Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/38/0132-11

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 26.04.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2023:LVwG.2023.38.0132.11

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde der Frau Dr.in AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch BB Rechtsanwälte GmbH, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 21.11.2022, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsgesuch vom 12.11.2021, eingelangt bei der belangten Behörde am 16.11.2021, beantragte Frau Dr.in AA (infolge: Beschwerdeführerin) die Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung zum Übergabevertrag vom 15.09.2021, abgeschlossen zwischen Frau CC als Übergeberin einerseits und der Beschwerdeführerin als Übernehmerin andererseits betreffend die Grundstücke 2601/1 und 2601/11, beide Grundbuch X. Im Gegenzug räumt die Übernehmerin der Übergeberin ein Fruchtgenussrecht ein. Im Rahmen des Verfahrens vor der belangten Behörde wurde ein agrarfachliches Gutachten von Herrn DI DD, BSc, zur Zahl ***, eingeholt. Schließlich erging am 21.11.2022 zur Zahl ***, der verfahrensgegenständliche Bescheid, mit dem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 4 Abs 1 iVm § 6 Abs 1, § 1 Abs 1 lit a und § 7 Abs 1 lit a und b TGVG 1996 versagt wurde.

In der fristgerecht eingelangten Beschwerde führt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass die Behörde einerseits keine ausreichenden Feststellungen im gegenständlichen Bescheid getroffen und andererseits auch keine ausreichende Beweiswürdigung durchgeführt habe, sodass erhebliche Verfahrensmängel vorgelegen seien. Zudem sei auch das Ermittlungsverfahren unzureichend gewesen. Im Speziellen habe die belangte Behörde das ergänzte Betriebskonzept der Beschwerdeführerin weder einer gutachterlichen Überprüfung zugeführt, noch sei ihr Gelegenheit eingeräumt worden, eine entsprechende Stellungnahme abzugeben.

Auch inhaltlich sei der Bescheid mit Rechtswidrigkeit behaftet. So sei eine Unklarheit des Betriebskonzepts darin gesehen worden, dass steuerlich nicht zwischen den einzelnen Einkünften unterschieden werde. Für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit eines Betriebes sei die jeweilige Steuerlast vollkommen uninteressant. Wesentlich sei das Ergebnis der Geschäftstätigkeit alleine.

Die Vortragstätigkeit der Beschwerdeführerin sei jedenfalls bei der gegenständlichen Betriebsrechnung zu berücksichtigen, da die Vorträge in Bezug auf die zu erzielenden Einkünfte aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit einen wesentlichen Einfluss haben würden. In Anbetracht des Umstandes, dass selbst Zu- und Nebenerwerbsbetriebe als landwirtschaftliche Betriebe anzusehen seien, könne nicht daran gezweifelt werden, dass in casu die Vortragstätigkeit der Beschwerdeführerin jedenfalls als weitere Tätigkeit im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes anzusehen sei und deshalb auch die daraus erzielten Einnahmen heranzuziehen seien. Inwiefern daher eine Vortragstätigkeit nun in diesem Zusammenhang außer Acht bleiben müsse, sei nicht ersichtlich und werde von der belangten Behörde auch nicht begründet. Vielmehr seien sämtliche Einnahmen heranzuziehen, die im Zusammenhang mit diesem landwirtschaftlichen Betrieb erzielt werden könnten.

Aus dem vorgelegten Betriebskonzept ergebe sich, dass ein Einkommen inklusive kalkulatorischen Unternehmerlohn von Euro 16.937,00 bereits im ersten Jahr verbleiben würde. Dieser Umstand verdeutliche auch, dass ein erheblicher Teil des Familienunterhalts mit dem gegenständlichen Betrieb erwirtschaftet werde und sicherstelle, dass die Antragstellerin ihren Lebensunterhalt daraus erwirtschaften könne.

Auch seien die Ausführungen der belangten Behörde zum Betriebsgebäude nicht nachvollziehbar. Die Notwendigkeit eines Betriebsgebäudes für die Trocknung und Verarbeitung der Kräuterprodukte sei aus dem Betriebskonzeptes ersichtlich und zudem habe die Behörde auch nicht berücksichtigt, dass die Beschwerdeführerin sämtliche Verarbeitungsschritte in den Nebenräumlichkeiten ihres Wohnhauses durchführe. Somit seien die entsprechenden Räumlichkeiten schon vorhanden.

Das TGVG 1996 stelle auch nach Ansicht der Beschwerdeführerin nicht auf ein eigenständiges Betriebskonzept ab. Es gehe vielmehr um eine wirtschaftliche Einheit. Eine solche liege aber im gegenständlichen Fall auch ohne Betriebsgebäude vor. Aus den obigen Ausführungen ergebe sich auch, dass in Bezug auf den Fruchtgenuss und den Pachtvertrag vom 12.08.2022 die Beschwerdeführerin sehr wohl über einen landwirtschaftlichen Betrieb verfüge und diesen entsprechend nutzen können.

Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge eine Verhandlung gemäß § 24 VwGVG durchführen und in der Folge den Bescheid der belangten Behörde beheben und der Beschwerdeführerin die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für den gegenständlichen Übergabsvertrag erteilen; in eventu den Bescheid der belangten Behörde beheben und unter dem Auftrag weiterer Ermittlungen zurückverweisen.

Im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde ein agrarwirtschaftliches Gutachten eingeholt. Dieses Gutachten von DI DD wurde im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 26.04.2023 mündlich erörtert.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass die Beschwerdeführerin Miteigentümerin des Grundstückes **1, KG Z, ist. Auf dem Grundstück ist ein Wohnhaus errichtet, das nach dem gültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Z als Wohngebiet gewidmet ist.

Mit Übergabevertrag vom 15.09.2021 übergibt Frau CC an die Beschwerdeführerin die Grundstücke **2 und **3, in EZ **1, beide Grundbuch ***** X. Im Gegenzug räumt die Übernehmerin der Übergeberin ein Fruchtgenussrecht für die beiden Grundstücke ein. Beide Grundstücke sind nach dem gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde X als Freiland gewidmet und stellen landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 dar.

Die Beschwerdeführerin hat am 24.04.1999 den Facharbeiterbrief zum landwirtschaftlichen Facharbeiter erworben. Die Übergeberin ist Eigentümerin mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke. Sie bewirtschaftet diese aber nicht selbst und sie besitzt auch keine aktive Hofstelle.

Die schenkungsgegenständlichen Liegenschaften **1 und **2, beide Grundbuch X, haben ein Gesamtausmaß von 3.200 m². Die dominierende Bodentypengruppe am EE-Plateau, das auch das Gemeindegebiet von X mitumfasst, ist die der Rendzinalböden. Die Böden sind teils stark kalkhaltig aufgrund ihrer Lage im Bereich der „nördlichen Kalkalpen“. Im Bereich der beiden gegenständlichen Grundstücke sind Euredzinalböden zu finden. Eine Eurendzina entsteht aus Kalkmaterial, das keinen oder nur einen sehr geringen Anteil an silikatischen Gemengteilen aufweist. Der Karbonatgehalt dieser Böden, die vor allem aus Kalkfels, Kalkschutt oder Kalkschotter hervorgehen, ist dementsprechend beträchtlich. Es herrschen vor allem mittelgründige Eurendzinalböden vor.

Am EE-Plateau ist die Bodenart großteils Schluss bzw lehmiger Schluff und demzufolge weisen die Böden eine mäßige Speicherkraft und mäßige Durchlässigkeit auf. Für die gegenständlichen Grundstücke ist eine Bodenklimazahl von 36 ausgewiesen.

Die durchschnittliche Niederschlagsmenge für die beiden verfahrensgegenständlichen Grundstücke beträgt im Durchschnitt 1.241 mm/Jahr. Und es liegt somit ein feuchter Standort vor. Die Jahresmitteltemperatur beträgt in etwa 7 Grad Celsius und die Wärmesumme beträgt 1.275 Grad Celsius.

In der pflanzenbaulichen Praxis wird die Vegetationszeit anhand der Bodentemperatur festgesetzt. Eine Bodentemperatur die höher als 5 Grad Celsius beträgt (Diese Temperatur gilt es für den Beginn der Vegetationszeit zu erreichen) wird im Durchschnitt ab Mitte April erreicht. Im Durchschnitt liegen 230 Tage unter 5 Grad Celsius und 25 Tage über 25 Grad Celsius

Das Betriebskonzept hat bei den Einnahmen und Ausgaben sowohl die Vortragstätigkeit als auch die Workshops im Bereich der Kräuterpädagogik berücksichtigt.

Laut Bodenreinschätzkarten ist bei den gegenständlichen Flächen weitgehend die Bodenformel: Bodenart: L/L, Zustandsstufe: II, Klimastufe: c, Wasserstufe: 2 ausgewiesen. Der Bodentyp stellt einen Reliktboden dar, der als Braunlehme ausgewiesen ist. Braunlehme weisen eine mehr oder minder hohe Plastizität sowie gewöhnlich eine blockige-scharfkantige Struktur auf. Es besteht oft eine ausgeprägte Neigung zu Dichtschlämmung, Erosion und Tagwasserverglyung.

Das Betriebskonzept sieht den Anbau von Kräutern und essbaren Blüten vor. Von den Flächen sollen 600 m² mit Oregano, 200 m² mit Gewürz- und Bronzefenchel, 100 m² mit Koriander, 100 m² mit Wiesenkümmel, 1.500 m² mit Wildkräutern, 100 m² mit Taglilien, 100 m² mit mittleren Teekräutern (zB: Goldmelisse), 100 ² mit kleinen Blumen (zB: Veilchen) und 100 m² mit diversen Raritäten bepflanzt werden.

Oregano ist eine mehrjährige Staudenpflanze mit verzweigtem Wurzelstock und verholzten, kräftigen Bodenausläufern, deren kommerzieller Anbau geeignete Klimaverhältnisse und gute Bodenverhältnisse voraussetzt. Die Pflanze ist wärmeliebend und benötigt warme, trockene Lagen. In der Fruchtfolge sollte für Oregano eine vierjährige Anbaupause eingehalten werden. Eine bedarfsgerechte Düngung ist ebenfalls essenziell. Ab dem 5. Standjahr reduziert sich der Blattanteil, wodurch sich der Ertrag reduziert. Das druckempfindliche Erntegut muss unmittelbar nach der Ernte bei 35°C, maximal 40°C, getrocknet werden, damit es sich nicht braun verfärbt. Zu große Hitze, eine zu lange Trocknungsdauer und schlechte Maschinen für den Schnitt lassen die ätherischen Öle verfliegen, was das Aroma stark mindert. Die Standortbedingungen (Boden und Klima) der vertragsgegenständlichen Grundstücke widersprechen den Standortansprüchen von Oregano.

Fenchel ist ein einjähriger, zweijähriger oder ausdauernder Doldenblütler und erzielt die besten Erträge in Gebieten mit jährlichen Niederschlägen von 450 bis 550 mm Niederschlägen. Zeitige Bearbeitbarkeit des Ackers im Frühjahr und warme, lange Spätsommer ohne Frühfröste sind für die Ertragsbildung von entscheidender Bedeutung. Besonders von Ende September bis Oktober benötigt der in wärmeren Klimagebieten beheimatete und daher spät reifende Fenchel Witterungsperioden mit hohen Temperaturen und geringen Niederschlägen. Überwinternde Bestände sind durch strenge Kahlfröste im Winter und durch Spätfröste gefährdet, die den Wurzelkopf und den neuen Austrieb im zeitigen Frühjahr schädigen. Standorte mit stauender Nässe sind ungeeignet. Fenchel ist nicht verträglich mit sich selbst. Es werden Anbaupausen von sechs bis sieben Jahren empfohlen. Der günstigste Aussaattermin ist bis Mitte März bis ca. 5. April. Jede verzögerte Aussaat verursacht Ertragseinbußen. Aufgrund der Niederschlagsmengen, der Bodenbeschaffenheit und der Temperaturen sind die vertragsgegenständlichen Grundstücke nicht zum Anbau von Fenchel geeignet.

Koriander ist eine einjährige Pflanze und ein Doldenblütler. Er hat relativ niedrige Standortansprüche liebt aber trockene und warme Lagen. Er ist nach einer mit organischer Düngung versorgter Vorfrucht anzubauen. Ein Anbau nach sich selbst und anderen Doldenblütlern ist zu vermeiden und es sind 4 bis 5 Jahre Anbaupause einzuhalten. Nach der Ernte erfolgt die Trocknung auf eine Restfeuchtegehalt von unter 8 % mittels Trocknungstemperaturen von bis zu 40°C. Die Trocknung muss unmittelbar nach der Ernte erfolgen. Ein Anbau von Koriander auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken ist möglich aber nicht optimal.

Der Wiesenkümmel gehört auch zur Familie der Doldenblütler. Er bildet als zweijährige Pflanze im ersten Jahr lediglich eine Blattrosette und fruchtet im zweiten Jahr. Bei ungünstigen Wachstumsbedingungen erfolgt die Blüte erst im dritten Jahr. Kümmel kann sich gut an verschiedene Klimate anpassen und es sind zum Anbau auch verschiedene Bodenarten geeignet. Die Anbaupausen sollten 6 Jahre betragen und es sollten keine Apiaceaen, wie Fenchel oder Koriander in der Fruchtfolge und der unmittelbaren Nachbarschaft stehen. Nach der Ernte ist das Erntegut sofort zu trocknen. Für den Wiesenkümmel bestehen auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken optimale Wachstumsbedingungen.

Zur Herstellung einer Wildkräuterwiese gibt es zwei Möglichkeiten der Herstellung. Einerseits kann die Mähnutzung weiter erfolgen, wobei aber die Düngung reduziert bzw zur Gänze unterlassen wird, wodurch sich blühende Pflanzen ansiedeln und die Gräser zurückdrängen. Dieser Prozess dauert Jahre bis Jahrzehnte. Es kann aber auch der humose, fruchtbare Oberboden abgezogen und Blühpflanzen gezielt ausgesät werden. Schließlich kann auch die Variante des Kräuterrasens gewählt werden, wobei auch dieser Prozess Jahre dauert.

Die Goldmelisse ist eine mehrjährige Staude mit kräftigem Wurzelstock. Für den Drogenanbau werden nur vegetativ vermehrte Jungpflanzen verwendet. Alle drei bis vier Jahre ist der Bestand auf einen neuen Standort zu verlegen. Die Ernte erfolgt mit beginnender Blüte ab Mitte Juni bis Ende August durch 2- 3 mal wöchentliches Abzupfen der Zungenblüten vom Quirl. Ein Anbau auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken ist möglich.

Das Veilchen ist ein einjähriges bis einjährig überwinterndes Kraut dessen Anbau auf den vertragsgegenständlichen Flächen möglich ist. Das Erntegut ist nach der Ernte rasch einer Trocknung zuzuführen.

Die Malve eine kälteunempfindliche Pflanze, die aber nur einjährig angebaut werden sollte, da der Neuaustrieb bei Kahlfrösten bis zum Totalausfall geschädigt werden kann. Malve nach allen Kulturen angebaut werden, nur nach sich selbst sollte eine vierjährige Anbaupause erfolgen. Sie blüht über 7 Wochen und es sollte alle 2 – 3 Tage eine Ernte per Hand erfolgen. Die Ernte soll bei trockenem, sonnigen Wetter erfolgen. Die Blütenblätter sind sehr empfindlich und dürfen weder gepresst, noch in größerer Menge angehäuft werden. Eine Lufttrocknung ist möglich. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind für einen Anbau geeignet.

In Bezug auf das vorliegende Betriebskonzept kann festgestellt werden, dass es für die Wildkräuterwiese (1.500 m², was ungefähr der Hälfte der Fläche der verfahrensgegenständlichen Grundstücke entspricht) nicht schlüssig ist. Das Unterlassen der Düngung reicht zum Entstehen einer Wildkräuterwiese nicht. Die Herstellung der Wildkräuterwiese ist weder beschrieben, noch in der betriebswirtschaftlichen Betrachtung enthalten.

Es fehlen in Bezug auf die Verarbeitung der Kräuter die Angaben, die veranschaulichen, dass die strengen Hygienevorschriften einerseits für die Herstellung von Futtermitteln und andererseits für die Lebensmittelherstellung eingehalten sind. Es fehlen auch Angaben für die Investitionen, die für die Adaptierung der Verarbeitungsräumlichkeiten notwendig sind. So müssten abriebfeste, wasserundurchlässige, leicht zu reinigende und erforderlichenfalls zu desinfizierende Materialien am Fußboden, an den Wänden und Decken gegeben sein. Abflüsse müssen abgedeckt und geruchssicher sein und die Abwassersysteme so ausgeführt werden, dass eine Kontamination vermieden wird. Es dürfen keine Topfpflanzen oder Haustiere Zugang zu den Räumlichkeiten haben.

Auch die Arbeitsbereiche und Maschinen müssen entsprechend adaptiert sein. Der Bereich der zur Reinigung der Geräte bzw die Reinigung selbst sind räumlich oder zumindest zeitlich von der Produktion zu trennen. Diesbezüglich entbehrt das Betriebskonzept jeglicher Angaben.

Aufgrund der klimatischen Situation in der Gemeinde X ist eine Lufttrocknung für die Kräuter zur Erfüllung der hohen Hygienestandards für die Lebensmittel- und Futtermittelerzeugung notwendig. Eine Trocknungsanlage ist im Betriebskonzept nicht vorgesehen und auch wirtschaftlich nicht berücksichtigt.

Es sind auch keine Angaben im Konzept enthalten, in welchem Bereich es Manipulationsflächen für die Jungpflanzenanzucht gibt, die jedenfalls notwendig ist.

Eine Nutzung der eigenen privaten Küche ist mit den Hygienevorgaben nicht vereinbar. Im Betriebskonzept fehlt auch ein Kostenersatz für die Nutzung der privaten Räumlichkeiten. Zudem dürfen die Räumlichkeiten der Beschwerdeführerin nicht für die geplante Produktion aus baurechtlicher Sicht verwendet werden. Es fehlt somit im Konzept eine geeignete Hofstelle.

Der von der Beschwerdeführerin für Oregano und Goldmelisse im Konzept angenommene Ertrag widerspricht der gängigen Literatur, wobei der Anbau von Oregano, wie oben angeführt auf den gegenständlichen Flächen nicht geeignet ist.

Das Konzept gibt auch keine Auskunft zur Frage der Fruchtfolge, die beim Anbau der Kräuter aber wesentlich ist.

Für die im Betriebskonzept angeführten Pflanzen werden hohe Anforderungen an die Nährstoffversorgung des Bodens gestellt. Der Zukauf von Stallmist und Kompost ist ebenfalls in den Kosten nicht berücksichtigt.

Durch die Mängel im Betriebskonzept kann nicht festgestellt werden, ob mit dem Ertrag ein Beitrag zum Lebensunterhalt der Beschwerdeführerin durch die Landwirtschaft gegeben ist.

Der gegenständliche Übergabevertrag sieht für die Übergeberin ein Fruchtgenussrecht über sämtliche Erträgnisse vor. Zwischen der Fruchtgenussberechtigten und der Beschwerdeführerin wurde am 12.08.2022 ein Pachtvertrag über die gegenständlichen Flächen für ein jährliches Entgelt mit Pauschal Euro 45,00 abgeschlossen.

Das Fruchtgenussrecht widerspricht einer nachhaltigen und sinnvollen Bewirtschaftung. Es verhindert, unabhängig vom abgeschlossenen Pachtvertrag die betriebliche Entwicklung.

Die Fruchtgenussberechtigte ist keine Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zahl *** sowie durch Einsichtnahme in das Grundbuch. Die Feststellungen betreffend die Eigentumsverhältnisse resultieren aus diesen Unterlagen.

Zudem wurde ein eigenes agrarwirtschaftliches Gutachten im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens eingeholt, das im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung am 26.04.2023 erörtert wurde.

Die getroffenen Feststellungen über die im Betriebskonzept angeführten Pflanzenarten resultiert auf diesem Gutachten. Der Sachverständige hat sich im Rahmen seiner Ausführungen auch an der einschlägigen Judikatur orientiert. Auch wenn die Beschwerdeführerin umfangreiche Kenntnisse für den Anbau von Kräutern hat, so hat sich der Sachverständige intensiv mit den Boden- und Klimaverhältnissen auseinandergesetzt, sodass seinen Ausführungen zu folgen war.

In Bezug auf die Mängel im Betriebskonzept konnte auch vom Gutachten des Sachverständigen ausgegangen werden, da seine Ausführungen, gerade in Bezug auf die bestehenden Hygienevorschriften gut nachvollziehbar waren. Dies gilt auch für die fehlende Ausstattung der zukünftigen Verarbeitungsräume und der Trocknung.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde auch der Bauamtsleiter der Marktgemeinde Z einvernommen. Dieser sagte unter Wahrheitsverpflichtung aus, dass in den von der Beschwerdeführerin vorgesehenen Räumlichkeiten keine Betriebsstätte für die Kräuterverarbeitung eingerichtet werden kann.

Auch die Übergeberin und Fruchtgenussberechtigte wurde in der mündlichen Verhandlung einvernommen. Sie sagte aus, dass sie nicht im Besitz einer aktiven Hofstelle ist und sonst keine landwirtschaftlichen Flächen besitzt.

IV.Rechtslage:

Die verfahrensgegenständlich relevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, TGVG, LGBl Nr 61/1996 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 204/2021, lauten wie folgt:

㤠1

Grundsätze und Geltungsbereich

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

a)die Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol, dies durch

1. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

2. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

3. die Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen,

[…]

§ 2

Begriffsbestimmungen

[…]

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

[…]

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a)den Erwerb des Eigentums;

b)den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

c)den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB), insbesondere an einer Wohnung (§ 521 ABGB);

d)[…]

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs1 lit a nicht widerspricht.

[…]

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 1 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a)die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist,

b)durch den Rechtserwerb eine für die Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nachteilige Zersplitterung der Besitzstruktur erzielt wird, unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen, die Arrondierung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes gestört oder die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung von Grundstücken verhindert oder zumindest erheblich erschwert wird,

c)…“

V.Rechtliche Beurteilung:

Mit dem gegenständlichen Übergabsvertrag erwirbt die Beschwerdeführerin zwei landwirtschaftliche Flächen und möchte darauf Kräuter und Gewürze anbauen und entsprechend vermarkten bzw verarbeiten. Im Gegenzug wird der Übergeberin ein Fruchtgenussrecht eingeräumt.

Wie in den Feststellungen ausgeführt weisen die Flächen, die in der Gemeinde X liegen, ein Gesamtausmaß von 3.200 m² auf. Die Kräuter sollen im Wohnhaus auf Grundstück **1, Grundbuch Z, das in ihrem Hälfteeigentum steht, verarbeitet werden. Das Wohnhaus befindet sich im Wohngebiet.

Im Rahmen des Verfahrens vor der belangten Behörde wurde von der Beschwerdeführerin ein landwirtschaftliches Betriebskonzept mit dem Datum vom 15.11.2021 vorgelegt. Dieses wurde mit Eingabe vom 12.08.2022 ergänzt. Diese Ergänzung wurde von Seiten der belangten Behörde keiner weiteren Sachverständigenbegutachtung unterzogen, woraus die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Verfahrensvorschriften schließt. Tatsächlich hätte die belangte Behörde Erhebungen zu dem ergänzten Betriebskonzept vornehmen müssen, um zu klären, ob die Ergänzungen schlüssig zum Erstkonzept sind und ob das entsprechende Konzept auch eine Klarstellung des Sachverhaltes bringt.

Aus diesem Grund wurde von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes Tirol im Rahmen seines Verfahrens ein agrarwirtschaftliches Sachverständigengutachten eingeholt, das schließlich auch im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung erörtert wurde.

Im gegenständlichen Fall liegen zwei Rechtsgeschäfte vor, die einer Genehmigungspflicht nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 unterliegen, da es sich um landwirtschaftliche Grundstücke handelt, und zwar einerseits der Eigentumserwerb der Beschwerdeführerin gemäß § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 und andererseits der Erwerb des Fruchtgenussrechtes durch die Übergeberin gemäß § 4 Abs 1 lit c TGVG 1996. In beiden Fällen muss die Erwerberin Landwirtin im Sinne des § 2 Abs 5 TGVG 1996 sein.

Es sind somit die Genehmigungsvoraussetzungen für beide Parteien des Übergabsvertrages zu prüfen und zudem ist noch in einer Gesamtbetrachtung der beiden Rechtsgeschäfte darauf zu achten, ob die beiden Rechtsgeschäfte in Kombination den Grundsätzen des § 1 Abs 1 lit a TGVG entsprechen.

1. In Bezug auf die Beschwerdeführerin:

Die Beschwerdeführerin betreibt derzeit keinen landwirtschaftlichen Betrieb. Es stellt sich somit die Frage, ob sie überhaupt die Voraussetzungen aufweist, landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. Als Landwirt im Sinne des § 2 Abs 5 lit b TGVG 1996 gilt, wer nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine Tätigkeit im Sinn der lit a ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner zumindest fünfjährigen praktischen Tätigkeit oder seiner fachlichen Ausbildung nachweisen kann und erklärt, der er den landwirtschaftlichen Betrieb bzw das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

Im Rahmen des Verfahrens vor der belangten Behörde hat die Beschwerdeführerin ihren Facharbeiterbrief vom 24.4.1999 vorgelegt, sodass grundsätzlich davon auszugehen ist, dass sie die fachliche Qualifikation für die Führung eines kräuteranbauenden Betriebes hat. Sie selbst hält auch Vorträge zum Kräuteranbau und besitzt einschlägiges Wissen, sodass diese Voraussetzung zum Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen erfüllt ist.

Auch ein Betriebskonzept wurde von ihr vorgelegt, das mit Schriftsatz vom 12.08.2022 noch eine Ergänzung erfahren hat. Wie bereits oben ausgeführt wurde dieses im landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren einer Überprüfung durch einen Sachverständigen unterzogen.

Der Sachverständige hat sich konkret mit den einzelnen Kräutern, die von der Beschwerdeführerin gepflanzt werden sollen auseinandergesetzt. Speziell hat er auch eine Analyse der Klima- und Bodenverhältnisse durchgeführt. Zusammenfassend kommt er zum Ergebnis, dass einerseits (zB Oregano, Fenchel) im Betriebskonzept von Pflanzen ausgegangen wird, die aufgrund des Bodens und der fehlenden Wärme nicht erfolgreich angebaut werden können und andererseits fehlt es im Konzept an der Angabe von Fruchtfolgen, da manche Arten lange Pflanzpausen brauchen bzw nicht hintereinander gepflanzt werden können.

Die geplante Wildkräuterwiese, die fast die Hälfte der erworbenen Flächen betrifft, wird ohne die Angaben, wie diese erstellt werden soll, als Bewirtschaftung angegeben. Vielmehr wird der Eindruck erweckt, dass die Beschwerdeführerin der irrigen Annahme ist, dass eine Grünfläche nur durch die Unterlassung der Düngung zur Wildkräuterwiese wird.

Es sind auch die Kosten und damit auch der Ertrag nicht schlüssig dargestellt, da Kostenfaktoren, wie zum Beispiel die Düngung oder die Kosten für eine eventuelle Adaptierung eines Verarbeitungsbereiches zur Gänze fehlen. Auch wird von einer Lufttrocknung ausgegangen, die aber für die Verarbeitung und Vermarktung nicht ausreichend ist.

Am gravierendsten ist aber die Tatsache, dass der Beschwerdeführerin keine Betriebsstätte zur Verfügung steht. Wenn sie ausführt, dass die Verarbeitung in ihrer privaten Küche bzw im Keller des Wohnhauses durchgeführt werde, so übersieht sie, dass diese Verwendung keinen baurechtlichen Konsens aufweist, da aus den Einreichunterlagen lediglich die Verwendungsbezeichnungen in den Planunterlagen für typische Kellerräumlichkeiten festgelegt sind wie zB Hobbyraum etc. Eine Verwendung als landwirtschaftliche Produktionsfläche ist nicht vom Baukonsens mitumfasst. Somit fehlt es der Beschwerdeführerin an der notwendigen Betriebsstätte zur Verarbeitung.

Dass das Vorhandensein eines Betriebsgebäudes – unabhängig von der konkreten Form der Bewirtschaftung – jedenfalls erforderlich sei, um von einem „Betrieb“ im Sinn des § 2 Abs 2 leg cit sprechen zu können, lässt sich weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes, Verfassungssammlung 12.250/1990 ableiten (vgl VfGH Versammlungssammlung 17.629/2005). Es wird also von Fall zu Fall zu prüfen sein, welche Betriebsgebäude tatsächlich für die Art der betriebenen Landwirtschaft notwendig sein werden. Im gegenständlichen Fall benötigt die Beschwerdeführerin einerseits einen Arbeitsbereich für die Trocknung und Verarbeitung der Kräuter. Damit auch einen Bereich, um die entsprechenden Geräte auch zu reinigen. Diese Räumlichkeiten fehlen, sodass die Beschwerdeführerin keine Betriebsstätte zur Verfügung hat und ihr Beschwerdevorbringen diesbezüglich als unbegründet abzuweisen war.

In Bezug auf die Berechnung des Ertrages aus der Bewirtschaftung der Flächen ist noch auszuführen, dass die Vorträge und das daraus erwirtschaftete Einkommen nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb zugezählt werden

Seit der Novelle 2009gemäß § 2 Abs 2 TGVG unterscheidet das Tiroler Grundverkehrsgesetz nicht mehr zwischen einem Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb. Aus den Erläuternden Bemerkungen der Novelle 2009 geht hervor: „Da diese Unterscheidung ohnehin keine rechtlichen Konsequenzen nach sich gezogen hat war sie zu streichen. Allerdings darf bei der Berechnung des wirtschaftlichen Ertrages einer Landwirtschaft nicht auch die außerhalb des Betriebes durchgeführte Tätigkeit und deren Einkommen dem Ertrag zugezählt werden“.

Wenn zum Beispiel der Nebenerwerbslandwirt neben der Landwirtschaft als Lehrer arbeitet, ist bei der Feststellung des Ertrages aus der Landwirtschaft natürlich das Gehalt aus der Lehrertätigkeit in Abzug zu bringen. Schon aus der Wortinterpretation des § 2 Abs 2 TGVG resultiert, dass unter einem landwirtschaftlichen Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen landwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden, beschrieben sind. Nur diese sind im Ertrag bei der Frage zu berücksichtigen, ob die Bewirtschaftung geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters beizutragen. Zudem resultiert aus den Erläuternden Bemerkungen zur Novelle LGBl Nr 60/2009 auch, dass die wirtschaftliche Einheit des landwirtschaftlichen Betriebes – und nicht etwa sämtliche Einkommen, die der Bewirtschafter pro Monat verdient – geeignet sein müssen, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters beizutragen. „Es sollen nur jene wirtschaftlichen Einheiten darunter fallen, die aufgrund ihrer Größe geeignet sind, einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der vom landwirtschaftlichen Grundverkehr verfolgten Ziele, insbesondere der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes, zu leisten. Dadurch erfolgt eine Abgrenzung zu jenen Personen, denen ein derartiger Betrieb nur als Liebhaberei bzw Hobby dient.“

Es mag zwar sein, dass die Beschwerdeführerin durch das Abhalten von Workshops in von ihr fachgerecht angelegten Kräutergärten dazu beiträgt, dass sie ihre Produkte besser vertreiben kann. Allerdings kann nicht der Umkehrschluss gezogen werden, dass ihre Vortragstätigkeit tatsächlich im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes erfolgt. Vielmehr ist diese Tätigkeit in Richtung einer Lehr- und Informationstätigkeit zu werten und nicht als landwirtschaftliche Tätigkeit, die ihrem Ertrag der Landwirtschaft zuzurechnen wäre. Ihr Beschwerdevorbringen war demgemäß auch als unbegründet abzuweisen.

Auf Seite 5 der Beschwerde führt die Beschwerdeführerin schließlich aus, dass sie aufgrund des vorgelegten Betriebskonzepts bereits ein Einkommen von Euro 16.937,00 im ersten Jahr erreichen könne, das ausreichend wäre, dass sie ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten könne. Weder das ursprüngliche Betriebskonzept, noch die entsprechenden Ergänzungen lassen einen derartigen Rückschluss zu. Unter Abzug der Vorträge und der Workshops liegt der Ertrag deutlich geringer und wie bereits oben ausgeführt, fehlen maßgebliche Kostenfaktoren, die nicht berücksichtigt wurden.

Gesamt betrachtet hat die Beschwerdeführerin zwar die fachliche Befähigung für den Anbau von Kräutern, aber sie verfügt über keine Betriebsräumlichkeiten, kann kein schlüssiges Betriebskonzept vorweisen, das eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung darlegt, und zudem ist das vorliegende Betriebskonzept wirtschaftlich nicht ganz nachvollziehbar.

Somit erfüllt sie nicht die Voraussetzungen des § 6 Abs 1 iVm § 1 Abs 1 lit a TGVG, sodass die Beschwerde unbegründet abzuweisen war.

2. In Bezug auf das Fruchtgenussrecht:

Im gesamten grundverkehrsrechtlichen Verfahren wurde niemals behauptet, dass die Übergeberin Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 sei. Gemäß § 4 Abs 1 lit c TGVG 1996 muss sie aber die Voraussetzungen eines Landwirtes im Sinne des § 2 Abs 5 TGVG 1996 erfüllen. Im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurde sie deshalb befragt, ob sie Landwirtin ist. Dabei ergab sich, dass sie keinen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt und nicht die Voraussetzungen eines Landwirtes im Sinne des § 2 Abs 5 TGVG erfüllt. Somit war auch dem Erwerb des Fruchtgenussrechtes durch die Übergeberin von vornherein die Genehmigung zu versagen.

Zudem wird mit dem gegenständlichen Vertrag eine Konstruktion geschaffen, die den Grundsätzen des § 1 Abs 1 lit a Z 2 TGVG 1996, nämlich der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Daran ändert auch der mittlerweile vorliegende Pachtvertrag nichts, wie der Sachverständige auf Seite 15 des Gutachtens vom 28.03.2023, Zahl ***, ausgeführt hat.

Gesamt kam der Beschwerde somit keine Berechtigung zu, sodass sie unbegründet abzuweisen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der Judikatur der Höchstgerichte orientiert hat, war eine Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)