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LVwG-AV-793/001-2025•LVwG N LVwG-AV-793/001-2025
LVwG-AV-793/001-2025Tribunale amministrativo regionale19 dic 2025
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Richter Mag. Viktor Falschlehner über die Beschwerde der A, vertreten durch B, Rechtsanwaltspartnerschaft in ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 15.04.2025, Zl. *** (Abbruchauftrag), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:
I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Leistungsfrist für den baupolizeilich angeordneten Abbruch mit 12 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung festgesetzt wird.
II.Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG)
§ 17 VwGVG iVm. § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz (AVG)
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG)
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1.1. Mit Schreiben vom 19.07.2023 stellte A (im Folgenden: Beschwerdeführerin) bei der Stadtgemeinde *** einen Antrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) für die nicht bewilligten Änderungen eines Abstellraumes, der Dachgröße, eines Wintergartens, eines Gerätehauses und einer baulichen Grundrissveränderung betreffend ihr Bauwerk auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***.
1.2. Mit Bescheid vom 06.05.2024 wies der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz den Feststellungsantrag ab.
Hiergegen erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin zunächst Berufung an den Gemeindevorstand (Stadtrat) der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) und – nach Abweisung der Berufung – Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich.
1.3. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wies die Beschwerde mit Erkenntnis vom 22.04.2025 (LVwG-AV-1277/001-2024) ab und erklärte die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG für zulässig. Die gegen dieses Erkenntnis erhobene (ordentliche) Revision ist zum Zeitpunkt der gegenständlichen Entscheidung noch beim Verwaltungsgerichtshof anhängig. Mit Beschluss vom 14.05.2025 erkannte das Landesverwaltungsgericht der Revision die aufschiebende Wirkung zu (LVwG-AV-1277/006-2024).
1.4. Mit Bescheid vom 24.10.2024 (also zeitlich bereits vor der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes über den Feststellungsantrag) erließ der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** einen Abbruchauftrag hinsichtlich im Bescheid näher definierter Bauwerksteile und Bauwerke binnen einer Frist von 12 Monaten ab Zustellung.
1.5. Gegen diesen Bescheid erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin zunächst Berufung an die belangte Behörde. Diese wies die Berufung mit Bescheid vom 15.04.2025 als unbegründet ab und begründete dies im Wesentlichen damit, dass der Abbruchauftrag in erster Instanz rechtmäßig ergangen sei. Dies deshalb, weil die gegenständlichen Bauwerke und Bauwerksteile konsenslos errichtet bzw. abgeändert worden seien und die negative Entscheidung über den Feststellungsantrag rechtskräftig geworden sei. Analog zu einem anhängigen nachträglichen Antrag auf Baubewilligung sei die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrags gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 auch während eines anhängigen Verfahrens nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 zulässig.
In der Beschwerde wird im Wesentlichen vorgebracht, dass bereits im Vorverfahren (AZ ***) die Erlassung eines Feststellungsbescheides für den Abstellraum, die Dachgröße, den Zubau Wintergarten, das Gerätehaus und die bauliche Grundrissänderung auf Grundstück Nr. ***, KG *** beantragt wurde.
Dieser sei von der Baubehörde und zuletzt auch vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich abgewiesen worden. Gegen die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes sei eine ordentliche Revision beim Verwaltungsgerichtshof anhängig.
Begründet wird die Beschwerde damit, dass die Verfügung des Abbruchs eines Gebäudes bzw. der Ausspruch eines Nutzungsverbotes Maßnahmen darstellen würden, die der erst zu treffenden Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes über die nachträgliche Baubewilligung vorgreifen würden. Vor endgültiger Klärung der Rechtslage sei es nicht zulässig, vollendete Tatsachen zu schaffen. Der angefochtene Bescheid würde einer tauglichen Rechtsgrundlage entbehren.
Der angeordnete Abbruch stelle einen unzulässigen Eingriff in die Unversehrtheit ihres Eigentums dar. Auch sei selbst eine teilweise Beseitigung des Bauwerks mit einem solch hohen Aufwand und solchen Kosten verbunden, was für sie als Pensionistin nicht bewältigbar sei.
Die belangte Behörde hätte jedenfalls die Rechtskraft der Entscheidung über das Ansuchen gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 abwarten und das gegenständliche Verfahren unterbrechen müssen.
Ferner werden in der Beschwerde die inhaltlichen Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 abgebildet und deren Vorliegen im gegenständlichen Fall vorgebracht.
Auch wird verwiesen auf eine vor geraumer Zeit erfolgte baubehördliche Überprüfung (in Folge einer Eingabe des zwischenzeitlich verstorbenen Nachbars) und die Tatsache, dass dabei keine Beanstandung erfolgt sei. Zuletzt wird der Antrag auf Beschaffung der Aktenteile zu der Beanstandung dieses Nachbarn und der baubehördlichen Überprüfung gestellt, außerdem der Antrag auf eine mündliche Verhandlung und schließlich der Antrag auf Behebung des angefochtenen Bescheides.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den baubehördlichen Akt und Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.12.2025.
4.1. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin des Grundstücks Nr. ***, KG ***, mit der Adresse *** in ***.
4.2. Für die vorgenommenen (bewilligungspflichtigen) Änderungen auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** hinsichtlich des Abstellraumes, der Dachgröße, eines Wintergartens, eines Gerätehauses und einer baulichen Grundrissveränderung liegt keine Baubewilligung oder Bauanzeige vor.
5.1. Die Feststellung zu 4.1. ergibt sich aus dem verwaltungsbehördlichen Bauakt und wurde zu keinem Verfahrenszeitpunkt bestritten.
5.2. Die Feststellung 4.2. hinsichtlich der Konsenslosigkeit der baulichen Änderungen ergibt sich bereits aus dem von der Beschwerdeführerin eingebrachten Feststellungsantrag vom 19.07.2023. Darin wird ausdrücklich die Tatsache zugestanden, dass es sich um nicht bewilligte Änderungen handelt. Im gesamten Verfahren hinsichtlich der Feststellung und auch im baupolizeilichen Verfahren wurde dies nicht bestritten.
6.1. § 35 NÖ BO 2014 idF. LGBl. Nr. 40/2025 lautet:
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.
(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.
(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.“
§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 idF. LGBl. Nr. 40/2025 lautet:
„(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.
6.2. Bereits dem klaren Gesetzeswortlaut des § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist zu entnehmen, dass ein Abbruchauftrag nach dieser Bestimmung ungeachtet eines anhängigen Baubewilligungsantrages oder einer anhängigen Bauanzeige zu erfolgen hat. Es ist jedoch während der Anhängigkeit eines Bauverfahrens die Vollstreckung des Abbruchbescheides unzulässig (vgl. hierzu bereits die Materialien zur Stammfassung der NÖ BO 2014). Bei einer nachträglich erteilten Baubewilligung wird der Abbruchauftrag gegenstandslos (vgl. W. Pallitsch/ Ph. Pallitsch/ W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12 [2021], S. 621 mwN.).
Nichts anderes gilt für ein Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014– das ergibt sich wiederum aus dem Wortlaut dieser Bestimmung („gilt […] als bewilligt[…]“).
6.3. Im Fall der Unzulässigkeit eines Bauwerkes gemäß § 35 Abs. 2 Z. 3 BO 2014 ist die Anordnung des Abbruchs zwingend vorgeschrieben, wobei eine Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen im Gesetz nicht vorgesehen ist (vgl. VwGH 11.05.2010, Zl. 2007/05/0170, mwN). Die Beseitigung einer konsenslosen Bauführung ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die unabhängig davon besteht, ob diese Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuten (vgl. VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348 mwN.).
6.4. Auch hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Regelung des § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 nicht dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz widerspricht und auch nicht unsachlich oder verfassungsrechtlich bedenklich ist, weil ein rechtswidriger Zustand, der nach dieser Bestimmung zwingend zu beenden ist, an sich nicht schützenswert und bereits aus gleichheitsrechtlichen Überlegungen zu beseitigen ist (VwGH 24.01.2017, Ra 2016/05/0066 mwN.).
Wie die belangte Behörde richtig ausführt, kommt es auch nicht auf das Verschulden (bei der Bauführung) an. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171).
6.5. Aus dem Umstand, dass eine Baulichkeit lange Zeit von der Baubehörde unbeanstandet geblieben ist, kann sich kein baurechtlicher Konsens ergeben, zumal ein solcher durch ein konkludentes (stillschweigendes) Verhalten der Bauaufsichtsorgane weder begründet noch ersetzt werden kann. Auch der Umstand, dass eine Baulichkeit schon seit langer Zeit ohne entsprechende Bewilligung besteht, vermag keine Rechtswidrigkeit eines Beseitigungsauftrages zu begründen (vgl. VwGH 25.09.2018, Ra 2018/05/0228 mwN.).
6.6. Auf den konkreten Fall umgelegt bedeutet dies: Das Tatbestandsmerkmal der Konsenslosigkeit liegt zweifellos vor (vgl. die Feststellung zu Punkt 4.2.). Die Erlassung des baubehördlichen Abbruchauftrages ist somit als rechtmäßig zu beurteilen – die Baubehörde war hierzu sogar verpflichtet (vgl. neuerlich VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348).
Dem Vorbringen in der Beschwerde, dass dies dem rechtsstaatlichen Prinzip widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Wie ausführlich dargelegt, ist die Erteilung eines Abbruchauftrages sogar während eines anhängigen Bewilligungsverfahrens (gegenständlich eines Feststellungsverfahrens nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014) gesetzlich ausdrücklich vorgesehen.
Dass die Vollstreckung bis zur endgültigen Entscheidung nicht erfolgen darf, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 14.05.2025, mit dem der Revision gegen die negative Feststellungsentscheidung aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde.
Diese aufschiebende Wirkung bedeutet freilich nicht, dass keine baupolizeilichen Maßnahmen erlassen werden dürfen, denn das würde der ausdrücklichen Regelung des § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 zuwiderlaufen. Vielmehr ist mit der Vollstreckung der baupolizeilichen Maßnahmen zuzuwarten, bis der Verwaltungsgerichtshof eine Entscheidung über die ordentliche Revision getroffen hat.
Auf die Ausführungen in der Beschwerde bzw. in der öffentlichen mündlichen Verhandlung zum Vorliegen der materiellen Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ist nicht weiter einzugehen, da diese keinerlei Relevanz für das gegenständliche Verfahren aufweisen.
Auch dem Hinweis in der Beschwerde auf nicht erfolgte baubehördliche Beanstandungen kann im Lichte der oben angeführten Rechtsprechung nicht gefolgt werden.
Im Ergebnis war daher die Beschwerde abzuweisen.
7. Zur Neufestsetzung der Leistungsfrist:
Im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides wurde eine Leistungsfrist von „12 Monaten ab Zustellung“ angeordnet. Angesichts des gegenständlichen Verfahrens war eine Neufestsetzung dieser Frist vorzunehmen.
Die Leistungsfrist hat angemessen zu sein, wobei hier der Gesichtspunkt zu berücksichtigen ist, dass die Leistungsfrist objektiv geeignet sein muss, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte der Lage des konkreten Falls nach die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen (VwGH 19.05.1994, 92/07/0067).
Für die Durchführung des Abbruchs wird nunmehr (neuerlich) eine Frist von 12 Monaten ab Zustellung der gegenständlichen Entscheidung festgesetzt. Dies ist auch unter Berücksichtigung der allfällig notwendigen Beauftragung eines entsprechend befugten Unternehmens angemessen.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Die gegenständliche Entscheidung stützt sich auf den Wortlaut des § 35 NÖ BO 2014 und die oben angeführte Rechtsprechung.
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