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LVwG-AV-905/001-2025•LVwG N LVwG-AV-905/001-2025
LVwG-AV-905/001-2025Tribunale amministrativo regionale16 ago 2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Widmung; Standsicherheit; Niederschlagswässer; Brandschutz; Zufahrt; Überbau;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag.Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerde des A, des B, der C, des D, des E, alle vertreten durch F Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.06.2025, Zl. ***, betreffend Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014, zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1. 1 Mit Ansuchen vom 15.03.2021 beantragte Herr F (in der Folge: Bauwerber) die baubehördliche Bewilligung für den Neubau von zwei Nebengebäuden samt Terrasse, einem Swimmingpool, einem unterirdischen Gebäude mit Stellplatz, einer PV-Anlage und einer Einfriedung auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***. Hiermit wurden unter anderem eine Baubeschreibung und Einreichpläne, jeweils erstellt von H sowie ein hydraulischer Nachweis über die Entwässerung von Niederschlagswässern vom 14.03.2017, erstellt von der G GmbH, vorgelegt.
1. 2 Mit Verbesserungsauftrag vom 26.8.2021 wurden dem Bauwerber diverse Ergänzungen bzw. Adaptierungen des eingereichten Projektes aufgetragen (Standsicherheitsnachweis über sämtliche tragende Bauteile, Dachgestaltung des Poolhauses, Vorlage eines Brandschutzkonzeptes, Änderungen in Hinblick auf die Errichtung des Zufahrtstores).
1. 3 Am 19.10.2021 wurden vom Bauwerber diverse adaptierte Einreichunterlagen vorgelegt. Hierin enthalten waren insbesondere ein Brandschutzkonzept vom 14.10.2021, erstellt von H, ein technischer Bericht betreffend Niederschlagswasserentsorgung vom 01.10.2021, erstellt von der I GmbH, sowie eine vorstatische Bemessung vom 06.10.2021, erstellt von J.
1. 4 Mit Schreiben vom 13.01.2022 wurden die Anrainer gemäß § 21 NÖ BO 2014 über das geplante Bauvorhaben informiert.
1. 5 Nach der Erhebung diverser Einwendungen wurden am 21.06.2022 eine Erklärung über diverse Abänderungen des Bauvorhabens sowie ergänzende Einreichunterlagen vorgelegt (Kurzmitteilung der I GmbH vom 09.03.2022 über die verwendeten Bemessungsgrundlagen für die Regenwasserversickerung, geotechnisches Gutachten vom 16.05.2022, erstellt von K).
1. 6 Mit Schreiben vom 13.07.2022 wurden die Anrainer gemäß § 21 NÖ BO 2014 über das ergänzte Bauvorhaben informiert.
1. 7 Nach der Erhebung diverse Einwendungen erging mit Schreiben vom 14.09.2022 erneut ein Verbesserungsauftrag.
1. 8 Am 18.11.2022 sind überarbeitete Einreichunterlagen bei der Baubehörde erster Instanz eingelangt (Einarbeitung bestehender Kellerröhren, Überarbeitung der Anrainer, Überarbeitung und Ergänzung der Baubeschreibung, Stellungnahme betreffend Auswirkungen der geplanten Einfriedung auf den Oberflächenabfluss vom 14.11.2022, erstellt von der I GmbH, gutachterliche Stellungnahme für die Überbauung bestehender Kellerröhren vom 14.11.2022, erstellt von J).
1. 9 Am 22.02.2023 erstellte L (Amtssachverständiger für Bautechnik, Gebietsbauamt ***) eine Stellungnahme, worin bemängelt wurde, dass bis dato noch nicht das Gutachten von K vom 16.6.2022 und sämtliche Stellungnahmen der Nachbarn vom Jänner 2022 vorliegen.
1. 10 Nach Vorlage des Gutachtens übermittelte M (Amtssachverständiger für Bautechnik, Gebietsbauamt ***) am 28.03.2023 folgenden Aktenvermerk per E-Mail an die Baubehörde erster Instanz:
„Als Grundlage für die geotechnischen Untersuchungen liegt das Gutachten, ausgestellt vom K vom 16.5.2022 vor. In diesem Gutachten wird schlüssig auf die Möglichkeit der Flachgründungen eingegangen. Weiters werden die Setzungen im Bereich der Baugrube, sowohl während der Bauphase, als auch zukünftig für die geplanten Fundierungen rechnerisch beziffert.
Für die Baugrubensicherung und Wasserhaltung werden unter Pkt 6.1 und 6.2 mehrere Vorgaben und Empfehlungen definiert. Unter anderem dienen diese Maßnahmen auch der Verhinderung von Erosionen und Aufweichungen der Baugrubensohle und sind somit zwingend einzuhalten.
Die vorstatische Bemessung des Bauvorhabens wurde vom Ingenieurkonsulent für Bauwesen J mit dem Datum 6.10.2021 gefertigt. In der ergänzenden Stellungnahme vom 2.3.2023 wird angeführt, dass aufgrund des aktuellen Bodengutachtens vom 16.5.2022 die statischen
Berechnungen weiterhin die volle Gültigkeit besitzen.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die statischen Belange nun schlüssig in den Gutachten abgehandelt werden.
Angemerkt wird, dass im technischen Bericht bezüglich der Niederschlagswasserentsorgung vom 01.10.2021 aufgrund des Erstellerdatums nicht auf die Letztfassung des geotechnischen Gutachtens basiert. Dies ist noch zu hinterfragen“.
1. 11 Mit E-Mail vom 04.04.2023 wurde dieser Aktenvermerk an den Bauwerber übermittelt und mitgeteilt, dass für eine positive, technische Gesamtbeurteilung des Projekts hinsichtlich Bodenbeschaffenheit, Standsicherheit und Versickerung der Oberflächenwässer noch eine schriftliche Ergänzung bzw. Übereinstimmungserklärung in dieser Hinsicht vom I einzuholen und dem Gemeindeamt-Bauamt zu übermitteln ist.
1. 12 Am 12.06.2023 erstellte die I-GmbH eine (begründete) Stellungnahme, wonach die Übereinstimmung des technischen Berichtes der DIGmbH, GZ *** vom 01.10.2021 betreffend Niederschlagswasserentsorgung des ggst. Bauvorhabens mit dem ergänzenden geotechnischen Gutachten von K, GZ *** vom 16.05.2022 bestätigt werden kann.
1. 13 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 22.12.2023, ***, wurde dem Bauwerber gemäß § 14 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014, LGBI. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, die baubehördliche Bewilligung für den Neubau von zwei Nebengebäuden samt Terrasse, einem Swimmingpool, einem unterirdischen Gebäude mit Stellplatz, einer PV-Anlage und einer Einfriedung auf der Liegenschaft (Bauplatz) in ***, *** auf dem Grundstück Nr. *** (EZ ***, KG ***) erteilt.
Begründend wurde ausgeführt, dass die Einreichunterlagen vom 18.11.2022 nunmehr eine abschließende Beurteilung durch die Baubehörde zulassen.
Zu diversen Einwendungen betreffend Versickerung bzw. die oberflächige Ableitung von Niederschlagswässern wurde ausgeführt, dass durch das Sickerkonzept der Firma G vom 26.03.2021 und den technischen Berichten des I vom 21.05.2021 und dem Gutachten von N vom 24.11.2022 auf eine ordnungsgemäße Versickerung auf Eigengrund
geschlossen werden könne und diese Einwendungen daher als unbegründet abgewiesen werden.
Einwendungen zum Themenbereich Brandschutz wurden unter Verweis auf das eingereichte Brandschutzkonzept von H vom 04.10.2021 als unbegründet abgewiesen.
Einwendungen in Bezug auf die Standsicherheit wurden unter Verweis auf die statische Bemessung des J vom 06.10.2021 sowie das geotechnische Gutachten des K vom 06.02.2022 als unbegründet abgewiesen.
1. 14 Gegen diesen Bescheid haben die nunmehrigen Beschwerdeführer rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung erhoben, wobei sie auf die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz ihrer Bauwerke verwiesen.
Aufgrund der Hanglage bestehe eine besondere Gefahrensituation für auf den Liegenschaften der Berufungswerber errichtete Bauwerke. Sie beriefen sich auf § 45 Abs. 6 NÖ BO 2014, wonach durch die Versickerung oder oberflächliche Ableitung von Niederschlagswässern oder sonstigen Versickerungswässern weder die Tragfähigkeit des Untergrundes noch die Trockenheit von Bauwerken der Nachbarn beeinträchtigt werden dürfen. Zudem handle es sich bei dem Gebiet des Bisambergs um ein geologisch instabiles Gebiet und sei es daher in der Vergangenheit wiederholt zu Setzungen und Rutschungen gekommen. Vor diesem Hintergrund bestehe weiterhin die Gefahr, dass aufgrund der projektierten massiven Veränderungen des Untergrundes neben einer vertikalen schlussendlich auch eine horizontale Geländeveränderung, nämlich eine Verschiebung des gesamten Geländes hangabwärts, erfolgen wird.
Von der projektierten unterirdischen Garage würden besondere Gefahren in Hinblick auf den Brandschutz ausgehen.
1. 15 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 13.06.2024, Zl. ***, wurden die Berufungen als unbegründet abgewiesen.
Begründend wurde ausgeführt, dass sich insbesondere auf der Grundlage der vorstatischen Bemessung des Ingenieurkonsulenten für Bauwesen J vom 06.10.2021, des geotechnischen Gutachtens von K vom 16.05.2022 und der ergänzenden Stellungnahme von J vom 02.03.2023 keinerlei Bedenken hinsichtlich des Schutzes der Bauwerke der Nachbarn ergeben hätten. Es sei es sehr plausibel, dass aufgrund der Abstände der geplanten Bauwerke zu den Bauwerken der Nachbarn Auswirkungen auf deren Standsicherheit, Brandschutz und Trockenheit ausgeschlossen werden können.
1. 16 Gegen diesen Bescheid haben die nunmehrigen Beschwerdeführer rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben und insbesondere erneut Einwendungen in Bezug auf die Standsicherheit, den Brandschutz und die Trockenheit ihrer Gebäude vorgebracht.
1. 17 Nach einer Kontaktaufnahme des erkennenden Richters mit dem Amtssachverständigen für Bautechnik M zwecks allfälliger Begutachtung der Einreichunterlagen teilte dieser mit E-Mail vom 25.10.2024 mit:
„(…) die Angelegenheit F ist ein komplexes Bauvorhaben mit multiblen Voruntersuchungen und Gutachten. Ich war damals einmal als Beratung für die Gemeinde tätig und gab schon damals die Empfehlung sich eines Spezialisten zum Thema Standsicherheit und Entwässerung zu bedienen. (…)“
1. 18 Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 21.11.2024, LVwG-AV-1163/001-2024, wurde der Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 13.06.2024, Zl. ***, aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.
Hierin wurde näher begründet ausgeführt, dass die belangte Behörde im fortgesetzten Verfahren die eingereichten Unterlagen unter Beiziehung bzw. Bestellung von Sachverständigen im Sinne des § 52 AVG auf deren Richtigkeit bzw. zumindest Plausibilität (vgl. VwGH 14.11.2022, Ra 2019/04/0133) zu prüfen haben wird.
1. 19 Mit Bescheid vom 13.05.2025, GZ ***, bestellte die belangte Behörde O als nichtamtlichen Sachverständigen und übermittelte ihm Fragestellungen zu den Bereichen Standsicherheit, Brandschutz und Trockenheit in Bezug auf konsensmäßige Bauwerke der Nachbarn.
1. 20 Das von O diesbezüglich erstellte Gutachten vom 21.05.2025 wurde den Parteien des Berufungsverfahrens wurde mit Schreiben vom 22.05.2025 zur Stellungnahme bis spätestens 03.06.2025 übermittelt. Die nunmehrigen Beschwerdeführer gaben eine Stellungnahme zum Gutachten ab.
1. 21 Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.06.2025, Zl. ***, wurden die Berufungen der nunmehrigen Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.
Gegen diesen Bescheid haben die nunmehrigen Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 11.06.2025 rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben und erneut Einwendungen in Bezug auf die Standsicherheit, den Brandschutz und die Trockenheit ihrer Gebäude vorgebracht.
Es wurde insbesondere ausgeführt, dass der angefochtene Bescheid mangelhaft begründet sei und nicht ausreichend dargelegt werde, weshalb die Berufungen als unbegründet abgewiesen worden sind. Auch das von der belangten Behörde eingeholte Gutachten sei nicht ausreichend begründet. Insbesondere sei nicht berücksichtigt worden, dass es sich bei der Projektliegenschaft nicht um gewachsenes, sondern in den Jahren 2014 bis 2016 aufgeschüttetes Erdreich handle. Die Zufahrt sei nicht groß genug für Baustellenfahrzeuge bzw. Feuerwehrfahrzeuge und bei der Entwässerung des geplanten Schwimmbeckens in den Ortskanal sei ein Platzen oder Undichtwerden der Rohre zu befürchten. Es sei auch kein Vorprüfungsverfahren durchgeführt worden. Andernfalls hätte auffallen müssen, dass entgegen der Bestimmung des § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014 eine Überbauung der Liegenschaft bzw. eine Verbindung mit der Liegenschaft der Röm. Kath. Pfarrkirche erfolge.
Flächenwidmung
3. 1 Das gegenständliche Bauvorhaben soll auf dem Grundstück Nr. ***, KG *** realisiert werden. Dieses Grundstück weist teilweise die Flächenwidmung „BA“ und teilweise die Flächenwidmung „BW-2WE“ auf. Das Bauvorhaben ist zur Gänze auf jenem Teil des Grundstückes projektiert, der die Flächenwidmung „BW-2WE“ aufweist.
Standsicherheit
3. 2 Im Bereich des gegenständlichen Bauplatzes stehen unter einer dünnen Humusschichte mehrere Meter mächtige Lösse von halbfester Konsistenz an.
Diese feinsandigen Schluffe bis schluffigen Feinsande sind leicht sackungsgefährdet und dürfen nicht über einen längeren Zeitraum zufolge undichter Leitungen oder konzentrierter Regenwassereinleitungen durchnässt werden. Unter den Lössen und Lösslehmen stehen die verwitterten Sandsteine des ***flysches an.
In den abgeteuften Rammkernsondierungen wurde ihre Oberfläche rund 4,80 m bzw.
rund 4,60 m unter der derzeitigen Geländeoberfläche angetroffen.
Grundwasser steht, wenn überhaupt erst in größeren Tiefen an und ist für das gegenständliche Bauvorhaben ohne größere Bedeutung.
Diese Untergrundverhältnisse und Schichtprofile gestatten, wie geplant, eine Flachgründung der lastabtragenden Wände der gegenständlich geplanten Nebengebäude mittels einer bewehrten Bodenplatte oder Streifenfundamente in den halbfesten Lössen und Lösslehmen.
Rein rechnerisch sollten im Falle einer Flachgründung lastabtragender Wände mittels einer bewehrten Bodenplatte nur dann Setzungen auftreten, wenn das Gewicht des neuen Gebäudes größer ist als das Gewicht des ausgehobenen Bodens. Da im gegenständlichen Fall zum Großteil eine Unterkellerung geplant ist, sollte dies nicht zutreffen. Es kommt jedoch zufolge des Baugrubenaushubes zu einer Entspannung des Untergrundes und in Folge zu Hebungen der Baugrubensohle, die dann im Zuge der Bauarbeiten als Setzungen wieder rückgängig gemacht werden. Die Größe dieser Hebungen hängt einerseits von der Art des anstehenden Bodens und andererseits von der Tiefe der Baugrube bzw. der Dauer des ''Offenstehens" der Baugrube und der äußeren Witterung ab. Im gegenständlichen Fall werden diese Hebungen jedoch nur einige Millimeter betragen.
Im Falle einer Flachgründung der lastabtragenden Wände der gegenständlich geplanten Nebengebäude mittels Streifefundamente in den hellbraunen, halbfesten Lössen und Lösslehmen werden, eine sachgemäße und sorgfältige Herstellung vorausgesetzt, bei Einhaltung der Fundamentabmessungen und zulässigen Bodenpressungen maximale Setzungen von 1,5 bis 2,0 cm bzw. mittlere Setzungen von 1,0 bis 1,5 cm auftreten.
3. 3 Die gegenständlichen Bauwerke sind aus statischen Belangen durchführbar und es besteht keine Gefährdung des Lebens und der Gesundheit von Menschen oder des Eigentums.
Eine Beeinträchtigung der Standsicherheit von konsensgemäßen Bauwerken auf den Nachbargrundstücken kann außerdem auf Grund der Abstände zum gegenständlichen Bauvorhaben ausgeschlossen werden. Diese Abstände betragen:
Vom Schuppen
ozum Nebengebäude auf dem östlich angrenzenden Grundstück ***: ca. 11 m
ozum Hauptgebäude auf dem nördlich angrenzenden Grundstück ***: ca. 17 m
ozum Hauptgebäude auf dem südlich angrenzenden Grundstück *** mehr als 25 m
ozum Hauptgebäude auf dem südlich angrenzenden Grundstück .*** mehr als 30 m
ound zu allen anderen Gebäuden auf Nachbargrundstücken mehr als 50 m und
vom Keller
ozum nächstgelegenen Gebäude auf dem Grundstück *** mehr als 22 m (dazwischen liegt das in diesem Bereich unbebaute Grundstück ***).
3. 4 Die geplante Einfriedung besteht aus einer Lärchenholzschalung auf Lärchen-Querriegeln, die auf verzinkten Stahlträgern im Regelabstand von 3,0 m montiert werden sollen. Die Stahlträger sind in Punktfundamenten eingespannt. Die maximale Einbindetiefe der Zaunfundierung beträgt 1,25m. Die Einfriedung soll teilweise über einer Kellerröhre von Frau P errichtet werden. Die Überschüttung dieser Kellerröhre beträgt 3,22m. Somit verbleibt nach Errichtung der Fundierung noch ein vertikaler Abstand von 1,97 m zur DUK der Kellerröhre. Auf Grund der geringen Lasterhöhung und des ausreichenden vertikalen Abstandes der beiden Bauwerke zueinander ist von keiner negativen Beeinträchtigung der Tragfähigkeit / Standsicherheit auszugehen.
Die Kellerröhre von Herrn E wird nicht überbaut. Auf Grund des seitlichen Abstandes zu dieser Kellerröhre wird deren Standsicherheit nicht negativ beeinträchtigt.
Niederschlagswasserentsorgung
3. 5 Die Niederschlagswasserentsorgung für die die zusätzliche Unterkellerung beim bestehenden Einfamilienhaus, für die Dachfläche des Poolhauses, für die zusätzliche Unterkellerung des Poolhauses, für die Terrassenfläche des Poolhauses und für den Schuppen erfolgt durch 4 Sickerschächte. Diese sind entsprechend den einschlägigen fachlichen Regelwerken und Normen dimensioniert.
Die geplante Einfriedung besteht aus einer Lärchenholzschalung auf Lärchen-Querriegeln, die auf verzinkten Stahlträgern im Regelabstand von 3,0 m montiert werden sollen. Die Stahlträger werden in Einzelfundamenten aus Ortbeton verankert, deren Oberkante rd. 10 cm unter GOK zu liegen kommt.
Die Sichtfäche der Vollholzschalung wird etwa 30 cm innerhalb der Grundgrenze der Parz. *** situiert, die Konstruktion wird den bestehenden Einfriedungsmauern (Parz. ***, ***, ***, , , und .) vorgesetzt. Die Unterkante der Lärchenholzschalung ist 15 cm über GOK geplant.
Nachdem entlang der gesamten Einfriedung keine Errichtung einer neuen Sockelmauer geplant ist, kann eine Auswirkung der vorgesehenen Einfriedung auf allfälligen Oberflächenabfluss praktisch ausgeschlossen werden. Die im Regelabstand von 3,0 m vorgesehenen verzinkten Stahlträger sowie der planmäßige lichte Abstand von der Geländeoberflache bis zur Unterkante der Lärchenholzschalung weisen nicht das Potential auf, bestehende Oberflächen- Abflussverhältnisse zu beeinträchtigen.
Insgesamt werden Oberflächenwässer ordnungsgemäß zur Versickerung gebracht, sodass das gegenständliche Bauvorhaben keine Beeinträchtigungen der Trockenheit von konsensgemäßen Bauwerken der Nachbarn erwarten lässt.
Brandschutz
3. 6 Sämtliche Bauwerke entsprechen den Vorgaben der NÖ BTV sowie der OIB-Richtlinie 2. Die zwei Nebengebäude samt Terrassen, das Swimmingpool, das unterirdische Gebäude mit Stellplatz, die PV-Anlage und die Einfriedung entsprechen demnach allen Anforderungen an den baulichen und organisatorischen Brandschutz.
Beeinträchtigungen des Brandschutzes von konsensgemäßen Bauwerken der Nachbarn sind nicht zu erwarten. Dies auch auf Grund der unter Punkt 3.3 angeführten Abstände zu den Bauwerken auf den Nachbargrundstücken.
Die Feststellungen zu Punkt 3.1 ergeben sich aus dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan (Lageplan vom 27.10.2022, Plannummer ***). Hierauf ist die Flächenwidmungsgrenze entgegen dem Berufungsvorbringen deutlich eingezeichnet. Ein Abgleich mit dem Flächenwidmungsplan des örtlichen Raumordnungsprogrammes der Marktgemeinde *** ergab keine Bedenken in Hinblick auf die Richtigkeit des Einreichplanes.
Die Feststellungen zu Punkt 3.2 ergeben sich aus dem geotechnischen Gutachten von K vom 16.05.2022, G.Zl. ***. Die hierin dargelegte Möglichkeit der Flachgründung wurde von dem durch die Baubehörde erster Instanz beigezogenen Amtssachverständigen M als schlüssig beurteilt.
Der nichtamtliche Sachverständige O führte aus, dass der geotechnischen Beurteilung Probeschächte, Rammkernsondierungen, Bodenaufschlüsse aus der näheren und weiteren Umgebung, Bodenphysikalische Laboratoriumsuntersuchungen, ein Baustellenbesuch, Besprechungsergebnisse, einschlägige Fachliteratur und die Grundwasserverhältnisse zu Grunde liegen. Er führte aus, dass die beschriebene Vorgangsweise den Regeln der Technik entspricht und das Gutachten schlüssig, nachvollziehbar und aus fachlicher Sicht plausibel ist.
Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren sind keine Bedenken hinsichtlich der Schlüssigkeit dieses Gutachtens hervorgekommen.
In der Berufung vom 16.01.2024 wurde die Beurteilung im Gutachten, wonach im gegenständlichen Fall aufgrund der Höhenlage des Bauplatzes die Grundwasserverhältnisse ohne größere Bedeutung wären, kritisiert. Hierbei werde übersehen, dass im Nahbereich der Projektliegenschaft (insbesondere in den Bereichen *** und ***) am 30. Mai 2010 verheerende Unwetter mit wolkenbruchartigen Niederschlägen geherrscht hätten, weshalb die Feuerwehr mit 7 Einsatzfahrzeugen, 35 Mann und 45 Einsatzadressen einschreiten habe müssen, weil Material vom Bisamberg abgegangen sei, Kellerräume meterhoch überflutet und ganze Straßenzüge unpassierbar gewesen seien. Auch solche Stark- und Dauerregen könnten jedoch gerade die im Gutachten erwähnte „Sackungsgefährdung" auslösen.
Diesem Vorbringen ist zunächst zu entgegnen, dass laut dem gegenständlichen Gutachten am 28. April 2022 zwei Rammkernsondierungen bis in Endtiefen von rund 8,00 bzw. rund 7,30 m unter die derzeitige Geländeoberfläche abgeteuft wurden. Grund-, Schicht- oder Sickerwasser wurden hierbei nicht vorgefunden. Die zukünftige Aushubsohle für das vorgesehene Kellergeschoss wird lediglich bis zu rund 4,50 m unter der derzeitigen Geländeoberfläche zu liegen kommen. Laut Gutachten steht Grundwasser im Schichtpaket der, unter den Lössen, Lößlehmen und Lößsanden liegenden, quartären Schottern an und macht die Wasserspiegelschwankungen der Donau zeitverzögert und abgemindert mit. Ebenso wird ausgeführt, dass in den Hanglagen lediglich nach intensiven Niederschlägen mit Schichtwasserzutritten zu rechnen ist. Die Schlussfolgerung des Gutachtens, wonach Grundwasser, wenn überhaupt erst in größeren Tiefen ansteht und für das gegenständliche Bauvorhaben ohne größere Bedeutung ist, kann daher nicht als unschlüssig erkannt werden.
Den gutachterlichen Äußerungen wurde nicht auf gleicher Fachliche Ebene entgegengetreten.
Hinsichtlich der Feststellungen zu Punkt 3.3 liegen die vorstatischen Bemessung vom 06.10.2021, erstellt von J, sowie dessen ergänzende Stellungnahme vom 02.03.2023 vor, wobei auf den bereits angeführten geotechnischen Gutachten aufgebaut wird. Der Amtssachverständige für Bautechnik M führte aus, dass in diesen Unterlagen die statischen Belange schlüssig abgehandelt werden. Der nichtamtliche Sachverständige O führte aus, dass die Vorstatik außergewöhnlich detailliert, schlüssig, nachvollziehbar und
fachlichen Sicht plausibel ist. Er ergänzte zudem in schlüssiger Weise, dass aus bautechnischer Sicht aufgrund der angeführten Abstände zu den Gebäuden auf den Nachbargrundstücken ausgeschlossen werden kann, dass nach konsensgemäßer Fertigstellung der Objekte eine Beeinträchtigung der Standsicherheit von konsensgemäßen Bauwerken der Nachbarn zu erwarten ist.
Es wurden keine Vorbringen erstattet, die geeignet wären diese Ausführungen in Zweifel zu ziehen.
Die Feststellungen zu Punkt 3.4 ergeben sich aus der Stellungnahme des J vom 14.11.2022. Hierin ist der Aufbau der Einfriedung, die Lage der Kellerröhren und der vertikale Abstand der Zaunfundierung zu beiden Kellerröhren dargestellt. Die hierin enthaltenen Ausführungen sowie die darauf aufbauende Beurteilung des J, wonach die Standsicherheit beider Kellerröhren durch die Errichtung des leichten Einfriedungsbauwerkes nicht negativ beeinträchtigt wird, wurden vom nichtamtlichen Sachverständigen O als schlüssig, nachvollziehbar und aus fachlicher Sicht plausibel bewertet.
In der gegenständlichen Beschwerde wurde vorgebracht, dass eine nähere Begründung für die Annahme fehle, dass der seitliche Abstand zur Kellerröhre von E als ausreichend erachtet wird.
In der genannten Stellungnahme sind jedoch die vertikalen und seitlichen Abstände planmäßig dargestellt und wird ausgeführt, dass es durch die Errichtung der Einfriedung nur zu einer geringen Lasterhöhung kommt. Die Schlussfolgerung, dass es zu keiner Beeinträchtigung der Standsicherheit kommen wird, kann daher nicht als unschlüssig angesehen werden.
Die Feststellungen zu Punkt 3.5 ergeben sich aus den vorgelegten Projektunterlagen und dem hierauf aufbauenden Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen O.
Der hydraulische Nachweis über die Entwässerung von Niederschlagswässern vom 14.3.2017, erstellt von der G GmbH, liefert die Bemessungsgrundlagen für die notwendigen Maßnahmen zur Entwässerung von Niederschlagswässern. Der technische Bericht betreffend Niederschlagswasserentsorgung vom 01.10.2021, erstellt von I GmbH liefert darauf aufbauend die genaue Bemessung der Anlagen (u.a. Entwässerungsverfahren, Regelwerke Normen, Bemessungsniederschlag, Einzugsflächen und Abflussbeiwerte) sowie eine exakte Beschreibung der geplanten 4 Sickerschächte samt Dimensionierungen, Tiefe und Lage. In der Kurzmitteilung der I GmbH vom 09.03.2022 wurden die angewendeten Grundlagen für die Versickerungsberechnung mitgeteilt. In der ergänzenden Stellungnahme der I GmbH vom 12.06.2023 wurde auf das ergänzende geotechnische Gutachten in Hinblick auf den ermittelten Durchlässigkeitsbeiwert für den anstehenden Untergrund eingegangen und dargelegt, dass die Berechnungsergebnisse auch mit den geänderten Rechenwerten sogar auf der sicheren Seite liegen. In der Stellungnahme der I GmbH vom 14.11.2022 wurde das Gefälle des Grundstückes, die bestehenden Sockelmauerwerke, sowie die geplanten Einfriedungen bezüglich Lage, Höhe und Ausführung genau beschrieben und davon ausgehend beurteilt, dass eine Auswirkung der vorgesehenen Einfriedungen auf allfälligen Oberflächenabfluss praktisch ausgeschlossen werden kann.
Durch den nichtamtlichen Sachverständigen O wurde ausgeführt, dass sämtliche geprüften Gutachten alle relevanten Sachverhalte in umfassenden und korrekten Befundaufnahmen erfassen, den jeweiligen Beurteilungen die aktuell maßgeblichen und dem Stand der Technik entsprechenden einschlägigen fachlichen Regelwerke und Normen zugrunde liegen und die gestellten Beweisthemen vollständig und schlüssig nachvollziehbar beurteilen. Sie wurden daher aus fachlicher Sicht als in hohem Maß plausibel beurteilt. Es wurde daher die Schlussfolgerung getroffen, dass die Oberflächenwässer ordnungsgemäß zur Versickerung gebracht werden, sodass das gegenständliche Bauvorhaben keine Beeinträchtigungen der Trockenheit von konsensgemäßen Bauwerken der Nachbarn erwarten lässt.
In der gegenständlichen Beschwerde wurden keine Vorbringen erstattet die geeignet sind, diese Beurteilung in Zweifel zu ziehen.
Konkret wird hierin lediglich in Bezug auf eine drohende Durchnässung des Erdreiches vorgebracht, dass nicht differenziert worden sei, dass es sich gegenständlich um aufgeschüttetes und nicht gewachsenes Erdreich handle.
Diesem Vorbringen ist zu entgegnen, dass bei der Erstellung des ergänzenden geotechnischen Gutachtens von K vom 16.05.2022, G.Zl. ***, der Durchlässigkeitsbeiwert des anstehenden Untergrundes anhand eines Durchlässigkeitsversuches bestimmt worden ist. Die untersuchte Probe wurde im Rahmen einer Rammkernsondierung im April 2022 entnommen. Mit Schreiben der I-GmbH vom 12.06.2023 wurde dargelegt, dass die projektierte Niederschlagswasserentsorgung hiermit übereinstimmt. Es wurden somit entgegen dem Beschwerdevorbringen die tatsächlichen Untergrundverhältnisse berücksichtigt.
Die Feststellungen zu Punkt 3.6 ergeben sich aus dem Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen O vom 21.05.2025, welches aufbauend auf dem vorgelegten Brandschutzkonzept vom 04.10.2021, erstellt von H, ausführt, dass die Vorgaben der NÖ BTV sowie der OIB-Richtlinie 2 erfüllt sind.
Auch die Schlussfolgerung des Sachverständigen, wonach auf Grund der oben bereits beschriebenen Abstände zu den Nachbarbauwerken ausgeschlossen werden kann, dass Beeinträchtigungen des Brandschutzes von konsensgemäßen Bauwerken der Nachbarn zu erwarten sind, ist schlüssig und überzeugend.
Es wurden keine Vorbringen erstattet, die diese Schlussfolgerung in Zweifel ziehen.
Die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ Bauordnung 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, ist auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Einerseits ergibt sich das daraus, dass Parteibeschwerden im Sinne des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG vom Verwaltungsgericht nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage der Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Andererseits ist vom Verwaltungsgericht (nur) die Angelegenheit zu erledigen, die von der Verwaltungsbehörde zu entscheiden war, was bedeutet, dass das Verwaltungsgericht auch zu beachten hat, ob vom Nachbarn seine einschlägigen subjektiv-öffentlichen Rechte durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht wurden (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0196 mwN).
Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 werden subjektiv-öffentliche Rechte durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen begründet, die die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4) gewährleisten.
5. 2 Standsicherheit, Trockenheit und Brandschutz
In der Beschwerde werden Beeinträchtigungen der Standsicherheit, der Trockenheit und des Brandschutzes der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Beschwerdeführer befürchtet.
Aus den oben angeführten Feststellungen sowie der dargelegten Beweiswürdigung ist jedoch ersichtlich, dass durch das beantragte Bauvorhaben Bauwerke der Nachbarn betreffend Standsicherheit, Brandschutz und Trockenheit nicht beeinträchtigt werden.
Die Beschwerden waren daher diesbezüglich abgewiesen.
5. 3 Entleerung des Poolwassers
In der Beschwerde wird weiters vorgebracht, dass die jährliche Entwässerung des Beckens in den Ortskanal in der *** eine große Gefahr für die Trockenheit der Bauwerke (inkl. Kellerröhren) der Beschwerdeführer darstelle, weil die Rohre vom Becken eine große Strecke hangabwärts bis zum Ortskanal führen. Damit seien sie einerseits dem gewaltigen Druck von 82 m3 Wasser und andererseits dem unruhigen Berg („Schieben") ausgesetzt. Aufgrund des „Schiebens" des Berges hätten sich bereits Risse in den Bauwerken des Beschwerdeführer gebildet. Durch das Zusammenwirken all dieser beschriebenen Umstände drohe ein Platzen oder Undichtwerden der Rohre, wodurch die Trockenheit der Bauwerke der Beschwerdeführer nicht gewährleistet sei.
Gemäß § 45 Abs. 6 NÖ BO 2014 darf durch die Versickerung oder oberflächliche Ableitung von Niederschlagswässern oder sonstigen Versickerungswässern (z. B. aus Wasserbehältern, Schwimmbecken oder Teichen) weder die Tragfähigkeit des Untergrundes noch die Trockenheit von Bauwerken beeinträchtigt werden. Die Abwässer dürfen nicht auf Verkehrsflächen abgeleitet werden.
Im gegenständlichen Bauvorhaben ist keine Versickerung oder oberflächliche Ableitung des Beckenwassers vorgesehen. Vielmehr ist in der Baubeschreibung vom 15.11.2022 vorgesehen, dass die Schmutzwässer des Schwimmbeckens über einen Anschluss in der *** an das örtliche Kanalnetz entsorgt werden.
Eine solche Einleitung widerspricht keiner Bestimmungen der NÖ BO 2014, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie den Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen.
Vielmehr sind gemäß § 45 Abs. 2 NÖ BO 2014 die auf einem Grundstück anfallenden Schmutzwässer, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, grundsätzlich in den öffentlichen Kanal abzuleiten. Im Übrigen hat die belangte Behörde korrekt ausgeführt, dass es sich bei der Herstellung von Hauskanälen um ein bloß meldepflichtiges Vorhaben (§ 16 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014) handelt und die Herstellung von Anschlussleitungen bewilligungs-, anzeige- und meldefrei ist (§ 17 Z 1 NÖ BO 2014).
Eine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechte im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist somit ausgeschlossen. Zudem widerspricht die Einleitung des Beckenwassers auch nicht den Bestimmungen des NÖ Kanalgesetzes 1977 (vgl. § 17 Abs. 7).
Im Übrigen kommt es darauf an, dass die Nachbarrechte durch den konsensgemäßen Bestand der Anlage und deren Verwendung nicht verletzt werden. Ob im Katastrophenfall, wie bei einem Reißen bzw. Platzen von Kanalrohren, Auswirkungen eintreten könnten, ist im Baubewilligungsverfahren daher aus der Sicht der Nachbarrechte nicht ausschlaggebend (VwGH 12.06.2012, 2010/05/0201; 11.12.2012, 2009/05/0308).
Die diesbezüglichen Einwendungen wurden von der belangten Behörde daher zu Recht als unzulässig beurteilt.
In der Beschwerde wird vorgebracht, dass die von der Baubehörde angenommene Breite der Zufahrt zum verfahrensgegenständlichen Bauplatz (Servitut über das Grundstück Nr .***, KG ***) in der Realität nicht zur Verfügung stehe. Die beiden Keller der Liegenschaften *** und ***, ***, seien insgesamt lediglich 4 Meter voneinander entfernt. Neben dem Keller der *** befinde sich ein 1 Meter breiter Betonsockel mit einem Gussdeckel, dessen Befahren weder möglich noch zulässig sei. Beim Keller Nr. *** springe das Dach ungefähr 30 cm vor, außerdem sei an der Kellerwand längsseitig ein Regenwasserrohr angebracht und dort befänden sich offensichtlich zum Schutz der alten Fundamente auch Erdhügel, sodass von der vermeintlich im Ausmaß von „breiter als 3,5 Meter" gegebenen Zufahrt, lediglich 2,70 Meter übrigbleiben würden. Unter Beachtung eines Sicherheitsabstandes entsprechend den Bestimmungen der StVO bliebe durchschnittlich nur eine Fahrspur von 2 Metern, die insbesondere für Baufahrzeuge nicht ausreichend sei. Auch im Brandfall könnten Löschfahrzeuge der Feuerwehr mit den für die Brandbekämpfung erforderlichen Fahrzeugen nicht rechtzeitig oder gar nicht zur Brandstelle gelangen. Die Gebäude der Beschwerdeführer seien damit allen Gefahren eines möglichen Brandes ausgesetzt, weshalb die Beschwerdeführer in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht gemäß § 6 Abs 2 Z 1 NÖ BauO verletzt seien.
Ebenso wurde in diesem Zusammenhang vorgebracht, dass die Zufahrt nicht ausreichend breit dafür sei, dass im Falle von Schäden an den projektierten Retentionsbecken Baufahrzeuge (rechtzeitig) zur Behebung von Schäden zufahren können.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gewährleistet das aus § 6 Abs 2 Z 1 NÖ BO 2014 abzuleitende subjektiv-öffentliche Recht auf Brandschutz den Brandschutz der Bauwerke des Nachbarn bezüglich tatsächlich bestehender Bauwerke auf dessen Grundstück. Bei der Frage des Brandschutzes steht dem Nachbarn dort ein Mitspracherecht zu, wo wegen der Ausgestaltung des Bauvorhabens selbst eine Brandbelastung anzunehmen ist. Der Nachbar kann also keinen allgemeinen Anspruch auf Einhaltung aller denkbaren brandschutztechnischen Vorschriften aus § 6 Abs 2 Z 1 NÖ BO 2014 ableiten, und das auf seine Bauwerke beschränkte Recht auf Brandschutz kann somit nur insoweit verletzt sein, als durch die Ausgestaltung und die zulässige Benützung des bewilligten Bauwerks der Nachbarschutz nicht gewährleistet ist. Insbesondere wird den Nachbarn kein Mitspracherecht in Bezug auf die Möglichkeit der Zufahrt für Einsatzfahrzeuge, wie der Feuerwehr, eingeräumt (vgl. VwGH 02.08.2026, Ro 2014/05/0003 mwN; zur Übertragbarkeit der zur NÖ BO 1996 ergangenen Rechtsprechung siehe zudem VwGH 23.11.2016, Ra 2016/05/0023).
Im Übrigen kommt es darauf an, dass die Nachbarrechte durch den konsensgemäßen Bestand der Anlage und deren Verwendung nicht verletzt werden. Ob im Katastrophenfall, wie bei Schäden an Retentionsbecken, Auswirkungen eintreten könnten, ist im Baubewilligungsverfahren daher aus der Sicht der Nachbarrechte nicht ausschlaggebend (VwGH 12.06.2012, 2010/05/0201).
Zusammenfassend betreffen die Vorbringen im Zusammenhang mit der Breite der Zufahrt keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte. Sie wurden von der belangten Behörde zu Recht als unzulässig bewertet.
5. 5 Überbauung einer Grundstücksgrenze
In der Beschwerde wird vorgebracht, dass eine Überbauung der Liegenschaft des Bauwerbers im Bereich des Brandschutzschiebetors, mithin eine bauliche Verbindung der Liegenschaft der Röm. Kath. Pfarrkirche (EZ ***, KG ***, Grundstück Nr. ***) mit dem im Eigentum des Bauwerbers stehenden Grundstück Nr. ***, welches nördlich an die zu bebauende Liegenschaft angrenzt, projektiert sei, wodurch das Vorhaben nicht bewilligungsfähig sei.
Diesbezüglich wird kein subjektiv-öffentliches Recht geltend gemacht. Die belangte Behörde hat die diesbezüglichen Vorbringen daher zu Recht als unzulässig bewertet.
Im Übrigen ist sind gemäß § 49 Abs. 2 NÖ BO 2014 Öffnungen in brandabschnittsbildenden Wänden bei an der Grundstücksgrenze unmittelbar aneinandergebauten Gebäuden und bei unterirdischen baulichen Anlagen zulässig, sofern sie mit Abschlüssen mit dem entsprechenden Feuerwiderstand ausgestattet sind.
Im Zusammenhang mit diesem Vorbringen wird in der Beschwerde unter Zitierung des Beschlusses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 21.11.2024 auch vorgebracht, dass im Verwaltungsakt der Baubehörde das Ergebnis einer allfälligen Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014 nicht dokumentiert ist.
Im fortgesetzten Verfahren wurde aber jedenfalls durch die belangte Behörde ein umfassendes Gutachten zu den Projektunterlagen eingeholt. Dieses wurde den Beschwerdeführern im Rahmen des Parteiengehörs zur Kenntnis übermittelt und es wurde Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme eingeräumt. Es ist daher keine Verletzung von Parteienrechten ersichtlich.
In der von der belangten Behörde behandelten Berufung wurde zusätzlich vorgebracht, dass aus den Einreichunterlagen der Verlauf der Widmungsgrenze nicht klar erkennbar sei und daher nicht nachvollzogen werden könne, ob die zu errichtenden Gebäude nicht unzulässigerweise im Agrargebiet errichtet werden.
Wie aus den obigen Feststellungen und der Beweiswürdigung ersichtlich, befindet sich das gegenständlich zu beurteilende Bauvorhaben zur Gänze auf jenem Teil des Grundstückes, welcher die Widmung „BW-2WE“ aufweist.
Der diesbezügliche Einwand ist daher jedenfalls unbegründet.
6. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:
Eine mündliche Verhandlung wurde von keiner Partei beantragt und wurde auch vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht als erforderlich erachtet. Die Beschwerdegründe waren wie dargelegt nicht geeignet, die sachverständigen Äußerungen in Zweifel zu ziehen. Im Übrigen wurden diverse Äußerungen erstattet, die sich auf keine subjektiv-öffentlichen Rechte der Beschwerdeführer beziehen. Die Rechtslage ist diesbezüglich auf Grund der jeweils zitierten Rechtsprechung eindeutig. Die Akten ließen erkennen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, sodass die Durchführung einer Verhandlung gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen konnte.
7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Lösung der gegenständlichen Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus der jeweils zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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