Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-771/002-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.771.002.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Dr. Schwarzmann als Einzelrichter nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung über die Beschwerde der Ehegatten A und B, vertreten durch C Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 2.6.2025, ***, betreffend Abbruchauftrag und Nutzungsverbot nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im damit bestätigten Spruchpunkt II. des Bescheides des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 10.12.2024, ***, das Wort „westlich“ durch das Wort „östlich“ ersetzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 17, § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 10.12.2024, *** wurde den Beschwerdeführern

(I.) die Behebung näher bezeichneter Baugebrechen und

(II.) der „Abbruch der südlich bzw. westlich des Reihenhauses *** befindlichen Bauwerke, nämlich des Stiegenabgangs samt abgesenkter Terrasse, des Raums für die Pooltechnik, dessen Außenwand eine Stützmauer bildet, zweier Stützmauern unterschiedlicher Materialität samt Glasbrüstungen (Wurfsteinmauer als Trockensteinmauer bzw. Natursteinmauer) im Bereich des Eigengartens des Reihenhauses ***, ***, auf dem Grundstück Nr. *** der KG ***“ angeordnet und

(III.) die Nutzung der unter Punkt I und II angeführten Bauwerke untersagt.

Der dagegen von den Beschwerdeführern erhobenen Berufung wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau (im Folgenden: „belangte Behörde“) vom 2.6.2025, ***, derart Folge gegeben, dass Spruchpunkt I. ersatzlos aufgehoben wurde, Spruchpunkt II. und die Kostenentscheidung vollinhaltlich bestätigt wurden und sich Spruchpunkt III. nur auf die Nutzung der unter Punkt II. angeführten Bauwerke bezieht.

In ihrer rechtzeitig dagegen erhobenen Beschwerde beantragten der Beschwerdeführer, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der Berufung stattgegeben und der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos behoben werde, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und der Behörde die Ergänzung des Ermittlungsverfahrens und die Veranlassung einer neuerlichen Entscheidung aufzutragen, im Wesentlichen mit folgender Begründung: Die D GmbH habe im Jahr 2008 im Auftrag der Beschwerdeführer eine Doppelhaushälfte und an der Kante zum südöstlich davon gelegenen Servitutsweg eine Befestigung der südostseitigen Böschung mit Steinschlichtung errichtet. Dabei seien die Beschwerdeführer irrtümlich davon ausgegangen, dass der gesamte Gartenbereich ebenso wie die Doppelhaushälfte im Bauland-Wohngebiet liege, weil ihr dies von der Firma D so kommuniziert worden sei. Dieses Unternehmen, von dem die sie die Liegenschaftsanteile gekauft hatte, hätte übersehen, dass ein schmaler Streifen im südöstlichen Bereich des Grundstücks nicht im Bauland liege, sondern bereits seit etwa 1975 als Grünland gewidmet sei. Mit dem rechtskräftigen Baubewilligungsbescheid sei festgehalten, dass die gesamte Fläche des Grundstücks Nr. *** KG *** als Bauland-Wohngebiet gewidmet sei.

Die Steinmauer liege ebenso wie der von den Beschwerdeführern in einem Raum, der als Schutzraum Projektgegenstand gewesen sei, errichtete Pooltechnikraum, der zum Betrieb des im Garten errichteten Pools erforderlich sei, auf der genannten Grundfläche, und wenn überhaupt, nur zu einem geringfügigen Teil im Grünland. Ein Pool bedürfe keiner Bewilligung, und dazu gehörten auch die technischen Anlagen. Der Poolraum sei Teil der Poolmauer und der Poolbodenplatte, und der größte Teil in diesem Raum sei die Poolabdeckung, welche ebenfalls bewilligungs-, anzeige- und meldefrei sei, samt Motor. Die Steinmauer, die von der Baubewilligung des gesamten Projekts umfasst sei, erfülle nicht nur die Funktion einer Abgrenzung des privat genutzten Gartens von dem angrenzenden, rein landwirtschaftlich als Zufahrtweg zu den anschließenden Weingärten, sondern vor allen Dingen zum Schutz des rein landwirtschaftlich genutzten Zufahrtsweges gegen abgeschwemmte Erde aus dem Gartenbereich. Am landwirtschaftlichen Zweck der Stützmauer ändere es nichts, dass diese auch einer Nutzung des Gartens samt Pool diene; dieser Zweck werde durch einen nicht-landwirtschaftlichen Nebeneffekt nicht beseitigt. Der Stiegenabgang bestehe aus lose gelegten Steinen, dazu habe es keiner bautechnischen Kenntnisse bedurft; die Zwischenräume seien zwecks Unkrautbekämpfung ausgefüllt worden. Die Glasbrüstung sei zur Absturzsicherung notwendig. – Eine exakte Überprüfung darauf, ob bzw. wie weit die von der Baubehörde beanstandeten Bauwerke im Grünland lägen, habe nicht stattgefunden. Eine Vermessung hätte aber ergeben, dass ein Abbruch der Stützmauer unangemessen gewesen wäre.

Weiters wurde beantragt, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, dem die belangte Behörde die Beschwerde mitsamt ihren Akten zur Entscheidung vorgelegt hat, hat Einsicht in die von der belangten Behörde vorgelegten Akten ***, *** und *** genommen und am 9.10.2025 eine gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in der der Beschwerdeführer vernommen und die Sach- und Rechtslage erörtert wurde.

Den Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, hat der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer in der Verhandlung – nach Vorhalt, dass der Beschwerde ohnehin ex lege aufschiebende Wirkung zukommt – zurückgezogen, sodass über diesen nicht mehr zu entscheiden ist.

Die Niederschrift dieser Verhandlung wurde unter Verwendung eines Schallträgers (Diktiergerät) aufgenommen. Am Ende der Verhandlung wurde vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer auf die Wiedergabe der Tondatei verzichtet, weshalb diese unterblieben ist. Das in Vollschrift übertragene Verhandlungsprotokoll wurde den Verfahrensparteien zugestellt, und die Beschwerdeführer brachten am 19.11.2025 einen Antrag auf Protokollberichtigung ein, und den Satz „Für uns war auch klar, dass wir den Garten bis zur Grenze nutzen dürfen“ abzuändern, denn „soweit sich der BfV erinnern kann, sollte der Satz vollständig“ lauten wie folgt: „Für uns war aufgrund des Baubewilligungsbescheides und der Erklärungen des Geschäftsführers der Firma D auch klar, dass wir den Garten bis zur Grenze nutzen dürfen“.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat über die Beschwerde wie folgt erwogen:

Folgender Sachverhalt steht fest:

Der Beschwerdeführer sind je zu 380/7692 Miteigentümer des Grundstückes Nr. *** EZ *** KG ***, das überwiegend die Flächenwidmung „Bauland-Wohngebiet“, im östlichen Bereich jedoch die Flächenwidmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ aufweist. Ein Bebauungsplan existiert nicht.

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 8.11.2006, ***, wurde der D Gesellschaft m.b.H. die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung von fünf – nordwest-südost-ausgerichteten – Doppelhäusern in gekuppelter Bebauungsweise mit insgesamt 10 Wohneinheiten auf dem zuvor genannten Grundstück erteilt. Aus den Einreichunterlagen ergibt sich, dass zu jeder der 10 Doppelhaushälften (je 73,77 m2) je ein Gartengeräteraum (je 5,97 m2) und ein Carport (je 17,91 m2) projektiert war; ansonsten sind keine Bauwerke vom Projekt bzw. der Bewilligung umfasst. Laut Baubeschreibung ist „je Hauseinheit die Möglichkeit für einen Schutzraum geschaffen“; eine Einfriedung war nicht Projektgegenstand. Der den Beschwerdeführern zugeordnete „Grundstücksanteil ***“, auf dem sich das von ihnen nun bewohnte Reihenhaus (Doppelhaushälfte) mit der Adresse ***, ***, befindet, umfasst 365 m2, davon 192 m2 Gartenfläche südöstlich des Hauses. Am nordöstlichen Eck ihres Eigengartens ist im Einreichplan vom 10.3.2006 die „mögliche Situierung eines Schutzraumes“ eingezeichnet.

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 2.4.2008, ***, wurde der D Gesellschaft m.b.H. die beantragte „Abänderung vom bewilligten Konsens“ bewilligt; die Abänderungen betrafen u.a. die Nichtausführung des ursprünglich geplanten Dachgeschoßes samt Terrasse und Änderungen der Dachform, im Wohnungsinneren sowie des Außenputzes. Die Gärten wurden nicht anders projektiert als im bereits bewilligten Projekt. Aus den Einreichunterlagen ergibt sich, dass zu jeder der 10 Doppelhaushälften (je 73,84 m2) je ein Gartengeräteraum (je 6,02 m2) und je ein Carport (je 18,06 m2), beide jeweils als ungedämmte Holzriegelkonstruktion, projektiert war und „je Hauseinheit die Möglichkeit für einen Schutzraum geschaffen“ ist; eine Einfriedung war nicht Projektgegenstand. Am nordöstlichen Eck ihrer Gartenfläche ist auch im Einreichplan vom 13.9.2007 die „mögliche Situierung eines Schutzraumes“ eingezeichnet; abgesehen vom Reihenhaus, dem Gartengeräteraum und dem Carport sind nach wie vor keine Bauwerke auf der Gartenfläche vom Projekt bzw. der Bewilligung umfasst.

Mit der Bauausführung wurde 2008 begonnen, im gleichen Jahr erwarben die Beschwerdeführer das Eigentumsrecht, verbunden mit dem Wohnungseigentum an ihrer Grundstücksfläche, und seit 2009 bewohnen sie ihr Reihenhaus und benutzen ihren Eigengarten. Es gibt auf dem Grundstück Nr. *** keine Gemeinschaftsflächen; die Gartenflächen südöstlich der Reihenhäuser sind den jeweiligen Wohnungseigentümern zugeordnet, die auch jeweils Eigentümer der auf ihren Gartenflächen befindlichen Bauwerke sind.

Im Eigengarten der Beschwerdeführer befinden sich aktuell u.a.

im südlichen Bereich ein aus mit Beton gefüllten Styroporsteinen massiv gemauerter Swimmingpool im Ausmaß von 7,10 m x 3,5 m, mit einer Tiefe von ca. 1,3 m – 1,5 m, also einem Fassungsvermögen unter 50 m3, innen mit einer Folie versehen,

im nordöstlichen Bereich nahe der (süd-)östlichen Grundstücksgrenze eine im Jahr 2008 zwecks Überwindung des Höhenunterschiedes zu den südöstlich angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücken im Zusammenhang mit der Bauausführung durch die Firma D unter Zuhilfenahme eines Baggers als Schlichtung von großen Wurfsteinen (in einer Neigung von etwa 15%) gelegte, von Nord nach Süd verlaufend zwischen 0,6 m und mindestens 1,5 m hohe, mit Erde hinterfüllte Stützmauer mit gemauertem Abschlusskranz und auf einer Aluschiene aufgesetzter Glasbrüstung,

im südöstlichen Bereich nahe der (süd-)östlichen Grundstücksgrenze, südöstlich an den Pool angrenzend, ein im Jahr 2022 (anstelle der bis dahin dort befindlichen, mit Erde hinterfüllten Schlichtung von großen Wurfsteinen) errichteter (von der Gartenseite her unterirdischer, von der unteren südlichen Seite her oberirdischer) Raum, der die Poolabdeckung, die automatisch aus- und einfahrbar ist, die Pooltechnik (Filter, Poolpumpe, Wasserpumpe), somit auch einen Stromanschluss, und ein Rohr der Wohnraumlüftung beinhaltet und der über eine Revisionsöffnung in der Außenwand (von Süden her) zugänglich ist, auf einem Betonfundament, auf dem Aluminiumsteher befestigt sind, begrenzt im Südosten durch eine bis zu 3 m hohe Trockensteinmauer (Steine auf einer Platte angebracht), nach oben hin durch Holzplatten, im Norden durch die Poolwand und seitlich durch gemauerte Wände, mit gemauertem Abschlusskranz und auf einer Aluschiene aufgesetzter Glasbrüstung und

im mittleren östlichen Bereich eine 2011 errichtete Außenstiege mit 5 Stufen, die aus Natursteinen, verlegt auf Grädermaterial, die 2022 vermörtelt wurden, besteht und die in Richtung Südosten auf eine im nordöstlichen Bereich tiefer gelegene Terrasse (aus Lärchenbrettern, die auf Aluschienen verschraubt sind, welche ihrerseits auf Raseneinfassungssteinen verlegt sind) führt.

Sämtliche soeben angeführten Bauwerke sind mit dem Boden kraftschlüssig verbunden, und ihre Herstellung erfordert jeweils ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen.

Für all diese Bauwerke existiert jeweils keine Baubewilligung und wurde auch keine Bauanzeige eingebracht. Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Krems an der Donau vom 7.4.2025, ***, wurde den Beschwerdeführern zwar die nachträgliche Baubewilligung für die „Abänderung des Bestandsobjektes und Errichtung eines Kellerabganges“ erteilt; dies betrifft aber nur im westlichen Grundstücksbereich eine Treppe als Kellerabgang und einen Geräteraum, nicht jedoch irgendwelche der zuvor angeführten Bauwerke im Gartenbereich. Ein Schutzraum wurde weder bewilligt noch errichtet. Der Raum, der die Pooltechnik beinhaltet, ist nicht an jener Stelle errichtet, an der in den Einreichplänen die „mögliche Situierung eines Schutzraumes“ eingezeichnet war, sondern weiter südlich.

Im südöstlichen Bereich des Grundstückes Nr. *** und damit auch der Grundstücksfläche der Beschwerdeführer verläuft zwischen Trockensteinmauer bzw. Steinschlichtung der Beschwerdeführer und der (süd-)östlichen Grundstücksgrenze (zum Grundstück Nr. *** KG ***) ein Servitutsweg zur Ausübung der verbücherten Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück Nr. *** KG *** zugunsten des landwirtschaftlich genutzten Grundstückes Nr. *** KG ***. Die Beschwerdeführer sind keine Landwirte und nutzen ihre Grundstücksfläche nicht landwirtschaftlich, sondern nutzen ihren Eigengarten zur Freizeitgestaltung. Die Steinschlichtung wurde im Zuge der Bauausführung der Reihenhausanlage zum Zweck der Vergrößerung des Gartens und nicht aufgrund landwirtschaftlicher Erfordernisse errichtet.

Diese Feststellungen gründen auf der Aktenlage, insb. den Einreichunterlagen in den abgeschlossenen Baubewilligungsverfahren, auf dem Vorbringen der Beschwerdeführer, auf den vorliegenden Lichtbildern, auf einer Einsichtnahme ins Grundbuch, ins imap-Luftbildsystem der NÖ Landesregierung und ins Zentrale Melderegister und auf den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung, insb. den aufschlussreichen Angaben des Beschwerdeführers im Zuge seiner Einvernahme. Im in der Verhandlung vorgelegten Schreiben der D GmbH vom 7.2.2008 bestätigt diese den Beschwerdeführern, dass diese „die südostseitige Böschung mit einer Steinschlichtung, an der Kante zum Servitutsweg, entsprechend befestigen und den verbleibenden Hohlraum dazwischen mit Erdmaterial auffüllen“ werde, „damit das Grundstück bis zur Steinschlichtungskrone für Sie nutzbar ist. Die Steinschlichtungskrone wird in etwa eine Neigung von 15 Prozent zum Garten hin aufweisen.“ Das deckt sich auch mit den Angaben des Beschwerdeführers in der Verhandlung, wonach bei der Grundstücksbesichtigung im Jahr 2007 eine Mauer noch nicht zu sehen gewesen sei.

Dass die Herstellung dieser mehrere Meter hohen Steinschlichtung, die laut den Angaben des Beschwerdeführers unter Zuhilfenahme eines Baggers erfolgt ist, was aufgrund der auf den Fotos erkennbaren Größe einzelnen Wurfsteine nachvollziehbar ist, die eine Nivellierungs- und Stützfunktion ausübt, weil damit dem Druck der dahinterliegenden Erde standgehalten wird, und deren Einstürzen von vornherein möglichst zu verhindern ist, ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderte, ist allein schon aus statischen Gründen offenkundig. Weiters entspricht es der Lebenserfahrung, dass auch die Herstellung des gemauerten „Poolraumes“, der Außenstiege und der Terrasse ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderte, zumal auch der „Poolraum“ eine Stütz- bzw. Nivellierungsfunktion erfüllt, dem umliegenden Erddruck standhalten muss, entsprechend standsicher sein und die Sicherheit der darin befindlichen stromversorgten und teilweise wasserführenden Gerätschaften und Personen, die sie bedienen, gewährleisten muss und zumal die (auf Grädermaterial aus Natursteinen geschlichtete und dann vermörtelte) Außenstiege aus 5 Stufen und die (mehrschichtig aufgebaute) Terrasse aus statischen Gründen über eine stand- und sturzsichere Ausführung bzw. einen entsprechenden Unterbau verfügen müssen, um Gefahren für Personen, die sie betreten, hintanzuhalten.

Dass sämtliche angeführten Bauwerke entweder aufgrund ihres Eigengewichts oder (im Fall der Terrasse) durch Verschraubung kraftschlüssig mit dem Boden verbunden sind, ergibt sich aus den Angaben des Beschwerdeführers und den vorliegenden Lichtbildern. Eine weitere Beweisaufnahme zu diesen Themen, z.B. durch amtswegige Einholung eines bautechnischen Sachverständigengutachtens, war somit nicht erforderlich; von den Beschwerdeführern wurde auch nicht vorgebracht, dass die Bewertung der Baubehörde, dass es sich um „Bauwerke“ im Sinne des § 4 Z. 7 NÖ BO 2014 handelt, unrichtig sei bzw. dass ihre Bauwerke nicht kraftschlüssig mit dem Boden verbunden wären oder dass deren Herstellung kein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert hätte, oder gar ein diesbezügliches Sachverständigengutachten beantragt.

Die Feststellung, dass die Steinschlichtung zum Zweck der Vergrößerung des Gartens und nicht aufgrund landwirtschaftlicher Erfordernisse errichtet wurde, ergibt sich aus den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung („Die Funktion der Mauer bestand darin, das Grundstück für die Gartennutzung nutzbar zu machen.“) und aus dem Umstand, dass sie erst im Zuge des Hausbaus von der Fa. D errichtet worden ist und vorher offensichtlich kein Bedarf für eine derartige Natursteinmauer aus landwirtschaftlicher Sicht bestanden hat.

Dass die verfahrensgegenständlichen Bauwerke keinen Konsens, insb. keine Baubewilligung, aufweisen, ergibt sich aus der Aktenlage. In den Akten *** und *** sind Baubewilligungsbescheide für die oben dargestellten Projekte enthalten; diese umfassen aber laut Einreichunterlagen keinerlei Bauvorhaben im Eigengarten, insb. keinen Pool samt Technikraum, keine Stiegenanlage, keine Terrasse und keine Stützmauer (der Garten verläuft sich auf sämtlichen Einreichplänen „im Grünen“). Ein Schutzraum wurde nicht mitbewilligt, in den Einreichplänen findet sich nur – strichliert eingezeichnet – dessen „mögliche Situierung“ im nordöstlichen Bereich der Grundstücksfläche der Beschwerdeführer, wo sich aktuell kein Bauwerk befindet. Den in der Verhandlung vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer gestellten Anträgen auf Vertagung der Verhandlung, „um angemessen Einsicht in die von der belangten Behörde vorgelegten Akten nehmen zu können“, bzw. auf Einräumung einer Frist von drei Monaten für die Erstattung einer schriftlichen Stellungnahme zu diesen Akten war nicht zu entsprechen, da im Zuge der Verhandlung, die gemäß § 25 Abs. 6 VwGVG eben gerade der Beweisaufnahme und (auch) der Erörterung der Rechtssache dient, ausreichend Gelegenheit zur Einsichtnahme bestanden hat und die entscheidungswesentlichen Unterlagen aus diesen Akten erörtert worden sind, insb. dahingehend, dass sich aus sämtlichen Akten kein Konsens ableiten lässt, und dem schlussendlich nicht widersprochen wurde. Die Beschwerdeführer konnten ihrerseits keine Urkunden, die einen Konsens belegen würden, vorlegen; ihnen als Grundstückseigentümerinnen mussten die relevanten Unterlagen durchaus bekannt sein, und sie haben in ihrer Berufung und Beschwerde ja auch daraus zitiert. In die rechtliche Beurteilung werden im Folgenden auch keine Sachverhaltselemente einbezogen, die den Beschwerdeführern nicht ohnehin bekannt sind.

Den weiters gestellten Beweisanträgen (auf Einvernahme weiterer Personen zum Beweis dafür, dass bei der Umwidmung des ursprünglichen Weingartens in Bauland niemand daran gedacht habe, dass ein schmaler Streifen im Grünland verbleibe, und dafür, dass auch niemand bekanntgegeben habe, dass ein schmaler Streifen des Grundstückes nicht in der Widmung Bauland, sondern Grünland liege) war nicht stattzugeben, da sie – wie im Folgenden noch dargelegt wird – Beweisthemen betreffen, auf die es gegenständlich nicht ankommt (vgl. dazu z.B. VwGH 30.10.2018, Ra 2018/11/0120).

Dem von den Beschwerdeführern nach der Verhandlung eingebrachten Antrag auf Protokollberichtigung war aus den folgenden Gründen ebenfalls nicht Folge zu geben:

Nach § 17 VwGVG iVm § 14 Abs. 3 Satz 1 AVG ist die Niederschrift den vernommenen oder sonst beigezogenen Personen, wenn sie nicht darauf verzichten, zur Durchsicht vorzulegen oder vorzulesen; wenn ein Schallträger verwendet oder die Niederschrift elektronisch erstellt wird, kann ihr Inhalt auch auf andere Weise wiedergegeben werden.

Nach § 17 VwGVG iVm § 14 Abs. 7 AVG können die Niederschrift oder Teile davon unter Verwendung eines Schallträgers oder in Kurzschrift aufgenommen werden. Die Aufzeichnung und die in Kurzschrift aufgenommenen Teile der Niederschrift sind unverzüglich in Vollschrift zu übertragen. Die beigezogenen Personen können bis zum Schluss der Amtshandlung die Zustellung einer Ausfertigung der Übertragung verlangen und binnen zwei Wochen ab Zustellung Einwendungen wegen behaupteter Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Übertragung erheben.

Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat am Ende der mündlichen Verhandlung ausdrücklich auf die Wiedergabe der vom Verhandlungsleiter angefertigten Tonaufnahme verzichtet. Damit ist das erkennende Gericht nicht (mehr) verpflichtet, von Amts wegen über den Inhalt einer unterfertigten und mangelfreien Niederschrift Erhebungen zu pflegen (vgl. VwGH 9.7.1998, 98/03/0009). Überdies wurde die Aussage des Beschwerdeführers ohnehin korrekt protokolliert. Die Erinnerung des Rechtsvertreters („Soweit sich der BfV erinnern kann, [...]") deckt sich nicht mit der Erinnerung des unterfertigten Richters. Die Beweislast für die Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit trifft aber denjenigen, der diese Behauptung aufstellt. Soweit mit dem Antrag allenfalls die Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit der Übertragung der Tondatei in Vollschrift geltend gemacht werden sollte, ist darauf zu verweisen, dass der betreffende Satz, wie ein Abhören der Audiodatei ergeben hat, entsprechend der Aufnahme übertragen worden ist.

Schlussendlich ist anzumerken, dass dem betreffenden Satz in der Aussage des Beschwerdeführers für die gegenständliche Entscheidung im baupolizeilichen Verfahren auch keinerlei Relevanz zukommt.

In rechtlicher Hinsicht folgt daraus:

Gemäß § 4 Z. 6 NÖ BO 2014 sind „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.

Gemäß § 4 Z. 7 NÖ BO 2014 ist ein „Bauwerk“ ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 in der geltenden Fassung bedürfen u.a.

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

(…)

einer Baubewilligung.

Gemäß § 17 NÖ BO 2014 sind bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben jedenfalls:

(…)

2. die Herstellung von Schwimmteichen, Naturpools und Gartenteichen mit natürlicher Randgestaltung ohne Veränderung des umliegenden Geländes mit einer Wasserfläche von nicht mehr als 200 m², die Auf- oder Herstellung von sonstigen Wasserbecken und -behältern mit einem Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m3, Schwimmbeckenabdeckungen mit einer Höhe von nicht mehr als 1,5 m und Brunnen;

(…)

8. die Aufstellung jeweils einer Gerätehütte und eines Gewächshauses mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m bei Wohngebäuden pro Wohnung mit zugeordneter Gartenfläche auf einem Grundstück im Bauland, ausgenommen Bauland-Sondergebiet, außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs;

(…)

18. Trockensteinmauern aus Naturstein mit regionaltypischem Erscheinungsbild, auf Grundstücken im Grünland, die tatsächlich landwirtschaftlich verwendet werden;

(…)

Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt. Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 und § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (z.B. VwGH 4.9.2025, Ra 2025/05/0119). Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (siehe z.B. VwGH 29.9.2015, Ra 2015/05/0045). Gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist daher nunmehr sofort ein Abbruchauftrag zu erlassen, wenn keine Baubewilligung oder Bauanzeige vorliegt, sodass für die Baubehörde eine Überprüfung, ob für ein konsenslos errichtetes Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, nicht mehr erforderlich ist. Dementsprechend war im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen, ob die oben angeführten Baulichkeiten der Beschwerdeführer überhaupt errichtet werden dürfen, ob sie dem Flächenwidmungsplan entsprechen und somit auch, ob sie sich konkret auf Bauland oder auf Grünland befinden. Die Konsensfähigkeit wäre allenfalls in einem (gesonderten) baubehördlichen Bewilligungsverfahren zu klären, nicht jedoch im baupolizeilichen Verfahren, weshalb die oben angeführten Beweisanträge mangels Entscheidungsrelevanz abzuweisen waren.

Adressaten von Aufträgen nach § 35 Abs. 2 Z 2 bzw. § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 sind – mangels anderslautender gesetzlicher Regelung – die jeweiligen Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.2.2011, 2008/05/0087). Die Beschwerdeführer sind der Qualifikation ihrer Personen als Eigentümer der Bauwerke im gesamten Verfahren nicht entgegengetreten, und auch wenn sie nur Miteigentümer des Baugrundstückes sind, besteht nach der Aktenlage kein Zweifel, dass diese Bauwerke im Eigentum ihrer Errichter verbleiben und nicht etwa nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“ sämtlichen Miteigentümern zu gewissen Anteilen zufallen sollten.

Was den in Spruchpunkt II. des erstinstanzlichen Bescheides verfügten Abbruchauftrag betrifft, so ist Tatbestandsvoraussetzung für einen Abbruchauftrag nach § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 das Vorliegen eines nicht bewilligten Bauwerks. Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde nämlich den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) vorliegt.

Dies gilt aber nur für Bauwerke, für die überhaupt eine Baubewilligung vorgeschrieben ist. Alle oben angeführten Baulichkeiten, also der Pool, der „Raum für die Pooltechnik“ samt Trockensteinmauer, die Stützmauer(n), der Stiegenabgang und die abgesenkte Terrasse sind als „Bauwerke“ im Sinn des § 4 Z 7 NÖ BO 2014 zu qualifizieren, weil – wie oben dargelegt – die fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und weil sie alle mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind. Seit 1.1.2015 ist gemäß § 14 NÖ BO 2014 für die Errichtung aller Bauwerke, also von Gebäuden und baulichen Anlagen, eine Baubewilligung erforderlich. Auch die – auf die Errichtung der Steinschlichtung, der Stiegenanlage und der Terrasse zum Zeitpunkt ihrer Errichtung noch anwendbare – NÖ BO 1996 hat stets eine Bewilligungspflicht für bauliche Anlagen wie diese vorgesehen, zumal durch sie aufgrund ihres Ausmaßes und ihrer Ausgestaltung Gefahren für Personen und Sachen entstehen können (vgl. § 14 Z 2 NÖ Bauordnung 1996).

Da die Ausführung von gemäß § 17 NÖ BO 2014 als bewilligungs-, anzeige- und meldefrei angeführten Vorhaben vom Geltungsbereich des § 35 NÖ BO 2014 ausgenommen ist (vgl. zuletzt VwGH 4.9.2025, Ra 2025/05/0119), war noch der Einwand der Beschwerdeführer, dass der Pool, der „Raum für die Pooltechnik“ und die Steinmauer keiner Bewilligung bedürften, zu prüfen:

Das Wasserbecken der Beschwerdeführer, das ein Fassungsvermögen von nicht mehr als 50 m3 aufweist, und die Schwimmbeckenabdeckung sind von der Bestimmung des § 17 Z. 2 NÖ BO 2014 erfasst. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut fällt ein Raum, in dem sich die Schwimmbadabdeckung, wenn sie „eingefahren“ ist, und die Pooltechnikgeräte wie Filter, Wasserpumpe und Wärmepumpe befinden, nicht unter diese Ausnahme. Auch wenn es in dem in der Beschwerde zitierten, auf der Webseite *** abrufbaren Dokument „Bautechnik Jour Fixe FAQs, Häufig gestellte Fragen mit Antworten der bautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der NÖ Landesregierung“ wörtlich heißt, dass zum Umfang des § 17 Z. 2 NÖ BO 2014 „jedenfalls ein eventueller Pumpenschacht und sämtliche statisch direkt mit dem Becken verbundenen Bauteile dazugezählt werden können“, so handelt es sich dabei um keine für die Baubehörden oder das Verwaltungsgericht verbindliche Rechtsnorm, sondern eine niedergeschriebene Meinung von Amtssachverständigen, die aber keinerlei Deckung im eindeutigen Gesetzestext findet. Auch wenn, wie der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer zuletzt mit Eingabe vom 19.11.2025 noch richtig aufgezeigt hat, der Landtag von Niederösterreich am 20.11.2025 eine Novelle der NÖ BO 2014 beschlossen hat, nach der § 17 Z. 2 NÖ BO 2014 zusätzlich zu Wasserbecken und Schwimmbadabdeckungen auch noch „die erforderlichen technischen Anlagen und Schächte“ umfassen wird, so wird diese Bestimmung erst mit 1.3.2026 in Kraft treten und ist in § 70 Abs. 26 NÖ BO 2014 eine Übergangsbestimmung vorgesehen, nach der die am Tag des Inkrafttretens dieser Novelle anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind; d.h. selbst wenn man den „Poolraum“ überhaupt als „Schacht“ qualifizieren wollte, kann die Novelle – unabhängig von der Frage, ob sie im Vollstreckungsverfahren eine Rolle spielen könnte – im gegenständlichen baupolizeilichen Verfahren nie zur Anwendung gelangen.

Der massiv gemauerte und nicht nur ein kurzfristiges Objekt darstellende „Raum für die Pooltechnik“, der die Poolabdeckung, die automatisch aus- und einfahrbar ist, die Pooltechnik (Filter, Poolpumpe, Wasserpumpe), somit zwangsläufig einen Stromanschluss, und ein Rohr der Wohnraumlüftung beinhaltet, ist auch nicht als „Gerätehütte“ im Sinne des § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 zu qualifizieren, denn zu diesem Thema hat erst kürzlich das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich (im Erkenntnis vom 6.11.2025, LVwG-AV-781/001-2025) Folgendes ausgeführt:

„Die Ausnahme des § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 für „Gerätehütten“ befand sich bereits in der Stammfassung der NÖ BO 2014 und wurde in weiterer Folge mit der Novelle LGBl. 50/2017 redaktionell adaptiert. […] § 17 Z 8 NÖ BO 2014 blieb im Wesentlichen seit seiner Einführung durch LGBl. 1/2015 unverändert. Für die Interpretation dieser Gesetzesbestimmung kann daher auch auf die Materialien zu LGBl. 32/2021 zurückgegriffen werden, wonach „es sich bei den von der Ausnahme betroffenen Gerätehütten und Gewächshäusern um eher kurzfristige Objekte [handelt]“, weil durch diese Erläuterungen keine inhaltliche Änderung der Bestimmung, sondern vielmehr eine Klarstellung des dieser Bestimmung zugrundeliegenden Verständnisses erfolgte. Weiters ist aus dem verwendeten Begriff „Hütte“ erkennbar, dass es sich hierbei um ein eher einfaches Bauwerk handelt (vgl. VwGH 27.8.1996, 96/05/0080, wonach das Wort „Schuppen“ und „Hütte“ jeweils Idiome sind). Zudem ist aus dem Wortlaut der Bestimmung, wonach „die Aufstellung jeweils einer Gerätehütte“, ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Vorhaben darstellt, ableitbar, dass hierbei auf einen konkreten Verwendungszweck, nämlich der Lagerung von „Geräten“ abgestellt wird (vgl. hierzu auch Motivenbericht zur NÖ BO 2014, Ltg.-477/B-23/2-2014, S 18). Das gegenständlich in massiver Ausführung errichtete Objekt, das über einen Stromanschluss verfügt und neben Lagerzwecken auch der Unterbringung der technischen Anlagen der Wohnraumlüftung, des Wechselrichters für die Photovoltaikanlage und der zentralen Staubsaugeranlage dient, kann daher nicht unter den Ausnahmetatbestand einer bloß aufgestellten „Gerätehütte“ gemäß § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 subsumiert werden. Vielmehr wurde das gegenständliche Objekt zum Zweck eines Technikraumes errichtet.“ – Genau das gilt auch für den gegenständlichen „Raum für die Pooltechnik“, ohne dass noch auf seine Ausmaße und darauf eingegangen werden müsste, ob er sich überhaupt – denn darauf kommt es in § 17 Z. 8 NÖ BO 2014 auch an – zur Gänze im Bauland befindet.

Was das Beschwerdevorbringen, der Raum sei als „Schutzraum“ zu qualifizieren, betrifft, so ist ein Schutzraum, wie festgestellt wurde, von der Baubewilligung des Reihenhausprojekts nicht umfasst, sondern in den Einreichunterlagen war nur die „mögliche Situierung eines Schutzraumes“ eingezeichnet. Abgesehen davon, dass der Raum, in dem sich die Schwimmbadabdeckung und die Pooltechnik befinden, an einer anderen Stelle errichtet ist, können sich die Beschwerdeführer für ihren „Poolraum“ nicht auf einen Konsens für einen „Schutzraum“ berufen, sondern benötigen eine Baubewilligung für eine „bauliche Anlage“ gemäß § 14 Z. 2 NÖ BO 2014.

Die Steinschlichtung bzw. die einen Teil des „Poolraumes“ bildende Trockensteinmauer fallen auch nicht unter die Bestimmung des § 17 Z. 18 NÖ BO 2014. Die Steinschlichtung und die Trockensteinmauer als Teil des „Poolraumes“ haben jeweils die Funktion einer Stützmauer und verfolgen den Zweck, den Gartenbereich des nicht landwirtschaftlich genutzten Gartens der Beschwerdeführer zu vergrößern. Dass sie nicht aus landwirtschaftlichen Erfordernissen errichtet wurden, zeigt schon, dass die Steinschlichtung erst im Zuge der Bauausführung der Reihenhäuser durch den Bauherrn (D) und der Poolraum um viele Jahre später von den Beschwerdeführern errichtet wurde und davor offensichtlich aus landwirtschaftlicher Sicht kein Bedarf an Stützmauern bestanden hat. Die Beschwerdeführer sind weder Landwirte noch wird der verfahrensgegenständliche Grünlandstreifen auf dem Grundstück Nr. *** KG *** tatsächlich landwirtschaftlich verwendet. Es fehlt daher der Zusammenhang der Natursteinmauer mit einer landwirtschaftlichen Tätigkeit. Ein allfälliger indirekter Nutzen für einen Servitutsweg, der zu einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück führt, vermag daran nichts zu ändern. Überdies kann bei einer Mauer, die nur unter Zuhilfenahme von Maschinen hergestellt werden konnte, nicht von einer „Trockensteinmauer aus Naturstein mit regionaltypischem Erscheinungsbild“ ausgegangen werden (vgl. Kienastberger/ Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 (2022), S. 250, Anm. zu § 17 Z 18 NÖ BO 2014).

Ansonsten finden sich in der NÖ BO 1996 und in der NÖ BO 2014 keine weiteren Ausnahmebestimmungen, nach denen eines der verfahrensgegenständlichen Bauwerke keiner Baubewilligung bedurft haben könnte.

Aus den Feststellungen ergibt sich unzweifelhaft, dass für sämtliche in Spruchpunkt II. des erstinstanzlichen Bescheides angeführte Baulichkeiten, nämlich den „Stiegenabgang samt abgesenkter Terrasse, den Raum für die Pooltechnik, dessen Außenwand eine Stützmauer bildet, und zwei Stützmauern unterschiedlicher Materialität samt Glasbrüstungen“ keine Baubewilligungen existieren. Am Nichtbestehen des Konsenses ändert auch eine allfällige Fertigstellungsmeldung oder -bestätigung nichts, weil damit keine Baubewilligung ersetzt wird. Somit ist die Erteilung des Abbruchauftrages nicht als rechtswidrig zu beanstanden.

Die von der Behörde mit vier Monaten ab Rechtskraft gesetzte Leistungsfrist für die Durchführung des Abbruchs wurde von den Beschwerdeführern nicht als zu kurz beanstandet und erscheint entsprechend den Ausführungen des bautechnischen Sachverständigen im behördlichen Verfahren (vgl. die Niederschrift vom 18.11.2024) durchaus angemessen (vgl. § 59 Abs. 2 AVG) und objektiv geeignet, die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen. Zumal seitens der Baubehörde die Frist mit „4 Monaten ab Rechtskraft des gegenständlichen Abbruchbescheides“ festgesetzt wurde und die Rechtskraft des Abbruchbescheides erst mit der gegenständlichen verwaltungsgerichtlichen Entscheidung eintritt, war eine neue Leistungsfrist gegenständlich nicht festzusetzen.

Zumal die verfahrensgegenständlichen Bauwerke östlich (und nicht, wie im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides angeführt, westlich) des Reihenhauses der Beschwerdeführer gelegen sind, war der Spruch des erstinstanzlichen Bescheides entsprechend zu präzisieren.

Die Tatbestandsvoraussetzung für ein Nutzungsverbot (§ 35 Abs. 3 NÖ BO 2014), nämlich die Nutzung konsensloser Bauwerke, ist nach den gegenständlichen Feststellungen ebenfalls erfüllt und das diesbezüglich verhängte Nutzungsverbot daher ebenfalls nicht als rechtswidrig zu beanstanden.

Somit war spruchgemäß zu entscheiden.

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der eindeutigen Rechtslage (vgl. VwGH 15.5.2019, Ro 2019/01/0006) und der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.9.2014, Ro 2014/01/0033) dar, da die Fragen, wie ein konkreter Baubestand rechtlich zu qualifizieren ist, ob er bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder bewilligungs-, anzeige- und meldefrei ist und ob er über einen baubehördlichen Konsens verfügt oder nicht, der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes unterliegen (vgl. VwGH 14.10.2025, Ra 2025/05/0150).