Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2022/25/0912-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.07.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2022:LVwG.2022.25.0912.9

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Hohenhorst über die Beschwerde von AA, geb XX.XX.XXXX, wohnhaft Adresse 1, **** Z, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 2, **** Z, vom 31.03.2022, gegen den Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 28.02.2022, Zl ***, betreffend Verfahren nach §§ 61 ff Tiroler Straßengesetz nach Durchführung dreier mündlicher Verhandlungen,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Der Antrag, der gegenständlichen Beschwerde bezogen auf die Spruchpunkte I.-III. aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird zurückgewiesen.

3. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Im bekämpften Bescheid verfügte die Tiroler Landesregierung auf Grundlage der rechtskräftigen Straßenbaubewilligung der Tiroler Landesregierung vom 27.09.2019, Zl ***, zur Verwirklichung des Straßenbauvorhabens „B *** Adresse 3, km ** – km **, Ausbau am Bestand“ die dauernde und lastenfreie Abtretung von Teilflächen aus den Gst Nrn **1, **2 und **3, alle KG Z, im Gesamtausmaß von 85 m² und die vorübergehende Grundinanspruchnahme aus Gst **1 im Ausmaß von 57 m² aus dem Eigentum von AA zugunsten des Landes Tirol, Landesstraßenverwaltung als Straßenverwalterin. Dafür wurde dem Eigentümer AA eine Vergütung in der Summe von Euro 3.368,50 zuerkannt. Die Landesstraßenverwaltung wurde gemäß § 74 TStG zur Leistung einer Pauschalvergütung für die zweckentsprechende Rechtsvertretung im Enteignungsverfahren in der Höhe von Euro 500,00 an den Enteigneten verpflichtet.

Dagegen richtet sich die fristgerechte und zulässige Beschwerde, in welcher AA den Bescheid seinem gesamten Inhalt bzw Umfang nach anficht und durch seinen Rechtsvertreter zusammengefasst vorbringt, dass es nicht denkunmöglich wäre, den Bedarf auch anders zu decken, womit die Enteignung nicht notwendig wäre. Die belangte Behörde habe lediglich ausgeführt, dass sämtliche Einwendungen bereits im Straßenbaubewilligungsbescheid bzw im Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts abschließend behandelt worden seien, sich aber nicht mit den Einwendungen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt, dass es nicht unmöglich wäre, den Bedarf anders als durch die Enteignung zu decken. Auch wäre die Einräumung des Eigentumsrechts nicht unbedingt notwendig. Die Enteignung könnte vermieden werden, indem die Planung der Verbreiterung auch Richtung CC vorgenommen werden hätte können oder auch die Möglichkeit lediglich einer Sanierung des schlechten Oberbauzustandes bestanden hätte. Eine zivilrechtliche Einigung zwischen Beschwerdeführer und Antragstellerin sei nicht zustande gekommen, da der Beschwerdeführer auch mit der angebotenen Entschädigung nicht einverstanden sei. Im gegenständlichen Fall sei das Vergleichswertverfahren herangezogen worden und der Amtssachverständige von einem durchschnittlichen ortsüblichen landwirtschaftlichen Grundstückspreis für Flächen mit guter/sehr guter Bonität von rund Euro 32,50 ausgegangen. Die Erstbehörde verkenne, dass es sich beim Bewertungsgutachten des Amtssachverständigen um ein politisches Gutachten handle, welches weder sachlich noch fachlich richtig wäre. Das Privatgutachten von DI DD führe schlüssig und nachvollziehbar aus, dass mit der angebotenen Entschädigung kein gleichwertiger Grund in vertretbarer Entfernung erworben werden könne. Die Behörde berücksichtige auch nicht, dass aufgrund dieses Gutachtens es auch mit einem weiteren betroffenen Grundeigentümer EE zu keiner Einigung gekommen sei und ihn betreffend kein Enteignungsverfahren eingeleitet worden sei, was unverständlich sei, dass gegen den Beschwerdeführer ein solches Verfahren eingeleitet wurde. Wenn im bekämpften Bescheid kritisiert werde, dass der nichtamtliche Sachverständige Verkäufe zwischen 2005 und 2017 angeführt habe, werde außer Acht gelassen, dass der Amtssachverständige insgesamt 108 Grundstückstransaktionen von 2005 bis zum Bewertungsstichtag ausgewertet habe. Bei ausreichender Prüfung und Berücksichtigung des Privatgutachtens des Sachverständigen DI DD hätte die belangte Behörde feststellen müssen, dass das Bewertungsgutachten des Amtssachverständigen nicht richtig und die Entschädigung nicht angemessen sind. Es werde ersatzlose Bescheidbehebung beantragt, in eventu Aufhebung des angefochtenen Bescheides und Zurückverweisung an die Erstbehörde zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung. Weiters werde beantragt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge der gegenständlichen Beschwerde bezogen auf die Enteignung (Spruchpunkt I-III) iSd § 75a TStG die aufschiebende Wirkung zuerkennen.

Die mündlichen Verhandlungen vor dem Landesverwaltungsgericht führte der straßenbautechnische Amtssachverständige aus:

„Ich kann bestätigen, dass die eingereichten Einlöseoperate für die Grundstücke **1, **2 und **3 hinsichtlich der betroffenen Flächen ident und in Übereinstimmung mit dem mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 27.09.2019 rechtskräftig straßenbaubewilligten Projekt sind.

Es werden zur Durchführung dieses Projektes die in den Enteignungsplänen ausgewiesenen dauernd betroffenen Flächen unbedingt benötigt.

Wenn ich gefragt werde, ob die Sanierung nicht auch durch eine Geschwindigkeitsbegrenzung oder eine Oberbausanierung erreicht werden könnte, dann verweise ich auf mein im Straßenbauverfahren abgegebenes straßenbautechnisches Gutachten. Eine Verlegung der Trasse Richtung CC war aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich; eine Geschwindigkeitsbeschränkung hätte den Erfordernissen der Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht entsprochen. Wenn in diesem Bereich derzeit eine Geschwindigkeitsbeschränkung auf 70 km/h besteht, so ist damit aber nicht die Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs gegeben.“

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige führte Folgendes aus:

„Es trifft zu, dass ich in meinem Bewertungsgutachten vom 19.01.2022 insgesamt 108 Grundstückstransaktionen vom Jahr 2005 bis zum Bewertungsstichtag ausgewertet habe. Aufgrund der Auswertung der Transaktionen habe ich die geeignetsten Vergleichswerte herausgefiltert, die dann in der Tabelle auf Seiten 16/17 meines Gutachtens angeführt sind. Diese Vergleichswerte habe ich meiner Bewertung zugrunde gelegt, sie stammen aus den Jahren zwischen 2012 und 2020. Ergänzend bleibt zu erwähnen, dass ich die Transaktionen aus dem Jahr 2012 vor allem deshalb herangezogen habe, weil diese in Z stattgefunden haben.

Wenn ich vom Beschwerdeführer gefragt werde, ob es mir bekannt ist, dass die in den Transaktionen angegebene Preise nicht der Wahrheit entsprechen und zu niedrig angesetzt sind, führe ich an, dass dieses Argument immer wieder behauptet wird. Zum jüngsten Vergleichswert in meiner Tabelle kann ich beispielsweise sagen, dass hier der Käufer der Landeskulturfonds war und ich auch für diese Transaktion die Bewertung durchgeführt habe; wenn das Argument des Beschwerdeführers zutreffen würde, dann hätte der Grundeigentümer diesem Verkauf zu diesen Konditionen sicher nicht zugestimmt. Der Landeskulturfonds kann natürlich keine Nebengelder bezahlen. Wenn angeführt wird, dass man nur einen bestimmten Kaufpreis in den Kaufvertrag hineinschreiben dürfe, dann gibt es im Grundverkehrsgesetz immer noch die 30 %-Regelung (dass man maximal 30 % mehr als den ortsüblichen Preis bezahlen darf), und würde es jedem Vertragspartner freistehen, bis zu diesen 30 % über dem örtlichen Durchschnittswert auch in den Vertrag aufzunehmen. Wenn das nicht gemacht wird, muss ich davon ausgehen, dass die in den Kaufverträgen aufscheinenden Preise den Tatsachen entsprechen.

Es ist so, dass die Gemeinde Z jedem Grundeigentümer, der ein Übereinkommen mit der Landesstraßenverwaltung abgeschlossen hat, einen Aufpreis von 6 Euro/m² leistet. Wenn ich gefragt werde, ob mein Wert nicht schon allein aus diesem Grund zu nieder angesetzt ist, führe ich an, dass ich den ortsüblichen Grundstückspreis ermittle, so wie es das Liegenschaftsbewertungsgesetz vorgibt. Aus der langjährigen Berufserfahrung kann ich sagen, dass es immer wieder vorkommt, dass eine Gemeinde eine Aufzahlung zu dem entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ermittelten Grundpreis macht. Daraus den Rückschluss zu ziehen, dass der von mir ermittelte Preis deswegen falsch wäre, ist unbegründet. Es ist durchaus üblich, auch bei anderen Infrastrukturunternehmen, dass unter verschiedenen Titeln Akzeptanz- und Beschleunigungszuschläge gemacht werden. Dies erhöht aber nicht den ermittelten Grundstückspreis. Der Aufschlag der Gemeinde findet sich im Kaufvertrag schon. Die Beschleunigungszuschläge sind keine Frage der Bewertung.

Wenn ich gefragt werde, ob die Preise in dem vorgelegten Gutachten von DI DD unrealistisch wären, führe ich an, dass einige der angeführten Vergleichswerte im Gutachten DD ich aufgrund der Grundstückseigenschaften als nicht tauglich empfinde. Andererseits nimmt DI DD deutlich ältere Vergleichswerte her als ich und valorisiert diese über 17 Jahre gleichbleibend mit 5 % pro Jahr Wertsteigerung. Das führt dazu, dass zum Beispiel der älteste Vergleichswert aus dem Jahr 2005 um über 80 % nach oben korrigiert wird. Wie eine so große Wertsteigerung über einen so langen Zeitraum ermittelt wird, begründet dieses Gutachten nicht, was aus meiner Sicht nicht korrekt ist. Der Sachverständige führt in seinem Gutachten sogar selbst an, dass er 5 % „annimmt“. Der Sachverständige DI DD bleibt aber da nicht auf dem von ihm errechneten Wert (sein Vergleichspreis Euro 52,46/m²), sondern schlägt dann noch die 30 %, die laut Grundverkehrsgesetz als Überschreitung zulässig sind, auf. Wie ich bereits vorher erwähnt habe, könnte man die 30 %-Überschreitung bereits jetzt ausnützen und in die Kaufverträge hineinschreiben. Deswegen ist eine gutachterliche Berücksichtigung dieser 30 % nicht zulässig. Ich ermittle den Wert aufgrund der Kaufpreise in den Kaufverträgen. Ich kann da nicht davon ausgehen, dass bei jedem Kauf dann noch die 30 % schwarz dazu bezahlt werden. Das ist aber genau das, was der Sachverständige DD macht.“

Der Zeuge DI DD führte Folgendes aus:

„Ich bin seit 22 Jahren als gerichtlich beeideter Sachverständiger eingetragen, ich war während meiner aktiven Zeit Bezirkssekretär der Bezirkslandwirtschaftskammer Y. Ich war als solcher vom Jahr 1989 bis 1998 Mitglied der Grundverkehrsbehörde in Y. Ich habe bereits in meinem Gutachten durchblicken lassen, dass es immer Ungereimtheiten bei Preisen gibt, das bezieht sich auf den ganzen Bezirk Y. Es werden in Kaufverträgen Jahre, nachdem bereits höhere Preise bezahlt wurden, niedrigere Preise angegeben, als Jahre zuvor tatsächlich bezahlt wurden. Es gibt dafür nur einen logischen Grund: Das wissen alle am Grundstücksmarkt Beteiligten, dass Schwarzgeld-Zahlungen gang und gäbe sind. In besonderer Ausprägung finden wir das im hinteren X, weil wir hier eine Käuferklientel haben, die sehr finanzkräftig und auch offensichtlich über Schwarzgeld verfügend ist. Nach meiner Einschätzung sind diese Kaufgeschäfte nicht dem redlichen Geschäftsverkehr entsprechend, nachdem wir als Sachverständige nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz Grundstückswerte festzustellen haben. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht darüber hinausgehend eine Markteinschätzung vor, die in der letzten Zeit besondere Bedeutung erlangt hat, weil die Grundstückspreise in einer abnormen Weise gestiegen sind. Ich habe daher für dieses Gutachten einen Ausweg gesucht, um in einigermaßen realistischer Weise den tatsächlich zu bezahlenden Grundpreis festzustellen, unter dem Käufer und Verkäufer ein Rechtsgeschäft abwickeln. Ich habe in diesem Zusammenhang eine Meinungsumfrage unter potentiellen Grundstückskäufern im X durchgeführt; das Ergebnis war, dass ebene, ackerfähige Talgründe im hinteren X um einen Preis unter Euro 60,00 pro m² nicht mehr zu erhalten sind. Das ist das Ergebnis dieser Meinungsumfrage. Unter Berücksichtigung dieses Umstandes bin ich zu dem in meinem Gutachten ausgewiesenen Wert gekommen. Ursache für diese Divergenz zwischen den in Verträgen festgehaltenen und tatsächlich gezahlten Preisen liegt auch in der Gesetzeslage, wo ein Preisdeckel von 30 % gegenüber dem ortsüblichen Preis festgehalten ist. Es gibt einen zweiten Umstand, an dem ich das festmachen kann und zwar die laufenden Anfragen von Anwälten, was meiner Einschätzung nach der ortsübliche Preis ist, der plus 30 % nicht überschritten werden darf. Das heißt, in die Verträge hineinformuliert wird dann als Kaufpreis der ortsübliche Preis, der rechnerisch sich aus Vertragspreisen abgeleitet ergibt, plus die 30 %. Da es diese 30 %-Klausel noch nicht so lange gibt, führt es dazu, dass in den alten Vergleichspreisen diese 30 % noch nicht enthalten sind und in den nunmehr neuen Preisen aber schon. Darüber hinaus ist es aber nach meinem Wissen üblich, dass nicht unwesentliche Beträge schwarz bezahlt werden. Nach meiner Einschätzung werden über den offiziell in den Verträgen festgehaltenen Preisen noch 30 bis 50 % schwarz bezahlt. Um einen Kaufpreis von 73 Euro pro m² ließe sich ein landwirtschaftlicher Grund sofort verkaufen, da würde man innerhalb einer halben Stunde drei Anbieter lukrieren können. Ich habe die Meinungsumfrage durchgeführt, um eine Markteinschätzung vornehmen zu können. Ich habe diese Umfrage benötigt, um selbst einen Preis festlegen zu können. Ich habe mein Gutachten vom 09.02.2022 beim BG W abgegeben und meiner Information nach ist die Gerichtsentscheidung auch entsprechend diesem Gutachten ergangen.

Wenn mich der Vertreter der belangten Behörde fragt, ob die beiden Grundkäufe des FF in V, Kaufdatum 24.07.2019, Gst Nr **4, und vom 28.11.2018, Gste Nrn **5, **6 zum Preis von Euro 35,00 pro m² bzw Euro 30 pro m² unter diese Scheingeschäfte fallen, lautet meine Antwort wie folgt:

Dazu kann ich mich nicht äußern, ich stelle nur fest, dass die Markteinschätzung des FF zu jener Zeit die war, welche er mir bekanntgegeben hat. Diese Umfrage habe ich etwa ein Jahr vor der Erstellung meines Gutachtens durchgeführt, es dürfte also in der Zeit 2020/2021 der Fall gewesen sein. Wenn ich eines von diesen Rechtsgeschäften (mit Schwarzgeldzahlungen) nun benennen könnte, würde ich es nicht machen. Wenn ich gefragt werde, warum in meinem Gutachten zum Bahnhofprojekt Z, Bewertungsstichtag 08.07.2020, ein ortsüblicher Preis von Euro 41,46 pro m² ermittelt wurde und jetzt ein ortsüblicher Kaufpreis in der Höhe von Euro 52,46 pro m², führe ich aus:

Die von mir vorhin geschilderte Problematik war mir auch bereits zu diesem Zeitpunkt bewusst; ich hatte damals aber keinen Weg gefunden, dieses Problem sachlich sauber für mich zu lösen. Erst im Zuge des Sachwalterverfahrens in der Sache EE habe ich probiert, einen neuen, für mich nachvollziehbaren Weg zu beschreiten, der die tatsächlichen Grundstückspreise einigermaßen sauber abbildet.

Wenn ich gefragt werde, ob diese Vorgehensweise im Einklang mit dem Vergleichswertverfahren steht, führe ich aus:

Ich bin aufgrund des Liegenschaftsbewertungsgesetzes verpflichtet, eine Markteinschätzung vorzunehmen und mir ist diese Meinungsumfrage als geeignetes Mittel erschienen, mir zur tatsächlichen Marktsituation ein realistisches Bild zu verschaffen. FF war auch nicht der einzige Befragte und erstaunlicherweise haben sich alle Befragten in einem sehr engen Bereich zur Höhe dieser Preise geäußert, dh meine Sicherheit, einen höheren Grundpreis anzunehmen, ist darin gewachsen und habe ich den Grundpreis damit in dieser Höhe festgelegt. Ich halte nochmals fest, dass ich diese Umfrage nicht anlässlich eines Verfahrens betreffend die B *** durchführte, sondern im Zuge eines privat mir aufgetragenen Gutachtens, wo es darum gegangen ist, dass einem Käufer von der Grundverkehrsbehörde der Kauf von Freiland bei einem Quadratmeterpreis von Euro 75,00 pro m² abgelehnt worden ist. Das wäre nach meiner Einschätzung ein redliches Grundverkehrsgeschäft gewesen, weil sich Käufer und Verkäufer auf Euro 75,00 geeinigt hatten.

Wenn ich vom Vertreter der belangten Behörde gefragt werde, warum ich angebe, dass eine Valorisierung mittels Verbraucherpreisindex nicht sachgerecht sei und ich in weiterer Folge über 17 Jahre eine 5%ige gleichbleibende Preissteigerung annehme, führe ich aus:

Dies entspringt meiner Sachverständigeneinschätzung, dass die Wertsteigerung bei Grundstücken mehr als das Doppelte des Verbraucherpreisindex ausmacht.

Wenn ich vom Vertreter der Landesstraßenverwaltung gefragt werde, wie die Annahme der Schwarzgeldzahlung in der Höhe von 30 % abgeschätzt wurde in Verbindung mit meiner Aussage, dass mir keine Schwarzgeldzahlungen bekannt sind, führe ich aus:

Ich habe nicht gesagt, dass mir keine Schwarzgeldzahlungen bekannt sind, sondern dass ich mich dazu nicht äußere.

Wenn mir der Amtssachverständige den § 4 Abs 1 und 2 des LBG vorliest und mich fragt, ob es so ist, dass ich die Bewertung auf tatsächlich erzielte Kaufpreise beziehen muss, gebe ich an:

Ich würde vorschlagen, den Abs 1 des § 4 LBG zu Ende zu lesen, der lautet: „Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert der Zu- und Abschläge zu berücksichtigen“. Zudem ist festzustellen, dass Marktpreise, die mir verdächtig erscheinen, von mir so behandelt werden, dass von mir ein nicht redlicher Geschäftsverkehr vermutet wird, weil auch Schwarzgeldzahlungen nicht redlicher Geschäftsverkehr sein müssen. Diese Aussage von mir bezieht sich auch auf die Bestimmung des § 4 Abs 3 LBG. Nachdem eine solche Berichtigung für den Sachverständigen nicht möglich ist, habe ich das im konkreten Fall mit einem Richter des Landesgerichtes anlässlich eines von mir zu beurteilenden Falles erörtert, worauf mir dieser sagte: „Machen Sie das, werten Sie das Grundstück um die Schwarzgeldzahlung auf und lassen Sie sich auf Verleumdung klagen“. Aus diesem Grund ist die Aufwertung durch den Sachverständigen unter diesem Grund nicht möglich, so habe ich versucht, in meinem Gutachten die Aufwertung auf diesem Weg durchzuführen, ohne jemanden zu kompromittieren.

Es ist nicht ganz so, dass ich das Ergebnis meiner Bewertung auf diese Meinungsumfrage gestützt hätte und dies losgelöst wäre von den von mir im Gutachten angeführten Vergleichswerten. Die Vergleichswerte wurden sehr wohl berücksichtigt, nur wurden die Korrekturwerte mit der Meinungsumfrage begründet. Meiner Erfahrung nach ist es so, dass in den offiziellen Verkaufspreisen schon der Zuschlag von der Vertragserrichtung vorgesehen wird, allerdings schöpfen diese die 30 % üblicherweise nicht voll aus, sondern nehmen aus Sicherheitsgründen nur etwa 20 % her, damit es seitens der Grundverkehrsbehörde dann keine Probleme gibt.

Wenn mich der Amtssachverständige fragt, ob bei den von mir als Vergleich herangezogenen Werten diese 20 % Zuschläge bereits enthalten sind, führe ich dazu aus:

Es ist natürlich so, dass die Vergleichspreise durch diese Zuschläge im Lauf der Zeit langsam steigen. Durch diese schleichende Preiserhöhung haben wir die tatsächlich am Markt stattfindenden Preiserhöhungen aber noch nicht eingeholt. Diese Schlussfolgerung gründet sich auf meine Kenntnis der tatsächlich gezahlten Preise und jene Preise, die tatsächlich in den Verträgen stehen. Die tatsächlich bezahlten Preise stellen eine Markteinschätzung von mir dar, die ebenfalls auf Grund dieser Meinungsumfrage erstellt wurde. Aufgrund des Ergebnisses der Meinungsumfrage komme ich zum Ergebnis, dass die in den von mir angegebenen Vergleichswerten enthaltenen Kaufpreise nicht der Realität entsprechen. Dazu stelle ich noch fest, dass um die Preise, die sich rechnerisch ergeben, kein redlicher Geschäftsverkehr zwischen einem Käufer und einem Verkäufer im hinteren X abzuwickeln ist. Um diese Preise wird aktuell nichts angeboten.

Wenn mich der Amtssachverständige fragt, ob es keine jüngeren Vergleichspreise in Z gibt, als die von mir im Gutachten EE angeführte Transaktion aus dem Jahr 2012, führe ich an:

Im Gutachten ist die Knappheit am Grundstücksmarkt in Z angeführt. Der Grund dafür ist, dass so wenig Vergleichspreise vorhanden sind. Was mich als weiterer Grund für die Durchführung der Umfrage veranlasst hat, war, dass neuere Vergleichspreise nicht erhebbar waren. Schon allein aufgrund dieser zeitlichen Differenz war für mich ein alternatives Bewertungsverfahren notwendig, um eine marktgerechte Markteinschätzung durchzuführen. Zweifellos massiv marktbeeinflussend war im Jahr 2015 der Kauf von landwirtschaftlichem Grund seitens der Gemeinde U um einen Preis für Euro 75,00 pro m². Es ist so, dass ich diesen Kauf in meiner Bewertung nicht als Vergleichswert heranziehen kann, weil es kein Grundverkehr zwischen Bauern war, dieser Kauf hat allerdings dazu geführt, dass seither die Bauern unter Euro 75,00 pro m² nicht mehr verkaufen wollen. Meine Umfrage war auch als Blick in die Zukunft gerichtet mit einem Zeithorizont von 10 bis 20 Jahren; die Bauern wurden gefragt, wieviel sie aktuell für einen Grund in dieser Qualität zu bezahlen bereit wären.

Wenn mich der Vertreter der belangten Behörde fragt, wie viele redliche Kaufgeschäfte ich in meinem Gutachten angeführt habe, müsste ich diese Frage an die Vertragserrichter weiterleiten. Ich vertraue natürlich schon auf die Preise, die ich als Vergleichswerte in meinem Gutachten herangezogen habe, die Aufwertung war für mich trotzdem fachlich erforderlich, weil diese Vergleichspreise sehr weit zurückgelegen sind. Die Annahme, dass die von mir bei der Umfrage befragten Bauern ein Interesse hätten, den Preis in die Höhe zu treiben, kann von mir nicht geteilt werden, weil es sich dabei um potentielle Käufer handelt, die dieses Interesse jedenfalls nicht haben können.

Wenn ich vom Amtssachverständigen gefragt werde, ob Zeitungsinserate, in denen landwirtschaftliche Grundstücke zum Verkauf angeboten werden, im Vergleichswertverfahren heranzuziehen wären, führe ich an:

Solche Inserate sind mir nicht bekannt, weil im Freilandbereich Grundstücke, die zum Verkauf anstehen, bereits verkauft sind, bevor es mehr als zehn Leute erfahren haben. Wenn mich der Amtssachverständige auf den Kommentar zum LBG hinweist, wonach Zeitungsinserate nicht beim Vergleichswertverfahren heranzuziehen sind und dies dann wohl umso mehr auch für Meinungsumfragen gelten müsste, führe ich an, dass eine im Liegenschaftsbewertungsgesetz aufgetragene Markteinschätzung durch die von mir gewählte Methode durchaus möglich ist. Ich habe die Vergleichswerte hergenommen und eine Einschätzung des Preises aufgrund der Markteinschätzung vorgenommen. Wenn mir der Amtssachverständige vorhält, dass in meinem Gutachten Stichtag 7/2020 (Umbau Bahnhof Z, im Auftrag von Gemeinde und GG) ich für die Bewertung von LN in Z 12 Transaktionen als Vergleichswerte angeführt habe, die Älteste vom September 2015, die Jüngste vom Oktober 2018, und im aktuellen Gutachten für das Bezirksgericht W, Stichtag 2/2022, für die Bewertung von LN in Z lediglich neun Transaktionen anführte, die Älteste vom November 2005, die Jüngste vom Oktober 2017, und sich in diesem nur zwei Transaktionen befinden, die ich 2020 verwendet habe und sonst überwiegend Ältere als bereits 2020, dann führe ich an:

Ich habe für die Vergleichspreisermittlung ein Sachverständigenprogramm verwendet, das mir automatisch Vergleichspreise vorschlägt. Ich habe nicht geprüft, was in anderen Gutachten für Vergleichspreise herangezogen wurden. Die in diesem Fall vorgeschlagenen Vergleichspreise erschienen mir schlüssig und habe sie deswegen verwertet. Dass bei dieser Grundstückpreisdynamik die Preise in einem späteren Gutachten höher sein müssen als in einem früheren, war für mich schlüssig. Auch wenn ältere Vergleichspreise im jüngeren Gutachten enthalten sind, dann habe ich dies nicht überprüft. Über die Valorisierung der Vergleichspreise erfolgt hier eine Wertkorrektur. Wenn mir der Amtssachverständige vorhält, dass die Valorisierung bei den ältesten Vergleichspreisen ca 80 % ausmacht und ob das für mich plausibel ist, führe ich an, dass meine Erfahrung bis 100 % nicht erschüttert wird. Die Problematik, dass sich auch aus jüngeren Vergleichspreisen eine solche Preissteigerung nicht ableiten lässt, ist gegeben. Faktum ist, dass deutlich höhere Preise erforderlich wären, um zu Abschlüssen zu kommen.

Es gibt in meinem Gutachten zum Umbau Bahnhof Z sowie dem aktuellen Gutachten im Auftrag des BG W einen Vergleichswert mit der Tagebuchzahl ***, BG W/Z. Im aktuellen Gutachten EE wird dieser Vergleichswert ausschließlich valorisiert und im Gutachten für den Bahnhof Z wird bei diesem gleichen Grundstück vom Vergleichswert ein Abschlag von 20 % vorgenommen. Wenn ich gefragt werde, wie sich die unterschiedliche Interpretation des identischen Vergleichspreises herleitet, führe ich an:

Ich kann mich jetzt nicht mehr erinnern, mit welcher Begründung ich damals den Wertabschlag beim Gutachten Bahnhof Z gemacht habe. Ich habe diese beiden Gutachten unabhängig voneinander verfasst und das Gutachten für den Bahnhof Z nicht bei meinem Gutachten für das BG W berücksichtigt. Den eigentlichen Kaufvertrag und den Liegenschaftsteilungsplan dazu habe ich nicht recherchiert, ich habe mich auf das Ergebnis des Rechenprogramms gestützt. Dass es sich bei diesem Vergleichswert um ein Dreiecksgeschäft zwischen öffentlichem Gut und den beiden Vertragsparteien gehandelt hat, höre ich nun zum ersten Mal. Anzumerken wäre dazu, dass wenn es sich um ein Dreiecksgeschäft gehandelt hat, bei dem JJ zu jenem Preis Freiland erworben hat, den er für sein abgegebenes Grundstück an die Gemeinde erhalten hat, handelt es sich trotzdem um ein grundverkehrsrechtlich genehmigtes Geschäft zu einem Preis von Euro 75,00 pro m² Freiland. Auch wenn es im konkreten Fall sich nur um eine Fläche von 217 m² gehandelt hat und es im Hintergrund ein Tauschgeschäft war, so ist auch dieses für mich bewertungsrelevant.

Wenn ich gefragt werde, warum ich noch einmal 30 % auf den rechnerisch ermittelten Vergleichspreis aufschlage, obwohl in den Kaufpreisen bereits die grundverkehrsrechtlich zulässige Überzahlung im Rahmen von ca 20 % eingepreist ist, führe ich an:

Ausgangsbasis ist der rechnerisch ermittelte Preis, der von der Grundverkehrsbehörde als ortsüblicher Preis angesehen wird und meine Erfahrung zeigt, dass dieser 30%ige Zuschlag, der im Grundverkehrsgesetz möglich ist, von den Verkäufern realisiert wird. Damit habe ich den Preis plus 30 % festgesetzt.

Wenn ich gefragt werde, ob eine Wiederbeschaffung nicht um die Vertragswerte möglich sein müsste, nachdem die mögliche Überzahlung bereits enthalten ist, führe ich an:

Wenn die ortsüblichen Preise stimmen würden, wäre dem so, ist es aber nicht.

Die Wertsteigerung der landwirtschaftlichen Grundstückpreise leite ich nachvollziehbar aufgrund meiner persönlichen Einschätzung der Marktlage und des Ergebnisses der Meinungsumfrage ab.

Als Sachverständiger bin ich verpflichtet, eine Markteinschätzung vorzunehmen und eine Einschätzung ist eine Einschätzung und keine Berechnung.

Wenn ich gefragt werde, ob eine gutachterliche Annahme einer jährlichen Preissteigerung plausibler ist als eine Berechnung aus den harmonisierten Vergleichswerten, führe ich an:

Aus meiner Erfahrung haben die harmonisierten Vergleichswerte mit den tatsächlichen Marktwerten wenig zu tun. Aufgrund meiner praktischen Erfahrung und Marktkenntnis auf Basis der getätigten Meinungsumfrage ergibt sich eine von mir durchgeführte Markteinschätzung, die im Endergebnis den hohen Grundstückpreis ausweist. Es handelt sich um keine Einschätzung ausschließlich aufgrund meiner Erfahrung, sondern dieser Bewertung liegt eine Markterhebung zu Grunde, die die Basis für diese Bewertung bildet.

Wenn mich der Vertreter der belangten Behörde darauf hinweist, dass im Gutachten für den Bahnhof Z ein Quadratmeterpreis von Euro 41,36 ausgewiesen wurde und im nunmehrigen Gutachten EE ein solcher von Euro 73,00 und andererseits mit einer jährlichen Preissteigerung von 5 % argumentiert wird und daher diese so stark voneinander abweichenden Bewertungsergebnisse für ihn nicht nachvollziehbar seien, führe ich an, dass ich das Gutachten Bahnhof Z unter anderen Voraussetzungen erstellt habe; zudem ist diese 5%ige Preissteigerung über einen langen Zeitraum zu sehen und zwar über jenen, aus dem die frühesten Vergleichspreise stammen. Das ist also rückgreifend auf das Jahr 2012 und nicht über so kurzfristige Zeiträume. Bei EE war der ortsübliche Preis Euro 52,76. Dazu kommt der 30%ige Zuschlag plus 9 % Wiederbeschaffungskosten. Bei meinem Gutachten zum Bahnhof Z hatte ich die Meinungsumfrage noch nicht zur Verfügung.

Wenn ich gefragt werde, warum im Gutachten zum Bahnhof Z eine jährliche Wertsteigerung von 3 % zu Grunde gelegt wurde und im Gutachten EE eine solche von 5 %, führe ich aus, dass in den letzten zwei bis drei Jahren eine derart dynamische Preissteigerung festzustellen war, dass mit dem durchschnittlichen Steigerungsprozentsatz von 3 % bei weitem nicht mehr das Auslangen gefunden werden kann. Aus dem Grund habe ich im Gutachten EE die 5 % angesetzt.

Es ist grundsätzlich so, dass Arrondierungsflächen, die schwer bewirtschaftbar und leicht abtrennbar sind, oft zu Baulandpreisen gehandelt werden.“

II.Sachverhalt:

Für das Straßenbauvorhaben der Landesstraßenverwaltung „B *** Adresse 3, km ** bis km **, Ausbau am Bestand“ liegt die Straßenbaubewilligung der Tiroler Landesregierung vom 27.09.2019, Zl , vor, die mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 03.03.2021, LVwG-, bestätigt wurde. Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Die für das gegenständliche Straßenbauvorhaben benötigten Grundstücke bzw Grundstücksteilflächen befinden sich ca 2 km nördlich des Hauptortes Z, westlich des Ortsteiles T, östlich der B *** Adresse 3. Die an die Landesstraße angrenzenden Grundstücke werden landwirtschaftlich genutzt, unmittelbar angrenzendes Bauland ist nicht gegeben. Die betroffenen Grundstücke sind eben, viereckig und länglich, mit der Längsausdehnung von Ost nach West. Die Grundstücke sind ca 60 m (Gst **3) bzw in Summe 84 m breit und somit für alle landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte sehr gut bewirtschaftbar. Bei den Beanspruchungsflächen selbst handelt es sich um schmale Grundstückstreifen parallel zur B *** mit einer Breite von ca 1 m. Die Bewirtschaftbarkeit der verbleibenden Grundstückflächen bleibt aufgrund dieser geringfügigen streifenförmigen Beanspruchung unverändert. Die Grundstücke sind als Freiland gewidmet und als Freihalteflächen Landwirtschaft ausgewiesen.

Bezüglich des Preises für die dauernd beanspruchten Flächen im Ausmaß von 85 m² war keine zivilrechtliche Einigung zwischen AA und Landesstraßenverwaltung erzielbar. AA stellte die vorübergehende Inanspruchnahme außer Streit.

Die eingereichten Einlöseoperate für die Gste **1, **2 und **3 sind hinsichtlich der betroffenen Flächen ident und in Übereinstimmung mit dem mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 27.09.2019 rechtskräftig straßenbaubewilligten Projekt. Es werden zur Durchführung dieses Projektes die in den Enteignungsplänen ausgewiesenen dauernd betroffenen Flächen unbedingt benötigt.

In dem für die Wertermittlung herangezogenen Vergleichswertverfahren erfolgte eine Auswertung und eingehende Analyse des landwirtschaftlichen Grundverkehrs in der Gemeinde Z und den Nachbargemeinden S, V und R. Dabei wurden im Zeitraum Februar 2012 bis August 2020 neun Vergleichswerte herangezogen, aus denen sich der durchschnittliche, ortsübliche landwirtschaftliche Grundstückspreis (Verkehrswert) für Flächen mit guter/sehr guter Bonität (BKZ 40-50) zum Bewertungsstichtag 20.01.2022 mit gerundet Euro 32,50 pro m² ergibt.

Es gibt Gerüchte, dass bei Käufen landwirtschaftlicher Grundstücke Schwarzgeld zusätzlich zum vertraglich vereinbarten Preis gezahlt wird, insbesondere im hinteren X. Die Möglichkeit des Übersteigens des ortsüblichen Preises bis 30 % (§ 7 Abs 1 lit d Tiroler Grundverkehrsgesetz) wird in den vertraglichen Preisen zum Großteil ausgeschöpft. Bereits in der Stammfassung des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl Nr 61/1996, findet sich in § 7 Abs 1 lit g der besondere Versagungsgrund für die Genehmigung, wenn der Preis für das zu erwerbende Recht den Verkehrswert um mehr als 30 von 100 übersteigt.

Vom selben Straßenbauvorhaben ist auch der Grundeigentümer EE, geb am XX.XX.XXXX, betroffen. In der Pflegschaftssache zu Zl *** wurde vom Bezirksgericht W der gerichtlich beeidete Privatsachverständige DI DD mit der Abgabe einer gutachterlichen Stellungnahme zur Frage beauftragt, ob das Übereinkommen mit dem Land Tirol/Landesstraßenverwaltung dem Betroffenen zum Wohl gereicht. In seinem dazu erstatteten Gutachten vom 09.02.2022 ermittelte der Privatsachverständige einen Quadratmeterpreis von Euro 73,00 zum Bewertungsstichtag 08.02.2022. Der Beschwerdeführer legte dieses Gutachten des DI DD bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor, in welchem es von der belangten Behörde beurteilt wurde.

III.Beweiswürdigung:

Die in diesem Verfahren zu klärende Kernfrage liegt in der Ermittlung des Quadratmeterpreises für die von AA dauernd in Anspruch genommenen Flächen. Der Amtssachverständige ermittelte dazu einen ortsüblichen Durchschnittspreis von Euro 32,50/m2, davon abgeleitet für die GSte **2 und **3 auf Grund der höheren Bonität einen Verkehrswert von Euro 34,13/m2 und für GSt **1 auf Grund der geringeren Bonität einen Verkehrswert von Euro 30,90/m2; dazu werden noch 9% Wiederbeschaffungskosten dazugerechnet. Der Privatsachverständige DI DD ermittelte in seinem Gutachten für das Bezirksgericht W einen Quadratmeterpreis von Euro 73,00.

Der Amtssachverständige hat seiner Bewertung tatsächlich erzielte Kaufpreise als Vergleichspreise zu Grunde gelegt. Darunter auch einen Kauf durch den Landeskulturfonds, wo ausgeschlossen werden kann, das Schwarzgeld bezahlt wurde. Dieser Preis hebt sich nicht von den anderen zum Vergleich herangezogenen Vertragspreisen ab, woraus zu schließen ist, dass die vom Amtssachverständigen herangezogenen Vergleichspreise den im redlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke entsprechen.

Der Privatsachverständige DI DD hat seinem Gutachten vom 09.02.2022 für das Bezirksgericht W eine von ihm ca ein Jahr davor durchgeführte Markteinschätzung zugrunde gelegt, im Zuge derer er eine Meinungsumfrage unter Bauern, die er als potentielle Käufer von landwirtschaftlichen Grundstücken ansah, durchführte. In seinem Gutachten berücksichtigte er die Vergleichswerte, die ihm das von ihm verwendete Sachverständigenprogramm vorschlug und die er als schlüssig ansah, und führte eine Preiskorrektur anhand des Ergebnisses der von ihm durchgeführten Meinungsumfrage durch. Dabei wurde von ihm zu den Vergleichspreisen, in denen die zulässige Überzahlung des ortsüblichen Preises im Rahmen von ca 20 % bereits eingepreist ist, ein nochmaliger Zuschlag von 30 % vorgenommen. Die Vornahme eines zusätzlichen Zuschlages von 30 % ist insofern nicht nachvollziehbar, da dieser mögliche Zuschlag in den von ihm herangezogenen Vergleichswerten schon enthalten ist. Sein Gutachten fußt auf seiner persönlichen Einschätzung der Marktlage und dem Ergebnis der Meinungsumfrage. Er gab hinsichtlich keiner der von ihm herangezogenen Vergleichstransaktionen an, wie hoch der angeblich tatsächlich bezahlte Preis (Vertragspreis + Schwarzgeld) gewesen sein soll. Es ist somit kein Beweis vorgekommen, dass der vom Privatsachverständigen ermittelte Quadratmeterpreis im redlichen Geschäftsverkehr tatsächlich als Kaufpreis erzielt wurde, weshalb das Verwaltungsgericht seine Feststellungen auf das logische, nachvollziehbare und widerspruchsfreie Gutachten des Amtssachverständigen stützt. Den gutachterlichen Ausführungen des straßenbautechnischen Amtssachverständigen wurde im Rechtsmittelverfahren nicht entgegengetreten.

IV.Rechtslage:

Im gegenständlichen Verfahren sind folgende Gesetzesbestimmungen insbesondere anzuwenden:

Tiroler Straßengesetz, LGBl Nr 13/1989 idF Nr 158/2021:

㤠62

Notwendigkeit der Enteignung

(1) Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn

a)für das Vorhaben, dessen Verwirklichung die Enteignung dienen soll, ein Bedarf besteht, dessen Deckung im öffentlichen Verkehrsinteresse gelegen ist,

b)der Gegenstand der Enteignung geeignet ist, der zweckmäßigen und wirtschaftlichen Verwirklichung des Vorhabens zu dienen,

c)der Gegenstand der Enteignung nicht anders als durch Enteignung beschafft werden kann und

d)durch die Enteignung ihr Zweck unmittelbar verwirklicht werden kann.

(2) Bei Bauvorhaben, die einer Straßenbaubewilligung bedürfen, gilt der Bedarf hiefür im Sinne des Abs. 1 lit. a mit dem Eintritt der Rechtskraft der Straßenbaubewilligung als nachgewiesen.

(3) Bei Bauvorhaben, die der Verwirklichung einer Straße dienen, deren Verlauf nach der Anlage 3 bestimmt ist, gilt der Bedarf hiefür im Sinne des Abs. 1 lit. a als nachgewiesen.

§ 63

Gegenstand und Umfang der Enteignung

(1) Durch Enteignung können

a)an Grundstücken das Eigentum sowie Dienstbarkeiten und andere Rechte, die zum Gebrauch oder zur Nutzung des Grundstückes berechtigen, eingeräumt werden,

b)unbeschadet des § 71 Abs. 4 Dienstbarkeiten, Reallasten und andere im Privatrecht begründete dingliche und obligatorische Rechte, die zum Gebrauch oder zur Nutzung eines Grundstückes berechtigen, eingeschränkt oder entzogen werden.

(2) Eine Enteignung ist nicht zulässig

a)an Grundstücken des Bundes und des Landes, die öffentlichen Zwecken dienen, und

b)an Grundstücken, die Zwecken dienen, für die nach anderen Gesetzen eine Enteignung zulässig ist.

(3) Eine Enteignung durch Einräumung des Eigentums an einem Grundstück ist nur zulässig, wenn der Zweck der Enteignung nicht durch Einräumung eines anderen Rechtes nach Abs. 1 lit. a verwirklicht werden kann.

(4) Eine Enteignung ist nur in dem zur Verwirklichung ihres Zweckes erforderlichen Umfang zulässig.

(5) Würden bei der Enteignung eines Teiles eines Grundstückes Grundstücksreste entstehen, die weder in der bisherigen Weise noch sonst zweckmäßig nutzbar wären, so sind auf Antrag des Enteigneten auch diese Grundstücksreste zu enteignen.

(6) Würde ein Grundstück durch im Wege der Enteignung einzuräumende Rechte derart belastet werden, daß es weder in der bisherigen Weise noch sonst zweckmäßig nutzbar wäre, so ist auf Antrag des Enteigneten das Grundstück durch Einräumung des Eigentums zu enteignen.

(7) Würde die nach § 38 Abs. 3 für den Wegfall einer Verkehrsverbindung zu leistende Vergütung den Verkehrswert des durch diese Verkehrsverbindung erschlossenen Grundstückes übersteigen, so ist das Grundstück auf Antrag des Straßenverwalters zu enteignen.

§ 65

Allgemeine Vergütungsgrundsätze

(1) Enteignete und Nebenberechtigte haben gegen den Enteigner Anspruch auf Vergütung

a)für den durch die Enteignung bewirkten Rechtsverlust oder für die durch die Enteignung bewirkte Rechtseinschränkung und

b)für alle anderen unmittelbar durch die Enteignung verursachten Vermögensnachteile.

(2) Vermögensnachteile im Sinne des Abs. 1 lit. b sind insbesondere

a)Aufwendungen, die einem Enteigneten oder einem Nebenberechtigten durch die Räumung des von der Enteignung betroffenen Gegenstandes erwachsen,

b)Wertminderungen von Grundstücksresten, die bei der Enteignung eines Teiles eines Grundstückes infolge einer Beeinträchtigung ihrer zweckmäßigen Nutzbarkeit entstehen,

c)Aufwendungen, die einem Enteigneten oder einem Nebenberechtigten, dem durch die Enteignung seine einzige Wohnmöglichkeit genommen wird, für die Beschaffung einer gleichwertigen Wohnmöglichkeit erwachsen, soweit die nach Abs. 1 lit. a zu leistende Vergütung für die Beschaffung einer gleichwertigen Wohnmöglichkeit nicht ausreicht.

(3) Bei der Ermittlung der Vergütung haben außer Betracht zu bleiben:

a)der Wert der besonderen Vorliebe,

b)Aufwendungen, die ein Enteigneter oder ein Nebenberechtigter zur Erhöhung des Wertes des von der Enteignung betroffenen Gegenstandes gemacht hat, obwohl er wußte oder hätte wissen müssen, daß die Enteignung dieses Gegenstandes bereits beantragt wurde,

c)Wertminderungen oder Werterhöhungen, die der von der Enteignung betroffene Gegenstand durch die Maßnahme erfährt, deren Verwirklichung die Enteignung dient.

(4) Für die Ermittlung der Vergütung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Erlassung des Enteignungsbescheides (Wertermittlungsstichtag) maßgebend.

(5) Die Vergütung hat zu bestehen:

a)bei dauernder Inanspruchnahme des Gegenstandes der Enteignung sowie bei einer zu erwartenden dauernden Wertminderung des Gegenstandes der Enteignung infolge seiner vorübergehenden Inanspruchnahme in einer einmaligen Geldleistung,

b)bei vorübergehender Inanspruchnahme des Gegenstandes der Enteignung in wiederkehrenden Geldleistungen innerhalb angemessener Zeitabstände.

(6) Soweit sich die durch die Enteignung verursachten Vermögensnachteile nicht von vornherein ausreichend bestimmen lassen, können sowohl der Enteigner als auch der Enteignete und der Nebenberechtigte in angemessenen Zeitabständen, die nicht kürzer als ein Jahr sein dürfen, die Festsetzung der Vergütung beantragen, die für die in der Zwischenzeit erkennbar gewordenen Vermögensnachteile gebührt. In einem solchen Fall ist nach dem Ablauf eines Jahres nach der Fertigstellung des Vorhabens, dessen Verwirklichung die Enteignung dient, spätestens jedoch nach dem Ablauf von fünf Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft des Enteignungsbescheides die zu leistende Vergütung endgültig festzusetzen.

§ 66

Bemessung der Vergütung

(1) Die Vergütung nach § 65 Abs. 1 lit. a ist nach dem Verkehrswert des Gegenstandes der Enteignung am Wertermittlungsstichtag zu bemessen.

(2) Wird der Verkehrswert eines Grundstückes, das durch Einräumung des Eigentums enteignet wird, durch Rechte Nebenberechtigter gemindert, so ist dies bei der Bemessung der Vergütung entsprechend zu berücksichtigen.

(3) Bei der Enteignung von Grundflächen für den Neubau einer Gemeindestraße oder einer öffentlichen Interessentenstraße im Bereich des Baulandes oder für bauliche Änderungen solcher Straßen oder für den Bau jener Bestandteile einer Landesstraße im Bereich des Baulandes, für die nach § 10 Abs. 2 die Gemeinde die Straßenbaulast zu tragen hat, sind diese Grundflächen als nicht bebaubar zu bewerten.

(4) Erstreckt sich die von einem Grundeigentümer bei einer Enteignung im Sinne des Abs. 3 abzutretende Grundfläche über die Achse der zu bauenden Straße hinaus, so ist dieser Teil der abzutretenden Grundfläche als bebaubar zu bewerten, sofern die an der anderen Seite der Straße liegende Grundfläche als Bauland ausgewiesen ist.

(5) Im Falle des Abs. 4 hat der Eigentümer der Grundfläche, die an der anderen Seite der zu bauenden Straße liegt, dem Enteigner eine Geldleistung in der Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen den vom Enteigner nach den Abs. 3 und 4 zu leistenden Vergütungen zu erbringen. Diese Geldleistung ist innerhalb von drei Monaten nach der Leistung der Vergütungen nach den Abs. 3 und 4 durch den Enteigner zu erbringen.

§ 75a

Aufschiebende Wirkung

(1) In den Angelegenheiten dieses Landesgesetzes haben Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG keine aufschiebende Wirkung, wenn durch den angefochtenen Bescheid eine Berechtigung eingeräumt wird.

(2) Die Behörde hat jedoch auf Antrag der beschwerdeführenden Partei die aufschiebende Wirkung mit Bescheid zuzuerkennen, wenn dem nicht zwingende öffentliche Interessen entgegenstehen und nach Abwägung der berührten öffentlichen Interessen und Interessen anderer Parteien mit der Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung für die beschwerdeführende Partei ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden wäre.

(3) Die Beschwerde gegen einen Bescheid nach Abs. 2 hat keine aufschiebende Wirkung.“

Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl Nr 150/1992:

㤠2

Bewertungsgrundsatz

(1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

§ 3

Allgemeine Regeln für die Bewertung

(1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

(2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden.

(3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muß der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

(4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist.

§ 4

Vergleichswertverfahren

(1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

(2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.

(3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, daß sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflußt wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden.“

V.Erwägungen:

Nach § 62 Abs 2 TStG gilt bei Bauvorhaben, die einer Straßenbaubewilligung bedürfen, der Bedarf hiefür im Sinn des Abs 1 lit a mit dem Eintritt der Rechtskraft der Straßenbaubewilligung als nachgewiesen. Die Frage der Notwendigkeit und des öffentlichen Interesses wurde im straßenbaurechtlichen Bewilligungsverfahren abschließend geprüft und bejaht. Die rechtskräftige Straßenbaubewilligung entfaltet eine Bindungswirkung für das Enteignungsverfahren dahingehend, dass der Trassenverlauf verbindlich festgelegt ist und die Notwendigkeit des Straßenbauvorhabens im Enteignungsverfahren somit nicht mehr hinterfragt werden kann. Somit hat die belangte Behörde im bekämpften Bescheid hinsichtlich der Einwendungen zu Bedarf und Trassenführung gegenständlichen Vorhabens zu Recht darauf hingewiesen, dass sämtliche diesbezügliche Einwendungen bereits im Straßenbaubewilligungsverfahren abschließend behandelt wurden. Aufgrund der rechtskräftigen Straßenbaubewilligung steht somit fest, dass die gegenständliche Straßenbaumaßnahme im öffentlichen Interesse liegt und iSd § 62 TStG unbedingt notwendig und verhältnismäßig ist. Da es zwischen AA und Landesstraßenverwaltung zu keiner Einigung über den Kaufpreis gekommen ist, kann der Gegenstand der Enteignung nicht anders als durch Enteignung beschafft werden (§ 62 Abs 1 lit c TStG).

Wenn in der Beschwerde in den Raum gestellt wird, dass die Enteignung nicht durch die Einräumung des Eigentumsrechtes erfolgen müsse, wird auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen, in welcher ausgeführt wird, dass der Einwand, dass mit der Einräumung einer Dienstbarkeit das Auslangen gefunden werden hätte können, keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides dargetan werden kann. Da es im öffentlichen Interesse gelegen ist, dass eine öffentliche Verkehrsfläche dauernd Bestand hat und die Besitzverhältnisse daran schon im Hinblick auf die erforderlichen Bau- und Erhaltungsmaßnahmen unstrittig sind, bedarf es keiner näheren Erörterung, dass in einem solchen Fall eine Enteignung durch Einräumung des Eigentums am Weggrundstück erforderlich ist (VwGH 20.06.1991, 90/06/0097).

Zu der vom Beschwerdeführer aufgeworfenen Frage, warum gegenüber dem anderen betroffenen Grundeigentümer EE kein Enteignungsverfahren eingeleitet wurde, obwohl mit diesem auch keine Einigung zustande gekommen wäre, bleibt festzuhalten, dass sehr wohl ein Übereinkommen zwischen EE und der Landesstraßenverwaltung ausgearbeitet wurde, dieses aufgrund der Besachwaltung von EE jedoch vom Gericht genehmigt werden musste.

Die Beschwerde rügt, dass auch der Amtssachverständige in seinem Bewertungsgutachten Grundstückstransaktionen von 2005 bis zum Bewertungsstichtag ausgewertet hätte. Aus seinem Gutachten ergibt sich, dass diese Ansicht so nicht richtig ist, er hat wohl insgesamt 108 Grundstückstransaktionen seit 2005 ausgewertet, aber für seine Bewertung nur die 9 in seinem Gutachten angeführten Transaktionen zwischen Februar 2012 und August 2020 herangezogen. Das Wort „ausgewertet“ ist so zu verstehen, dass sich der Sachverständige diese Transaktionen angesehen hat, bedeutet aber nicht automatisch, dass sie auch für die Preisermittlung herangezogen wurden.

Nach § 75a Abs 2 TStG hat „die Behörde“ auf Antrag der beschwerdeführenden Partei die aufschiebende Wirkung mit Bescheid zuzuerkennen. Bei der Behörde handelt es sich um die erstinstanzliche Behörde, in diesem Fall die Tiroler Landesregierung und nicht um das Verwaltungsgericht, welches dafür nicht zuständig ist und weshalb der an dieses diesbezüglich gerichtete Antrag darum zurückzuweisen war.

Gemäß Ö-Norm B 1802-1 Punkt 6.3 ist das Vergleichswertverfahren insbesondere zur Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Liegenschaften sowie zur Ermittlung des Bodenwertes im Sachwertverfahren anzuwenden. Auch der oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 10.06.1987, 1 Ob 583/87, zu § 18 BStG ausgeführt, dass Kaufinteressenten je nach Lage, Beschaffenheit, Aufschließungsgrad und anderen wertbestimmenden Gesichtspunkten mitunter auch voneinander stark abweichende Preise bieten; daher wird das Vergleichswertverfahren den konkreten Verhältnissen im Allgemeinen umso gerechter, je mehr – auch sehr unterschiedliche – Werte in das Verfahren einbezogen werden. Solche Werte, von denen feststeht, dass sie nicht zu berücksichtigen (besondere Vorliebe) oder objektiv unrichtig sind (Scheinpreise), sind auszuscheiden. Soweit keine objektiven Anhaltspunkte für eine solche Annahme vorliegen, sind auch die am weitesten abweichenden Werte der Berechnung zu Grunde zu legen, sofern die Sachverständigen deren Vergleichswerttauglichkeit bejaht haben. Es ist deshalb unzweifelhaft, dass im gegenständlichen Fall das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung anzuwenden war. Die Ö-Norm B 1802-1 führt unter Punkt „4.3 Sorgfaltsmaßstab“ auch an, dass wertbestimmende Umstände bei der Wertermittlung nur einmal zu berücksichtigen sind.

Im Hinblick darauf ist die Vorgehensweise im Gutachten von DI DD vom 09.02.2022 nicht nachvollziehbar, wenn auf die Vergleichswerte, in denen der nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz mögliche Zuschlag von bis zu 30 % bereits großteils enthalten ist, nochmals 30 % aufgeschlagen wird. Da die Regelung mit der höchstmöglichen Überschreitung des ortsüblichen Preises um 30 % bereits seit dem Jahr 1996 besteht, ist davon auszugehen, dass diese Möglichkeit auch schon bei den vom Privatsachverständigen herangezogenen Vergleichstransaktionen seit dem Jahr 2005 genutzt wurde.

Nach § 66 Abs 1 TStG und § 2 Abs 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist die Vergütung nach dem Verkehrswert des Enteignungsgegenstandes am Wertermittlungsstichtag zu bemessen. Dafür zog der Amtssachverständige neun Vergleichswerte im Zeitraum Februar 2012 bis August 2020 heran. Daraus ergab sich ein durchschnittlicher, ortsüblicher landwirtschaftlicher Grundstückpreis von Euro 32,50 für Flächen mit guter/sehr guter Bonität (Bodenklimazahl 40-50). Diese Erhebung beruht auf im redlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. Dabei wurden die konkreten Details der jeweiligen Transaktionen in Form von Tagebuchzahl, verkauften Grundstücken und den jeweiligen Grundstückseigenschaften nebst Kaufpreis vom Amtssachverständigen angeführt.

Der Privatsachverständige DI DD ermittelte den Quadratmeterpreis aufgrund seiner persönlichen Einschätzung der Marktlage und des Ergebnisses seiner Meinungsumfrage. Aus dem VwGH-Erkenntnis vom 04.04.2019, Ra 2017/11/0227-6, welches sich auf denselben Privatsachverständigen bezog, ergibt sich sinngemäß, dass ein Bewertungsgutachten nur auf Basis von Marktkenntnis und gutachterlicher Erfahrung sowie Aussagen des Bürgermeisters zur Zahlungsbereitschaft der Gemeinde nicht beweiswürdig ist. Eine Meinungsumfrage unter potentiellen Grundkäufern ist einer Aussage des Bürgermeisters zur Zahlungsbereitschaft der Gemeinde gleichzusetzen. Der Privatsachverständige gab an, dass ihm die Problematik bewusst war, er davor keinen Weg fand, dieses Problem sachlich sauber für sich zu lösen und im Zuge des Sachwalterverfahrens probierte, einen neuen, für ihn nachvollziehbaren Weg zu beschreiten. Dafür erschien ihm die Meinungsumfrage als geeignetes Mittel. Dieser Weg widerspricht aber der obzitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Der Privatsachverständige verkennt außerdem offenbar auch die Rechtslage, da gemäß § 4 Abs 1 LBG (unter anderem) geänderte Marktverhältnisse zwar zu berücksichtigen sind, diese jedoch aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen abzuleiten sind und nicht bloß mittels einer (persönlichen) Markteinschätzung, welche wiederum auf einer Meinungsumfrage basiert.

Abgesehen davon ergaben sich Unterschiede zum Bewertungsgutachten desselben Privatsachverständigen für ein Eisenbahnprojekt in Z, wo für den Bewertungsstichtag 08.07.2020 ein niedrigerer Quadratmeterpreis ermittelt wurde, welche der Zeuge nicht schlüssig erklären konnte.

Der Amtssachverständige erstellte sein Gutachten nach dem aktuellen Stand der Wissenschaft im Einklang mit dem Liegenschaftsbewertungsgesetz und dem Tiroler Straßengesetz und wird dieses vom Verwaltungsgericht als fachlich zutreffend und korrekt angesehen, weshalb sich die Entscheidung inhaltlich auf dessen Ergebnis stützt.

Zusammengefasst stellt sich die Situation so dar, dass die Voraussetzungen für eine Enteignung der gegenständlichen Teilflächen vorliegen und die von der Erstbehörde festgesetzte Vergütung sämtliche dem Enteigneten dadurch entstehenden Nachteile ersetzt. Dem gegen die Enteignung erhobenen Rechtsmittel konnte damit kein Erfolg zukommen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Hohenhorst

(Richter)