Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1331/001-2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.04.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.1331.001.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin HR Mag. Clodi über die Beschwerde der A, ***, ***, vertreten durch die Rechtsanwälte B und C, in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 06.10.2020, Zl. ***, mit dem die Berufung gegen den Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 03. 05.2020, Zl. ***, unter Vorschreibung einer zusätzlichen Auflage als unbegründet abgewiesen wurde,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 06.10.2020, Zl. ***, wurde die Berufung der A, ***, ***, (in der Folge: Beschwerdeführerin), damals vertreten durch D, ***, ***, gegen den Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 03. 05.2020, Zl. ***, mit welchem E und F, ***, ***, (in der Folge: Bauwerber) die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses, einer Garage, eines Sickerschachtes und einer straßenseitigen Einfriedung in ***, ***, auf dem Grundstück Nummer ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***, (in der Folge: Bauvorhaben) erteilt wurde, unter Vorschreibung einer zusätzlichen Auflage [„Im Zuge der Fertigstellungsanzeige (§ 30 NÖBO) ist von den Bauwerbern ein Bestandsplan eines befugten Ingenieurkonsulenten oder Ziviltechnikers für Vermessungswesen vorzulegen. Dieser Bestandsplan hat das Gelände entsprechend dem Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 sowie die Einmessung der ausgeführten Garage korrekt darzustellen. Auf Basis dieser Dokumente ist die zulässige Gebäudehöhe der Garage im Einreichplan nachzuweisen.“] als unbegründet abgewiesen.

Begründend wurde zusammengefasst nach Wiedergabe des Verfahrensganges in der Sache ausgeführt, dass nach der erfolgten Aufhebung des zunächst erlassenen Zurückweisungsbescheides des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Erkenntnis vom 1.3.2020, GZ LVwG-AV-746/001-2019, eine baubehördliche Verhandlung mit Ortsaugenschein durchgeführt worden sei und im Anschluss an diese Verhandlung ein Gutachten von G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation, eingeholt worden sei. In seinem Gutachten vom 14.7.2020 komme der Sachverständige G zum Schluss, dass sich bezüglich des Grundstücks Nr. *** durch Vergleich der aktuellen und der aus 2003 interpolierten Höhenkoten zeigen würde, dass es zu keinen, durch die Höheninterpolation nachweisbaren, Geländeveränderungen gekommen sei. Als Bezugsniveau gemäß NÖ BO 2014 sei daher der am 26.9.2018 zu diesem Zwecke eingemessene Höhenverlauf vom Gelände, welcher im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dokumentiert sei, zu verwenden.

Mit Schreiben vom 16.6.2020 habe die nunmehrige Beschwerdeführerin durch Ihren nunmehrigen Vertreter das eingeholte Gutachten von G als unvollständig und nicht schlüssig bezeichnet sowie eine von ihr beauftragte Stellungnahme von H vorgelegt und eine ergänzende Einvernahme des Bausachverständigen J beantragt. Bereits in ihrer Berufung vom 16.5.2019 habe sie geltend gemacht, dass sich das Gebäude auf einer bewilligungspflichtigen Geländeänderung befinde. Diese Anschüttung sei aber entweder nicht bewilligt worden oder sei eine Information an die Beschwerdeführerin über ein diesbezügliches Bewilligungsverfahren nicht ergangen. Aufgrund der Anschüttung müsse die Beschwerdeführerin nun „abwärts“ zu ihrer Garage zufahren. Die Höhe der geplanten Garage dürfe maximal 3 m „vom ursprünglichen Niveau“ (offenkundig gemeint: das Niveau ohne die behauptete Anschüttung) betragen.

Wiewohl die Beschwerdeführerin Eigentümerin des direkt an das verfahrensgegenständliche Grundstück angrenzenden Grundstücks und somit Nachbarin gemäß § 6 Abs. 1 Z 4 NÖ BauO 2014 sei, bestehe ihre Parteistellung im gegenständlichen Verfahren nur so weit, als sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in § 6 Abs. 2 NÖ BauO 2014 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten bzw. in ihrer Inhaberschaft eines Fahr- und Leitungsrechtes beeinträchtigt werden könnte.

Wie sich aus dem Gutachten von G vom 14.7.2020, GZ ***, eindeutig ergebe, sei als Bezugsniveau im gegenständlichen Bauverfahren der am 26.9.2018 eingemessene Höhenverlauf des Geländes, welcher im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dokumentiert sei, zu verwenden. Dieser Lage- und Höhenplan liege dem eingereichten Bauplan zugrunde, welcher im seitlichen Bauwich an der Grundgrenze zum Grundstück Nr. *** der Beschwerdeführerin eine Garage, sohin ein Nebengebäude, mit einer maximalen Höhe von 3 m vorsehe. Aus dem Gutachten des vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich beauftragten Amtssachverständigen I vom 21.1.2020, LVwG-AV-746/001, ergebe sich wiederum, dass der von ihm ausgehend vom Bauplan errechnete First von der Straßenseite aus berechnet auf einer Höhe von 175,885 m.ü.A. liege. Das gemittelt errechnete Gelände im Bereich des Firsts liege auf einer Höhe von 172,884 m.ü.A.. Daraus ergebe sich eine Gebäudehöhe im Bereich des Firsts von 3,001 m, gerundet 3 ,00 m, vom angegebenen Bezugsniveau.

Diesen gutachterlichen Feststellungen sei die nunmehrige Beschwerdeführerin nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten, da selbst der von ihr beauftragte Geometer, H, in seiner Stellungnahme vom 14.6.2020 zum Schluss gekommen sei, dass die (von G) interpolierten Höhen rechnerisch nachvollziehbar seien. Allfällige Abweichungen in Bezug auf die Höhenangaben zu dem in der Natur jetzt bereits vorhandenen Bauwerk seien insofern irrelevant, da Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ausschließlich das eingereichte Projekt sei. Allfällige Abweichungen vom eingereichten bzw. bewilligten Projekt würden erst bei einer Überprüfung nach Anzeige der Fertigstellung beachtlich sein. Aus diesem Grunde habe auch auf eine ergänzende Vernehmung des Bausachverständigen J verzichtet werden können, da sich dessen - von der Beschwerdeführerin hinterfragte - Aussage zu Toleranzen auf die Einmessung der bereits errichteten Garage und nicht auf das gegenständliche Einreichprojekt bezogen habe.

Ausgehend von der Bestimmung des § 51 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 2014, wonach im Bauwich alle Bauwerke mit einer Höhe von nicht mehr als 3 m, gemessen vom Bezugsniveau, errichtet werden dürfen, ohne dass eine Belichtungsprüfung durchgeführt werden müsse, ergebe sich im Hinblick darauf, dass die Höhe der Fronten des gegenständlichen Nebengebäudes an keiner Stelle mehr als 3 m betrage, für den vorliegenden Fall keine Verpflichtung zu einer gesonderten Belichtungsprüfung. Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass laut dem Gutachten des Amtssachverständigen I auch keine Beeinträchtigung der Belichtung der Hauptfenster gegeben wäre.

Da die maximale Höhe laut dem eingereichten Plan jedoch offensichtlich nur sehr knapp eingehalten werde, sei zum Nachweis der Einhaltung des § 51 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 2014 eine entsprechende Auflage vorzuschreiben gewesen.

Das darüberhinausgehende Vorbringen der Beschwerdeführerin zu angeblichen Anschüttungen im Bereich der Straße würde nicht das gegenständliche Bauverfahren betreffen, weshalb auf diese Ausführungen nicht näher einzugehen gewesen sei.

Gegen diesen Bescheid wurde mit Schriftsatz vom 09.11.2020 fristgerecht Beschwerde erhoben und darin beantragt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge eine mündliche Verhandlung anberaumen, der Beschwerde Folge gegeben und den angefochtenen Bescheid aufheben, in eventu die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das „Erstgericht“ zurückverweisen.

Inhaltlich wendet sich die Beschwerdeführerin gegen die Rechtsansicht der Behörde und führt aus, dass die Behörde mit Stillschweigen das Fehlen eines Bezugsniveaus im Bebauungsplan übergehe und demnach gemäß § 4 Z 11a NÖ BauO 2014 die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes heranzuziehen sei.

Im Teilungsplan aus dem Jahre 2003 seien an der vorderen Straßenfront zwei Punkte mit Geländehöhen ausgewiesen. Gemittelt würden diese +172,745 m.ü.A. ergeben. Im Einreichplan sei eine Bezugshöhe von +172,820 zugrunde gelegt, die gegenüber der Angabe im Geometerplan abweiche und um 7,5 cm höher angenommen worden sei.

Gemäß diesem Geometerplan würden die Geländehöhen auf der Liegenschaft der Bauwerber (***) um rund 35 cm variieren.

Aus den wenigen im Geometerplan (2003) angeführten Höhenpunkten seien vom Geometer G Höhenpunkte des Bauplatzes interpoliert und sowohl die historischen als auch die aktuellen Höhen (Stand 9.10.2018 bzw. 21.2.2019) ausgewiesen. Bei einer Auswertung dieser Angaben ergebe sich, dass entlang der gemeinsamen Grundgrenze das Gelände der Bauwerber, EZ ***, im Mittel um rund 21 cm angeschüttet worden sei und nunmehr im Mittel um rund 30 cm höher liege als jenes der Liegenschaft ON *** (gemeint wohl: Grundstück Nr. ***).

Die Grundlage für die Festlegung des Bezugsniveaus wäre vorab seitens der belangten Behörde zu klären gewesen, zumal die Höhenangaben im verfahrensgegenständlichen Bauprojekt nicht schlüssig seien. Aufgrund der vorhandenen Unterlagen könne keine eindeutige Angabe über den natürlich gewachsenen Boden vor der Bautätigkeit gemacht werden. Dies ergebe sich aus der Stellungnahme von H. Dieser Umstand sei von der Behörde mit Stillschweigen übergangen worden und H dahingehend zitiert worden, dass dieser zum Schluss gekommen sei, die interpolierten Höhen seien rechnerisch nachvollziehbar. Damit würde die Behörde einen Satz aus der Stellungnahme des H aufgreifen, der für sie günstig scheine, und die Conclusio der Stellungnahme, die eine andere sei, unerwähnt lassen.

Der Bescheid sei daher in diesem Punkt unvollständig und mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit behaftet.

Weiter unrichtig sei auch die Rechtsansicht der Behörde, wonach lediglich das zu bewilligende Projekt Gegenstand des Bauverfahrens sei und allfällige Abweichungen in Bezug auf die Höhenangaben zu dem in der Natur bereits jetzt vorhandenen Bauwerk irrrelevant seien. Folge man der Rechtsansicht der belangten Behörde, würde die zulässige Gebäudehöhe durch entsprechende Aufschüttungen nach Belieben erhöht werden können und damit die maximale zulässige Höhe eines Nebengebäudes von 3 m beliebig überschritten werden.

Es sei daher für die Beurteilung der Zulässigkeit der vorgesehenen Gebäudehöhe zu Unrecht auf das Niveau ohne die vorliegende Geländeanschüttung abgestellt und davon ausgegangen worden, dass lediglich das eingereichte Projekt Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sei. Die Unschlüssigkeit der dem Projekt zugrunde liegenden Höhenangaben in Bezug auf das in der Natur befindliche Bauwerk seien zu Unrecht übergangen worden. Bei der Beurteilung der Höhe der geplanten Garage hätte die Behörde daher vom ursprünglichen Niveau ausgehen müssen. Es liege daher eine Überschreitung der zulässigen Maximalhöhe von 3 m vor und sei die Garage daher gesetzwidrig errichtet worden.

Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH komme es bei der Prüfung der Verletzung subjektiv-öffentlicher Rechte darauf an, dass es bei zukünftig bewilligungsfähigen Gebäuden der Nachbarn auch auf den konkreten und rechtmäßigen Geländeverlauf ankomme. Demnach würden Geländeveränderungen einer behördlichen Bewilligung bedürfen.

Der Sachverständige I komme in seinem Gutachten vom 21.1.2020 zu dem Schluss, dass ein Niveauunterschied von 60 cm vorliege. Auf diese Problematik sei die Behörde in der Begründung ihres Bescheides nicht eingegangen, auch sei dieser Umstand von G in seinem Gutachten vom 14.07.2020 übergangen worden. Somit sei der Bescheid auch in diesem Punkt mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet.

Die nicht bewilligte Geländeanschüttung sei in den Plänen von G eindeutig ersichtlich, jedoch sei diese nicht berücksichtigt und zum Gegenstand seines Gutachtens gemacht worden. Auf diese Problematik sei die belangte Behörde nicht eingegangen, weshalb der Bescheid auch in diesem Punkt mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet sei.

Unter dem Beschwerdegrund der Verletzung von Verfahrensvorschriften werde des Weiteren vorgebracht, dass die beantragte ergänzende Einvernahme des Bausachverständigen J zur Frage, aus welchen gesetzlichen Bestimmungen er von einer „üblichen“ Überschreitung der Bautoleranz ausgehe, mit der Begründung nicht erfolgt sei, dass allfällige Abweichungen vom eingereichten bzw. bewilligten Projekt erst bei einer Überprüfung nach Anzeige der Fertigstellung beachtlich wären.

Diese Begründung für die Ablehnung sei unschlüssig und nicht nachvollziehbar, zumal der Amtssachverständige zum Beweis dafür beantragt worden sei, die Bestimmungen über Üblichkeit der Überschreitung der Bautoleranz sowie die auch von ihm angenommenen Höhenüberschreitungen und Abweichungen darzulegen; die Relevanz seiner Einvernahme ergebe sich daraus, dass eine Überschreitung der zulässigen Höhe des bewilligten Bauprojektes vorliege.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 24.5.2022 eine am 18.1.2023 und am 20.2.2023 fortgesetzte öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

Zwischen den Verhandlungsterminen wurden von Seiten der belangten Behörde mit Schriftsätzen vom 8.6.2022 und vom 4.11.2022 Stellungnahmen zum Verfahrensgegenstand erstattet, in denen zusammengefasst vorgebracht wurde, dass das im baubehördlichen Genehmigungsverfahren zu Grunde gelegte Bezugsniveau jenes gewesen sei, welches im Lage- und Höhenplan zu GZ *** (gemeint wohl: GZ ***) vom 28.11.2018 festgelegt sei und damit gleichzeitig das natürliche Gelände sei. Dabei werde auch auf zwei vorgelegte Lichtbilder eines Grenzsteins zwischen den verfahrensverhangenen Grundstücken verwiesen, anhand derer ersichtlich sei, dass es im Nahebereich des Grenzsteins keine Höhenunterschiede hinsichtlich der jeweiligen Grundstücke gebe.

Des Weiteren werde auf weitere vorgelegte Lichtbilder verwiesen, welche das Grundstück der Beschwerdeführerin und Teile des Grundstücks der Bauwerber zeigen würden; bereits auf den ersten Blick sei ersichtlich, dass - was ohnehin im bisherigen Verfahren bereits vorgebracht worden sei - das Grundstück der Beschwerdeführerin (im übrigen bewilligungslos) um rund einen halben Meter tiefer gelegt worden sei als alle anderen Grundstücke einschließlich der Aufschließungsstraße rund um die Liegenschaft der Beschwerdeführerin. Dies mutmaßlich deshalb, dass natürliches Licht auch in die Kellerräumlichkeiten gelange (siehe dazu die Oberlichten am Gebäude der Beschwerdeführerin). Diese eigenmächtige und bewilligungslose Abänderung durch die Beschwerdeführerin dürfe keinesfalls dazu führen, dass damit ein neues Bezugsniveau im Sinne der NÖ Bauordnung geschaffen werde. Diesbezüglich gelte freilich als Anknüpfungspunkt immer noch das zuvor beschriebene und im vorliegenden Fall konkret herangezogene Bezugsniveau, welches dem gesetzlichen Bezugsniveau entspreche. In Bezug auf das verfahrensgegenständliche Baugrundstück sei den Bewilligungswerbern weder nach § 12a Abs. 1 1. noch 2. Satz NÖ Bauordnung 2014 eine Verpflichtung aufzuerlegen gewesen, das in der Natur vorhandene Bezugsniveau zu ändern, da dieses bereits den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe.

Im Hinblick auf das Baugrundstück der Beschwerdeführerin, welches nicht Gegenstand des administrativbehördlichen Verfahrens in gegenständlicher Angelegenheit gewesen sei, sei nach dem Wissensstand der belangten Behörde (allenfalls noch) kein Auftrag gemäß § 12a Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 erfolgt. Ein solches Vorgehen wäre nach Ansicht der belangten Behörde für die Beurteilung des hier anhängigen Verfahrensgegenstandes auch irrelevant.

Ebenfalls zwischen den Verhandlungsterminen erstattete die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz vom 10.2.2023 eine Stellungnahme, mit welcher der Antrag gestellt wurde, die Amtssachverständige für Bautechnik K möge unter Hinweis auf die gutachterliche Stellungnahme des G vom 29.5.2020 eine Nachmessung vornehmen, da die Feststellung G, das Grundstück der Beschwerdeführerin liege heute signifikant tiefer als 2003, schlichtweg unrichtig sei. Es liege weder eine Senkung des Hauses der Beschwerdeführerin vor noch habe diese Abgrabungen des Grundstückes veranlasst oder durchgeführt.

Des Weiteren wird in dieser Stellungnahme der Antrag auf Durchführung einer Relativhöhenvermessung EG-Null zum Vorplatzniveau durch die genannte Amtssachverständige zum Beweis dafür gestellt, dass sich das Haus der Beschwerdeführerin nicht gesenkt habe sowie zur Abklärung, ob die Beschwerdeführerin Abgrabungen durchgeführt oder veranlasst habe oder ob auf der Liegenschaft E und F Aufschüttungen vorgenommen worden seien.

Im Übrigen sei entgegen dem Auftrag des Gerichts in der ersten Verhandlungstagsatzung von der Gemeinde das Bezugsniveau nicht nachgewiesen worden; die diesbezüglichen Schlussfolgerungen des Sachverständigen G, der mit Interpolationen argumentiere, seien nicht nachvollziehbar bzw. nicht schlüssig und werde darauf hingewiesen, dass die Amtssachverständige Teile des Gutachtens G übernommen habe.

Soweit G in seiner Stellungnahme vom 20.5.2022 (Anm.: in welcher er zum Gutachten der ASV K vom 7.3.2022 Stellung nimmt) zum gegenständlichen Einreichplan ausführe, dass dieser nur in den Ansichten wenige Höhenkoten aufweise und angegeben werde, „best. Gelände = Bezugsniveau = zukünftiges Gelände“, und daher die Höhensituation vom Bezugsniveau aus dem Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 exakt zu ermitteln sei bzw. Zwischenwerte zu interpolieren seien, werde klargestellt, dass die Planangabe „best. Gelände = Bezugsniveau = zukünftiges Gelände“ in vielfacher Hinsicht unrichtig sei und vom Sachverständigen für Bauingenieurwesen J nicht beachtet worden sei. Jedenfalls sei das bestehende Gelände vor Baubeginn durch die Bauwerber deutlich tiefer gewesen als nunmehr mit Interpolationen G errechnet werde. Zudem werde auch nach Errichtung des Hauses der Bauwerber weiterhin aufgeschüttet.

Außerdem ergebe sich aus dieser Stellungnahme von G vom 20.5.2022 zumindest indirekt, dass es kein Bezugsniveau gegeben habe, führe er doch aus, dass die interpolierten Höhenwerte aus dem Jahr 2003 für die Beantwortung der an die bautechnische Amtssachverständige herangetragenen Fragestellungen C und D,

(nämlich: „C: Ist das in den Einreichunterlagen, welche der baubehördlichen Bewilligung vom 03.05.2019 zugrunde gelegen haben, dargestellte Bezugsniveau nachvollziehbar und schlüssig? und

D: Ist durch die Errichtung der verfahrensgegenständlichen Garage die ausreichende Belichtung auf Hauptfenster der zulässigen bestehenden bewilligten und zukünftig bewilligungsfähigen Gebäude der Beschwerdeführerin beeinträchtigt (§6 Abs.2 Z3 NÖBO 2014). Dies unter der Prämisse, dass die Geländeniveaus des Baugrundstückes und des Grundstückes der Beschwerdeführerin aus der Vermessung 2003 als Bezugsniveau herangezogen werden und deshalb die Grundlage der Berechnung der Gebäudehöhe darstellen.“)

teilweise nicht geeignet seien und die Antworten auf diese Fragestellungen „C“ und „D“ neu einzuholen, bzw. die Fragestellungen selbst zu überdenken wären.

Schließlich hätten sämtliche Gutachter (I, L, H, M und G) „Höhenüberschreitungen“ festgestellt und sei in diesem Zusammenhang nicht nachvollziehbar, worauf sich eine tolerierte Höhenüberschreitung beziehe bzw. wo und wie eine solche definiert werde.

Und wörtlich weiter:

„Amts SV … festgestellten Abweichungen der Gebäudehöhen die zulässigen Bautoleranzen als eingehalten…

Wenn für einen Aufenthaltsraum mind. 250 cm gefordert werden, da ist ein Raum mit 249 cm kein Aufenthaltsraum mehr - das ergibt in der Praxis gravierende Auswirkungen bei Nutzwertgutachten

Wenn ein Geländer statt der in der OIB geforderten mind. 100 cm, nur 99 cm hoch, so stellt dies einen gravierenden Mangel dar - eine Bestätigung Fertigstellungsanzeige wäre ein gravierender Fehler.“

Auf diese Stellungnahme der Beschwerdeführerin hat die belangte Behörde mit Schriftsatz vom 16.2.2023 reagiert und ausgeführt, dass es mehr als nur befremdlich sei, zum nunmehrigen Zeitpunkt (vor der für 20.2.2023 angesetzten Verhandlung) eine Stellungnahme mitsamt Vermessungsanträgen zu erhalten; aus Sicht der belangten Behörde handele es sich um ein mutwillig zu spät erstattetes Prozessvorbringen, welches auch nicht mehr in Behandlung zu nehmen sei.

Weiters sei daran zu erinnern, dass ausschließlich das gegenständliche baubehördliche Bewilligungsverfahren der Bauwerber E und F Verfahrensgegenstand sei. Jegliches Vorbringen betreffend anrainende Grundstücke sei daher vom Beschwerde- und Verfahrensgegenstand nicht umfasst und ebenfalls nicht in Behandlung zu nehmen. Ähnliches gelte im Wesentlichen für die Ausführungen zu Geländern oder Aufenthaltsräumen.

Zu den beantragten Nachmessungen sei lediglich festzuhalten, dass sich diese ebenfalls außerhalb des Verfahrensgegenstandes bewegen würden; sie seien nach der abschließenden Erörterung des eingeholten Sachverständigengutachtens im Rahmen der letzten Verhandlung (Anm: vom 8.1.2023) wohl auch als (mutwillig) verspätet anzusehen.

Generell würden auch die in der Stellungnahme unvollständig gebliebenen Sätze und Ausführungen von der Beschwerdeführerin in der Verhandlung am 20.2.2023 noch zu vervollständigen sein.

Sämtliche Stellungnahmen der Verfahrensparteien sind vor der Verhandlungstagsatzung vom 20.2.2023 den Verfahrensparteien wechselseitig übermittelt worden und konnten demnach in das Beweisverfahren einbezogen werden. Ebenso sind sämtliche gutachterlichen Stellungnahmen der vom erkennenden Gericht beauftragten Amtssachverständigen für Bautechnik K (vom 7.3.2022 und vom 21.12.2022) sowie jene des im behördlichen Verfahren bereits beigezogen gewesenen Sachverständigen G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation, (nämlich jene vom 22.2.2019, vom 29.5.2020, vom 14.7.2020 und vom 20.5.2022, letztere stellt auch die Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 20.2.2023 dar) den Verfahrensparteien zur Kenntnis gebracht worden.

In der Verhandlung am 24.5.2022 wurde zudem auf eine wörtliche Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde verzichtet, sodass dieser in das Beweisverfahren einzubeziehen gewesen ist. Soweit in den Eingaben der Parteien auf gutachterliche Stellungnahmen, welche im Verfahren vor der belangten Behörde oder im ersten Rechtsgang zu dem mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes vom 1.3.2020, GZ LVwG-AV-746/001-2019 abgeschlossenen Verfahren erstattet bzw. eingebracht wurden (nämlich jene vom 21.1.2020 und vom 7.2.2020 des bautechnischen Amtssachverständigen I; jene vom 14.6.2020 des Privatsachverständigen H, Geometer, und jene vom 15.7.2020 des Privatsachverständigen für Bauingenieurwesen J), verwiesen wird, sind diese Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes und somit sämtlichen Parteien bekannt.

Weiters wurde Beweis erhoben durch ergänzende Befragung der in der Verhandlung anwesenden Sachverständigen, nämlich

des G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation,

der K, Amtssachverständige für Bautechnik

des von der Beschwerdeführerin stellig gemachten Privatsachverständigen

M, gerichtlich beeideter Sachverständiger für Hochbau und konstruktive Bereiche.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ergibt sich folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt:

Mit Bauansuchen vom 25.1.2019 haben E und F, ***, ***, die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses, einer Garage, eines Sickerschachtes und einer straßenseitigen Einfriedung in ***, ***, auf dem Grundstück Nummer ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***, beantragt.

In der Folge hat der Bürgermeister der Gemeinde *** als Baubehörde 1. Instanz die Anrainer als Nachbarn gemäß § 6 der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BauO 2014) entsprechend § 21 Abs. 1 NÖ BauO 2014 vom Bauansuchen der Bauwerber vom 25. Jänner 2019 nachweislich verständigt. Die Anrainer wurden aufgefordert, eventuelle Einwendungen gegen das Bauvorhaben schriftlich binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung der Verständigung bei der Gemeinde einzubringen. Für den Fall, dass innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben würden, erfolgte der Hinweis, dass eine allfällige Parteistellung erlösche. Darüber hinaus wurde mitgeteilt, dass eine mündliche Verhandlung im Sinne der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) nicht stattfinde.

Fristgerecht hat die nunmehrige Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 11.2.2019, damals vertreten durch D, die folgende Einwendung erhoben:

„Laut Einreichplan soll an der Grundgrenze zu meiner Mandantschaft eine Garage errichtet werden. Diese Garage soll 3 m hoch vom Gelände des Grundstückes des Neubaus errichtet werden. Da zum Gelände meiner Mandantschaft ein Höhensprung von 60 cm vorhanden ist, würde nun das Bauvorhaben 3,60 m hoch sein. Da meine Mandantschaft schon länger dort ansässig ist, ist anzunehmen, dass das nun zu bebauende Grundstück später aufgeschüttet wurde. Ihre mir genannte Begründung, dass laut § 51 der NÖ BO bei Hanglage der höhere Punkt verwendet werden darf, ist hier nicht anzuwenden, da es sich um keine Hanglage handelt, sondern um einen Geländesprung an der Grundgrenze handelt. Wir erheben daher Einwendung gegen diese Art der Errichtung der Garage und fordern eine Anpassung, die an der Grundstücksgrenze, gemessen von unserer Geländehöhe, eine max. 3 m hohe Wand vorsieht.“

Mit Bescheid vom 3.5.2019, AZ: ***, hat der Bürgermeister der Gemeinde *** gemäß § 23 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 21 NÖ BauO 2014, LGBl Nr. 1/2015 i.d.g.F. die baubehördliche Bewilligung für das eingereichte Projekt unter Auflagen erteilt und gleichzeitig das genannte Grundstück gemäß § 23 Abs. 3 in Verbindung mit § 11 NÖ BauO 2014 für jene Fläche, die im Bauland liegt, zum Bauplatz erklärt. Des Weiteren wurde die Einwendung der Anrainerin A als unbegründet abgewiesen, da durch das vorliegende Bauvorhaben keine subjektiv-öffentliche Rechte beeinträchtigt werden.

Die dagegen erhobene Berufung der Nachbarin A und nunmehrigen Beschwerdeführerin wurde in der Folge vom Gemeindevorstand der Gemeinde *** mit Bescheid vom 28.5.2019, Zl. ***, als unzulässig zurückgewiesen.

Der dagegen erhobenen Beschwerde der Nachbarin A hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Erkenntnis vom 1.3.2020, GZ LVwG-AV-746/001-2019, insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid des Gemeindevorstandes aufgehoben wurde und gleichzeitig mit Beschluss das weitere Beschwerdebegehren auf Aufhebung der Baubewilligung vom 3.5.2019 bzw. auf Abweisung des Antrags auf Baubewilligung gemäß § 31 Abs. 1 VwGVG als unzulässig zurückgewiesen wurde.

In der Folge hat der Gemeindevorstand der Gemeinde *** im zweiten Rechtsgang den nunmehr angefochtenen Berufungsbescheid vom 6.10.2020, AZ: ***, erlassen, mit welchem die Berufung der Beschwerdeführerin vom 16.5.2019 gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** als Baubehörde 1. Instanz vom 3.5.2019, AZ: ***, als unbegründet abgewiesen wurde; gleichzeitig wurde die erteilte Baubewilligung vom 3.5.2019 unter Vorschreibung folgender zusätzlicher Auflage bestätigt:

„Im Zuge der Fertigstellungsanzeige (§ 30 in NÖ BO) ist von den Bauwerbern ein Bestandsplan eines befugten Ingenieurkonsulenten oder Ziviltechnikers für Vermessungswesen vorzulegen. Dieser Bestandsplan hat das Gelände entsprechend dem Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 sowie die Einmessung der ausgeführten Garage korrekt darzustellen. Auf Basis dieser Dokumente ist die zulässige Gebäudehöhe der Garage im Einreichplan nachzuweisen.“

In ihrer Bescheidbegründung stützt sich die belangte Behörde auf die am 26.5.2020 durchgeführte baubehördliche Verhandlung samt Ortsaugenschein und das im Anschluss an diese Verhandlung erstattete Gutachten des G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation, vom 14.7.2020.

Laut den Einreichunterlagen der Bauwerber ist in einem Abstand von 3 m zum Grundstück ***, KG ***, die Errichtung einer Garage mit einer Gebäudehöhe von 3 m vorgesehen.

Das für die Ermittlung der Gebäudehöhe maßgebliche Bezugsniveau ist weder im Bebauungsplan noch in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt und wurde auch außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes oder einer diesbezüglichen Verordnung vor dem 13.7.2017 weder bewilligungsgemäß noch rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert.

Als Bezugsniveau ist daher der natürlich gewachsene Höhenverlauf des Geländes bzw. „die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes“ (§ 4 Z 11a NÖ BauO) maßgeblich; in einem Baubewilligungsverfahren erfolgt daher der Nachweis des Bezugsniveaus durch einen Geometerplan.

Dem entsprechend erfolgte die Einmessung des Höhenverlaufes des Geländes am 26.9.2018, sohin vor Einbringung des gegenständlichen Bauansuchens, durch den staatlich befugten und beeideten Ingenieurkonsulenten für Vermessung und Geoinformation G. An diesem Tag war die Geländeoberfläche des gegenständlichen Baugrundstückes als stetiger Wiesenverlauf ohne Bruchkanten gegeben. Das Ergebnis der Einmessung ist im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dargestellt, der Bestandteil der Einreichunterlagen des gegenständlichen Bauprojektes ist.

Bereits im Teilungsplan vom 1.7.2003, GZ ***, sind zur Schaffung der gegenständlichen Grundstücke laut damaliger Bauordnung Höhenkoten im Bereich der Straßenfluchtlinie anzugeben gewesen. Ausgehend von diesen Höhenkoten ergibt sich, dass das aktuelle Straßenniveau (Asphalt-Oberkante) der im Teilungsplan des Jahres 2003 angegebenen Höhenlage entspricht und somit auf dem verfahrensgegenständlichen Baugrundstück keine höhenmäßige Veränderung des Geländes seither erfolgt ist.

Somit ist der aktuelle Höhenverlauf des Grundstückes Nr. ***, KG ***, wie er im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dargestellt ist, zur Ermittlung des Bezugsniveaus für das gegenständliche um Bewilligung angesuchte Bauwerk maßgeblich.

Ausgehend von diesem durch Einmessung des Geländeverlaufes und Interpolation ermittelten und den Einreichunterlagen zugrunde gelegten Bezugsniveau des Baugrundstückes im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 wird die projektgemäße und zulässige Gebäudehöhe der in Rede stehenden Garage von drei Meter nicht überschritten.

Bezüglich des benachbarten Grundstückes der Beschwerdeführerin (Grundstück Nr. ***) zeigt der Vergleich der bei der Einmessung am 26.9.2018 ermittelten Höhenkoten mit den interpolierten Höhenkoten aus der Einmessung von 2003, dass das aktuelle Gelände zwar nördlich vom dort errichteten Gebäude dem Urgelände von 2003 entspricht, jedoch westlich vom Haus eine deutliche Absenkung des Geländes zwischen 40 cm und 60 cm gegeben ist.

Für eine allfällige Absenkung des Geländes auf dem Grundstück Nr. *** der Beschwerdeführerin liegt weder eine Bewilligung nach § 14 Z 8 NÖ Bauordnung 1996 noch eine Bewilligung nach § 14 Z 6 NÖ BauO 2014 vor.

Unabhängig davon, dass sich das gegenständliche Bauprojekt im Hinblick auf die projektierte Garage somit als gesetzmäßig darstellt, hat auch die am 20.5.2020 erfolgte Einmessung der zwischenzeitig errichteten Garage – ausgehend vom Bezugsniveau des Lage- und Höhenplans GZ *** vom 9.10.2018 - eine absolute Höhe der 22 cm über dem Flachdach liegenden Blechoberkante entlang ihrem horizontalen Verlauf von 175,76 m.ü.A. ergeben. Aufgrund der dabei an vier über die Gebäudefront verteilten Stellen gemessenen Punkte der Blechoberkante und der interpolierten Höhen vom Bezugsniveau (Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018) variiert die nunmehr in der Natur gegebene Gebäudehöhe der Garage zwischen 2,90 m und 3,00 m (bzw. 3,01 m).

Zu diesen Feststellungen gelangt das Gericht aufgrund folgender Beweiswürdigung:

Was den Gang des Verfahrens - einschließlich des Beschwerdeverfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nach der zunächst erfolgten Zurückweisung der Berufung mit Bescheid vom 28.5.2019 – anlangt, stützt sich das erkennende Gericht auf den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt, in welchem die einzelnen Verfahrensschritte chronologisch und nachvollziehbar ersichtlich sind. Insbesondere konnte sich das erkennende Gericht auf die darin enthaltenen Planunterlagen, Projektbeschreibungen und Sachverständigengutachten sowie auf das im nunmehrigen Beschwerdeverfahren eingeholte bautechnische Gutachten der beigezogenen Amtssachverständigen samt ergänzenden Ausführungen sowie auf Aussagen in der an drei Terminen durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung stützen.

Die Feststellungen betreffend das projektgegenständliche Grundstück gründen auf dem Inhalt des Verwaltungsakts, insbesondere den Planunterlagen sowie den gutachterlichen Stellungnahmen des Sachverständigen G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation, der zur Ermittlung des Bezugsniveaus vor Einbringung des Bauansuchens eine Einmessung des Geländes des Baugrundstücks und der angrenzenden Bereiche vorgenommen hat und die Ergebnisse im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dargestellt hat.

Zu dieser Erstellung des Lage- und Höhenplans GZ *** vom 9.10.2018, auf den sich das gegenständliche Bauprojekt - insbesondere im hier strittigen Bereich der projektierten Garage - stützt, hat der Privatsachverständige G in seiner Stellungnahme vom 14.7.2020 ausdrücklich erläutert, dass die Einmessung des Höhenverlaufs einem Höhenmodell entspricht, „welches die Wirklichkeit möglichst genau abbildet (annähert) und gleichzeitig für die weitere Verwendung als Grundlage für die Erstellung der Baupläne und der Ermittlung der Gebäudehöhe nicht zu komplex ist“.

Bezüglich des hier in Rede stehenden Baugrundstückes zeigt der Vergleich der bei der Einmessung am 26.9.2018 ermittelten Höhenkoten mit den interpolierten Höhenkoten aus der Einmessung von 2003, dass es zu keinen durch die Höheninterpolation nachweisbaren Geländeveränderungen gekommen ist.

Ausgehend davon, dass sich bei der Einmessung des Höhenverlaufes das Gelände des Baugrundstückes am 26.9.2018 als stetiger Wiesenverlauf (keine Bruchkanten im Geländeverlauf vom Bauplatz) dargestellt hat, jedoch zum angrenzenden Grundstück der Beschwerdeführerin ein markanter Höhenunterschied von mehr als einem halben Meter festgestellt wurde, wurde zutreffend auch auf die - einzigen für diesen Bereich vorhandenen - Höhenkoten im Bereich der Straßenfluchtlinie im Teilungsplan GZ *** vom 1.10.2003 zurückgegriffen und mit den aktuell ermittelten Höhenkoten verglichen, um eine mögliche Geländeveränderung zu erkennen. Dabei hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 14.7.2020 nachvollziehbar festgestellt, dass das aktuelle Straßenniveau (Asphalt-Oberkante) der Höhenlage im Teilungsplan aus 2003 entspricht und somit für das Grundstück *** von keiner höhenmäßigen Veränderung seither auszugehen ist.

Demnach ist der aktuell ermittelte Höhenverlauf im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 auf dem Grundstück Nr. *** als Bezugsniveau im Sinne des § 4 11a NÖ BauO 2014 dem Verfahren zugrunde zu legen gewesen.

Zutreffend hat G in der Verhandlung vom 20.2.2023 hierzu erläuternd festgehalten:

„Das Bezugsniveau ist in der Bauordnung definiert als das natürlich gewachsene Gelände und dieses ist lage- und höhenmäßig einzumessen, ausgehend von staatlichen Referenzpunkten. Die staatlichen Referenzpunkte sind auf meinem Lage- und Höhenplan GZ *** aus dem Jahr 2018 rechts unten dokumentiert und der eingemessene Höhenraster über das Grundstück stellt eben das Bezugsniveau dar. Es handelt sich dabei nicht um eine einzelne Höhenkote. Das Bezugsniveau ist eben keine einzelne Kote, sondern die Dokumentation vom Verlauf des natürlichen Geländes, das heißt dort wo das Gebäude projektiert wird, sind die umliegenden eingemessenen Höhen herzunehmen und ein interpolierter Wert zu berechnen.

An der eigentlichen Stelle, an der das Gebäude errichtet wird, können keine konkreten Werte direkt (keine konkreten Werte vorab) gemessen werden, weil dazu die Lage vom projektierten Gebäude bereits bekannt sein müsste. Meine Arbeit ist quasi die Vorarbeit für die Projektleistung durch einen Baumeister oder Architekten der quasi meinen Plan als Grundlage hernimmt und dann die Planung durchführt.“

Und weiter:

„Wenn ich befragt werde, ob ich überprüft habe, ob es sich um das gewachsene Gelände handelt, gebe ich an:

Draußen war es augenscheinlich, dass es sich um eine Wiese handelt, die nicht stark differiert zu der Höhenlage der umliegenden Gärten bis auf die Liegenschaft A, wo eben dieser markante Höhensprung ersichtlich war und da wurde dann intern der Teilungsplan aus 2003 hergenommen, von dem bekannt ist, dass nach damaliger Bauordnung noch im Straßenbereich Höhenkoten anzugeben waren und diese Höhenkoten passen sehr gut zusammen mit der aktuellen Einmessung. Daher war es für mich das natürlich gewachsene Gelände.“

Darüber hinaus hat der Sachverständige G zu der von ihm erfolgten Einmessung der zwischenzeitig fertig gestellten Garage der Bauwerber in seiner Stellungnahme vom 29.5.2020 folgende Klarstellungen getroffen, aufgrund derer von einer sachlich korrekten Befundaufnahme auszugehen ist:

„… Die Einmessung (Anm.: vom 20.5.2020) erfolgte basierend auf den bestehenden Messpunkten von der Einmessung des Bezugsniveaus am 26.9.2020 (wohl richtig: 2018). Die obere Begrenzung der Garage zu Grundstück Nr. *** stellt die Oberkante der Verblechung der Attika dar. Das eigentliche Dach der Garage, ausgeführt als Flachdach, liegt rund 22 cm tiefer. Die genannte Blechoberkante wurde entlang ihrem Verlauf an 4 ausgewählten Punkten eingemessen (vgl. planliche Darstellung). Die Einmessung zeigt eine horizontale Ausführung der Blechoberkante mit einer absoluten Höhe von 175,76 m.ü.A. .

Die untere Begrenzung der Garage ist durch den Verschnitt der Gebäudefront mit dem Bezugsniveau definiert. Das Bezugsniveau wurde am 26.9.2018 eingemessen und ist im Lage- und Höhenplan vom 9.10.2018 dargestellt. Die Höhen vom Bezugsniveau an den Stellen der Einmessung der Blechoberkante wurden mittels Interpolation von den eingemessenen Höhenpunkten des Bezugsniveaus abgeleitet (interpolierte Werte vom Bezugsniveau: siehe Angaben in der planlichen Darstellung).

Aus den eingemessenen Punkten der Blechoberkante und den interpolierten Höhen vom Bezugsniveau wurden die Gebäudehöhen an 4 Stellen, verteilt über die gegenständliche Gebäudefront, berechnet.

Die Gebäudehöhe an der gegenständlichen Grundstücksgrenze variiert im Bereich zwischen 2,90 und 3,01 m“. (Fettdruck wie in der Stellungnahme)

Auf diesen Daten aufbauend hat die dem gerichtlichen Verfahren beigezogene Amtssachverständige für Bautechnik in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 21.12.2022 abschließend aus ihrer fachlichen Sicht festgehalten, dass die in der Vermessung vom 29.5.2020 (wohl gemeint: 20.5.2020) ermittelte Höhe des Garagengebäudes an der Grundgrenze zwischen 2,90 m und 3,01 m den Vorgaben des § 51 NÖ BauO 2014 entspricht, wobei der 3,00 m übersteigende Wert von 0,01 m als zulässige Bautoleranz anzusehen ist.

Letzteres erweist sich auch im Hinblick auf den Umstand, dass die Vermessungsangaben in der Stellungnahme von G vom 29.5.2020 nur auf volle Zentimeter gerundete Angaben enthalten, als plausibel.

Soweit in der Beschwerde zur Feststellung des Bezugsniveaus auf die Stellungnahme des Privatsachverständigen H, Geometer, vom 14.6.2020 verwiesen wird, wonach keine eindeutige Angabe über den natürlich gewachsenen Boden vor der Bautätigkeit gemacht werden könne, ist festzuhalten, dass H selbst keine Vermessung vorgenommen hat, sondern sich auf die von G ermittelten Messdaten bzw. auf die im Teilungsplan GZ *** vom 1.10.2003 angegebenen Höhenkoten bezieht und dabei einräumt, dass die von G interpolierten Höhenpunkte rechnerisch richtig sind.

Die Schlussfolgerung des H, aufgrund der vorhandenen Unterlagen keine eindeutige Angabe über den natürlich gewachsenen Boden vor der Bautätigkeit machen zu können, erweist sich jedoch als nicht nachvollziehbar, ist doch gerade die von G vorgenommene Einmessung der Geländehöhe am 26.9.2018 mit entsprechender Interpolation aller für den Garagenbereich maßgeblichen Punkte vor der Einreichung des vorliegenden Bauprojektes und somit auch vor Beginn der Bautätigkeit erfolgt. Dass die Einmessungen der Geländehöhe durch G fehlerhaft erfolgt wäre, ist im gesamten Verfahren nicht begründet dargelegt worden; H, der als Geometer in fachlicher Hinsicht als einziger unter den am Verfahren beteiligten weiteren Sachverständigen (neben G) berufen gewesen wäre, eine derartige Kritik darzustellen, hat aber selbst die Messdaten von G übernommen und zudem auch die von G erfolgten Interpolationen für rechnerisch richtig befunden.

Soweit H in seiner Stellungnahme schließlich noch ausführt, dass die Höhenangaben in dem von der Gemeinde genehmigten Bauprojekt mit dem in der Natur vorhandenen Bauwerk nicht schlüssig seien und er dabei auf einen Vergleich des Einreichplanes mit den von G erhobenen Daten aus der Einmessung des fertigen Garagengebäudes vom 20.5.2020 und mit dem Lage- und Höhenplanes GZ *** vom 9.10.2018 abstellt, ist ihm entgegenzuhalten, dass der Einreichplan nur in den Ansichten wenige Höhenkoten aufweist und diese oft nicht eindeutig einer genauen Lage zuzuordnen sind. Jedoch wird am Einreichplan angegeben „best. Gelände = Bezugsniveau = zukünftiges Gelände“. Demnach ist die dem Projekt zugrunde liegende Höhensituation des Bezugsniveaus vielmehr aus dem Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 exakt zu ermitteln (gewesen) bzw. sind erforderliche Zwischenwerte zu interpolieren, wie dies auch in der Stellungnahme von G vom 29.5.2022 ausdrücklich angemerkt wird.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass G bei einem Vergleich der wenigen Höhenkoten, die im Einreichplan ausgewiesen sind, mit den Daten des Lage- und Höhenplans GZ *** vom 9.10.2018 zum Ergebnis gekommen ist, dass bei der „Ansicht Nord“ im Einreichplan eine Differenz von der dort eingetragenen Höhenkote von 172,845 m.ü.A. zu der durch Interpolation ermittelten nächstgelegenen Höhenkote aus dem Lage- und Höhenplan vom 9.10.2018 (172,79 m.ü.A.) von 5,5 cm und für die „Ansicht Süd“ eine Differenz von 3,5 cm gegeben ist - sind diese Abweichungen doch dem Umstand geschuldet, dass die im Einreichplan ausgewiesenen Höhenkoten einer genauen Lage nicht eindeutig zuordenbar sind. Vielmehr ist es der Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018, der zwecks Darstellung des für das Bauvorhaben relevanten Bezugsniveaus Teil der Einreichunterlagen ist, sodass eben daraus das für das Bauvorhaben relevante Bezugsniveau hervorgeht.

Soweit in der Beschwerde auf das Gutachten von I, Amtssachverständiger für Bautechnik, vom 21.1.2020 Bezug genommen und daraus festgehalten wird, dass dieser zu dem Schluss gekommen sei, es liege ein Niveauunterschied von 60 cm (gemeint: zum Grundstück *** der Beschwerdeführerin) vor, ist Folgendes anzumerken:

Unter der Annahme, dass die in den Einreichplänen dargestellten Geländeniveaus des Baugrundstückes und des Grundstückes der Beschwerdeführerin korrekt sind, ergibt sich für den ASV I keine Überschreitung der zulässigen Höhe der Garagenwand von 3 m.

Lediglich unter der ausdrücklichen - und im Beweisverfahren nicht verifizierten - Prämisse, dass die in den Einreichplänen dargestellten Geländeniveaus des Baugrundstückes und des Grundstückes der Beschwerdeführerin nicht korrekt sind, ergibt sich in diesen Überlegungen, dass der höchste Punkt der Garage maximal 3,6 m über diesem Niveau des Grundstückes *** liegt - dies mit der Konsequenz einer möglichen Belichtungsbeeinträchtigung auf mögliche Hauptfenster, nicht aber auf bestehende Hauptfenster auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin im Abstand von 3 ,00 Meter von der Grundgrenze.

Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerde basieren die Überlegungen des Sachverständigen I ausschließlich auf der den Verfahrensergebnissen (laut Einmessung des Geländes durch G) widersprechenden Annahme eines dem natürlichen Gelände entsprechenden Niveauunterschiedes im Ausmaß von 60 cm. Dass dieser Niveauunterschied bzw. Geländesprung zwischen den beiden genannten Grundstücken - wie auch von der Beschwerdeführerin vorgebracht – tatsächlich aktuell in der Natur gegeben ist, ergibt sich nicht zuletzt auch aus den gutachterlichen Stellungnahmen des G (z.B. vom 22.2.2019), wobei jedoch für das Grundstück *** aufgrund der dargestellten Beweisergebnisse (Einmessung des Geländes vom 26.9.2018 und Interpolation von Höhenkoten aus dem Jahr 2003) von einem unveränderten Höhenverlauf des Geländes seit 2003 und einer dem entsprechend korrekten Darstellung des Bezugsniveaus im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 auszugehen ist. So hält G in seiner Stellungnahme des vom 22.2.2019, in welcher er unter Bezugnahme auf den Höhenverlauf des Geländes (Ackerflächen) zur Zeit der Parzellierung im Jahr 2003 und der von ihm durchgeführten Einmessung des Höhenverlaufes vom 26.9.2018 zu den beiden Grundstücken Folgendes fest:

„Für Grundstück Nr. *** ergibt sich folgende Situation:

Der zentrale Bereich zeigt keine Geländeveränderung. Im Randbereich zum westlichen Nachbargrundstück Nr. *** ist eine Geländeerhöhung erkennbar welche vermutlich auf Grund der deutlichen Geländeerhöhung auf Grundstück Nr. *** zurückzuführen ist (stetiger Geländeübergang da keine Stützmauer vorhanden).

Für Grundstück Nr. *** ergibt sich, für den Bereich der aktuellen Einmessung, folgende Situation:

Im rückwärtigen Bereich (nördlich vom Schwimmbecken) ist es zu einer Geländeerhöhung gekommen. Nördlich vom Gebäude entspricht das aktuelle Gelände dem Urgelände von 2003. Westlich vom Haus wurde das Gelände deutlich abgesenkt (zwischen 0,4 und 0,6 m). Dies entspricht der aktuellen Höhenstufe zwischen dem Einfahrtstor und dem anschließenden Gelände dahinter.“

Soweit schließlich der Privatsachverständige der Beschwerdeführerin, M, Sachverständiger und Zivilingenieur für Bauwesen, in der Verhandlung vom 20.2.2023 die Einmessung der Blechoberkante der fertig gestellten Garage ebenso in Frage stellt wie die absoluten Höhenangaben zur Garage und zum Bezugsniveau im Einreichplan, wenngleich diese - wie er selbst einräumt - nicht explizit genannt sind, vermag das erkennende Gericht diesen Überlegungen nicht zu folgen, basieren diese doch auf von ihm angestellte Berechnungen, zu denen er jedoch den Rechenweg nicht offen gelegt hat, sondern lediglich auf Angaben im Gutachten des Bausachverständigen I (vom 07.02.2020) und im Einreichplan, dem er ein „angebliches Bezugsniveau“ entnimmt, verwiesen hat.

Auch auf das weitere Vorbringen der Beschwerdeführerseite unter Berufung auf die Ausführungen des von ihr beigezogenen Privatsachverständigen M, wonach die Schlüssigkeit des vermessungstechnischen Gutachtens von G bestritten wird und dessen Ausführungen im Gegensatz zu den Ergebnissen des Amtssachverständigen I stünden, war nicht weiter einzugehen, ist doch der Privatsachverständige M selbst weder Vermessungstechniker noch hat er oder I eine Einmessung des in Rede stehenden Geländes vorgenommen noch hat G in seinen gutachterlichen Ausführungen die vom bautechnischen Amtssachverständigen I behandelten bautechnische Belange behandelt.

Schließlich darf bei der Beurteilung der Tätigkeit und der gutachterlichen Stellungnahmen des G auch nicht außer Acht gelassen werden, dass ein staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation (wie G) als Mitglied der Fachgruppe ‚Vermessungswesen’ der Kammer der ZiviltechnikerInnen, ArchitektInnen und IngenieurInnen den Standesregeln der Ziviltechniker, die eine Verordnung der Bundes-Architekten- und Ingenieurkonsulentenkammer gemäß § 32 Abs. 1 des Ziviltechnikerkammergesetzes, BGBI. Nr.157/1994, sind, unterliegt. Danach hat ein Ziviltechniker die ihm verliehene Befugnis unter Beachtung der einschlägigen Gesetze gewissenhaft auszuüben und sich innerhalb und außerhalb seines Berufes der Achtung und des Vertrauens der Öffentlichkeit gegenüber seinem Stand würdig zu erweisen.

Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht des Umstandes, dass die Ergebnisse der Einmessung des Höhenverlaufes im Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 am und im Bereich des Baugrundstückes im gesamten Verfahren nicht widerlegt werden konnten, diese mit den Höhenkoten im Teilungsplan aus dem Jahre 2003 korrelieren und andere Einmessungen des Höhenverlaufes in diesem Bereich - auch seitens der von der Beschwerdeführerin ins Treffen geführten Privatsachverständigen - nicht erfolgt sind, waren die von G ermittelten Daten und die dazu abgegebenen gutachterlichen Ausführungen der Ermittlung des für das gegenständliche Bauvorhaben relevanten Bezugsniveaus vollinhaltlich zugrunde zu legen.

Schließlich war auch aus den von den Verfahrensparteien vorgelegten Fotos nichts für die maßgebliche Fragestellung nach dem Bezugsniveau zu gewinnen, da sich daraus weder exakte Höhenangaben zum Bezugsniveau auf den beiden in Rede stehenden Grundstücke ableiten lassen noch eine Relevanz der zwischenzeitig fertig gestellten Gebäude für das gegenständliche Verfahren gegeben ist.

Folgende gesetzliche Bestimmungen sind für den Fall maßgeblich:

Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 4 Z 3 NÖ BauO 2014 gilt als ausreichende Belichtung jene Belichtung auf Hauptfenster, die durch einen freien Lichteinfall unter 45° (gemessen von der Horizontalen) bei einer seitlichen Abweichung (Verschwenkung) um nicht mehr als 30° ausgehend vom Bezugsniveau (Z 11a) gegeben ist.

Gemäß § 4 Z 8 NÖ BauO 2014 gilt als Bauwich der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);

Gemäß § 4 Z 11a NÖ BauO 2014 gilt als Bezugsniveau jene Höhenlage des Geländes, welche als Beurteilungsgrundlage (z. B. für die Berechnung der Gebäudehöhe) herangezogen wird.

Als Bezugsniveau gilt:

die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes,

sofern die Höhenlage des Geländes nicht

in einem Bebauungsplan oder in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt oder

außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans oder einer solchen Verordnung vor dem 13. Juli 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert wurde.

Auf den Grundflächen, die durch die Aufzählung nicht abgedeckt sind (z. B. Grundflächen, die mit Gebäuden bebaut sind, um deren Bewilligung vor dem 13. Juli 2017 angesucht wurde), gilt ein homogen verlaufend an das umgebende Bezugsniveau angepasstes Bezugsniveau.

Eine gemäß der vor dem 13. Juli 2017 geltenden Rechtslage bewilligte veränderte Höhenlage des Geländes, die die Beurteilungsgrundlage für die Baubewilligung eines Gebäudes bildet, gilt als Bezugsniveau, wenn sie bis zum 31. Dezember 2019 tatsächlich hergestellt wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ BauO 2014 haben in Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.

Vorhaben im Sinn des § 18 Abs. 1a lösen keine Parteistellung der Nachbarn aus.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ BauO 2014 werden subjektiv-öffentliche Rechte begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),

gewährleisten und

3. durch jene Bestimmungen über

a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen, sowie

b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach

lit. a, soweit die ausreichende Belichtung

–auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder

–auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn

beeinträchtigt werden könnte.

Gemäß § 21 Abs. 1 NÖ BauO 2014 hat die Baubehörde, wenn die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages führt, die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

Gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BauO 2014 ist über einen Antrag auf Baubewilligung schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.

Gemäß § 23 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ BauO 2014 hat die Baubewilligung zu enthalten

–die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und

–die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 7 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Mit Auflagen darf die Baubehörde insbesondere die Vorlage von Berechnungen, Befunden und Bescheinigungen von staatlich autorisierten oder akkreditierten Stellen, Ziviltechnikern oder befugten Gewerbeberechtigten zum Nachweis der Einhaltung von Vorschriften und technischen Regeln vorschreiben.

Gemäß § 51 Abs. 2 NÖ BauO 2014 dürfen Nebengebäude und -teile sowie oberirdische bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, im seitlichen und hinteren Bauwich errichtet werden, wenn

1. der Bebauungsplan dies nicht verbietet,

2. die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und

3. die Höhe der Fronten dieser Bauwerke (§ 53) an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt; bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.

Gemäß § 67 Abs. 1 NÖ BauO 2014 darf die Höhenlage des Geländes im Bauland nur dann verändert werden, wenn

–die Standsicherheit eines Bauwerks oder des angrenzenden Geländes nicht gefährdet wird,

–dadurch die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken gewährleistet ist und

–dies nicht durch einen Bebauungsplan oder durch eine Verordnung des Gemeinderates nach Abs. 4 untersagt oder beschränkt ist.

In rechtlicher Hinsicht war sohin zum festgestellten Sachverhalt Folgendes zu erwägen:

Gegenstand der mit dem bekämpften Bescheid bestätigten Baubewilligung ist das von den Bauwerbern eingereichte Bauprojekt, wobei konkret nachfolgendes Bauvorhaben auf dem Baugrundstück Nr.***, EZ ***, KG ***, beantragt wurde: „Errichtung eines Einfamilienhauses, einer Garage, eines Sickerschachtes und einer straßenseitigen Einfriedung“

Die Beschwerdeführerin grenzt mit dem in ihrem Eigentum stehenden und bebauten Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, (= Nachbargrundstück) in östlicher Richtung unmittelbar an das verfahrensgegenständliche Baugrundstück an. Die Beschwerdeführerin ist somit Nachbarin im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BauO 2014.

Nachbarn haben aufgrund ihrer beschränkten Mitsprachemöglichkeit keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Vorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Vorhaben die rechtzeitig geltend gemachten, durch Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt. Die den Nachbarn eingeräumten prozessualen Rechte können hierbei nicht weiterreichen als die ihnen durch das Gesetz gewährleisteten materiellen Rechte (vgl. etwa VwSlg. 8032 A/1971).

Soweit die Beschwerdeführerin - wie auch in ihren fristgerecht erhobenen Einwendungen - geltend macht, dass für die Zulässigkeit der vorgesehenen Gebäudehöhe der geplanten Garage zu Unrecht auf das Niveau ohne - die von ihr behauptete - Geländeanschüttung abgestellt und aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung davon ausgegangen worden sei, dass lediglich das eingereichte Projekt Gegenstand des Bewilligungsverfahrens sei und die Unschlüssigkeit der dem Projekt zugrunde liegenden Höhenangaben in Bezug auf das in der Natur befindliche Bauwerk übergangen worden sei (insbesondere im Hinblick auf das Bezugsniveau und die Belichtungsverhältnisse), ist zunächst Folgendes anzumerken:

Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungs-verfahren, dessen Gegenstand ausschließlich das sich aus den Einreichplänen, der Baubeschreibung und den sonstigen Antragsbeilagen ergebende Projekt ist und damit der solcherart der Behörde gegenüber verbindlich zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers (vgl. VwGH 27.06.2006, 2005/05/0243, mwN).

Davon abweichende tatsächliche oder vermeintliche Absichten des Bauwerbers (etwa hinsichtlich der weiteren Nutzung) sind insoweit ebenso unbeachtlich (abermals VwGH 27.06.2006, 2005/05/0243, mwN) wie ein allenfalls vorhandener Bestand (VwGH 10.12.2013, 2012/05/0147) oder im Projekt nicht gedeckte Überlegungen der Behörde, eines Sachverständigen oder eines Nachbarn zu allfälligen bzw. wahrscheinlichen Nutzungsmöglichkeiten (abermals VwGH 10.12.2013, 2012/05/0147). Es kommt in einem Baubewilligungsverfahren auch nicht darauf an, welcher tatsächliche Zustand besteht oder ob die Bauausführung tatsächlich anders erfolgt, als im beantragten Projekt angegeben ist (vgl. VwGH 26.4.2017, Ro 2014/05/0051 und 0058, mwN).

Die Auffassung in der Beschwerde, dass aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung das zwischenzeitig fertig gestellte Bauwerk „Garage“ im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren ebenso wie das eingereichte Projekt von der Baubehörde zu beurteilen wäre, erweist sich daher aufgrund der vorzitierten Judikatur und der Natur des Verfahrens als Projektgenehmigungsverfahren als nicht haltbar.

Soweit allerdings in der Beschwerde in Bezug auf das eingereichte Bauprojekt eine Beeinträchtigung der Belichtung aufgrund der Gebäudehöhe der Garage und somit eine Verletzung der subjektiv-öffentlichen Rechte im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 2014 geltend gemacht wird, ist Folgendes festzuhalten:

Nach § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BauO 2014 werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte durch Bestimmungen über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe insoweit gewährt, als diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn sowie auf deren bestehenden und bewilligten Hauptfenster dienen.

Zudem werden subjektiv- öffentliche Nachbarrechte gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b NÖ BauO 2014 durch (näher bezeichnete) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a begründet, soweit die ausreichende Belichtung beeinträchtigt werden könnte.

Damit ist – im Einklang mit den Materialien zur Novelle LGBl. Nr. 53/2018 (Motivenbericht 19.06.2018, Ltg.-228/B-23-2018, 7) – im Sinne einer Vereinheitlichung der die Belichtung betreffenden Vorschriften nunmehr auch im Rahmen der subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn klargestellt, inwieweit ein Nachbar im Bauverfahren einen Anspruch auf eine Belichtungsprüfung geltend machen kann.

Zufolge § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b NÖ BauO 2014 hat die Belichtungsprüfung sohin grundsätzlich nur dort stattzufinden, wo ein den Bauwerber begünstigendes Abweichen von der Regel (lit. a) lukriert werden soll, wo er also mehr darf (lit. b) als im Normalfall.

Korrespondierend zur Neufassung des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 2014 statuiert § 49 NÖ BauO 2014 idF LGBl. Nr. 53/2018, dass für die ausreichende Belichtung der Hauptfenster nur jene Bereiche der Nachbargrundstücke herangezogen werden dürfen, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht bebaut werden dürfen. Hiezu sind am Nachbargrundstück eine Baukubatur mit der zulässigen Bebauungshöhe und einem dazugehörigen Bauwich sowie im Bauwich jedenfalls zulässige Bauwerke (§ 51) anzunehmen.

Im eingereichten Projekt sind jedoch keine Abweichungen im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 lit. b NÖ BauO 2014 vorgesehen (vgl. hierzu die abschließende Aufzählung der §§ 50 Abs. 2 und 4, 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, 52 Abs. 2 Z 4, 53a Abs. 8 und 67 Abs. 1).

Es ist daher gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BauO 2014 ausschließlich zu prüfen, ob das Projekt den Vorschriften hinsichtlich Bebauungsweise, Bebauungshöhe und Bauwich entspricht.

Im gegenständlichen Fall wird seitens der Beschwerdeführerin die Nichteinhaltung der Vorschriften über die Bebauungshöhe der projektierten Garage und davon ausgehend eine Beeinträchtigung der Belichtung auf bestehende bewilligte Hauptfenster bzw. auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin geltend gemacht.

Zunächst ist vorweg festzuhalten, dass die Bauhöhe der Garage nach den Einreichunterlagen entsprechend der Bestimmung des § 51 Abs. 2 NÖ BauO 2014 drei Meter beträgt und diesen Wert nicht überschreitet.

Zu der aufgrund des Beschwerdevorbringens strittigen Frage, ob die Einmessung dieser Gebäudehöhe von 3 m von dem auf dem Baugrundstück gesetzmäßig anzunehmenden Bezugsniveau erfolgt ist, ist Folgendes auszuführen:

Nach der Bestimmung des § 4 Z 11a NÖ BauO 2014 stellt das Bezugsniveau jene Höhenlage des Geländes dar, welche als Beurteilungsgrundlage (zum Beispiel für die Berechnung der Gebäudehöhe) herangezogen wird.

Im gegenständlichen Fall ist die Höhenlage des Geländes weder in einem Bebauungsplan noch in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt; auch außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans oder einer Verordnung des Gemeinderates liegt eine vor dem 13. Juli 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei erfolgte Abänderung dieser Höhenlage nicht vor.

Sohin gilt für den vorliegenden Fall nach der Definition in § 4 Z 11a NÖ BauO 2014 „die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes“ als Bezugsniveau.

Wie das Beweisverfahren dazu ergeben hat, wurde vor der Einreichung des vorliegenden Bauprojektes eine Vermessung des Geländeverlaufs am und um das Baugrundstück durch G, staatlich befugter und beeideter Ingenieurkonsulent für Vermessung und Geoinformation, vorgenommen. Das Ergebnis dieser Ermittlung der Höhenlage des Geländes auf dem Baugrundstück ist in dem von ihm erstellten Lage- und Höhenplan GZ *** vom 9.10.2018 dargestellt. Dieser Lage- und Höhenplan, der Teil der Einreichunterlagen des Bauprojektes ist und das Bezugsniveau auch im Bereich der projektierten Garage ausweist, ist Grundlage für die Erstellung des Bauprojektes gewesen. Hierbei ist darauf zu verweisen, dass für die Berechnung der Gebäudehöhe unter anderem § 53 Abs. 3 NÖ BauO 2014 heranzuziehen ist, wonach die Gebäudefront und somit auch dessen Höhe nach unten durch das Bezugsniveau begrenzt ist.

Zu dem von der Beschwerdeführerin im Verfahren erhobenen Vorwurf, diese Einmessung der Höhenlage des Geländes auf dem Baugrundstück erweise sich nicht als schlüssig, bleibt diese eine fachlich fundierte Argumentation für dieses Vorbringen schuldig und vermag die Ergebnisse der Einmessung nicht in Zweifel zu ziehen. Denn abgesehen von der fachlichen Korrektheit der Einmessung durch einen befugten Zivilingenieur hat dieser auch die einzige existierende weitere Höhenaufnahme des Geländes aus dem Jahr 2003 aus Anlass der Parzellierung seinen Messergebnissen gegenübergestellt, wenngleich im Jahr 2003 nur im Bereich der zukünftigen Verkehrsflächen und im Bereich des dort vorhandenen Schutzdammes die entsprechenden Höhen ermittelt und in die Planunterlagen (Teilungsplan GZ ***) übernommen wurden. Allerdings war es G möglich, aus den damaligen durchaus zahlreichen Messdaten von der Aufnahme der Ackerflächen (Aufnahmedatum 6.5.2003) eine nachträgliche Ermittlung des 2003 gegebenen Höhenverlaufes durch Interpolation vorzunehmen.

Durch diese Interpolation der Höhendaten von 2003 an den Positionen der von ihm 2018 aufgenommenen Höhenkoten ergibt sich für das Baugrundstück Nr. ***, dass für den zentralen Bereich keine Geländeveränderung erkennbar ist und lediglich im Randbereich zum westlichen Nachbargrundstück Nr. *** eine Geländeerhöhung feststellbar ist, welche vermutlich auf die deutliche Geländeerhöhung auf diesem Nachbargrundstück samt eines stetigen Geländeüberganges mangels Stützmauer zurückzuführen ist.

Hingegen hat der Vergleich des Höhenverlaufs im Jahr 2003 mit der von G 2018 erfolgten Höhenaufnahme für das benachbarte Grundstück der Beschwerdeführerin Nr. *** folgende Situation ergeben (Stellungnahme des G vom 22.2.2019):

„Im rückwärtigen Bereich (nördlich vom Schwimmbecken) ist es zu einer Geländeerhöhung gekommen. Nördlich vom Gebäude entspricht das aktuelle Gelände dem Urgelände von 2003. Westlich vom Haus wurde das Gelände deutlich abgesenkt (zwischen 0,4 und 0,6 m). Dies entspricht der aktuellen Höhenstufe zwischen dem Einfahrtstor und dem anschließenden Gelände dahinter.“

Somit ergibt sich aus der zweifelsfrei fachgerecht erfolgten Einmessung des Höhenverlaufes auf dem Baugrundstück und um das Baugrundstück und den dazu erstatteten gutachterlichen Ausführungen des die Einmessung vorgenommen habenden G, dass die mehrfach von Beschwerdeführerseite ins Treffen geführte Höhenstufe von ca. 60 cm zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück der Beschwerdeführerin keinesfalls durch Anschüttungen oder sonstige geländeerhöhende Maßnahmen auf dem Baugrundstück verursacht ist.

Demzufolge war auch den Anträgen der Beschwerdeführerin vom 10.2.2023, die beigezogene Amtssachverständige für Bautechnik möge eine Nachmessung und eine Relativhöhenvermessung EG-Null zum Vorplatzniveau vornehmen, nicht näher zu treten, liegen doch zum einen die diesbezüglichen Daten aufgrund der in diesem Bereich vorgenommenen Einmessung des Höhenverlaufes durch G unter Berücksichtigung der Daten aus 2003 zweifelsfrei vor, und wäre zum anderen grundsätzlich nur ein Geometer fachlich zur Ermittlung des Bezugsniveaus befugt.

Im Übrigen ist die Beschwerdeführerin auch jeglichen Beweis für die Behauptung einer vorgenommenen Aufschüttung auf dem Baugrundstück sowie dafür, dass auch nach Errichtung des Hauses weiterhin aufgeschüttet werde, schuldig geblieben.

Soweit in der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 10.2.2023 vorgebracht wird, dass sämtliche Gutachter „Höhenüberschreitungen“ festgestellt hätten, ist Folgendes anzumerken:

Alle im Verfahren involvierten Sachverständige haben jeweils auf die von G ermittelte Datenlage zurückgegriffen bzw. darauf Bezug genommen, wobei etwa H als Geometer ausdrücklich attestiert, dass die von G interpolierten Höhen rechnerisch nachvollziehbar sind.

Im Übrigen ist auf die Nichthaltbarkeit einer vergleichenden Betrachtung der Daten aus der Einmessung der fertig gestellten Garage, dem Lage- und Höhenplan GZ *** und dem Einreichplan vom Jänner 2019 durch H bereits oben (Beweiswürdigung) ausreichend eingegangen worden.

Ebenso war die in der Beschwerde beantragte ergänzende Einvernahme des Bausachverständigen J zur Frage, aus welchen gesetzlichen Bestimmungen er von einer „üblichen“ Überschreitung der Bautoleranz im Hinblick auf die Gebäudehöhe ausgeht, entbehrlich, liegt doch nach den Ergebnissen des Beweisverfahrens eine Überschreitung der projektierten Gebäudehöhe der Garage von 3 m nicht vor.

Um über das gegenständliche Projektgenehmigungsverfahren hinaus eine projektgemäße Bauausführung sicherzustellen, wurde den Bauwerbern zudem eine entsprechende Auflage im angefochtenen Bescheid vorgeschrieben.

Auf die unter bestimmten Prämissen getroffenen Schlussfolgerungen des bautechnischen Amtssachverständigen I war ebenso wenig zurückzugreifen wie auch auf die Ausführungen des Privatsachverständigen der Beschwerdeführerin, M, der ebenfalls selbst nicht Sachverständiger für Vermessungswesen ist und auch keine Vermessungen im gegenständlichen Bereich vorgenommen hat, sondern lediglich aus den von G ermittelten Daten und dem Einreichprojekt Schlussfolgerungen, die - wie dargelegt - mangels Vorlage des von ihm angewendeten Berechnungsweges auch teilweise nicht nachvollziehbar sind, gezogen hat.

Demgegenüber hat die dem Verfahren beigezogene bautechnische Amtssachverständige die zu ihrem Fachgebiet gehörenden Frage, ob - ausgehend vom Lage- und Höhenplan GZ *** - das Garagengebäude hinsichtlich seiner Gebäudeabmessungen an der Grundgrenze zur Beschwerdeführerin den Vorgaben des § 51 NÖ BauO 2014 entspricht, eindeutig und fachlich fundiert bejaht.

Da das gegenständliche Projekt sohin neben den Vorschriften hinsichtlich der Bebauungsweise und des Bauwichs auch gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BauO 2014 jenen der Bebauungshöhe entspricht, steht der Beschwerdeführerin als Nachbarin zum Baugrundstück ein subjektiv-öffentliches Recht auf eine Belichtungsprüfung nicht zu - wie dies im Übrigen auch die bautechnische Amtssachverständige in ihrer Stellungnahme vom 21.12.2022 abschließend festhält.

Das projektierte Vorhaben entspricht sohin den in § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BauO 2014 festgelegten Parametern.

Es ist daher davon auszugehen, dass die – im Zuge der Erstellung der Einreichunterlagen – gemessene und im Lage- und Höhenplan GZ *** dargestellte Höhenlage als „unveränderte Höhenlage“ des Geländes das Bezugsniveau iSd § 4 Z 11a NÖ BauO 2014 darstellt. Diesbezüglich ist auch auf die zur NÖ Bauordnung 1996 ergangene - hier jedoch sinngemäß übertragbare - Rechtsprechung zu verweisen, wonach sowohl die belangte Behörde als auch die Bauwerber eine (vorgefundene) Höhenlage zu Recht als „bestehende Höhenlage“ ansehen dürfen und die Gebäudehöhe ohne Hinzu- oder Wegrechnung von zuvor (möglicherweise unzulässig) erfolgten Anschüttungen und Abtragungen zu ermitteln ist (vgl. LVwG 14.07.2015, LVwG-AV-356/001-2014).

Wie sich aus den Einreichunterlagen ergibt, wurden sämtliche Gebäude und baulichen Anlagen des projektierten Bauvorhabens auf Basis der zulässigerweise als Bezugsniveau angenommenen Höhenlage des Geländes geplant und bestehen diesbezüglich keine Bedenken des Verwaltungsgerichtes, dass diese nicht im Einklang mit der höchstzulässigen Gebäudehöhe (§ 53a BO) stehen. Bestätigt wird dies nicht zuletzt auch durch die von G vorgenommene Einmessung der Gebäudehöhe der zwischenzeitig errichteten Garage, durch die die projektierte und zulässige Gebäudehöhe von 3 m als nicht überschritten konstatiert worden ist.

Infolge dessen, dass Verletzungen der Bestimmungen betreffend die Bebauungsweise, Bebauungshöhe und den Bauwich iSd § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a NÖ BauO 2014 nicht vorliegen, wird die Beschwerdeführerin durch das Projekt nicht in dem von ihr relevierten Recht auf Gewährleistung der ausreichenden Belichtung bestehender und künftig zulässiger Hauptfenster verletzt.

Dieses Ergebnis stimmt im Übrigen auch mit der (zur BO 1996 ergangenen, insoweit jedoch übertragbaren) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes überein, wonach diese ein von der Bebauungsweise, der Bebauungshöhe, dem Bauwich, den Abständen zwischen Bauwerken oder deren zulässiger Höhe losgelöstes Recht auf Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster nicht kennt. Werden die Bestimmungen über den Bauwich oder die Gebäudehöhe im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 2014 nicht verletzt, dann ist die Frage des Lichteinfalles nicht (mehr) zu prüfen (so VwGH 20.11.2018, Ra 2018/05/0261 mwN).

Eine Verletzung der Beschwerdeführerin in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht nach § 6 Abs. 2 Z 3 BO 2014 durch das Bauvorhaben liegt somit nicht vor.

Eine darüberhinausgehende Überprüfung des Bauvorhabens erübrigt sich, zumal die Beschwerdeführerin ein (weitergehendes) substantiiertes Vorbringen nicht erstattet hat.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Verkündung des Erkenntnisses nach Schluss der durchgeführten Verhandlung hatte gemäß § 29 Abs. 3 Z 2 NÖ VwGVG im Einvernehmen mit den Parteien wegen der Komplexität der Sache zu entfallen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der (zitierten) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu beurteilenden Rechtsfrage vor.