Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1271/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1271.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Dullnig als Einzelrichter über die Beschwerde der A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 26.09.2025, Zl. ***, mit dem der Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 09.08.2023 Zl. ***, betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 und eines Nutzungsverbotes gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014, teilweise Folge gegeben wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid wird bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) vom 09.08.2023, Zl. ***, wurde gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 (unter Spruchpunkt I. lit. a) und lit. b)) ein baupolizeilicher Abbruchauftrag für eine Einfriedung in Form eines Stabilgitterzaunes auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** (Grundeigentümerin: Stadt Krems an der Donau), sowie für die östlichere der beiden bestehenden Weingartenhütten auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** (Grundeigentümerin: A; in der Folge: Beschwerdeführerin) erteilt. Weiters wurde gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 (unter Spruchpunkt II. a und b)) die Nutzung des Zaunes und der Weingartenhütte verboten sowie Kosten in der Höhe von 43,40 Euro vorgeschrieben (unter Spruchpunkt III.).

Begründend führte die Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass es sich bei dem Stabilgitterzaun um eine Einfriedung handle, deren fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordere und die mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sei. Die Einfriedung sei damit als Bauwerk iSd § 4 Z. 7 NÖ BO 2014 zu qualifizieren für dessen Errichtung gemäß § 14 Z. 2 NÖ BO 2014 (bzw. nach dessen Vorgängerbestimmungen) eine Baubewilligung erforderlich gewesen wäre. Bei der weiters errichteten Weingartenhütte handle es sich dagegen um ein Gebäude iSv § 4 Z. 15 NÖ BO 2014, weil sie ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und zwei Wänden sei, welches von Menschen betreten werden könne und dazu bestimmt sei, Menschen, Tiere und Sachen zu schützen. Für die Errichtung dieser Weingartenhütte wäre gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 (bzw. nach dessen Vorgängerbestimmungen) eine Baubewilligung notwendig gewesen. Da keine Baubewilligungen vorgelegen hätten, wäre mit den angeführten baupolizeilichen Aufträgen vorzugehen gewesen.

Am 26.07.2023 hätte ein Augenschein stattgefunden und sei dabei festgestellt worden, dass von der Beschwerdeführerin begonnen worden sei, eine Einfriedung in Form eines Stabilgitterzaunes zu errichten. Weiters sei festgestellt worden, dass eine – abgesehen von zwei als Seitenwände fungierenden Natursteinstützmauern – vollständig neu errichtete Hütte vorgefunden worden sei. Anhand von Fotos (am Handy von der Beschwerdeführerin vorgezeigt) habe die Beschwerdeführerin belegen können, dass an derselben Stelle bereits eine Hütte mit augenscheinlich ähnlichem Ausmaß Bestand gehabt habe. Diese Hütte sei vom öffentlichen Gut aus nicht wahrgenommen worden, da sie massiv von Efeu überwuchert gewesen sei. Die Bestandshütte sei wie der Neubau von zwei Holwänden und einem auf der Natursteinmauer aufgelegten Pultdach gebildet worden. Die Bestandshütte habe jedoch keine Blechdachdeckung, sondern eine Wellplattendeckung gehabt. Dass eine Hütte mit vermuteten baurechtlichem Konsens Bestand gehabt habe, sei zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, werde aber als unwahrscheinlich angesehen. Zudem sei diese Hütte umfassender als die zuvor genannte Hütte erneuert worden. Abgesehen von zwei Natursteinterrassenstützwänden, welche zugleich auch als Wände der Hütte genutzt worden seien, seien alle Bauteile in vermutlich abgeänderter Form erneuert worden. Das Erscheinungsbild sei nachweislich durch eine abgeänderte Dachdeckung verändert worden.

1.2. In der fristgerecht gegen diesen Bescheid der Baubehörde I. Instanz mit Schreiben vom 29.08.2023 erhobenen Berufung beantragte die Beschwerdeführerin der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben sowie in eventu, dass der angefochtene Bescheid aufgehoben und das Verfahren zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Baubehörde I. Instanz zurückverwiesen werde.

Zu Spruchpunkt I. lit. a) führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass ein Abbruchauftrag hinsichtlich der bestehenden Zaunanlage u.a. schon allein deshalb nicht zulässig sei, weil das Grundstück, auf dem sich nach den Behauptungen der Behörde I. Instanz die Zaunanlage befinden soll, nicht im Eigentum der Beschwerdeführerin stehe. Darüber hinaus würden nur zwei Zaunsteher ohne Zaunfelder vorliegen. Die belangte Behörde habe nicht ausgeführt, weshalb sie bei zwei Zaunstehern vom Vorliegen einer baulichen Anlage ausgegangen sei, und habe auch nicht begründet, ob sie von einer Anzeige- oder Bewilligungspflicht ausgehe. Der von der Baubehörde I. Instanz verwendete Begriff der „Einfriedung“ sei in der NÖ BO 2014 nicht definiert. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sei eine Einfriedung als Einrichtung zu verstehen, die ein Grundstück einfriedet, d.h. schützend umgibt. Daraus folge, dass bei einer Einfriedung die grundsätzliche Einigung gegeben sein müsse, die Liegenschaft nach außen abzuschließen, was bei zwei Zaunstehern nicht gegeben sei. Eine Bewilligungspflicht der beiden Zaunsteher sei auszuschließen, weil keine bauliche Anlage vorliege und eine Anzeigepflicht sei deshalb nicht gegeben, weil keine Einfriedung errichtet worden sei und sich eine solche im vorliegenden Fall auch nicht gegen eine öffentliche Verkehrsfläche richte.

Zu Spruchpunkt I. lit. b) führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass im Bescheidspruch von einer lediglich der Himmelsrichtung nach bestimmten Weingartenhütte gesprochen werde, womit der Bescheid für einen Vollzug des Abbruchauftrages zu unbestimmt gehalten sei. Das Bestandsgebäude werde ferner als „bestehende Weingartenhütte“ bezeichnet, was das Vorliegen eines alten Bestandes bestätige. Überdies habe die belangte Behörde in den Feststellungen ausgeführt, dass „nicht auszuschließen sei, dass eine Hütte mit vermutetem baurechtlichem Konsens Bestand hatte“. Es werde in den Feststellungen demnach von einer Bestandshütte gesprochen. Weiters würden in den Feststellungen zwei Natursteinterrassenstützwände erwähnt, welche Wände des Bestandsgebäudes darstellen würden. Es sei auch eine Eindeckung gengenüber einem nicht näher definierten Bestand geändert worden. Es mangle den Feststellungen an einem nachvollziehbaren Inhalt dahingehend, ob nunmehr von einem Bestandsgebäude mit vermuteten Konsens oder einem neu errichteten Bauwerk auszugehen sei. Die Feststellungen würden explizit nicht ausschließen, dass ein Bestandsgebäude vorliege, dessen Bestand von der Beschwerdeführerin der Baubehörde gegenüber durch Vorweisen von Fotografien belegt worden sei. Feststellungen des Inhalts, dass ein Sachverhalt nicht auszuschließen sei, jedoch Sachverhaltselemente nicht wahrscheinlich seien, würden den Anforderungen an eine gesetzmäßige Bescheidbegründung nicht gerecht.

Zuletzt würde keine Bewilligungspflicht für die Weingartenhütte vorliegen. Gemäß § 17 Z. 3 NÖ BO 2014 zähle die Instandsetzung von Bauwerken, wenn die Konstruktion beibehalten wird und sich die Formen und Farben der von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich verändert werden, zu den bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Vorhaben. Bereits aus den Ergebnissen des Augenscheins und der Beurteilung der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Lichtbilder sei zu schließen, dass bei einem Bestandsgebäude, das der Funktion nach als Weingartenunterstand beurteilt werden kann, die beiden tragenden Stützwände aus Natursteinen belassen worden seien und lediglich Holzbeplankungen aufgrund der altersbedingten Beschädigung mit identem Material repariert worden seien, um deren Funktion als Abschluss des Unterstands nach außen hin und den Witterungsschutz wieder herzustellen. Dabei sei identes Material an identer Stelle in identer Ausführung angebracht worden. Bei der Deckung des Unterstandes sei das Bestandsdach dadurch repariert worden, dass ein neues Eindeckungsmaterial eingebracht worden sei, um die funktionelle Dichtheit wieder herzustellen. Das Pultdach sei sonst nicht verändert worden. Sämtliche Maßnahmen seien daher als Instandsetzung eines Bestandsgebäudes zu werten, bei dem selbst die Baubehörde I. Instanz davon ausgehe, dass ein vermuteter Konsens vorliege. Soweit die Baubehörde I. Instanz in Verkennung der Rechtslage im Rahmen der rechtlichen Begründung ausführt, dass die Bewilligungspflicht für eine Gartenhütte deshalb anzunehmen sei, weil ein oberirdisches Bauwerk mit Dach und Wänden vorliegen würde, lasse sie außer Acht, dass diese Definition auch auf instandgesetzte Gebäude zutreffe und daher keine Bewilligungspflicht begründen könne.

Die Baubehörde I. Instanz habe auch nicht geprüft, ob eine Ausnahme von einer Bewilligungs- und Anzeigepflicht gemäß § 17 Z. 8 NÖ BO vorliegt, welche für Gerätehütten und Gewächshäuser mit einer überbauten Fläche von nicht mehr als 10 m2 bestehe. Dazu habe sich die Baubehörde I. Instanz auch nicht mit der Frage auseinandergesetzt, wann der Unterstand, welcher als Gerätehütte verstanden werden könne, errichtet worden sei und ob zu diesem Zeitpunkt eine Bewilligungs- oder Anzeigepflicht bestanden hatte. Jedenfalls gelangt die Baubehörde I. Instanz infolge einer vollständig verfehlten Rechtsansicht zum Ergebnis, dass die beschriebenen Instandsetzungsmaßnahmen an der von ihr so bezeichneten Weingartenhütte baurechtlich bewilligungspflichtig seien. Mangels einer gegebenen Bewilligungs- oder Anzeigepflicht sei auch das gemäß dem Bescheid unter Spruchpunkt I. erteilte Nutzungsverbot an der Weingartenhütte unzulässig und sei der Bescheid daher auch in diesem Punkt ersatzlos aufzuheben.

1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: „belangte Behörde“) vom 26.09.2025, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin hinsichtlich dem Abbruchauftrag betreffend den Stabilgitterzaun unter Spruchpunkt I. lit. a) Folge gegeben und der Bescheid in diesem Punkt ersatzlos behoben, während die weiteren Spruchpunkte I. lit. b) sowie die Spruchpunkte II. lit. a) und b) vollinhaltlich bestätigt wurden.

Zu Spruchpunkt I. lit. a) führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass sich die diesbezüglichen Einbauten auf Stadtgrund befinden würden und dass von keinem Superädifikat auszugehen sei, womit sie auch Stadteigentum geworden seien, sodass der Abbruchauftrag an eine Nichteigentümerin ergangen sei und Spruchpunkt I. lit. a) schon deshalb ersatzlos aufzuheben sei, ohne dass auf weitere Argumente im Berufungsvorbingen weiter eingegangen werden müsste.

Zur Nichtaufhebung des Nutzungsverbotes gemäß Spruchpunkt II. lit. a) führte die belangte Behörde aus, dass sich das Nutzungsverbot für konsenslose Bauwerke ex lege aus § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 ergebe. Daher sei es auch nicht nötig oder verpflichtend, die Nutzungsuntersagung aufzuheben, wenngleich sie eine Einfriedung auf Stadtgrund betreffe. Sollte die Beschwerdeführerin diese Einfriedung nicht nutzen, liege nach Ansicht der belangten Behörde auch keine Beschwer hierzu vor.

Zu Spruchpunkt I. lit. b) und zur beanstandeten Bestimmtheit des Abbruchauftrages hielt die belangte Behörde fest, dass die Bezeichnung als „östliche Hütte“ ausreichend klar und eindeutig abgefasst gewesen sei, sodass ein Vollzug des Auftrages laut Bescheidspruch möglich sei. Wenn auf einem Grundstück zwei Hütten bestehen würden und wenn der Bescheid auf die östlichere Hütte abziele, so werde deutlich, welche der beiden von der Abbruchanordnung betroffen ist. Bei der östlicheren Weingartenhütte mit Holzwänden sei seitens der Baubehörde I. Instanz zum Augenschein (samt den aufgenommenen Lichtbildern) vermerkt worden, dass viele tragende Bauteile in abgeänderter Form erneuert worden seien und dass das Erscheinungsbild nachweislich durch eine abgeänderte Dachdeckung verändert worden sei, womit eben keine Instandsetzung der älteren Hütte gegeben sei.

Dem Bescheid der Baubehörde I. Instanz sei ausreichend deutlich zu entnehmen, dass nur die andere erste Weingartenhütte mit einem vermuteten Konsens ausgestattet sei, während die zweite neue Holzhütte als neu errichtetes Bauwerk qualifiziert worden sei, obwohl der Errichtungszeitpunkt nicht festgehalten worden sei. Grobe Begründungs- oder Feststellungsmängel könne die Berufungsbehörde aufgrund der Fotodokumentation im erstinstanzlichen Akt jedoch nicht erblicken, vor allem auch nicht im Zusammenhalt der Möglichkeit in der Berufung dem bekämpften Bescheid mit Beweisen entgegenzutreten, was jedoch unterblieben sei. Bezüglich der (im Bescheid abgebildeten) Holzhütte scheine es ausgeschlossen, dass identes Material an identer Stelle in identer Ausführung hergestellt worden sei.

Zur Behauptung der Bewilligungsfreiheit wird im Bescheid unter Verweis auf die (vom Gericht weiter unten zitierte) Literatur zur NÖ BO 2014 ausgeführt, dass die Weingartenhütte nicht gemäß § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 als bewilligungsfrei anzusehen sei, weil dies erfordern würde, dass bereits ein Wohngebäude vorhanden ist oder ein solches zumindest gleichzeitig errichtet wird (arg „... Aufstellung jeweils einer Gerätehütte und eines Gewächshauses ... bei Wohngebäuden ...“)

Zu dem in der Berufung aufgeworfenen Thema „Instandsetzung“ führte die belangte Behörde aus, dass, sofern überhaupt für eine ursprünglich vorhandene Hütte ein Konsens bestanden hätte, wovon mangels Akteninhalten bei der Baubehörde nicht auszugehen sei, der baubehördliche Konsens jedenfalls untergegangen sei, wenn eine Veränderung eines Bauwerks durch eine abgeänderte Wand- und Dachsituation eine Einflussnahmemöglichkeit auf die Standfestigkeit der Hütte zur Folge haben könnte zumal genau diese Kriterien im Zuge eines Baubewilligungsverfahrens einer Prüfung zu unterziehen seien. Dazu verwies die belangte Behörde auf eine nähere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, aus welcher sich ergebe, dass im vorliegenden Fall von einer bewilligungspflichten Neuerrichtung der Weingartenhütte ausgegangen werden müsse.

Ansonsten sei auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Bescheid und auf dessen Begründung zu verweisen, wobei dessen Feststellungen von der Beschwerdeführerin – etwa durch Entsprechung der Mitwirkungspflicht von Verfahrensparteien – durch Beweisanbote, die zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen hätten könnten, nicht in geeigneter Weise entgegengetreten worden sei. Die belangte Behörde habe bei Vorliegen dieser Voraussetzungen, nämlich bei Nichtvorliegen einer benötigten Bauanzeige oder Baubewilligung, auch ungeachtet eines später eingebrachten Baubewilligungsantrages unter Gewährung einer angemessenen Frist den Abbruch zu verfügen.

Im Fall des Einlangens einer Berufung sei gemäß § 35 Abs 2 Z. 2 NÖ BO 2014 lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides die im Gesetz normierten Voraussetzungen für den Abbruch vorgelegen seien. Generell sei für die Entscheidung der Berufungsbehörde auch die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der zweitinstanzlichen Entscheidung maßgeblich. Ein Bescheid gemäß § 35 NÖ BO sei bei Vorliegen der Voraussetzungen zu bestätigen und eine Berufung abzuweisen. Es handele sich um eine „hat-Bestimmung“ und bestehe diesbezüglich weder für die Baubehörde I. noch II. Instanz ein Spielraum.

Die im bekämpften Bescheid angegebene Frist, nämlich die angeordneten Arbeiten innerhalb von 4 Monat ab Rechtskraft dieses Bescheides abzuschließen, war aus Sicht der Berufungsbehörde als angemessen anzusehen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. In der mit Schriftsatz vom 21.10.2025 fristgerecht erhobenen Beschwerde beantragte die Beschwerdeführerin in Stattgabe der Beschwerde die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend, dass auch die weiteren Spruchpunkte I. lit. b) und II. lit. a) und b) der Baubehörde I. Instanz vom 09.08.2023 ersatzlos aufgehoben werden sollen, in eventu, dass der angefochtene Bescheid mit Ausnahme des Spruchpunktes I. lit. a) aufgehoben und zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen werde.

2.2. Zur Untersagung der Nutzung der Einfriedung gemäß Spruchpunkt II. lit. a) des Bescheides I. Instanz führte die Beschwerdeführerin aus, dass wegen der Stattgabe der Berufung gegen den Abbruchauftrag auch das Nutzungsverbot aufzuheben gewesen wäre, weil für die Aufrechterhaltung der Nutzungsuntersagung nun keine Rechtsgrundlage mehr bestehe. Gemäß ihrer eigenen Rechtsansicht wäre auch das Nutzungsverbot nicht an die Beschwerdeführerin (als Nichteigentümerin des Grundstücks) zu richten gewesen. Überdies habe die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid gar nicht begründet, weshalb sie das Nutzungsverbot an der Einfriedung aufrechterhalten habe. Bei rechtsrichtiger Entscheidung hätte die belangte Behörde jedenfalls, selbst ausgehend von ihrer unrichtigen Rechtsansicht, den Bescheid I. Instanz hinsichtlich Untersagung der Nutzung der Einfriedung, somit zu Spruchpunkt II. lit. b), aufzuheben gehabt.

Zum Abbruchauftrag für die Weingartenhütte unter Spruchpunkt I. lit. b) des Bescheides I. Instanz führte die Beschwerdeführerin aus, dass der angefochtene Bescheid keine Feststellungen zum historischen Bestand sowie zu dessen Instandsetzung enthalte und dass die belangte Behörde lediglich höchstgerichtliche Rechtsprechung wiedergegeben habe, ohne eigene Überlegungen dazu anzustellen. Unrichtig sei darüber hinaus, dass die Beschwerdeführerin keine Beweismittel zur Feststellung des Konsenses beigebracht hätte. Die Beschwerdeführerin habe – ohne dass sie dazu verpflichtet wäre – bereits im Ermittlungsverfahren Lichtbilder des Bestandes mit vermuteten Konsens vorgewiesen, was jedoch von der belangten Behörde nicht entsprechend gewürdigt worden sei. Die belangte Behörde habe es verabsäumt, notwendige Feststellungen zum vermuteten Konsens im Sinne der Rechtsprechung zu treffen (Errichtungszeitpunkt, historischer Bauzustand), wobei es für nötige technische Rückschlüsse aus den aktenkundigen Fotografien der Anwendung der entsprechenden Sachkunde von Sachverständigen bedürfe. Zusammengefasst sei daher das Vorliegen eines vermuteten Konsenses von der belangten Behörde nicht ausreichend geprüft worden.

Zur behaupteten Instandsetzung der Weingartenhütte wird ausgeführt, dass die belangte Behörde selbst ausführe, dass unter Instandsetzung jene Maßnahmen zu verstehen seien, welche dazu dienen, ein Gebäude in seiner Substanz zu erhalten. Die belangte Behörde vermöge nicht zu begründen, weshalb der Tausch abgewitterter und schadhafter Holzteile nicht als Instandsetzung anzusehen sei, wo es doch gerade zur Instandsetzung gehöre, die Baulichkeit durch das Ersetzen einzelner Bausubstanzen wieder in eine den Anforderungen entsprechenden Zustand zu versetzen. Auch das in der Entscheidung ersichtliche Lichtbild zeige, dass die Baulichkeit von zwei Natursteinmauern und von erneuerten Holzteilen gebildet werde.

Zu Spruchpunkt II. lit. b) wird vorgebracht, dass der Abbruchauftrag aufgrund der bloßen Instandsetzung der Weingartenhütte, für welche die Vermutung des konsensgemäßen Bestandes gegeben sei, zu Unrecht angeordnet worden sei, weshalb auch die Nutzung derselben nicht untersagt werden hätte dürfen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Mit Schreiben vom 27.10.2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Zl. *** (Berufungsakt und Verwaltungsakt zur Zl. ***) mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor.

3.2. Am 16.02.2026 führte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung in Abwesenheit der Beschwerdeführerin durch. Beweis wurde erhoben durch Verlesung des gesamten verwaltungsgerichtlichen Aktes. Seitens der Beschwerdeführerin wurden Lichtbilder vorgelegt. In der Verhandlung wurde die Sach- und Rechtslage eingehend erörtert.

3.3. Mit Schreiben vom 24.02.2026 wurde der Liegenschaftsverwaltung der Stadt Krems an der Donau und der Beschwerdeführerin ein Fragenkatalog hinsichtlich der Nutzung des Stabilgitterzaunes übermittelt. Mit Schriftsätzen vom 04.03.2026 und 10.03.2025 übermittelten die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Krems bzw. auch die Beschwerdeführerin Antworten zu den Fragen.

4. Feststellungen:

4.1. Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG ***. Das Grundstück weist die Widmung Bauland-Wohngebiet auf. Es steht kein Wohngebäude gemäß § 4 Z. 15 NÖ BO 2014 auf dem Grundstück. Das Grundstück weist eine Hanglage auf und es sind mehrere Naturterrassen angelegt. Es wird von der Beschwerdeführerin als Obstgarten genützt.

4.2. Auf diesem Grundstück fanden sich vor Beginn der gegenständlichen baulichen Maßnahmen zwei Weingartenhütten, welche in Richtung der westlichen Grenze zu Grundstück Nr. *** situiert waren. Die Hütten waren westlich und östlich einer Treppe errichtet, die auf die Naturterrasse führt. Diese Naturterrasse wird von einer Mauer aus Natursteinen abgestützt.

4.3. Am 20.07.2023 wurde eine Bautätigkeit auf diesem Grundstück festgestellt. Die Beschwerdeführerin ließ die östliche Weingartenhütte (von Herrn C) in allen Bauteilen abtragen und am selben Platz neu errichten. Es wurden keine Bauteile der ursprünglichen Hütte verwendet, sämtliche tragenden Bauteile (Holzsteher, Holzplanken (als Umfassungswände), Pfetten) und Dach wurden neu aufgebaut. Es wurde ein Pultdach mit Blechdachdeckung ausgeführt. Ein Holzboden wurde eingelegt. Die Natursteinmauern blieben unverändert bestehen.

4.4. Die ursprüngliche Weingartenhütte bestand aus jedenfalls zwei Umfassungswänden aus Holz (Holzsteher mit Holzbeplankungen); ob in Richtung der Steintreppe auch eine Holzwand bestand, kann nicht festgestellt werden. Sie wies ein auf der Natursteinterrassenstützmauer aufgelegtes Pultdach mit einer Welleternitplatteneindeckung auf. Die Weingartenhütte war südseitig mit Efeu überwuchert. Tragende Holzteile waren jedenfalls teilweise vermorscht und von Schimmel und Pilzen durchzogen. Die Weingartenhütte befand sich in einem baufälligen Zustand.

Die äußere Umgrenzung der Weingartenhütte bildeten zwei Natursteinterassenstützmauern, welche jedoch mit der Weingartenhütte baulich oder statisch nicht verbunden waren. Es handelt sich um selbstständige Bauwerke.

Die Ausmaße der ursprünglichen östlichen Hütte können nicht mehr festgestellt werden.

Die ursprüngliche Weingartenhütte wie auch die neu errichtete Weingartenhütte dient(e) der Verwahrung von landwirtschaftlichem Gerät für die Bewirtschaftung des Obstgartens.

4.5. Für die nunmehr bestehende östliche Weingartenhütte wurde um keine Bauanzeige und keine Baubewilligung angesucht und liegt eine solche nicht vor.

4.6. Auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, welches im Eigentum der Stadt Krems an der Donau steht, wurden im Auftrag der Beschwerdeführerin dauerhaft zwei stabile Zaunsteher mit ein- und aushängbarem Tor als Teil eines Zaunes errichtet. Eine zwischen den Zaunstehern eingehängte Türe wurde beim Ortsaugenschein am 26.07.2023 entfernt, wurde aber danach wieder eingehängt.

Für die diese Toranlage wurde um keine Bauanzeige und keine Baubewilligung angesucht und liegt eine solche nicht vor.

Der Stabilgitterzaun wird tatsächlich von der Beschwerdeführerin benützt. Ein Pachtvertrag über die Nutzung der Teilfläche, auf der diese Toranlage steht, befindet sich jedenfalls seit August 2023 in Ausarbeitung. Ein solcher Vertrag ist im Zeitpunkt der vorliegenden Entscheidung nicht abgeschlossen worden.

Die Nutzung der Teilfläche durch die Beschwerdeführerin wird von der Stadt Krems an der Donau geduldet. Eine Nutzungsuntersagung hat nicht stattgefunden.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus dem im Akt erliegenden Grundbuchsauszug und sind unstrittig. Die Nutzung des Grundstücks als Obstgarten ergibt sich aus dem diesbezüglichen Vorbringen in der Beschwerde.

5.2. Die Feststellung zur genauen Lage der beiden Weingartenhütten ergeben sich aus der im Akt einliegenden Strafanzeige vom 04.08.2023, welche die exakte Position der Weingartenhütten zeigt sowie aus den Lichtbildern. Laut Lichtbild vom 20.07.2023, welches die Bautätigkeit zeigt, war die ursprüngliche Weingartenhütte zu diesem Zeitpunkt bereits abgetragen.

5.3. Die Beschreibung der östlichen Weingartenhütte ergibt sich aus den von der Beschwerdeführerin in den Verfahren vorgelegten Lichtbildern sowie aus der Niederschrift zum Ortsaugenschein vom 26.07.2023. Dass die Natursteinmauern nicht mit der Weingartenhütte baulich oder statisch verbunden waren und auch nun nicht sind, ergibt sich aus den schlüssigen Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung. Die Weingartenhütte wird nicht auch von den Natursteinmauern gebildet, sondern werden diese lediglich als baulich und statisch abgetrennte Umfassungen verwendet. Die Hütte konnte ohne Zerstörung der Mauern aufgebaut und kann zerstörungsfrei abgebaut werden.

5.4. Die Feststellungen zum Bauzustand der ursprünglichen östlicher gelegenen Weingartenhütte ergeben sich aus dem vom Beschwerdeführervertreter in der Verhandlung vorgelegten Lichtbild in Beilage ./1, welches einen Teil des Inneren der ursprünglichen Weingartenhütte zeigt. Darauf ist ein durchfeuchteter und vermorschter Holzsteher zu sehen. Im Übrigen konnte der Beschwerdeführerin darin gefolgt werden, dass die Weingartenhütte insgesamt einen baufälligen Zustand aufwies, zumal dies auch deren Erneuerung erklärt.

5.5. Das Nichtvorliegen einer Bauanzeige und einer Baubewilligung für die ursprüngliche Weingartenhütte ergibt sich aus dem Akteninhalt in Übereinstimmung mit dem Beschwerdevorbringen.

5.6. Die Feststellungen bezüglich des Stabilgitterzaunes ergeben sich aus der Niederschrift zum Ortsaugenschein vom 26.07.2023. Die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Krems an der Donau übermittelte zugleich mit der Stellungnahme vom 04.03.2026 aktuelle Lichtbilder, welche zeigen, dass das Tor – offensichtlich von der Beschwerdeführerin – wieder zwischen die Zaunsteher eingehängt wurde. Es gibt auch keine Hinweise darauf, dass die Beschwerdeführerin den Zaun nicht dauerhaft, sondern nur vorübergehend, auf Stadtgrund aufstellen hätte wollen.

Dass die Nutzung der städtischen Teilfläche und des Zaunes nach wie vor Gegenstand von offenen Pachtvertragsverhandlungen zwischen der Stadt Krems an der Donau und der Beschwerdeführerin ist und dass die Nutzung durch die Beschwerdeführerin einstweilen geduldet wird, ergibt sich aus der insoweit unbedenklichen Stellungnahme der Liegenschaftsverwaltung vom 04.03.2026.

In der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 10.03.2026 wird übereinstimmend mit der Stellungnahme der städtischen Liegenschaftsverwaltung erklärt, dass sich die Zaunsteher laut Mappenstand auf der in Verhandlung stehenden städtischen Teilfläche finden und dass die Nutzung durch die Stadt nicht untersagt wurde.

Dass die Teilfläche und der Stabilgitterzaun tatsächlich von der Beschwerdeführerin genutzt werden, zeigt sich auch an dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin das Tor während des anhängigen Verfahrens augenscheinlich wieder eingehängt hat. Zudem ergibt sich dies auch aus der Bekämpfung des Nutzungsverbotes.

6. Rechtslage:

Die relevanten Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2024 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 9/2024, lauten (auszugsweise):

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[...]

[...]

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[...]

Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:

[...]

[...]

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

[...]

(1) ...

(20) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 40/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[...]“

7. Erwägungen:

7.1. Zur Bestätigung des Nutzungsverbotes für den Stabilgitterzaun nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 gemäß Spruchpunkt II. lit. a) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz:

Vorauszuschicken ist, dass es sich beim gegenständlichen Stabilgitterzaun unstrittig um eine bewilligungspflichtige bauliche Anlage iSd § 4 Z. 6 NÖ BO 2014 handelt, da dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und er mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Dass das Tor dynamisch ein- und ausgehängt werden kann, vermag daran nichts zu ändern.

Mit dem in Rechtskraft erwachsenen Spruchpunkt I. lit. a) des angefochtenen Bescheides hat die belangte Behörde der Berufung der Beschwerdeführerin im Umfang des Abbruchauftrages betreffend den Stabilgitterzaun Folge gegeben und den Bescheid diesbezüglich ersatzlos behoben. Zur Begründung wurde im Bescheid ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin nicht Eigentümerin des Grundstücks Nr. *** und auch nicht (Bauwerks-)eigentümerin der Einbauten ist; weshalb der Abbruchauftrag auch nicht an sie adressiert werden hätte dürfen.

Zu dieser rechtlichen Beurteilung ist festzuhalten, dass ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk als Zugehör gemäß § 297 ABGB nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“ grundsätzlich in das Eigentum des Grundeigentümers fällt. Es gibt aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes im vorliegenden Fall keine Hinweise darauf, dass – davon abweichend – ein Superädifikat nach § 435 ABGB (oder eine andere gesetzliche Ausnahme, siehe § 305 ABGB) vorliegen würde, zumal der begonnene Zaun von der Beschwerdeführerin offenbar auf Dauer auf dem fremden Grundstück der Stadt errichtet werden hätte sollen (vgl. VwGH 10.12.2014, Ra 2023/05/0195, Rn. 11f; VwGH 29.03.2017, Ro 2014/05/0009, Rn. 27).

Aus § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 ergibt sich im Gegensatz zu anderen, vergleichbaren landesgesetzlichen Bauvorschriften (vgl. § 46 Abs. 6 TBO 2018; dazu VwGH 03.10.2022, Ra 2019/06/0133) nicht, wer der Adressat eines Nutzungsverbotes nach dieser Bestimmung sein kann. Lediglich zum in § 35 Abs. 2 normierten Abbruchauftrag wurde bereits geklärt, dass sich dieser an den Grundstücks- oder an den Bauwerkseigentümer richten kann (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186).

Zur Frage, wer Adressat eines Nutzungsverbotes sein kann, hat der Verwaltungsgerichtshof aber zur insoweit vergleichbaren Bestimmung des § 41 Abs. 4 Stmk. BauG 1995 – der ebenso wie § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 keinen Adressaten benennt – ausgesprochen, dass als Adressat eines solchen „Unterlassungsauftrages“ (Unterlassung der Benützung) nicht nur der Eigentümer der baulichen Anlage in Betracht kommt, sondern auch derjenige, von dem die (tatsächliche) Einstellung der vorschriftswidrigen Nutzung erwartet und demgegenüber sie auch durchgesetzt werden kann (vgl. VwGH 30.04.2019, Ra 2017/06/0045 mHa VwGH 19.12.2005, 2004/06/0139, m.w.N.; z.B. im Hinblick auf Mieter einer Räumlichkeit).

Der Verwaltungsgerichtshof betonte in diesem Zusammenhang, dass es einem Allein- oder Miteigentümer infolge seiner Sachherrschaft über ein Nutzungsobjekt möglich ist, einem solchen Unterlassungsauftrag zu entsprechen (vgl. VwGH 19.12.2005, 2004/06/0139). Der Verwaltungsgerichtshof sah – soweit ersichtlich – die Grenze für die Erteilung eines solchen Unterlassungsauftrages bei der tatsächlichen Unmöglichkeit zur Erfüllung eines solchen Auftrages. Eine solche Unmöglichkeit kann etwa vorliegen, wenn sich ein gegenüber einem Wohnungseigentümer ausgesprochener Unterlassungsauftrag nicht auf das ihm ausschließlich zugeordnete Wohnungseigentumsobjekt bezieht, sondern auf ein anderes Wohnungseigentumsobjekt, über das er gar nicht verfügen kann (vgl. VwGH 30.04.2019, Ra 2017/06/0045; VwGH 19.11.2021, Ra 2021/06/0116, Rn. 13; VwGH 03.05.2012, 2010/06/0187), nach dieser Rechtsprechung sind daher allgemeine Teile der Liegenschaft iSd § 2 Abs. 4 WEG, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, ausgenommen (vgl. auch VfSlg. 15.047)).

Aus den zitierten Entscheidungen ergibt sich, dass der Verwaltungsgerichtshof auf das Vorliegen einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit abstellt, wobei er diese Nutzungsmöglichkeit in den seinen Judikaten zugrunde liegenden Fällen aus dem Bestehen eines Rechtstitels (Eigentum, Wohnungseigentum, Bestandsverhältnis) ableitete (vgl. VwGH 30.04.2019, Ra 2017/06/0045, Rn 15). Auf die allenfalls in Frage kommende zivilrechtliche Möglichkeit eines Eigentümers, gegen eine unerwünschte Nutzung eines Nutzers vorzugehen, kommt es nach dieser Rechtsprechung hingegen nicht an (vgl. VwGH 30.04.2019, Ra 2017/06/0045, Rn 15; anders noch VwGH 17.02.1994, 93/06/0141, wo im Falle einer Baueinstellung auf die Möglichkeiten des Eigentümers zur Unterbindung unbefugter Bauführung durch Dritte auf seinem Grundstück hingewiesen wird).

Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdeführerin auf fremdem Grund konsenslos eine bauliche Anlage iSd § 4 Z. 6 NÖ BO 2014, nämlich eine Toranlage in Ausgestaltung eines Stabilgitterzaunes, errichtet, welche sie gemäß den Feststellungen auch tatsächlich benützt, was von der städtischen Grundeigentümerin – in Erwartung des Abschlusses eines entsprechenden Pachtvertrages mit der Beschwerdeführerin – seit der Errichtung des Zauntores jedenfalls seit August 2023 und bis auf Weiteres geduldet wird.

Aufgrund dieser jahrelangen Duldung kommt der Beschwerdeführerin – auch ohne einen entsprechenden Rechtstitel – eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit der von ihr errichteten konsenslosen baulichen Anlage zu. Infolgedessen ist der Beschwerdeführerin eine Nutzung bis auf Weiteres tatsächlich möglich und ist für das erkennende Gericht schließlich kein Grund ersichtlich, weshalb die Einstellung der Nutzung von ihr nicht erwartet oder ein Nutzungsverbot ihr gegenüber nicht durchgesetzt werden könnte (vgl. VwGH 17.02.1994, 93/06/0141 oder VwGH 17.11.1994, 93/06/0262, wonach ohne ausdrücklichen Normadressaten im Gesetz z.B. Baueinstellungsaufträge auch gegenüber einem Bauherrn oder Bauführer erlassen werden können). Würde man gegenüber der Beschwerdeführerin aufgrund der titellosen Benützung kein Nutzungsverbot aussprechen können, wäre sie unter Verweis auf die zitierte Rechtsprechung im Ergebnis bessergestellt, als wenn ihr die Nutzung aufgrund eines Bestandsvertrages offen stünde. Dies kann bei gebotener sinnentsprechender Normanwendung nicht gewollt sein, zumal ein Nutzungsverbot in erster Linie dem tatsächlichen Benützer auferlegt werden soll, was sich nicht zuletzt auch aus der Intention eines solchen Verbotes ergibt (vgl. auch VwGH 06.09.2023, Ra 2023/05/0063, Rn. 13f, mit Hinweis auf die Materialien zu Abs. 3 leg.cit., wonach Nutzungsverbote nach der NÖ BO 2014 im Gegensatz zur Vorgängerregelung nach der NÖ BO 1996 immer und unabhängig davon auszusprechen sind, ob eine Gefährdung durch das konsenslose Bauwerk gegeben ist).

Dass die Beschwerdeführerin durch das Nutzungsverbot gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht beschwert wäre – wie in der Begründung des Bescheides ausgeführt – kann nicht geteilt werden, ist die Beschwerdeführerin doch als Verpflichtete eines ihr auferlegten Verbotes anzusehen. Auch hat die Beschwerdeführerin explizit Beschwerde gegen das Nutzungsverbot erhoben und wurde das Fehlen einer Beschwer vom Beschwerdeführervertreter in der mündlichen Verhandlung noch explizit bestritten.

Die Beschwerde war daher nicht mangels Beschwer zurückzuweisen, sondern war der Ausspruch über das Nutzungsverbot auf seine Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Gemäß den Erwägungen wurde das Nutzungsverbot zu Recht ausgesprochen, weil eine erforderliche Baubewilligung gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht vorliegt und das Verbot an die Beschwerdeführerin adressiert werden durfte.

7.2. Zur Bestätigung des Abbruchauftrages für die Weingartenhütte nach § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 gemäß Spruchpunkt I. lit. b ) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz:

7.2.1. Zur Bestimmtheit des Abbruchauftrages:

Ein baupolizeilicher Auftrag muss so bestimmt sein, dass er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann. Bei einem Beseitigungsauftrag darf daher kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail beseitigt werden soll, und es muss aus ihm unmittelbar zu entnehmen sein, welche Bauteile abzubrechen sind. Hiebei genügt es, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (vgl. VwGH 13.11.2012, 2009/05/0203, mHa VwGH 13.12,1990, 89/06/0025; 13.12.2011, 2008/05/0193, 0194, m.w.N.).

Auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin befinden sich gemäß den Feststellungen zwei Weingartenhütten und bezieht sich der Abbruchauftrag auf die östlich gelegene Weingartenhütte. Im Bescheid finden sich auch Lichtbilder, welche die vom Abbruchauftrag adressierte Hütte eindeutig abbilden. Es kann somit kein ernsthafter Zweifel bestehen, welche der beiden Hütten von der Behörde gemeint ist, weil sich der Abbruchauftrag unstrittig einer von zwei Hütten zuordnen lässt.

7.2.2. Zur Frage nach dem Vorliegen einer Instandsetzung der Weingartenhütte nach § 17 Z. 8 NÖ BO 2014:

Zunächst ist festzuhalten, dass die gegenständliche Weingartenhütte unzweifelhaft ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden darstellt, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten.

In der Beschwerde wird behauptet, dass für die Weingartenhütte – altersbedingt (nach Erklärung der Beschwerdeführerin war die alte Hütte ca. 60 Jahre alt) – eine Baubewilligung in Form eines vermuteten Konsenses vorliegt und dass die Beschwerdeführerin die Hütte lediglich instandgesetzt habe. Die belangte Behörde vertritt hingegen die Auffassung, dass die Beschwerdeführerin einen Neubau der Weingartenhütte errichtet habe.

Zum Begriff der Instandsetzung gehört es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass nur jeweils schadhafte Teile durch Ausbesserung der Schäden oder durch Ersetzen einzelner Bausubstanzen wieder in einen den Anforderungen entsprechenden Zustand versetzt werden (vgl. VwGH 20. Dezember 1994, 92/05/0240). Die Instandsetzung muss daher technisch möglich sein. Einer technischen Unmöglichkeit der Instandsetzung ist es gleichzuhalten, wenn hiezu Baumethoden angewendet werden müssten, deren Anwendung in Wahrheit eine völlige Substanzerneuerung oder eine Erneuerung des Gebäudes – was jedenfalls bei Ersetzung von nahezu allen wesentlichen raumbildenden Bauelementen durch neue Bauteile zutrifft – darstellt (vgl. VwGH 13.10.1975, 1015/75). In dem Erkenntnis vom 01.09.1998, 98/05/0059, hat der Verwaltungsgerichtshof zur NÖ BauO 1996 ausgeführt, dass eine Instandsetzung dann in Betracht kommt, wenn wesentliche Teile des Gebäudes vorhanden geblieben sind (vgl. VwGH 17.06.2003, 2002/05/1200).

Hat der Verfallszustand des Gebäudes bereits ein derartiges Ausmaß angenommen (Einsturz, Durchfeuchtung, Vermorschung, Verwitterung), dass nahezu alle wesentlichen raumbildenden Bauelemente in ihrer Substanz erneuert werden müssen, ist eine derartige Erneuerung einer technischen Unmöglichkeit der Instandsetzung gleichzuhalten, weshalb schon deshalb eine bewilligungsfreie Instandsetzung nach § 17 NÖ BO 2014 nicht in Betracht kommt (vgl. VwGH 31.07.2006, 2005/05/0370).

Die völlige Ersetzung der Bausubstanz einer Anlage schließt die Annahme einer bloßen Instandsetzung derselben aus. Zum Begriff der Instandsetzung gehört es nämlich, dass nur jeweils schadhafte Teile durch Ausbesserung der Schäden oder durch Ersetzung einzelner Bausubstanzen wieder in einen den Anforderungen entsprechenden Zustand versetzt werden, nicht aber die gesamte Anlage beseitigt und durch eine gleichartige neue Anlage ersetzt wird (vgl. VwGH 20.12.1994, 92/05/0240).

Wenn sämtliche raumbildenden Teile, die ein Gebäude ergeben, neu errichtet werden müssen, liegt nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keine Instandsetzung, sondern ein Neubau vor, welcher (hier nach § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BauO 1976) einer Baubewilligung bedarf (vgl. VwGH 07.03.2000, 96/05/0060; VwGH 22.12.1987, 87/05/0174).

Im vorliegenden Fall ließ die Beschwerdeführerin gemäß den Feststellungen die östliche Weingartenhütte zur Gänze abtragen und ließ an ihrer Stelle eine aus gänzlich neuen (Holz-)Bauteilen bestehende Weingartenhütte samt einer neuen Dacheindeckung errichten. Es wurden dafür keine Bauteile der ursprünglichen Weingartenhütte (Altsubstanz) wiederverwendet, zumal diese nach dem vorgelegten Lichtbild vom Inneren der Hütte offenbar nicht mehr als Baumaterial zu gebrauchen waren. Wenn keine Altsubstanz mehr besteht, die es zu erhalten gäbe, kann der dargelegten Rechtsprechung folgend auch nicht mehr von einer Instandsetzung gesprochen werden. Dass die beiden Natursteinmauern, die eine natürliche Umfassung für die ursprüngliche Weingartenhütte bildeten, unverändert blieben, ist nicht von Relevanz, weil diese Mauern als eigenständige Bauwerke anzusehen sind und in erster Linie eine Stützfunktion für die Naturterasse haben. Die Mauern sind schon ohne besonderen bautechnischen Sachverstand nicht als Teil der Weingartenhütte anzusehen, nur weil diese an die Mauer angebaut wurde oder weil einzelne Gebäudeteile auf der Mauer aufliegen oder sich an dieser abstützen.

Sofern die Beschwerdeführerin vor Gericht vorbringt, dass die Weingartenhütte im Zeitpunkt ihrer Abtragung in einem Bauzustand war, der eine völlige Substanzerneuerung erforderte, ist ihr entgegenzuhalten, dass eine deshalb erfolgte Erneuerung nichtsdestotrotz als Neuerrichtung des Gebäudes gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 und nicht als Instandsetzung gemäß § 17 Z. 3 NÖ BO 2014 zu qualifizieren ist. Ein solcher Bauzustand ist unter Verweis auf die Rechtsprechung einer technischen Unmöglichkeit der Instandsetzung gleichzuhalten, weshalb eine solche nicht (mehr) in Betracht kommt (vgl. VwGH 31.07.2006, 2005/05/0370). Es wäre schließlich an der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Gebäudes gelegen, die Instandsetzung von einzelnen Bauteilen der Weingartenhütte so rechtzeitig vorzunehmen, dass keine völlige Substanzerneuerung erforderlich ist (vgl. VwGH 17.06.2003, 2002/05/1200; vgl. ferner auch LVwG NÖ vom 22.05.2018, LVwGAV434/0012018).

Der belangten Behörde kann daher nicht entgegengetreten werden, wenn sie (im Ergebnis, aber ohne eigene Ausführungen) von einer Neuerrichtung des Gebäudes gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 und nicht von einer Instandsetzung gemäß § 17 Z. 3 NÖ BO 2014 ausgegangen ist.

7.2.3. Zum Untergang eines allenfalls „vermuteten Konsenses“ infolge der Neuerrichtung der Weingartenhütte:

Unter Anknüpfung an die Rechtsansicht, dass die Beschwerdeführerin keine Instandsetzung, sondern eine Neuerrichtung der östlichen Weingartenhütte vorgenommen hat, kann nach der folgend wiedergegebenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes schon aus diesem Grund nicht mehr vom Vorliegen eines vermuteten Konsenses ausgegangen werden:

Ein früherer Baukonsens geht mit der völligen Beseitigung des früheren Bauwerkes selbst dann unter, wenn es zu einem völlig unveränderten Ersetzen des Baus kommt; liegt eine gänzliche Substanzerneuerung vor, handelt es sich nicht mehr um eine Sanierung bzw. Instandsetzung des Baus, sondern um einen Neubau (vgl. VwGH 17.12.2025, Ro 2025/06/0004 mHa VwGH 20.09.2012, 2011/06/0046, zum Burgenländischen Baugesetz).

Selbst wenn sich früher bereits seit Jahrzehnten auf der betroffenen Liegenschaft eine bauliche Anlage befunden haben sollte, so ist durch deren Entfernung ein allenfalls vorhandener vermuteter Konsens untergegangen (vgl. VwGH 14.10.2005, Zl. 2005/05/0176).

Die vollständige Abtragung eines Gebäudes hat den Untergang der Baubewilligung zur Folge. Eine Neuerrichtung dieses Objekts bedarf einer neuen Baubewilligung. Dies gilt auch für den Untergang des wegen des Alters eines Gebäudes allenfalls vermuteten Konsenses (vgl. VwGH 14.10.2005, Zl. 2005/05/0176, und vom 19.12.2006, 2003/06/0005, m.w.N.).

Wie die Rechtsprechung zeigt, ging mit der Abtragung der ursprünglichen Weingartenhütte auch ein ihr allenfalls zugrundeliegender vermuteter Konsens unter. Die Beschwerdeführerin kann sich daher nicht mit Erfolg auf das Vorliegen eines vermuteten Konsenses berufen und hat das Gericht zu prüfen, ob die neu errichtete Weingartenhütte einer Bewilligungspflicht gemäß § 14 NÖ BO 2014 unterliegt.

Nachdem der baurechtliche Konsens infolge der Abtragung der Weingartenhütte jedenfalls untergegangen ist, brauchten weder die belangte Behörde noch das Landesverwaltungsgericht noch Sachverhaltserhebungen zum Vorliegen eines vermuteten Konsenses zu pflegen (vgl. VwGH 15.11.2011, 2011/05/0041, m.w.N.). Damit brauchten auch keine Beweise zum Vorliegen eines vermuteten Konsenses aufgenommen zu werden (vgl. z.B. Punkt 2.2. und 2.3. der Beschwerde).

7.2.4. Zur Rechtmäßigkeit der Erteilung des Abbruchauftrages:

Nach § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (z.B. VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012). Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (siehe z.B. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045). Entsprechend des § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Behörde (entgegen der ehemaligen Regelung des § 35 Abs. 2 Z. 3 NÖ Bauordnung 1996) daher sofort einen Abbruchauftrag zu erlassen, wenn keine Baubewilligung oder Bauanzeige vorliegt, sodass für die Baubehörde eine Überprüfung, ob für das konsenslos errichtete Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, nicht mehr erforderlich ist.

Bei der neu errichteten Weingartenhütte handelt es sich unstrittig um ein Gebäude gemäß § 4 Z. 15 NÖ BO 2014. Die Weingartenhütte hat ein Blechdach und zwei Wände aus Holz, kann von Menschen betreten werden und dient im vorliegenden Fall dazu, landwirtschaftliche Geräte zu verwahren. Die Errichtung der Weingartenhütte unterliegt somit der Bewilligungspflicht gemäß § 14 Z.1 NÖ BO 2014.

Für die Weingartenhütte kann auch keine Ausnahme von der Bewilligungsfreiheit gemäß § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 angenommen werden. Diese Bestimmung sieht vor, dass die Aufstellung von Gerätehütten unter 10 m² bei Wohngebäuden bewilligungsfrei ist. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut dieser Bestimmung wäre es somit erforderlich, dass auf dem Grundstück bereits ein Wohngebäude vorhanden ist oder zumindest gleichzeitig errichtet würde (vgl. Kienastberger/ Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3, 2022, Seite 244, Anm. zu § 17 Z 8 NÖ BO 2014; W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, NÖ Baurecht12, Seite 378, § 17 NÖ BO 2014, Rn. 11). Der Zweck dieser Bestimmung liegt in der Errichtung von typischen Nebenräumen nebst Wohnbauten und findet sich kein Hinweis darauf, dass darauf abgezielt würde, in unbebautem Bauland die Aufstellung von Gerätehütten zu erleichtern.

Es liegt damit ein im Zeitpunkt seiner Errichtung und im Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrages ein bewilligungspflichtiges Gebäude gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 vor, für welches keine Baubewilligung vorliegt. In solchen Fällen hat die Behörde gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 einen Abbruchauftrag zu erlassen, welcher durch das Gericht als rechtmäßig zu bestätigen war.

7.2.5. Zur Angemessenheit der Abbruchfrist:

Gemäß § 59 Abs. 2 AVG ist im Spruch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen. Den Beschwerdeführern ist somit eine angemessene Leistungsfrist für den Abbruch der verfahrensgegenständlichen Natursteinmauer einzuräumen (vgl. z.B. VwGH 25.9.2014, Ra 2014/07/0011).

Die mit vier Monaten festgesetzte Abbruchfrist wurde in der Beschwerde nicht beanstandet. Die Frist erscheint mit Blick auf die Größe und die Bauweise der Weingartenhütte und dem zu erwartenden Beseitigungsaufwand objektiv geeignet, die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen. Da seitens der Baubehörde I. Instanz die Frist mit „4 Monaten ab Rechtskraft des gegenständlichen Abbruchbescheides“ festgesetzt wurde und die Rechtskraft des Abbruchbescheides erst mit der gegenständlichen Entscheidung eintritt war eine neue Leistungsfrist gegenständlich nicht festzusetzen.

7.3. Zur Bestätigung des Nutzungsverbotes der Weingartenhütte nach § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 gemäß Spruchpunkt II. lit. b) des Bescheides der Baubehörde I. Instanz:

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehendem Verwendungszweck zu verbieten.

Das dem Abbruchauftrag folgende Nutzungsverbot für die gegenständliche Weingartenhütte wurde von der Beschwerdeführerin nicht explizit bekämpft und ergibt sich dessen Rechtmäßigkeit aus der gesetzlichen Anordnung.

7.4. Ergebnis:

Aus den obigen Erwägungen ergibt sich, dass sowohl das Nutzungsverbot betreffend die Einfriedung als auch der Abbruchauftrag und das Nutzungsverbot betreffend die östliche Weingartenhütte zu Recht ausgesprochen wurden. Die Beschwerde war daher insgesamt als unbegründet abzuweisen.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat sich im vorliegenden Fall von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu Nutzungsverboten, Instandsetzungen von Gebäuden und Abbruchaufträgen leiten lassen und ist von dieser Rechtsprechung nicht abgewichen. Es waren keine Rechtsfragen zu lösen, denen grundsätzliche Bedeutung zukommen würde. Insbesondere unterliegt die Frage, ob für die von einem Abbruchauftrag erfassten Gebäude ein baurechtlicher Konsens besteht oder nicht, grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichts (vgl. VwGH 19.04.2021, Ra 2021/05/0062 mHa VwGH 26.08.2022, Ra 2020/05/0146).