Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-260/001-2022

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.01.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.260.001.2022

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Präsidenten Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde der A, in ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwalts GmbH, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 28. Jänner 2022, Zl. ***, mit dem der Bescheid des Magistrats der Stadt Krems vom 22. Juli 2021, ZI. *** bezüglich der aufgetragenen Behebung von Baugebrechen bestätigt wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass im Spruch des erstinstanzlichen Bescheides nach der Wortfolge „Sanierung der von Feuchtigkeitsschäden betroffenen Bauteile“ die Wortfolge „in der Küche, im Abstellraum („Trockenraum“) des Cafés (Erdgeschoss/Halbstock) und im Lagerraum (‚Grotte‘)“ eingefügt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 34 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid vom 22. Juli 2021, ZI. *** verfügte der Magistrat der Stadt Krems als Baubehörde erster Instanz die Behebung von Baugebrechen und ordnete der Beschwerdeführerin wie folgt an:

„Behebung der Baugebrechen

auf dem Grundstück Nr. *** KG ***, welche sich wie folgt beschreiben -

Sanierung der von Feuchtigkeitsschäden betroffenen Bauteile in Form von Entfeuchtungsmaßnahmen und Wiederherstellung allenfalls erforderlicher Verkleidungen wie etwa Verputzschichten und Verkleidungen. Dazu sind Fachfirmen heranzuziehen welche Bestätigungen über die fachgerechte und nachhaltige Sanierungsmaßnahme vorlegen können. Diese Bestätigungen sind fristgerecht der Behörde zu übermitteln“

1.2. Diese Arbeiten seien unverzüglich durchzuführen und innerhalb von drei Monaten ab Rechtskraft des Bescheids abzuschließen. Weiters erging die Anordnung, der Baubehörde die Fertigstellung der Arbeiten schriftlich zu melden.

1.3. Begründend wurde ausgeführt, dass im Zuge eines baupolizeilichen Lokalaugenscheins am 30. Juni 2021 Baumängel festgestellt worden seien. Der Eigentümer des Bauwerks sei seiner Verpflichtung gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO nicht nachgekommen, weshalb die Behörde gesetzlich verpflichtet sei, die Behebung der Baugebrechen zu verfügen. Die Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Bescheids sei aus bautechnischer Sicht als angemessen festgestellt worden.

1.4. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 09. August 2021 Berufung und begründete diese im Wesentlichen mit einer unrichtigen und unvollständigen Tatsachenfeststellung. An ihrem Bauwerk bestünden keine Baugebrechen. Es handle sich um Feuchtigkeitsschäden, die durch das Kanalgebrechen am Bauwerk auf dem Grundstück Nr. *** KG ***, ***, *** (nachfolgend auch Nachbargrundstück) verursacht seien. Die Eigentümerin dieses Grundstücks sei seit 01. März 2021 vollumfänglich in Kenntnis des Kanalgebrechens und habe keine Schritte zu dessen Behebung unternommen. Die gegenständlichen Feuchtigkeitsschäden würden auch nach Durchführung der aufgetragenen Behebung der Baugebrechen wieder auftreten. Daher sei diese sachlich nicht begründet.

1.5. Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen (Berufungs-)Bescheid vom 28. Jänner 2022, Zl. ***, gab die belangte Behörde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge. Sie sprach aus, dass der Satz „Es wird angeordnet, der Baubehörde die Fertigstellung der Arbeiten schriftlich zu melden.“ im Bescheidspruch ersatzlos zu entfallen habe, ansonsten der bekämpfte Bescheid aber vollinhaltlich bestätigt werde. Begründend führte die belangte Behörde aus, es handle sich bei § 34 Abs. 2 NÖ BO um eine Hat-Bestimmung. Die Baubehörde müsse weder erheben, durch welchen Umstand ein Baugebrechen entstanden ist, noch wer dafür verantwortlich ist. Ursache und Haftung für Baugebrechen seien vielmehr zivilrechtliche Fragen. Feuchtigkeitsschäden seien entgegen der Ausführungen in der Berufung als Baugebrechen zu qualifizieren. Der Amtssachverständige für Bautechnik habe Entfeuchtungsmaßnahmen und die Wiederherstellung allenfalls erforderlicher Verkleidungen für eine konsensgemäße Benutzung eines Bauwerks für nötig erachtet. Hinsichtlich der Ausführungen der Beschwerdeführerin zur Begründetheit und Wirtschaftlichkeit der baupolizeilichen Anordnung entgegnete die belangte Behörde, dass auch gegenüber der Eigentümerin des Grundstücks Nr. ***, ***, ***, eine Anordnung zur Behebung von Baugebrechen erlassen wurde. Per Mail vom 24. August 2021 sei in jenem Verfahren mitgeteilt worden, dass die Sanierung des Kanals durch eine Firma durchgeführt wurde und der Kanal nach der Sanierung voll nutzbar ist. Daher kam die belangte Behörde zum Ergebnis, dass die gesetzlichen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheids vorgelegen seien und die Erstbehörde diesen zu Recht erlassen habe. Die gewährte Frist zur Durchführung der Maßnahmen beurteilte sie ebenso als angemessen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. Diesen (Berufungs-)Bescheid bekämpft die Beschwerdeführerin durch ihren ausgewiesenen Rechtsvertreter mit Beschwerde vom 01. März 2022. Darin macht sie unrichtige und unvollständige Tatsachenfeststellungen, unrichtige rechtliche Beurteilung sowie die Verletzung in verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten geltend. Begründend wird ausgeführt, dass die Feuchtigkeitsschäden am Bauwerk der Beschwerdeführerin durch die Behörde im Rahmen des Lokalaugenscheins nicht selbst in Augenschein genommen worden seien. Diese seien durch die Behörde weder konkret beschrieben, noch sonst in irgendeiner Form festgehalten worden. Weiters wurde entgegnet, dass die Beschwerdeführerin aufgrund des undichten Kanals auf dem Nachbargrundstück nicht in der Lage sei, Maßnahmen zur Sanierung der Feuchtigkeitsschäden zu treffen. Zielführende Maßnahmen könnten erst nach Beseitigung der Undichtheiten des Kanals ergriffen werden. Daran ändere auch die dem Eigentümer des Nachbargrundstücks mit Bescheid vom 22. Juli 2021 aufgetragene Sanierung des Kanals nichts. Die Nachbarn hätten die angebliche Sanierung mit Nachricht vom 24. August 2021 angezeigt, wobei die beigelegte Bestätigung der ausführenden Firma nur besage, dass der Kanal nach der Sanierung voll nutzbar ist. Die Behörde habe nicht selbst durch einen Amtssachverständigen die Dichtheit des Kanals konstatieren lassen. Auch diese Sanierung sei als fehlgeschlagen zu erachten. Zudem könnte der von der belangten Behörde angeführte Rechtssatz des VwGH (VwGH 22. Mai 2001, 2001/05/0153) zur rechtlichen Begründung nichts beitragen. Die gegenständlichen Feuchtigkeitsschäden seien an Innenwänden aufgetreten. Die Behörde könne nicht begründen, weshalb diese eine derartige Intensität aufweisen, dass von einem Baugebrechen auszugehen ist. Es liege kein Anwendungsfall des § 34 NÖ BO vor. Außerdem greife die belangte Behörde durch den Bescheid in das gemäß Art. 6 EMRK geschützte Recht auf ein faires Verfahren sowie in das gemäß Art. 1 1. ZPEMRK geschützte Recht auf Achtung des Eigentums ein.

2.2. Im Übrigen macht die Beschwerdeführerin auch das Vorbringen ihrer Berufung vom 09. August 2021 zum Inhalt ihrer Beschwerde.

2.3. Mit Eingabe vom 02. Dezember 2022 legte die Beschwerdeführerin – unter Darlegung der Vorgeschichte - ergänzende Urkunden vor. Zudem wurde vorgebracht, dass die belangte Behörde es im Zusammenhang mit der Bescheiderlassung unterlassen habe, die Konsens- und Widmungsgemäßheit sowie das Vorliegen einer Betriebsanlagengenehmigung für das Nachbargrundstück zu prüfen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Das Gericht führte am 03. Oktober 2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, zu der die Beschwerdeführerin sowie deren Vertreter, eine Vertreterin der belangten Behörde sowie der Zeuge C (nachfolgend: Zeuge) erschienen sind. Dabei wurde seitens der Beschwerdeführerin ein Konvolut mit Fotos des Nachbargrundstücks (Beilage 1), Fotos von der Liegenschaft der Beschwerdeführerin (Beilage 2) sowie ein Untersuchungsbericht der Firma D (Beilage 3) vorgelegt. Zu letzterem führte die Beschwerdeführerin aus, dass in einem Bereich nach wie vor aktive Fäkalbakterien zu finden seien, was darauf hindeute, dass immer noch Feuchtigkeit in die Mauern eindringe. Es bestehe die Vermutung, dass die Abzweiger des Hauptkanals nicht dicht seien. Im Frühjahr 2021 seien Trocknungen durchgeführt worden. Die Feuchtigkeitsschäden hätten sich seitdem neuerlich verstärkt.

3.2. Der vernommene Zeuge gab zum Lokalaugenschein am 30. Juni 2021 befragt an, dass er im Gebäude der Beschwerdeführerin in der Küche Feuchtigkeitsflecken und Schimmelbildung wahrgenommen habe. Hinter die Einbauküche habe er nicht blicken können, doch habe er bemerkt, dass sich Feuchtigkeit in der Luft befand. Eine Feuchtigkeitsmessung mit einem Gerät habe er nicht durchgeführt. In den beiden anderen Räumen (Abstellraum und Lagerraum) habe er ebenfalls Feuchtigkeitsflächen und Schimmelbildung gesehen.

3.3. Das Gericht nahm des Weiteren Einsicht in die von der belangten Behörde mit der Beschwerde übermittelten Verwaltungsakten zu *** und *** betreffend den Kanal des Nachbargrundstücks. Außerdem liegt dem Gericht die Klage an das Bezirksgericht *** vom 13. Juli 2021 sowie dessen Beschluss vom 16. August 2021 zu *** vor, welche die Beschwerdeführerin der Erstbehörde mit Urkundenvorlage vom 20. August 2021 vorlegte. Mit Urkundenvorlage vom 17. November 2022 legte die Beschwerdeführerin insbesondere das im genannten zivilgerichtlichen Verfahren *** erstattete Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen E vom 31. Dezember 2021 vor.

3.4. Mit Urkundenvorlage vom 02. Dezember 2022 legte die Beschwerdeführerin ein E-Mail von Herrn F der Firma D vom 16. November 2022, Projektinformationen der G GmbH vom 24. August 2021, den Endbericht der H GmbH vom 23. September 2016, einen Leckortungsbericht der Firma I GmbH über eine am 02. März 2021 durchgeführte Leckortung, ein Kanalfernsehprotokoll der Firma J vom 08. Juli 2021, das Protokoll über den Lokalaugenschein vom 30. Juni 2021 sowie ein Fotokonvolut von 2016 und 2021 vor.

4. Feststellungen:

4.1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Bauwerks auf dem Grundstück Nr. *** in ***, ***.

Beweiswürdigung: Die Eigenschaft der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Bauwerks auf dem Grundstück Nr. *** in ***, *** ist nicht strittig. Diese wurde außerdem sowohl in der Berufung vom 09. August 2021 als auch in der Beschwerde vom 01. März 2022 ausdrücklich zugestanden.

4.2. An diesem im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Bauwerk bestehen Feuchtigkeitsschäden in der Küche (Küchenbereich), im Abstellraum (Trockenraum) und im Lagerraum (Grotte), die von der Beschwerdeführerin nicht behoben wurden.

Beweiswürdigung: Das Bestehen von Feuchtigkeitsschäden ist nicht strittig. Auch die Beschwerdeführerin stellt in ihrer Berufung und in ihrer Beschwerde nicht in Abrede, sondern bringt vielmehr vor, dass Feuchtigkeitsschäden an ihrem Bauwerk bestehen, qualifiziert diese jedoch nicht als Baugebrechen. Bei dieser Einordnung handelt es sich allerdings um keine Tatsachen- sondern um eine Rechtsfrage, die von der Behörde zu beantworten ist (vgl. VwGH 20.01.1998, 97/05/0064). Von der Tatsache des Bestehens von Feuchtigkeitsschäden am betroffenen Bauwerk gehen hingegen sowohl die belangte Behörde als auch die Beschwerdeführerin aus.

Die Feststellung des Ausmaßes der Schäden ergibt sich aus dem Protokoll des Lokalaugenscheins vom 30. Juni 2021, aus den Angaben der Beschwerdeführerin im Zuge der mündlichen Verhandlung und der Einvernahme des Zeugen, die allesamt von feuchten Flächen in den obenstehenden Räumlichkeiten berichtet haben. Diese Aussagen decken sich insofern.

Die mangelnde Behebung der Schäden ergibt sich aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Beschwerde und der mündlichen Verhandlung, zielt dieses doch gerade darauf ab, den Schaden erst nach Sanierung des Kanals zu beheben. Von einer solchen - erfolgreichen - Sanierung geht die Beschwerdeführerin jedoch nicht aus, weshalb das Baugebrechen eben noch nicht behoben wurde.

4.3. Am 30. Juni 2021 fand ein Lokalaugenschein am Bauwerk der Beschwerdeführerin durch den Magistrat der Stadt Krems statt, bei dem die oben beschriebenen Feuchtigkeitsschäden festgestellt wurden.

Beweiswürdigung: Der durchgeführte Lokalaugenschein ergründet sich aus dem diesbezüglichen Protokoll vom 30. Juni 2021, ZI. ***. Dass die Feuchtigkeitsschäden am Bauwerk der Beschwerdeführerin von der Behörde in Augenschein genommen und festgestellt wurden, ergibt sich auch in Zusammenhalt mit der glaubwürdigen Aussage des Zeugen, der als bautechnischer Amtssachverständiger an der Überprüfung teilnahm. Nach seiner Erinnerung an den Lokalaugenschein befragt, gab der Zeuge an, drei Räume angesehen zu haben, nämlich die Küche, einen Abstellraum und einen Lagerraum. Dabei handelt es sich um die vom baupolizeilichen Auftrag umfassten Räumlichkeiten. Auch in ihrer Berufung spricht die Beschwerdeführerin von Feuchtigkeitsschäden und beschrieb diese in denselben drei Räumen bestehenden Schäden auch im Zuge der mündlichen Verhandlung. Damit hat die Beschwerdeführerin die zu Beginn ihrer Beschwerde in Abrede gestellten Feststellungen des Magistrats über die beim Lokalaugenschein am 30. Juni 2021 wahrgenommenen Feuchtigkeitseintritte in die betroffenen Wände nicht konkret bestritten. Überdies erklärt sie in ihrer Klage an das Bezirksgericht *** vom 13. Juli 2021 explizit, dass die „Durchfeuchtung […] auch behördlich durch den Magistrat der Stadt Krems an der Donau konstatiert“ sei.

4.4. Die Kanalanlage des benachbarten Grundstücks Nr. *** in ***, *** (nachfolgend auch Nachbargrundstück) wurde am 24. August 2021 saniert. Seitdem tritt keine Feuchtigkeit mehr in die vom gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag umfassten Räumlichkeiten.

Beweiswürdigung: Die nunmehrige Dichtheit der Kanalanlage des Nachbargrundstücks ergibt sich vor allem aus dem Gutachten des E, das massive Schäden des Kanals vor der Sanierung konstatierte. Nach erfolgter Sanierung erfolgte seitens des Sachverständigen zunächst am 31. August 2021 ein Lokalaugenschein mit TV-Befahrung, bei der ein Teilstück mangels Einbau eines Putzstücks nicht befahren werden konnte. Anlässlich des zweiten Lokalaugenscheins am 22. September 2021 wurde schließlich nach Einbau des betreffenden Putzstücks sichergestellt, dass die „gesamte Hauskanalanlage“ befahren wurde. Die Summe der beiden Untersuchungen ergebe laut Gutachten eine „durchgehende Befahrung des Hauskanals vom Putzstück des WCs im zweiten Obergeschoß bis zur Einmündung in den Straßenkanal der Stadtgemeinde ***“. Diese zeige, dass der Hauskanal streckenweise erneuert und streckenweise mittels Inliner saniert wurde, wobei die Sanierung des Kanals durchgehend erfolgt sei. Beides seien anerkannte, dem Stand der Technik entsprechende Sanierungsmethoden. Es sei von einer durchgängigen Sanierung des Hauskanals auszugehen. Somit sei „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen, dass durch diesen Kanalabschnitt weitere Schäden am Bauwerk [der Beschwerdeführerin] verursacht werden.“ Weiters liegt die Dokumentation der durchführenden Firma K über die Sanierungsarbeiten vom 24. August 2021 vor, der zufolge die Kanalsanierung ordnungsgemäß durchgeführt worden sei. Die Inliner seien mittels Wasserstandsprobe kontrolliert worden und als dicht zu bewerten.

Laut Aussage der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung seien im Frühjahr 2021 Trocknungen durchgeführt worden und hätten sich die Feuchtigkeitsschäden seitdem neuerlich verstärkt. Dies deutet jedoch nicht darauf hin, dass sich die Schäden auch nach der letzten Sanierung des Kanals am 24. August 2021 noch zusätzlich ausgebreitet hätten.

Die Beschwerdeführerin versucht, das Gutachten des E mit dem von ihr in Auftrag gegebenen Untersuchungsbericht des F vom 22. September 2022 zu entkräften. Doch ist dieser aus Sicht des Gerichts nicht geeignet, begründete Zweifel am Gutachten des E aufkommen zu lassen. Denn die am 23. August 2022 – also etwa ein Jahr nach erfolgter Kanalsanierung – durchgeführten Orientierungsmessungen des F sowie die Ergebnisse der Untersuchung der Raumluft auf Schimmelpilzsporen belegen lediglich, dass die Feuchtigkeitsschäden in den betreffenden Räumlichkeiten im Untersuchungszeitpunkt - mangels erfolgter Entfeuchtungsmaßnahmen - noch bestanden haben, bilden jedoch kein Indiz dafür, dass weiterhin – auch nach der Sanierung am 24. August 2021 - Feuchtigkeit vom Kanal des Nachbargrundstücks in die betroffenen Wände eindringt. Laut des Untersuchungsberichts seien im Zuge einer mikrobiologischen Untersuchung des Wandmaterials der Nordwand des Trockenlagers Fäkalkeime (Coliforme Organismen/Escherichia coli und Fäkal-Enterokokken) in relevanter Konzentration nachgewiesen worden, was den Schluss zulasse, dass Fäkalwasser aus einem undichten Abfluss in die Wand eingedrungen sein könne. Angaben hinsichtlich eines diesbezüglichen Zeitpunkts wurden im Untersuchungsbericht nicht gemacht, sodass dieser das Gutachten des E nicht zu entkräften vermag. Lediglich in einem per E-Mail an die Beschwerdeführerin übermittelten Schreiben des F vom 16. November 2022 gibt dieser eine Ausführung des L wieder, der zufolge Fäkalkeime wie E. Coli und Coliforme nur eine geringe Lebensdauer von einigen Monaten in Putzen und Putzresten hätten. Deren Anwesenheit weise mit großer Wahrscheinlichkeit darauf hin, dass es einen aktuellen Eintrag von Fäkalwasser unmittelbar vor der Probennahme am 23.08.2022 gegeben hätte. Einerseits handelt es sich bei dieser bloß mittelbaren Auskunft des L um kein ordentliches Gutachten, mit dem dem Gutachten des E auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden wäre. Vielmehr stellt das Schreiben vom 16. November 2022 die Beantwortung einer abstrakten Fragestellung dar. Andererseits ist die zeitliche Angabe der Lebensdauer der fraglichen Bakterien von „einigen Monaten“ zu unpräzise.

5. Rechtslage:

5.1. § 34 der NÖ Bauordnung 2014 - NÖ BO lautet:

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Im Falle von bewilligungs-, anzeige- und meldefreien Änderungen gilt als Erhaltung auch die Beibehaltung der Bewilligungsvoraussetzungen (z. B. die Einhaltung der Traglast von Decken oder Dachkonstruktionen).

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

(3) Im Falle eines begründeten Verdachtes ist der Baubehörde auf deren Verlangen der Nachweis zu erbringen, dass die Änderungen keine Auswirkungen auf die Voraussetzungen der Bewilligung oder der eingebrachten Anzeige haben.

(4) Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zum Grundstück sowie zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

5.2. § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG lautet:

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

5.3. § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 - AVG lautet:

(2) Wird die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen, so ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen.

6. Erwägungen:

6.1. § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 verpflichtet den Eigentümer eines Bauwerks unter anderem, dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung oder Anzeige entsprechenden Zustand erhalten wird (Erhaltungspflicht), sowie Baugebrechen zu beheben (Instandsetzungspflicht). Als Eigentümerin des Bauwerks auf dem Grundstück Nr. *** in ***, ***, treffen diese Verpflichtungen die Beschwerdeführerin.

6.2. Ein Auftrag gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 setzt das Vorliegen eines Baugebrechens voraus. Ob ein solches vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die nicht von einem Sachverständigen, sondern von der Behörde zu beantworten ist (VwGH 20.01.1998, 97/05/0064). Bei den Feuchtigkeitsschäden in der Küche (Küchenbereich), im Abstellraum (Trockenraum) und im Lagerraum (Grotte) des betreffenden Bauwerks handelt es sich - entgegen der in der Berufung und der Beschwerde vertretenen Ansicht - um Baugebrechen iSd § 34 NÖ BO 2014. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ist ein Baugebrechen nämlich ein Zustand eines Bauwerks, der entweder durch eine Verschlechterung (Alter, Abnützung, Verwitterung, Beschädigung) oder durch eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Abänderung oder durch das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit) verursacht wurde und der die Standsicherheit, die äußere Gestaltung (Aussehen), den Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder zu einer örtlich unzumutbaren Belästigung der Nachbarschaft führen kann (vgl. VwGH 11.10.2011, 2009/05/0292 sowie VwGH 20.01.1998, 97/05/0064). Im konkreten Fall ist die Durchfeuchtung der betroffenen Wände durch eine Verschlechterung, nämlich Beschädigung durch - aus einem undichten Kanal austretendes - (Schmutz)-Wasser verursacht worden. Der dadurch herbeigeführte Zustand des Bauwerks (durchfeuchtetes Mauerwerk) ist geeignet, die Standsicherheit des Gebäudes sowie damit einhergehend die Sicherheit von Personen und Sachen zu beeinträchtigen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich eine Gefährdung eingetreten ist. Die Durchfeuchtung der Wände in den betroffenen Räumlichkeiten des Bauwerks stellt nach diesen Ausführungen ein Baugebrechen iSd § 34 NÖ BO 2014 dar. Das Bauwerk der Beschwerdeführerin befindet sich durch die Feuchtigkeitsschäden nicht in einem der Bewilligung entsprechenden Zustand, wobei dieser Umstand aufgrund seiner Offenkundigkeit und den bereits vorliegenden Protokollen und einbezogenen Gutachten auch ohne Einholung eines weiteren bautechnischen Gutachtens selbst durch einen bautechnischen Laien als offenkundig angesehen werden kann.

6.3. Dass das Baugebrechen nicht durch die Beschwerdeführerin selbst verursacht wurde, ist für die Erteilung des baupolizeilichen Auftrags ohne Belang. Für die Qualifikation eines Baugebrechens ist dessen Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung, sodass es auf die Frage des Verschuldens oder der Verursachung - z.B. durch den Bauwerkseigentümer selbst oder durch Nachbarn bzw. Dritte - nicht ankommt (vgl. VwGH 20.01.1998, 97/05/0064 zur NÖ BO 1976). Auch bei Feuchtigkeitsschäden ist es nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs grundsätzlich ohne Bedeutung, worauf die Feuchtigkeit zurückzuführen ist (vgl. VwGH 15.05.2014, 2011/05/0039 zur OÖ Bauordnung; VwGH 15.06.2011, 2009/05/0050 zur Bauordnung für Wien).

6.4. Da die Beschwerdeführerin der sie gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 treffenden Verpflichtung nicht nachgekommen ist, indem sie das soeben dargestellte Baugebrechen nicht behoben hat und der Erlassung des baupolizeilichen Auftrags mit dem Lokalaugenschein am 30. Juni 2021 eine Überprüfung des Bauwerks durch die Baubehörde vorangegangen ist, war die Erteilung des Bauauftrags gemäß § 34 Abs. 2 leg cit grundsätzlich zulässig.

6.5. Zu dem von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Einwand des nach wie vor undichten Kanals auf dem Nachbargrundstück, durch den die Baugebrechen selbst nach Durchführung der aufgetragenen Behebung wieder auftreten würden, weshalb der Auftrag sachlich nicht begründbar, nicht zielführend und nicht wirtschaftlich sei, ist wie folgt auszuführen. Wie in den Feststellungen dargestellt, legt das Gericht seiner Entscheidung - vor allem gestützt auf das Gutachten des E - die Feststellung zugrunde, dass keine weitere Feuchtigkeit vom Kanal des Nachbargrundstücks in die Wände der betreffenden Räumlichkeiten der Beschwerdeführerin eindringt und geht somit von dessen Dichtheit aus. Zwar ist § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 im Lichte des nach Art. 5 StGG bzw. Art 1 1. ZPEMRK verfassungsgesetzlich gewährleisteten Eigentumsrechts so zu interpretieren, dass ein baupolizeilicher Auftrag an sich geeignet sein muss, das betreffende Baugebrechen zu beheben und dass keine von vornherein aussichtslosen bzw. ungeeigneten Maßnahmen aufgetragen werden dürfen, doch kann diese Überlegung auf den vorliegenden Fall aufgrund der (nunmehrigen) Dichtheit des Kanals des Nachbargrundstücks von vornherein keine Anwendung finden. So stellt der baupolizeiliche Auftrag zwar einen behördlichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin dar, verletzt dieses jedoch nicht, da er auf Grundlage des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 ergangen ist und dieser Bestimmung keinen verfassungswidrigen - der soeben beschriebenen Auslegung widersprechenden - Inhalt unterstellt hat. Da keine weitere Feuchtigkeit vom Kanal des Nachbargrundstücks in das Mauerwerk eindringt und auch sonst keine andere Feuchtigkeitsquelle ersichtlich ist, sind die mit Bescheid vom 22. Juli 2021 aufgetragenen Maßnahmen (Entfeuchtungsmaßnahmen sowie Wiederherstellung von Verkleidungen durch Fachfirmen) geeignet, die vorliegenden Baugebrechen zu beheben.

6.6. Angemerkt sei, dass Verfahren betreffend baupolizeiliche Aufträge zwar unter Art. 6 EMRK (zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen) fallen können (vgl. EGMR 22.05.2003, Nr. 41.666/98, Kyrtatos/Griechenland). Doch sind etwaige vorinstanzliche Verfahrensmängel durch das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, das auch eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt hat, jedenfalls geheilt.

6.7. Zu den Ausführungen über die Konsens- und Widmungsgemäßheit sowie das Vorliegen einer Betriebsanlagengenehmigung für das Nachbargrundstück in der Urkundenvorlage vom 02. Dezember 2022 ist anzumerken, dass diese Thematiken nicht Gegenstand des hiesigen Verfahrens sind.

6.8. Zusammenfassend sind die Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014 somit erfüllt, womit der Bescheid über den gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag von der belangten Behörde zu Recht bestätigt und der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben wurde. Sohin war spruchgemäß zu entscheiden und die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

6.9. In Anbetracht dessen, dass das Ermittlungsverfahren ergeben hat, dass das Baugebrechen drei bestimmte Räume des betroffenen Gebäudes der Beschwerdeführerin betrifft, war der baupolizeiliche Auftrag entsprechend zu präzisieren.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.