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LVwG-AV-404/002-2024•LVwG N LVwG-AV-404/002-2024
LVwG-AV-404/002-2024Tribunale amministrativo regionale29 lug 2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Verfahrensrecht; Unzuständigkeit; Sache des Verfahrens; verfahrenseinleitender Antrag;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde 1. des A, 2. der B und 3. des C, alle in *** und vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 14. Februar 2024, Zl. ***, betreffend eine Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien: 1. E GmbH in ***, vertreten durch F, Rechtsanwalt in ***, ***; 2. G in ***, ***), durch Verkündung am Schluss der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2025 zu Recht erkannt:
1. Auf Grund der Beschwerde wird der angefochtene Bescheid gemäß § 27 erster Halbsatz iVm § 28 Abs. 1 VwGVG wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufgehoben. Davon ausgenommen ist Spruchpunkt II. des Bescheides insoweit, als er die Vorschreibung einer Bundesgebühr und von Gebühren für sonstige Leistungen (insgesamt € 2.152,61) durch Spruchpunkt III. des Bescheides des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 5. Juli 2023 an die erstmitbeteiligte Gesellschaft bestätigt.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision nach Art. 133 Abs. 4 BVG iVm § 25a Abs. 1 VwGG zulässig.
Entscheidungsgründe:
I.Sachverhalt und Verfahrensgang
1. Die erstmitbeteiligte Gesellschaft (in der Folge: GmbH) ist Eigentümerin des (heutigen) Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück). Der Erstbeschwerdeführer und die Zweitbeschwerdeführerin sind (Mit-)Eigentümer der in nördlicher bzw. östlicher Richtung unmittelbar an dieses angrenzenden Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, KG ***. Der Drittbeschwerdeführer ist Eigentümer der in südlicher Richtung unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Nrn. ***, *** und ***, KG ***. Die Zweitmitbeteiligte ist Eigentümerin des nur durch eine Straße vom Baugrundstück getrennten Grundstücks Nr. ***, KG ***.
2. Am 1. September 2021 beantragte die GmbH beim Bauamt der Stadtgemeinde *** die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung zur Errichtung einer Wohnhausanlage auf den damaligen Grundstücken Nrn. ***, *** und ***, KG ***.
Die Anlage sollte nach den damaligen Einreichunterlagen aus zwei Gebäuden (Haus 1 und 2) mit jeweils zehn Wohneinheiten, verteilt auf drei oberirdische Geschoße, und einer beide Gebäude verbindenden unterirdischen Ebene bestehen. In dieser war eine Tiefgarage, Kellerabteile, Fahrradabstell- und Technikräume vorgesehen.
Die (teilweise mit einem Fußgängerzugang verbundene) Einfahrt zur Garage sollte von Osten aus (von der ***) zunächst entlang der südlichen Grundstücksgrenze (zum Nachbargrundstück Nr. ***) über eine Rampe erfolgen, die vom Niveau des Erdgeschoßes auf jenes des Untergeschoßes abfiel, sich nach etwa 22 m (ca. auf der halben Länge des Grundstücks Nr. ***) viertelkreisförmig nach Norden richtete und danach im Haus 1 in das Untergeschoß mündete. Die mit dem Haus 1 verbundenen Begrenzungsmauern der Einfahrt waren aus Stahlbeton und bildeten bis zur viertelkreisförmigen Abwendung der Rampe auch die Einfriedungsmauer zum Grundstück Nr. ***.
3. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2021 wies der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** die GmbH darauf hin, dass laut dem den Einreichunterlagen angeschlossenen Lageplan der Grenzverlauf der Grundstücke teilweise nicht verhandelt und auch nicht rechtsverbindlich sei. Zur Klärung der Vorfrage ersuchte der Bürgermeister die GmbH um Vorlage „etwaig ergänzend“ bei ihr aufliegender Unterlagen über die genaue rechtsverbindliche Lage der Grenzen der (damaligen) Baugrundstücke iSd § 19 Abs. 1a NÖ BO 2014 innerhalb von zwei Wochen. Außerdem sei der Lageplan noch vom Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen zu unterfertigen. Erst nach Klärung dieser Vorfrage erfolge die iSd § 20 NÖ BO 2014 erforderliche Vorprüfung der Einreichunterlagen.
4. Am 21. Oktober 2021 ersuchte die GmbH um Fristerstreckung.
5. Mit einem Bescheid vom 9. November 2021 genehmigte der Bürgermeister zunächst die Vereinigung der Grundstücke Nrn. ***, *** und ***. Dieser Bescheid erwuchs in Rechtskraft.
6. Mit einem weiteren Bescheid vom 9. November 2021 wies der Bürgermeister den Antrag vom 1. September 2021 gemäß § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 ab.
In der Begründung wies er erneut auf den Lageplan hin, der Abweichungen zwischen den nicht rechtsverbindlichen, aus der digitalen Katastermappe des Grundbuchs (DKM) entnommenen Grundstücksgrenzen gegenüber Zäunen darstelle. Diese Abweichungen seien im Grundriss bzw. den Schnitten nicht projektiert. Außerdem liege gemäß dem Lageplan ein Abstand von 4,125 m und 4,21 m zu einer Planlinie vor. Das Plandokument „Einreichplan Höhennachweis Aufbauten, Topographie“ vom 30. August 2021 betreffe die Höhenberechnung des Vorhabens. Die Höhennachweise von Haus 1 und 2 (Hauptgebäude) würden Gebäudehöhen von 7,97 bzw. 7,99 m ausweisen.
Auf Grund der dargestellten Gebäudehöhen müsse ein seitlicher Bauwich von 3,985 m bzw. 3,995 m eingehalten werden. Bei der Darstellung im Lageplan sei bei den Abständen von 4,125 m und 4,21 m zur (sogenannten) Planlinie nicht verifizierbar, ob es sich um die aus der DKM übernommenen, nicht rechtsverbindlichen Grundstücksgrenzen oder um Zäune handle. Auf Grund dessen könne auch die „1 m-Ausnahmeregelung“ des § 19 Abs. 1a NÖ BO 2014 nicht zur Anwendung kommen, weshalb die genaue Lage der Grundstücksgrenze Entscheidungsvoraussetzung und gleichzeitig Gegenstand einer selbständigen Entscheidung zwischen den jeweiligen Grundeigentümern sei, die die Baubehörde nicht klären könne.
Der GmbH sei Gelegenheit geboten worden, Vermessungsunterlagen, die zum Einreichzeitpunkt bereits erforderlich gewesen wären, nachzureichen. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2021 habe die GmbH um Fristverlängerung angesucht. Ein Verbesserungsauftrag scheide zufolge dieses Schreibens aus, da „rechtliche Genehmigungshindernisse des § 20 Abs. 2 iVm § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014“ vorlägen; nicht unberücksichtigt dürften auch die Divergenzen zwischen den aus der DKM übernommenen, nicht rechtsverbindlichen Grundgrenzen bleiben.
Abschließend findet sich in der Begründung ein Hinweis, dass mangels rechtlich gesicherter Grundgrenzen keine inhaltliche Prüfung der eingereichten Unterlagen erfolge.
7. Gegen diesen Bescheid erhob die GmbH Berufung.
Daraufhin hob der Bürgermeister mit Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 seinen Bescheid vom 9. November 2021 ersatzlos auf. Als Rechtsgrundlagen führte er § 64a AVG iVm § 19 f NÖ BO 2014 an.
In der Begründung gab der Bürgermeister nach Darstellung des bisherigen Verfahrensganges § 19 Abs. 1a sowie § 20 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 auszugsweise wieder und verwies außerdem auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 9. Jänner 2019, LVwG-AV-299/001-2017. Demnach sei, wenn für die Erteilung der Baubewilligung die Vorlage weiterer Unterlagen erforderlich ist, deren Nachreichung in Anwendung des § 13 Abs. 3 AVG aufzutragen und das Ansuchen, wenn die Unterlagen nicht innerhalb der eingeräumten Frist vorgelegt werden, zurückzuweisen. Dies müsse auch für unvollständige Planunterlagen gelten.
Am Schluss der Begründung findet sich eine „Anmerkung“, wonach in weiterer Folge ein Verbesserungsauftrag zu erlassen sein werde.
Diese Berufungsvorentscheidung wurde der GmbH zugestellt und blieb unbekämpft.
8. In weiterer Folge führte der Bürgermeister eine Vorprüfung durch und wies mit Schreiben vom 23. Februar 2022 die GmbH auf Mängel der Einreichunterlagen sowie der Bewilligung entgegenstehende Hindernisse hin. Insbesondere wurde die GmbH neuerlich auf die bereits in den Bescheiden vom 9. November 2021 bzw. vom 25. Jänner 2022 festgestellten Unklarheiten beim Grenzverlauf hingewiesen. Die GmbH wurde eingeladen, die verbesserten Unterlagen im Sinne des § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 bis spätestens 16. Mai 2022 vorzulegen. Andernfalls müsse der Antrag abgewiesen werden.
Daraufhin legte die GmbH am 13. Mai 2022 geänderte Einreichunterlagen vor, in denen als Baugrundstück nur mehr das Grundstück Nr. *** angeführt ist und dessen Grenzen eindeutig eingezeichnet sind. Auch die im Bescheid vom 9. November 2021 bzw. in der Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 als unklar betrachteten Abstände waren nunmehr auf diese Grenzen bezogen und dementsprechend geändert. Im Übrigen blieb das Bauvorhaben gegenüber der ursprünglichen Einreichung vorerst weitgehend unverändert.
9. Der Bürgermeister holte zunächst ein Ortsbildgutachten bei einem Sachverständigen des Gebietsbauamtes *** ein, das am 28. November 2022 vorgelegt wurde und keinen Widerspruch zum Ortsbild zu erkennen vermochte.
10. Am 6. Dezember 2022 informierte der Bürgermeister die Nachbarn vom Bauvorhaben, wobei er als „Bezug“ den „Antrag vom 01.09.2021 (Posteingang vom 01.09.2021 bzw. 13.5.2022 u.a.)“ anführte. Den Nachbarn wurde die Möglichkeit eingeräumt, dagegen innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung Einwendungen zu erheben. Die Zustellung an die Zweitmitbeteiligte erfolgte am 12., jene an die Beschwerdeführer am 15. Dezember 2022.
Die Beschwerdeführer und die Zweitmitbeteiligte erhoben am 23. Dezember 2022 gemeinsam Einwendungen, wobei sie zunächst Verfahrensmängel geltend machten. Insbesondere brachten sie vor, der ursprüngliche Antrag sei zwischenzeitig mehrfach verändert worden. Insbesondere habe eine Grenzverhandlung erst am 28. Dezember 2021 stattgefunden, erst danach seien die Grundgrenzen auch verbindlich festgelegt worden. Darüber hinaus sei mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 6. Dezember 2021 die Vereinigung der Grundstücke Nrn. ***, *** und *** zum nunmehrigen Grundstück Nr. *** erfolgt. Dieser Unterschied sei erheblich. Der Bürgermeister hätte bei der ursprünglich mit dem Bescheid vom 9. November 2021 intendierten Abweisung bleiben müssen.
Weiters machten die Beschwerdeführer (mit näherer Begründung) geltend, der seitliche Bauwich werde an der südlichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten und die höchstzulässige Gebäudehöhe werde überschritten. Außerdem würden die Standsicherheit und der Brandschutz ihrer bewilligten Gebäude beeinträchtigt. Das Bauvorhaben führe außerdem zu übermäßigen, ortsunüblichen Emissionen und die Ableitung der Oberflächenwässer nach Osten beeinträchtige die östlichen Grundstücksnachbarn. Schließlich wurde noch vorgebracht, dass das Vorhaben den Bebauungsbestimmungen widerspreche und eines Verkehrskonzepts bedürfe.
11. Der GmbH wurde dazu am 23. Jänner 2023 Parteiengehör gewährt. Sie legte daraufhin am 28. März 2023 ergänzend zu den am 13. Mai 2022 vorgelegten Plänen eine Detaildarstellung des seitlichen Bauwichs beim Haus 1, des Bezugsniveaus und der Gebäudehöhe (letzteres für beide Häuser) vor. Dazu brachte sie vor, dass im Hinblick auf die Einwendungen beim Haus 1 der Deckenaufbau geringfügig und bei den Terrassen die Geländerhöhe von 100 cm auf 85 cm reduziert worden sei. Damit sei die Gebäudehöhe rechnerisch kleiner als 8 m. Das Haus 2 sei unter Berücksichtigung des aktuellen Bezugsniveaus 7,95 m hoch, hier seien keine Änderungen vorgenommen worden.
12. Nach Einholung einer gutachterlichen Stellungnahme eines bautechnischen Amtssachverständigen informierte der Bürgermeister die Beschwerdeführer und die Zweitmitbeteiligte mit Schreiben vom 20. April 2023 über das geänderte Bauvorhaben und gab ihnen Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen Einwendungen dagegen zu erheben. Als „Bezug“ war in diesem Schreiben „Antrag vom 01.09.2021 (Posteingang vom 01.09.2021, samt Abänderungen)“ angeführt.
13. Die Beschwerdeführer und die Zweitmitbeteiligte erstatteten dazu am 25. Mai 2023 eine Stellungnahme, in der sie zunächst ausdrücklich erklärten, ihre Einwendungen vom 23. Dezember 2022 aufrechtzuhalten. Darüber hinaus erhoben sie zusätzliche Einwendungen, in denen sie auch beim geänderten Bauvorhaben die Bebauungsweise als nicht eingehalten betrachteten, die Einhaltung der seitlichen Bauwiche sei bei beiden Häusern nicht nachgewiesen. Der Immissionsschutz sei im Hinblick auf die Tiefgarage als subjektives Nachbarrecht zu wahren. Schließlich sei durch die zahlreichen Änderungen (wobei die Beschwerdeführer insbesondere auch die Festlegung der Grundgrenzen und die Vereinigung der ursprünglichen drei Baugrundstücke anführte) das Projekt entgegen § 13 Abs. 8 AVG unzulässigerweise seinem Wesen nach geändert worden.
Die GmbH trat diesen Ausführungen in einer Äußerung vom 16. Juni 2023 entgegen.
14. Mit Bescheid vom 5. Juli 2023 wies der Bürgermeister in Spruchpunkt I. die Einwendungen der Beschwerdeführer und der Zweitmitbeteiligten ab bzw. zurück. In Spruchpunkt II. erteilte er der GmbH „aufgrund des Antrages vom 1. September 2021“ die begehrte baubehördliche Bewilligung unter gleichzeitiger Vorschreibung von Auflagen. Schließlich schrieb er der GmbH in Spruchpunkt III. Verfahrenskosten (gegliedert in Verwaltungsabgaben in Höhe von € 1.831,05, Bundesgebühren in Höhe von € 323,30, Kommissionsgebühren in Höhe von € 55,20 sowie Barauslagen, nämlich Kosten eines Ortsbildgutachtens, in Höhe von € 1.774,11, sohin insgesamt € 3.983,66) vor.
In der Begründung erachtete der Bürgermeister die Einwendungen der Beschwerdeführer und der Zweitmitbeteiligten als teilweise nicht von § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 umfasst (und daher unzulässig), im Übrigen wurden sie (insbesondere im Hinblick auf die Standsicherheit der Bauwerke der Nachbarn) im Hinblick auf von der GmbH vorgelegte Unterlagen bzw. den Inhalt des Bauvorhabens als unbegründet erachtet.
15. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer (nicht aber die Zweitmitbeteiligte) fristgerecht Berufung, mit der sie begehrten, die belangte Behörde möge den Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung abweisen.
In der Berufung wiederholten sie im Wesentlichen die bereits in ihren Einwendungen behaupteten Rechtsverletzungen mit erweiterter Begründung. Zur Standsicherheit brachten sie insbesondere vor, dass sich auf dem Nachbargrundstück Nr. *** ein Presshaus befinde, das über eine in einer Länge von rund 13,5 m unter das Baugrundstück führende Kellerröhre verfüge. Beides sei durch das Bauvorhaben hinsichtlich der Statik beeinträchtigt. Vorgebracht wurde auch, dass das genehmigte Projekt gegenüber dem ursprünglichen Antrag ein aliud darstelle.
16. Auf Grund der Berufung ersuchte die belangte Behörde einen bautechnischen Sachverständigen des Gebietsbauamtes *** um Erstattung eines Gutachtens zu der Frage, ob die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte nach § 6 NÖ BO 2014 aus technischer Sicht beeinträchtigt seien.
In seinem Gutachten vom 28. November 2023 gelangte der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die Standsicherheit des Presshauses und der Kellerröhre auf dem Nachbargrundstück Nr. *** durch das Bauvorhaben nicht ausreichend gewährleistet sei. Außerdem fehle der Nachweis, dass die im seitlichen Bauwich gelegene Garagenausfahrt samt Stützmauern entsprechend § 49 Abs. 1 NÖ BO 2014 an keiner Stelle mehr als 1 m über das Bezugsniveau ragt.
Das Gutachten wurde am 1. Dezember 2023 der GmbH übermittelt, die am 14. Dezember 2023 eine Bestätigung der H GmbH (Ziviltechniker GmbH für Bauingenieurwesen) vom 11. Dezember 2023 über die die Standsicherheit und mechanische Festigkeit des Bauvorhabens vorlegte. Gleichzeitig legte sie geänderte (Teil-)Pläne des Erdgeschosses und des Untergeschosses vor, in denen nunmehr der Einbau einer „Bauteil-Trennfuge“ im Bereich der Rampe zur Garage sowie von Stützen zwischen den Stellplätzen 11 und 12 sowie 23 und 24, außerdem die Verschiebung einer Wand um 25 cm vorgesehen waren.
Dazu gewährte die belangte Behörde den Beschwerdeführern am 18. Dezember 2023 Parteiengehör. Diese erstatteten am 2. Jänner 2024 eine Stellungnahme, in der sie zusammengefasst die Bestätigung vom 11. Dezember 2023 im Hinblick auf § 19 Abs. 3 NÖ BO 2014 nicht als ausreichend erachteten. Dadurch werde der vom Sachverständigen geforderte Nachweis der Standsicherheit von Kellerröhre und Presshaus nicht erbracht. Auch der Nachweis im Hinblick auf die Wahrung der im seitlichen Bauwich maximal zulässigen Höhe von Bauwerken von 1 m fehle.
Die GmbH äußerte sich dazu am 17. Jänner 2024.
17. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 14. Februar 2024 wies die belangte Behörde in Spruchpunkt I. Einwendungen der Beschwerdeführer ab bzw. zurück. In Spruchpunkt II. wurde der Bescheid des Bürgermeisters vom 5. Juli 2023 auf Grundlage der beiden im Berufungsverfahren ergänzend vorgelegten Plänen bestätigt und festgehalten, dass die Ausführung des Bauvorhabens entsprechend den mit den Bezugsklauseln versehenen Planbeilagen zu erfolgen habe.
In der Begründung berief sich die belangte Behörde im Wesentlichen auf das Sachverständigengutachten vom 28. November 2023, aus dem sich ergebe, dass subjektiv-öffentliche Nachbarrechte nicht verletzt seien. Zur Standsicherheit der Kellerröhre stützte sich die Behörde auf die Bestätigung vom 11. Dezember 2023, an deren Richtigkeit sie im Hinblick auf § 3 Abs. 3 Ziviltechnikergesetz keine Zweifel hege. Der Nachweis der Standsicherheit sei somit erbracht. Durch die Einzeichnung einer Bautrennfuge in den Plan für den Bereich der Garageneinfahrt sei das Hauptgebäude (Haus 1) von der Rampe statisch getrennt, sodass letztere ein selbständiges Bauwerk darstelle. Damit unterfalle sie nicht mehr § 49 Abs. 1 NÖ BO 2014, sondern § 51 Abs. 5 leg.cit., sodass sie eine Höhe von 3 m über dem Bezugsniveau haben dürfe. Die Höhe des Rampenteil-Baukörpers betrage an keiner Stelle mehr als 3 m.
Zum behaupteten aliud hielt die Behörde fest, dass das Vorhaben etwa hinsichtlich der Gebäudehöhe angepasst worden sei, jedoch keine Vergrößerungen bzw. Ausweitungen erfolgt seien. Vielmehr sei das Projekt in der Kubatur reduziert worden. Ebenso sei die Position des Bauvorhabens im Einreichplan ident geblieben. Deshalb habe auf Grund von unvollständigen Unterlagen zum Grenzverlauf auch ein Verbesserungsauftrag erlassen werden müssen. Dementsprechend seien die Änderungen betreffend die Darstellung der Einfriedung entlang der Grundgrenze, die Ergänzung bzw. Abänderung der Rampen an der Ostseite sowie die Veränderung der Zufahrt von der *** und Schaffung von zwei Zufahrten statt einer kein aliud, da diese Modifikationen nicht das Wesen (den Charakter) des Vorhabens betreffen.
18. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde mit dem Begehren, das Landesverwaltungsgericht möge den angefochtenen Bescheid beheben und dahingehend abändern, dass der Antrag der GmbH auf Erteilung einer Baubewilligung abgewiesen wird. In eventu wird beantragt, das Landesverwaltungsgericht möge den angefochtenen Bescheid beheben und den Vorinstanzen eine Verfahrensergänzung auftragen.
Die Beschwerde wurde samt dem zugehörigen Verwaltungsakt am 4. April 2024 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 10. April 2024 einlangte.
19. Am 30. April 2024 legte die belangte Behörde einen Auszug aus der Niederschrift der Stadtratssitzung vom 31. Jänner 2024, in der der der angefochtene Bescheid beschlossen worden war.
20. Am 7. Mai 2024 teilte der im Berufungsverfahren von der belangten Behörde beigezogene Amtssachverständige dem Landesverwaltungsgericht mit, dass durch die Bestätigung vom 11. Dezember 2023 die Standsicherheit nicht gegeben oder nachgewiesen sei, weil das vom Sachverständigen im Gutachten vom 28. November 2023 insoweit als erforderlich angesehene Projekt nicht vorliege.
21. Am 8. Mai 2024 forderte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die GmbH auf, zur Beschwerde und dem damit verbundenen Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung samt der dazu eingeholten Stellungnahme des Sachverständigen vom 7. Mai 2024 Stellung zu nehmen.
22. In einer Stellungnahme vom 16. Mai 2024 kündigte die GmbH dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Vorlage eines Projekts zur Standsicherheit an.
23. Mit Beschluss vom 23. Mai 2024 gab das Landesverwaltungsgericht dem Antrag der Beschwerdeführer auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung Folge.
24. Mit Schreiben vom 20. Juni 2024 legte die GmbH ergänzende bautechnische Unterlagen zur Standsicherheit der Kellerröhre und des Presshauses auf dem Nachbargrundstück Nr. *** vor.
25. Mit der am 29. November 2024 ergangenen Ladung zur mündlichen Verhandlung wurden den Beschwerdeführern die Stellungnahmen der GmbH vom 16. Mai und vom 20. Juni 2024 übermittelt. Weiters wurden die Parteien im Hinblick auf den Bescheid des Bürgermeisters vom 9. November 2021 sowie die darüber ergangene Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 auf Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur „ersatzlosen Behebung“ von Sachentscheidungen hingewiesen.
26. Die GmbH beantragte daraufhin am 11. Dezember 2024 die Einvernahme des Bürgermeisters sowie von zwei Mitarbeitern des Stadtamtes *** zum Beweis dafür, dass der Bürgermeister mit dem Bescheid vom 9. November 2021 das Bauansuchen vom 1. September 2021 zurück- und nicht abweisen wollte. Weiters sei mit der Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 keine negative Sachentscheidung gewollt gewesen, sondern es sollte die Möglichkeit dafür geschaffen werden, einen Verbesserungsauftrag nach § 13 Abs. 3 AVG zu erteilen.
27. Die Beschwerdeführer traten mit Schriftsatz vom 30. Dezember 2024 den am 20. Juni 2024 vorgelegten bautechnischen Unterlagen entgegen, denen sie vor allem im Hinblick auf die aus ihrer Sicht unzureichende Befundaufnahme die Qualität als Gutachten absprachen. Hinsichtlich des Bescheides vom 9. November 2021 vertraten sie die Ansicht, dass nach der darüber ergangenen Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 das Verfahren endgültig beendet worden und dessen Fortsetzung daher rechtswidrig gewesen sei.
28. Die GmbH erstattete am 20. Jänner 2025 eine weitere Stellungnahme, in der sie ihre Ansicht zu den Bescheiden vom 9. November 2021 und vom 25. Jänner 2022 wiederholte.
29. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 11. Februar 2025 in seiner Außenstelle in Mistelbach eine mündliche Verhandlung durch, an der die Beschwerdeführer und Vertreter der GmbH jeweils mit ihrem Rechtsvertreter sowie ein Vertreter der belangten Behörde teilnahmen.
30. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht am 14. Februar 2025 zahlreiche das Baugrundstück betreffende raumordnungsrechtliche Regelungen vor, insbesondere zwei am 2. September 2021 vom Gemeinderat beschlossene und noch am selben Tag durch Anschlag an der Amtstafel kundgemachte Bausperren, die das Baugrundstück umfassen. Diese wurden nach zwei Verlängerungen mit Beschluss des Gemeinderates vom 13. Dezember 2023 aufgehoben, was am 5. Juli 2024 kundgemacht wurde.
Der Flächenwidmungsplan sah im Zeitpunkt der Einreichungen vom 1. September 2021 bzw. vom 13. Mai 2022 für das Baugrundstück die Widmung Bauland-Wohngebiet vor. Im Bebauungsplan war damals für das Baugrundstück die offene oder die gekuppelte Bebauungsweise sowie die Bauklassen I und II vorgesehen. Mit den Bausperren einher ging ein Verfahren zur Änderung des örtlichen Raum-ordnungsprogrammes und des Bebauungsplanes. Die ebenfalls am 13. Dezember 2023 beschlossenen und am 22. Dezember 2023 kundgemachten Änderungen (49. Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes, 45. bzw. 48. Änderung des Bebauungsplanes) sahen für das Baugrundstück jedoch keine Änderungen vor. Änderungen des textlichen Teils des Bebauungsplanes (Bebauungsbestimmungen) sind jedenfalls für die Rechte der Nachbarn ohne Relevanz.
31. Das Landesverwaltungsgericht bestellte mit Beschluss vom 17. Februar 2025 zunächst den bereits im Berufungsverfahren von der belangten Behörde beigezogenen Amtssachverständigen des Gebietsbauamtes *** auch für das Beschwerdeverfahren. Gleichzeitig wurden vier Fragen (Beweisthemen) an den Sachverständigen gerichtet.
Nach einer Mitteilung des Gebietsbauamtes, wonach dieser Sachverständige demnächst in den Ruhestand trete, bestellte das Gericht mit Beschluss vom 26. Februar 2025 I zum neuen bautechnischen Amtssachverständigen.
32. Die GmbH erstattete am 14. März 2025 im Hinblick auf die an den Sachverständigen gerichtete Frage, ob durch die am 14. Dezember 2023 erfolgte Planänderung, konkret die Einzeichnung einer Bauteiltrennfuge, ein vom Wohngebäude (Haus 1) statisch unabhängiges Bauwerk entstanden sei, eine Stellungnahme, wonach es sich bei der nunmehr statisch vom Wohngebäude unabhängigen Garageneinfahrt um kein Gebäude und kein oberirdisches Bauwerk handle. Durch dieses sei die Ausdehnung des Bauvorhabens nicht verändert worden, weshalb es sich um kein „aliud“ zum ursprünglichen Bauvorhaben handle. Nachbarrechte würden dadurch nicht beeinträchtigt.
Diese Stellungnahme wurde am 19. März 2025 an den Sachverständigen weitergeleitet.
33. Der Sachverständige erstattete sein Gutachten am 20. März 2025. Dieses wurde am 24. März 2025 gleichzeitig mit der Ladung zur fortgesetzten mündlichen Verhandlung den Parteien übermittelt. Der GmbH wurde auch Gelegenheit gegeben, das Bauvorhaben bis zum 15. Mai 2025 abzuändern.
34. Im Hinblick auf einen telefonischen Hinweis des Beschwerdeführervertreters wurde der Sachverständige am 2. April 2025 vom Gericht ersucht, den von der GmbH erbrachten Nachweis der Einhaltung der Bebauungshöhe an der südlichen Gebäudefront von Haus 1 mittels der Umhüllenden nach § 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 zu überprüfen. Der Sachverständige teilte noch am selben Tag mit, dass der Nachweis dem Gesetz entsprechend geführt worden sei.
35. Die GmbH legte am 28. April 2025 einen zusätzlichen Einreichplan vor, der mit 24. April 2025 datiert ist und eine ergänzende Stütze vorsieht. Durch einen ebenfalls angeschlossenen rechnerischen Nachweis der J GmbH ist nach Ansicht der GmbH belegt, dass es durch den Neubau zu einer Entlastung der Vertikalspannung im Untergrund in einem Abstand von 2,3 m hinter der vom Nachbargrundstück Nr. *** unter das Baugrundstück führenden Kellerröhre kommt. Somit bewirke das Bauvorhaben nicht die vom Sachverständigen im Gutachten vom 20. März 2025 erkannte Einsturzgefahr der Rückwand der Kellerröhre.
Zur Gebäudehöhe führte die GmbH aus, die vom Sachverständigen nach § 53 Abs. 1 NÖ BO 2014 errechnete Höhe von 8,31 m für die südliche Gebäudefront des Hauses 1 gehe offenbar darauf zurück, dass dieser den am 22. März 2023 vorgenommenen Planwechsel durch das Plandokument Nr. *** nicht berücksichtigt und noch von den ursprünglichen Einreichplänen vom 13. Mai 2022 ausgegangen sei. Die rechnerische Gebäudehöhe betrage nach diesem Dokument nur 7,99 m. Diese für die Ermittlung des Bauwichs nach § 50 Abs. 1 erster Satz NÖ BO 2014 alleine maßgebliche Höhe sei für die Ermittlung des Bauwichs maßgeblich, der eingehalten werde.
Die Ausführungen des Sachverständigen zur unzureichenden Standsicherheit der Häuser 1 und 2 (unzureichende Stärke der die Lasten aufnehmenden Stahlbetonwand von nur 22 cm) seien im Hinblick auf die Rechtsprechung des VwGH zum Gegenstand des Nachbarbeschwerdeverfahrens unbeachtlich. Im Übrigen sei die Standsicherheit ausreichend gegeben.
Dieser Schriftsatz wurde am 5. Mai 2025 den übrigen Parteien und dem Sachverständigen zur Kenntnis gebracht. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer nahm am 19. Mai 2025 Akteneinsicht.
36. Das Landesverwaltungsgericht setzte die mündliche Verhandlung am 30. Mai 2025 in *** fort. Daran nahmen der Erstbeschwerdeführer und die Zweitbeschwerdeführerin sowie der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer teil, weiters Vertreter der GmbH mit deren Rechtsvertreter sowie der Sachverständige.
In der Verhandlung wurde das Gutachten vom 20. März 2025 erörtert.
Am Schluss der Verhandlung hat das Landesverwaltungsgericht das vorliegende Erkenntnis mündlich verkündet. Die Verhandlungsschrift wurde sowohl den Beschwerdeführern als auch der GmbH am 12. Juni 2025 zugestellt.
Am 16. Juni 2025 beantragte zunächst die GmbH eine schriftliche Ausfertigung des Erkenntnisses, am 26. Juni 2025 auch die Beschwerdeführer.
37. Sowohl der Verfahrensgang als auch der Sachverhalt – konkret der Inhalt des Bauvorhabens in den unterschiedlichen Stadien des Verfahrens – haben sich in der mündlichen Verhandlung als unstrittig erwiesen. Dies gilt insbesondere für die am 14. Dezember 2023 (also während des Berufungsverfahrens) von der GmbH vorgenommene Projektänderung. Zu dieser wird auf Grund der damals vorgelegten Pläne, dem Vorbringen in der Stellungnahme der GmbH vom 14. März 2025 sowie der Darstellung im Sachverständigengutachten vom 20. März 2025, dem im Zuge der Erörterung in der Verhandlung insoweit nicht entgegengetreten wurde, festgestellt, dass durch die Projektänderung die Garageneinfahrt (Ein- und Ausfahrtsrampe) vom Hauptgebäude (Haus 1) statisch getrennt wurde. Diese Einfahrt ist nur unterirdisch überdacht, oberirdisch besteht sie nur aus Wänden und Stützmauern. Diese Änderung erfolgte auf Wunsch der belangten Behörde mit dem Ziel, das Bauvorhaben mit § 49 Abs. 1 iVm § 51 Abs. 5 NÖ BO 2014 in Einklang zu bringen (vgl. die dementsprechende Begründung des angefochtenen Bescheides, oben 17.).
Im Kellergeschoß wurde der Einbau von vier zusätzlichen Stützen und zwei Unterzügen vorgesehen, weiters die Verschiebung einer Wand um ca. 25 cm in Richtung Osten. Diese Maßnahmen dienten der Verbesserung der Standsicherheit des Bauvorhabens (nicht aber jener von Bauwerken auf den Nachbargrundstücken bzw. der vom Nachbargrundstück Nr. *** auf das Baugrundstück führenden Kellerröhre) und waren Voraussetzung für die Ausstellung der Bestätigung der H GmbH vom 11. Dezember 2023 (vgl. oben 16.).
II.Rechtsvorschriften
1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013, idF BGBl. I 88/2023, lauten:
„[…]
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
Anzuwendendes Recht
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
[...]
Verhandlung
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
[...]
Prüfungsumfang
§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.
Erkenntnisse und Beschlüsse
Erkenntnisse
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
[...]“
2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 157/2024, lauten:
„[…]
Anbringen
§ 13. (1) Soweit in den Verwaltungsvorschriften nicht anderes bestimmt ist, können Anträge, Gesuche, Anzeigen, Beschwerden und sonstige Mitteilungen bei der Behörde schriftlich, mündlich oder telefonisch eingebracht werden. […]
[…]
(8) Der verfahrenseinleitende Antrag kann in jeder Lage des Verfahrens bis zu einer allfälligen Schließung des Ermittlungsverfahrens (§ 39 Abs. 3) geändert werden. Durch die Antragsänderung darf die Sache ihrem Wesen nach nicht geändert und die sachliche und örtliche Zuständigkeit nicht berührt werden.
[…]
§ 64a. (1) Die Behörde kann die Berufung binnen zwei Monaten nach Einlangen bei der Behörde erster Instanz durch Berufungsvorentscheidung erledigen. Sie kann die Berufung nach Vornahme notwendiger Ergänzungen des Ermittlungsverfahrens als unzulässig oder verspätet zurückweisen, den Bescheid aufheben oder nach jeder Richtung abändern.
[…]
§ 66. […]
(2) Ist der der Berufungsbehörde vorliegende Sachverhalt so mangelhaft, daß die Durchführung oder Wiederholung einer mündlichen Verhandlung unvermeidlich erscheint, so kann die Berufungsbehörde den angefochtenen Bescheid beheben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Erlassung eines neuen Bescheides an eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde zurückverweisen.
[…]
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
[…]
Abänderung und Behebung von Amts wegen
§ 68. (1) Anbringen von Beteiligten, die außer den Fällen der §§ 69 und 71 die Abänderung eines der Berufung nicht oder nicht mehr unterliegenden Bescheides begehren, sind, wenn die Behörde nicht den Anlaß zu einer Verfügung gemäß den Abs. 2 bis 4 findet, wegen entschiedener Sache zurückzuweisen.
[…]“
3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 6/2024, lauten:
„[...]
§ 4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
8. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
[…]
§ 6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
2. die Errichtung von baulichen Anlagen;
[…]
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 23
Baubewilligung
(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. […].
Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. […]
[…]
§ 43
Allgemeine Ausführung, Grundanforderungen an Bauwerke
(1) Die Planung und die Ausführung von Bauwerken müssen den Bestimmungen dieses Gesetzes entsprechen. Bauwerke müssen als Ganzes und in ihren Teilen für ihren Verwendungszweck tauglich sein, wobei insbesondere der Gesundheit und der Sicherheit der während des gesamten Lebenszyklus der Bauwerke betroffenen Personen Rechnung zu tragen ist. Bauwerke müssen die Grundanforderungen an Bauwerke bei normaler Instandhaltung über einen wirtschaftlich angemessenen Zeitraum erfüllen.
Grundanforderungen an Bauwerke sind:
1. Mechanische Festigkeit und Standsicherheit
Das Bauwerk muss derart geplant und ausgeführt sein, dass die während der Nutzung möglichen Einwirkungen keines der nachstehenden Ereignisse zur Folge haben:
a) Einsturz des gesamten Bauwerks oder eines Teiles,
b) größere Verformungen in unzulässigem Umfang,
c) Beschädigungen anderer Bauteile oder Einrichtungen und Ausstattungen infolge zu großer Verformungen der tragenden Baukonstruktion,
d) Beschädigungen durch ein Ereignis in einem zur ursprünglichen Ursache unverhältnismäßig großen Ausmaß.
[…]
§ 49
Anordnung von Bauwerken auf einem Grundstück
(1) Über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Ausgenommen sind Bauwerke nach § 51, Vorbauten nach § 52 sowie Bauwerke und Bauwerksteile, die an keiner Stelle mehr als 1 m über das Bezugsniveau und über die Höhenlage des anschließenden Geländes nach Fertigstellung ragen.
[…]
§ 50
Bauwich
(1) Der seitliche und hintere Bauwich müssen, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe (§ 53) der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
[…]
Die seitlichen und hinteren Bauwiche müssen mindestens 3 m betragen, außer die Mindestbreite ist in einem Bebauungsplan durch Baufluchtlinien anders festgelegt.
[…]
§ 51
Bauwerke im Bauwich
[…]
(2) Im seitlichen und hinteren Bauwich dürfen Nebengebäude und -teile sowie oberirdische bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, errichtet werden, wenn
1. der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
2. die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und
3. die Höhe der Fronten dieser Bauwerke (§ 53) an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt; bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.
[…]
(5) Bauliche Anlagen, die nicht den Abs. 2 und 3 unterliegen, sind im Bauwich zulässig, wenn
und
[…]“
4. § 1 Abs. 1 des NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz idF LGBl. 3800-7 lautet auszugsweise:
㤠1
(1) Die Parteien haben in den Angelegenheiten der Landes- und Gemeindeverwaltung für die Verleihung von Berechtigungen und sonstige auch in ihrem Privatinteresse liegende Amtshandlungen der Behörden Verwaltungsabgaben zu entrichten, soferne die Freiheit von derlei Abgaben nicht ausdrücklich durch Gesetz festgesetzt ist. […]“
III.Rechtliche Beurteilung
1. Zunächst ist darauf einzugehen, dass der Bürgermeister mit dem Bescheid vom 9. November 2021 das Bauansuchen der GmbH vom 1. September 2021 abgewiesen und in weiterer Folge mit Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 den von ihm zuvor erlassenen Bescheid ersatzlos behoben hat.
Die GmbH vertritt dazu in ihren Schriftsätzen vom 11. Dezember 2024 und vom 20. Jänner 2025 zunächst die Ansicht, beim Bescheid vom 9. November 2021 handle es sich entgegen dem Wortlaut des Spruches inhaltlich um eine Zurückweisung des Bauansuchens. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Verwaltungsgerichtshof zwar im Falle des Ausspruches von Zurückweisungen die Ansicht vertritt, dass die Berufungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht dennoch zu einer meritorischen Behandlung des verfahrenseinleitenden Antrages berechtigt ist, wenn sich die Behörde offensichtlich lediglich im Ausdruck vergriffen und den Antrag inhaltlich erledigt hat (VwGH 30.05.2000, 96/05/0148, mwN). Dass aber auch eine – wie im vorliegenden Fall mit dem Bescheid vom 09.11.2021 – ausdrücklich ausgesprochene Abweisung in eine Zurückweisung umgedeutet werden könnte, ist der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht zu entnehmen (vgl. zu einem Fall, wo eine derartige Deutung des LVwG Niederösterreich vom VwGH nicht geteilt wurde, etwa dessen Erkenntnis vom 02.02.2022, Ra 2021/03/0166), zumal sich aus der Begründung eine solche Absicht des Bürgermeisters im vorliegenden Fall nicht eindeutig ergibt. Viel-mehr scheint dieser demnach zusammengefasst davon ausgegangen zu sein, dass die Grundgrenze in den damaligen Einreichplänen unzureichend eingetragen war und infolgedessen auch der Bezug mehrerer in den Plänen angeführter Abstände unklar war. Daraus leitete der Bürgermeister ab, dass kein Verbesserungsauftrag zu erteilen, sondern – nachdem die GmbH nicht unverzüglich eine Klarstellung getroffen hatte – infolge „rechtlicher Genehmigungshindernisse“ eine Abweisung auszusprechen sei, die in § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014, auf den der Bürgermeister den Bescheid stützte, auch vorgesehen ist. Somit ist von einer Sachentscheidung des Bürgermeisters über das Bauansuchen vom 1. September 2021 auszugehen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat die ersatzlose Behebung eines verwaltungsbehördlichen Bescheids zur Folge, dass die Verwaltungsbehörde über den Gegenstand nicht mehr neuerlich entscheiden darf (VwGH 01.02.2024, Ra 2021/04/0088; 07.03.2023, Ra 2020/05/0050, jeweils mwN). Zwar hat der Verwaltungsgerichtshof in Fällen des Ausspruches einer ersatzlosen Behebung von Sachentscheidungen, denen ein verfahrenseinleitender Antrag zu Grunde lag, durch die Berufungsbehörde oder das Verwaltungsgericht wiederholt aus der Begründung der Rechtsmittelentscheidungen die Auslegung gewonnen, dass der Spruch als Aufhebung und Zurückverweisung an die erstinstanzliche Behörde nach § 66 Abs. 2 AVG bzw. § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG zu deuten sei (zB VwGH 30.01.2014, 2013/10/0197; 03.02.2022, Ra 2021/01/0254, jeweils mwN). Eine solche Deutung scheidet jedoch nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich aus, wenn wie im vorliegenden Fall nach § 64a Abs. 1 AVG eine Berufungsvorentscheidung getroffen wurde, weil es sich bei einer solchen, von der ausdrücklich geregelten Zurückweisung abgesehen, nur um eine Sachentscheidung handeln kann. Eine Zurückverweisung, wie sie auf Grund des § 66 Abs. 2 AVG der Berufungsbehörde offensteht, ist somit nach § 64a Abs. 1 AVG nicht möglich, was schon der Wortlaut des § 66 Abs. 2 AVG nahelegt, setzt dieser für die Zurückverweisung doch eine im Instanzenzug untergeordnete Behörde als Adressat voraus (idS auch Hengstschläger/Leeb, AVG § 64a, Rz 1 und 26 f, Stand 01.07.2007, rdb.at). Aus diesem Grund kann die Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 nicht in eine Zurückverweisung umgedeutet werden. Vielmehr lag damit eine „negative Sachentscheidung“ über das Bauansuchen vom 1. September 2021 vor, nach deren Rechtskraft gemäß § 68 Abs. 1 AVG über dieses Bauansuchen nicht neuerlich entschieden werden durfte, dieses also unerledigt zu bleiben hatte (VwGH 28.05.2013, 2013/05/0052, mwN).
2. Freilich setzt die Anwendbarkeit des § 68 Abs. 1 AVG Identität der Sache voraus (VwGH 15.04.2024, Ra 2024/05/0011, mwN). Hat sich hingegen der Sachverhalt gegenüber dem Vorbescheid wesentlich verändert, so steht diese Bestimmung einer Entscheidung über die geänderte Sache nicht entgegen. Es kann dabei nur eine solche Änderung des Sachverhaltes die Behörde zu einer neuen Sachentscheidung berechtigen und verpflichten, die für sich allein oder in Verbindung mit anderen Tatsachen den Schluss zulässt, dass nunmehr eine andere rechtliche Beurteilung nicht von vornherein als ausgeschlossen gelten kann. Dabei ist das Wesen der Sachverhaltsänderung nicht nach der objektiven Rechtslage, sondern nach der Wertung zu beurteilen, die das geänderte Sachverhaltselement in der seinerzeitigen rechtskräftigen Entscheidung erfahren hat (VwGH 18.05.2004, 2001/05/1152, mwN).
Daraus folgt, dass der Bürgermeister über ein Bauansuchen, das sich von jenem vom 1. September 2021 nur unwesentlich unterschied, nicht mehr neuerlich entscheiden hätte dürfen, wobei Maßstab für eine wesentliche Änderung jener Sachverhalt ist, den er seinerzeit für die ersatzlose Behebung als maßgeblich erachtete. Wie schon ausgeführt, war dies die fehlende bzw. unklare Eintragung des Grenzverlaufs in die Einreichpläne und davon ausgehende weitere Unklarheiten in den damaligen Einreichunterlagen. Einem Bauansuchen, das die Grundgrenze klar ausweist, steht somit die Rechtskraft der Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 nicht entgegen.
3. Die GmbH hat am 13. Mai 2022 neue Einreichpläne vorgelegt, die auf der mittlerweile (Ende 2021) erfolgten Grenzvermessung und der daraufhin erfolgten Eintragung des zuvor mit den früheren Grundstücken Nrn. *** und *** vereinigten Grundstücks Nr. *** in den Grenzkataster beruhen und dementsprechend die Grundgrenze eindeutig ausweist. Dadurch hat sich jener Sachverhalt, auf den die Berufungsvorentscheidung vom 25. Jänner 2022 gestützt war, wesentlich verändert, sodass sie eine Sachentscheidung über das durch die Pläne vom 13. Mai 2022 bestimmte Bauvorhaben nicht unzulässig macht.
Zwar hätte der Bürgermeister die (ein Anbringen iSd § 13 Abs. 1 AVG darstellende) Vorlage dieser Pläne nicht als unwesentliche Änderung des am 1. September 2021 eingereichten Bauvorhabens deuten dürfen, weil dieses Vorhaben nach dem Vorgesagten bereits rechtskräftig erledigt war. Vielmehr hätte er die Vorlage der geänderten Einreichpläne als wesentlich geändertes neues Bauansuchen qualifizieren müssen, worauf die Beschwerdeführer im Ergebnis zu Recht mehrfach hingewiesen haben, wobei freilich als Maßstab für die Wesentlichkeit der Änderungen nicht § 13 Abs. 8 AVG (wie die Beschwerdeführer meinen), sondern § 68 Abs. 1 AVG heranzuziehen war. Im Lichte dieser Bestimmung (auf deren Wahrung auch den Nachbarn ein subjektives Recht zukommt) erweist es sich aber nicht als rechtwidrig, dass der Bürgermeister mit dem Bescheid vom 5. Juli 2023 in der Sache über das geänderte Bauvorhaben entschieden hat, wenngleich die Bezugnahme auf den (rechtskräftig erledigten) Antrag vom 1. September 2021 in Spruchpunkt 1. unrichtig ist. Vielmehr ist das (neue) Bauvorhaben mit dem 13. Mai 2022 zu datieren.
Dieses wurde infolge der von den Beschwerdeführern am 23. Dezember 2022 erhobenen Einwendungen am 28. März 2023 nur geringfügig präzisiert bzw. verkleinert. Dazu wurde ein ergänzender Plan vorgelegt, der ebenfalls dem Bescheid vom 5. Juli 2023 zu Grunde gelegt wurde. Zulässiger Gegenstand der damit erteilten Baubewilligung war somit das am 13. Mai 2022 eingereichte Bauvorhaben in der Fassung der Präzisierung bzw. Verkleinerung vom 28. März 2023. Dieser Deutung steht die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach in einem antragsbedürftigen Verwaltungsverfahren in erster Linie der Antragsteller bestimmt, was Gegenstand des Verfahrens ist (VwGH 02.04.2024, Ro 2021/04/0008, mwN) nicht entgegen, hat doch die GmbH niemals auf einer Einbeziehung des Antrages vom 1. September 2021 in das am 13. Mai 2022 neuerlich eingereichte Bauvorhaben bestanden.
4. Im Berufungsverfahren wurde am 14. Dezember 2023 das vom Bürgermeister genehmigte Bauvorhaben nochmals abgeändert. Diese Änderungen wurden mit dem angefochtenen Bescheid in die erteilte Baubewilligung übernommen. Darin erblicken die Beschwerdeführer ein (weiteres) „aliud“, also eine unzulässige Änderung des Bauvorhabens im Berufungsverfahren.
5. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat die Berufungsbehörde gemäß § 66 Abs. 4 AVG (außer dem im Abs. 2 erwähnten Fall und sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist) immer in der Sache selbst zu entscheiden. Das bedeutet, dass die Berufungsbehörde nur über eine solche Angelegenheit entscheiden darf, die den Gegenstand des unterinstanzlichen Verfahrens gebildet hat. Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner langjährigen Rechtsprechung den Begriff „Sache“ im Rahmen eines baubehördlichen Bewilligungsverfahrens nicht derart eng ausgelegt, dass dem Bauwerber jede Projektänderung im Zuge des Berufungsverfahrens verwehrt wäre. Eine solche ist zulässig, solang das Projekt dadurch kein anderes wird.
Ein in den Bauplänen dargestelltes konkretes Projekt ist dann nicht als ein anderes (aliud) zu bewerten, wenn im Zuge des Berufungsverfahrens Modifikationen im Sinn einer Einschränkung (Reduktion) des Antrages erfolgen, welche dem Zwecke dienen, das Projekt (zur Gänze) den gesetzlich festgelegten Bewilligungsvoraussetzungen anzupassen. Auch aus § 13 Abs. 8 AVG, wonach der verfahrenseinleitende Antrag in jeder Lage des Verfahrens geändert werden kann, wenn durch die Antragsänderung die Sache ihrem Wesen nach nicht geändert und die sachliche und örtliche Zuständigkeit nicht berührt werden, ergibt sich die Berechtigung des Antragstellers, das Projekt – im beschriebenen Rahmen – auch ohne behördliche Aufforderung zu ändern (VwGH 25.03.2010, 2007/05/0025, mwN).
Liegt hingegen eine wesentliche Änderung vor, ist dies als Zurückziehung des ursprünglichen Anbringens und Stellung eines neuen Anbringens zu qualifizieren. Wo die Grenze zwischen wesentlichen und unwesentlichen Änderungen verläuft, ist letztlich eine (rechtliche) Wertungsfrage; abgesehen von dem im Gesetz ausdrücklich genannten Fall einer dadurch bewirkten Änderung der Zuständigkeiten stellt die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes darauf ab, dass dadurch das Vorhaben in einer für andere Beteiligte nachteiligen Weise oder so geändert wird, dass zusätzliche und neue Gefährdungen entstehen. Die „Sache“ des unterinstanzlichen Verfahrens wird durch die jeweils zur Anwendung kommende Verwaltungsvorschrift bestimmt. Sie wird daher jedenfalls durch Antragsänderungen verlassen, welche die Anwendbarkeit einer anderen Norm zur Folge haben (VwGH 16.02.2017, Ra 2016/05/0026, mwN).
Zur Prüfung der Frage, welche Modifikationen im Berufungsverfahren erfolgten, ist das von der Behörde erster Instanz bewilligte Vorhaben mit dem von der Berufungsbehörde bewilligten zu vergleichen (VwGH 27.11.2007, 2006/06/0037, mwN).
6. Weiters ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzes-bestimmung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).
7. Die Beschwerdeführer und die Zweitmitbeteiligte sind unbestritten Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 bzw. 4 NÖ BO 2014. Innerhalb der Frist des § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 haben sie jedenfalls mit ihrem Vorbringen zur Nichteinhaltung des Bauwichs, zur Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe sowie zur Beeinträchtigung der Standsicherheit und des Brandschutzes ihrer bewilligten Bauwerke zulässige Einwendungen iSd § 6 Abs. 2 Z 1 und 3 NÖ BO 2014 erhoben und sind insoweit Parteien des Baubewilligungsverfahrens geblieben.
8. Aus der zitierten Rechtsprechung zur Möglichkeit von Projektänderungen im Berufungsverfahren einerseits und zur beschränkten Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde im Falle der Berufung von Nachbarn andererseits ist der Schluss zu ziehen, dass dem Bauwerber im letztgenannten Fall jedenfalls nur solche Änderungen offenstehen, die in die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde nach § 66 Abs. 4 AVG, also die Verletzung der in der Berufung zulässigerweise geltend gemachten Nachbarrechte fallen. Andernfalls könnte der Bauwerber ein solches Berufungsverfahren dazu nutzen, Änderungen am Bauvorhaben vorzunehmen, die zwar für die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte ohne Relevanz sind, jedoch anderen Bestimmungen der Bauordnung (zB jenen über das Ortsbild) widersprechen (als anschauliches Beispiel seien etwa Änderungen im farblichen Erscheinungsbild eines Bauwerks genannt).
Die im Berufungsverfahren am 14. Dezember 2023 vorgenommene Projektänderung hatte nach den getroffenen Feststellungen einerseits den Einbau von vier Stützen und zwei Unterzügen sowie die Verschiebung einer Wand im gemeinsamen Untergeschoß der zwei Häuser um 25 cm zum Gegenstand. Diese Änderung verbesserte die Standsicherheit der beiden Häuser (wenngleich diese vom Sachverständigen im Gutachten vom 25.03.2025 auch dadurch noch nicht als ausreichend erachtet wurde) und war daher offenkundig Voraussetzung für die gleichzeitig vorgelegte Bestätigung der H GmbH vom 11. Dezember 2023, wonach die Standsicherheit des Bauvorhabens gegeben sei. Außerdem wurde die Garageneinfahrt vom Haus 1 durch eine Bauteiltrennfuge statisch verselbständigt, sodass die Einfahrt von einem Teil dieses (Haupt-)Gebäudes (§ 4 Z 15 NÖ BO 2014) zu einer baulichen Anlage (§ 4 Z 6 NÖ BO 2014), somit zu einem eigenständigen Bauwerk iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014 wurde.
Beide Änderungen sind – wie die GmbH selbst im Beschwerdeverfahren vorbrachte – ohne Relevanz für die geltend gemachten Nachbarrechte nach § 6 Abs. 3 Z 1 und 3 NÖ BO 2014. Sie können auch nicht als Reduktionen des Bauvorhabens qualifiziert werden, weil es unbestritten zu keiner Verkleinerung der Bausubstanz kam. Vielmehr stellen sich nach diesen Änderungen insbesondere Fragen der – nach § 43 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 zu prüfenden – Standsicherheit des Bauvorhabens, die die H GmbH erst auf Grund der zusätzlichen Maßnahmen im Untergeschoß bestätigte, was der vom Landesverwaltungsgericht im Verfahren über die auf-schiebende Wirkung beigezogene Sachverständige konsequenterweise nicht als ausreichenden Nachweis für die Standsicherheit der im Eigentum des Erstbeschwerdeführers und der Zweitbeschwerdeführerin stehenden Kellerröhre (also eines Bauwerks[-teils] im Eigentum von Nachbarn, das § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 unterfällt) ansah.
Bei der Garageneinfahrt, die mit dem Haus 1 durch die Änderung nicht mehr statisch verbunden war und damit nach § 4 Z 15 erster Unterabsatz NÖ BO 2014 keinen Teil dieses Gebäudes mehr bildete, sondern eine – zuvor nicht vorgesehene – bauliche Anlage iSd § 4 Z 6 NÖ BO 2014, wäre jedenfalls (wie auch der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung bestätigte) eine behördliche Prüfung der Standsicherheit, die nach § 43 Abs. 1 NÖ BO 2014 eine Grundanforderung an jedes Bauwerk darstellt, erforderlich gewesen, für die jedoch nach der zitierten Rechtsprechung im Verfahren über die Berufung der Nachbarn kein Raum blieb, weil nur die Stand-sicherheit von Bauwerken der Nachbarn, nicht aber jene des Bauvorhabens selbst nach dem klaren Wortlaut des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 ein Nachbarrecht darstellt und damit in die Kognitionsbefugnis der Berufungsbehörde fällt (vgl. zur vergleich-baren Rechtslage in der Steiermark auch VwGH 25.11.2015, 2013/06/0129, mwN).
Darüber hinaus entstand durch die Änderung im seitlichen Bauwich anstatt eines in diesen ragenden, nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtigen (Haupt-)Gebäudeteils eine nach § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtige bauliche Anlage. Während in den Bauwich reichende Bauwerksteile in § 49 Abs. 1 NÖ BO 2014 abschließend geregelt werden, sodass sich das erstinstanzliche Verfahren hinsichtlich der Zulässigkeit der Garageneinfahrt hierauf zu beschränken hatte, wäre für eine (eigenständige) bauliche Anlage eine Prüfung ihrer Zulässigkeit im Bauwich nach § 51 Abs. 2, 3 und 5 NÖ BO 2014 erforderlich. Sowohl für die Bewilligungspflicht als auch für die Zulässigkeit des geänderten Bauvorhabens sind somit andere Rechtsvorschriften maßgeblich als für das ursprüngliche Vorhaben.
Aus diesen Gründen sind die Beschwerdeführer mit ihrem Vorbringen im Recht, dass die Projektänderung vom 14. Dezember 2023 über die Sache des Berufungsverfahrens – nämlich den Gegenstand des erstinstanzlichen Bescheides beschränkt auf die Beeinträchtigung der von den Beschwerdeführern zulässigerweise geltend gemachten subjektiven Nachbarrechte – hinausging. Daher hätte die belangte Behörde hierüber nach § 66 Abs. 4 AVG iVm § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht entscheiden dürfen.
9. In zahlreichen Erkenntnissen wertete der Verwaltungsgerichtshof eine solche Überschreitung der Sache iSd § 66 Abs. 4 AVG als (funktionelle) Unzuständigkeit der Berufungsbehörde (etwa VwGH 24.05.2016, 2013/07/0076, mwN). Weiters sind nach seiner ständigen Rechtsprechung zu § 27 und § 28 Abs. 1 VwGVG die Verwaltungsgerichte im Falle einer Unzuständigkeit allein dafür zuständig, diese aufzugreifen und den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben (VwGH 31.03.2023, Ra 2022/06/0237, mwN).
Daher war auch der angefochtene Bescheid wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufzuheben.
Im fortgesetzten Verfahren wird die belangte Behörde entsprechend der zitierten Rechtsprechung, wonach eine die Grenzen des § 66 Abs. 4 AVG überschreitende Änderung des verfahrenseinleitenden Antrages als Zurückziehung des ursprünglichen Anbringens und Stellung eines neuen Anbringens zu qualifizieren ist, vorzugehen haben. Freilich ist darauf hinzuweisen, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes eine innerhalb der Sache des erstinstanzlichen Bescheides gelegene Modifikation des Berufungsbegehrens bis zur Entscheidung über dasselbe zulässig ist (VwGH 09.09.2016, Ro 2016/12/0002, zum Beschwerdebegehren nach § 9 Abs. 1 Z VwGVG, jedoch unter Verweis auf die Rechtsprechung zum Berufungsbegehren).
10. Die Beschwerde richtet sich ihrer Begründung und auch ihrem Begehren nach nur gegen die Erteilung der Baubewilligung an die GmbH, nicht aber gegen die in Spruchpunkt III. des erstinstanzlichen Bescheides enthaltene Kostenentscheidung. Durch diese können die Beschwerdeführer auch nicht in ihren Rechten verletzt sein.
Freilich baut die von Kostenentscheidung umfasste Vorschreibung von Verwaltungsabgaben gemäß § 1 NÖ Landes- und Gemeinde-Verwaltungsabgabengesetz auf der Erteilung der Baubewilligung auf und ist daher mit dieser untrennbar verbunden, sodass der angefochtene Bescheid, soweit er (mit seinem Spruchpunkt II.) auch die Vorschreibung von Verwaltungsabgaben bestätigt, ebenfalls aufzuheben. Im Übrigen ist die (ansonsten aus der Vorschreibung von Bundesgebühren, Barauslagen und Kommissionsgebühren bestehende) Kostenvorschreibung jedoch von der Entscheidung über das Bauansuchen trennbar und hat daher unberührt zu bleiben.
IV.Zur Zulässigkeit der Revision
Die Revision ist zulässig, weil die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu der Frage, ob die Überschreitung der Entscheidungsbefugnis nach § 66 Abs. 4 AVG zur Unzuständigkeit der Berufungsbehörde führt, nicht einheitlich ist. So hat der Verwaltungsgerichtshof etwa im Erkenntnis vom 13. Dezember 2004, 2001/06/0117, eine solche Überschreitung angenommen, diese jedoch nicht als Unzuständigkeit iSd § 42 Abs. 2 Z 2 VwGG, sondern als Rechtswidrigkeit des Inhaltes iSd § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG qualifiziert. Dem steht die Qualifikation als Unzuständigkeit zB im Erkenntnis vom 24. Mai 2016, 2013/07/0076, gegenüber (vgl. zu dieser Divergenz auch Hengstschläger/Leeb, AVG § 66 Rz 60, Stand 01.07.2007, rdb.at). Es ist kein Grund erkennbar, warum § 27 erster Halbsatz VwGVG ein anderer Begriff der Unzuständigkeit zu Grunde liegen sollte als § 42 Abs. 2 Z 2 VwGG.
Diese uneinheitliche Rechtsprechung ist auch für die Entscheidungsbefugnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im vorliegenden Fall relevant. Wertete man nämlich die Überschreitung der Entscheidungsbefugnis mit dem Erkenntnis vom 13. Dezember 2004 nicht als Unzuständigkeit der belangten Behörde, hätte das Landesverwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid nicht bloß nach § 27 erster Halbsatz iVm § 28 Abs. 1 VwGVG aufzuheben, sondern nach § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG in der Sache selbst über diesen zu entscheiden gehabt, also den Bescheid des Bürgermeisters, soweit damit die Baubewilligung erteilt und Verwaltungsabgaben vorgeschrieben wurden, selbst aufzuheben gehabt.
Es fehlt darüber hinaus auch Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Möglichkeit von Änderungen eines Bauvorhabens im Verfahren über eine Nachbarberufung, die für die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 nicht relevant sind und daher einer Prüfung nach Bestimmungen der NÖ BO 2014 zu unterziehen wären, die im Rahmen der Nachbarrechte nicht geltend gemacht werden können, wie es vorliegend bei den am 14. Dezember 2023 von der GmbH vorgenommenen Änderungen insbesondere im Hinblick auf § 43 Abs. 1 Z 1 leg.cit. (Standsicherheit des Bauvorhabens selbst, nicht aber von Nachbargebäuden) der Fall ist.
Somit waren in der vorliegenden Entscheidung – für das Ergebnis des Verfahrens relevante –Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung iSd Art. 133 Abs. 4 B-VG zu lösen.
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