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LVwG-AV-1847/001-2023•LVwG N LVwG-AV-1847/001-2023
LVwG-AV-1847/001-2023Tribunale amministrativo regionale21 gen 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Zubau; Konsenslosigkeit;
I.
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Fally als Einzelrichterin über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte OG in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates des Stadtgemeinde *** vom 22. März 2023, Zl. ***, betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags nach der NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014 nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass
-in Spruchpunkt 1) die Wortfolge „§ 34 Abs. 2 in Verbindung mit“ zu entfallen hat und
-in Spruchpunkt 2) im zweiten Satz das Wort „fristgerecht“ durch die Wortfolge „umgehend, spätestens binnen 3 Tagen ab Fertigstellung“ ersetzt wird.
2. Die Revision ist nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
zu 1.:§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG i.V.m. § 17 VwGVG
zu 2.:Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
II.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Fally als Einzelrichterin im Verfahren betreffend die Beschwerde des A in *** gegen den Bescheid des Stadtrates des Stadtgemeinde *** vom 22. März 2023, Zl. ***, betreffend die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags nach der NÖ BO 2014 den
BESCHLUSS:
1. Der Beschwerdeführer hat für den Ortsaugenschein vom 7. Jänner 2026 in ***, ***, Kommissionsgebühren in Höhe von € 13,80 zu entrichten.
Dieser Betrag ist binnen zwei Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung bei sonstiger Exekution auf das Konto des Landes Niederösterreich (IBAN: ***; BIC: ***; Zahlungsreferenz: LVwG-AV- 1847/001-2023; siehe dazu den beiliegenden Zahlungshinweis) zur Einzahlung zu bringen.
2. Die Revision ist nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
zu 1.:§ 31 Abs. 1 VwGVG
§§ 76 und 77 AVG i.V.m. § 17 VwGVG
§ 1 Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976
zu 2.:Art. 133 Abs. 4 und 9 B-VG
§ 25a VwGG
Entscheidungsgründe
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren
Mit Schreiben vom 24. Februar 2022 teilte der Bürgermeister der Stadt *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz) A (in der Folge: Beschwerdeführer) mit, dass die Loggiaverglasung entgegen der vorliegenden Bauanzeige *** vom 5. Mai 2014, die am 15. Mai 2014 zur Kenntnis genommen worden sei, nicht in vertikaler Flucht mit der bestehenden Balkonplattenvorderkante ausgeführt worden sei und der Loggiaverbau in Form eines Zubaus gegenüber der darüber befindlichen Balkonplatte ca. 1-1,5 m Richtung Südosten hinausrage und als Aufenthaltsraum verwendet werde. Da diese Baumaßnahme ohne baubehördliche Bewilligung durchgeführt worden sei, seien der Abbruch des konsenslos errichteten Zubaus und der Rückbau auf den letztbewilligten Zustand anzuordnen. Die belangte Behörde gab dem Beschwerdeführer Gelegenheit, dazu binnen gesetzter Frist Stellung zu nehmen.
Mit Schreiben vom 21. März 2022 teilte der Beschwerdeführer der Baubehörde I. Instanz mit, die Loggiaverglasung entsprechend der Bauanzeige und der Naturmaßaufnahme des bestehenden Terrassensockels im Erdgeschoß und der letztgültigen Auswechslungsplanung mit Bescheidvermerk (Zl. ***) vertikal verlaufend ausgeführt zu haben. An der Nordostseite schließe diese Verglasung entsprechend allen Konsensplänen an die Balkonplatte an, im Südwesten sei die Balkonplatte im Obergeschoß offensichtlich kürzer als in den letztgültigen Konsensplänen ausgeführt. Bei der Bauanzeige sei von den Konsensplänen ausgegangen worden und seien diese Pläne für die Bauanzeige herangezogen worden. Die dadurch notwendige Anpassung betrage ca. 80 cm und entspreche den Konsensplänen. Die Bauführung sei korrekt und den bewilligten Plänen entsprechend durchgeführt worden. Der Bauanzeige sei vollständig entsprochen worden. Die Nutzung der verglasten Fläche sei widmungsgemäß, es bestehe keine Nutzung als Aufenthaltsraum, sondern zur Überwinterung der Terrassenpflanzen. Es sei keine konsenslose Erweiterung durchgeführt worden.
Die Baubehörde I. Instanz führte am 25. Mai 2022 einen Ortsaugenschein auf der gegenständlichen Liegenschaft durch.
In seiner Stellungnahme vom 8. Juni 2022 brachte der Beschwerdeführer vor, keine Nachbarschaftsrechte und Baufluchtlinien überschritten und verletzt zu haben. Es handle sich um „Bautoleranzen Altbestände“. Auf die bestehenden Terrassenbegrenzungen seien Glaselemente mit Aluprofilen angebracht worden. Es handle sich um keinen Zubau, es sei eine reine Terrassenverglasung (Witterungsschutz) angebracht und ausgeführt worden. Die Bauführung und Nutzung würden der Bauanzeige vollständig gerecht und es liege keine konsenslose Erweiterung vor. Er ersuche um Einstellung des Verfahrens.
Mit Bescheid vom 22. September 2022, Zl. ***, erteilte die Baubehörde I. Instanz A (in der Folge: Beschwerdeführer) gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 den baupolizeilichen Auftrag zum Rückbau des Wintergartens (Loggiaverglasung) auf den bewilligten Stand auf Parz. Nr. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***, „gemäß *** vom April 2014.“ Die Loggiaverglasung auf der ehemaligen Terrasse der Wohnung Top *** mit den Außenabmessungen im Grundriss von ca. 3,35 m Länge und 2,4 m Breite sei ehestmöglich, bis längstens 31. März 2023 auf das bewilligte Maß von ca. 3,35 m Länge und 1,4 m Breite zurückzubauen. In der Rechtsmittelbelehrung wurde auf die 2-wöchige Frist zur Erhebung einer Berufung hingewiesen.
Mit Schriftsatz vom 13. Oktober 2022 erhob der Beschwerdeführer, vertreten durch die B Rechtsanwälte OG (in der Folge: rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers), „Einspruch“ gegen diesen Bescheid.
Mit Bescheid vom 22. März 2023, Zl. ***, änderte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde II. Instanz, belangte Behörde) den Bescheid vom 22. September 2022 in Spruchpunkt 1) gemäß § 66 Abs. 4 AVG dahingehend ab, dass der Spruch wie folgt zu lauten habe: „Gemäß § 34 Abs. 2 in Verbindung mit § 35 Abs. 2 Zi. 2 NÖ Bauordnung 2014 erteilt der Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz den baubehördlichen Auftrag zum Abbruch der auf der ehemaligen Terrasse der Wohnung Top *** konsenslos errichteten Verglasung auf der Parz. ***, EZ ***, KG ***, in ***, ***.“ In Spruchpunkt 2) wurde die Leistungsfrist mit 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides neu festgesetzt und dem Beschwerdeführer aufgetragen, der Baubehörde die Fertigstellung der aufgetragenen baupolizeilichen Maßnahme fristgerecht schriftlich unter Beilage entsprechender Fotos zu melden. In Spruchpunkt 3) wurde die Berufung im Übrigen als unbegründet abgewiesen. In ihrer Begründung führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass die Verglasung laut Baubeschreibung in der vertikalen Flucht der bestehenden Balkonplattenvorderkante des Obergeschoßes hergestellt und somit die bebaute Grundfläche im Bezug zum Bestand nicht verändert werden sollte. Es sei geplant gewesen, die Verglasung über die gesamte Höhe und Länge paraventartig flexibel öffenbar herzustellen, um weiterhin die Nutzung als Terrasse zu ermöglichen. Weiters sei ein Mauerdurchbruch angezeigt worden, der gemäß § 14 Z 4 NÖ BO 1996 bewilligungspflichtig gewesen sei. Nach § 15 Abs. 2 NÖ BO 1996 wären der Anzeige zumindest eine bemaßte Skizze des Vorhabens und Beschreibung in zweifacher Ausfertigung anzuschließen gewesen, die für die Beurteilung des Vorhabens ausreichen. Der Beschwerdeführer habe jedoch nur einen Grundrissplan und die gartenseitige Ansicht der Südostfassade vorgelegt, jedoch keine Schnittdarstellung, auf der die tatsächliche Positionierung der Vorderkante der Balkonplatte im 1. Obergeschoß im Verhältnis zur bestehenden Terrasse bzw. die genaue Positionierung der geplanten Verglasung im Verhältnis zur bestehenden Terrasse zu erkennen sei. Die Baubeschreibung sei für die Beurteilung nicht ausreichend gewesen, weil der über der Terrasse befindliche Balkon nicht eingezeichnet gewesen wäre und die Lage von dessen Vorderkante nicht erkennbar gewesen wäre. Die Anzeige habe nicht den Anforderungen des § 15 Abs. 2 NÖ BO 1996 entsprochen. Die Behörde habe die Bewilligungspflicht der Terrassenverglasung daher im Rahmen des gegenständlichen Verfahrens zu prüfen. Die belangte Behörde beschrieb die Ergebnisse des Ortsaugenscheins vom 25. Mai 2022 und führte dazu aus, dass die Verglasung entgegen der Bauanzeige nicht in vertikaler Flucht mit der bestehenden Balkonplattenvorderkante des im 1. Obergeschoß bestehenden Balkons ausgeführt worden sei. Die Verglasung rage gegenüber der darüber befindlichen Balkonvorderplatte ca. 91 cm in Richtung Südosten hinaus. Es sei kein Wanddurchbruch erkennbar, doch sei dies nicht Gegenstand des vorliegenden baupolizeilichen Verfahrens. Die Ausführung der Terrassenverglasung entspreche nicht dem angezeigten Bauvorhaben. Wenn sich der Beschwerdeführer auf „Bautoleranzen des Altbestandes“ berufe, sei darauf hinzuweisen, dass „Toleranzen im Hochbau“ laut Punkt 3 der ÖNORM DIN 18202 nur für die Abrechnung zwischen Bauherrn und ausführender Baufirma dienen würden. Sie seien aus näher genannten Gründen gegenständlich nicht anzuwenden und wären im Grundriss bei einem Nennmaß über 1 m bis 3 m lediglich Abweichungen eines Längenmaßes von max. +/- 12 mm als tolerierbare Abweichung im Hochbau anzusehen. Die festgestellten Abweichungen seien damit nicht zu rechtfertigen. Durch die Umschließung einer Terrasse mittels einer Holz-Glas-Konstruktion (etwa in Form eines Wintergartens) seien die Tatbestandsvoraussetzungen für einen Zubau im Sinne des § 14 Z 1 NÖ BO erfüllt, unabhängig von der Konstruktionsweise und dem Zweck des Raumes. Ein Zubau sei jede Vergrößerung eines Gebäudes in waag- und lotrechter Richtung. Jede Erweiterung eines bestehenden Gebäudes mit zusätzlicher Schaffung umbauten Raumes sei ein Zubau; auf den Umfang der Erweiterung komme es nicht an. Im vorliegenden Fall sei der umbaute Raum und damit die bebaute Fläche um 3,05 m² durch Umschließung der gesamten Terrasse mit einer Aluminium-Glas-Konstruktion, die rund 0,91 m über die Vorderkante des im 1. Obergeschoß befindlichen Balkons hinausreiche, erweitert worden. Auch wenn die vorhandene Terrasse ursprünglich mit einer Umschließung an drei Seiten bewilligt worden sei, wäre deren raumbildende Verglasung an der südöstlichen Front bereits im Zeitpunkt der Bauanzeige bzw. in deren Errichtungszeitpunkt als „Zubau“ zu bewerten gewesen und daher nach § 14 Z 1 NÖ BO 1996 bewilligungspflichtig gewesen. Darüber hinaus sei aus näher dargelegten Gründen auch eine Bewilligungspflicht nach § 14 Z 4 NÖ BO 1996 (bewilligungspflichtige Abänderung von Bauwerken) gegeben gewesen. Für das gegenständliche Bauwerk „Terrassenverglasung“ liege keine baubehördliche Bewilligung vor. Die seinerzeit von der Baubehörde zur Kenntnis genommene Bauanzeige vom 5. Mai 2014 könne nicht als Grundlage für das Bauwerk „Terrassenverglasung“ dienen, weil einer solchen keine Bescheidqualität zukomme und die Bauanzeige auch nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprochen habe. Die 6-monatige Ausführungsfrist erscheine für den Abbruch des vorhandenen Wintergartens als angemessen.
Mit Schriftsatz vom 18. April 2023 erhob der Beschwerdeführer, vertreten durch seine rechtsfreundliche Vertreterin, Beschwerde gegen den Bescheid vom 22. März 2023 und brachte darin vor, dass es richtig sei, dass er die Errichtung einer Verglasung an der bestehenden Terrasse beabsichtigt habe. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb ihm nunmehr der Vorwurf gemacht werde, keine bemaßte Skizze des Vorhabens und Beschreibungen in zweifacher Ausfertigung vorgelegt zu haben, weil er nur einen Grundrissplan und die gartenseitige Ansicht der Südostfassade vorgelegt habe, jedoch keine Schnittdarstellung, auf der die tatsächliche Positionierung der Vorderkante der Balkonplatte im 1. Obergeschoss im Verhältnis zur bestehenden Terrasse bzw. die genaue Positionierung der geplanten Verglasung im Verhältnis zur bestehenden Terrasse zu erkennen sei. Es gebe keine Rechtsgrundlage für die Vorlage einer Schnittdarstellung, zumal § 15 Abs. 2 NÖ BO 1996 keine derart konkreten Anforderungen an die Unterlagen stelle und der Beschwerdeführer ohnehin einen Grundrissplan und die gartenseitige Ansicht der Südostfassade übermittelt habe. Die Behörde hätte den Beschwerdeführer zur Verbesserung seiner Anzeige auffordern können, habe jedoch stattdessen mit Schreiben vom 15. Mai 2014 erklärt, dass sich nach Prüfung des Vorhabens kein Widerspruch zu den örtlichen Bebauungsvorschriften sowie der NÖ Bautechnikverordnung ergebe, sodass gegen die Ausführung kein Einwand bestehe. Schon deswegen sei es unrichtig, wenn lediglich von der Kenntnisnahme der Bauanzeige gesprochen werde. Richtig sei, dass eine Prüfung der Bauanzeige erfolgt sei und die Behörde keine Einwände gehabt habe. Der Beschwerdeführer habe auf das Schreiben vom 15. Mai 2014 vertrauen dürfen und sei ein nachträgliches Umschwenken auf eine Bewilligungspflicht des Vorhabens, insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit, unzulässig. Der Beschwerdeführer habe sodann die Wandverglasung an der bestehenden Terrasse errichtet, wobei er diese anhand der Bestandspläne hergestellt habe. Nachdem die Position der Vorderkante der darüber befindlichen Balkonplatte nach Ansicht des Beschwerdeführers von den vorliegenden Planunterlagen abweiche, sei konsequenterweise ein vertikaler Abschluss der Verglasung mit der vom Plan abweichenden Balkonplatte technisch nicht möglich, solange die Bestandpläne unverändert Grundlage der Errichtung der Verglasung gewesen seien. Der Beschwerdeführer habe daher, um weiterhin im Rahmen der Bauanzeige zu verbleiben und einen Abschluss mit der Balkonplatte herstellen zu können, eine schräge Verglasung von der gemäß den Bestandsplänen hergestellten Wandverglasung zur Balkonplatte errichtet. Geringe Abweichungen zu dem Planmaßen könnten nicht ausgeschlossen werden, jedoch seien diese, sofern überhaupt tatsächlich vorhanden, tolerierbare Abweichungen. Die Verglasung sei konform mit der Bauanzeige *** errichtet worden und die Ansicht der Behörde, wonach von der Bauanzeige abgewichen werde, verfehlt. Es handle sich auch nicht um einen Zubau. Gemäß § 4 Z 15 NÖ BO sei ein Gebäude ein oberirdisches Bauwerk bei mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden könne und dazu bestimmt sei, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten würden. Der übergeordnete Balkon sei kein Teil der Verglasung und von diesem daher getrennt zu sehen. Werde der Balkon weggedacht, sei die verglaste Terrasse ein „offener Raum“ ohne Decke, die keinen Schutz vor Witterung bieten könne. Dies mache schon deutlich, dass die schräge Verglasung richtigerweise nicht als Dach qualifiziert werden könne und sohin mangels Eigenschaft als Zubau die Ausführung nicht bewilligungspflichtig sei. Die im angefochtenen Bescheid zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, wonach durch die Umschließung einer Terrasse mittels einer Holz-Glas-Konstruktion die Voraussetzung des Zubaus erfüllt sei, entkräfte nicht den Umstand, dass die gegenständliche Ausführung mangels eines Daches nicht als Zubau gewertet werden könne. Insbesondere liege gegenständlich nicht einmal eine Holz-Glas-Konstruktion, sondern eine Stahlkonstruktion vor. Die übrige zitierte Judikatur passe nicht zum gegenständlichen Fall, wonach ein Zubau jede Vergrößerung eines Gebäudes sei. Gegenständlich sei weder ein Raum vergrößert worden noch sei eine Terrasse als Gebäude zu werten. Unrichtig sei auch die Feststellung, dass „der Raum“ beim Ortsaugenschein als Wintergarten verwendet worden sei. Vielmehr liege hier eine einfache Verglasungskonstruktion vor. Zum Beweis dafür beantragte der Beschwerdeführer seine Einvernahme. Weiters beantragte er, der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid aufzuheben.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren
Mit Schreiben vom 9. Mai 2023 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor.
Mit Schreiben vom 27. Oktober 2025 zog das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich C (in der Folge: Amtssachverständige für Bautechnik) dem Beschwerdeverfahren als Amtssachverständige für Bautechnik bei.
Mit Schreiben vom 27. Oktober 2025 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die belangte Behörde um Übermittlung des vollständigen Bauaktes für das Wohngebäude auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2025, bei Gericht eingelangt am 3. November 2025, übermittelte die belangte Behörde den Akt *** im Original.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 16. Jänner 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Beweis wurde erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung der Akten des Verfahrens sowie durch Befragung der Amtssachverständigen für Bautechnik.
Mit Bescheid vom 11. Februar 1991, Zl. ***, erteilte die Baubehörde I. Instanz der „D“ die Baubewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit 14 Wohneinheiten und Garagen bzw. Abstellplätzen in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück).
Mit Bescheid vom 25. November 1991, Zl. ***, erteilte die Baubehörde I. Instanz der D Ges.m.b.H. die Bewilligung für Auswechslungspläne betreffend die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 14 Wohneinheiten und Garagen bzw. Abstellplätzen auf dem Baugrundstück und erklärte das Grundstück zum Bauplatz.
Mit Bescheid vom 22. April 1994, Zl. ***, erteilte die Baubehörde I. Instanz der D GesmbH die nachträgliche Bewilligung für die im Zuge der Bauausführung durchgeführten Abänderungen der gegenständlichen Wohnhausanlage.
Der Beschwerdeführer ist Miteigentümer des Baugrundstücks mit der Anschrift ***, ***. Er erwarb Wohnungseigentum an der Wohnung Top Nr. ***, Stiege ***, das mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht am Garten Nr. *** und am Kellerabteil Nr. ***, Stiege ***, verbunden ist, sowie an der Wohnung Top Nr. ***, Stiege ***, das mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht am Garten Nr. *** und am Kellerabteil Nr. ***, Stiege ***, verbunden ist.
Mit Bauanzeige vom 5. Mai 2014, eingelangt bei der Baubehörde am 8. Mai 2014, ersuchte der Beschwerdeführer um Kenntnisnahme seiner Bauanzeige für das Vorhaben „Wohnungszusammenlegung“ betreffend die im Erdgeschoß gelegene Wohnung *** in der Wohnhausanlage auf dem Baugrundstück. Vorgelegt wurden unter anderem eine statische Stellungnahme des E vom April 2014, Zl. ***, sowie die „Gartenansicht – Südostfassade“ und der „Grundriss EG, TOP *** + ***“ samt folgender Baubeschreibung: „[...] Dazu wird die bestehende Terrasse verglast : PVC-Profile farblich den bestehenden Fenstern angepasst (braun). [...] Die Verglasung (über die gesamte Höhe) ist über die gesamte Länge paravent-artig öffenbar und ermöglicht damit weiterhin die Nutzung als Terrasse. Die Verglasung wird in der vertikalen Flucht der bestehenden Balkonplattenvorderkante des OG hergestellt. Somit wird die bebaute Grundfläche im Bezug zum Bestand nicht verändert.“ Aus dem „Grundriss EG, TOP *** + ***“ des Einreichplans vom 23. April 2014, erstellt von E, bei der Baubehörde eingelangt am 8. Mai 2014, zur Bauanzeige ergibt sich eine horizontale Abmessung der nordöstlichen Terrassenaußenkante von 1,48 m und der südöstlichen Terrassenkante von 3,35 m.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Auszug aus dem „Grundriss EG, TOP *** + ***“ des Einreichplans vom 23. April 2014, erstellt von E
Mit der Umsetzung des in der Bauanzeige vom 5. Mai 2014 dargestellten Bauvorhabens wurde im September 2014 begonnen.
Die horizontal gemessenen Außenmaße der ausgeführten Terrassenverglasung betragen hinsichtlich der südöstlichen Fassade ca. 3,37 m und hinsichtlich der nordöstlichen Fassade ca. 2,41 m. Der Terrassenbodenbauteil wurde in Richtung Südost vergrößert und schloss in Richtung Nordosten im Wesentlichen bündig mit der Balkonplatte des 1. Obergeschoßes ab. Die Terrassenverglasungselemente wurden an die Kanten der zuvor beschriebenen Terrasse versetzt angeordnet und zwecks Anschlusses an die darüber befindliche Balkonplatte an der Südostfassade mit einem geknickten Bauteil aus schräg angeordneten Glaselementen umgesetzt.
Die gegenständliche Stahl-Glas-Konstruktion ist statisch mit der Fassade des Wohngebäudes und mit dem Balkon im 1. Obergeschoß verbunden. Von der durch die Verglasung geschaffenen Räumlichkeit führt eine Tür ins Wohnzimmer der Wohnung des Beschwerdeführers.
Die durch die Verglasung entstandene Räumlichkeit wird nach oben durch die schrägen Glaspaneele und die Balkonplatte des 1. Obergeschoßes abgeschlossen, hat zumindest zwei Wände und ist dazu bestimmt, Sachen zu schützen. In ihr befinden sich Pflanzen, ein an der Wand befestigtes Bild, ein Sofa und ein Couchtisch.
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Foto „Ansicht Fassade gesamt“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom 7. Jänner 2026
[Abweichend vom Original:
…
Bilder nicht wiedergegeben]
Foto „Außen 5“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom
Foto „Innen 3“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Foto „Innen 5“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom
Foto „Innen 4“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom
Der Baukonsens des Wohngebäudes umfasst eine horizontale Abmessung der nordöstlichen Terrassenaußenkante von 1,50 m und der südöstlichen Terrassenkante von 3,00 m.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Auszug aus dem Einreichplan „Grundrisse (KG, EG, OG“ vom September 1990, Plan Nr. ***, erstellt von der D GesmbH, zum Bescheid des Bürgermeisters der Stadt *** vom 22. April 1994, Zl. ***
Die Amtssachverständige für Bautechnik führte am 7. Jänner 2026 in der Zeit von 14:00 Uhr bis 14:30 Uhr einen Ortsaugenschein auf dem Baugrundstück durch.
Der Bescheid vom 22. September 2022 wurde nach einem erfolglosen Zustellversuch am 28. September 2022 beim Postamt 2500 hinterlegt und ab 29. September 2022 zur Abholung bereitgehalten. Eine Verständigung über die Hinterlegung und den Beginn der Abholfrist wurde vom Zustellorgan in die Abgabeeinrichtung eingelegt. Das Zustellorgan hatte Grund zur Annahme, dass sich der Beschwerdeführer regelmäßig an der Abgabestelle aufhält.
Der „Einspruch“ des Beschwerdeführers vom 13. Oktober 2022 wurde am 13. Oktober 2022 zur Post gegeben.
Der Bescheid vom 22. März 2023 wurde am 23. März 2023 von einem Arbeitnehmer der rechtsfreundlichen Vertreterin des Beschwerdeführers übernommen.
Die Beschwerde wurde am 20. April 2023 zur Post gegeben.
Die Feststellungen zum Baukonsens des Wohnhauses gründen auf den Bescheiden der Baubehörde I. Instanz vom 11. Februar 1991, 25. November 1991 und 22. April 1994, alle Zl. ***, sowie auf dem Einreichplan vom September 1990, Nr. ***, erstellt von der D GesmbH, der mit einer Bezugsklausel zum Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 22. April 1994, Zl. ***, versehen ist und aus dem insbesondere die bewilligten Maße der horizontalen Abmessungen der Terrassenaußenkanten hervorgehen.
Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen am Baugrundstück und der gegenständlichen Wohnung beruhen auf dem Grundbuchsauszug vom 13. Oktober 2025 und sind nicht strittig.
Die Feststellungen zur Bauanzeige vom 5. Mai 2014 ergeben sich aus der Bauanzeige vom 5. Mai 2014, der Baubeschreibung und dem „Grundriss EG, TOP *** + ***“ des Einreichplans vom 23. April 2014, erstellt von E, bei der Baubehörde eingelangt am 8. Mai 2014. Das Datum des Einlangens der Bauanzeige bei der Baubehörde ist durch den unbedenklichen Posteingangsstempel der Behörde dokumentiert.
Die Feststellungen zur Umsetzung des Bauvorhabens sind der unbedenklichen Baubeginnanzeige des Beschwerdeführers vom September 2014 entnommen.
Die Amtssachverständige für Bautechnik hat das ausgeführte Bauvorhaben – beruhend auf ihrem Ortsaugenschein vom 7. Jänner 2026 – in der Verhandlung vom 16. Jänner 2026 beschrieben (vgl. S. 3 der Verhandlungsschrift vom 16. Jänner 2026 – in der Folge: VHS) und die statische Verbindung der Baulichkeit mit dem Wohngebäude nachvollziehbar dargelegt (VHS S. 4). Die Beschreibung des Bauvorhabens beruht einerseits auf ihren Ausführungen, andererseits auf den im Akt befindlichen und teilweise in den Feststellungen wiedergegebenen Fotos vom 7. Jänner 2026. Die Stahl-Glas-Konstruktion und die Tür in die Wohnung des Beschwerdeführers sind auf den Fotos im Akt gut erkennbar, ebenso die Neigung der Dachschräge. Den vidierten Grundrissplänen ist zu entnehmen, dass die Tür ins Wohnzimmer der Wohnung des Beschwerdeführers führt.
Dass die durch die Verglasung entstandene Räumlichkeit dazu bestimmt ist, Sachen zu schützen, ergibt sich insbesondere aus dem Foto „Innen 3“ der Fotodokumentation der Amtssachverständigen für Bautechnik vom 7. Jänner 2026, auf dem die dort gelagerten Pflanzen, das Sofa und der Couchtisch gut erkennbar sind.
Die Feststellungen zum Ortsaugenschein der Amtssachverständige für Bautechnik sind ihrer Fotodokumentation entnommen und nicht strittig.
Die Feststellungen zur Zustellung der Bescheide vom 22. September 2022 und vom 22. März 2023 beruhen auf den ordnungsgemäß ausgefüllten Rückscheinen, denen als öffentliche Urkunden die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit zukommt (§ 47 AVG i.V.m. § 292 Zivilprozessordnung – ZPO). Es sind im Verfahren keine Umstände hervorgekommen, die Zweifel an der ordnungsgemäßen Zustellung der genannten Schriftstücke begründen würden.
Die Feststellungen zum Einlangen der als „Einspruch“ bezeichneten Eingabe gründen auf dem unbedenklichen Postaufgabevermerk auf dem Kuvert, in dem der Einspruch eingebracht wurde, jene zur Postaufgabe der Beschwerde auf dem unbedenklichen Poststempel auf dem Kuvert des Rechtsmittels.
Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 lauten, soweit hier relevant, wie folgt:
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
[...]
(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
[...]
(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).
Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
[...]
[...]
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
[...]
Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 1996 – NÖ BO 1996 lauten, soweit hier relevant, wie folgt:
§ 4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[...]
[...]
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer Grundrißfläche bis zu 100 m2, das
oberirdisch nur ein Geschoß aufweist,
keinen Aufenthaltsraum enthält und
seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z.B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch an das Hauptgebäude angebaut sein;
Konditionierte Gebäude oder -teile: Gebäude oder deren Teile, deren Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet werden, wobei die Teile des Gebäudes als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder umgebaut werden;
Wohngebäude: Gebäude, die ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt werden;
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
[...]
[...]
7. 1Zu Spruchpunkt I. (Abbruchauftrag)
Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen). Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.
Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 leg. cit. oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 leg. cit., unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens gemäß § 34 Abs. 2 leg. cit. zu verfügen.
Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 leg. cit. oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 leg. cit. anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23 leg. cit.) oder Anzeige (§ 15 leg. cit.) vorliegt.
Die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 setzt voraus, dass eine für das betroffene Bauwerk erforderliche Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Dem Fehlen einer für ein Bauwerk erforderlichen Baubewilligung oder Anzeige ist dagegen mit einem baupolizeilichen Auftrag nach § 35 Abs. 2 bzw. 3 leg. cit. zu begegnen (VwGH vom 19. November 2024, Zl. Ra 2022/05/0101).
Die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht hinsichtlich einer von einem Bauauftrag nach § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 betroffenen baulichen Anlage muss nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks, sondern auch im Zeitpunkt der Erteilung eines Beseitigungsauftrags gegeben sein. Die allfällige Bewilligungs- und Anzeigepflicht ist daher in den beiden Zeitpunkten zu prüfen. Im Übrigen hat das Landesverwaltungsgericht seiner Entscheidung die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zugrunde zu legen (vgl. z.B. VwGH vom 22. September 2020, Zl. Ra 2019/05/0312, und 18. November 2022, Zl. Ra 2022/05/0175).
Die gegenständliche Verglasung wurde im September 2014 errichtet. Die NÖ BO 1996 trat gemäß § 78 Abs. 1 leg. cit. am 1. Jänner 1997 in Kraft und ist daher zur Beurteilung der Bewilligungs- und Anzeigepflicht zum Zeitpunkt der Errichtung des gegenständlichen Objektes heranzuziehen. Die NÖ BO 2014 trat gemäß § 72 Abs. 1 leg. cit. am 1. Februar 2015 in Kraft und ist daher zur Beurteilung der Bewilligungs- und Anzeigepflicht zum Zeitpunkt der Erteilung eines Beseitigungsauftrags bzw. der Entscheidung heranzuziehen.
Gemäß § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ist ein Gebäude „ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten.“ § 4 Z 7 NÖ BO 1996 definiert ein Gebäude als „ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.“
Bei dem Wohngebäude, in dem sich die gegenständliche Wohnung des Beschwerdeführers befindet, handelt es sich zweifelsfrei um ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, das von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen und Sachen zu schützen. Da die gegenständliche Verglasung statisch mit dem Wohngebäude verbunden ist, ist sie Teil des Wohngebäudes (vgl. § 4 Z 15 NÖ BO 2014). Der Vollständigkeit halber wird in Hinblick auf das umfangreiche Vorbringen des Beschwerdeführers zum Fehlen eines Daches des gegenständlichen Bauvorhabens auf Folgendes hingewiesen: Ein Dach „schließt ein Bauwerk nach oben ab und schützt es gegen Witterungseinflüsse“ (Koepf/Binding, Bildwörterbuch der Architektur, 2022, „Dach“, S. 114). Der Balkon über der gegenständlichen Glas-Stahl-Konstruktion schließt dieses Bauwerk nach oben ab und schützt es gegen Witterungseinflüsse. Wie die Amtssachverständige für Bautechnik nachvollziehbar dargelegt hat (vgl. VHS S. 3), kann in Anlehnung an Anlage 6 der NÖ Bautechnikverordnung 2014 – NÖ BTV 2014 auch hinsichtlich der schrägen Glaspaneele vom Vorliegen eines Dachteils ausgegangen werden.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Neubau die Errichtung eines neuen Gebäudes, auch wenn auf alte Keller- und Fundamentteile aufgebaut wird, ein Zubau jede Vergrößerung eines Gebäudes in waag- oder lotrechter Richtung (vgl. z.B. VwGH vom 14. November 2006, Zl. 2006/05/0141). Ein Zubau liegt demnach vor, wenn eine bestehende bauliche Anlage selbst der Höhe, Länge oder Breite nach vergrößert wird. Dazu bedarf es entweder einer Verbindungstür zu einem Anbau oder einer sonstigen baulichen Integration, wie etwa die Errichtung eines gemeinsamen Daches, das Bestand und Zubau verbindet, sodass zumindest optisch der Eindruck eines Gesamtbauwerkes entsteht (vgl. z.B. VwGH vom 4. März 2024, Zl. Ra 2023/06/0133). Im vorliegenden Fall besteht eine statische Verbindung der gegenständlichen Verglasung zum Wohngebäude, an das die Baulichkeit angebaut ist, und ist eine Verbindungstür zum Wohnzimmer der Wohnung des Beschwerdeführers vorhanden. Auch optisch entsteht der Eindruck eines Gesamtbauwerkes, zumal die gegenständliche Konstruktion an zwei Seiten an das Wohngebäude angebaut ist und die Balkonplatte im 1. Obergeschoß als Abschluss nutzt und somit in die bestehende Baustruktur integriert ist und zudem farblich und stilistisch mit dem Wohngebäude harmoniert. Der Baukonsens des Wohngebäudes umfasst eine Terrasse mit den horizontalen Abmessungen 1,50 m (nordöstliche Terrassenaußenkante) x 3,00 m (südöstlichen Terrassenkante). Die Außenmaße der gegenständlichen Baukonstruktion betragen hinsichtlich der nordöstlichen Fassade ca. 2,41 m und hinsichtlich der südöstlichen Fassade ca. 3,37 m. Das gegenständliche Gebäude wurde somit schon allein dadurch in waagrechter Richtung vergrößert (ca. 0,91 m bei der nordöstlichen Fassade, ca. 0,37 m bei der südöstlichen Fassade). Es liegt folglich ein Zubau zum Wohngebäude, in dem sich die Wohnung des Beschwerdeführers befindet, vor. Die Ausführungen des Beschwerdeführers in seiner Beschwerde, dass er bei der Umsetzung „im Rahmen der Bauanzeige“ verblieben wäre (und deshalb eine schräge Verglasung gewählt habe), sind angesichts der mehr als nur geringfügigen Diskrepanz (immerhin fast 1 m bei der nordöstlichen Fassade und fast ein halber Meter bei der südöstlichen Fassade) zwischen den im Einreichplan aufscheinenden Maßen und den tatsächlichen Maßen des ausgeführten Bauvorhabens nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig kommt es auf die bei der gegenständlichen Konstruktion verwendeten Materialien an.
Die NÖ BO 1996 und die NÖ BO 2014 nennen jeweils in § 14 Z 1 bei der Aufzählung baubewilligungspflichtiger Maßnahmen jeweils Neu- und Zubauten von Gebäuden. Das gegenständliche Bauvorhaben hätte als Zubau zum bewilligten Wohngebäude daher zum Zeitpunkt seiner Errichtung bereits nach der NÖ BO 1996 einer Baubewilligung bedurft und bedarf auch nach der NÖ BO 2014 einer solchen. Es liegt jedoch unbestrittenermaßen keine Baubewilligung vor. Wenn es sich um baubewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, dann hat eine Bauanzeige nicht zur Folge, dass diese Maßnahmen zu bloß anzeigepflichtigen würden. Dies bedeutet, dass baupolizeiliche Maßnahmen auch trotz einer Bauanzeige zulässig sind, auf Grund derer keine rechtswirksame Untersagung des Bauvorhabens erfolgte. Die Frage der Bewilligungspflicht ist diesfalls im baupolizeilichen Verfahren zu prüfen (vgl. z.B. VwGH vom 26. September 2017, Zl. Ra 2016/05/0067).
Angemerkt wird, dass das umgesetzte Bauvorhaben schon deshalb nicht der Bauanzeige entspricht, weil die Verglasung nicht wie projektiert mit der bestehenden Balkonplattenvorderkante abschließt, sondern weiter reicht und sodann über schräg angeordnete Glaselemente hergestellt wird. Der Baubeschreibung lässt sich nur entnehmen, dass die Verglasung in der vertikalen Flucht der bestehenden Balkonplattenvorderkante des Obergeschoßes hergestellt werden soll. Dass Glaselemente schräg angeordnet werden sollten, geht aus der Baubeschreibung nicht hervor und ist daher nicht als Teil des eingereichten Bauvorhabens zu sehen. Die gegenständliche Änderung der Konstruktion stellt eine mehr als geringfügige Änderung des eingereichten Projekts dar. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die Bauanzeige vom 5. Mai 2014 vollständig war oder nicht.
Da im gegenständlichen Fall keine Baubewilligung vorliegt, obwohl eine solche bereits zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks erforderlich war und die Bewilligungspflicht nach wie vor gegeben ist, ist der Tatbestand des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 erfüllt. Die von der belangten Behörde (zusätzlich) angeführte Rechtsgrundlage „§ 34 Abs. 2 in Verbindung mit“ hatte daher zu entfallen (siehe dazu auch VwGH vom 19. November 2024, Zl. Ra 2022/05/0101). Da aus Spruchpunkt 2) des angefochtenen Bescheides nicht eindeutig hervorgeht, was die Behörde unter „fristgerecht“ versteht, war die Frist entsprechend zu konkretisieren.
Mangels abweichender Anordnung im Materiengesetz ist bei der Erteilung des gegenständlichen Abbruchauftrags gemäß § 17 VwGVG auch § 59 Abs. 2 AVG anzuwenden, wonach dann, wenn die Verpflichtung zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen wird, im Spruch der Entscheidung auch eine angemessene Frist zur Ausführung zu bestimmen ist (vgl. z.B. VwGH vom 18. November 2024, Zl. Ra 2022/05/0133). Die von der belangten Behörde festgesetzte Leistungsfrist von 6 Monaten ist in Hinblick auf die Ausführungen der Amtssachverständigen für Bautechnik als angemessen zu erachten (vgl. VHS S. 4). Da der Beginn des Fristenlaufs der Umsetzungsfrist von der belangten Behörde mit der Rechtskraft des angefochtenen Bescheides – sohin mit der Zustellung der gegenständlichen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung – festgelegt wurde, ist die festgesetzte Leistungsfrist noch nicht abgelaufen und war vom Verwaltungsgericht daher auch nicht neu festzusetzen. Es bestehen für das Verwaltungsgericht keine Zweifel, dass es aus objektiver Sicht möglich ist, die gegenständliche Konstruktion binnen 6 Monaten ab Rechtskraft des angefochtenen Bescheides abzubrechen (vgl. z.B. VwGH vom 27. Juni 2017, Zl. Ra 2017/10/0076) und dass ein Abbruch dem Beschwerdeführer innerhalb dieses vergleichsweise langen Zeitraums auch wirtschaftlich möglich und zumutbar ist.
Die beantragte Einvernahme des Beschwerdeführers war nicht erforderlich, weil es zum einen auf den objektiven Erklärungswert der Bauanzeige und zum anderen auf die tatsächliche Ausführung, die vor Ort von der Amtssachverständigen für Bautechnik aufzunehmen war, ankam.
7. 2Zu Spruchpunkt II. (Kommissionsgebühren)
Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind gemäß § 17 VwGVG auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
Die maßgeblichen Bestimmungen des AVG lauten, soweit hier relevant, wie folgt:
§ 76. (1) Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. Als Barauslagen gelten auch die Gebühren, die den Sachverständigen und Dolmetschern zustehen. Kosten, die der Behörde aus ihrer Verpflichtung nach § 17a erwachsen, sowie die einem Gehörlosendolmetscher zustehenden Gebühren gelten nicht als Barauslagen. Im Fall des § 52 Abs. 2 Z 3 hat die Partei für die Gebühren, die den nichtamtlichen Sachverständigen zustehen, nur so weit aufzukommen, als sie den von ihr bestimmten Betrag nicht überschreiten.
(2) Wurde jedoch die Amtshandlung durch das Verschulden eines anderen Beteiligten verursacht, so sind die Auslagen von diesem zu tragen. Wurde die Amtshandlung von Amts wegen angeordnet, so belasten die Auslagen den Beteiligten dann, wenn sie durch sein Verschulden herbeigeführt worden sind.
[...]
§ 77. (1) Für Amtshandlungen der Behörden außerhalb des Amtes können Kommissionsgebühren eingehoben werden. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung dieser Gebühren ist § 76 sinngemäß anzuwenden.
(2) Die Kommissionsgebühren sind in Pauschalbeträgen (nach Tarifen) oder, soweit keine Pauschalbeträge (Tarife) festgesetzt sind, als Barauslagen nach § 76 aufzurechnen. Die Pauschalbeträge (Tarife) sind nach der für die Amtshandlung aufgewendeten Zeit, nach der Entfernung des Ortes der Amtshandlung vom Amt oder nach der Zahl der notwendigen Amtsorgane festzusetzen.
(3) Die Festsetzung der Pauschalbeträge (Tarife) erfolgt durch Verordnung der Bundesregierung, für die Behörden der Länder und Gemeinden durch Verordnung der Landesregierung.
(4) Die Kommissionsgebühren sind von der Behörde, die die Amtshandlung vorgenommen hat, einzuheben und fließen der Gebietskörperschaft zu, die den Aufwand dieser Behörde zu tragen hat.
[...]
§ 1 erster Satz NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 setzt die Kommissionsgebühren, die gemäß § 76 und § 77 AVG von den Beteiligten für die von Behörden des Landes (oder vom Verwaltungsgericht) geführten Amtshandlungen außerhalb des Amtes in Niederösterreich und Wien zu entrichten sind, mit € 13,80 für jede angefangene halbe Stunde und je Amtsorgan fest.
Die Amtssachverständige für Bautechnik führte am 7. Jänner 2026 in der Zeit von 14:00 Uhr bis 14:30 Uhr einen Ortsaugenschein auf dem Baugrundstück durch. Es handelte sich sohin um eine Amtshandlung, die außerhalb des Amtes (des Sitzes des Verwaltungsgerichts) durchgeführt wurde (vgl. z.B. VwGH vom 19. Oktober 2004, Zl. 2002/03/0202, zur Vorschreibung von Kommissionsgebühren aufgrund der Durchführung eines Ortsaugenscheins).
Eine Verpflichtung des Beschwerdeführers zum Kostenersatz ist dann zu bejahen, wenn er entweder den verfahrenseinleitenden Antrag im Sinne des § 76 Abs. 1 erster Satz AVG gestellt hat oder wenn er die Amtshandlung im Sinne des § 76 Abs. 1 dritter Satz AVG verschuldet hat (vgl. z.B. VwGH vom 20. Jänner 2022, Zl. Ra 2021/03/0156).
Die Baubehörde hat das Verfahren betreffend den gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag von Amts wegen geführt. Das Verschulden des Beschwerdeführers im Sinne des § 76 Abs. 2 zweiter Satz AVG liegt im vorliegenden Fall darin, dass er ein bewilligungspflichtiges Bauwerk ohne entsprechende Baubewilligung errichtet hat (vgl. z.B. VwGH vom 3. September 1996, Zl. 96/04/0067, zum Betrieb einer Betriebsanlage ohne entsprechende Bewilligung), wobei angemerkt wird, dass das umgesetzte Bauvorhaben auch nicht der Bauanzeige vom 5. Mai 2014 entspricht. Kommt ein Verpflichteter seiner Verpflichtung nicht nach (wie vorliegend der Beschwerdeführer seiner Verpflichtung zur Einholung einer entsprechenden Baubewilligung) und wird daraufhin von der Behörde ein entsprechendes Verfahren eingeleitet, um eine Überprüfung vorzunehmen und gegebenenfalls – aufbauend auf den Ergebnissen der Überprüfungsverfahrens – weitere Maßnahmen zu treffen, ist ein Verschulden des Verpflichteten im Sinne des § 76 Abs. 2 AVG zu bejahen (vgl. z.B. VwGH vom 20. Jänner 2022, Zl. Ra 2021/03/01 56, zum Eisenbahngesetz 1957). Die Amtshandlung wurde daher durch das Verschulden des Beschwerdeführers im Sinne des § 76 Abs. 2 zweiter Satz AVG herbeigeführt.
Die Durchführung des Ortsaugenscheins war erforderlich, weil der Beschwerdeführer unter anderem in seiner Beschwerde vorbrachte, dass geringe („tolerierbare“) Abweichungen zu den Planmaßen nicht ausgeschlossen werden könnten, die Verglasung jedoch konform mit der Bauanzeige erfolgt sei. Eine Überprüfung des umgesetzten Bauvorhabens vor Ort war daher für die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts erforderlich, insbesondere hinsichtlich der tatsächlichen Abmessungen des Bauvorhabens, zumal aus der Beschwerde geschlossen werden konnte, dass der Beschwerdeführer die von der Baubehörde I. Instanz vorgenommenen Vermessungen anzweifelte.
Gemäß § 1 NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 sind die Kommissionsgebühren mit 13,80 Euro für jede angefangene halbe Stunde und je Amtsorgan festgesetzt. Im vorliegenden Fall war ein Amtsorgan (Amtssachverständige für Bautechnik) für eine halbe Stunde in Rechnung zu stellen. Die Kommissionsgebühren betragen somit € 13,80 und sind vom Beschwerdeführer zu tragen.
8. Zur Durchführung der öffentlichen mündlichen Verhandlung in Abwesenheit des Beschwerdeführers
Die Ladung zur Verhandlung vom 16. Jänner 2026 langte am 25. November 2025 im Verfügungsbereich der rechtsfreundlichen Vertreterin des Beschwerdeführers ein. Berücksichtigungswürdige Gründe für das Fernbleiben des Beschwerdeführers wurden nicht vorgebracht. Dies war auch nicht erforderlich, weil es dem Beschwerdeführer in der Ladung vom 21. November 2025 freigestellt wurde, persönlich zu erscheinen oder an seiner Stelle einen Vertreter zu entsenden, und die rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers an der Verhandlung teilnahm. Die Einvernahme des Beschwerdeführers war aus den bereits dargelegten Gründen nicht erforderlich. Die Verhandlung konnte daher in Abwesenheit des Beschwerdeführers durchgeführt werden.
9. Zur nicht erfolgten Verkündung der Entscheidung
Die Verkündung entfiel, weil nach der Lage des Falls die aufgenommenen Beweise einer Würdigung bedurften, die mit der gebotenen Sorgfalt im Anschluss an die öffentliche mündliche Verhandlung nicht möglich war (vgl. VwGH vom 13. Dezember 2000, Zl. 2000/03/0269).
Die rechtsfreundliche Vertreterin des Beschwerdeführers und die Vertreterin der belangten Behörde verzichteten in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 16. Jänner 2026 ausdrücklich auf die Verkündung der Entscheidung, sodass der Beschwerdeführer durch die Unterlassung der mündlichen Verkündung in seinen Rechten nicht verletzt sein kann (z.B. VwGH vom 3. Mai 2021, Zl. Ra 2020/03/0146).
Es ist gewährleistet, dass jedermann in das Erkenntnis Einsicht nehmen kann.
10. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte einheitliche Rechtsprechung bzw. die klare und eindeutige Rechtslage (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage vgl. z.B. VwGH vom 15. Mai 2019, Zl. Ro 2019/01/0006, und 3. März 2023, Zl. Ra 2022/10/0094).
Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Zusammenhang mit der Beweiswürdigung liegt nur dann vor, wenn das Verwaltungsgericht die im Einzelfall vorgenommene Beweiswürdigung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden unvertretbaren Weise vorgenommen hat (vgl. z.B. VwGH vom 11. März 2021, Zl. Ra 2021/18/0059) und sohin eine krasse Fehlbeurteilung vorliegt (vgl. z.B. VwGH vom 16. Juni 2021, Zl. Ra 2021/01/0106). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.
Ob eine Beweisaufnahme notwendig ist, unterliegt ebenso wie die Beweiswürdigung der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung grob fehlerhaft erfolgt wäre und zu einem die Rechtssicherheit beeinträchtigenden unvertretbaren Ergebnis geführt hätte (z.B. VwGH vom 16. November 2020, Zl. Ra 2018/06/0056). Das ist gegenständlich nicht der Fall, weil die Einvernahme des Beschwerdeführers zur Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts aus den dargelegten Gründen nicht erforderlich war.
Die Frage, wie ein Bescheid, eine Auflage in einem bestimmten Bescheid oder – im vorliegenden Fall – eine Bauanzeige auszulegen ist, betrifft nur den Einzelfall (vgl. VwGH vom 27. November 2019, Zl. Ra 2017/05/0213). Da dem Verwaltungsgericht bei der Auslegung der Bauanzeige vom 5. Mai 2014 keine unvertretbare Beurteilung unterlaufen ist, liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor.
Ob es sich bei bestimmten Bauten bzw. Bauteilen um einen Zubau handelt, betrifft jeweils eine Frage des Einzelfalls. Diese Frage ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu prüfen und unterliegt grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichts. Eine Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen worden wäre (z.B. VwGH vom 2. Juni 2025, Zl. Ra 2025/06/0116; vgl. z.B. generell VwGH vom 23. Juni 2025, Zl. Ra 2025/05/0105, und 14. Oktober 2025, Zl. Ra 2025/05/0150, zum Vorliegen einer Einzelfallentscheidung bei der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder bewilligungsfrei ist). Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, weil das Verwaltungsgericht von den vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Grundsätzen bei der Beurteilung des Vorliegens eines Zubaus nicht abgewichen ist.
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