progetti
LVwG-AV-283/001-2022•LVwG N LVwG-AV-283/001-2022
LVwG-AV-283/001-2022Tribunale amministrativo regionale30 nov 2022
Bau- und Raumordnungsrecht; baubehördlicher Auftrag; Abbruchauftrag; Bauwerk; vermuteter Konsens;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde von A und B, beide vertreten durch C Rechtsanwälte GmbH, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. Dezember 2021, Zl. ***, mit dem einer Berufung der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Stadtamts der Stadtgemeinde *** vom 5. Mai 2020, Zl. ***, betreffend Abbruchauftrag eines Wohnhauses samt aufgeständerter Terrasse keine Folge gegeben wurde, nach durchgeführter mündlicher Verhandlung zu Recht erkannt:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) teilweise Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert, dass es wie folgt zu lauten hat:
Der Berufung wird stattgegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides des Stadtamts der Stadtgemeinde *** vom 5. Mai 2020, Zl. ***, dahingehend abgeändert, dass der Spruch wie folgt zu lauten hat:
„Die aufgeständerte Terrasse im Ausmaß von ca. 4 m x 8,5 m auf dem Grundstück Nr. *** KG *** ist binnen 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides zu entfernen.“
2. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Artikel 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1.1. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Frau A und Herr B (in der Folge: Beschwerdeführer) sind grundbücherliche Liegenschaftseigentümer des Grundstückes Nr. *** KG ***, welches die topographische Anschrift ***, ***, aufweist.
Im nördlichen Teil der Liegenschaft ist ein Wohnhaus mit aufgeständerter Terrasse errichtet. Die aktuelle Flächenwidmung weist für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf.
Im Bauzonenplan der Gemeinde *** aus dem Jahre 1938 wurde der nördliche Teil des Grundstück Nr. *** der in der Legende angeführten „Kategorie I. Baugebiet: Zone 2a. Wohngebiete außerhalb des engeren Ortsgebietes. Wohngebäude zur dauernden Bewohnung in offener Verbauung“ zugeordnet. Der südliche Teil des Grundstücks wurde auf diesem Plan der „Kategorie IV Grünland“ zugeordnet.
Im 1. Abschnitt des Regulierungsplanes *** idF vom 7. März 1968, wies das gesamte Grundstück Nr. ***, KG *** nunmehr die Widmung „Grünland – Landwirtschaft“ auf.
Laut Niederschrift einer Besprechung mit der Abteilung R/1, Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, und Vertretern der Stadtgemeinde ***, vom 9. Dezember 1987, beigefügt, wurde festgehalten:
„[..] Zu der im Zuge des Antrages auf Genehmigung des örtlichen Raumordnungsprogrammes vorgelegten Liste der im Grünland erhaltenswerten Bauten (Geb) muss folgendes festgestellt werden: Grundsätzlich können nur solche Objekte ausgewiesen werden, für welche eine baubehördliche Bewilligung vorliegt, die dem rechtswirksamen Flächenwidmungsplan entsprochen hat. Das heißt, es muss zu diesem Zeitpunkt eine Baulandwidmung vorgelegen sein. Hieraus ergibt sich, dass für im Grünland vorhandene Gebäude, auf welche diese Voraussetzungen nicht zutreffen, die Widmungs- und Nutzungsart „Geb“ nicht festgelegt werden kann.
Die vorgelegte Liste enthält bei einer Vielzahl von Objekten weder Angaben über die Gebäudeart noch das Datum der Baubewilligung. Sollte es sich hierbei um Gebäude handeln, die schon vor dem Jahre 1966 mit baubehördlicher Bewilligung errichtet wurden, wäre soweit vorhanden, das Datum der Baubewilligung anzuführen. Sind Unterlagen über die seinerzeitige Baubewilligung nicht vorhanden, ist jedoch das betreffende Gebäude als sog. Altbestand (50 bis 60 Jahre oder älter) unbeanstandet vorhanden, so ist ein entsprechender Hinweis in der Liste anzubringen. Objekte, für die nachweisbar keine Baubewilligung vorliegt, eventuell sogar die Baubewilligung versagt oder ein Abbruchauftrag erlassen wurde, können nicht als Geb ausgewiesen werden. Dies gilt auch für solche Objekte, die in den letzten Jahren oder Jahrzehnten errichtet wurden, wo die Bauakten lückenlos vorhanden sind.
Weiters ist zu berücksichtigen, inwieferne bisher im Bauland vorhandene und bewilligte Objekte durch Rückwidmungen in Grünland als Geb ausgewiesen werden müssen. Dies gilt vor allem für Baubewilligungen, die nach 1966 erteilt wurden.
Bei Baubewilligungen nach 1966 müsste auch geprüft werden, ob damit nicht nur Zu- oder Umbauten bei Altbeständen bewilligt wurden. [..]“
Im Schreiben der Abteilung R/2, Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, vom 11. Dezember 1987 an den Bürgermeister der Stadtgemeinde *** wurde festgehalten:
„Die im Grünland erhaltenswerten Gebäude (Geb) sollten sowohl in den Plänen als auch in der vorgelegten Liste überprüft werden. Die Liste ist teilweise unvollständig. Es können nur solche Bauten, welche vor Rechtskraft des Flächenwidmugnsplanes 1966 bestehend oder bereits bewilligt waren oder Bauten, die bisher im Bauland waren und nach dem nunmehrigen Flächenwidmungsplan nicht mehr im Bauland liegen, als erhaltenswerte Bauten festgelegt werden. [..]“
Laut dem Erläuterungsbericht zum örtlichen Raumordnungsprogramm der Stadtgemeinde ***, von D, aus dem Jahr 1988, (AS 29), wurden auf S. 181 die allgemeinen Änderungen laut Abteilung R/2, Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, wiedergegeben:
„Als im Grünland erhaltenswerte Gebäude (Geb) können nur solche Bauten ausgewiesen werden, welche schon vor Rechtskraft des Flächenwidmungsplanes 1966 bestehend oder bereits bewilligt waren oder Bauten, die bisher im Bauland waren und nach dem nunmehrigen Flächenwidmungsplan nicht mehr im Bauland liegen.“
Im Bebauungsplan 1987 der Stadt *** idF vom 26. April 1996 sowie im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt *** idF vom 30. Mai 1989, ist auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, ein „Geb“ eingezeichnet. Im Bebauungsplan 1987 idF vom 2. Oktober ist die Rücknahme der „Geb“ Widmung auf dem Grundstück ***, KG ***, eingezeichnet. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan 1987 idF vom 28. Ferbuar 2003, ist das vormals als „Geb“ gewidmete Gebäude nur als Gebäude auf dem gegenständlichen Grundstück eingezeichnet.
Mit Bescheid des Stadtamts der Stadtgemeinde *** vom 6. Mai 2020, Zl. ***, wurde der Antrag der Beschwerdeführer auf Zuerkennung des „vermuteten Konsenses“ für das auf dem Grundstück Nr. *** in EZ *** KG *** (topographische Anschrift ***, ***) errichtete ebenerdige Wohnhaus im Ausmaß von ca. 7 m x 9 m samt aufgeständerter Terrasse im Ausmaß von ca. 4 m x 8,4 m, abgewiesen. Im Wesentlichen gründet die Entscheidung darauf, dass sich im Hausakt keine Unterlagen, welche auf eine Baubewilligung hinweisen, auffindbar seien und die vorgelegten Unterlagen der Beschwerdeführer nicht geeignet wären, diesen Nachweis zu erbringen.
Dagegen erhoben die Beschwerdeführer durch ihre ausgewiesene Vertretung fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung und führten begründend im Wesentlichen aus, dass ein vermuteter Konsens für das gegenständliche Wohnhaus bestehe, da aus den vorgelegten Beilagen eindeutig erkennbar sei, dass die Baubehörde der Stadtgemeinde *** von dem Wohnhaus über mehrere Jahrzehnte Kenntnis gehabt hätte. Die Unvollständigkeit im Bauakt könne nicht zulasten der Beschwerdeführer gehen.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 1. Dezember 2021, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführer keine Folge gegeben. Im Wesentlichen gründete die Abweisung der Berufung darauf, dass trotz erneut durchgeführten Ermittlungsverfahren keine Baubewilligung auffindbar sei, das Grundstück aktuell in der Kategorie Grünland – Landwirtschaft liege, das Bestandsgebäude als GEB – erhaltenswertes Gebäude im Grünland von 1985 bis 1998 gewidmet gewesen sei. Im Bauzonenplan 1937 sei kein Gebäude auf dem Grundstück ausgewiesen, weshalb nicht von einem vermuteten Konsens auszugehen sei. Die in der Berufung vorgelegten Lichtbilder seien nicht geeignet, zu beweisen, dass das Haus zum Aufnahmezeitpunkt (1950) schon bestanden hätte.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer durch ihre ausgewiesene Vertretung mit Schreiben vom 4. Jänner 2022 rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und führten im Wesentlichen aus, dass der Sachverhalt von der belangten Behörde ergänzungsbedürftig bzw. unvollständig sei, eine Beweisaufnahme unterblieben sei, Begründungs-, Subsumtions- und Beweisfehler, welche zu einer unrichtigen rechtlichen Ansicht der belangten Behörde und einem mangelhaften Bescheid geführt hätten, vorlägen. Weiters regten die Beschwerdeführer an, dieses Verfahren gemeinsam mit dem Verfahren LVwG-AV-282/001-2022 (Antrag auf Zuerkennung des vermuteten Konsenses) zu führen. Die Beschwerdeführer erhoben den Einwand des Bestehens des vermuteten Konsenses für das abzubrechende Wohnhaus. Sie monierten, die belangte Behörde behaupte zwar, dass keine Baubewilligung vorliege, übersehe dabei, dass im Akt laut Auflistung der Gemeinde der im Grünland erhaltenswerten Gebäude (Geb) das „Sommerhaus“ eingetragen sei und unter der Rubrik „Baubewilligung“ „vor 1940“ eingetragen sei (die Beschwerdeführer verweisen auf die Beilage ./A) Weiters habe die belangte Behörde im von der Baubehörde verfassten Datenblatt von August 1997 (Beilage ./B) in der Rubrik „Baubewilligung“ „Ja“ und „Nein“ angekreuzt. Überdies hätten Voreigentümer einen Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Liegenschaft begründet. Die belangte Behörde habe durch das jahrzehntelange Zuwarten eine Auseinandersetzung mit den Liegenschaftseigentümern vereitelt unter - anderem unter Entwidmung des Wohnhauses als GEB - erhaltenswertes Gebäude im Grünland im Jahr 1998. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sei seit Jahrzehnten das Gebäude eingezeichnet. Die Beschwerdeführer beantragten daher, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Stattgebung der Beschwerde dahingehend, dass mit angefochtenen Bescheid dem Antrag auf Zuerkennung des vermuteten Konsenses stattgegeben würde.
1.3. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Mit Schreiben vom 8. März 2022 legte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde, den Bezug habenden Verwaltungsakt (samt Plänen, sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Stadtrates) vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt, in das öffentliche Grundbuch und den relevanten Flächenwidmungsplan sowie Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 19. April 2022 und am 11. Juli 2022. Im Verlauf dieser mündlichen Verhandlung sagte der Vertreter der belangten Behörde unter anderem aus, dass „die Eintragung im Bereich der Baubewilligung mit „vor 1940“ insofern missverständlich sei, da, wenn eine Baubewilligung tatsächlich vorhanden gewesen sei, damals diese mit Bescheiddatum angeführt worden sei.“
Die Beschwerdeführer sind grundbücherliche Liegenschaftseigentümer des gegenständlichen Grundstückes Nr. *** KG ***, welches die topographische Anschrift ***, ***, aufweist.
Im nördlichen Teil der Liegenschaft ist ein Wohnhaus errichtet.
Auf diesem Grundstück befindet sich ein ebenerdiges Wohnhaus im Ausmaß von ca. 7 m x 9 m samt aufgeständerter Terrasse im Ausmaß von ca. 4 m x 8,4 m.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
(Quelle: Google Maps Abfrage vom 10. Juli 2022):
Die Baubewilligung für die Errichtung eines „Sommerhauses“ situiert im nördlichen Bereich des Grundstücks wurde vor dem Jahr 1940 erteilt. Das Wohnhaus war als „Geb“ – erhaltenswertes Gebäude im Grünland von 1985 bis 1998 gewidmet.
Die aufgeständerte Terrasse wurde zwischen 2008 und Ende 2011 errichtet. Eine Baubewilligung für die Terrasse liegt nicht vor.
Ein schriftlicher Baubewilligungsbescheid für dieses Wohnhaus findet sich im Akt der belangten Behörde nicht.
Die aktuelle Flächenwidmung weist für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf.
Die getroffenen Feststellungen beruhen auf dem unbedenklichen Akteninhalt, dem Vorbringen der Beschwerdeführer und den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung. Die Eigentumsverhältnisse und die festgelegte aktuelle Widmung betreffend das Grundstück sind unstrittig und ergeben sich überdies aus dem offenen Grundbuch und dem aktuell in Geltung stehenden Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde ***.
Die Feststellung, dass die aufgeständerte Terrasse nach dem Jahr 2008 errichtet wurde, gründet auf eine Nachschau im behördeninternen Tool „iMap“ mit Luftbildaufnahme aus dem Jahr 2008, auf welchem noch keine Terrasse ersichtlich ist, wohingegen auf dem Luftbild mit Aufnahme im Jahr 2011 die Terrasse eindeutig zu erkennen ist.
Die Feststellungen zum aktuellen Bestand des Wohnhauses sind ebenso unstrittig und ergeben sich aus den Lichtbildern im Akt, einer Nachschau im behördeninternen Tool „iMap“ sowie auf Google Maps.
Strittig bleibt also – da aus den Luftbildern eindeutig erkennbar ist, dass die Terrasse erst kürzlich gebaut wurde - ob ein „vermuteter Konsens“ für das Wohnhaus vorliegt: Die Feststellung, dass eine Baubewilligung für das „Sommerhaus“, vor dem Jahr 1940 erteilt wurde, gründet auf mehreren Beweisen. Einerseits besteht im Bauakt eine „Liste der im Grünland erhaltenswerten Gebäude“, welche als Beilage zu den Umwidmungen als „Geb“ ca. 1985 erstellt wurde, auf welcher in der Rubrik „Datum Baubewilligung“ „vor 1940“ eingetragen ist und die Gebäudeart „Sommerhaus“. Schließlich spricht auch noch die Widmung des nördlichen Teils des Grundstücks im Jahre 1938 als „Bauzone“ dafür, dass aufgrund der Berechtigung zum Bauen auf diesem Grundstück ein konsensgemäßer Bau errichtet wurde. Eben dieser Beweis und die nachfolgende Widmung des Gebäudes als „Geb“, welche laut ausführlicher rechtlicher Beratung durch die Fachabteilung des Amtes der NÖ Landesregierung ausdrücklich auf die konsensgemäße Errichtung verweist, überzeugt das erkennende Gericht, um von einer Baubewilligung, die vor 1940 erteilt wurde, auszugehen ist. Die belangte Behörde vermag mit einer Argumentation, dass „vor 1940“ gerade nicht für eine Baubewilligung spricht, nicht zu obsiegen, zumal eine „Geb“ Widmung für Wohnhäuser, die konsenslos errichtet wurden, nicht erteilt hätte werden dürfen. Das erkennende Gericht ist überzeugt davon, dass die Baubehörde in den Jahren 1985 – 1990 „Geb“ Widmungen gerade nur für bewilligte Gebäude, die sich aufgrund der Flächenumwidmung nunmehr im Grünland befanden, erteilt hatte, also gesetzmäßig. Insofern misst das erkennende Gericht der Aussage der belangten Behörde, dass die Eintragung im Datenblatt zur Erhebung der „Geb“ Widmung aus 1985 „missverständlich sei, da wenn eine Baubewilligung vorhanden gewesen sei, damals diese mit Bescheiddatum angeführt worden sei“, den Gehalt einer nicht überzeugenden Vermutung zu, nicht zuletzt deshalb, da dadurch dem Handeln der Baubehörde gesetzeswidriges Verhalten unterstellt werden müsste, würde man diesem Ansatz folgen und das erkennende Gericht überzeugt ist, dass die Baubehörde gesetzmäßige Widmungen vorgenommen hat.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz idF. BGBl. I Nr. 109/2021 – VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das
Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist. …
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 idF. BGBl. I Nr. 109/2021 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 2014 idF. LGBl. 20/2022:
§ 4. Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetztes gelten als
…
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. …
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen; …
§ 14. Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden
2. die Errichtung von baulichen Anlagen …
§ 35 Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt. […]
2.4. NÖ Raumordnungsgesetz 2014 idF LGBl. Nr. 97/2020:
§ 20 Grünland
(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
1a. Land- und Forstwirtschaft: Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1994 sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig. Weiters ist das Einstellen von Reittieren zulässig, wenn dazu überwiegend landwirtschaftliche Erzeugnisse verwendet werden, die im eigenen Betrieb gewonnen werden. Weiters sind im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers, wenn er Eigentümer des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, der dort wohnenden Betriebsübergeber und des künftigen Betriebsinhabers, sowie für die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten zulässig:
-Zubauten und bauliche Abänderungen
-die Wiedererrichtung bestehender Wohngebäude
-die zusätzliche Neuerrichtung eines Wohngebäudes
[..]
(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung, nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und in den Fällen des Abs. 2 Z 1a und 1b eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen. [..]
Die Beschwerde ist zum Teil begründet.
Es ist unbestritten, dass es sich bei dem Wohnhaus, dessen Abbruch den Gegenstand des angefochtenen Bescheides bildet, um ein Gebäude iSd § 4 Z 15 NÖ BO 2014 und somit auch um ein Bauwerk iSd § 4 Z 7 NÖ BO 2014 handelt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag wie der erstinstanzliche Bescheid voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hat (z.B. VwGH 2004/05/0205 oder VwGH 2004/05/0027 bis 0030). Gemäß § 14 Z. 1 NÖ BO 2014 und auch den Vorgängerbestimmungen (§ 14 Z. 1 NÖ BauO 1996, § 92 Abs. 1 Z. 1 NÖ BauO 1976 bzw. NÖ BauO 1969 und § 16 Abs. 1 der Bauordnung für NÖ 1883) bedarf bzw. bedurfte die Neuerrichtung von Gebäuden stets einer Baubewilligung. Die Baubewilligung muss (bzw. musste) zwingend schriftlich (mit Bescheid) erfolgen (siehe § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014, § 23 Abs. 1 NÖ BauO 1996, § 118 Abs. 3 NÖ BauO 1976 bzw. NÖ BauO 1969 und § 26 der Bauordnung für NÖ 1883). Weiters ist festzuhalten, dass die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages selbst dann zulässig ist, wenn das konsenslos errichtete Gebäude schon jahrelang unbeanstandet existiert (vgl. VwGH 2013/05/0012). Darüber hinaus vermag weder eine Endbeschau noch eine Benützungsbewilligung eine mangelnde Baubewilligung zu ersetzen (vgl. VwGH 2010/05/0182).
Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung ausführt, kann bei Prüfung des konsensgemäßen Zustandes eines Bauwerkes auch die Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses von Bedeutung sein, welche bei Altbauten, für die, abgesehen von anderen Voraussetzungen, keine Baubewilligung existiert oder eine solche nicht mehr auffindbar ist, anwendbar ist (vgl. z.B. VwGH 88/06/0214 oder VwGH 2001/05/0835). Der Verwaltungsgerichtshof hat in der von ihm entwickelten Rechtsprechung zur Rechtskonstruktion des vermuteten Konsenses festgehalten, dass die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit eines alten Gebäudes nur dann Platz greifen kann, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich erscheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes soll nur dann vermutet werden, wenn der Zeitpunkt seiner Erbauung so weit zurückliegt, dass – von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen – auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht besteht (vgl. VwGH 22. Oktober 1992, Slg. 13.727/A, mwN.). Ein vermuteter Konsens kann also für Baulichkeiten, die um 1900 errichtet und für bestimmte Zwecke verwendet worden sind […] nur insofern angenommen werden, als nicht in einem Zeitpunkt, in dem die Archive üblicherweise ordnungsgemäß geführt und auch (schriftliche) Baubewilligungen erteilt worden sind, bauliche Abänderungen oder Umwidmungen vorgenommen wurden (vgl. VwGH 92/06/0152).
Nach wie vor ist jedoch der exakte Errichtungszeitpunkt des verfahrensgegenständlichen Wohnhauses aufgrund der diesbezüglich fehlenden Aktenbestandteile durch die Baubehörde nicht aktenkundig und wurde von der Beschwerdeführerin bereits im vorangegangenen Verfahren behauptet, dass das Wohnhaus um 1950 errichtet worden sei. Selbst wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung ein Zeitraum von 30 bis 40 Jahren durchwegs als zu kurz bezeichnet wurde, um die Vermutung des Konsenses zu begründen (vgl. z.B. VwGH 2000/17/0052 mwN), dürfte demgegenüber möglicherweise jedoch ein Konsens vermutet werden, wenn es sich um ein seit vielen Jahrzehnten bestehendes Gebäude handeln sollte (vgl. z.B. VwGH 92/05/0322).
Aus der Niederschrift vom 9. Dezember 1987 geht eindeutig hervor, dass das Wohnhaus nicht als „Geb“ gewidmet hätte werden dürfen, wenn es dafür keine baubehördliche Bewilligung gehabt hätte, bzw. wenn die Baubehörde nicht davon ausgegangen wäre, dass es für das Wohnhaus eine Baubewilligung gibt. Daraus folgt, dass die Baubehörde zum Zeitpunkt der „Geb“ Widmung von einem konsensgemäß errichteten Gebäude ausging. Außerdem war nur – soweit vorhanden – das Datum der Baubewilligung anzuführen. Ansonsten war von einem Altbestand auszugehen.
Der belangten Behörde ist zwar zugestehen, dass sie ein umfangreiches Ermittlungsverfahren durchgeführt hat und außerdem erhoben hat, wie es um den Bestand der Baubewilligungen von Bauwerken auf den umliegenden Grundstücken steht. Das erkennende Gericht kommt nicht umhin, aufgrund des Inhalts der Aktenbestandteile, „Baubewilligung: JA und NEIN“ sowie aufgrund der Geb – Widmung im Jahr 1985, und der Liste der erhaltenswerten Gebäuden im Grünland mit dem Hinweis „Baubewilligung: vor 1940“, dass die Akten für sich sprechen, dass es zu einer Erteilung einer Baubewilligung kam. Dies nicht zuletzt aufgrund des Vorliegens einer Flächenwidmung „Bauzone“ im nördlichen Teil der Liegenschaft, wo das verfahrensgegenständliche Wohnhaus besteht.
Sohin liegen zwar einerseits die laut Rechtsprechung des VwGH ordnungsgemäß geführten Archive vor, weisen die Aktenbestandteile jedoch gerade auf eine nicht auffindbare Baubewilligung hin, sodass es sich hier um einen besonders gelagerten Einzelfall handelt.
Es war sohin vom Vorliegen eines vermuteten Konsenses für das Wohnhaus auszugehen und der Abbruchauftrag aufzuheben.
Bei einem einheitlichen Bauwerk ist grundsätzlich der gesamte Bau Gegenstand eines baupolizeilichen Auftrages (vgl. VwGH 2010/05/0182). Ein Abbruchauftrag hat sich nur dann auf Teile eines Bauvorhabens bzw. einer baulichen Änderung zu beziehen, wenn die konsenswidrigen oder konsenslosen Teile vom übrigen Bauvorhaben trennbar sind (vgl. VwGH 2009/05/0348).
Die Terrasse ist ein vom Wohnhaus trennbares Bauwerk im Sinne der NÖ BO 2014, da sie kraft Eigengewichts kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist und ein Mindestmaß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich ist, um dieses Bauwerk zu errichten. Sie ist nachweislich konsenslos im Zeitraum zwischen 2008 bis Ende 2011 erbaut worden.
Die Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen oder Rechte nach § 6 NÖ BO 2014 verletzt werden könnten, war bereits im Geltungszeitraum der NÖ BO 1996 sowie laut NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig. Eine Bewilligung liegt jedoch - insoweit unbestritten - nicht vor.
Sohin war der Abbruchauftrag dahingehend einzuschränken, dass er nur auf die aufgeständerte Terrasse zu lauten hat.
Die Festsetzung einer neuen Leistungsfrist ist nicht erforderlich, da diese von der belangten Behörde mit sechs Monaten ab Rechtskraft des angefochtenen (erstinstanzlichen) Bescheides festgelegt wurde, die erst mit Zustellung des vorliegenden Erkenntnisses an die Beschwerdeführer eintritt. Gegen die Angemessenheit der sechsmonatigen Frist wurde nichts vorgebracht und bestehen auch seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich keine Bedenken.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, einheitlich beantwortet wird.
Collega Omnilex per cercare nel corpus legale dal tuo assistente IA.