progetti
LVwG-AV-701/001-2024•LVwG N LVwG-AV-701/001-2024
LVwG-AV-701/001-2024Tribunale amministrativo regionale18 ago 2024
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Baugebrechen; Verantwortlichkeit; Eigentümer; dingliche Wirkung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Steger über die Beschwerde des Herrn A, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 27. Februar 2024, GZ. ***, mit dem die Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 31. Oktober 2023, GZ. ***, betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), abgewiesen wurde
zu Recht:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 31.10.2023, GZ. ***, wurde gegenüber dem Beschwerdeführer unter Zugrundelegung des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die Baugebrechen am Objekt in ***, ***, auf dem Grundstück ***, EZ ***, KG ***, innerhalb von 12 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu beheben, und zwar:
1. Hangseitige Dachwasserableitung: Die nordseitige Hängerinne ist vom Bewuchs zu befreien und das Erdreich auf etwa 50 cm abzugraben, damit es zu keinem Kontakt zwischen Erdreich und Rinne kommt. Die Rinne ist neu auszurichten mit einem Gefälle in Richtung Abfallrohr. Die Einbindung in das Abfallrohr ist herzustellen. Eine periodische Wartung (jährliche Reinigung) wird empfohlen.
2. Kaminkopf: Beim Kaminkopf sind die Ziegelfugen herzustellen und der obere Teil (4 Scharen) ist neu aufzumauern. Die Kaminverblechung ist wieder regendicht herzustellen. Eine Nutzung des Kamins darf erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
3. Dachdeckung: Die Dachdeckung muss vom Dachdecker übergangen werden und lose oder gebrochene Ziegel ausgetauscht werden. Vor allem im Rinnenbereich ist dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Einlaufbleche auch intakt sind. Eine periodische Überprüfung (alle 2 Jahre) wird empfohlen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
4. Westliche Giebelmauer: Die westliche Giebelmauer bzw. gesamte Fassade ist zu übergehen. Loser Putz ist abzuschlagen und zu patschokieren oder neu zu verputzen, sodass die Mauerwerksfugen nicht weiter durch Schlagregen ausgewaschen werden und abbröckelnde Mauerwerksteile abfallen.
5. Straßenfassade: Bei der Straßenfassade ist der lockere Putz abzuschlagen und neu zu ergänzen. Von der Gesamtfläche sind augenscheinlich rund 80 % neu zu ergänzen.
6. Risse im Gewölbe, Wänden und Decken: Bei den Rissen im Mauerwerk und Gewölbebögen ist bei diesen der Verputz zu entfernen und durch das Einschlagen von Stahlteilen der Kraftschluss wiederherzustellen, bzw. die Risse mit Mauermörtel zu hinterstopfen. Dabei handelt es sich augenscheinlich um rund 25 m. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
7. Dachstuhl: Der Dachstuhl ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Zimmermeister) auf Tragfähigkeit und Standsicherheit zu prüfen. Schadhafte bzw. morsche Stellen sind zu entfernen und auszutauschen. Kraftschlüssige Verbindungen (z.B. Klammern) für die Wirksamkeit des statischen Systems sind zu ergänzen. Der Bewuchs im Bereich der hangseitigen Mauerbank ist zu entfernen.
8. Östlicher Kamin: Die beiden Putztürl sind inkl. Rahmen gänzlich zu erneuern. Die Rauchrohranschlüsse sind den jeweiligen Fängen zuzuordnen. Der Kamin ist von einem Rauchfangkehrer auf seine Funktionstüchtigkeit zu überprüfen. Bis dahin darf der Kamin nicht in Betrieb genommen werden. Eine Bestätigung über die Funktionstüchtigkeit des Kamins ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
9. Westliche Kamin (abgetragen im Dachboden): Der Fang ist gänzlich außer Betrieb zu nehmen. Die noch vorhandenen Rauchrohranschlüsse (inkl. jener in der „Rauchkuchl“ sind dauerhaft zu verschließen.
10. Schadholz im Wohnbereich im Obergeschoss: Die Geschoßdecke ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Zimmermeister) mittels Bauteilöffnung auf Tragfähigkeit und Standsicherheit zu überprüfen. Schadhafte bzw. morsche Stellen sind zu entfernen und auszutauschen. Eine Bestätigung über die Tragfähigkeit der Geschoßdecke ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
11. Absturzsicherung Haupteingang: Ein standsicheres Geländer ist auf beiden Seiten herzustellen.
12. Schadhafte Deckenputz: Die fehlenden Putzstellen in der Stuckdecke sind zu ergänzen. Lose Stellen sind abzuschlagen und ebenfalls zu ergänzen.
13. Querschnitt Pfeiler: Der Pfeiler im „linken Gewölbekeller“ ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Baumeister, Ziviltechniker für Bauwesen) auf Tragfähigkeit zu überprüfen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
14. Gesimse: Das Gesimse ist witterungsbeständig zu verputzen. Noch schadhafte oder lockere Bestandteile sind zu entfernen.
15. Beheizung des Gebäudes: Nach der Kaminsanierung sind Einzelöfen anzuschließen und für eine ausreichende Konditionierung der Wohneinheiten zu sorgen. Die Aufstellung von Einzelöfen ist der Baubehörde zu melden. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
16. Wasserversorgung: Die Wasserversorgung ist wiederherzustellen. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
17. Stromversorgung: Die Stromversorgung für die Wohneinheiten ist wiederherzustellen. Die Baubehörde ist durch ein Elektrosicherheitsprotokoll darüber in Kenntnis zu setzen. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
Begründend führte dazu der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass aufgrund des Lokalaugenscheines vom 27.09.2023 vom Bausachverständigen Baugebrechen festgestellt und in der Niederschrift ebenso vom 27.09.2023 festgehalten worden seien. Als angemessene Frist zur Behebung seien 12 Monate einvernehmlich festgelegt worden. Von der Möglichkeit einer Stellungnahme habe der Beschwerdeführer keinen Gebrauch gemacht.
In der fristgerecht gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom 16.11.2023 erhobenen Berufung beantragte der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Bescheides.
Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass allgemein bekannt bzw. zu berücksichtigen sei, dass das gegenständliche Objekt zeitnah und mit unbekanntem Verwendungszweck im 16. Jahrhundert dem nebenanliegenden Gebäude, das seit das „***“ errichtet worden sei und daher gleich diesem auch den Bestimmungen des Bundesdenkmalamtes unterliege. Der künftige Verwendungszweck werde sich je nach der möglichen Nachnutzung richten und sei derzeit gänzlich offen. Jede Nutzung des Gebäudes werde eine umfangreiche Sanierung erfordern und bedürfe dies wiederum der Zustimmung der Baubehörde und des Bundesdenkmalamtes.
Dem Bauamt der Stadtgemeinde *** sei seit Jahren bekannt, dass der in der Reiche verlaufende Kanal defekt sei und durch das andauernde Durchnässen des westseitigen (linken) Teiles des Gebäudes schwer geschädigt sei. Strittig sei bis vor 2 Jahren lediglich die Frage gewesen, ob dieser schadensverursachende Kanal alleinig die gegenständliche Liegenschaft entwässere oder als öffentlicher Kanal anzusehen sei. Diese Frage sei geklärt und werde daher mit gleicher Post die Stadtgemeinde *** aufgefordert, diese nun nach Austrocknung sichtbaren Schäden wie im baupolizeilichen Auftrag angeführt entsprechend des Servitutsvertrages zu beheben. Zurzeit sei dem Beschwerdeführer die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz wichtig und aus diesem Grund habe er die Stilllegung der elektrischen Anlage und Entfernung des Wasserzählers veranlasst.
Ebenso sei die Frage zu stellen, was heute die Instandsetzung von einzelnen Kaminzügen solle, wenn mit Sicherheit davon auszugehen sei, dass eine Zentralheizungsanlage mit einem Brennwertgerät oder Wärmepumpe mit dem Bundesdenkmalamt als mögliche Wärmequelle abgesprochen sei.
Mit dem Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 27.2.2024, GZ. ***, wurde die Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid vollinhaltlich bestätigt.
Begründend führte dazu der Stadtrat der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz und demnach als Berufungsbehörde zusammengefasst aus, dass am 20.07.2017 das Bauamt durch eine telefonische Eingabe in Kenntnis gesetzt worden sei, dass beim Gebäude des Beschwerdeführers Baumängel in Form von Schäden an der Fassade und am Gesimse und Verklausungen in der Reiche bestehen würden. Am 03.10.2018 sei ein Lokalaugenschein erfolgt, im Rahmen dessen der Beschwerdeführer mündlich unterwiesen worden sei bzw. diesem in Aussicht gestellt worden sei, dass ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten sei, wenn nicht binnen kurzer Zeit näher definierte Sanierungen unter Einbindung des Bundesdenkmalamtes erfolgen würden.
Am 03.04.2019 sei eine weitere Liegenschaftsbegehung erfolgt, in welchem der Beschwerdeführer ein Sanierungskonzept angekündigt habe, was auch am 14.06.2019 übermittelt worden wäre, worauf die Baubehörde am 22.08.2019 Stellung genommen habe. Mit Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 30.08.2019 sei die denkmalbehördliche Genehmigung zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ausgestellt worden.
Mit Schreiben vom 04.09.2019 habe der Beschwerdeführer der Baubehörde mitgeteilt, dass die Sanierungsarbeiten erst nach Sanierung des westseitigen entlang seines Grundstücks verlaufenden Kanals erfolgen würden, wobei es sich hier um eine öffentliche Kanalleitung handeln dürfte. Am 06.11.2020 habe der Beschwerdeführer zur Einräumung einer Dienstbarkeit für die Kanalführung auf seinem Grundstück zugunsten der Stadtgemeinde *** die schriftliche Zustimmung erteilt.
Am 09.11.2021 sei festgestellt worden, dass bis dahin abermals und entgegen der Ankündigungen des Beschwerdeführers offensichtlich keine wesentlichen Sanierungstätigkeiten vorgenommen worden wären, auf Grund dessen ein weiteres Aufforderungsschreiben ergangen sei. Am 14.04.2022 habe der Beschwerdeführer auf Grund einer dringenden Operation einen Fristverlängerungsantrag gestellt.
Im Rahmen einer weiteren Überprüfungsverhandlung am 27.09.2023 sei festgestellt worden, dass die im erstinstanzlichen Bescheid festgehaltenen Baugebrechen vorliegen würden.
Soweit der Beschwerdeführer argumentiere, dass die Behebung der Baugebrechen aufgrund der offenen Frage des zukünftigen Verwendungszwecks des Gebäudes nicht sinnvoll erscheine, werde dem entgegengehalten, dass wissenschaftliche Erhebungen über die Historie des Gebäudes einer Sanierung von Bauteilen nicht entgegenstehe und das Vorliegen von Baugebrechen durch einen bautechnischen Sachverständigen festgestellt worden sei. Das gesamte Vorbringen stelle keinen Grund dar, dass ein Bauwerk nicht entsprechend des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand gehalten werde. Auch eine eventuelle Vorfrage bezüglich Denkmalschutz bestehe nicht, da ein Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 30.08.2019 bereits vorliege, der zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen legitimiere.
In seiner fristgerecht gegen diesen Bescheid vom Beschwerdeführer mit Schreiben vom 02.04.2024 erhobenen Beschwerde beantragte dieser, den gegenständlichen Bauauftrag aufzuheben, sodass dem Beschwerdeführer der Zivilrechtsweg zur Geltendmachung seiner Forderungen aus dem Servitutsvertrag offen bleibe.
Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass Tatsache sei, dass der in der Reiche verlaufende Kanal über Jahre hinaus schadhaft gewesen sei und es in dieser Zeit zur erheblicher Durchnässung und zu damit verbundenen Schädigungen seines Hauses mit der Postanschrift *** in *** gekommen sei.
Wie aus dem im gegenständlichen Bescheid angeführten Sachverhalt angeführt sei erst im November 2021 das verursachende Kanalgebrechen als Gebrechen eines öffentlichen Kanals von der Stadtgemeinde *** anerkannt und nach Rechtskraft des eingeräumten Servituts im Frühjahr 2022 das Gebrechen am Kanal behoben worden. Der vom Beschwerdeführer beigezogene Bausachverständige habe ihn derart beraten, dass zur besseren Austrocknung alle Bodenbeläge im Haus zu entfernen seien und alle Fenster zwecks Durchlüftung für die kommenden zwei bis drei Jahre offengehalten werden sollten und erst danach mit der weiteren Schadensbehebung unter Beachtung des Verursachers begonnen werde. Daher habe der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 16.11.2023 die Stadtgemeinde *** als Verursacher des Schadens an seinem Haus ersucht, die erforderlichen Arbeiten, welche von der Baubehörde nun ihm aufgetragen werden würden, auszuführen. Zugleich habe er den Bürgermeister der Stadtgemeinde *** über seine Veräußerungsabsicht informiert.
Der Beschwerdeführer halte letztlich ausdrücklich fest, dass ihm der angefochtene Bescheid erst am 26.03.2024, also unmittelbar vor den Osterfeiertagen, offensichtlich mit der Absicht, ihn in seinen Rechten zu beschneiden, zugestellt worden sei. Der Beschwerdeführer ersuche daher um Überprüfung des Postverlaufs und um Berücksichtigung dessen in der Entscheidung.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 29.05.2024 legte die Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur GZ. *** unter gleichzeitiger kurzer Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges zur Entscheidung über die Beschwerde vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen von der Stadtgemeinde *** vorgelegten Verwaltungsakt sowie in das offene Grundbuch.
Der Beschwerdeführer A ist seit 2009 unter anderem Alleineigentümer des Grundstücks Nr. *** der EZ ***, KG ***, samt dem darauf befindlichen Haus ***, ***. Dieses unbewohnte Wohngebäude bestehend aus Keller, Erdgeschoß und Obergeschoß stellt ein solches in geschlossener Bebauungsweise dar und ist dadurch beinahe das gesamte Grundstück verbaut; lediglich in Richtung Norden ist ein schmaler Streifen von ca. 2m und westlich eine schmale Reiche von ca. 60cm unbebaut. Das Wohngebäude des Beschwerdeführers ist seit dem Jahre 1988 denkmalgeschützt.
Bereits im Jahre 2017 wurde der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als zuständige Baubehörde I. Instanz davon in Kenntnis gesetzt, dass bei eben diesem Gebäude verschiedenste Baumängel bestehen würden. Im Rahmen mehrerer baubehördlicher Überprüfungen wurde dies bestätigt und wurde vom Beschwerdeführer auch mehrfach zugesichert, ein Sanierungskonzept vorzulegen und die notwendigen Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen. Der Beschwerdeführer legte dazu der Baubehörde unter anderem ein in seinem Auftrag eingeholtes Sanierungskonzept des Ingenieur- und Sachverständigenbüros B vom 14.06.2019 vor und wurde mit Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 30.08.2019, GZ. ***, die Bewilligung zur Veränderung eben dieses Objektes durch Substanzsanierungsarbeiten entsprechend dieses Sanierungskonzeptes erteilt.
Eine zuletzt durchgeführte baubehördliche Überprüfung des Gebäudes durch den Bürgermeister der Stadtgemeinde *** als zuständige Baubehörde I. Instanz unter Beiziehung eines bautechnischen Sachverständigen am 27.09.2023 ergab, dass
-die hangseitige Hängerinne eingewachsen und mit Laub und Humus aufgefüllt ist, sodass kein freier Ablauf der Regenwässer mehr gegeben ist; es sind auch mechanische Beschädigungen vorhanden und liegt durch den zunehmenden oberflächligen Aufbau an Humus in diesem nordseitigen Außenbereich sowie die Hangneigung in Richtung des Gebäudes nahe, dass dadurch eine Vernässung des Hauses stattfindet,
-beim Kaminkopf die Ziegelfugen teilweise ausgewaschen sind und der obere Teil (4 Scharen) schadhaft ist; der Kaminkopf weist Abbplatzungen und Verformungen auf, „lose“ Ziegelsteine sind erkennbar und dichtet die Kaminkopfeinfassung augenscheinlich nicht mehr ordnungsgemäß vor Wassereintritt ins Gebäudeinnere ab,
-die Witterungsschutzfunktion der Dacheindeckung teilweise nicht mehr gegeben erscheint und zum Teil gebrochene Ziegel erkennbar sind,
-die westliche Giebelmauer mit rund 120 m² nahezu gänzlich keine Putzschicht in Bereichen mit Ziegelmauerwerk aufweist, die dieses vor Witterungseinflüssen schützen soll; im rechten Bereich des Giebels ist ein ca. 2cm starker Risse im Mauerwerk erkennbar, der sich über die gesamte Front nach unten hin fortsetzt,
-an der straßenseitigen Fassade punktuell schadhafte Stellen vorhanden sind, wobei vor allem im Sockelbereich kein Witterungsschutz mehr gegeben ist; großflächig ist kein Oberputz mehr vorhanden und sind bei allen Fenstern Risse im Mauerwerk erkennbar,
-an den Mauerwerksoberflächen der Räume entlang der südostseitigen Reiche Mauerrisse erkennbar sind, die auf eine Setzung des südseitigen Gebäudeecks hinweisen; die Risse befinden sich vor allem in Sturzbereichen von Fenstern bzw. auch im Gewölbescheitel und bewegen sich die Rissbreite in Teilbereichen bis in den Zentimeterbereich,
-der 4. Dachsparren linksseitig der Ausgangstüre ins Freie in Richtung der nordwestlichen Dachtraufe im kraftschlüssigen Auflagenbereich der Fußpfette soweit morsch ist, dass sich bereits ein Versatz von mehreren Zentimetern nach unten erkennen lässt; in diesem Sparren-Bereich sind auch das Holz der ersten 5 Dachlattenreihen von unten weg stark angemorscht und ist augenscheinlich der lastabtragende Lattenquerschnitt auf ca. 50 % reduziert,
-an der rechtzeitigen Giebelmauer eine kraftschlüssige Verbindung des Dachstuhls mittels Klammer nicht mehr gegeben ist; hangseitig ist die Mauerbank stark von Bewuchs eingenommen und wird mittelfristig dies zur weiteren Vernässung der Mauerbank führen,
-der östliche Kamin im Dachboden durch Regeneintrag beschädigt ist; die Putztürl weisen keinen ordnungsgemäßen Zustand auf und sind stark verrostet bzw. ausgebrochen und nicht mehr gangbar
-beim westlichen Kamin der obere Teil im Dachboden samt Kaminkopf abgetragen wurde; die Rauchrohranschlüsse sind in den jeweiligen Aufenthaltsräumen noch erkennbar,
-Im Vorraum zum WC bzw. zum Wohnraum im westlichen Bereich der Obergeschosswohnung in kleinerem Ausmaß schädlingsbefallene Holzbalken als Fußboden erkennbar sind,
-bei der Haupteingangstiege an der rechten Seite die Absturzsicherung fehlt; das Geländer der linken Seite ist noch vorhanden, jedoch nicht mehr standsicher und bereits mittels Draht provisorisch befestigt,
-die bestehende Stuckdecke im Wohnraum linksseitig des Hauseinganges im Erdgeschoss starke Risse sowie Putzabplatzungen im Ausmaß von ca. 2 m² aufweist; in der „Rauchkuchl“ sind rund 3 m² schadhafte Putzstellen vorzufinden und sind rund 3 m² Putzabplatzungen im Obergeschoss vorhanden,
-im „linken Gewölbekeller“ bei einem Pfeiler der wirksame Querschnitt um rund 50 % und somit die statische Standsicherheit reduziert ist,
-straßenseitig der Putz des Mauergesimses nahezu zu 100 % fehlt, neben kleineren Ausbrüchen am Gesimse sind an 2 Stellen schon ganze Ziegel ausgebrochen und ist ein Witterungsschutz nicht mehr gegeben,
-derzeit kein Heizmöglichkeit zur Verfügung steht, es gibt keine Zentralheizung und es sind keine Einzelöfen angeschlossen,
-der Wasserzähler abmontiert wurde und derzeit keine Wasserversorgung zur Verfügung steht sowie
-derzeit keine generelle Stromversorgung zur Verfügung steht und im Zählerkasten lediglich ein Baustromprovisorium angeschlossen ist.
Demnach wurden von Bausachverständigen die festgestellten Baugebrechen wie folgt bewertet:
1. Hangseitige Dachwasserableitung: Die nordseitige Hängerinne ist vom Bewuchs zu befreien und das Erdreich auf etwa 50 cm abzugraben, damit es zu keinem Kontakt zwischen Erdreich und Rinne kommt. Die Rinne ist neu auszurichten mit einem Gefälle in Richtung Abfallrohr. Die Einbindung in das Abfallrohr ist herzustellen. Eine periodische Wartung (jährliche Reinigung) wird empfohlen.
2. Kaminkopf: Beim Kaminkopf sind die Ziegelfugen herzustellen und der obere Teil (4 Scharen) ist neu aufzumauern. Die Kaminverblechung ist wieder regendicht herzustellen. Eine Nutzung des Kamins darf erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
3. Dachdeckung: Die Dachdeckung muss vom Dachdecker übergangen werden und lose oder gebrochene Ziegel ausgetauscht werden. Vor allem im Rinnenbereich ist dafür Sorge zu tragen, dass sämtliche Einlaufbleche auch intakt sind. Eine periodische Überprüfung (alle 2 Jahre) wird empfohlen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
4. Westliche Giebelmauer: Die westliche Giebelmauer bzw. gesamte Fassade ist zu übergehen. Loser Putz ist abzuschlagen und zu patschokieren oder neu zu verputzen, sodass die Mauerwerksfugen nicht weiter durch Schlagregen ausgewaschen werden und abbröckelnde Mauerwerksteile abfallen.
5. Straßenfassade: Bei der Straßenfassade ist der lockere Putz abzuschlagen und neu zu ergänzen. Von der Gesamtfläche sind augenscheinlich rund 80 % neu zu ergänzen.
6. Risse im Gewölbe, Wänden und Decken: Bei den Rissen im Mauerwerk und Gewölbebögen ist bei diesen der Verputz zu entfernen und durch das Einschlagen von Stahlteilen der Kraftschluss wiederherzustellen, bzw. die Risse mit Mauermörtel zu hinterstopfen. Dabei handelt es sich augenscheinlich um rund 25 m. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
7. Dachstuhl: Der Dachstuhl ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Zimmermeister) auf Tragfähigkeit und Standsicherheit zu prüfen. Schadhafte bzw. morsche Stellen sind zu entfernen und auszutauschen. Kraftschlüssige Verbindungen (z.B. Klammern) für die Wirksamkeit des statischen Systems sind zu ergänzen. Der Bewuchs im Bereich der hangseitigen Mauerbank ist zu entfernen.
8. Östlicher Kamin: Die beiden Putztürl sind inkl. Rahmen gänzlich zu erneuern. Die Rauchrohranschlüsse sind den jeweiligen Fängen zuzuordnen. Der Kamin ist von einem Rauchfangkehrer auf seine Funktionstüchtigkeit zu überprüfen. Bis dahin darf der Kamin nicht in Betrieb genommen werden. Eine Bestätigung über die Funktionstüchtigkeit des Kamins ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
9. Westliche Kamin (abgetragen im Dachboden): Der Fang ist gänzlich außer Betrieb zu nehmen. Die noch vorhandenen Rauchrohranschlüsse (inkl. jener in der „Rauchkuchl“ sind dauerhaft zu verschließen.
10. Schadholz im Wohnbereich im Obergeschoss: Die Geschoßdecke ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Zimmermeister) mittels Bauteilöffnung auf Tragfähigkeit und Standsicherheit zu überprüfen. Schadhafte bzw. morsche Stellen sind zu entfernen und auszutauschen. Eine Bestätigung über die Tragfähigkeit der Geschoßdecke ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
11. Absturzsicherung Haupteingang: Ein standsicheres Geländer ist auf beiden Seiten herzustellen.
12. Schadhafte Deckenputz: Die fehlenden Putzstellen in der Stuckdecke sind zu ergänzen. Lose Stellen sind abzuschlagen und ebenfalls zu ergänzen.
13. Querschnitt Pfeiler: Der Pfeiler im „linken Gewölbekeller“ ist von einem befugten Unternehmen (z.B. Baumeister, Ziviltechniker für Bauwesen) auf Tragfähigkeit zu überprüfen. Eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung ist der Baubehörde von einem befugten Unternehmen auf Verlangen vorzulegen.
14. Gesimse: Das Gesimse ist witterungsbeständig zu verputzen. Noch schadhafte oder lockere Bestandteile sind zu entfernen.
15. Beheizung des Gebäudes: Nach der Kaminsanierung sind Einzelöfen anzuschließen und für eine ausreichende Konditionierung der Wohneinheiten zu sorgen. Die Aufstellung von Einzelöfen ist der Baubehörde zu melden. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
16. Wasserversorgung: Die Wasserversorgung ist wiederherzustellen. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
17. Stromversorgung: Die Stromversorgung für die Wohneinheiten ist wiederherzustellen. Die Baubehörde ist durch ein Elektrosicherheitsprotokoll darüber in Kenntnis zu setzen. Bis dahin hat die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes zu untersagen.
Unter der angesprochenen Reiche führt ein Kanal, durch den umliegende Grundstücke entwässert werden. Diese Dienstbarkeit des öffentlichen Kanals über das Grundstück des Beschwerdeführers wurde 2021 auch grundbücherlich eingetragen und wurde daraufhin der Kanal im Auftrag und auf Kosten der Stadtgemeinde *** saniert. Sämtliche am 27.09.2023 festgestellten Baugebrechen am Wohngebäude des Beschwerdeführers bestehen nach wie vor.
Der Sachverhalt ist im festgestellten Rahmen insgesamt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich auch vollinhaltlich aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Bauaktes.
Im Konkreten ergeben sich sämtliche Feststellungen in Bezugnahme auf das Eigentum und die Situierung des gegenständlichen Wohngebäudes aus dem offenen Grundbuch und aus den Niederschriften der von der Baubehörde I. Instanz durchgeführten baubehördlichen Überprüfungen. Dass das Wohngebäude des Beschwerdeführers die festgestellten Baugebrechen aufweist, wurde vom Beschwerdeführer ebenso zu keinem Zeitpunkt bestritten und ergibt sich auch aus der Niederschrift der baubehördlichen Überprüfung vom 27.09.2023 und aus dem vom Beschwerdeführer selbst eingeholten und vorgelegten Sanierungskonzept des Ingenieur- und Sachverständigenbüros B vom 14.06.2019 sowie insbesondere auch aus den im Bauakt erliegenden zahlreichen Fotos.
Was die Frage der durchzuführenden Instandsetzungsarbeiten betrifft, ergeben sich die bezughabenden Feststellungen wiederum aus der Niederschrift der baubehördlichen Überprüfung vom 27.09.2023; vom beigezogenen bautechnischen Sachverständigen wurde schlüssig und nachvollziehbar dargestellt, welche Arbeiten erforderlich sind und wurde auch dem vom Beschwerdeführer an sich zu keinem Zeitpunkt in der Sache selbst argumentativ entgegengetreten. Zudem stehen auch hier die Ausführungen des bautechnischen Sachverständigen im Wesentlichen im Einklang mit dem Ingenieur- und Sachverständigenbüro B. Vom Beschwerdeführer wurde durch sein Vorbringen in der Beschwerde auch bestätigt, dass er bislang keine dieser Instandsetzungsarbeiten umgesetzt hat; hinsichtlich der in diesem Zusammenhang seitens des Beschwerdeführers angeführten Gründe, wird auf die rechtliche Beurteilung verwiesen.
Unstrittig ist weiters und ergibt sich dies auch aus dem offenen Grundbuch, dass das Wohngebäude des Beschwerdeführers denkmalgeschützt ist; die Feststellungen betreffend den Bescheid des Bundesdenkmalamtes vom 30.08.2019 ergeben sich aus eben diesem.
Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Verfahren von Relevanz:
§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):
„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“
§ 34 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):
„(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).
Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.
(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.
Die Baubehörde darf in diesem Fall
die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,
die Vornahme von Untersuchungen und
die Vorlage von Gutachten anordnen.“
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:
Gemäß § 34 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks unter anderem dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen. Im Ergebnis bedeutet dies, dass dann, wenn zwar das Bauwerk im bewilligten Zustand errichtet wurde, es in weiterer Folge aber zu einem Baugebrechen kommt, dh insbesondere ein durch Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung verursachter Zustand eintritt, ein baupolizeiliches Verfahren nach § 34 NÖ BO 2014 einzuleiten ist, wenn der Eigentümer des Bauwerks nicht seinen Verpflichtungen der Behebung des Baugebrechens nachkommt (vgl. VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292).
Für die Erlassung eines Instandsetzungsauftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 reicht es aus, dass eben ein Baugebrechen festgestellt wird. Ob ein Baugebrechen vorliegt, ist eine Rechtsfrage, welche nicht von einem Sachverständigen, sondern von der Behörde zu beantworten ist (VwGH 20.01.1998, 97/05/0064). Unbeachtlich für die Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist die Ursache des Baugebrechens; insbesondere kommt es auf die Frage des Verschuldens nicht an, die gesetzliche Instandhaltungspflicht trifft immer den Eigentümer, ausschließlich er ist der Baubehörde gegenüber für die Beseitigung der Baugebrechen verantwortlich (VwGH 19.12.2000, 2000/05/0205).
Die Unterlassung eines rechtzeitigen Bauauftrages bei Vorliegen von Baugebrechen durch die zuständige Baubehörde kann sogar eine Amtshaftung begründen, steht somit nicht im Ermessen der Baubehörde und ist auch von keinen Bedingungen oder Eventualitäten abhängig. Die Verpflichtung zur Behebung von Baugebrechen trifft auch immer den Eigentümer, wobei hier auf das grundbücherliche Eigentum abzustellen ist, wobei baupolizeilichen Aufträgen im Sinne des § 9 NÖ BO 2014 dingliche Wirkung zukommt. Maßgeblich für die Beurteilung eines Baugebrechens ist das bestehende Objekt in der bewilligten Form. Wird demnach von der erteilten Baubewilligung abgewichen, so sind die gesetzlich für solche Fälle vorgesehenen Maßnahmen zu ergreifen, um die Wiederherstellung des gesetzmäßigen Zustandes zu gewährleisten (vgl. VwGH 11.12.2012, 2010/05/0200).
Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass das Wohnhaus des Beschwerdeführers schon seit langer Zeit zahlreiche Baugebrechen aufweist, die bereits Gegenstand mehrerer baupolizeilicher Überprüfungsverhandlungen waren. Diese festgestellten Baugebrechen blieben vom Beschwerdeführer als solche sowohl in Bezugnahme auf ihr Bestehen als auch in Bezugnahme auf ihre Eigenschaft als Baugebrechen auch unbestritten.
Soweit sich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde damit rechtfertigt, dass die Baugebrechen auf den schadhaften öffentlichen Kanal in der Reiche zurückzuführen seien und/oder eine Sanierung des Wohngebäudes erst nach der Austrocknung der dadurch entstandenen Vernässung des Gebäudes sinnvoll sei, ist diesem Vorbringen zum Einen entgegen zu halten, dass die Ursache der Baugebrechen im Sinne der oben wiedergegebenen Judikatur im gegenständlichen baupolizeilichen Verfahren irrelevant ist und im Übrigen schon aufgrund der Baugebrechen an sich kein Zusammenhang mit dem defekten Kanal bestehen kann, und zum Anderen, dass sich aus dem schlüssigen und nachvollziehbaren bautechnischen Gutachten ergibt, dass eine umgehende Sanierung nicht nur zielführend, sondern auch notwendig ist. Der Beschwerdeführer ist diesen klaren und nachvollziehbaren Ausführungen des bautechnischen Sachverständigen nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten; insbesondere wurden auch die von ihm behaupteten Aussagen seines Bausachverständigen nicht bescheinigt und würden diese eben ohnehin in Widerspruch zu den klaren und nachvollziehbaren Aussagen des von der Baubehörde beigezogenen Sachverständigen stehen.
Soweit der Beschwerdeführer zudem in weiterer Folge nochmals vorbringt, dass die Stadtgemeinde *** als Schadensverursacher für die Instandsetzungsarbeiten zu sorgen habe, ist der Beschwerdeführer nochmals darauf zu verweisen, dass sich der baupolizeiliche Auftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ausschließlich an den Eigentümer des Gebäudes unabhängig davon, wer den Schaden verursacht und verschuldet hat, zu richten hat. Das gesamte diesbezügliche Vorbringen zielt auf zivilrechtliche Ansprüche des Beschwerdeführers ab, die er auch auf dem Zivilrechtsweg zu verfolgen hat.
Wenn der Beschwerdeführer auf eine Veräußerungsabsicht der Liegenschaft verweist, ändert auch dies nichts daran, dass er zur Zeit nach wie vor der Eigentümer des Wohngebäudes ist und der baupolizeiliche Auftrag bescheidmäßig an ihn zu richten war. Der Zeitpunkt der Zustellung des baupolizeilichen Auftrages an den Beschwerdeführer ist aktenkundig und standen ihm wie jedem anderen Bescheidadressaten auch eine Frist von 4 Wochen zur Erhebung der Beschwerde zu; ein Verfahrensfehler ist in diesem Punkt nicht zu erkennen.
Festzuhalten ist der Vollständigkeit halber, dass auch der Umstand, dass das Wohngebäude denkmalgeschützt ist, nichts an der Rechtmäßigkeit des baupolizeilichen Auftrages ändert. Abgesehen davon, dass sich bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude der Eigentümer gegenüber einem baupolizeilichen Auftrag nicht auf diesen Umstand berufen kann (vgl. z.B. VwGH 13.04.2010, 2009/05/0110), liegt gegenständlich ein die Sanierungsmaßnahmen betreffender Bewilligungsbescheid des Bundesdenkmalamtes vor.
Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass seitens des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** zurecht im Hinblick auf das Vorliegen der festgestellten und auch unstrittigen Baugebrechen Sanierungsaufträge nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 erteilt wurden und von ihm als zuständige Baubehörde I. Instanz auch zwingend zu erteilen waren.
Vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** wurde die Leistungsfrist mit 12 Monaten ab Rechtskraft seines Bescheides festgesetzt. Eine Leistungsfrist hat angemessen und zumutbar zu sein, um der angeordneten Maßnahme nachkommen zu können. Diese festgesetzte Frist von 12 Monaten ab Rechtskraft des erstinstanzlichen Bescheides, die sohin mit der Erlassung des gegenständlichen Erkenntnisses zu laufen beginnt, erfüllt diese Kriterien und wurde die Dauer der Leistungsfrist vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten.
Es war somit insgesamt spruchgemäß zu entscheiden.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, zumal die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen. Der Sachverhalt ist auch völlig unstrittig. Es wurde zudem von keiner der Parteien die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015,
Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.