Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 50.10-3826/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.01.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2025:LVwG.50.10.3826.2024

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch die Richterin Mag. Jakopic über die Beschwerde der A, B-Straße, A-Ort, gegen den Bescheid des Stadtsenats der Landeshauptstadt Graz vom 23.08.2024, GZ: A17-BAB-143903/2023/0016, den

BESCHLUSS

gefasst:

I. Der Beschwerde wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (im Folgenden VwGVG) an die belangte Behörde

zurückverwiesen.

II.Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (im Folgenden VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang und Beschwerdevorbringen:

Mit Eingabe vom 26.09.2023 suchte die A um die Bewilligung zur Errichtung eines Neubaus eines bis zu 3-geschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten, Errichtung einer Tiefgarage mit 7 PKW-Stellplätzen, Technikraum und Fahrradabstellraum inklusive der notwendigen Zu- und Abfahrten, Errichtung von 4 überdachten PKW-Abstellplätzen inklusive der notwendigen Zu- und Abfahrten, Errichtung eines überdachten Müllplatzes, Errichtung einer Photovoltaikanlage auf den begrünten Flachdächern im Ausmaß von ca. 217 m2 und Veränderung des natürlichen Geländes auf dem Grundstück Nr. ****, KG **** B-Ort, in A-Ort, C-Weg, an.

Mit Verbesserungsauftrag vom 13.05.2024 wurde die Bauwerberin von der belangten Behörde aufgefordert, binnen zwei Wochen ab Zustellung dieser Mitteilung den Nachweis einer rechtlichen gesicherten Zufahrt zu erbringen. Dies wurde damit begründet, dass der D-Weg ein Privatweg sei und eine Grunddienstbarkeit im Grundbuchsauszug des verfahrensgegenständlichen Grundstückes nicht ersichtlich sei, weshalb der Nachweis einer rechtlich gesicherten Zufahrt erforderlich sei.

Daraufhin erstattete die Bauwerberin am 17.05.2024 folgende Stellungnahme unter Anschluss von Urkunden:

„Mit Kaufvertrag GZ.: AZ 9168/29/*** wurde unter Punkt 2. Übernommene Belastungen festgehalten, dass folgende Lasten übernommen werden:

Verpflichtung zur Abtretung unter A2-LNR 1 lt. Grundbuchsauszug (siehe unten)

Außerbücherliche Wegerechte am D-Weg für Grundstücke am D-Weg südlich des Vertragsgenstandes (EZ **** KG ****)

A2-LNR 1: a *** Verpflichtung zur Abtretung Gst **** gem Bescheid 1958-05-06 (ZL A3 ****-1958)

Ausgehend von der öffentlichen Verkehrsfläche E-Straße L325 (Gst Nr. ****) erfolgt die Zufahrt zum Bauplatz über folgende Grundstücke, die im geltenden 4.0 Flächenwidmungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesen sind:

***, EZ ****; ***, EZ ****; ***, EZ ****; ***, EZ ****; Teilfläche von ***, EZ ****; ***, EZ ****; Teilfläche von ***, EZ ****; ***, EZ **** und Teilfläche von ***, EZ ****, alle KG **** B-Ort.

Bereits mit Bescheid vom 3. Oktober 1960, GZ.: A17 -1537/2 -1960 wurde unter Punkt 2.d) rechtskräftig vorgeschrieben, dass die vor der Regulierungslinie fallenden Grundstreifen als eigene Parzelle auszuscheiden und auf jeweiliges Verlangen der Stadt Graz in das öffentliche Gut abzutreten sind.

Dazu finden sich in den Grundbuchsauszügen für die Einlagezahlen EZ **** (Gst Nr. ), EZ **** (Gst Nr.), EZ **** (Gst Nr. ****), EZ **** (Gst Nr. ****) und EZ **** (Gst Nr. ****) entsprechende, wie bereits oben angeführte Eintragungen unter a *** im A2-BlaG – nämlich die Verpflichtung zur Abtretung der jeweiligen Grundstücke gemäß Bescheid 1958-05-06 (Mag. Graz –Rechtsamt – GZ A3 – G ****-1958).

Bisher wurde nur das Grundstück **** in das öffentliche Gut übernommen.

Im Zuge des Widmungsbewilligungsverfahrens (Bescheid GZ.: A17 -K-7.923/1991 -1 vom 13. November 1991) für die Grundstücke **** und ****, wurde im Abschnitt C) Anliegerleistungen unter Punkt 13.) Grundabtretung rechtskräftig vorgeschrieben, dass die vor der Straßenfluchtlinie liegenden Teilflächen der Grundstücke **** und ****, sowie die Grundstücke **** und ****, im Ausmaß von ca. 85,00 m² sofort unentgeltlich und lastenfrei an die Stadt A-Ort in das öffentliche Gut abzutreten sind – eine Umsetzung ist bisher nicht erfolgt.

In dem diesem Widmungsverfahren vorgelegenen Widmungsplan wurde der D-Weg mit einer Breite von 5,00 m als künftige öffentliche Verkehrsfläche mit roten Linien eingetragen.

Aufgrund dieser Umstände und insbesondere aufgrund der zuvor genannten in den Grundbuchsauszügen eingetragenen Verpflichtungen, ist aus unserer Sicht eine geeignete, uneingeschränkte Zufahrtsmöglichkeit von der öffentlichen Verkehrsfläche gegeben.

Dies auch deshalb, da die Grundstücke Nr. **** und Gst Nr. **** [gemeint wohl: Nr. *** und ***] (vereinigt zu Gst Nr. ****) im Zuge des Erwerbes jeweils mit einem Wohnhaus (Orientierungsnummern C-Weg und D-Weg) bebaut waren und demnach bereits über eine gesicherte Zufahrt verfügten.“

Am 13.08.2024 erstattete die Bauwerberin folgende ergänzende Stellungnahme:

„Im Kaufvertrag mit Frau F (geb. ****), Vorbesitzerin des Hauses C-Weg (Grst.Nr. **** und ****, EZ ****, KG B-Ort) und Herrn G (geb. ****), Vorbesitzer des Hauses D-Weg (Grst.Nr. **** und ****, EZ ****, KG B-Ort) wurde von Seiten den Notariats H, I-Straße, A-Ort festgehalten, dass sowohl die Verpflichtung zur Abtretung und A2-LNR 1 lt. Grundbuchsauszug als Belastung übernommen werden muss und dass ein außerbücherliches Wegerecht besteht.

Von den Verkäufern wurde unter Punkt 7. Gewährleistung, die Gewähr geleistet, dass sowohl der Zugang als auch die Zufahrt rechtlich und tatsächlich so uneingeschränkt gesichert sind, dass dies ohne irgendwelche Leistungen der Käuferin vom nächstgelegenen öffentlichen Gut gegeben ist. Die beiden Verkäufer, welche in den 1950er bzw. in den 1960er Jahren geboren sind, haben bereits als Kinder auf diesen Liegenschaften gewohnt und die Zufahrtsstraße uneingeschränkt benützen können – dies können Sie auch, falls erforderlich, vor der Behörde bestätigen.

Angesichts dieser Tatsache wurde die Zufahrt zu den Liegenschaften **** und **** (neu vereinigt zu ***) bereits vor mehr als 30 Jahren benützt und erfolgte die Benützung der Straßenanlage auch durchgehend bis zum Zeitpunkt des Abbruches der beiden Objekt nach der von der Baubehörde erlassenen Abbruchbewilligungen.

Die Straße wurde in den Widmungsbewilligungsverfahren mit einer Breite von 5 m und mit roten Straßenfluchtlinien festgelegt. Ausgehend von der E-Straße, ist das Weggrundstück (D-Weg über die Grst. ***, ***, ***, *** und teilweise auch über das Grst. **** (bereits öffentliches Gut)) mit einer Breite von 5 m ausgebaut und die Einfriedungen in der Straßenfluchtlinie wurden errichtet. Für die Grst. **** und **** besteht eine Abtretungsverpflichtung im Ausmaß von ca. 85 m2 und die Verpflichtung die Straße auf eine Breite von 5 m auszubauen.“

Am 03.06.2024 wurden von einem Baukontrollor der belangten Behörde Lichtbilder zur Dokumentation der Zufahrtssituation im Bereich des D-Weges angefertigt.

Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde das Bauansuchen mit der Begründung ab, dass keine rechtlich gesicherte Zufahrt zum Bauplatz gegeben sei.

Der D-Weg bestehe aus insgesamt elf Grundstücken (Nr. ****, ****, ****, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***). Nur das Grundstück Nr. **** stelle öffentliches Gut dar, dieses liege zwischen privaten Grundstücken.

Das Vorbringen der Bauwerberin, dass der D-Weg im Flächenwidmungsplan 4.0 der Landeshauptstadt Graz als Verkehrsfläche ausgewiesen sei, sei zwar zutreffend, jedoch ergebe sich daraus weder das Vorliegen einer rechtlich gesicherten Zufahrt, noch ein Öffentlichkeitscharakter derselben.

Wenn sich die Bauwerberin auf in rechtskräftigen Bescheiden enthaltene Spruchpunkte hinsichtlich Abtretungen beziehe, sei diesbezüglich auszuführen, dass eine Abtretung – mit Ausnahme des Grundstückes Nr. **** – bisher offenkundig nicht erfolgt sei und daher auch die angeführten Grundflächen nicht ins öffentliche Gut übernommen worden seien. Aus der Stellungnahme und den von der Bauwerberin vorgelegten Unterlagen gehe hervor, dass zwar die Übernahme ins öffentliche Gut vorgesehen sei, der D-Weg allerdings nach wie vor Privatgut darstelle, zumal die Grundabtretungen bis dato nicht durchgeführt worden seien.

Soweit sich die Bauwerberin auf die Baubewilligungen für die vormals bestehenden Gebäude auf dem verfahrensgegenständlichen Bauplatz beziehe, sei festzuhalten, dass dieser derzeit augenscheinlich unbebaut sei, also die zu GZ: BBA-2021-122377 erteilten Abbruchbewilligungen vom 24.11.2021 bereits konsumiert worden seien.

Es sei für den gegenständlichen Bauplatz eine Wegeservitut nicht intabuliert und sei seitens der Antragstellerin auch kein Nachweis über den Bestand einer Dienstbarkeit vorgelegt worden. Die seitens der Bauwerberin angeführten außerbücherlichen Rechte würden nicht näher bezeichnet. Der bloße Verweis auf ein Vorliegen außerbücherlicher Rechte sei nicht geeignet, eine rechtlich gesicherte Zufahrt nachzuweisen.

Gemäß § 38 AVG 1991 sei, sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen würden, die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen.

Im Rahmen der Vorfragenthematik sei seitens der erkennenden Behörde zu prüfen, inwiefern es sich beim D-Weg um eine öffentliche Straße iSd § 2 Abs 1 zweiter Fall Steiermärkisches Landes-Straßenverwaltungsgesetz handle.

Öffentliche Straßen seien nach § 2 Abs 1 LStVG solche, die entweder von den zuständigen Stellen bestimmungsgemäß dem öffentlichen Verkehr gewidmet worden seien oder die in langjähriger Übung allgemein, ohne Einschränkung und unabhängig vom Willen des Grundeigentümers und dritter Personen für ein dringendes Verkehrsbedürfnis benützt werde. Die in § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG genannten Beurteilungskriterien müssten für das Vorliegen der Öffentlichkeit kumulativ vorliegen.

Aufgrund der Stellungnahme der Bauwerberin hinsichtlich des Vorliegens einer rechtlich gesicherten Zufahrt seien seitens der Behörde Erhebungen durchgeführt worden. Aus dem Amtsbericht des zuständigen Baukontrollors vom 07.06.2024 gehe hervor, dass am Beginn des D-Weges im Süden – von der E-Straße ausgehend – ein Schild mit der Aufschrift „Privatstraße“ angebracht sei.

Im nördlichen Bereich sei der D-Weg (Grundstück Nr. ****) durch zwei Schrankenanlagen abgesperrt. Zudem sei auf den Fotos ersichtlich, dass auf Höhe des Bauplatzes zum Grundstück Nr. **** ebenso ein Schranken – zum Zeitpunkt der Fotoaufnahme offen – bestehe.

Aufgrund der gesetzten Hinderungsmaßnahmen durch das Aufstellen einer Tafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ im südlichen Bereich sowie eines Schrankens und einer Tafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ im nördlichen Bereich vermöge der Eintritt eines Gemeingebrauches rechtswirksam behindert zu werden und bestünden am Vorliegen einer Privatstraße keine Zweifel. Zudem gehe aus in Google Street View und CaptureCat verfügbaren Bildern hervor, dass die genannten Tafeln zumindest seit September 2017 bzw. 2019 angebracht seien.

Sohin ergebe sich im Rahmen der Vorfragenbeurteilung, dass es sich beim D-Weg um eine Privatstraße und keine öffentliche Straße iSd § 2 Abs 1 zweiter LStVG handle und sohin keine rechtlich gesicherte Zufahrt gegeben sei.

Sollten die Ausführungen in der Stellungnahme der Bauwerberin vom 13.08.2024 zur mehr als 30-jährigen Benützung der Privatstraße auf eine Ersitzung eines Servitutsrechtes abstellen, sei darauf hinzuweisen, dass eine allfällige Ersitzung erst durch ein zivilgerichtliches Urteil als nachgewiesen erachtet werden könne. Eine Zuständigkeit der Behörde zur Beurteilung, ob ein Servitutsrecht ersessen worden sei, bestehe nicht.

In der von der Bauwerberin dagegen erhobenen Beschwerde wird vorgebracht, dass die in den 1960er bzw. 1970er Jahren geborenen Voreigentümer der Grundstücke Nr. **** und **** mit den Wohnhäusern J-Weg, welche zum gegenständlichen Bauplatz Grundstück Nr. **** vereinigt worden seien, bereits als Kinder in diesen Wohnhäusern gewohnt hätten und der D-Weg seit dieser Zeit durchgehend bis zum Zeitpunkt des Abbruches der beiden Objekte nach Erteilung der Abbruchbewilligungen vom 24.11.2021 als Zufahrtsweg zu den beiden Objekten benutzt worden sei.

Bei der seinerzeitigen Erteilung der jeweiligen Widmungsbewilligungen für die Bauplätze westlich des D-Weges seien zur Umsetzung der im Bescheid nach dem Wohnsiedlungsgesetz 1938 enthaltenen Vorgaben zwar unentgeltliche und lastenfreie Grundabtretungen zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsfläche vorgeschrieben und auch die Verpflichtung zur Abtretung in sämtlichen Grundbuchsauszügen der Straßengrundstücke unter A2-LNR 1 (Mag. Graz – Rechtsamt – GZ.: A3-****-1958) als Belastung eingetragen worden, jedoch sei bisher – mit Ausnahme des Grundstückes Nr. **** – eine Übernahme in das öffentliche Gut seitens der Stadt Graz nicht erfolgt.

Der VwGH habe schon mehrfach ausgesprochen, dass eine langjährige Übung iSd § 2 Abs 1 LStVG jedenfalls ab einem Zeitraum von 10 Jahren vorliege. Auch die Aufstellung einer Hinweistafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ am Beginn des D-Weges im Kreuzungsbereich zur E-Straße hindere den Eintritt des Gemeingebrauches an der Privatstraße nicht.

Die belangte Behörde habe zudem übersehen, dass die Hinweistafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ mit der Zusatztafel „Zufahrt nur für Bewohner von D-Weg“ versehen sei. Die Bewohner der westlich des D-Weges liegenden Wohnhäuser würden die Zufahrtsstraße mit ihren Fahrzeugen ebenso wie die Besucher der Bewohner sowie Taxis, Einsatzfahrzeuge und die Müllabfuhr benützen. Das dringende Verkehrsbedürfnis sei im Hinblick darauf, dass im nördlichen Bereich des D-Weges eine Schrankenanlage errichtet worden sei und die Zufahrtsstraße unbestritten die einzige Zufahrt für die Bewohner zur E-Straße darstelle, ebenfalls gegeben. Die geringe Anzahl an Personen, die den „Gemeingebrauch“ tatsächlich ausüben würden, stehe der Feststellung des Gemeingebrauches nicht entgegen. Somit seien sämtliche Voraussetzungen für das Vorliegen eines Gemeingebrauches am D-Weg iSd § 2 Abs 1 LStVG erfüllt.

Auch nach den Bestimmungen des Zivilrechts bestehe eine Berechtigung der Bewohner des gegenständlichen Bauplatzes zur Benützung der im Privateigentum stehenden Grundstücke des D-Weges, da der D-Weg über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren uneingeschränkt und gutgläubig benützt werde und somit die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens ersessen worden sei. Seitens der Eigentümer der im Privateigentum stehenden Teile des D-Weges werde die Berechtigung des Gehens und Fahrens für die Bewohner des D-Weges auch nicht in Frage gestellt, wie die im Einfahrtsbereich des D-Weges aufgestellte Verkehrstafel „Privatstraße“ mit der Zusatztafel „Zufahrt nur für Bewohner von D-Weg“ zeige.

Die Argumentation der belangten Behörde, es sei keine Wegdienstbarkeit verbüchert und seien auch keine entsprechenden Verträge vorgewiesen worden, greife zu kurz, da nach herrschender Auffassung „offenkundige“ Dienstbarkeiten keiner Verbücherung bedürften und es nicht fraglich sei, dass die Benützung des D-Weges als „offenkundig“ in diesem Sinn anzusehen sei.

Die Rechtsansicht der belangten Behörde, dass die Ersitzung der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens erst durch ein zivilgerichtliches Urteil nachgewiesen werden könne und die belangte Behörde zur Beurteilung, ob ein Servitutsrecht ersessen worden sei, nicht zuständig sei, sei für die Beschwerdeführerin nicht nachvollziehbar und gehe auch aus der Bestimmung des § 38 AVG nicht hervor, da die Beurteilung des Bestehens einer Dienstbarkeit eine Vorfrage darstelle, die als Hauptfrage von einem Gericht zu entscheiden sei, sodass die belangte Behörde diese Vorfrage nach eigener Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen habe.

Die belangte Behörde sah von einer Beschwerdevorentscheidung ab und legte die Beschwerde samt dem Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Steiermark zur Entscheidung vor.

II. Feststellungen:

Die A ist grundbücherliche Alleineigentümerin der Grundstücke Nr. ****, **** und ****, je EZ ****, KG **** B-Ort.

Mit Eingabe vom 26.09.2023 suchte die A um die Bewilligung zur Errichtung eines Neubaus eines bis zu 3-geschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten, Errichtung einer Tiefgarage mit 7 PKW-Stellplätzen, Technikraum und Fahrradabstellraum inklusive der notwendigen Zu- und Abfahrten, Errichtung von 4 überdachten PKW-Abstellplätzen inklusive der notwendigen Zu- und Abfahrten, Errichtung eines überdachten Müllplatzes, Errichtung einer Photovoltaikanlage auf den begrünten Flachdächern im Ausmaß von ca. 217 m2 und Veränderung des natürlichen Geländes auf dem Grundstück Nr. ****, KG **** B-Ort, in A-Ort, C-Weg, an.

Der D-Weg, welcher im Süden in die E-Straße und im Norden in die K-Straße mündet, wird aus den Grundstücken Nr. ****, ****, ****, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** gebildet.

Das Grundstück Nr. **** stellt öffentliches Gut dar; die anderen Grundstücke stehen in Privateigentum.

Im Grundbuch ist keine Wegdienstbarkeit zu Gunsten der Grundstücke Nr. ****, **** und **** in Bezug auf die den D-Weg bildenden Grundstücke eingetragen.

Die am 03.06.2024 durchgeführte Baukontrolle ergab, dass am südlichen Beginn des D-Weges im Bereich des Grundstückes Nr. **** eine Tafel mit einem Fahrverbotszeichen mit der Aufschrift „Privatstraße“ und der Zusatztafel „Zufahrt nur für Bewohner von D-Weg. Achtung Fahrbahnschäden! Benützung auf eigene Gefahr“ und am nördlichen Beginn des D-Weges im Bereich des Grundstückes Nr. **** ebenfalls eine Tafel mit einem Fahrverbotszeichen mit der Aufschrift „Privatstraße“ aufgestellt ist. Des Weiteren wurde bei der Baukontrolle am 03.06.2024 festgestellt, dass sich im Bereich des Grundstückes Nr. **** zwei Schrankenanlagen befinden, die zum Zeitpunkt der Kontrolle geschlossen waren, wobei an den Schranken jeweils eine Tafel mit der Aufschrift „Privatweg. Durchgang und Durchfahrt verboten“ angebracht ist.

Von der belangten Behörde wurden weder die Voreigentümer des Bauplatzes, noch Anrainer des D-Weges zur Benützung der Straßenanlage und dem Zeitraum der Benützung befragt.

Es wurden von der belangten Behörde keine Feststellungen zum Bestehen oder Nichtbestehen außerbücherlicher Wegerechte in Bezug auf die den D-Weg bildenden Grundstücke südlich des Bauplatzes getroffen.

Es wurde von der belangten Behörde auch nicht festgestellt, ob der mit Fahrverbotszeichen mit der Aufschrift „Privatstraße“ gekennzeichnete D-Weg die einzige Zufahrtsmöglichkeit zum Bauplatz und zu den anderen westlich des D-Weges gelegenen Grundstücken darstellt.

III. Beweiswürdigung:

Beweiswürdigend genügt es festzuhalten, dass sich die getroffenen Feststellungen unzweifelhaft aus den Dokumentationen im Akt der belangten Behörde, dem öffentlich zugänglichen WebGIS des Landes Steiermark und dem Grundbuch ergeben.

Es liegen keine widerstreitenden Beweisergebnisse vor, die zum Anlass genommen werden müssten, sich damit ausführlich auseinanderzusetzen, um im Rahmen der Beweiswürdigung die Schlüssigkeit der bei der Beweiswürdigung vorgenommenen Erwägungen zu dokumentieren.

IV. Rechtliche Beurteilung:

a) Maßgebliche Rechtsvorschriften:

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen des Steiermärkischen Baugesetzes (Stmk BauG), LGBl. Nr. 59/1995 idF LGBl. Nr. 73/2023, lauten:

(1) Eine Grundstücksfläche ist als Bauplatz für die vorgesehene Bebauung geeignet, wenn

[…]

[…]

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen des Steiermärkischen Landes-Straßenverwaltungsgesetzes 1964 (LStVG), LGBl. Nr. 154/1964 idF LGBl. Nr. 80/2021, lauten:

(1) Öffentliche Straßen sind im Sinne dieses Gesetzes alle Straßen, die entweder von den zuständigen Stellen bestimmungsgemäß dem öffentlichen Verkehr gewidmet worden sind oder die in langjähriger Übung allgemein, ohne Einschränkung und unabhängig vom Willen des Grundeigentümers und dritter Personen für ein dringendes Verkehrsbedürfnis benützt werden.

[…]

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. Nr. 51/1991 idF BGBl. I Nr. 88/2023, lauten:

§ 38. Sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.

b) Erwägungen:

Gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Die belangte Behörde hat das Bauansuchen der Beschwerdeführerin a limine abgewiesen und dies damit begründet, dass eine rechtlich gesicherte Zufahrt zum Bauplatz nicht gegeben sei. Sie stützt diese Rechtsansicht zum einen darauf, dass für den Bauplatz eine Wegdienstbarkeit nicht im Grundbuch intabuliert sei, die Bauwerberin keinen Nachweis über den Bestand einer außerbücherlichen Wegdienstbarkeit vorgelegt habe und eine Ersitzung einer Wegdienstbarkeit durch ein zivilgerichtliches Urteil nachgewiesen werden müsste. Zum anderen stützt sie ihre Rechtsansicht darauf, dass es sich beim D-Weg nicht um eine öffentliche Straße iSd § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG handle, da durch das Aufstellen einer Tafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ im südlichen Bereich sowie eines Schrankens und einer Tafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ im nördlichen Bereich, welche – wie sich aus abrufbaren Luftbildern ergebe – bereits seit September 2017 bzw. 2019 angebracht seien, der Eintritt eines Gemeingebrauchs rechtswirksam verhindert werden habe können.

Aufgrund dieser – wie im Folgenden darzustellen sein wird – falschen Rechtsansicht hat die belangte Behörde in Bezug auf die Frage des Vorliegens einer außerbücherlichen Wegdienstbarkeit Ermittlungen gänzlich unterlassen und in Bezug auf die Frage, ob es sich beim D-Weg um eine öffentliche Straße iSd LStVG handelt, nur unzureichende Ermittlungen geführt.

Die Beschwerdeführerin hat in ihren Stellungnahmen vom 17.05.2024 und vom 13.08.2024 vorgebracht, dass in dem mit den Voreigentümern der Grundstücke Nr. **** und **** (C-Weg) sowie *** und *** (D-Weg), abgeschlossenen Kaufvertrag von Seiten des Notariats H festgehalten worden sei, dass ein außerbücherliches Wegerecht in Bezug auf die Grundstücke am D-Weg südlich des Vertragsgegenstands bestehe. Des Weiteren hat die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 13.08.2024 vorgebracht, dass die beiden Verkäufer, welche in den 1950er und 1960er Jahren geboren seien, bereits als Kinder auf diesen Liegenschaften gewohnt hätten und die Zufahrtsstraße uneingeschränkt benützen hätten können. Dies könnten sie auch, falls erforderlich, vor der Behörde bestätigen. Angesichts dieser Tatsache sei die Zufahrt zu den Grundstücken Nr. **** und **** (neu vereinigt zu ***) bereits vor mehr als 30 Jahren benützt worden und sei die Benützung der Straßenanlage auch durchgehend bis zum Zeitpunkt des Abbruches der beiden Objekte nach den von der Behörde erlassenen Abbruchbewilligungen erfolgt.

Mit Blick auf dieses Vorbringen der Beschwerdeführerin könnte eine außerbücherliche Wegdienstbarkeit an den den D-Weg bildenden Grundstücken südlich des Bauplatzes, resultierend aus einer konkludenten Einräumung oder einer Ersitzung, bestehen.

Die Frage, ob ein außerbücherliches Wegerecht an den den D-Weg bildenden Grundstücken südlich des Bauplatzes besteht, stellt eine Vorfrage iSd § 38 AVG dar, welche die belangte Behörde selbständig zu beurteilen gehabt hätte. Die Behörde kann sich hier nicht darauf zurückziehen, dass von der Beschwerdeführerin kein Nachweis für das Bestehen einer außerbücherlichen Wegdienstbarkeit vorgelegt worden sei.

Gemäß § 38 AVG ist, sofern die Gesetze nichts anderes bestimmen, die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Fragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.

Aus der zuvor dargestellten Regelung in § 38 AVG folgt:

Wurde eine Vorfrage iSd § 38 AVG noch nicht rechtskräftig (mit Bindungswirkung) entschieden, hat die Behörde zu eruieren, ob bereits ein Verfahren, das zu einem verbindlichen Abspruch über die Vorfrage führen kann, anhängig ist oder von ihr anhängig gemacht werden kann.

Ist dies nicht der Fall, ist die Behörde verpflichtet, die Vorfrage selbständig zu beurteilen (vgl. VwSlg 1359 A/1950; VwGH 28.03.2012, 2009/08/0138; 25.10.2017, Ra 2017/22/0050). Dies gilt auch für zivilrechtliche Fragen, und zwar „ungeachtet ihrer Komplexität“ (vgl. VwGH 20.11.2019, Ra 2019/03/0005).

Die Behörde ist daher verpflichtet, bezüglich der Vorfrage ein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchzuführen und jene Ermittlungen vorzunehmen, welche die zur Entscheidung dieser Vorfrage als Hauptfrage zuständige Behörde (Gericht) anzustellen gehabt hätte (vgl. VwGH 17.11.1992, 92/11/0168). Das Ergebnis der Vorfragenbeurteilung ist im Bescheid gemäß § 60 AVG zu begründen (vgl. VwGH 26.05.1993, 93/12/0015; 17.10.2001, 96/12/0053).

Im Falle eines entstandenen außerbücherlichen Wegerechtes müsste auch unter der Annahme, dass sich auf den Grundstücken Nr. **** und ****, welche zum gegenständlichen Bauplatz vereinigt wurden, zuvor jeweils nur ein Einfamilienhaus befunden hat, nicht unbedingt von einer unzulässigen Erweiterung der Rechtsausübung bei der geplanten Errichtung eines Mehrparteienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten ausgegangen werden.

Bei einer „ungemessenen“ Dienstbarkeit, deren Art und Umfang durch den Erwerbstitel nicht konkret bestimmt ist, sind im Rahmen der ursprünglichen oder vorhersehbaren Kulturgattung und der Bewirtschaftungsart nach dem Zweck der Dienstbarkeit die jeweiligen Bedürfnisse des Berechtigten maßgebend. Dabei ist die Kulturgattung und Bewirtschaftungsart des herrschenden Guts und ebenso die Beschaffenheit des dienenden Guts im Zeitpunkt der Bestellung heranzuziehen. Der Umfang des Rechts, das wohl nach dem jeweiligen Bedürfnis des herrschenden Guts zu bestimmen ist, findet somit seine Grenzen in dessen ursprünglichem Bestand und der ursprünglichen Bewirtschaftungsart bzw. Kulturgattung (vgl. hierzu Rassi in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB4 § 484 Rz 4).

Die geplante Errichtung eines Mehrparteienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem gegenständlichen Bauplatz anstelle der ursprünglich bestandenen zwei Einfamilienwohnhäuser stellt weder eine Änderung der Benützungsart, noch eine Kultur- oder Widmungsänderung dieser Liegenschaft dar.

In Bezug auf die (von der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid verneinte) Rechtsfrage, ob es sich beim D-Weg um eine öffentliche Straße iSd § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG handelt, ist Folgendes festzuhalten:

Nicht maßgeblich für die Entstehung von öffentlichen Straßen iSd LStVG ist das Eigentum am Straßengrund (vgl. z.B. VwGH 02.11.2016, Ra 2014/06/0010). Die Frage, ob eine Grundfläche im Flächenwidmungsplan als (öffentliche) Verkehrsfläche ausgewiesen ist, spielt ebenfalls keine Rolle für die Entstehung einer Straße (siehe OGH 12.04.1988, 2 Ob 532/87 zum Ktn Straßengesetz; 29.01.2002, 1 Ob 268/01w). Ebenso wenig ist die Bezeichnung im Grundbuch ausschlaggebend.

Öffentliche Straßen können auf drei Arten entstehen: 1. durch ausdrückliche Widmung des jeweils zuständigen Organs gemäß § 2 Abs 1 erster Fall iVm § 8 LStVG, 2. aufgrund des langjährigen Gemeingebrauchs gemäß § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG (stillschweigende Widmung) oder 3. durch Enteignung und Öffentlicherklärung gemäß § 6 LStVG. Da im Beschwerdefall der erst- und drittgenannte Fall jedenfalls nicht vorliegen, bleibt nur zu prüfen, ob eine stillschweigende Widmung gemäß § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG besteht.

Die in § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG genannten Beurteilungskriterien müssen für das Vorliegen der Öffentlichkeit kumulativ vorliegen. Eine Straße ist demnach öffentlich, wenn eine Benützung in langjähriger Übung allgemein, ohne Einschränkung und unabhängig vom Willen des Grundeigentümers und dritter Personen für ein dringendes Verkehrsbedürfnis erfolgt.

Der Begriff der langjährigen Übung wird im Gesetz nicht definiert. Der Verwaltungsgerichtshof hat jedoch bereits mehrfach ausgesprochen, dass unter langjähriger Übung ein mindestens zehnjähriger Gebrauch zu verstehen ist (vgl. VwGH 24.10.1985, 83/06/0171; 10.10.1991, 90/06/0180; 29.11.2005, 2004/06/0101; 28.11.2014, 2011/06/0096 mwN).

Unabhängig vom Willen des Grundeigentümers und dritter Personen bedeutet ohne ausdrückliche oder konkludente Widmung. Wird den Straßenbenützern – allenfalls auch nur konkludent (vgl. VwGH 18.12.2007, 2007/06/0082) – eine Dienstbarkeit eingeräumt, liegt die Voraussetzung der Unabhängigkeit vom Willen des Eigentümers nicht vor.

Ein dringendes Verkehrsbedürfnis liegt vor, wenn eine Straße zumindest für einen Teil der Anrainer für die Aufschließung ihrer Grundstücke notwendig ist.

Ein dringendes Verkehrsbedürfnis wird jedenfalls dann zu bejahen sein, wenn die Straße die einzige Zufahrt für die Anrainer darstellt (vgl. VwGH 29.11.2005, 2004/06/0101). Der Umstand, dass eine Straße nur die Funktion einer Zufahrtsstraße erfüllt, steht, obwohl der Kreis von Benützern dieses Weges in der Regel eher klein sein wird, der Feststellung der Öffentlichkeit nicht entgegen, wenn die (weitere) Voraussetzung hiefür vorliegt, nämlich, dass diese Benützung zur Befriedigung eines dringenden Verkehrsbedürfnisses erfolgt (vgl. VwGH 28.11.2014, 2011/06/0096). Das Gesetz sieht eine Einschränkung, dass eine solche Verkehrsfläche nicht als öffentliche Straße angesehen werden kann, nicht vor (vgl. VwGH 21.06.1990, 88/06/0162). In diesem Fall wird der Gemeingebrauch eben nur durch eine geringe Anzahl von Personen ausgeübt (vgl. VwGH 10.10.1991, 90/06/0180).

Jedoch ist eine Benützung, die aufgrund von Sonderrechten besteht, von der Beurteilung der Benützung im Rahmen des Gemeingebrauches ausgeschlossen (vgl. VwGH 23.06.1988, 88/06/0023; 23.02.2001, 99/06/0103). Das trifft insbesondere auf Anrainer zu, die zivilrechtlich zur Benutzung der in Frage stehenden Straße berechtigt sind (vgl. VwGH 20.09.2012, 2009/06/0092). Die Voraussetzung eines dringenden öffentlichen Verkehrsbedürfnisses ist daher nicht (mehr) gegeben, wenn alle Anrainer, für die die Straße die einzige Zufahrtsmöglichkeit bildet, über ein Servitutsrecht verfügen. Mit der Servitut wird dem dringenden Verkehrsbedürfnis der Anrainer entsprochen (vgl. VwGH 18.12.2007, 2007/06/0082). Ist bloß ein Teil der Anrainer servitutsberechtigt, ist hinsichtlich der verbleibenden Anrainer zu prüfen, ob die Straße in langjähriger Übung allgemein für ein dringendes Verkehrsbedürfnis benützt wurde.

Im Beschwerdefall deutet die bei der am südlichen Beginn des D-Weges aufgestellten Fahrverbotstafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ angebrachte Zusatztafel „Zufahrt nur für Bewohner von D-Weg“ auf ein Servitutsrecht der Anrainer hin; dies kann jedoch nur durch das Anstellen weiterer Ermittlungen geklärt werden.

Handelt es sich bei einer Straße um die einzige Zufahrtsmöglichkeit für Anrainer, welche über kein Servitutsrecht verfügen, kann durch das bloße Aufstellen einer Fahrverbotstafel mit der Aufschrift „Privatstraße“ der Eintritt der Öffentlichkeit nicht wirksam gehindert werden.

Die belangte Behörde hat es unterlassen, Feststellungen zu treffen, die das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Benützung des D-Weges in langjähriger Übung allgemein ohne Einschränkung und unabhängig vom Willen des Grundeigentümers und dritter Personen für ein dringendes Verkehrsbedürfnis erkennen lassen.

Die belangte Behörde hat es insbesondere unterlassen festzustellen, seit wann der D-Weg von wem benützt wird, ob der D-Weg die einzige Zufahrtmöglichkeit zum Bauplatz bzw. zu den anderen westlich des D-Weges gelegenen Grundstücken darstellt und ob die Anrainer zivilrechtlich (aufgrund eines Servitutsrechtes) zur Benützung des D-Weges berechtigt sind.

Aufgrund ihrer unrichtigen Rechtsansicht hat die belangte Behörde den baurechtlichen Genehmigungsantrag a limine wegen fehlender Bauplatzeignung abgewiesen, ohne den maßgebenden Sachverhalt zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens aus bautechnischer und baurechtlicher Sicht auch nur ansatzweise zu ermitteln und dabei die erforderlichen Parteienrechte (auch von Nachbarn) zu wahren.

Da eine Unvollständigkeit der Feststellungen aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung vorliegt, ist der angefochtene Bescheid zu beheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Die Behörde wird im fortgesetzten Verfahren Ermittlungen zur zivilrechtlichen Vorfrage anzustellen haben, ob die Beschwerdeführerin als nunmehrige Eigentümerin des Grundstückes Nr. **** über ein außerbücherliches Servitutsrecht an den den D-Weg bildenden Grundstücken südlich des Bauplatzes resultierend aus einer gegenüber den Voreigentümern der zum Bauplatz vereinigten Liegenschaften erfolgten konkludenten Einräumung oder einer Ersitzung durch die Voreigentümer verfügt. Hinsichtlich der Vorfrage, ob eine stillschweigende Widmung des D-Weges als öffentliche Straße gemäß § 2 Abs 1 zweiter Fall LStVG vorliegt, wird die belangte Behörde Ermittlungen anzustellen haben, ob eine Benützung des D-Weges in langjähriger Übung allgemein ohne Einschränkung und unabhängig vom Willen der Grundeigentümer und dritter Personen für ein dringendes Verkehrsbedürfnis erfolgt ist. Dabei wird insbesondere zu prüfen sein, ob der D-Weg die einzige Zufahrtsmöglichkeit zum Bauplatz und zu den anderen westlich des D-Weges gelegenen Grundstücken darstellt und ob die Anrainer zivilrechtlich (aufgrund eines Servitutsrechtes) zur Benutzung des D-Weges berechtigt sind.

Sollte sich dann ergeben, dass der Mangel der Bauplatzeignung nicht vorliegt, wird die Behörde den maßgebenden Sachverhalt zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens aus bautechnischer und baurechtlicher Sicht ermitteln müssen und dabei auch die erforderlichen Parteienrechte zu wahren haben.

Gemäß § 24 Abs 2 VwGVG konnte die gegenständliche Entscheidung ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung getroffen werden, da bereits aufgrund des vorgelegten Aktes feststeht, dass der Bescheid zu beheben ist.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.