abwicklung und Vermarktung sei gemeinsam mit Herrn BB, Geschäftsführer der CC GmbH durchgeführt worden.
Weiters reichte er neben der Beschwerde weitere Unterlagen bei der Bezirkshauptmannschaft Y ein, die seine individuelle Befähigung nachweisen sollen.
II.Sachverhalt:
Herr AA hat mit der Eingabe vom 30.06.2022 das Gewerbe „Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler“ im Standort **** X, Adresse 2 angemeldet.
Der Anmeldung angeschlossen waren
Eine Bestätigung vom 10.06.2022 der CC GmbH, dass der Beschwerdeführer seit Juni 2019 als selbständiger, gewerbetreibender Agent für ihr Unternehmen tätig ist.
Eine Bestätigung der WKO Kärnten vom 07.06.2022 zur teilweisen Ablegung des Modules 1 (Themengebiet „Berufsspezifische, rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder“ fehlt)
Prüfungszeugnis vom 09.06.2022 der WKO Kärnten für das Modul 2 (erfolgreich absolviert).
Weiters wurden mit Schreiben vom 04.07.2022 und 05.07.2022 von Herrn AA folgende Unterlagen nachgereicht:
Zeugnis betreffend die Online-Teilnahme an der Veranstaltung „Bildungs-KickOff 2022 – Modul 2 Verbraucherschutzrecht“ bei der WKO.
Zeugnis betreffend die Online-Teilnahme an der Veranstaltung „Bildungs-KickOff 2022 – Modul 1 Allgemeines Berufsrecht“ bei der WKO.
Zeugnis betreffend die Online-Teilnahme an der Veranstaltung „Bildungs-KickOff 2022 – Modul 7 Finanzierungen“ bei der WKO.
Zeugnis betreffend die Online-Teilnahme an der Veranstaltung „Bildungs-KickOff 2022 – Modul 6 Recht der Finanzierungsvermittlung“ bei der WKO.
Zeugnis betreffend die Online-Teilnahme an der Veranstaltung „Bildungs-KickOff 2022 – Modul 9 Lebens- und Unfallversicherungen“ bei der WKO.
Bestätigung der OVB Allfinanzvermittlungs GmbH vom 05.07.2022, dass der Beschwerdeführer in der gesamten Zeit seiner Zugehörigkeit zu OVB regelmäßig Schulungen bezüglich Versicherungen, Investment und Rechte Pflichten (gesetzliche Änderungen) gehalten hat.
Mit Schreiben vom 07.07.2022 ersuchte die belangte Behörde um Stellungnahme bei der WKO zur Feststellung der individuellen Befähigung.
Dem eingeholten Kammergutachten vom 12.07.2022 war zu entnehmen, dass sich die Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder sich gegen den Antrag auf Feststellung der individuellen Befähigung für das beantragte Gewerbe ausspricht.
Begründend führte sie folgendes aus:
„Weiterführend hat die Prüfung der Praxisnachweise jedoch ergeben, dass der Antragsteller trotz seiner selbstständigen Tätigkeit als Vermögensberater und Versicherungsagent sowie seiner seit 2019 ausgeübten Tätigkeit als „Führer durch Immobilien im Auftrag von Immobilienbesitzern und deren nachweislichen Beauftragten" die geforderte facheinschlägige Praxis als Immobilienmakler nicht nachweisen kann, zumal er keine Praxisnachweise im Rahmen eines Immobilienmaklerangestelltenverhältnisses bescheinigen kann, die einer fachlichen Tätigkeit wie ua. Entgegennahme von Vermittlungsverträgen samt deren Abwicklung entsprechen. Zudem fehlt die positiv abgeschlossene Befähigungsprüfung.“
Mit Schreiben vom 14.07.2022 übermittelte die belangte Behörde die Stellungnahme der Wirtschaftskammer Tirol und gab dem Beschwerdeführer die Möglichkeit, bis zum 30.07.2022 eine schriftliche Stellungnahme einzubringen. Der Beschwerdeführer brachte keine Stellungnahme bezüglich der Feststellung der WKO ein.
Daraufhin erlies die belangte Behörde den angefochtenen Bescheid, mit dem sie gemäß § 19 GewO 1994 feststellte, dass die individuelle Befähigung für das angemeldete Gewerbe nicht vorliegt. Gemäß § 340 Abs 1 und 3 GewO 1994 wurde von der belangten Behörde festgestellt, dass die gesetzlichen Voraussetzungen zur Ausübung des Gewerbes „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler“ nicht vorliegen und wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 340 Abs 3 GewO 1994 die Ausübung des angemeldeten Gewerbes untersagt.
Im Anschluss wurde vom Beschwerdeführer die Beschwerde vom 14.06.2022 bei der Bezirkshauptmannschaft Y eingebracht und folgende Unterlagen der Beschwerde beigeheftet:
Teilnahmebestätigung vom 14.09.2022 der CC GmbH betreffend interne Schulungen (Immobilienmaklerverordnung, Immobilien und Steuern, Immobilienbewertung, Immobilienfinanzierung, Rücktrittsrechte, Standesregeln Immobilienmakler)
Anmeldebestätigung vom 04.02.2022 der DD GmbH betreffend die Veranstaltung „Repetitorium für Immobilienmakler und Immobilienverwalter“ (19.05.2022-20.05.2022)
Anmeldebestätigung vom 04.02.2022 der DD GmbH betreffend die Veranstaltung „Repetitorium für Immobilienmakler und Immobilienverwalter“ (20.05.2021-28.05.2021)
Anmeldebestätigung vom 04.02.2022 der DD GmbH betreffend die Veranstaltung „Repetitorium für Immobilienmakler und Immobilienverwalter“
(17.05.2019-24.05.2019)
Teilnahmebestätigung vom 08.04.2004 der WIFI Tirol betreffend die Veranstaltung „Ausbilder-Training“
Exposés und Liste der vermittelten Immobilien 2021/2022
Schulungsbestätigung des RA EE betreffend Vorträge über MRG, WEG, Tiroler Grundverkehr und TROG, Allgemeines Vertragsrecht und Maklerrecht.
Mit Schreiben vom 22.09.2022 legte die belangte Behörde den gegenständlichen Akt dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Entscheidung vor.
III.Beweiswürdigung:
Die vorgenannten Feststellungen konnten anhand der bezüglichen, dem behördlichen Akt einliegenden Schriftstücke ohne Weiteres getroffen werden.
Der Beschwerdeführer hat in seiner Beschwerde keinen Antrag auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gestellt. Im Übrigen kann das Verwaltungsgericht gemäß § 24 Abs 4 VwGVG ungeachtet eines Parteienantrags von einer mündlichen Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegenstehen. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist ausschließlich die Rechtsfrage, inwieweit sich aus den von Antragsteller vorgelegten Unterlagen erschließt, ob für die Voraussetzungen für die Anmeldung des gegenständlichen Gewerbes vorliegen. Sofern dies nicht der Fall ist, ist - wiederum aufgrund der vorgelegten Unterlagen - weiters zu beurteilen, die Voraussetzungen für die Feststellung der individuellen Befähigung des Antragstellers vorliegen. In Anbetracht der vom Antragsteller initiativ vorzulegenden Unterlagen bedarf es keiner Erörterung dieser Rechtsfrage im Rahmen einer mündlichen Verhandlung.
IV.Rechtslage:
Gewerbeordnung 1994 – GewO 1994, BGBl Nr 194/1994 idF BGBl I Nr 204/2022:
Befähigungsnachweis für reglementierte Gewerbe
§ 18
(1) Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat für jedes reglementierte Gewerbe, hinsichtlich der im § 94 Z 14, 32, 33, 41 und 46 genannten Gewerbe und hinsichtlich des im § 94 Z 42 genannten Gewerbes, soweit es sich um die Tätigkeiten des Piercens und Tätowierens handelt, im Einvernehmen mit dem Bundesminister für soziale Sicherheit und Generationen, durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege - für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander - die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind. Dabei hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit zu berücksichtigen, dass bei reglementierten Gewerben, bei denen der Qualifikation auf Grund der Richtlinie 92/51/EWG über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung der Richtlinie 89/48/EWG oder der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome Diplomniveau zukommt, dieses Diplomniveau gewahrt bleibt.
(2) Als Belege im Sinne des Abs. 1 kommen in Betracht
1. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bei den im § 94 als Handwerke bezeichneten reglementierten Gewerben oder über eine sonstige Befähigungsprüfung;
2. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Unternehmerprüfung;
3. Zeugnis über den Abschluss einer Studienrichtung an einer Universität;
4. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Fachhochschul-Studienganges;
5. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch einer Schule;
6. Zeugnis über den erfolgreichen Besuch eines Lehrganges;
7. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung;
8. Zeugnis über eine fachliche Tätigkeit;
9. Zeugnis über eine Tätigkeit in leitender Stellung;
10. Zeugnis über eine Tätigkeit als Betriebsleiter;
11. Nachweise über eine Tätigkeit als Selbstständiger.
(3) Unter fachlicher Tätigkeit (Abs. 2 Z 8) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die geeignet ist, die Erfahrungen und Kenntnisse zu vermitteln, die zur selbstständigen Ausübung des betreffenden Gewerbes erforderlich sind. Unter Tätigkeit in leitender Stellung (Abs. 2 Z 9) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die überwiegend mit fachspezifischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens verbunden ist. Unter Tätigkeit als Betriebsleiter (Abs. 2 Z 10) ist eine Tätigkeit zu verstehen, die in einer der folgenden Funktionen ausgeübt wurde
1. als Leiter des Unternehmens oder einer Zweigniederlassung oder
2. als Stellvertreter des Unternehmers oder des Leiters des Unternehmens, wenn mit dieser Stellung eine Verantwortung verbunden ist, die der des vertretenen Unternehmers oder Leiters entspricht oder
3. in leitender Stellung je nach der Eigenart des betreffenden Gewerbes mit kaufmännischen oder mit kaufmännischen und technischen Aufgaben und mit der Verantwortung für mindestens eine Abteilung des Unternehmens.
Individueller Befähigungsnachweis
§19
Kann der nach § 18 Abs. 1 vorgeschriebene Befähigungsnachweis nicht erbracht werden, so hat die Behörde unter Bedachtnahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs. 4 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen, wenn durch die beigebrachten Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachgewiesen werden. Die Behörde hat das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt. § 373d Abs. 4 ist sinngemäß anzuwenden.
Bestimmungen für einzelne Gewerbe
§ 94
Folgende Gewerbe sind reglementierte Gewerbe:
35. Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger)
§ 339
(1) Wer ein Gewerbe ausüben will, hat die Gewerbeanmeldung bei der Bezirksverwaltungsbehörde des Standortes zu erstatten.
(2) Die Anmeldung hat die genaue Bezeichnung des Gewerbes und des für die Ausübung in Aussicht genommenen Standortes zu enthalten. Bei der Anmeldung des freien Gewerbes der Marktfahrer oder des freien Gewerbes des Feilbietens gemäß § 53 Abs. 1 Z 1 hat der Anmelder an Stelle der Bezeichnung eines Standortes die genaue Anschrift seiner Wohnung anzugeben; diese Wohnung gilt als Standort. Wenn es sich um Gewerbe handelt, die auf einem öffentlichen Verkehrsmittel, dessen Fahrt durch zwei oder mehrere Verwaltungsbezirke eines Bundeslandes oder durch zwei oder mehrere Bundesländer führt, oder in Verbindung mit Wanderveranstaltungen ausgeübt werden, hat der Anmelder als Standort die genaue Anschrift des Bürobetriebes anzugeben.
…“
Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung), BGBl. II Nr. 58/2003:
„Auf Grund des § 18 Abs. 1 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 111/2002, wird verordnet:
Zugangsvoraussetzungen
§ 1
(1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:
1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder
aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder
ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder
ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und
b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder
3. a) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und
b) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.
(2) Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienmakler einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.
…“
Verordnung der Wirtschaftskammer Österreich über die Befähigungsprüfungsprüfung für das
reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler
(Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung):
„Aufgrund der § 22 Abs. 1 und 352a Abs. 2 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 48/2003, wird verordnet:
Anwendung der Allgemeinen Prüfungsordnung
§ 1
Auf die Durchführung der Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler (§ 117 Abs. 2 GewO 1994 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 48/2003) ist die Allgemeine Prüfungsordnung, in der jeweils geltenden Fassung anzuwenden.
Gliederung
§ 2
(1) Die Befähigungsprüfung für das reglementierte Gewerbe Immobilientreuhänder eingeschränkt auf Immobilienmakler besteht aus den nachfolgend angeführten 4 Modulen, die getrennt zu beurteilen sind.
(2) Die Reihenfolge der Ablegung der Module bleibt dem Prüfungswerber überlassen. Ebenso bleibt es dem Prüfungswerber überlassen, bei einem Prüfungsantritt nur zu einzelnen Prüfungsmodulen anzutreten.
(3) Die Reihenfolge der Absolvierung der einzelnen Prüfungsgegenstände innerhalb eines Moduls legt die Meisterprüfungsstelle in Absprache mit der Prüfungskommission fest.
(4) Modul 1 besteht aus zwei Gegenständen, alle übrigen Module bestehen aus einem Gegenstand.
Modul 1: Fachlich schriftliche Prüfung
§ 3
(1) Modul 1, schriftliche Prüfung umfasst die Gegenstände:
1. berufsspezifische, rechtliche Grundlagen für Immobilientreuhänder;
2. berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler.
(2) Jeder Prüfungsgegenstand ist gesondert zu beurteilen.
§ 4
Die schriftliche Prüfung gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 umfasst die allgemeinen Kenntnisse der für den
Immobilientreuhänder relevanten österreichischen Rechtsvorschriften und die daran orientierte Ausarbeitung von Aufgaben und Beantwortung von Fragen aus folgenden Fächern:
1. Abgaben- und Steuerrecht für Immobilientreuhänder;
2. Arbeits- und Sozialrecht für Immobilientreuhänder;
3. Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht, Denkmalschutz;
4. Grundzüge des Facility Managements;
5. Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder;
6. Grundzüge Betriebs- und Volkswirtschaftslehre;
7. Gewerberechtliche Vorschriften für Immobilientreuhänder einschließlich Standesrecht und Organisation der Wirtschaftskammern;
9. Handels- und Gesellschaftsrecht für Immobilientreuhänder;
10. Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, insbesondere Behördenorganisation und Verwaltungsverfahren;
11. Plan- und Vermessungswesen;
12. Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht für Immobilientreuhänder;
14. Wohnrecht (wie zum Beispiel Mietrechtsgesetz, Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz einschließlich Nebenbestimmungen);
15. Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz)
…“
Im Übrigen wird auf die Internetseite ris.bka.gv.at (Rechtsinformationssystem des Bundeskanzleramtes) verwiesen.
V.Erwägungen:
Die oben zitierte Immobilientreuhänder-Verordnung legt iSd § 18 Abs 1 GewO 1994 die formellen Zugangsvoraussetzungen zur Ausübung sowohl des uneingeschränkten als auch des eingeschränkten Immobilientreuhändergewerbes fest.
Kommt nun keiner der in dieser Verordnung vorgezeichneten Wege in Betracht, kann die Befähigung nach § 19 GewO 1994 auch dadurch nachgewiesen werden, dass der Bewerber durch entsprechende Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nachweist (individueller Befähigungsnachweis).
Beim „individuellen Befähigungsnachweis“ wird demnach der gemäß § 18 Abs 1 leg cit vorgeschriebene Befähigungsnachweis durch sonstige Nachweise ersetzt, die jene Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegen, die für die Ausübung des angemeldeten Gewerbes erforderlich sind.
Die Beurteilung, ob durch diese (sonstigen) Nachweise die erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegt werden, hat daher am Maßstab der für den Befähigungsnachweis iSd § 18 Abs 1 GewO 1994 festlegenden Vorschriften (Zugangsvoraussetzungen) zu erfolgen (vgl VwGH 30.11.2006, 2005/04/0163).
Auf Grund sonstiger Nachweise kann die erforderliche Befähigung somit nur dann belegt werden, wenn die vom Antragsteller absolvierte Ausbildung (Bildungsgang, bisherige Tätigkeit) das Ausbildungsziel in gleicher Weise verwirklicht wie in den erwähnten Vorschriften (siehe VwGH 18.05.2005, 2004/04/0188, 06.04.2005, 2004/04/0047 ua).
Das bedeutet, vom Vorliegen der individuellen Befähigung iSd § 19 GewO 1994 kann nur dann gesprochen werden, wenn aufgrund der vom Antragsteller beigebrachten Unterlagen die Annahme gerechtfertigt erscheint, dass er immerhin über so viele Kenntnisse und Erfahrungen verfügt, die als erforderlich erachtet werden, um Leistungen erbringen zu können, welche in der Regel von Inhabern des betreffenden Gewerbes verlangt werden.
Gegenständlich bilden den Entscheidungsmaßstab für die Beurteilung des Vorliegens der individuellen Befähigung daher die Inhalte der oben zitierten Zugangsverordnung für das Gewerbe der Immobilientreuhänder und der Bauträger.
Im gegenständlichen Fall kann der Beschwerdeführer die in der Immobilentreuhänder-Verordnung genannten Zugangsvoraussetzungen nicht nachweisen, zumal nach der Immobilientreuhänder-Verordnung die fachliche Qualifikation nur dann erfüllt ist, wenn unter anderem eine erfolgreiche Ablegung der Befähigungsprüfung Immobilienmakler (nach der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung) vorliegt.
Das ergibt sich eindeutig aus § 1 Abs 1 Z 2 lit a) und lit b) der Immobilientreuhänder-Verordnung, da die in Z 2 lit a) und lit b) genannten Voraussetzungen [lit a): Zeugnis über den Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung…, lit b): Befähigungsprüfung] durch das Bindewort „und“ verknüpft werden.
Da der Beschwerdeführer sohin mangels abgelegter Befähigungsprüfung für das Immobilienmaklergewerbe die Zugangsvoraussetzungen nach der Immobilientreuhänder-Verordnung nicht erfüllt, wurde von der Erstbehörde zu Recht der Bescheid auf § 19 GewO 1994 gestützt.
Die belangte Behörde ist zu Recht davon ausgegangen, dass beim Beschwerdeführer die Voraussetzungen für die Feststellung der individuellen Befähigung für das Gewerbe Immobilientreuhänder nicht vorliegen.
Die individuelle Befähigung stellt keine „einfachere“ sondern nur eine andere Möglichkeit dar, den Befähigungsnachweis zu erbringen. Zweck der Bestimmung ist, den beruflichen Zugang auf verschiedenste Arten erlangen zu können, wodurch die Qualitätssicherung aber nicht in den Hintergrund gedrängt werden soll.
Die Behörde hat daher – wie oben bereits ausgeführt - den Bildungsgang des Beschwerdeführers mit den Rechtsvorschriften über den standardisierten Befähigungsnachweis zu vergleichen und aufgrund dieses Vergleichs zu beurteilen, ob der tatsächlich absolvierte Bildungsgang dem in den Zugangsbestimmungen festgelegten Bildungsziel entspricht. Kann dies bejaht werden, ist der individuelle Befähigungsnachweis festzustellen; entspricht die tatsächlich absolvierte Ausbildung nicht den ausbildungsrechtlichen Anforderungen, darf eine Feststellung iSd § 19 GewO 1994 nicht getroffen werden.
Vorliegend legt die Immobilientreuhänder-Verordnung neben einem bestimmten Abschluss und einer Mindestzeit, in dem die fachliche Tätigkeit ausgeübt wurde, auch die Befähigungsprüfung für Immobilienmakler als Zugangsvoraussetzung fest.
Die Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung, die den Prüfungsinhalt regelt, sieht 4 Module vor, wobei sich Modul 1 auf eine „fachlich schriftliche Prüfung“, Modul 2 auf eine „fachlich mündliche Prüfung“, Modul 3 auf die „Unternehmerprüfung“ und Modul 4 auf die „Ausbilderprüfung“ bezieht.
Die schriftliche Prüfung für Immobilienmakler umfasst neben den berufsspezifischen Fächern für Immobilienmakler auch die berufsspezifischen rechtlichen Grundlagen für Immobilienmakler. Der Gegenstand „berufsspezifische Fächer für Immobilienmakler“ wurde vom Beschwerdeführer erfolgreich absolviert, während das Themengebiet „berufsspezifische rechtliche Grundlagen für Immobilienmakler“ noch nicht vollständig abgelegt wurde.
Dem Beschwerdeführer wird zugestanden, dass er aufgrund seiner vorgelegten Urkunden, die diverse Schulungen und Veranstaltungen nachweisen, durchaus theoretische Kenntnisse erworben hat.
Wie oben aber dargelegt, kann jedoch vom Vorliegen der individuellen Befähigung nur dann gesprochen werden, wenn die für die Ausübung des Gewerbes der Immobilienmakler erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen in allen Bereichen nachgewiesen werden.
Die Befähigungsprüfungsordnung verlangt sowohl Kenntnisse als auch Fähigkeiten aus den Bereichen Abgaben- und Steuerrecht, Arbeits- und Sozialrecht, Baurecht einschließlich Raumordnungsrecht und Denkmalschutz, Grundzüge des Facility Managements, Grundzüge der Bautechnik für Immobilientreuhänder, Grundzüge Betriebs- und Volkswirtschaftslehre, Gewerberechtliche Vorschriften, Grundverkehrsrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Öffentliches Recht und Verfahrensrecht, Plan- und Vermessungswesen, Vertragsrecht einschließlich Konsumentenschutzrecht, Wohnbauförderungsrecht, Wohnrecht und Zivilrecht für Immobilientreuhänder (wie zB Bauträgervertragsgesetz). Dass diese Fächer Gegenstand einer vom Beschwerdeführer abgelegten Prüfung waren, ist keinem der vorgelegten Zeugnisse zu entnehmen. Auch kann aus dem Vorbringen und den vorgelegten Urkunden nicht darauf geschlossen werden, dass er durch seine praktische Tätigkeit über fundierte und jederzeit abrufbare Kenntnisse verfügt.
Nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes hat der Beschwerdeführer Kenntnisse über diese Spezialbereiche nicht nachgewiesen.
Der Beschwerdeführer behauptet in der eingebrachten Beschwerde, dass er die Abwicklung und Vermarktung gemeinsam mit Herrn BB, Geschäftsführer der CC GmbH, durchgeführt hat. Auch wenn der Beschwerdeführer Exposés und eine Liste der vermittelten Immobilien aus dem Jahr 2021/2022 vorlegt, beweisen diese Urkunden in keinster Weise, dass er selbst über Kenntnisse in beispielsweise Zivilrecht für Immobilientreuhänder, Wohnungseigentumsgesetz, usw. (siehe obige Ausführungen) verfügt. Der Beschwerdeführer irrt, wenn er glaubt, dass der Nachweis der erforderlichen Kenntnisse im Sinne der Befähigungsprüfungsverordnung durch die gemeinsame Abwicklung und Vermarktung mit anderen Fachleuten (so etwa durch Herrn BB) erbracht werden kann. Der Beschwerdeführer hat vielmehr nachzuweisen, dass er selbst solche Erkenntnisse und Erfahrungen besitzt. Das allgemeine Verweisen auf die Zusammenarbeit mit Fachleuten reicht demnach nicht aus.
Das Landesverwaltungsgericht ist im Ergebnis der Auffassung, dass das Vorbringen des Beschwerdeführers nicht geeignet ist, eine entsprechende individuelle Befähigung des begehrten Gewerbes nachzuweisen. So legt der Beschwerdeführer nicht dar, wodurch er die für den Immobilienmakler speziell geforderten Kenntnisse – die oben aufgelistet wurden - im Besonderen erworben hat. Es wurden auch keinerlei Nachweise vorgelegt, wodurch der Beschwerdeführer sich beispielsweise auf dem Gebiet des Arbeits- und Sozialrechtes, Vergabewesen, Standesrecht, Abgaben- und Steuerrecht für Immobilientreuhänder und Denkmalschutz, Wohnbauförderungsrecht, etc konkrete Kenntnisse angeeignet haben soll. In diesem Zusammenhang hätte der Beschwerdeführer das Ausmaß und den Inhalt der von ihm besuchten internen und externen Schulungen und Veranstaltungen konkret darlegen müssen, um seinen Ausbildungsstand im Vergleich zu den Anforderungen der Befähigungsprüfung beurteilen zu können.
Das Vorbringen des Beschwerdeführers reicht nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes somit nicht aus, um eine individuelle Befähigung des Gewerbes Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler nachzuweisen. Auch wenn der Beschwerdeführer verschiedene Schulungen und Veranstaltungen besucht hat, legen diese seine eigenen Kenntnisse über die oben angeführten immobilienrechtlichen Spezialbereiche nicht dar.
Im Ergebnis ist der belangten Behörde beizupflichten, dass sich die Voraussetzungen für die Feststellung der individuellen Befähigung des Beschwerdeführers für das hier in Rede stehende Gewerbe aus den vorgelegten Unterlagen nicht erschließen.
Die Beschwerde war daher insgesamt abzuweisen.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
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