Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-473/001-2024; LVwG-AV-930/001-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.08.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.473.001.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerden der Frau B, vertreten durch die A Rechtsanwalt GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.03.2024, Zl. ***, betreffend baupolizeilicher Abbuchbescheid und Nutzungsverbot nach der NÖ Bauordnung 2014 sowie den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17.06.2024, Zl. ***, betreffend Bauanzeige „Nutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke“ und „seitliche Einfriedung des Grundstücks“ sowie Feststellungsantrag gemäß § 70 Abs. 6 nach der NÖ Bauordnung 2014, zu Recht:

1. Der Beschwerde gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.03.2024, Zl. ***, wird teilweise dahingehend stattgegeben, dass die Leistungsfrist für den Rückbau des ausgebauten Dachgeschosses zu einem nicht ausgebauten Dachboden mit einem Jahr festgelegt wird.

Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

2. Der Beschwerde gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17.06.2024, Zl. ***, wird dahingehend teilweise stattgegeben, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides zu lauten hat:

„Der Berufung gegen Spruchpunkt 1 wird insofern stattgegeben, als nur das Bauvorhaben „Nutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke“ untersagt wird. Die Untersagung des Bauvorhabens „Einfriedung des Grundstücks (Sockel, Doppelstabmattenzaun) zu den Grundstücken GStNr. *** und GStNr. ***“ entfällt ersatzlos.

Im Übrigen wird die Berufung als unbegründet abgewiesen.“

3. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum Gegenstand des Verfahrens:

1. 1 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 31.10.2023, ***, wurde der Beschwerdeführerin zu Spruchpunkt I gemäß § 35 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, das Wohngebäude sowie das Sockelmauerwerk an der rechten Grundstücksgrenze auf dem Grundstück Parz. ***, EZ ***, KG ***, bis 31.12.2023 abzubrechen. Unter Spruchpunkt II wurde die aufschiebende Wirkung einer allfälligen Berufung gegen diesen Bescheid gemäß § 64 Abs. 2AVG ausgeschlossen.

1. 2 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.03.2024, ***, wurde dieser Bescheid dahingehend abgeändert, dass der Spruch wie folgt zu lauten hat (Ersatz der Spruchpunkte I. und II.):

„Es werden Ihnen als Eigentümerin der Grundstücke Nrn. *** und .***, KG *** folgende baupolizeiliche Aufträge erteilt:

1. Der Windfang beim Zugang zum Gebäude auf den beiden genannten Grundstücken (überdachte Konstruktion mit Wänden aus Kunststoff) ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides abzubrechen.

2. Das ausgebaute Dachgeschoß dieses Gebäudes ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu einem nicht ausgebauten Dachboden rückzubauen. Die Nutzung des Dachgeschoßes als Aufenthaltsraum ist ab sofort zu unterlassen.

3. Das Sockelmauerwerk an der rechten seitlichen Grenze des Grundstücks Nr. *** mit aufgesetztem Metallzaun ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides abzubrechen.“

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass sich die im Spruch beschriebenen Bauteile (Windfang, ausgebautes Dachgeschoß, seitliche Einfriedung) in keinem baubehördlich bewilligten Plan befänden. Der Windfang umfasse an drei Seiten einen Raumabschluss, der jedenfalls zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen bestehe. Er sei offensichtlich am Gebäude befestigt. Anstelle des Dachgeschoßes sei im bewilligten Einreichplan ein (funktionsloser) Dachboden vorgesehen. Zur Herstellung der Einfriedung sei im Sinne des eingeholten bautechnischen Gutachtens ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

1. 3 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 08.04.2024, ***, wurde unter Spruchpunkt 1 das von der nunmehrigen Beschwerdeführerin mit Anzeige vom 04.12.2023 angezeigte Bauvorhaben „Nutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke“ und „Einfriedung des Grundstücks (Sockel, Doppelstabmattenzaun) zu den Grundstücken GStNr. *** und GStNr. ***“ untersagt.

Unter Spruchpunkt 2 wurde der Eventualantrag „festzustellen, dass die Nutzungsänderung und die Zaunanlage bereits seit mehr als 30 Jahren ohne Beanstandung der Baubehörde bestehen und daher gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung als bewilligt gelten“ abgewiesen.

1. 4 Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17.06.2024, ***, wurde die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der nunmehrigen Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen.

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass bei dem gegenständlichen Dachgeschossausbau die in § 14 Z 3 NÖ BO 2014 aufgezählten Schutzinteressen beeinträchtigt werden könnten, sodass das Bauvorhaben bewilligungspflichtig sei. Zur Herstellung der Einfriedung sei im Sinne des eingeholten bautechnischen Gutachtens ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, sodass auch diese als bewilligungspflichtig zu werten sei. Hinsichtlich des Feststellungsantrages gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 wurde ausgeführt, dass die Berechnung der 30-Jahres-Frist ab dem Antrag auf Feststellung zu erfolgen habe. Im gegenständlichen Fall sei es jedoch bereits vor Einbringung des Feststellungsantrages zu einer baubehördlichen Beanstandung gekommen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Gegen die Bescheide des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** bzw. des Stadtrates der Stadtgemeinde *** (zwischenzeitliche Erhebung zur Stadtgemeinde durch das LGBl. Nr. ***) erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesene Rechtsvertretung rechtzeitig jeweils das Rechtsmittel der Beschwerde.

Zum Abbruchauftrag wurde hierin vorgebracht, dass der ausgebaute Dachboden, die seitliche Einfriedung und der Windfang vor über 30 Jahren errichtet worden seien. Nach der damals geltenden NÖ BO 1976 seien diese Bauvorhaben nicht bewilligungspflichtig gewesen.

Die gesetzte dreimonatige Frist zur Erfüllung des Abbruchauftrages sei unangemessen, da eine unverzügliche Beseitigung nicht notwendig erscheine und der Rückbau das Dachbodens zu einem nicht ausgebauten Dachboden und der Abriss des Zauns umfassende und technisch komplexe Baumaßnahen seien, die eine entsprechende Vorlaufzeit benötigen würden.

Zur Untersagung der angezeigten Bauborhaben wurde vorgebracht, dass der Bescheid des Bürgermeisters unzulässiger Weise erst am 08.04.2024 und somit nach Ablauf der dreimonatigen Frist gemäß § 15 Abs. 5 NÖ BO erlassen worden sei. Zudem sei das bautechnische Gutachten im Lichte der Rechtsprechung des VwGH unbrauchbar, weil überhaupt nicht nachvollziehbar sei, aufgrund welcher Tatsachen der Sachverständige zu seinem Schluss gelangt.

Zum Feststellungsantrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 wurde insbesondere vorgebracht, dass der Zaun, der Windfang und der ausgebaute Dachboden vor über 40 Jahren errichtet worden seien und bis zum Beseitigungsbescheid des Bürgermeisters vom 31.10.2023, GZ ***, vollkommen unbeanstandet gewesen sei. Die Grundvoraussetzung der Anwendbarkeit des § 70 Abs. 6 NÖ BO, ein durchgehender 30-jähriger unbeanstandeter Baubestand, läge somit vor.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 13.08.2024 eine gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung zu den Beschwerden durch. Die Verfahren wurden zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

4. Feststellungen:

Zur seitlichen Einfriedung

4. 1 Auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, befindet sich entlang der südlichen Grundstücksgrenze zu den angrenzenden Grundstücken Nr. *** und Nr. *** eine Zaunanlage. Diese Zaunanlage ist ca. 48 Meter lang und besteht aus einem 16 cm breiten Betonsockel, der im Verlauf zwischen 15 cm und 22 cm über den Erdboden auf dem Grundstück Nr. *** herausragt. Das Betonfundament des Sockels ist ca. 100 cm tief gegründet.

Auf der Seite des Grundstückes Nr. *** ragt der Betonsockel (auf Grund von nachträglichen Niveauveränderungen auf diesem Grundstück) ca. 51 cm über den Erdboden heraus.

Auf dem Betonsockel befinden sich Metallzaunsteher in der Höhe von 137,5 cm und dazwischen aufgehängte Metall-Doppelstabmatten.

Die Zaunanlage wurde vor zumindest 40 Jahren errichtet.

4. 2 Für die fachgerechte Herstellung einer solchen Zaunanlage sind bei Einhaltung der Regeln der Technik folgende Kenntnisse notwendig:

Maßgebliche Kenntnisse über eine entsprechende Dimensionierung eines frostsicheren Fundamentkörpers für das eigentliche Sockelmauerwerk der Einfriedung samt Bewertung des Untergrundes.

In weiterer Folge wesentliche Kenntnisse bei der Auswahl der Betongüte (Zuschlagstoff, Zementanteil) und Bewehrung (Stahlgüte, Dimension).

Grundkenntnisse der Schalungstechnik, da sich die Einfriedung entlang der Grundgrenze erstreckt.

4. 3 Für diese seitliche Einfriedung liegt keine baubehördliche Bewilligung vor.

Zum Dachboden

4. 4 Mit Bescheid des Bürgermeisters von *** vom 09.07.1930, ***, wurde Herrn C die Baubewilligung zum Bau eines Sommerwohnhauses auf dem Baugrund Block ***, Parzelle ***, KG ***, erteilt. Dieses Sommerwohnhaus wies laut Plan einen Grundriss von 4 Meter x 4 Meter und eine Raumhöhe von 2,50 Meter im Erdgeschoss auf. Hierauf befindet sich ein mit Dachpappe gedecktes Satteldach.

4. 5 Mit Bescheid des Bürgermeisters von *** vom 20.12.1950, Zl. ***, wurde Frau D die Baubewilligung zur Herstellung eines Zubaues für die am Hause ***, Konskr.-Nr. *** vorzunehmenden bauliche Herstellungen, bestehend aus Küche und Zimmer erteilt. Die Niederschrift über die am 06.12.1950 stattgefundene Bauverhandlung zur Zahl *** wurde zu einem wesentlichen Bestandteil des Bescheides erklärt.

Laut dieser Niederschrift erfolgt die Dacheindeckung mit Strangfalzziegel. Als Bedingung wurde hierin vorgesehen, dass alle unmittelbar unter dem Dachboden gelegenen Decken mindestens eine 26mm dicke Sturzschalung, 7 cm Beschüttung und einen 4 cm dicken feuersicheren Belag (Estrich) – ein Ziegelpflaster – zu erhalten haben.

Folgender auf der Verhandlungsschrift enthaltene Vordruck wurde nicht als Bedingung eingesetzt:

„Die Räume im Dachgeschoss und deren Zugang sind sowohl gegen das Dach als auch gegen den Dachboden feuersicher abzuschließen. Die Türe zum Dachboden ist feuersicher herzustellen“.

Im Bauplan ist kein Grundriss zu einem Dachgeschoss enthalten. Im Bauakt finden sich auch keine sonstigen Hinweise auf einen (zu Wohnzwecken) ausgebauten Dachgeschoss.

4. 6 Mit Bescheid vom 17.01.1979, Zl. ***, wurde Herrn E und Frau F die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zubaues an das bestehende Gebäude auf der Parzelle ***, KG ***, erteilt. Die Verhandlungsschrift über eine am 27.11.1978 zur Zahl *** durchgeführte Bauverhandlung wurde zu einem wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides erklärt.

Als neugeschaffene Räume wurden laut Verhandlungsschrift ein Keller, sowie im Erdgeschoss ein Wohnzimmer, ein Vorraum, ein Bad, ein WC und ein Abstellraum bewilligt. Der in der Verhandlungsschrift enthaltene Vordruck „Einbauten im Dachgeschoß“ wurde gestrichen.

Als Heizung war laut Verhandlungsschrift eine Einzelofenheizung oder eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen vorgesehen.

Es wurde die Einhaltung von 17 Punkten laut einer vorgedruckten Beilage (Markblatt über technische Bauvorschriften der Bauordnung) vorgeschrieben. Folgender Punkt laut vorgedruckter Beilage wurde nicht aufgenommen:

„Aufenthaltsräume im Dachgeschoss einschließlich ihrer Zugänge vom Stiegenhaus müssen vom übrigen Dachboden und von der Dachbodenkonstruktion feuerbeständig (feuerhemmend) getrennt sein. Verbleibende Hohlräume zum Dachboden müssen durch feuerhemmende Schlupftürchen zugänglich sein (§ 48).“

Laut Baubeschreibung wurde ein Pfettendach mit einer Dachneigung von 32° vorgesehen.

In dem mit einer Bewilligungsklausel versehenen Einreichplan sind in der West- und Ostansicht Fenster an den Giebelfronten ersichtlich. Ein Grundriss für ein Dachgeschoss ist nicht enthalten.

4. 7 Mit Bescheid vom 26.09.1988, Zl. ***, wurde Herrn E und Frau F die Benützungsbewilligung für das mit Bescheid vom 17.01.1979 bewilligte Einfamilienhaus erteilt. In der Niederschrift über eine Endbeschau vom 05.09.1988 zur Zahl *** wurde festgehalten, dass die Beheizung des Wohnhauses nunmehr mit einer Etagenheizung für feste Brennstoffe erfolgt, deren Kessel, unter 26kW, in der Küche aufgestellt ist. Mängel wurden nicht festgehalten.

4. 8 Das Dachgeschoss wurde tatsächlich derart für Wohnzwecke gebaut bzw. umgebaut, dass anschließend an die Fenster in den Gibelfronten zwei Zimmer (30 m2 und 25 m2) gebaut wurden, die durch verputzte Ziegelwände abgetrennt sind. Zwischen den Zimmern befindet sich ein 6 m2 großer Gang. Vom Gang aus können die zwei Zimmer durch Türen betreten werden und durch zwei Luken können zwei Kriechböden entlang den Dachschrägen betreten werden. Das Dachgeschoss wird durch zwei Heizungen beheizt.

Dieser Ausbau erfolgte vor zumindest 40 Jahren.

Zum Windfang

4. 9 Beim bestehenden gartenseitigen Wohnungseingang wurde ein Windfang in einem Ausmaß von etwa 1,50 Meter x 1, 50 Meter und einer Höhe von 2,50 bis 3,00 Meter errichtet. Der Windfang umschließt eine (in den Einreichplänen eingezeichnete) Treppe, die zum Wohnungseingang führt. Jeweils seitlich der Treppe wurde ein etwa 60cm hohes Mauerwerk errichtet. Im Übrigen besteht der Windfang aus einer darauf aufbauenden Stahlkonstruktion (6 senkrechte Stahlrohre, Stahlrahmen im Türbereich, waagrechte Stahlrohre auf halber Höhe des Windfanges) und ist an drei Seiten mit Kunststoff-Wellplatten nach außen abgeschlossen. An der vierten Seite schließt der Windfang direkt an das Einfamilienhaus an und kann auf der gegenüberliegenden Seite durch eine nach außen öffnende Tür betreten werden. Nach oben ist der Windfang durch eine Dachkonstruktion abgeschlossen. Das Blech der Dachkonstruktion ist an das Wohnhaus geschraubt. Der Windfang besteht zumindest seit dem Jahr 1988.

Zum Verfahrensgang

4. 10 Am 26.04.2023 fand eine baubehördliche Überprüfung auf der Liegenschaft der Beschwerdeführerin statt. Hierbei wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, hinsichtlich des Windfanges, der seitlichen Einfriedung sowie des ausgebauten Dachgeschosses Bauansuchen zur Herstellung eines konsensgemäßen Zustandes bis Ende August 2023 einzureichen.

4. 11 Mit Schriftsatz vom 31.08.2023, eingelangt bei der Marktgemeinde *** am 06.09.2023, übermittelte die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf die Niederschrift vom 26.04.2023 „den abverlangten Plan des Zauns“ und ersuchte um Fristerstreckung bis 15.09.2023 „für die restlichen Dinge“. Hierbei handelt es sich um einen Bestandsplan des Sockelmauerwerks mit Zaun (Stand: 31.08.2023), der mit „Bauanzeige“ betitelt ist.

4. 12 Mit Schreiben der Marktgemeinde *** vom 19.09.2023 wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, ein Bauansuchen bezüglich der Stützmauer nachzureichen.

4. 13 Mit Schreiben der Marktgemeinde *** vom 22.09.2023 wurde die von der Beschwerdeführerin beantragte Fristverlängerung gewährt.

4. 14 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 31.10.2023, ***, wurde der Beschwerdeführerin zu Spruchpunkt I gemäß § 35 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, das Wohngebäude sowie das Sockelmauerwerk an der rechten Grundstücksgrenze auf dem Grundstück Parz. ***, EZ ***, KG ***, bis 31.12.2023 abzubrechen. Unter Spruchpunkt II wurde die aufschiebende Wirkung einer allfälligen Berufung gegen diesen Bescheid gemäß § 64 Abs. 2 AVG ausgeschlossen.

4. 15 Mit Schriftsatz vom 17.11.2023 erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin das Rechtsmittel der Berufung gegen diesen Bescheid.

4. 16 Mit Schriftsatz vom 04.12.2023, erstmals eingelangt bei der Behörde per E-Mail am 04.12.2023, 16:30 Uhr, beantragte die Beschwerdeführerin die Nutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke und die Einfriedung des Grundstückes (Sockel, Doppelstabmattenzaun) als Bewilligungs-, Anzeige-und meldefreies Vorhaben zu qualifizieren und die vorgelegten Bauanzeigen formlos zum behördlichen Bauakt zu nehmen.

In eventu wurde beantragt, die Anzeigen der Nutzungsänderung des Dachgeschosses und der Einfriedung zur Kenntnis zu nehmen.

In eventu wurde beantragt, festzustellen, dass die Nutzungsänderung und die Zaunanlage bereits seit mehr als 30 Jahren ohne Beanstandungen der Baubehörde bestehen und daher gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung als bewilligt gelten.

In eventu wurde beantragt, ein baubewilligungsverfahren bezüglich des Zauns (Zaunsockel, Zaunanlage aus Doppelstabmatten) durchzuführen und diesem Vorhaben die Bewilligung zu erteilen.

4. 17 Mit Schreiben vom 21.12.2023 übermittelte die Marktgemeinde *** der nunmehrigen Beschwerdeführerin ein bautechnisches Gutachten über die Einfriedung vom 19.12.2023 in Hinblick auf die Bauanzeige vom 04.12.2023 und die Berufung vom 17.11.2023 zur Kenntnisnahme und einer allfälligen Stellungnahme bis 08.01.2024.

4. 18 Mit Schriftsatz vom 08.01.2024 übermittelte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zum bautechnischen Gutachten.

4. 19 Mit E-Mail vom 11.01.2024 teilte die Marktgemeinde *** der Beschwerdeführerin mit, dass für die mit Bauanzeige vom 4.12.2023 angezeigten Bauvorhaben (Dachgeschossausbau und die Errichtung einer seitlichen Einfriedung) die Einholung eines bautechnischen Gutachtens erforderlich ist. Es wurde mitgeteilt, dass die Bauanzeige nach einlangen dieses Gutachtens binnen drei Monaten ab der vorliegenden Mitteilung geprüft wird.

4. 20 Mit E-Mail vom 15.2.2024 übermittelte die Marktgemeinde *** der Beschwerdeführerin ein bautechnisches Gutachten vom 08.02.2024. Hierin finden sich Ergänzungen hinsichtlich der Einfriedung und ein erstmaliges Gutachten hinsichtlich des Dachbodenausbaus. Für eine allfällige Stellungnahme wurde eine Frist von zwei Wochen eingeräumt.

4. 21 Mit Schriftsatz vom 26.02.2024 übermittelte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zum bautechnischen Gutachten.

4. 22 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.03.2024, ***, wurde über die Berufung der nunmehrigen Beschwerdeführerin vom 17.11.2023 entschieden. Der angefochtene Bescheid wurde dahingehend abgeändert, dass der Spruch wie folgt zu lauten hat (Ersatz der Spruchpunkte I. und II.):

„Es werden Ihnen als Eigentümerin der Grundstücke Nrn. *** und .***, KG *** folgende baupolizeiliche Aufträge erteilt:

1. Der Windfang beim Zugang zum Gebäude auf den beiden genannten Grundstücken (überdachte Konstruktion mit Wänden aus Kunststoff) ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides abzubrechen.

2. Das ausgebaute Dachgeschoß dieses Gebäudes ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu einem nicht ausgebauten Dachboden rückzubauen. Die Nutzung des Dachgeschoßes als Aufenthaltsraum ist ab sofort zu unterlassen.

3. Das Sockelmauerwerk an der rechten seitlichen Grenze des Grundstücks Nr. *** mit aufgesetztem Metallzaun ist binnen drei Monaten ab Rechtskraft

dieses Bescheides abzubrechen.“

4. 23 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 8.4.2024, ***, wurde unter Spruchpunkt 1 das von der nunmehrigen Beschwerdeführerin mit Anzeige vom 4.12.2023, angezeigte Bauvorhaben „Nutzung des Dachgeschosses für Wohnzwecke“ und „Einfriedung des Grundstücks (Sockel, Doppelstabmattenzaun) zu den Grundstücken GStNr. *** und GStNr. ***“ untersagt.

Unter Spruchpunkt 2 wurde der Eventualantrag „festzustellen, dass die Nutzungsänderung und die Zaunanlage bereits seit mehr als 30 Jahren ohne Beanstandung der Baubehörde bestehen und daher gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung als bewilligt gelten“ abgewiesen.

4. 24 Mit Schriftsatz vom 22.04.2024 erhob die nunmehrige Beschwerdeführerin das Rechtsmittel der Berufung gegen diesen Bescheid.

4. 25 Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 17.06.2024, ***, wurde die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der nunmehrigen Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen.

5. Beweiswürdigung:

Zur seitlichen Einfriedung

Die Feststellungen zur Zaunanlage unter Punkt 4.1 ergeben sich aus der Bauanzeige der Beschwerdeführerin vom 04.12.2023. Der Errichtungszeitpunkt ergibt sich aus den unwidersprochenen Angaben der Beschwerdeführerin im Beschwerdeschriftsatz vom 11.04.2024. Auch das optische Erscheinungsbild der Zaunanlage entspricht einem Errichtungszeitpunkt vor etwa 40 Jahren. Zudem wurden im Rahmen der Verhandlung entsprechende Lichtbilder vorgezeigt.

Die Feststellungen zu Punkt 4.2 ergeben sich aus dem nachvollziehbaren Gutachten des Sachverständigen für Bautechnik G vom 06.02.2024, welches sich im Verwaltungsakt der belangten Behörde befindet.

Hierin wird dargelegt, dass die aufgezählten Kenntnisse für die fachgerechte Herstellung eines Sockelmauerwerks – unabhängig von einer Stützfunktion – erforderlich sind, um die Grundanforderungen an die Dauerhaftigkeit des Bauwerkes zu erfüllen (vgl. etwa Punkt 2.1.1 der „OIB-Richtlinie 1 - Mechanische Festigkeit und Standsicherheit“ in der Fassung der NÖ Bautechnikverordnung 2014).

Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach die fachgerechte Herstellung diverser fundierte Einfriedungen „unzweifelhaft ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen“ erfordert (siehe z.B. VwGH 21.05.1996, 95/05/0317 mit etlichen Beispielen).

In der Beschwerde wird vorgebracht, dass das Gutachten des Sachverständigen mangels Begründung unbrauchbar sei. Die Frage der Baubehörde nach den erforderlichen bautechnischen Kenntnissen sei lapidar wie folgt beantwortet worden: „Ja. Auch unabhängig einer Schutzfunktion ist aus bautechnischer Sicht für eine fachgerechte Herstellung der gegenständlichen Einfriedung mit einem Sockelmauerwerk ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.“

Dieses Vorbringen ignoriert jedoch die im Gutachten vom 06.02.2024 folgende (unter Punkt 4.2 wiedergegebene) Begründung bzw. Anführung der erforderlichen bautechnischen Kenntnisse). Die Beschwerde war daher nicht geeignet, Zweifel an der Nachvollziehbarkeit des Gutachtens darzulegen. Ob das Mauerwerk eine Stützfunktion hat, kann zwar Einfluss auf die konkrete Ausführung bzw. Auswahl des Materials haben. Es ist jedoch jedenfalls schlüssig, dass für die fachgerechte Herstellung des gegenständlichen Vorhabens unabhängig davon die angeführten bautechnischen Kenntnisse erforderlich sind. Schließlich hat das Mauerwerk auch nicht nur eine (wie im Beschwerdeschriftsatz vorgebrachte) primär dekorative Funktion, sondern dient dieses insbesondere der Befestigung des ca. 48 Meter langen Metallzaunes.

Die Feststellung zu Punkt 4.3 ergibt sich aus dem vorgelegten Bauakt der belangten Behörde und ist zudem unstrittig. Eine Bauanzeige aus dem Zeitraum der Errichtung der Zaunalage ist aus dem Bauakt nicht ersichtlich. Nähere Feststellungen hierzu erübrigen sich jedoch in Hinblick auf die folgende rechtlichen Erwägungen.

Zum Dachboden

Die Feststellungen 4.4 bis 4.7 zu den Bewilligungen des Einfamilienhauses sowie der erteilten Benützungsbewilligung ergeben sich in unstrittiger Weise aus den hierin genannten Dokumenten, welche sich im Verwaltungsakt der belangten Behörde befinden. Es konnten keine Hinweise auf Unvollständigkeiten erkannt werden.

Der tatsächliche Ausbau des Dachgeschosses zu Punkt 4.8 ergibt sich aus dem von der Beschwerdeführerin mit der Bauanzeige vom 04.12.2023 vorgelegten Bestandsplan (Stand: 20.09.2023). Die Beheizung des Dachgeschosses ergibt sich aus den Angaben der Beschwerdeführerin (z.B. Beschwerdeschriftsatz vom 11.04.2024, Seite 10). Der Errichtungszeitpunkt erwies sich im Rahmen der Verhandlung als unstrittig und wurde etwa durch eine Rechnung über Heizkörper aus dem Jahr 1982 belegt.

Zum Windfang

Die Feststellungen zum Windfang ergeben sich aus den im Verwaltungsakt befindlichen Lichtbildern des Windfanges sowie der Niederschrift über eine baubehördliche Überprüfung vom 26.04.2023, AZ ***. Die Ausmaße sowie der Aufbau wurden zudem im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung erörtert. Der Errichtungszeitpunkt ergibt sich aus in der Verhandlung vorgezeigten Lichtbildern.

Zum Verfahrensgang

Die Feststellungen zum Verfahrensgang unter den Punkten 4.10 bis 4.25 ergeben sich aus den jeweils genannten Dokumenten, welche sich im Verwaltungsakt der belangten Behörde befinden.

6. Rechtslage:

Die einschlägigen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 32/2021 lauten auszugsweise:

„(…)

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

(2) Werden Maßnahmen nach Abs. 1 mit einem Vorhaben nach § 14 Z 1 und 3 bei der Baubehörde eingereicht, sind sie in diesem Baubewilligungsverfahren mitzubehandeln und in den Bewilligungsbescheid aufzunehmen. Dadurch wird eine Parteistellung der Nachbarn nicht begründet.

(3) Der Anzeige sind zumindest eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.

(4) Die Baubehörde erster Instanz hat eine Anzeige binnen 6 Wochen zu prüfen, wobei diese Frist erst beginnt, wenn der Baubehörde alle für die Beurteilung des Vorhabens ausreichenden Unterlagen vorliegen.

(5) Ist zur Beurteilung des Vorhabens die Einholung eines Gutachtens notwendig, dann muss die Baubehörde dies dem Anzeigeleger nach dem Vorliegen der vollständigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Ablauf der Frist nach Abs. 4 nachweislich mitteilen. In diesem Fall hat die Baubehörde eine Anzeige binnen 3 Monaten ab der Mitteilung des Gutachtenbedarfs zu prüfen. Für die Mitteilung gilt Abs. 6 letzter Satz sinngemäß.

(6) Widerspricht das angezeigte Vorhaben den Bestimmungen

(7) Der Anzeigeleger darf das Vorhaben ausführen, wenn die Baubehörde

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde innerhalb von 4 Wochen nach Fertigstellung des Vorhabens schriftlich zu melden:

(2) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 1 (Klimaanlagen, Wärmepumpen) bis 3a, 6 und 7 sind eine Darstellung und eine Beschreibung gemäß den technischen Vorgaben anzuschließen, die das Vorhaben ausreichend dokumentieren, und im Fall des § 58 Abs. 4 und 5 ein Nachweis über die Installation selbstregulierender Einrichtungen zur separaten Regelung der Temperatur.

(2a) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 3 und 3a (Heizkessel) ist eine Bescheinigung über die fachgerechte Aufstellung, die sich bei Heizkesseln mit automatischer Beschickung mit festen Brennstoffen auf die gesamte Anlage (samt Brennstofftransporteinrichtung) zu erstrecken hat, sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Heizkessel beizulegen. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (§ 25 Abs. 1) auszustellen.

(2b) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 3b (Änderung des Brennstoffes) sind eine Bescheinigung über die fachgerechte Umrüstung, ein Nachweis über die Einhaltung der Emissionsgrenzwerte für den neuen Brennstoff sowie ein Befund über die Eignung der Abgasführung beizulegen. Diese Bescheinigungen und Befunde sind von befugten Fachleuten (§ 25 Abs. 1) auszustellen.

(3) Die Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 4 (Öfen) hat der hiezu befugte Fachmann an die Baubehörde unter Anschluss des Befundes über die Eignung der Abgasführung für den angeschlossenen Ofen zu erstatten.

(4) Der Meldung für ein Vorhaben nach Abs. 1 Z 6 (Ladepunkte) ist ein Elektroprüfbericht anzuschließen.

(5) Ist die Meldung nicht vollständig, gilt sie als nicht erstattet. Dies ist dem Meldungsleger mitzuteilen.

(6) Die §§ 32 und 58 gelten auch für meldepflichtige Anlagen nach Abs. 1 Z 1 bis 3b.

(…)

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.

(4) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

(4) Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

(5) Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

(…)

(…)

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

(…)“

7. Erwägungen:

Zur seitlichen Einfriedung

7. 1 Zur Bewilligungspflicht der seitlichen Einfriedung nach der NÖ BO 2014

Gemäß § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 setzt das Vorliegen einer baulichen Anlage im Sinne dieses Gesetzes voraus, dass die fachgerechte Herstellung des in Rede stehenden Objektes (Anlage) ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und dieses Objekt kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist. Bei der Beurteilung des Erfordernisses der fachtechnischen Kenntnisse zur werkgerechten Herstellung eines Baues kommt es nicht auf die subjektiven Fachkenntnisse des Bauführers, sondern darauf an, ob die werkgerechte Errichtung der baulichen Anlage objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse bzw. fachtechnischer Kenntnisse verlangt (VwGH 26.03.2019, Ra 2018/05/0165 mwN).

Im gegenständlichen Fall ist auf Grund des dargelegten Beweisergebnisses davon auszugehen, dass die fachgerechte Herstellung der Zaunanlage ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert (maßgebliche Kenntnisse über eine entsprechende Dimensionierung eines frostsicheren Fundamentkörpers für das eigentliche Sockelmauerwerk der Einfriedung samt Bewertung des Untergrundes; wesentliche Kenntnisse bei der Auswahl der Betongüte [Zuschlagstoff, Zementanteil] und Bewehrung [Stahlgüte, Dimension]; Grundkenntnisse der Schalungstechnik, da sich die Einfriedung entlang der Grundgrenze erstreckt).

Zudem ist die Zaunanlage durch das Fundament unzweifelhaft kraftschlüssig mit dem Boden verbunden.

Die Errichtung der Zaunanlage bedarf daher gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 9/2024 einer Baubewilligung.

7. 2 Zur Untersagung der Bauanzeige

Zunächst ist festzuhalten, dass mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 08.04.2024 ausdrücklich über die Bauanzeige vom 04.12.2023 abgesprochen worden ist. Hinsichtlich des von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 31.08.2023 an die Baubehörde übermittelten, mit „Bauanzeige“ betitelten, Plans erfolgte bisher keine Erledigung der Baubehörde.

Hinsichtlich der Bauanzeige vom 04.12.2023 wird in der Beschwerde zu Recht vorgebracht, dass die Frist gemäß § 15 Abs. 5 zweiter Satz NÖ BO 2014 nicht eingehalten worden ist:

Die Baubehörde übermittelte am 06.12.2023 die Bauanzeige vom 04.12.2023 an einen Sachverständigen für Bautechnik und ersuchte um Erstellung eines Gutachtens hinsichtlich der Frage, ob es für die Errichtung der gegenständlichen Einfriedung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen bedarf.

Eine Mitteilung an die Beschwerdeführerin gemäß § 15 Abs. 5 NÖ BO 2014, wonach zur Beurteilung des Vorhabens die Einholung eines Gutachtens notwendig ist, erfolgte nicht.

Mit Schreiben vom 21.12.2023 übermittelte die Marktgemeinde *** der Beschwerdeführerin das bautechnisches Gutachten datiert mit 19.12.2023 in Hinblick auf die Bauanzeige vom 04.12.2023 (und die Berufung vom 17.11.2023) zur Kenntnisnahme und einer allfälligen Stellungnahme bis 08.01.2024.

In diesem Schreiben wurde der Beschwerdeführerin daher erstmals mitgeteilt, dass für die Beurteilung der Einfriedung die Einholung eines Gutachtens notwendig ist. Es kann daher als Mitteilung im Sinne des § 15 Abs. 5 NÖ BO 2014 angesehen werden.

Hierdurch wurde die Entscheidungsfrist der Baubehörde hinsichtlich der Einfriedung bis 21.03.2023 erstreckt.

Mit E-Mail vom 11.01.2024 teilte die Baubehörde der Beschwerdeführerin mit, dass für beide mit Bauanzeige vom 04.12.2023 angezeigten Bauvorhaben (Dachgeschossausbau und die Errichtung einer seitlichen Einfriedung) die Einholung eines bautechnischen Gutachtens erforderlich ist.

Hierdurch wurde die Entscheidungsfrist der Baubehörde hinsichtlich des Dachgeschossausbaus bis 11.04.2024 erstreckt (erstmalige Mitteilung bezüglich des angezeigten Dachgeschossausbaus im Sinne des § 15 Abs. 5 NÖ BO 2014).

Auf die Entscheidungsfrist hinsichtlich der seitlichen Einfriedung hatte diese Mitteilung jedoch keinen Einfluss, zumal eine nochmalige Erstreckung der Entscheidungsfrist aufgrund der Einholung eines ergänzenden Gutachtens in § 15 Abs. 5 NÖ BO 2014 nicht vorgesehen ist.

Die Untersagung des Bauvorhabens „Errichtung einer seitlichen Einfriedung“ mit Bescheid vom 08.04.2024 erfolgte somit nach Ablauf der Entscheidungsfrist. Gemäß § 15 Abs. 7 NÖ BO 2014 ist eine Untersagung des Bauvorhabens nach Ablauf der in Abs. 5 zweiter Satz vorgesehenen Frist jedoch nicht mehr zulässig.

Die Untersagung des Bauvorhabens war daher rechtswidrig und der Bescheid diesbezüglich zu beheben.

Die Bauanzeige vom 04.12.2023 ist aber dennoch nicht geeignet, einen konsensgemäßen Zustand herbeizuführen.

Wenn es sich um baubewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, hat eine Bauanzeige nämlich nicht zur Folge, dass diese Maßnahmen zu bloß anzeigepflichtigen würden. Dies bedeutet, dass baupolizeiliche Maßnahmen auch trotz einer Bauanzeige zulässig sind, auf Grund derer keine rechtswirksame Untersagung des Bauvorhabens erfolgte. Die Frage der Bewilligungspflicht ist diesfalls im baupolizeilichen Verfahren zu prüfen (VwGH 26.09.2017, Ra 2016/05/0067).

In diesem Sinne kann daher auch der von der Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 31.08.2023 an die Baubehörde übermittelte, mit „Bauanzeige“ betitelte, Plan keinen Einfluss auf die folgende Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Abbruchauftrages haben.

7. 3 Zur Rechtmäßigkeit des Abbruchauftrages

Hinsichtlich des Abbruchauftrages ist bei der Frage, ob eine bauliche Anlage einer Bewilligung unterliegt, zunächst der Zeitpunkt der Errichtung der Anlage festzustellen. Sodann ist zu prüfen, ob zu diesem Zeitpunkt eine Bewilligungspflicht bestanden hat. Hernach ist zu prüfen, ob die Bewilligungspflicht auch noch derzeit, hier also im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtes, besteht (vgl. VwGH 24.2.2016, Ro 2015/05/0012, mwN). Nur wenn in beiden Zeitpunkten die Bewilligungspflicht zu bejahen ist und die entsprechende Bewilligung fehlt, kann davon ausgegangen werden, dass die bauliche Anlage mangels erforderlicher Bewilligung nicht rechtmäßig ist (VwGH 22.09.2020, Ra 2019/05/0312).

In diesem Sinne wird in der Beschwerde vorgebracht, dass die Errichtung des Zauns bereits „damals“ vor „mehr als 30 Jahren“ nach der NÖ BO 1976 angezeigt worden sei. Zu diesem Zeitpunkt seien nach § 92 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 1976 lediglich die Herstellung von Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen, Parks oder Grüngürtel bewilligungspflichtig gewesen. Hieraus ergebe sich, dass seitliche Einfriedungen demgegenüber nicht nach § 92 Abs. 1 Z 1 oder Z 2 NÖ BO 1976 bewilligungspflichtig gewesen seien.

Diese Interpretation entspricht jedoch nicht der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu dieser Rechtslage. Vielmehr war die Herstellung von Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen, Parks oder Grüngürtel nach § 92 Abs. 1 Z. 3 NÖ NO1976 schlechthin bewilligungspflichtig. Zusätzlich erforderten jedoch auch fundierte Einfriedungen (etwa gegenüber Nachbargrundstücken), die zur fachgerechten Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordern und mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sind, eine Bewilligung nach § 92 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 1976 (VwGH 21.05.1996, 95/05/0317).

Insofern ergibt sich zwischen der damaligen Rechtslage nach der NÖ BO 1976, der NÖ BO 1996 und der aktuellen Rechtslage nach der NÖ BO 2014 kein wesentlicher Unterschied.

Die Zaunanlage hätte sowohl zum Zeitpunkt ihrer Errichtung, als auch nach der aktuellen Rechtslage einer Baubewilligung bedurft. Eine solche liegt nicht vor.

Dem Bauakt ist auch keine Anzeige der Zaunanlage aus dem Zeitpunkt der Errichtung zu entnehmen. Eine solche wäre zudem auf Grund der Bewilligungspflicht der Zaunanlage, wie bereits ausgeführt, ohnehin nicht geeignet gewesen, einen konsensgemäßen Zustand herbeizuführen.

Es liegt somit ein Bauwerk im Sinne des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 vor, für welches keine Baubewilligung vorliegt. Der baubehördliche Auftrag erfolgte daher zurecht, sodass die Beschwerde diesbezüglich abzuweisen war.

Inwiefern der Abbruch der Zaunanlage eine umfassende und technisch komplexe Baumaßnahme darstellen soll ist nicht ersichtlich und wurde auch nicht näher ausgeführt. Ein Abbruch innerhalb von 3 Monaten ist jedenfalls möglich.

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass über den Antrag der Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 04.12.2023 auf Erteilung einer Baubewilligung für die seitliche Einfriedung bisher von den Baubehörden noch nicht abgesprochen worden ist.

Erwägungen Dachboden

7. 4 Zur Bewilligungspflicht des Dachbodenausbaus

Die letztgültige Baubewilligung in Bezug auf das gegenständliche Einfamilienhaus (Bescheid vom 17.01.1979, Zl. ***) bezieht sich auf einen unausgebauten Dachboden.

Tatsächlich wurde jedoch ein für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoss ausgeführt, in welchem anschließend an die Fenster in den Gibelfronten zwei Zimmer (30 m2 und 25 m2) gebaut wurden, die durch verputzte Ziegelwände abgetrennt sind. Zischen den Zimmern befindet sich ein 6 m2 großer Gang. Vom Gang aus können die zwei Zimmer durch Türen betreten werden und durch zwei Luken können zwei Kriechböden entlang den Dachschrägen betreten werden. Das Dachgeschoss wird durch zwei Heizungen beheizt.

Die Beschwerdeführerin bringt nun einerseits vor, dass es sich bei diesem Ausbau des Dachgeschosses um eine Änderung im Inneren des Gebäudes handle, die gemäß § 17 Z 4 NÖ BO 2014 bewilligungs-, anzeige- und meldefreie sei.

Die Bewilligungspflicht von Abänderungen im Inneren eines Gebäudes hängt davon ab, ob die Standsicherheit oder der Brandschutz beeinträchtigt werden kann. Ist dies der Fall, dann liegt Bewilligungspflicht nach § 14 Z 3 NÖ BO 2014 vor, ist es nicht der Fall, dann besteht Bewilligungsfreiheit nach § 17 Abs. 1 Z 4 NÖ BO 2014. Selbiges galt im Anwendungsbereich der im Wesentlichen gleichlautenden Bestimmungen der §§ 14 Z 4 und 17 Abs. 1 Z 5 NÖ BO 1996 (VwGH 03.07.2007, 2005/05/0001). Zudem war gemäß § 92 Abs. 1 Z 4 NÖ BO 1976 die Abänderung von Bauwerken, wenn die Festigkeit tragender Bauteile oder die Brandsicherheit beeinträchtigt werden könnte, bewilligungspflichtig (vgl. erneut VwGH 03.07.2007, 2005/05/0001).

Beim Ausbau eines nicht ausgebauten Dachbodens zu einem für Wohnzwecke ausgebauten Dachgeschoss sind diverse brandschutztechnische Vorschriften zu beachten.

So sah etwa bereits zum gegenständlichen Errichtungszeitpunkt § 48 NÖ BO 1976 vor, dass Aufenthaltsräume im Dachgeschoss einschließlich ihrer Zugänge vom Stiegenhaus vom übrigen Dachboden und von der Dachbodenkonstruktion feuerbeständig (feuerhemmend) getrennt sein müssen und verbleibende Hohlräume zum Dachboden durch feuerhemmende Schlupftürchen zugänglich sein müssen.

Zudem wird durch einen derartigen Ausbau ein weiteres Geschoss geschaffen, bei dem spezifische Anforderungen an das Brandverhalten von Bauprodukten sowie den Feuerwiderstand von Bauteilen zu berücksichtigen sind („OIB-Richtlinie 2 - Brandschutz“ in der Fassung der NÖ Bautechnikverordnung 2014, Punkt 2). Weiters sind etwa im Gegensatz zu nicht ausgebauten Dachräumen Fluchtweglängen einzuhalten („OIB-Richtlinie 2 - Brandschutz“ in der Fassung der NÖ Bautechnikverordnung 2014, Punkt 5).

Es sind somit einerseits brandschutztechnische Anforderungen bei der baulichen Ausführung zu beachten und andererseits besteht die Möglichkeit des Einflusses auf den Brandschutz auch dadurch, dass Räume bei der Wohnnutzung im Regelfall wesentlich intensiver und durchgehend benutzt werden (vgl. etwa VwGH 17.04.2007, 2006/06/0162 hinsichtlich der Beheizung).

Es ist daher offenkundig (§ 45 Abs. 1 AVG), dass beim Ausbau von einem nicht ausgebauten Dachboden zu einem ausgebauten, beheizten Dachgeschoss für Wohnzwecke der Brandschutz beeinträchtigt werden kann.

Zudem wurde durch die Errichtung zusätzlicher Ziegelmauern im Dachgeschoss die Traglasten geändert, sodass eine technische Nachrüstung gegenüber den bewilligten Bauplänen erforderlich sein könnte.

Schließlich ist auch die ausreichende Belichtung und Belüftung der neu geschaffenen Aufenthaltsräume im Dachgeschoss gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 zu beachten.

Die durchgeführten Baumaßnahmen waren daher sowohl nach § 92 Abs. 1 Z 4 NÖ BO 1976, § 14 Z 4 NÖ BO 1996 als auch § 14 Z 3 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig.

Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach bereits seit Jahrzehnten eine Brandschutztür zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss eingebaut sei, vermag daran nichts zu ändern. Schließlich hängt Bewilligungspflicht von Abänderungen im Inneren eines Gebäudes nicht davon ab, ob die konkrete Ausführung den brandschutztechnischen Anforderungen entspricht, sondern ob durch eine derartige Änderung grundsätzlich der Brandschutz beeinträchtigt werden kann.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach eine Benützungsbewilligung für das Einfamilienhaus erteilt worden ist, obwohl der Dachboden zum Zeitpunkt der behördlichen Endbeschau bereits ausgebaut worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass bestehende Planabweichungen eines Bauvorhabens durch die erteilte Benützungsbewilligung nicht saniert werden, weshalb ein ansonsten zulässiger baubehördlicher Auftrag betreffend die Beseitigung der Planabweichungen auch bei Vorliegen einer Benützungsbewilligung erteilt werden kann (VwGH 24.02.1998, 97/05/0093).

7. 5 Zur Anzeige der Wohnnutzung des Dachbodens

Gemäß § 15 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 ist die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken ohne bauliche Maßnahmen anzeigepflichtig, wenn hiedurch bestimmte Kriterien betroffen werden könnten.

Im gegenständlichen Fall scheitert die Anwendung dieser Bestimmung bereits daran, dass die Verwendung des Dachbodens zu Wohnzwecken nicht ohne bauliche Maßnahmen möglich war bzw. erfolgte.

Wie bereits ausgeführt, wurde ein nicht ausgebauter Dachboden bewilligt. Er wurde derart gebaut bzw. umgebaut, dass anschließend an die Fenster in den Gibelfronten zwei Zimmer (30 m2 und 25 m2) gebaut wurden, die durch verputzte Ziegelwände abgetrennt sind. Zischen den Zimmern befindet sich ein 6 m2 großer Gang. Vom Gang aus können die zwei Zimmer durch Türen betreten werden und durch zwei Luken können zwei Kriechböden entlang den Dachschrägen betreten werden.

Auf Grund dieser gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtigen baulichen Maßnahmen kann das gegenständliche Vorhaben nicht unter § 15 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 subsumiert werden.

Die Untersagung dieses Bauvorhabens erfolgte daher zu Recht und auch innerhalb der in § 15 Abs. 5 zweiter Satz NÖ BO 2014 vorgesehenen Frist (siehe Punkt 7.2).

Die am 04.12.2023 eingereichte Bauanzeige war daher nicht geeignet, einen konsensgemäßen Zustand herbeizuführen.

Abgesehen davon hat eine Bauanzeige, wenn es sich um baubewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, nicht zur Folge, dass diese Maßnahmen zu bloß anzeigepflichtigen würden. Dies bedeutet, dass baupolizeiliche Maßnahmen auch trotz einer Bauanzeige zulässig sind, wenn keine rechtswirksame bzw. rechtzeitige Untersagung des Bauvorhabens erfolgte. Die Frage der Bewilligungspflicht ist diesfalls im baupolizeilichen Verfahren zu prüfen (VwGH 26.09.2017, Ra 2016/05/0067). Selbst eine (gegenständlich nicht vorliegende) verspätete Untersagung, hätte daher keinen Einfluss auf die gegenständliche Beurteilung.

7. 6 Zur Rechtmäßigkeit des baubehördlichen Auftrages

Zusammenfassend stellt der Ausbau des Dachbodens für Wohnzwecke eine bewilligungspflichtige Maßnahme gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 dar. Eine solche Bewilligung wurde nicht beantragt und dementsprechend auch nicht erteilt. Es liegt auch keine gültige Anzeige über die Änderung des Verwendungszweckes eines nicht ausgebauten Dachbodens zu einem für Wohnzwecke verwendeten Dachgeschoss vor.

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

Das von der belangten Behörde ausgesprochene Verbot der Nutzung des Dachgeschosses als Aufenthaltsraum erfolgte daher zu Recht.

Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass die Untersagung der Nutzung in Hinblick auf § 35 NÖ BO 2014 ausreichend sei und die Anordnung des Rückbaus unverhältnismäßig sei.

§ 35 Abs. 3 letzter Satz NÖ BO 2014 ordnet jedoch ausdrücklich an, dass Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 von der Untersagung der Nutzung unberührt bleiben.

Die Baubehörde hat diesbezüglich daher kein Ermessen von baupolizeilichen Aufträgen im Sinne dieser Bestimmungen abzusehen, wenn auch eine Untersagung der Nutzung zu einem anderen Verwendungszweck erfolgt.

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken genutzt wird. Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.

Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die belangte Behörde verweist in der Begründung des angefochtenen Bescheides auf § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass es keine Rechtsgrundlage für die Anordnung des Rückbaus des Dachbodens gäbe.

Im vorliegenden Beschwerdefall wurde eine Baubewilligung für das Einfamilienhaus erteilt, jedoch wurde das Bauwerk durch die Errichtung eines ausgebauten Dachgeschosses teilweise in Abweichung von dieser Baubewilligung ausgeführt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann ein Entfernungsauftrag, wenn eine Baubewilligung für das Bauwerk vorliegt und das Bauwerk teilweise in Abweichung von der erteilten Bewilligung ausgeführt wurde, nur unter den Voraussetzungen des (nunmehr) § 34 NÖ BO 2014 erteilt werden. Im Falle eines bewilligungspflichtigen Vorhabens kann ein Baugebrechen im Sinne des § 34 NÖ BO 2014 nämlich bei einer bewilligungsbedürftigen, aber nicht bewilligten Abänderung vorliegen. Ein solcher Auftrag kann insbesondere auch darauf lauten, dass der tatsächliche (bewilligungsbedürftige aber nicht bewilligte) Zustand auf den bewilligten Zustand zurückzubauen ist (vgl. VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348 in Bezug auf § 33 NÖ BO 1996; ebenso VwGH 13.11.2012, 2011/05/0093).

Der gegenständliche baupolizeiliche Auftrag war der Beschwerdeführerin daher nur unter den Voraussetzungen des § 34 NÖ BO 2014 zu erteilen. Dass diese Gesetzesbestimmung von den Baubehörden nicht ausdrücklich als Rechtsgrundlage für den baupolizeilichen Auftrag zitiert wurde, bewirkte noch keine Rechtswidrigkeit ihrer Bescheide. Maßgeblich ist nämlich, dass der baupolizeiliche Auftrag nicht rechtsgrundlos ergehen darf, weshalb die bloße Zitierung einer unrichtigen Gesetzesstelle durch Baubehörden nicht von entscheidender Bedeutung ist und nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führt (VwGH 06.09.2011, 2009/05/0348 mwN; 13.11.2012, 2011/05/0093).

Im Übrigen sind die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 für die Erteilung des vorliegenden Abänderungsauftrages erfüllt, zumal der Dachboden konsenswidrig als ausgebautes Dachgeschoss zu Aufenthaltszwecken ausgeführt wurde, was wie bereits ausgeführt, gemäß § 14 Z 3 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig ist. Dass der Rückbau des Dachgeschosses im Vergleich zu einem Totalabbruch des Gebäudes unwirtschaftlich sei, wurde von der Beschwerdeführerin nicht behauptet und ist auch nicht anzunehmen.

Die Anordnung der Baubehörde, das ausgebaute Dachgeschoss zu einem nicht ausgebauten Dachboden rückzubauen, erfolgte daher zu recht.

Die Verlängerung der Leistungsfrist für den Rückbau erfolgte als Ergebnis der Erörterung im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung. Es ist offenkundig, dass ein derartiger Rückbau bautechnisch komplexer ist, als der bloße Abbruch einer Einfriedung bzw. des Windfanges und allenfalls einer spezifischen Planung bedarf.

Zum Windfang

7. 7 Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass der Windfang bereits seit 1980 bestehe. Bei dem Windfang handle es sich um keinen Windfang im klassischen Sinne. Vielmehr handle es sich um einen kleinen Vorbau, durch den die gartenseitige Wohnungseingangstüre gegen Witterung abgeschirmt wird. Dadurch läge nach der damals geltenden NÖ BO 1976 keine raumbildende Maßnahme vor, welche das Gebäude entsprechend vergrößert. Durch den Windfang werde die Fläche des Gebäudes daher nicht erweitert. Der Windfang umschließe nur die schon durch Stufen verbaute Fläche und stelle keine Erweiterung der baurechtlich bewilligten und bebauten Fläche dar. Aus diesem Grund sei der Windfang somit - entgegen der Ansicht der belangten Behörde - baurechtlich weder bewilligungs- noch anzeigepflichtig. Vielmehr läge ein freies Bauvorhaben vor.

Hierbei übersieht die Beschwerdeführerin jedoch, dass es sich bei dem Windfang jedenfalls um ein Objekt handelt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist (Bauwerk gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014) – dies ungeachtet der Fragen, ob der Windfang die verbaute Fläche erweitert oder eine raumbildende Maßnahme darstellt.

Einerseits ist der Windfang kraftschlüssig mit dem Boden verbunden (jedenfalls durch die Verbindung mit dem Wohnhaus, das seitliche Mauerwerk und bereits das Eigengewicht einer solchen Konstruktion).

Andererseits sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes für bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können, stets gewisse bautechnische Kenntnisse erforderlich (VwGH 30.09.2015, 2013/06/0251 mwN). Zudem ist für die Herstellung einer Konstruktion wie im vorliegenden Fall ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, gilt es doch Gefahren, insbesondere durch Umstürzen oder Vertragen einer solchen Konstruktion, etwa auch bei Windstößen, zu vermeiden, weshalb der Windfang entsprechend sicher aufgestellt werden muss (vgl. VwGH 15.05.2012, 2012/05/0003).

Auch wenn der Windfang daher entsprechend den Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht als Zubau zu einem Gebäude qualifiziert wird, war die Errichtung dennoch gemäß § 92 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 1976 bewilligungspflichtig.

Ebenso war die Errichtung des Windfanges gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 1996 als auch gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig.

Mangels Vorliegen einer Baubewilligung für den Windfang erging der Abbruchauftrag daher zu Recht.

Zum Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014

7. 8 Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Im gegenständlichen Fall war insbesondere die Frage strittig, wie die Frist von 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung zu berechnen ist.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt neben der Voraussetzung des Abweichens von der Baubewilligung vor mehr als 30 Jahren die Voraussetzung „ohne baubehördliche Beanstandung“ hinzu. Erfolgte daher bereits vor der Antragstellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 eine baubehördliche Beanstandung, ist diese Voraussetzung nicht gegeben (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0039; in dieser Entscheidung konnte eine Auseinandersetzung mit der Thematik der durchgehend abweichenden Nutzung im Vergleich zur ursprünglichen Baubewilligung entgegen dem Beschwerdevorbringen ausdrücklich unterbleiben).

Auch in der einschlägigen Literatur wird im Übrigen die Ansicht vertreten, dass die Berechnung der 30-Jahres-Frist ab dem Antrag auf Feststellung erfolgt (Kienastberger/Stellner-Bichler, Niederösterreichisches Baurecht3, 667).

Sofern die Beschwerdeführerin vermeint, im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 03.08.2020, Ra 2019/05/0226, eine andere Rechtsansicht zu erkennen, ist darauf hinzuweisen, dass sich der Verwaltungsgerichtshof in dieser Entscheidung „ausschließlich“ (Rz 29) mit der Frage auseinandersetzen musste, ob § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nur dann anwendbar ist, wenn die ursprüngliche Baubewilligung aufgrund der Herstellung eines rechtlichen aliuds erloschen ist. Eine Aussage zur Frist von 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung ist dieser Entscheidung nicht zu entnehmen.

Im gegenständlichen Fall wurde die Beschwerdeführerin am 26.04.2023 im Rahmen einer baubehördlichen Überprüfung aufgefordert, hinsichtlich des Windfanges, der seitlichen Einfriedung sowie des ausgebauten Dachgeschosses Bauansuchen zur Herstellung eines konsensgemäßen Zustandes bis Ende August 2023 einzureichen. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 31.10.2023, ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 35 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, das Wohngebäude sowie das Sockelmauerwerk an der rechten Grundstücksgrenze auf dem Grundstück Parz. ***, EZ ***, KG ***, bis 31.12.2023 abzubrechen.

Es erfolgte daher eine baubehördliche Beanstandung, bevor erstmals am 04.12.2023 ein Feststellungsantrag gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 eingereicht worden ist.

Nach der oben zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind daher die Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nicht erfüllt.

Der Antrag wurde somit zu Recht abgewiesen, sodass die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen war.

Im Übrigen bezieht sich die Bestimmung des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ausdrücklich auf „Gebäude“, sodass eine Anwendung auf die seitliche Einfriedung ohnehin ausgeschlossen ist. Hinsichtlich des in der Beschwerde ebenfalls behandelten Windfanges wurde zudem kein Feststellungsantrag eingereicht und erfolgte diesbezüglich auch kein Ausspruch durch die Baubehörden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr ergeben sich die Lösungen der gegenständlichen Rechtsfragen aus der jeweils zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.