Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1718/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.04.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.1718.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** (nunmehr vertreten durch die C Rechtsanwälte OG, in ***, ***) vom 16. Februar 2023, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag nach der NÖ Bauordnung 2014 (mitbeteiligte Partei: B, in ***, ***), nach mündlicher Verhandlung durch Verkündung am 6. März 2024, zu Recht erkannt:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG Folge gegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass der mit der Berufung bekämpfte Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 30. November 2022, Zl. ***, aufgehoben wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG iVm § 25a Abs. 1 VwGG zulässig.

Entscheidungsgründe:

I.Sachverhalt und Verfahrensgang

1. Der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte (die früher verheiratet waren) sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Grundstück).

2. Nachdem am 14. Oktober 2009 eine baubehördliche Überprüfung durchgeführt worden war, trug der Vizebürgermeister der Gemeinde *** dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten mit rechtskräftigem Bescheid vom selben Tag „gemäß § 35 NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200 i.d.g.F. nach Überprüfung des Bauzustandes gemäß § 33 leg.cit.“ Folgendes auf (Schreibfehler nicht korrigiert):

„1. die - auch im Zuge der Überprüfung der Bauwerke mündlich ausgesprochene – sofortige Räumung der Gebäude zum Schutz von Personen und Sachen (Benützungsverbot).

2. Sämtliche Baugebrechen, durch welche die Standsicherheit, die äußere Gestaltung, der Brandschutz, die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt werden oder zu unzumutbaren Belästigungen führen können, sind wegen Gefahr im Verzug unverzüglich zu beheben.

3. Bis zur Behebung aller im Befund angeführten Baugebrechen darf das ggstl. Objekt nicht bewohnt und benützt werden.

4. Sollte die Behebung der Baugebrechen den Liegenschaftseigentümern nicht möglich sein (wegen Unwirtschaftlichkeit etc.), so ist der Abbruch der ggstl. Objekte durch eine hiezu befugte Firma vorzunehmen.

5. Bis zur Behebung der Baugebrechen ist die Liegenschaft gegen Zutritt abzusichern (Bauzaun, Warnbänder, etc.).

6. Nach Vollendung der Beseitigung der ggstl. Baugebrechen oder nach Vollendung der Abbrucharbeiten, ist der Baubehörde eine Fertigstellungsanzeige vorzulegen.

7. Die Fertigstellung der Beseitigung der Baugebrechen ist der Baubehörde bis spätestens 30.06.2010 schriftlich anzuzeigen.“

In der Begründung wird festgehalten, dass im Zuge der baupolizeilichen Überprüfung folgende Baugebrechen festgestellt worden seien:

„1. Die beiden Torflügel in der Durchfahrt des gegenständlichen Gebäudes sind nicht in ihren Torbändern fixiert.

2. Die Decke über der Durchfahrt ist teilweise angemorscht bzw. eingeknickt.

3. In den Wohnräumen des ggstl. Gebäudes sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen ersichtlich.

4. Die Decken der Wohnräume weisen Flecken von Feuchtigkeit bzw. teilweise Löcher auf.

5. Die Dachdeckung ist teilweise lückenhaft.

6. Im Wohnhaus wurde festgestellt, dass kein Badezimmer mit einer Waschgelegenheit und einer Dusche oder Badewanne vorhanden ist, weiters auch kein Klosett.

7. Das ggstl. Gebäude weist weder einen Kanal-, Wasser-, noch Stromanschluss auf.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt derzeit über einen Brunnen bzw. Mineralwasserflachen. Für den Brunnen liegen keine Befunde über die Trinkwasserqualität bei der Baubehörde vor.

8. Weiters sind Öffnungen in der erforderlichen Brandwand zur Anrainerliegenschaft ***, Gst.Nr. ***, KG ***, vorhanden.“

Im Übrigen ist in der Begründung lediglich angeführt, dass der Vizebürgermeister noch während der Befundaufnahme bei der baupolizeilichen Überprüfung gemäß § 35 NÖ BauO 1996 die sofortige Räumung der Liegenschaft gegenüber dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten mündlich angeordnet habe, was von diesen zur Kenntnis genommen worden sei.

3. Bei einer weiteren baubehördlichen Überprüfung am 30. Mai 2011 wurde wahrgenommen, dass lediglich der in der Begründung des Bescheides vom 14. Oktober 2009 unter Punkt 1. festgestellte Baumangel (Fixierung der Torflügel) behoben worden sei.

In einem von der Bezirkshauptmannschaft Hollabrunn eingeleiteten Vollstreckungsverfahren kam es zur mehrfachen Verhängung von Zwangsstrafen gegenüber der Mitbeteiligten. Das Vollstreckungsverfahren wurde nicht weiter fortgesetzt, nachdem die Mitbeteiligte die Liegenschaft ab November 2011 nicht mehr bewohnte.

4. Am 11. Mai 2022 fand in Anwesenheit eines bautechnischen Sachverständigen wiederum eine baubehördliche Überprüfung auf der Liegenschaft statt. In der Niederschrift ist unter der Überschrift „Sachverhalt“ festgehalten, dass (wie schon in der Niederschrift vom 30.05.2011 angeführt) die folgenden Mängel bzw. Baugebrechen vorgefunden worden seien:

„1. Die Decke über der Durchfahrt ist teilweise angemorscht bzw. eingeknickt.

2. In den Wohnräumen des ggstdl. Gebäudes sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildungen ersichtlich.

3. Die Decken der Wohnräume weisen Flecken von Feuchtigkeit bzw. teilweise Löcher auf. Ein Loch ist noch immer mittels Stahlrohrstehern und einer Holzplatte unterstellt.

4. Die Dachdeckung ist bei sämtlichen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen lückenhaft.

5. Im Wohnhaus ist kein Badezimmer, keine Waschgelegenheit und auch kein Klosett vorhanden.

6. Das ggstdl. Gebäude weist weder einen Kanal-, Wasser-, noch Stromanschluss auf. Die Trinkwasserversorgung erfolgt derzeit übereinen Brunnen bzw. Mineralwasserflaschen. Für den Brunnen liegen keine Befunde über die Trinkwasserqualität bei der Baubehörde vor.

7. Weiters sind Öffnungen in der erforderlichen Brandwand zur Anrainerliegenschaft ***, GStNr. ***, KG ***, vorhanden.

8. Durch die vorangeschrittene Zeitspanne seit der letzten Beschau am 30.5.2011 sind zusätzlich zu den bereits urgierten Baugebrechen starke - augenscheinlich unzulässige - Verformungen der Dachstühle als auch Putzabplatzungen in großem Ausmaße am gesamten Gebäudekomplex festzustellen.“

In weiterer Folge heißt es, der „Gebäudekomplex“ sei augenscheinlich nicht unterkellert und weise oberirdisch ein Geschoß auf, wobei in Teilbereichen der Dachboden als Schüttboden Verwendung finde. Substanziell bestehe der Komplex aus einem Vollziegelmauerwerk, teilweise mit Lehmziegeln. Die Dacheindeckung bestehe aus kleinteiligem, gebranntem Dachdeckungsmaterial. Der umbaute Raum des Gebäudekomplexes betrage inklusive Dachböden geschätzt 1.800 m³.

Unter der Überschrift „Gutachten“ heißt es sodann, aus Sicht des Sachverständigen seien auf Grund der bis dato nicht behobenen und bereits im Bescheid vom 14. Oktober 2009 festgestellten Baugebrechen die Räumlichkeiten unbenützbar geworden. Dies betreffe jedenfalls mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes des Gebäudekomplexes.

5. Mit Bescheid vom 30. November 2022, Zl. ***, ordnete der Bürgermeister der Gemeinde *** gegenüber dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten auf Grundlage des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 den Abbruch der auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke bis spätestens 31. Mai 2023 unter Vorschreibung von Auflagen an.

In der Begründung berief sich der Bürgermeister nach Wiedergabe des Verfahrensganges auf das Gutachten des bautechnischen Sachverständigen vom 11. Mai 2022. Daraus ergebe sich das Vorliegen der Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014.

6. Gegen diesen Bescheid erhob (nur) der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung, in der er die Aufhebung des Bescheides des Bürgermeisters begehrte.

Begründend führte er aus, aus seiner Sicht sei „das Gebäude“ nicht abbruchreif. Da er nur Hälfteeigentümer sei und keinen Schlüssel besitze, sei es ihm bisher nicht möglich gewesen, dieses zu sanieren.

7. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 16. Februar 2023 wurde der Berufung von der belangten Behörde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

In der Begründung ist nach Wiedergabe des Inhalts des erstinstanzlichen Bescheides, der maßgeblichen Rechtsvorschriften sowie des Verfahrensganges lediglich angeführt, die Berufungsgründe gingen ins Leere.

8. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde, in der der Beschwerdeführer im Wesentlichen sein Vorbringen aus der Berufung wiederholt. Demnach ist es insbesondere unrichtig, dass das Gebäude zu mehr als der Hälfte nicht mehr benützbar sei.

Die Beschwerde wurde von der belangten Behörde samt den zugehörigen Verwaltungsakten (einschließlich der Akten zum angeführten früheren gemeindebehördlichen Verfahren bzw. zur anschließenden Überprüfung) am 11. April 2023 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 17. April 2023 einlangte.

9. Das Gericht bestellte am 6. Dezember 2023 D zum bautechnischen und (über dessen Anregung) am 19. Dezember 2023 E zum medizinischen Amtssachverständigen. Diese führten am 16. Jänner 2024 auf dem Grundstück in Anwesenheit sämtlicher Parteien bzw. ihrer Vertreter einen Ortsaugenschein durch.

Am 22. Jänner 2024 legte der medizinische Amtssachverständige einen Erhebungsbericht vor und am 30. Jänner 2024 der bautechnische Amtssachverständige sein Gutachten. Diese Äußerungen wurden den Parteien am 13. Februar 2024 mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung übermittelt.

10. Am 5. März 2024 teilte die Tochter der Mitbeteiligten mit, dass letztere wegen ihres Gesundheitszustandes nicht an der Verhandlung teilnehmen werde. Sie wurde auf die Möglichkeit der Entsendung eines Vertreters hingewiesen.

11. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 6. März 2024 in *** eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an der der Beschwerdeführer sowie der Bürgermeister und eine Mitarbeiterin des Gemeindeamtes als Vertreter der belangten Behörde teilnahmen. Ebenfalls anwesend waren die beiden Sachverständigen, deren Gutachten erörtert wurden. Die Mitbeteiligte blieb der Verhandlung fern.

In der Verhandlung stellte der Beschwerdeführer klar, dass sein Begehren die Abänderung des angefochtenen Bescheides dahingehend sei, dass der Bescheid des Bürgermeisters vom 30. November 2022 aufgehoben werde.

Am Schluss der Verhandlung hat das Landesverwaltungsgericht das vorliegende Erkenntnis mündlich verkündet.

12. Nach Zustellung der Verhandlungsschrift am 13. März 2024 beantragte am 20. März 2024 die nunmehrige Rechtsvertretung der belangten Behörde namens „der Gemeinde ***“ eine Ausfertigung der Entscheidung. Am 22. März 2024 stellte sie klar, dass sie namens der Behörde einschreite.

Der Antrag samt der Klarstellung wurde am 4. April 2024 den übrigen Parteien übermittelt.

13. Der bisher dargestellte Sachverhalt bzw. Verfahrensgang ergibt sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt bzw. aus dem Gerichtsakt und wurde von keiner Partei bestritten.

Ergänzend wird auf Grund der Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung, denen keine Partei entgegengetreten ist, festgestellt, dass sämtlich auf dem Grundstück bestehende Bebauung zumindest aus einem Dach und zwei Wänden besteht. Es ist jedenfalls möglich (und liegt zum Teil auch nahe), dass zwischen einzelnen Teilen dieser Bebauung keine statische Verbindung besteht (und auch schon am 14.10.2009 nicht bestand). Inwieweit eine solche Verbindung vorhanden ist (war), lässt sich auf Grund der in den vorgelegten Verwaltungsakten befindlichen Beweismittel nicht feststellen und bedürfte einer näheren Überprüfung.

II.Rechtsvorschriften

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 88/2023, lauten auszugsweise:

„[…]

Verhandlung

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

[…]

Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“

2. Gemäß § 59 Abs. 1 erster Satz des Allgemeinen Verwaltungsverfahrens-gesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 158/1998, hat der Spruch die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Lässt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.

3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2024, lauten:

„[…]

§ 4

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

[…]

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

[…]

§ 34

Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

Der Eigentümer des Bauwerks hat Baugebrechen zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

• die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

• die Vornahme von Untersuchungen und

• die Vorlage von Gutachten anordnen.

[…]

§ 35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

[…]

§ 70

Übergangsbestimmungen

(1) [….]

Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen. [….]

[….]“

4. § 33 der NÖ Bauordnung 1996 (NÖ BauO 1996) in der im Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides vom 14. Oktober 2009 geltenden Fassung LGBl. 8200-6 lautete auszugsweise:

㤠33

Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Er hat Baugebrechen, durch welche

o die Standsicherheit,

o die äußere Gestaltung,

o der Brandschutz

o die Sicherheit von Personen und Sachen

beeinträchtigt werden oder die

o zu unzumutbaren Belästigungen (§ 48) führen können, zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

[…]“

III.Rechtliche Beurteilung

1. Der Bürgermeister und die belangte Behörde haben als Rechtsgrundlage des gegenüber dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligen erlassenen bzw. bestätigten Abbruchauftrages § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 herangezogen.

Aus dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung ergibt sich zunächst, dass für die Erlassung des Abbruchauftrages beide Tatbestandsvoraussetzungen, nämlich Unbenützbarkeit von mehr als der Hälfte des umbauten Raumes durch Baugebrechen einerseits und Nichtbefolgung eines Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 andererseits, kumulativ vorliegen müssen (so auch W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12, 2022, Anm. 5 zu § 35 NÖ BO 2014, S. 620 f).

Weiters ist Anknüpfungspunkt des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 ein Bauwerk iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014. Zu den Bauwerken zählen, wie § 4 Z 15 leg.cit. zeigt, insbesondere Gebäude. Das kumulative Vorliegen der vorgenannten Tatbestandsvoraussetzungen des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 ist somit stets für ein Bauwerk (insbesondere ein Gebäude) zu prüfen.

2. Aus dem engen Zusammenhang der beiden Tatbestandsvoraussetzungen zieht das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zunächst die Schlussfolgerung, dass nur Aufträge zur Beseitigung von (in der ersten Tatbestandsvoraussetzung ausdrücklich angeführten) Baugebrechen nach dem ersten Satz des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 die zweite Tatbestandsvoraussetzung des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 erfüllen, und nicht etwa auch Aufträge zur Vornahme von Untersuchungen oder zur Vorlage von Gutachten nach dem zweiten Satz des § 34 Abs. 2 leg.cit., mögen sie auch bescheidmäßig ausgesprochen worden sein.

Nicht in Frage steht für das Gericht im Hinblick auf § 70 Abs. 1 dritter Satz NÖ BO 2014 jedoch, dass auch solche Aufträge zur Behebung von Baugebrechen, die auf Vorgängerbestimmungen des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 (insbesondere auf § 33 Abs. 2 NÖ BauO 1996) gestützt waren, die zweite Tatbestandsvoraussetzung des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 erfüllen können.

3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes muss der Spruch eines Bescheides, mit dem eine Verpflichtung auferlegt wird, so bestimmt gefasst sein, dass einerseits dem Bescheidadressaten die überprüfbare Möglichkeit gegeben wird, dem Leistungsauftrag zu entsprechen, und andererseits ohne weiteres Ermittlungsverfahren und neuerliche Entscheidung eine Vollstreckungsverfügung im Rahmen einer allfälligen, ihrem Umfang nach deutlich abgegrenzten Ersatzvornahme ergehen kann. Dies bedeutet nicht, dass in einem Vollstreckungsverfahren jegliche Ermittlungen unzulässig sind. Es dürfen jedoch nicht Ermittlungen und Entscheidungen, die von Gesetzes wegen im Verfahren zur Erlassung des Titelbescheides zu tätigen waren, in das Vollstreckungsverfahren verschoben werden (VwGH 29.07.2015, 2012/07/0074, mwN).

Speziell zu baupolizeilichen Aufträgen vertritt der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Ansicht, ein solcher habe so bestimmt zu sein, dass er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann. Bei einem Beseitigungsauftrag darf daher kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail beseitigt werden soll, und es muss aus ihm unmittelbar zu entnehmen sein, welche Bauteile abzubrechen sind. Hiebei genügt es, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (VwGH 31.05.2022, Ro 2021/06/0008, mwN). Ein Titelbescheid, der diesen Anforderungen an die Bestimmtheit nicht genügt, ist nicht vollstreckbar (VwGH 29.03.2022, Ra 2021/05/0113, mwN).

Aus dieser Rechtsprechung leitet das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ab, dass die zweite Tatbestandsvoraussetzung des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 nur solche Aufträge zur Beseitigung von Baugebrechen zu erfüllen vermögen, die den angeführten Anforderungen an die Bestimmtheit von Bescheiden (hier konkret von baupolizeilichen Aufträgen) genügen. Für das Gericht ist kein Grund zu erkennen, warum für das in ähnlicher Weise wie ein Vollstreckungsverfahren auf dem rechtskräftigen Auftrag zur Behebung von Baugebrechen aufbauende Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 anderes gelten sollte.

4. Der Bescheid vom 14. Oktober 2009 ist auf Grund dieser Erwägungen nicht geeignet, die zweite Tatbestandsvoraussetzung des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 zu erfüllen.

Zunächst ist festzuhalten, dass nur der Spruchpunkt 2. dieses Bescheides überhaupt einen Auftrag zur Behebung von Baugebrechen enthält. Dieser Spruchpunkt erschöpft sich jedoch in einer (geringfügig sprachlich angepassten) Wiedergabe des damals geltenden § 33 Abs. 1 NÖ BauO 1996. Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass ein Bescheidspruch, durch den eine Verpflichtung auferlegt wird, den Anforderungen an die Bestimmtheit nach § 59 Abs. 1 AVG nicht gerecht wird, wenn er sich mit einer wörtlichen Wiedergabe des Gesetzestextes begnügt, ohne näher festzulegen, wie diesem Auftrag nachgekommen werden soll (VwGH 24.10.1995, 94/07/0175, mwN; idS auch 08.04.1988, 88/18/0046).

Auch aus der – zur Auslegung des Bescheidspruches heranzuziehenden – Bescheidbegründung ergibt sich keine hinreichende Bestimmtheit des damaligen Spruchpunktes 2. Zwar sind dort einige konkrete Baugebrechen angeführt. Diese sind jedoch nicht auf bestimmte Gebäude (sondern bestenfalls, wie in den Punkten 3. und 4. auf „Wohnräume“ ohne nähere Spezifizierung, wo sich diese befinden) bezogen. Dies gilt speziell für die in Punkt 5. angeführte lückenhafte Dachdeckung, was durch das dort verwendete Wort „teilweise“ verdeutlicht wird, und ebenso für die in Punkt 8. angeführten Öffnungen in der erforderlichen Brandwand. Eine Bezugnahme auf ein oder mehrere hinreichend umschriebene Gebäude wäre aber in Anbetracht des sich aus den getroffenen Feststellungen zur Bebauung ergebenden Umstandes, dass auf dem Grundstück mehrere Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 bestehen könnten (und auch schon 2009 bestanden haben könnten), erforderlich gewesen. Die Niederschrift vom 14. Oktober 2009 erweckt den Eindruck, dass bei der damaligen baupolizeilichen Überprüfung nicht – wie von den nunmehrigen Sachverständigen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren – die gesamte Bebauung in Augenschein genommen wurde, sondern nur jene im südlichen Grundstücksbereich. Aus den Punkten 6. und 7. der Begründung (fehlendes Badezimmer und Klosett sowie fehlender Kanal-, Wasser- und Stromanschluss) geht im Übrigen nicht hervor, warum es sich dabei um Baugebrechen handeln soll (vgl. zu diesem Begriff W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Anm. 1 zu § 34, S. 582), wird doch auf eine Baubewilligung, aus der sich derartige Anforderungen ergeben könnten, nicht Bezug genommen. Vielmehr dürften die Baubehörden sowohl im damaligen wie auch im nunmehrigen baupolizeilichen Verfahren von einem vermuteten Konsens ausgegangen sein, weshalb auch nicht nach § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996 vorgegangen bzw. kein Abbruchauftrag nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 erteilt wurde.

Somit liegt ein Auftrag nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 bzw. einer Vorgängerbestimmung, dem der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte nicht entsprochen haben, nicht vor. Schon aus diesem Grund erweist sich der darauf aufbauende Abbruchauftrag nach § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 als rechtswidrig.

5. Ergänzend sei angemerkt, dass sich im Hinblick auf die fehlenden Feststellungen zu der Frage, welche Teile der Bebauung statisch verbunden und damit als ein Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 anzusehen sind, nicht beurteilen lässt, ob die erste Tatbestandsvoraussetzung des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 (teilweise) erfüllt ist. Im Übrigen haben die Behördenvertreter in der mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt, dass ein Teil der auf dem Grundstück bestehenden Bebauung (konkret die Objekte 6 und 7 laut Lageplan zum bautechnischen Gutachten) im baubehördlichen Ermittlungsverfahren, das zur Erlassung des angefochtenen Bescheides führte, gar nicht berücksichtigt wurden.

6. Somit ist der angefochtene (Berufungs-)Bescheid dem Beschwerdebegehren entsprechend dahingehend abzuändern, dass der mit der Berufung bekämpfte Bescheid des Bürgermeisters vom 30. November 2022 aufgehoben wird.

7. Kommissionsgebühren für den im Beschwerdeverfahren von den Amtssachverständigen durchgeführten Ortsaugenschein sind nicht vorzuschreiben, weil das der Beschwerde zu Grunde liegende Verwaltungsverfahren von Amts wegen eingeleitet wurde und ein Verschulden eines Beteiligten an der Amtshandlung nicht zu erkennen ist.

IV.Zur Zulässigkeit der Revision

Die Revision ist zulässig, weil Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 fehlt. Dies gilt konkret für die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtsfrage, ob die zweite Tatbestandsvoraussetzung dieser Bestimmung einen Auftrag zur Behebung von Baugebrechen nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 bzw. einer entsprechenden Vorgängerregelung erfordert, der den Anforderungen des § 59 Abs. 1 erster Satz AVG an die Bestimmtheit (und damit die Vollstreckbarkeit) von Bescheiden entspricht. Diese Frage wurde im vorliegenden Fall bejaht.

Der Wortlaut des § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 ließe jedoch auch die Auslegung zu, dass es dem Grundeigentümer zur Last fällt, wenn er einen unzureichend bestimmten Bescheid nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 (oder einer Vorgängerregelung) unbekämpft gelassen hat, und daher im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 1 leg.cit. festgestellte Baugebrechen, die sich unter die unbestimmte Formulierung des vorangegangenen Auftrages nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 subsumieren lassen (also jedenfalls im Zeitpunkt seiner Erlassung schon bestanden haben), gegen sich gelten lassen muss (die Unbestimmtheit des Bescheides nach § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 also im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 nicht die gleichen Auswirkungen wie für das Vollstreckungsverfahren hat). Würde man § 35 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 derart auslegen, so wäre dessen zweite Tatbestandsvoraussetzung im vorliegenden Fall erfüllt und es müsste geprüft werden, ob dies auch für die erste Tatbestandsvoraussetzung gilt (was, wie oben unter III.5. dargelegt wurde, zunächst Feststellungen dazu erfordern würde, welche Teile der Bebauung statisch miteinander verbunden sind und daher ein Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 darstellen).