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LVwG-AV-164/001-2026•LVwG N LVwG-AV-164/001-2026
LVwG-AV-164/001-2026Tribunale amministrativo regionale15 lug 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Konsenslosigkeit; aliud; Fertigstellung; Erlöschen;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Hofrat Mag. Hubmayr über die Beschwerde des A, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, vom 16. Dezember 2025 gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 12. November 2025, Zl. ***, mit welchem einer Berufung gegen einen Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27. Juni 2025, GZ ***, betreffend die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages zum Abbruch mehrerer Bauwerke auf dem Grundstück mit der Adresse *** in *** (GSt.Nr. ***, KG ***), keine Folge gegeben wurde, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Frist für die Durchführung des Auftrages wird mit 12 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses festgesetzt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Herr A (in der Folge: Beschwerdeführer) ist grundbücherlicher Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG *** (Adresse ***, ***).
Die Eintragung des Eigentumsrechtes des Beschwerdeführers ins öffentliche Grundbuch wurde mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 12. September 2023 zu TZ *** bewilligt.
Auf diesem Grundstück befand sich auf Grundlage einer Baubewilligung vom 27. Mai 1959, Zl. ***, ein Wochenendhaus in Holzbauweise, das auf einem Betonfundament errichtet war.
Mit einem weiteren Bescheid vom 8. September 1967 wurden Erweiterungen (Anbau eines Lageraums bzw. eines Rauchfangs) bewilligt.
Dieses Haus wurde später als erhaltenswertes Gebäude im Grünland gewidmet.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 13. September 2016, Zl. ***, wurde der damaligen Grundstückseigentümerin die baubehördliche Bewilligung für einen Um- und Zubau am bestehenden Gebäude, die Errichtung eines Carports für zwei PKW-Stellplätze, zwei Sickerschächte und geringfügige Geländeveränderungen erteilt.
Im zugehörigen Einreichplan war – im Hinblick auf eine Erweiterung in nördlicher Richtung – insbesondere der Abbruch der nördlichen Außenwand des Gebäudes vorgesehen. Die übrigen Wände sollten hingegen abgesehen vom Einbau neuer Fenster bzw. von Balkontüren anstelle der bisherigen Fenster (mit von diesen abweichenden Maßen) erhalten bleiben. Weiters sollte das Gebäude unterkellert und im Zuge dessen das Fundament durch eine über dem Kellergeschoß liegende Stahlbetondecke ersetzt werden.
Im Oktober 2016 wurde das Grundstück von Herrn C und Herrn D jeweils zur Hälfte erworben.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 16. August 2017, Zl. ***, wurde eine weitere Baubewilligung für den Um- und Zubau des Bestandsgebäudes erteilt. In den zugrundeliegenden Plänen war das am 13. September 2016 bewilligte Bauvorhaben – dessen Ausführung jedoch noch nicht begonnen worden war – als Bestand eingezeichnet. Gegenüber diesem waren etliche Abweichungen vorgesehen.
Am 4. Mai 2018 zeigte der Bauwerber den Baubeginn des am 16. August 2017 bewilligten Bauvorhabens an.
Mit Bescheid des Stadtamtes vom 8. Mai 2018 wurde auf Grundlage von § 29 der NÖ Bauordnung 2014 die Fortführung von auf dem Grundstück begonnenen Abbrucharbeiten und in der Folge aller weiteren baulichen Herstellungen untersagt.
Begründend führte das Stadtamt aus, dass laut der Bewilligung vom 16. August 2017 Wandteile im Erdgeschoß zum Teil als Bestandsmauern planlich dargestellt seien, die lediglich saniert werden sollten. Bei einem am 2. Mai 2018 durchgeführten Ortsaugenschein sei jedoch festgestellt worden, dass entgegen der Bewilligung diese abgebrochen worden seien. Dafür fehle die erforderliche Baubewilligung.
Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.
Mit einem weiteren Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 12. November 2019, Zl. ***, wurde eine weitere Baubewilligung erteilt, für die Änderung der Baubewilligung vom 16. August 2017, Zl. ***, in Form des Austausches eines Wandteiles.
Im bewilligten Einreichplan dieses Bauvorhabens war der mit der Baubewilligung vom 16. August 2017, Zl. ***, bewilligte Um- und Zubau als Bestand dargestellt, als einzige Änderung war die Erneuerung der bereits abgebrochenen westlichen Wand des Altbestandes eingezeichnet.
Einem vom Bauwerber im Bewilligungsverfahren vorgelegten bautechnischen Gutachten war zu entnehmen, dass die ursprüngliche Holzkonstruktion teilweise abgebrochen worden war. Dies betraf die gesamte nördliche Außenwand sowie etwa die Hälfte der westlichen und der östlichen Außenwand samt dem darüber liegenden Dach und dem darunter liegenden Boden. Von den beiden ursprünglich vorhandenen Fenstern an der östlichen Wand bestand nur mehr das südliche. Das Fundament war zur Gänze noch vorhanden. Die Vorgangsweise wurde vom Bauwerber damit begründet, bei der Bauführung habe sich ein derart schlechter Zustand der abgebrochenen Gebäudeteile gezeigt, dass diese nicht hätten erhalten werden können.
Der von der Baubehörde in diesem Bewilligungsverfahren beigezogene bautechnische Sachverständige erhob am 9. August 2019 neuerlich den Zustand des (Alt-)Bestandsgebäudes. Im anschließend erstellten Gutachten bestimmte er die Länge der abgebrochenen Teile der östlichen bzw. westlichen Außenwand mit 2,10 m. Weiters sei mittlerweile auch das unter dem abgebrochenen Gebäudeteil liegende Fundament entfernt worden.
Der Baubewilligungsbescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 12. November 2019, Zl. ***, wurde dem Bauwerber sowie den Grundstückseigentümern jeweils nachweislich am 15. November 2019 zugestellt und ist in Rechtskraft erwachsen.
Mit Schreiben vom 20. November 2019 erstattete der Bauwerber unter Bekanntgabe eines Bauführers eine Baubeginnsanzeige und gab bekannt, dass mit der Ausführung des mit Bescheid zu Zl. *** bewilligten Bauvorhabens am 1. Dezember 2019 begonnen werde.
Bei einer baubehördlichen Überprüfung am 2. April 2020 war der Zustand des Bestandsgebäudes gegenüber dem 9. August 2019 insofern verändert, als das Fundament entfernt, das darunter liegende bzw. umgebende Gelände auf eine Tiefe von ca. 4 m komplett abgegraben und das Gebäude auf ein Metallgerüst aufgesetzt worden war, dessen Steher auf dem nunmehrigen Gelände befestigt waren.
Bei einem weiteren Ortsaugenschein am 17. März 2021 wurde festgestellt, dass augenscheinlich konstruktive, für die statische Funktion des zu erhaltenden Bestandes erforderliche Elemente, wie Holzbalken und -steher, während der Bauausführung temporär entfernt worden seien.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 21. April 2021, Zl. ***, wurde den damaligen Grundstücks- und Gebäudeeigentümern gemäß § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 der Abbruch der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. *** ausgeführten Bauwerke, konkret eines Hauptgebäudes, bestehend aus einem Erdgeschoß mit einer Bruttofläche von insgesamt rund 52 m² samt einer Terrasse im Ausmaß von rund 53,7 m², einem Vordach mit Abmessungen von rund 8 m x 15 m, einem Untergeschoß mit einer Bruttofläche von rund 103 m², sowie eines Carports mit einem Ausmaß von rund 14 m x 5 m (mit jeweils noch näherer Umschreibung) aufgetragen.
Der ursprüngliche, zur Erhaltung vorgesehene statisch relevante Gebäudebestand sei zumindest temporär entfernt worden und handle es sich bei der Neuerrichtung des gegenständlichen Gebäudeteils um einen bewilligungspflichtigen Neubau. Bei der Neuerrichtung könne es sich schon deshalb nicht um eine Instandsetzung bzw. Ertüchtigung handeln, weil die statische Tragfähigkeit des ursprünglichen Gebäudebestandes nach den getroffenen Feststellungen nicht mehr bestehe. Auf Grund des Abbruchs der statisch relevanten Gebäudeteile seien die wesentlichen Gebäudemerkmale des ursprünglichen, zur Erhaltung vorgesehenen Gebäudebestandes entfernt. Für das Hauptgebäude liege somit keine Baubewilligung vor. Ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland dürfe zwar abgebrochen werden, damit seien aber die Möglichkeiten dieser Flächenwidmung verwirkt und dürfe aus diesem Titel kein neues Gebäude errichtet werden. Der Verlust des Konsenses des Hauptgebäudes bedinge gleichzeitig das Erlöschen des Rechts zur Errichtung von Nebengebäuden bzw. baulichen Anlagen. Somit bestehe auch für die auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen keine rechtliche Grundlage.
Einer dagegen erhobenen Berufung wurde mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. Dezember 2021, Zl. ***, keine Folge gegeben.
Beim Ortsaugenschein vom 17. März 2021 sei ein Aufbau der südseitigen Wand vorgefunden worden, der keiner der erteilten Baubewilligungen 2016 bzw. 2017 entspreche. Die Lage und Anordnung der Wand entspreche zwar der ersten Baubewilligung von 1959, allerdings sei die ursprüngliche Wand bis auf Teile der Holzriegelkonstruktion entfernt und durch einen neuen Wandaufbau ersetzt worden. Vom ursprünglichen Bestand seien lediglich drei Holzsteher sowie ein unter den Stehern horizontal liegender Balken vorhanden. Durch die vom Sachverständigen festgestellte temporäre Entfernung von für die statische Funktion des zu erhaltenden Bestandes erforderlichen Elementen sei es zu einem Untergang des Konsenses gekommen, da zu diesem Zeitpunkt nur noch einzelne nicht mehr raumbildende Teile der Konstruktion vorhanden gewesen seien. Es seien im Vergleich zur Baubewilligung 1959 alle raumbildenden Elemente erneuert worden. Der Ausbau der Bausubstanz dürfe nicht die Dimension eines Neubaus erreichen, vielmehr müssten die wesentlichen Gebäudemerkmale wie das Dach und mindestens zwei Wände bei der Sanierung erhalten bleiben. Dies sei im vorliegenden Fall im Hinblick darauf, dass vom ursprünglichen Bestand lediglich drei Holzsteher sowie ein unter den Stehern horizontal liegender Balken vom Bestand 1959 vorhanden sind, nicht der Fall. Da die übrigen Teile des Hauptgebäudes mit der südseitigen Wand eine Einheit bilden würden, sei auch für diese der Konsens untergegangen. Weiters führe der Abbruch eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland zu einem Untergang der entsprechenden Widmung und zum Verlust des Rechts zur Errichtung von baulichen Anlagen, hier des Carports.
Über die dagegen erhobene Beschwerde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in seiner Entscheidung vom 16. Jänner 2023 zu LVwGAV120/0012022 in der Sache dahingehend entschieden, dass im Ergebnis der Abbruchbescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 21. April 2021, Zl. ***, aufgehoben wurde.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes komme die Erteilung eines Abbruchauftrages auf Grundlage des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 erst nach Fertigstellung eines Bauvorhabens in Betracht.
Da im vorliegenden Fall der Abbruch eines in Ausführung befindlichen Bauvorhabens (und nicht etwa nur des Altbestandes) angeordnet worden sei, komme ein baupolizeilicher Auftrag auf dieser Rechtsgrundlage nicht in Betracht.
Das Eigentumsrecht des nunmehrigen Beschwerdeführers A wurde mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 12. September 2023 zu TZ *** ins öffentliche Grundbuch eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 11. Oktober 2023 begehrt der Stadtrat der Stadtgemeinde *** die Wiederaufnahme des mit dem Erkenntnis vom 16. Jänner 2023 zu LVwG-AV-120/001-2022 abgeschlossenen Verfahrens.
Hingewiesen wurde darin zunächst auf die bereits verbücherte Veräußerung des Grundstücks an den nunmehrigen Beschwerdeführer. Nachdem das Stadtamt davon Kenntnis erlangt habe, sei geprüft worden, ob die Bauführung mittlerweile abgeschlossen sei. Im Hinblick auf die Ausführungen im Erkenntnis vom 16. Jänner 2023 sei auch die konsensgemäße Ausführung nochmals geprüft worden. Dabei seien Zweifel an der lagerichtigen Ausführung entstanden, weshalb die Behörde eine Vermessung durch einen Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen in Auftrag gegeben habe. Dessen gutachterliche Stellungnahme vom 27. September 2023 zeige, dass der Baukörper um 5,47° Richtung Osten verdreht worden sei. Daraus ergebe sich eine Verschiebung der südlichen Gebäudefront von 1,0 bis 1,8 m und der östlichen Gebäudefront von 1,2 bis 2,0 m. Das bestehende, nach wie vor nicht fertiggestellte Gebäude erweise sich nunmehr, aufgrund der geänderten Lage, als ein anderes als das bewilligte, sodass der Abbruchauftrag nach § 29 NÖ Bauordnung 2014 zu bestätigen gewesen wäre. Eine Veränderung der Situierung – im vorliegenden Fall um bis zu 2 m – bewirke, dass es sich um ein anderes Gebäude handelt, für das eine neuerliche Baubewilligung erwirkt werden müsse. Die Behörde treffe kein Verschulden daran, dass die Tatsache der nicht lagerichtigen Ausführung des Gebäudes erst nach Abschluss des Verfahrens bekannt geworden sei.
Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes vom 28. März 2024 zu LVwGAV120/003-2022 wurde der Antrag auf Wiederaufnahme abgewiesen.
Mit Schreiben vom 28. November 2024 wurde für das mit Bescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, bewilligte Bauvorhaben eine Fertigstellungsanzeige eingebracht. Für die Fertigstellungsanzeige wurde ein von der Stadtgemeinde *** bereitgestelltes Formular verwendet. Als Antragsteller wurde in diesem Schreiben der Beschwerdeführer angegeben, das Schreiben wurde jedoch nicht von ihm gefertigt. Die Fertigung lautete „iV E“ ohne Bezugnahme auf ein Vollmachtsverhältnis (eine „Vollmacht Planunterfertigung“ des Beschwerdeführers vom 21. August 2021 für ein weiteres Bauansuchen durch die F GmbH ist im Bauakt dokumentiert.
Nachweise im Sinne des § 30 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 waren dem Schreiben nicht angeschlossen, insbesondere war auch keine Bauführerbescheinigung angeschlossen, zu den erforderlichen Beilagen wurde lediglich ausgeführt, dass diese nachgereicht würden. Die angekündigte Nachreichung von Unterlagen ist nicht erfolgt.
Bei einem weiteren Ortsaugenschein am 18. Dezember 2024 wurde seitens der Baubehörde festgestellt, dass das Bauvorhaben tatsächlich noch nicht fertiggestellt sei und die errichteten Bauwerke von der Baubewilligung vom 12. November 2019, Zahl ***, wesentlich abweichen. Nach wie vor sei der Baukörper, wie bereits im vermessungstechnischen Gutachten vom 27. September 2023 festgestellt, verdreht, wodurch sich eine Verschiebung der südlichen Gebäudefront von 1,0 bis 1,8 m und der östlichen Gebäudefront von 1,2 bis 2,0 m ergebe.
Die Abweichungen wurden ausführlich dokumentiert im Rahmen eines von der Baubehörde beauftragten Gutachtens des bautechnischen Amtssachverständigen vom 16. Juni 2025. Festgehalten wurde in diesem Gutachten auch, dass dem Bauwerk wesentliche bauplanmäßige technische und sicherheitsrelevante Elemente fehlten. Auch die bewilligte Errichtung eines Carports und einer Natursteinmauer sei nicht erfolgt, vielmehr seien in Lage und Ausführung von der Bewilligung abweichende Bauwerke errichtet worden.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27. Juni 2025, Zl. ***, wurde dem Beschwerdeführer als nunmehrigem Grundstücks- und Gebäudeeigentümer gemäß § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 der Abbruch der auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück Nr. *** ausgeführten Bauwerke, konkret eines Hauptgebäudes mit zwei Geschoßen, bestehend aus einem Erdgeschoß überwiegend ausgeführt in Holzriegelkonstruktion samt einer Terrasse und einem Vordach, einem Kellergeschoß in Massivbauweise, einem Carport mit Stützmauer, einem Raum und überdachtem Müllplatz (mit jeweils noch näherer Umschreibung) aufgetragen.
Die mit dem Bescheid vom 12. November 2019, Zl. ***, bewilligten Objekte seien, soweit überhaupt errichtet, weder nach außen abgeschlossen noch seien alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden. Somit seien diese Objekte nicht innerhalb der Frist für die Fertigstellung vollendet worden. Mangels Vorlage der erforderlichen Nachweise gelte die Fertigstellungsanzeige vom 28. November 2024 als nicht erstattet.
Die mit dem Bescheid vom 12. November 2019, Zl. ***, bewilligten Objekte seien nicht innerhalb der Frist für die Fertigstellung vollendet worden, das Recht aus dieser Baubewilligung daher erloschen. Die gegenständlichen Bauwerke seien daher in ihrer Gesamtheit konsenslos geworden.
Mit Schriftsatz vom 16. Juli 2025 erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung gegen diesen Abbruchbescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27. Juni 2025, Zl. ***, das ordentliche Rechtsmittel der Berufung.
Im Erdgeschoß würden sich keine wesentlichen Abweichungen zur Baubewilligung vom 12. November 2019 ergeben. Die Abweichungen im Kellergeschoß stünden im Zusammenhang mit einem bereits anhängigen weiteren Verfahren zur Abänderung dieser Baubewilligung. Der Abbruchauftrag sei aus Sicht des Beschwerdeführers zu unbestimmt, eine allein textliche Beschreibung reiche nicht aus. Die Fertigstellungsmeldung vom 28. November 2024 sei ordnungsgemäß durch das beauftragte Ziviltechnikerbüro erfolgt. Sollte sie nicht entsprochen haben, so wäre ein Verbesserungsauftrag zu erteilen gewesen. Die Ausführungsfrist sei zudem durch anhängige Beschwerdeverfahren beim LVwG gehemmt worden und daher noch nicht abgelaufen. Ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 sei daher nicht zulässig, die Aufhebung des Abbruchbescheides wurde beantragt.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 12. November 2025, ZL. ***, wurde über diese Berufung vom 16. Juli 2025 abgesprochen. Der Berufung wurde keine Folge gegeben.
Im Hinblick auf das Vorliegen eines aliuds im Verhältnis zur Baubewilligung vom 12. November 2019 sei bereits die Baubeginnsfrist, jedenfalls aber die Bauausführungsfrist verstrichen, die Baubewilligung daher erloschen.
Dieser Entscheidung liegt ein vom Stadtrat der Stadtgemeinde *** in seiner Sitzung vom 12. November 2025, TOP 46, gefasster Beschluss zu Grunde. Der Bescheid wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers nachweislich am 21. November 2025 zugestellt.
Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seinen Rechtsvertreter mit Schriftsatz vom 16. Dezember 2025 fristgerecht Beschwerde ein. Im Wesentlichen wurde das Berufungsvorbringen wiederholt. Beantragt wurde im Wesentlichen, wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens und inhaltlicher Rechtswidrigkeit sei der angefochtene Bescheid zur Gänze aufzuheben.
Seitens des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich wurde in den am 2. Februar 2026 vorgelegten, unbedenklichen Verwaltungsakt der Baubehörde Einsicht genommen. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus diesem Verwaltungsakt sowie dem Beschwerdevorbringen.
2.1. Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG):
Artikel 130. (1) Die Verwaltungsgerichte erkennen über Beschwerden
1. gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit;
…
2.2. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
…
(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht (…)
§ 24 Ausführungsfristen
(1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn
1. die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht
binnen 2 Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung begonnen oder
binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde,
2. der aus der Baubewilligung Berechtigte darauf schriftlich verzichtet, wobei die Verzichtserklärung im Zeitpunkt ihres Einlangens bei der Behörde unwiderruflich wirksam wird, oder
3. das aufgrund der Baubewilligung ausgeführte Vorhaben beseitigt wird.
…
(8) Die Zeit eines Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht, dem Verfassungsgerichtshof oder dem Verwaltungsgerichtshof wird in diese Fristen nicht eingerechnet.
§ 30 Fertigstellung
(1) Ist ein bewilligtes Bauvorhaben (§ 23) fertiggestellt, hat der Bauherr dies der Baubehörde anzuzeigen. Die Fertigstellung eines Teiles eines bewilligten Bauvorhabens darf dann angezeigt werden, wenn dieser Teil für sich allein dem bewilligten Verwendungszweck, den Vorschriften dieses Gesetzes und der NÖ Bautechnikverordnung 2014, LGBl. Nr. 4/2015, und dem Bebauungsplan entspricht.
(2) Der Anzeige nach Abs. 1 sind anzuschließen:
1. bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes (ausgenommen Aufstockung und Dachausbau) ein Lageplan mit der Bescheinigung des Bauführers oder der Eintragung der Vermessungsergebnisse über die lagerichtige Ausführung des Bauvorhabens,
…
3. eine Bescheinigung des Bauführers (§ 25 Abs. 2) oder im Falle der unterlassenen Bekanntgabe des Bauführers eine Bescheinigung eines zur Überwachung befugten Fachmannes, der die Ausführung des Bauwerks überwacht hat, über die bewilligungsgemäße Ausführung (auch Eigenleistung) des Bauwerks, insbesondere auch über die Einhaltung der Angaben bzw. im Falle von Abweichungen nach Z 2 über die Einhaltung der Anforderungen aus dem Energieausweis, wenn ein solcher vorzulegen war,
4. die in der Baubewilligung vorgeschriebenen Befunde und Bescheinigungen,
…
(4) Ist die Fertigstellungsanzeige nicht vollständig, gilt sie als nicht erstattet.
§ 35 Abbruchauftrag
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
2.4. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG):
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. (…)
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
Gegenstand des erstinstanzlichen Bescheides war ein auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 gestützter Bauauftrag zum Abbruch mehrerer Bauwerke auf dem Grundstück mit der Adresse *** in *** (GSt.Nr. ***, KG ***).
Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit eines Abbruchauftrages nach dem hier maßgeblichen § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 ist ausschließlich das Fehlen eines Baukonsenses für ein konsensbedürftiges Bauwerk. Nicht zu prüfen ist in einem Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 die Bewilligungsfähigkeit. Diesbezüglich kann auf die Judikatur des VwGH verwiesen werden (VwGH Ra 2015/05/0045).
Nach den Gesetzesmaterialien zu § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 wurde in § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 die bisherige Regelung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996 mit der Maßgabe übernommen, dass die Baubehörde sofort einen Abbruchauftrag erlassen darf, sodass für die Baubehörde nunmehr eine Überprüfung, ob für ein konsenslos errichtetes Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. nachträgliche Anzeige möglich ist, ob es an sich zulässig ist, nicht mehr erforderlich ist. Ob ein Bauwerk bei Erlassung des Abbruchauftrages konsensfähig war, ist daher nicht (mehr) zu prüfen.
Die Konsensfähigkeit eines Bauwerks ist dementsprechend nicht Gegenstand des Abbruchverfahrens, diese wäre ausschließlich im Verfahren zur Erlangung des erforderlichen Konsenses, d.h. in einem Bewilligungsverfahren, zu prüfen. Zu prüfen ist ausschließlich, ob dafür ein Baukonsens vorliegt oder nicht.
Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 12. November 2019, Zl. ***, wurde eine Baubewilligung erteilt, für die Abänderung des bereits mit der Baubewilligung vom 16. August 2017, Zl. ***, bewilligten Um- und Zubaues.
Bei einem Ortsaugenschein am 18. Dezember 2024 wurde seitens der Baubehörde festgestellt, dass das Bauvorhaben tatsächlich noch nicht fertiggestellt sei und die errichteten Bauwerke von der Baubewilligung vom 12. November 2019, Zahl ***, wesentlich abweichen. Nach wie vor sei der Baukörper, wie bereits im vermessungstechnischen Gutachten vom 27. September 2023 festgestellt, verdreht, wodurch sich eine Verschiebung der südlichen Gebäudefront von 1,0 bis 1,8 m und der östlichen Gebäudefront von 1,2 bis 2,0 m ergebe.
Die Abweichungen wurden ausführlich dokumentiert im Rahmen eines von der Baubehörde beauftragten Gutachtens des bautechnischen Amtssachverständigen vom 16. Juni 2025. Festgehalten wurde in diesem Gutachten auch, dass dem Bauwerk wesentliche bauplanmäßige technische und sicherheitsrelevante Elemente fehlten.
Diesem Gutachten wurde im weiteren Verfahren nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Die darin enthaltenen Feststellungen hinsichtlich Lage bzw. Ausführung der vorhandenen Bauwerke sind nachvollziehbar und glaubhaft dokumentiert.
Eine Baubewilligung wird für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hiervon - jedenfalls bei einer nicht bloß geringfügigen Verschiebung des Bauwerkes (vgl. etwa VwGH 2001/05/0072) - eine neuerliche Bewilligung erfordert (vgl. Ro 2019/05/0002; Ro 2015/05/0012; 2011/05/0023; 2005/05/0368). Ob ein aliud vorliegt, ist immer an Hand eines bestimmten Projektes im Vergleich zu etwas anderem zu prüfen (vgl. VwGH Ra 2019/05/0291).
Bei der Qualifikation, ob ein anderes (neues) Bauvorhaben vorliegt, kommt es ausschließlich auf die Unterschiede bzw. Identität zwischen dem ursprünglich bewilligten und dem errichteten Projekt an (vgl. VwGH 2006/05/0130). Bezugspunkt für die Prüfung des Vorliegens eines aliuds ist die bereits erteilte Baubewilligung (VwGH Ra 2021/05/0135).
Wurde ein Gebäude errichtet, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten (VwGH 89/05/0026), abweicht, ist von einem rechtlichen aliud auszugehen (VwGH 2011/05/0023). Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen "aliud" auszugehen ist, dann ist diese Baubewilligung erloschen (VwGH Ro 2015/05/0012).
Entsprechend den Feststellungen sind die mit dem Bescheid vom 12. November 2019, Zl. ***, bewilligten Objekte so nicht errichtet worden, sind weder nach außen abgeschlossen noch sind alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden. Es handelt sich keinesfalls um das mit diesem Bescheid bewilligte Bauvorhaben, sondern um ein „aliud“. Das bewilligte Bauvorhaben wurde dementsprechend tatsächlich nicht fertiggestellt. Eine Fertigstellungsmeldung könnte diese Bewilligung auch nicht ersetzen.
Im Übrigen liegt auch eine Anzeige der Fertigstellung dieses Bauvorhabens bisher nicht vor. Ein als „Fertigstellungsanzeige“ bezeichnetes Schreiben wurde am 28. November 2024 bezugnehmend auf das mit Bescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, bewilligte Bauvorhaben eingebracht. Für dieses Schreiben wurde ein von der Stadtgemeinde *** bereitgestelltes Formular verwendet. Als Antragsteller wurde in diesem Schreiben der Beschwerdeführer angegeben, das Schreiben wurde jedoch nicht von ihm gefertigt. Die Fertigung lautete „iV E“ ohne Bezugnahme auf ein Vollmachtsverhältnis (eine „Vollmacht Planunterfertigung“ des Beschwerdeführers vom 21. August 2021 für ein weiteres Bauansuchen durch die F GmbH ist im Bauakt dokumentiert).
Nachweise im Sinne des § 30 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 waren dem Schreiben nicht angeschlossen, insbesondere war auch keine Bauführerbescheinigung angeschlossen, zu den erforderlichen Beilagen wurde lediglich ausgeführt, dass diese nachgereicht würden. Die angekündigte Nachreichung von Unterlagen ist nicht erfolgt.
Nach Maßgabe der Vorgaben des § 30 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 obliegt die Anzeige der Fertigstellung eines bewilligten Bauvorhabens ausschließlich dem Bauherrn. Eine gesetzliche Verpflichtung der Baubehörde, eine solche Fertigstellungsanzeige beim Bauherrn „einzuholen“ besteht nicht. Bei der Vorlage der Fertigstellungsanzeige handelt es sich somit um eine Bringschuld des Bauherrn, nicht jedoch um eine Holschuld der Baubehörde.
Unter Berücksichtigung der klaren Vorgaben des § 30 Abs. 1 Z 3 NÖ Bauordnung ist die Bescheinigung des Bauführers (§ 25 Abs. 2) ein essenzieller Bestandteil der Fertigstellungsanzeige. Liegt die Bauführerbescheinigung der Fertigstellungsanzeige nicht bei, so kann vom „Einlagen der Fertigstellungsanzeige im Sinne der Bauordnung“ nicht die Rede sein. § 30 NÖ Bauordnung 2014 regelt, welche Bestätigungen einer Fertigstellungsanzeige beizufügen sind.
Die Rechtsfolge fehlender Befunde oder Bescheinigungen besteht darin, dass die Fertigstellungsanzeige als nicht erstattet gilt.
Das mit Bescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, bewilligte Bauvorhaben wurde dementsprechend weder tatsächlich fertiggestellt noch wurde eine vollständige Fertigstellungsanzeige gemäß § 30 NÖ Bauordnung 2014 erstattet.
Der Baubeginn dieses Bauvorhabens wurde mit Schreiben vom 20. November 2019 angezeigt. Der damalige Bauherr gab bekannt, dass mit der Ausführung des mit dem Bescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, bewilligten Bauvorhabens am 1. Dezember 2019 begonnen werde.
Gemäß § 24 Abs. 1 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 erlischt das Recht aus einer Baubewilligung, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde.
Die Fortlaufhemmung des § 24 Abs. 8 NÖ Bauordnung 2014 bezieht sich ausschließlich auf das Bewilligungsverfahren, solange dieses nach Ausschöpfung des innergemeindlichen Instanzenzuges bei einem der angeführten Gerichte anhängig ist. Mangels eines Rechtsmittels ist der Baubewilligungsbescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, jedoch unmittelbar nach Ablauf der ungenutzten zweiwöchigen Berufungsfrist in Rechtskraft erwachsen.
Zum Zeitpunkt des angezeigten Baubeginns am 1. Dezember 2019 war die Baubewilligung bereits rechtskräftig. Der innergemeindliche Instanzenzug wurde nicht ausgeschöpft. Hinsichtlich des Baubewilligungsbescheides war ein weiteres Verfahren bei einem der angeführten Gerichte nie anhängig. Dementsprechend wurde der Fortlauf dieser Frist nicht gehemmt und mangels eines Fristverlängerungsantrages auch der Ablauf der 5jährigen Ausführungsfrist nicht gehemmt.
Die mit dem Bescheid vom 12. November 2019, Zahl ***, bewilligten Bauwerke wurden tatsächlich nicht innerhalb dieser Frist für die Fertigstellung vollendet bzw. wurde auch keine vollständige Fertigstellungsanzeige gemäß § 30 NÖ Bauordnung 2014 erstattet.
Im Hinblick auf den Ablauf der 5jährigen Ausführungsfrist hat sich im Verhältnis zum Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16. Jänner 2023 zu LVwG-AV-120/001-2022 auch die Rechtslage geändert, weshalb einem neuerlichen Abbruchauftrag eine res iudicata nicht mehr entgegensteht.
Für die vom nunmehrigen Abbruchauftrag betroffenen Bauwerke liegt somit keine Baubewilligung vor. Die Anordnung des Abbruches dieser Bauwerke (entsprechend dem ausführlichen Spruch des erstinstanzlichen Bescheides, dessen ausreichende Bestimmtheit unzweifelhaft ist) gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 erfolgte daher zu Recht.
Gemäß § 17 VwGVG in Verbindung mit § 59 Abs. 2 AVG war gleichzeitig eine neuerliche angemessene Leistungsfrist festzusetzen.
Die Erfüllungsfrist hat angemessen zu sein, wobei hier der Gesichtspunkt zu berücksichtigen ist, dass die Leistungsfrist objektiv geeignet sein muss, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung aller seiner Kräfte, der Lage des konkreten Falles nach, die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen (VwGH 92/07/0067). Für die Durchführung der Aufträge wird eine Frist von 12 Monaten eingeräumt, welche selbst für den Fall der Beauftragung eines befugten Unternehmens zumutbar und angemessen erscheint.
Es war spruchgemäß zu entscheiden.
Ergänzend wird noch festgehalten, dass die Vollstreckbarkeit eines Beseitigungsauftrages bei der Anhängigkeit eines weiteren Bauansuchens nicht gegeben ist (vgl. z.B. VwGH 2008/06/0070, 2010/06/0007).
Während der Anhängigkeit eines Verfahrens über eine nachträgliche Baubewilligung darf ein Beseitigungsauftrag grundsätzlich nicht vollstreckt werden (VwGH 93/06/0010). Dies gilt aber dann nicht, wenn ein vorschriftswidriger Bau, von dem bereits feststeht, dass er nicht bewilligt werden kann, Gegenstand eines (weiteren) Verfahrens über eine nachträgliche Baubewilligung ist (VwGH 84/05/0122, 0123).
Gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG war von einer Verhandlung abzusehen, da die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010 S. 389 entgegenstehen (vgl. dazu z.B. VwGH vom 15.5.2014, 2012/05/0087). Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ist – wie zuvor dargelegt – schon aufgrund der Aktenlage geklärt, und das erkennende Gericht hatte ausschließlich Rechtsfragen zu klären, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine Verhandlung nicht geboten ist.
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.
Die Frage, ob ein bestimmtes Bauvorhaben ein "aliud" darstellt oder nicht bzw. ob eine Projektmodifikation die Sache ihrem Wesen nach ändert, unterliegt grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes (vgl. VwGH Ra 2020/05/0169, 0170, Ra 2021/05/0006, Ra 2024/06/0065).
Im Hinblick auf die obigen Ausführungen liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen vor.
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