Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-919/001-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.12.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2021:LVwG.AV.919.001.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-

Senat 3 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin

Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel und Landeskammerrat Ing. Strohmaier über die Beschwerde des A, vormals B, ***, vertreten durch die C Rechtsanwälte KG in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 18. April 2021, Zl. ***, mit welchem gemäß den §§ 3, 7 Abs. 5, 14 und 37 Abs. 2 Z. 3 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG) festgestellt wurde, dass es sich beim Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einer Katasterfläche von 4,3596 ha zum Zeitpunkt 07.09.2006 um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück gehandelt hat, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 25. November 2021 und nach erfolgter Beschlussfassung in nichtöffentlicher Sitzung durch die daran anschließende Verkündung der Entscheidung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsver-

fahrensgesetz (VwGVG) abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gleichzeitig wird die im angefochtenen Bescheid angeführte Rechtsgrundlage zur Sachentscheidung durch die Bestimmung des § 1 Z 1 lit. b NÖ Grundverkehrsgesetz 1989, LGBl. 6800-3, ergänzt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985

(VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß

Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 18. April 2021, Zl. ***, wurde hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit einer Katasterfläche von 4,3596 ha, über die Anträge der Eigentümerin und Verpächterin, der D, rechtsfreundlich vertreten durch Rechtsanwalt E, und der Pächterin, der A, vormals B, ***, nunmehr vertreten durch die C Rechtsanwälte KG in ***, ***, gemäß den §§ 3, 7 Abs. 5, 14 und 37 Abs. 2 Z. 3 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, festgestellt, dass es sich bei diesem Grundstück zum Zeitpunkt 07.09.2006 um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück gehandelt hat.

In der Begründung dieses Bescheides wird im Wesentlichen ausgeführt, dass von der Marktgemeinde *** sowie von der Bezirksbauernkammer *** Stellungnahmen eingeholt worden seien, wobei die Marktgemeinde *** mitgeteilt habe, dass ihr nicht bekannt sei, ob das gegenständliche Grundstück zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehöre. Hinsichtlich der Frage der Nutzung des Grundstückes sei mitgeteilt worden, dass dieses offenbar nur teilweise landwirtschaftlich und zum Großteil als ***-Gelände genutzt werde. Letzteres würde jedoch nicht dem Flächenwidmungsplan entsprechen.

Die Bezirksbauernkammer *** habe in ihrer Stellungnahme mitgeteilt, dass ihr eine landwirtschaftliche Nutzung des betreffenden Grundstückes nicht bekannt sei.

Seitens des A sei am 24.06.2020 eine umfangreiche „Mitteilung“ eingebracht worden, in welcher hinsichtlich der Frage, ob der Pachtvertrag vom 07. September 2006 der „Grundverkehrskommission“ unterliege oder nicht, die Ansicht vertreten werde, dass es um die laut § 3 „gegenwärtige Nutzung“ gehe. Auch im Jahr 2006 habe es keine landwirtschaftliche Nutzung gegeben und laut der Bezirksbauernkammer auch keine Antragstellung um AMA-Förderung. Zumindest in den Jahren 2004 und 2005 und wahrscheinlich auch vorher sei für das Grundstück eine „Grünbrache“ beantragt worden. Laut der Agrarmarkt Austria seien unter nichtlandwirtschaftlicher Nutzung sämtliche Aktivitäten auf beihilfefähigen Flächen zu verstehen, welche nicht der landwirtschaftlichen Produktion dienen würden. Da als Landwirtschaft ein Wirtschaftsbereich der Urproduktion bezeichnet werde, um zielgerichtet pflanzliche und tierische Erzeugnisse auf einer zu diesem Zweck bewirtschafteten Fläche herzustellen, komme der Grünbrache (2004 und 2005) somit einer Stilllegung der landwirtschaftlichen Nutzung gleich und definiere dadurch auch eine unproduktive Fläche im Sinne der Raumplanung. Somit sei bewiesen, dass das Grundstück Nr. *** zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Pachtvertrages (und auch vorher und nachher) nicht landwirtschaftlich genutzt worden sei. Außerdem sei das Grundstück seit 01. Juli 1981 im Besitz eines Sportvereins (gemeint wohl: der D) und gehöre somit nicht zu einem land- und forstwirtschaftlichem Betrieb. Das Vereinsgesetz verlange „eine klare und umfassende Umschreibung des Vereinszwecks“. Laut Statuten des Grundbesitzer „D“ seien landwirtschaftliche Tätigkeiten nicht vorgesehen.

Seit 18. Mai 2007 habe die Beschwerdeführerin für das Grundstück eine Betriebsstätten-Genehmigung vom Land NÖ. Auf Basis dieser auch aktuell gültigen Genehmigung seien zahlreiche Rennveranstaltungen bis hin zu Staatsmeisterschaftsläufen durchgeführt worden.

Abgesehen von Veranstaltungen habe die Beschwerdeführerin das Grundstück seit September 2006 bis heute als Trainingsgelände im Sinne der Nutzung einer Sportgelegenheit nach Auskunft und Definition des ÖISS (Österreichisches Institut für Sportstättenbau) genutzt: „Eine Sportgelegenheit sei eine vom Sport nutzbare, aber nicht für die spezielle Sportart extra geschaffene Anlage“. Auf dieser Basis werde das vorhandene attraktive Gelände der aufgelassenen Schottergrube auch aktuell, so wie dies auch andere Vereine in Österreich tun, ohne eine Sportanlage zu errichten, genutzt. Auch vom beigezogenen Amtssachverständigen sei bestätigt worden, dass bei der Nutzung durch die Beschwerdeführerin das hügelige Gelände der aufgelassenen Schottergrube nicht verändert worden sei.

Der seinerzeitige Pächter F sei von zumindest 2004 und 2005 aktiver ***sportler und mehrfacher Clubmeister gewesen und habe so wie viele andere das Grundstück für ***-Trainingsfahrten genutzt.

1981 habe die Grundverkehrsbehörde zugestimmt, dass ein Nicht-Landwirt (weil Sportverein) das Grundstück (ausgebeutete Schottergrube) zum Zwecke der Nutzung als Sportfläche kauft. Seit 07. Sept. 2006 habe der Verein A das Grundstück gepachtet und bereits im Jänner 2006 persönlich allen Anrainern und zusätzlich bei einer Infoveranstaltung auf dem Gemeindeamt allen Interessierten die geplante Nutzung präsentiert. In all dieser Zeit (von 1981 beim Verkauf des Grundstückes bis heute 2020) habe kein Landwirt Interesse am Grundstück gezeigt.

Die Grundverkehrskommission habe dem Verkauf mit der Begründung (laut Grundbuch) zugestimmt, dass

1. kein ansässiger Landwirt trotz Information Interesse am Grundstück gezeigt habe, 2. das Grundstück nicht oder nur in sehr geringem Ausmaß landwirtschaftlich nutzbar sei und

3. auf dem Grundstück eine Sportanlage entstehen werde.

Das mangelnde Interesse von Landwirten am Grundstück gehe darauf zurück, dass es wahrscheinlich nicht wertvoll sei oder wie es die Grundverkehrsbehörde 1981 in ihrem Gutachten beschrieben habe, nur in sehr geringem Maß landwirtschaftlich nutzbar sei.

Dass der Grundbesitzer nunmehr 13 Jahre nach Abschluss des Pachtvertrages (mit Kaufrecht) ergebnislos versuche, den Pachtvertrag zu annullieren, habe den Grund, dass der Grundbesitzer im Hintergrund Gespräche mit der Bauwirtschaft geführt habe, um das Grundstück als gewinnbringende Aushubdeponie zu verwerten.

Dieser Mitteilung der Beschwerdeführerin seien neben Lichtbildern auch die zivilgerichtlichen Urteile 1. und 2. Instanz (Feststellungs- und Räumungsklage der Verpächterin gegen den Pächter, gerichtet auf die Feststellung der Ungültigkeit des Pachtvertrages, in eventu auf die Auflösung aus wichtigem Grund sowie die Räumung des Pachtgegenstandes) angeschlossen gewesen.

Laut den Entscheidungsgründen des erstgerichtlichen Urteils sollen auf dem Grundstück auch zumindest teilweise/zeitweise Schafe geweidet haben.

Nach dem in der Folge eingeholten agrartechnischen Gutachten des Amtssachverständigen G vom 28.07.2020, in welchem das gegenständliche Grundstück ausführlich unter Anschluss von Lichtbildern bzw. Auszügen aus der Hangneigungskarte laut Imap des Amtes der NÖ Landesregierung beschrieben werde, werde neben gutachterlichen Ausführungen zur Nutzung festgestellt, dass nach den vorliegenden Luftbildern unter Berücksichtigung der Geländeverhältnisse sowie der Einzäunung zu vermuten sei, dass der Bereich außerhalb der Einzäunung über die gesamte Dauer des Pachtvertrages landwirtschaftlich als Grünland genutzt worden sei.

Für den eingezäunten Bereich des Grundstückes sei aus den historischen Luftbildern eine stetig intensivere Nutzung des Grundstückes für *** zu erkennen, welche im Jahr 2011 mit der Austragung der österreichischen Staatsmeisterschaft für *** auf Basis einer Betriebsstätten-Genehmigung einen Höhepunkt erreicht haben dürfte. Im Luftbild für den Zeitraum 2010/2013 sei zu sehen, dass praktisch das gesamte eingezäunte Gelände als -Strecke genutzt worden sei. Auf Grundlage der vorliegenden Betriebsstätten-Genehmigung sei daher der eingezäunte und überwiegende Teil des Grundstückes, möglicherweise rechtmäßig, einem anderen Zweck (-Strecke) zugeführt worden. Darauf, dass in der Bauanzeige des A vom 20.12.2013 ausgeführt werde, dass das Grundstück ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werde, werde hingewiesen.

Für die Beschwerdeführerin sei laut Ihrer Stellungnahme vom 12.08.2020 im Rahmen des eingeräumten Parteiengehörs zum eingeholten Gutachten und zu einer beigeschlossenen Luftbildaufnahme sowie einer ebenfalls beigeschlossenen planlichen Darstellung des Parcours, welche regelmäßig als Unterlage für die Anmeldung von Veranstaltungen im Hinblick auf die Betriebsstätten-Genehmigung gedient hätte, der klare Hinweis gegeben, dass das gesamte Grundstück sportlich genutzt worden sei und der nicht vom Parcours betroffene Teil als Zuschauerbereich sowie als Fahrerlager gedient habe.

Zur Bauanzeige des A vom 20.12.2013, wonach das Grundstück ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werde, werde angeführt, dass diese Angabe lediglich irrtümlich erfolgt sei. Richtig sei lediglich, dass zur Nachbearbeitung der Fläche mangels einer hinreichenden Möglichkeit zur Anwendung landwirtschaftlicher Mähgeräte eben versucht worden sei, mit Schafen den Graswuchs im Schotterbereich einzudämmen. Der Graswuchs sei jedoch derart geringfügig gewesen, dass die Schafe nicht länger als einen Monat versorgt haben werden können. Die Anzahl der Schafe sei daher drastisch verringert worden und seien derzeit nur im Sommer zwei Schafe als „Rasenmäher und Streichelzoo“ beschäftigt. Daraus könne keinesfalls eine landwirtschaftliche Nutzung abgeleitet werden.

Seitens des Vereins D sei im Rahmen des Parteiengehörs vorgebracht worden, dass der Verein vor Vertragsabschluss mit dem A im Jahr 2006 die Absicht gehabt habe, das Gelände als Jagdschießstand zu adaptieren. Da eine entsprechende Widmung nicht erreicht habe werden können, hätten vor 2006 Überlegungen bestanden, das Grundstück eventuell als Aushubdeponie zu nutzen. Tatsächlich sei aber das Grundstück vom 01.01.1990 bis zur Erstellung des Pachtvertrages vom 07.09.2006 mit dem A, an die Landwirtsfamilie F in *** verpachtet worden (Pachtvertrag liege vor) und sei das Grundstück von dieser auch landwirtschaftlich genutzt worden. Es stehe daher außer Zweifel, dass das Grundstück vor der Zeit des Pachtvertrages vom 07.09.2006 in landwirtschaftlicher Nutzung gestanden sei.

Allein die Unterlassung der vertraglich verpflichteten Einholung einer Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde seitens der Pächterin und die in weiterer Folge über den gesetzlich erlaubten Rahmen hinaus erfolgte Nutzung als ***-Strecke, könne die Widmung nicht in Frage stellen. Mit Vertragsabschluss zwischen den Parteien hätte eine Umwidmung in eine Sportstätte erreicht werden sollen, wobei das Fahrtechnikzentrum mit einem Schießplatz kombiniert hätte werden sollen. Das Erreichen der Umwidmung sei Vertragspflicht des A gewesen, welcher bis dato nicht nachgekommen habe werden können. Der Verein D habe ausdrücklich im Antrag an die Grundverkehrsbehörde ausgeführt, das Gelände nach Rückstellung wieder landwirtschaftlicher Nutzung zuzuführen. Denkbar wäre die Verpachtung (Interesse vorhanden) an einen landwirtschaftlichen Betrieb als Alternativ- bzw. Biodiversitätsfläche im Sinne des Natur- und Artenschutzes oder eine Biotopverbesserung für Pflanzen- und Tierwelt nach Absprache mit der örtlichen Jägerschaft.

Die ohne Tatsachensubstrat aufgestellte Behauptung, die Grundeigentümerin plane weiter eine Aushubdeponie, stamme vom A und sei womöglich dessen Zukunftsidee (einzige Ausstiegsmöglichkeit aus dem unglücklich formulierten Vertrag seitens der Verpächterin sei der Verkauf zu einem ebenfalls niedrig definierten Preis an den A).

Laut Vertrag hätte das Grundstück erst nach Vorliegen aller behördlichen Genehmigungen (Grundverkehr, Naturschutz) tatsächlich als Fahrtechnikzentrum genutzt werden sollen. Der A habe insbesondere die Antragstellung bei der Grundverkehrsbehörde über all die Jahre vertragswidrig unterlassen. Eine illegale Nutzung für *** entgegen der Absicht des Grundeigentümers, das Grundstück entweder nur legal dieser Nutzung zuzuführen bzw. weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen, könne die Qualifizierung der Immobilie als landwirtschaftlich genutzte Fläche und damit die Genehmigungspflicht nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz nicht beseitigen. Es werde daher weiterhin der Antrag aufrechterhalten, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mangels legaler Widmung als Sportstätte zu verweigern.

Laut den in der Folge gepflogenen Erhebungen bei der Agrarmarkt Austria (AMA) sei nach dem „Grundstücksreport“ vom 22.01.2021 in den Jahren 1999-2005 die Nutzung „Grünbrache“ ausgewiesen. Für 2006 sei laut AMA kein Förderantrag gestellt worden.

Vom vormaligen Pächter bzw. dessen Sohn sei am 27.01.2021 informativ befragt angegeben worden, dass seiner Erinnerung nach auf dem Grundstück anfangs etwas angebaut worden sei, das Grundstück dann jedoch bereits ab dem EU-Beitritt 1995 bis zur Rückgabe an den Verpächter brachgelegen sei. Nach seinen Angaben sei er dort kurzzeitig auch *** gefahren.

In der daraufhin eingeholten Stellungnahme zu diesen ergänzenden Beweisaufnahmen hat der agrartechnische Amtssachverständiger wie folgt gutachterlich Stellung genommen:

„Der übermittelte Grundstücksreport der AMA für das Grundstück ***, KG *** weist für den Zeitraum 1999 bis 2004 eine „Stilllegung Grünbrache“ für 3,48 ha aus. Für das Jahr 2005 ist diese Fläche auf 3,34 ha verringert worden. Für das Jahr 2006 ist keine Beantragung mehr bei der AMA erfolgt. Mit dem EU-Beitritt Österreichs wurde 1995 den Landwirten das erste Umweltprogramm ÖPUL angeboten. Aus den Ausführungen von Hr. F (Anm.: Vorpächter) darf angenommen werden, dass die erstmalige Antragstellung auf „Stilllegung Grünbrache“ bereits mit Beginn des ersten ÖPUL 1995, spätestens aber jedenfalls 1999, lt. Report der AMA, erfolgt ist. Eine „Stilllegung Grünbrache“ war in den ÖPUL Programmen nur auf vormaligen Ackerflächen möglich. Siehe dazu auch die Bezeichnungen „Ackerland SL: Grünbrache“ im Report. Das heißt zum Zeitpunkt der erstmaligen Antragstellung (vermutlich 1995, spätestens jedoch 1999) auf Stilllegung Grünbrache müssten 3,48 ha des gegenständlichen Grundstückes ackerbaulich genutzt worden sein. Zumindest ab 1999 (vermutlich ab 1995) war im Rahmen der Stilllegeverpflichtung das gegenständliche Grundstück aber außer Nutzung (= außer Ertrag) gestellt. Der Antragsteller war nur verpflichtet die betreffenden Flächen entsprechend zu pflegen. Aus den vorhandenen Luftbildern (siehe ha. Gutachten vom 28.7.2020) können seitens des Unterfertigten zur Nutzung des Grundstückes keine darüberhinausgehenden Schlüsse gezogen werden.“

Seitens der Beschwerdeführerin sei mit Stellungnahme 21.03.2021 festgehalten worden, dass das Grundstück nicht landwirtschaftlich genutzt werde, bzw. seit dem Jahr 1995 keine landwirtschaftliche Nutzung gegeben sei und sohin der gegenständliche Pachtvertrag nicht im Sinne des § 14 NÖ GVG 2007 grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig sei. Aus den Ausführungen des Amtssachverständigen ergebe sich, dass das gegenständliche Grundstück 1995 bis 2006 nicht landwirtschaftlich genutzt worden sei und sogar eine Stilllegungs-verpflichtung durch die AMA bestanden habe. Auch aus der Stellungnahme des Sohnes der Vorpächterin, welcher als mehrfacher ***-Meister selbst das gegenständliche Grundstück für Trainingszwecke genutzt habe, ergebe sich, dass eine landwirtschaftliche Nutzung der damaligen Pächter schon seit dem Jahr 1995 nicht mehr gegeben gewesen sei.

Da eine Brache keine landwirtschaftliche Nutzung darstelle, sei nachgewiesen, dass das Grundstück auch laut Definition der AMA nicht im Wirtschaftsbereich der Landwirtschaft liege, also nicht zielgerichtet der Produktion von pflanzlichen und tierischen Erzeugnissen diene. Es sei somit aus landwirtschaftlicher Sicht eine unproduktive Fläche im Sinne der Raumplanung. Im Hinblick auf die vorliegende Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen werde um antragsgemäße Erledigung ersucht.

Vom Verein D werde in der Stellungnahme vom 02.03.2021 ausgeführt, der Sachverständige habe festgestellt, dass bis zur Errichtung des Pachtvertrages mit dem damaligen Verein B im Jahre 2006 das Grundstück durchgehend nicht nur als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Grundsteuer- oder Grenzkataster bezeichnet sei, sondern auch tatsächlich als Ackerfläche genutzt worden sei. Es wäre demnach ein allfälliges, bisher nicht aktenkundiges nachträgliches Ansuchen auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Pachtvertrages durch den jetzigen Pächter (Verein A) - wie auch im Pachtvertrag auf Seite 3 unter Pkt. 4 vereinbart - einzufordern. Diese notwendige Voraussetzung bzw. Vereinbarung gehe auch aus dem Urteil des Bezirksgerichtes *** vom 02.12.2019, ***, auf den Seiten 9 und 10 hervor.

Auf Basis des solcher Art durchgeführten Beweisverfahrens habe die Grundverkehrsbehörde gemäß der Definition des § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 hinsichtlich der Frage der Eigenschaft eines Grundstücks nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes den Zeitpunkt des Vertragsschlusses als entscheidend angesehen (VfGH v. 22.06.2005, B1124/04, VfSlg 16158, 11.437). Daher sei bei der Beurteilung des konkreten Falles auf die Situation im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages vom 07.09.2006 abzustellen gewesen.

Demnach sei das als Grünland/Land- und Forstwirtschaft gewidmete Grundstück bereits 1995, spätestens jedenfalls 1999, ackerbaulich genutzt worden und in Folge als Grünbrache stillgelegt worden, bevor es am 07.09.2006 von der D an den A verpachtet worden sei. Insbesondere bestehe kein Zweifel daran, dass die festgestellte ackerbauliche Nutzung als landwirtschaftliche Nutzung iSd § 3 Z 1 NÖ GVG zu qualifizieren sei, stelle Ackerbau doch geradezu die ureigenste Form der Landwirtschaft dar. Der Umstand, dass die landwirtschaftliche Nutzung in der Folge im Rahmen des ÖPUL Förderprogrammes stillgelegt worden sei und sohin im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages am 07.09.2006 nicht mehr aufrecht gewesen sei, sondern das Grundstück als Grünbrache außer Nutzung (= außer Ertrag) gestellt worden sei, sei jedoch im konkreten Fall für die Frage, ob das Grundstück als land- und forstwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei, aus rechtlicher Sicht ohne Relevanz. Das zwischenzeitige Brachliegen des Grundstückes im Rahmen des ÖPUL-Förderprogrammes und die vorherige ackerbauliche Nutzung beende die zweifellos gegebene Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht, weshalb die spruchgemäße Entscheidung zu treffen gewesen sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A vom 29.04.2021, mit welcher beantragt wird, der Beschwerde stattzugeben und festzustellen, dass der gegenständliche Pachtvertrag vom 07.09.2006 keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfe.

Begründend wird in diesem Rechtsmittel ausgeführt, dass die Behörde den Grundeigentümer bezüglich der Nutzung des Grundstückes über den Zeitraum seines Eigentumsrechtes befragen hätte müssen. Es sei völlig unzureichend, wenn eine Meinung oder Vermutung in weiterer Folge als Faktum in diese Entscheidung einfließe. Es sei nämlich ausgeführt worden, dass das Grundstück offenbar nur teilweise landwirtschaftlich und zum Großteil als ***-Gelände genutzt werde, wobei letzteres nicht dem Flächenwidmungsplan entsprechen würde. Es sei die Herkunft dieser ungenauen Angabe nicht nachvollziehbar und ob die tatsächliche Nutzung als ***-Gelände der Widmung widerspreche, zumal seit 18. Mai 2007 das Grundstück im Rahmen der Betriebsstätten-Genehmigung des Landes Niederösterreich genutzt werde.

Richtigerweise habe die Bezirksbauernkammer *** zwar mitgeteilt, dass eine landwirtschaftliche Nutzung des betreffenden Grundstückes nicht bekannt sei, doch wäre es dienlich gewesen, wenn diese Mitteilung durch Einsichtnahme in die zur Verfügung stehenden Unterlagen auch hinsichtlich der AMA-Anträge ergänzt worden wäre.

Tatsächlich sei der Behörde bekannt, dass das Grundstück als Schottergrube genutzt worden sei und in weiterer Folge wegen der Nichtgenehmigung eines Schießstandes lediglich durch ein Mitglied des Vereines der Antragsgegnerin als Brache verwendet worden sei.

Die Behörde habe ihre Erhebungstätigkeit nicht ordnungsgemäß ausgeführt, wenn im Gutachten des beauftragten Sachverständigen zwar auf diese Umstände Bezug genommen werde, jedoch nicht ausgeführt worden sei, dass das Grundstück seit 40 Jahren im Eigentum der D sei, seither keine landwirtschaftliche Nutzung erfolgt sei, lediglich aus förderungstechnischen Gründen das Grundstück von einem Mitglied des Vereines als Brache im Zuge des Mehrfachantrages bei der Agrarmarkt Austria angegeben worden sei und tatsächlich jedoch keinerlei Nutzung erfolgt sei.

Im Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen habe dieser unter Bezugnahme auf jene Fläche im Ausmaß von 0,6 ha, welche offensichtlich als Sicherheitsabstand im Zuge der Materialgewinnung (Schotter) nicht bearbeitet worden sei, völlig unzulässigerweise aus einem Naturbestand an Grünpflanzen auf eine landwirtschaftliche Nutzung geschlossen, jedoch nicht ausgeführt, worin von ihm eine landwirtschaftliche Nutzung erkannt worden sei.

Die vom Sachverständigen geäußerte Vermutung, dass die Bestockung der - durch Schottergewinnung erfolgten Absenkung der Grundstücksfläche im behördlich zulässigen Maß - entstandenen Steilböschung möglicherweise Wald im Sinne des Forstgesetzes darstellen könne, sei als rudimentär und unvollständig zu bezeichnen, zumal das Forstgesetz die Definition von Wald enthalte.

Tatsächlich würde in diesem Bereich lediglich teilweise eine Verbuschung infolge der nicht landwirtschaftlichen Nutzung gegeben sein.

Soweit sich der Amtssachverständige auf den Punkt I. des Pachtvertrages vom 07.09.2006, in dem das Grundstück als land- und forstwirtschaftlich genutzt dargestellt werde, beziehe, sei daraus nichts zu gewinnen, da es auf die tatsächliche Nutzung und allenfalls die Entziehung von einer landwirtschaftlichen Nutzung bzw. die Zuführung zu einer anderen Nutzung ankomme.

In rechtswidriger Weise komme der Sachverständige in seinem Gutachten unter der Rubrik „zur aktuellen Nutzung“ trotz der Feststellung, dass das Grundstück offensichtlich nach wie vor zu keinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehöre, unter Hinweis auf den oben angeführten Flurstreifen von rund 0,6 ha, wo eine Pflege zur Vermeidung einer Verkrautung erfolge, zum gegenteiligen Ergebnis.

Dazu sei auszuführen, dass gerade diese besonderen Maßnahmen von der Behörde selbst im naturschutzbehördlichen Verfahren im Ergebnis grundlos provoziert bzw. als Auflage im Verfahren zu *** erteilt worden seien.

Im vorliegenden Fall sei die Groteske zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin seit 18.05.2007 über eine Betriebsstätten-Genehmigung des Landes Niederösterreich verfüge und daher auch befugt sei, Rennveranstaltungen bis hin zu Staatsmeisterschaftsläufen durchzuführen, während demgegenüber die Naturschutzbehörde der BH St. Pölten mit dem derzeit nicht in Rechtskraft erwachsenen Bescheid vom 08.06.2020 die Einstellung des Betriebes der ***-Sportanlage begehrt habe bzw. verfügt habe und des Weiteren eine flächendeckende Begrünung gewünscht worden sei, um eine Verkrautung zu vermeiden, wobei letzteres keine landwirtschaftliche Nutzung darstelle. Es würde daher eine Kollision der Interessen und Kompetenzen bzw. eine Kompetenzüberschreitung der BH St. Pölten im Widerspruch zur rechtskräftigen Genehmigung (Bescheid vom 18.05.2007) vorliegen.

Die Mangelhaftigkeit des Verfahrens ergebe sich auch daraus, dass der agrartechnische Amtssachverständige ergänzend befragt hätte werden müssen, aus welchem Grund er eine Nutzung als Wald oder Grünland vermute, ohne hierzu einen nutzenden Betrieb im Sinne des § 3 NÖ GVG feststellen zu können.

Des Weiteren sei auch die Sachverhaltsfeststellung der Behörde mangelhaft, fehle es doch an Feststellungen betreffend den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Antragsgegnerin, die Nutzung des Geländes seit dem Eigentumserwerb bzw. vor dem Eigentumserwerb, die genehmigte Nutzung durch den Bescheid des Landes Niederösterreich vom 18.05.2007, ***, und die amtswegige Erhebung des Abbauumfanges, allenfalls durch Einsichtnahme in den grundstücksbezogenen Akt der Wasserrechtsbehörde/Gewerbebehörde.

Vielmehr seien die Ausführungen des Sachverständigen zur Grundstücksnutzung kritiklos übernommen worden.

Völlig rechtswidrig sei im angefochtenen Bescheid auch festgestellt worden, dass der Antragsteller mit Bescheid vom 08.06.2020, ***, verpflichtet worden sei, den früheren Zustand des Grundstückes wiederherzustellen, obwohl der Behörde bekannt sei, dass gegen diesen Bescheid ein Rechtsmittel erhoben worden sei und das Verfahren noch keiner rechtskräftigen Erledigung zugeführt sei.

Zudem sei die vorgenommene Beweiswürdigung nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar, sondern sei nach Aufnahme des Gutachtens lediglich das Grundverkehrsgesetz auszugsweise wiedergegeben worden, um in weiterer Folge zu einem völlig unrichtigen rechtlichen Ergebnis zu gelangen.

Aus dem Sachverhalt ergebe sich bei richtiger Würdigung, dass das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt gewesen sei oder zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört habe und tatsächlich lediglich aus Formgründen von einem Mitglied der D als Brache beim AMA-Antrag angegeben worden sei.

Es sei auch nicht rechtlich gewürdigt worden, dass infolge des Bescheides aus dem Jahr 2007 (Betrieb einer ***-Anlage) das Grundstück tatsächlich einer anderen Nutzung zugeführt worden sei.

Faktum sei, dass das Grundstück nur als Brache genutzt worden sei, zuvor ein Schotterabbau betrieben worden sei und sich keinerlei Verfahrensergebnisse ableiten lassen würden, wonach eine ackerbauliche Nutzung tatsächlich erfolgt wäre. Vielmehr sei belegt, dass das Grundstück seit 1995 bzw. spätestens jedenfalls 1999 ackerbaulich nicht mehr genutzt worden sei.

Der seinerzeitige Obmann der D habe vor Abschluss des Pachtvertrages erklärt, dass eine Umwidmung der Liegenschaft auf Grünland/Sport nicht gelungen sei und daher die Liegenschaft mit Einräumung eines Kaufrechtes verpachtet werde. Bei Abschluss des Pachtvertrages sei klar gewesen, dass die Beschwerdeführerin das gegenständliche Grundstück ausschließlich zum Zweck der Nutzung als ***-Gelände nutzen werde. Damit sei mit Abschluss des Pachtvertrages eine legale Nachnutzung vertraglich, d. h. zivilrechtlich, vereinbart worden. Eine andere Nutzung wäre nach den Statuten der Beschwerdeführerin gar nicht zulässig gewesen, ebenso wie es bei der D der Fall gewesen sei.

Die Behörde hätte schließlich auch erheben müssen, worin die landwirtschaftliche Nutzung gelegen sein solle, insbesondere welche land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in signifikanter Weise produziert worden seien.

Es werde auch darauf hingewiesen, dass der Begriff der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im NÖ Grundverkehrsgesetz mit dem Begriff des Grenzkatasters bzw. der Flächenwidmung nicht übereinstimme, sondern es vielmehr auf die Beschaffenheit und sonstige bisherige Verwendung ankomme.

Im Bescheid der Grundverkehrsbezirkskommission St. Pölten vom 22.9.1981, ***, sei die Genehmigung des Kaufvertrages wie folgt begründet:

„Die D und Umgebung erwirbt das vertragsgegenständliche Grundstück für die Errichtung eines Schießplatzes. Es handelt sich bei diesem Grundstück um eine ausgebeutete Schottergrube, in welcher auf einem hohen Schotterkegel ein Gittermast der Verbundgesellschaft steht, der eine landwirtschaftliche Benutzung stark stören würde.“

Dadurch sei nur ein relativ kleiner Teil des Grundstückes landwirtschaftlich nutzbar gewesen; ein landwirtschaftlicher Interessent sei damals nicht aufgetreten.

Eine Rekultivierung sei zu keinem Zeitpunkt behauptet und auch vom Sachverständigen nicht festgestellt worden.

Die Besonderheit von Brache-Flächen bestehe darin, dass grundsätzlich landwirtschaftlich genutzte Flächen oder nutzbare Flächen zur Erholung des Bodens als Brache-Flächen eingemeldet würden. Offensichtlich sei im Zuge der seinerzeitigen Einmeldung der tatsächliche Zustand der Fläche der Agrarmarkt Austria nicht bekannt gewesen.

Da die Voraussetzungen für die Angabe von Brache-Flächen auch der Behörde bekannt sein hätten müssen, wäre eine entsprechende Anfrage an die Agrarmarkt Austria zu richten gewesen. Unabhängig davon hätte jedoch bereits der Amtssachverständige erkennen müssen, dass die als ehemalige Schottergrube ausgewiesene Fläche nicht zulässig als Brache-Fläche im Sinne der Agrarmarkt Austria eingemeldet werden hätte dürfen und daraus ebenfalls nicht geschlossen werden könne, es handle sich um eine landwirtschaftliche Fläche.

Zu diesem Beschwerdevorbringen, sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde St. Pölten hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 25. November 2021 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben wurde durch

Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** sowie durch

mündliche Darlegung des im Vorfeld der Verhandlung schriftlich übermittelten agrartechnischen Gutachtens vom 19.10.2021, welches den Parteien des Verfahrens vor dem Verhandlungstermin zur Kenntnisnahme übermittelt worden ist, und

durch ergänzende Befragung des agrartechnischen Amtssachverständigen zu seinem Gutachten vom 19.10.2021.

Für die Erstellung des erwähnten Gutachtens vom 19.10.2021 hat das Landesverwaltungsgericht dem agrartechnischen Amtssachverständigen folgendes Beweisthema vorgegeben:

Es möge insbesondere dargestellt werden, ob das verfahrensgegenständliche

Grundstück im Jahr des Vertragsabschlusses 2006 aus agrartechnischer

Sicht landwirtschaftlich genutzt wurde und wenn ja in welchem Ausmaß.

In diesem Zusammenhang möge insbesondere zu dem vom Beschwerdeführer in seiner Beschwerde (S. 6) gemachten Vorbringen, wonach der Sachverständige „in seinen Ausführungen dann letzten Endes zu dem richtigen Ergebnis kommt, dass zumindest ab 1999 (vermutlich ab 1995) das gegenständliche Grundstück außer Nutzung gestellt wurde, sohin keine Bewirtschaftung erfolgte“, Stellung genommen werden.

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahren steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das Grundstück Nr. ***, KG ***, weist eine Katasterfläche von 4,3596 ha auf und ist trapezförmig (Schmalseiten rund 160 bis 175 m und Längsseiten rund 230 bis 305 m) ausgestaltet. Das Grundstück liegt in einer Ackerflur und wird an den beiden Schmalseiten im Norden vom Wirtschaftsweg auf Grundstück Nr. ***, KG ***, und im Süden vom Wirtschaftsweg auf Grundstück Nr. *** und ***, beide KG ***, alle Wege öffentliches Gut der Marktgemeinde ***, erschlossen. Auf dem gegenständlichen Grundstück wurde vor dem Erwerb durch die D Material abgebaut. Beim Abbau wurden offensichtlich im Süden gegenüber den Wirtschaftswegen auf den Grundstücken Nr. *** und *** und im Osten gegenüber dem Ackergrundstück Nr. ***, alle KG ***, Sicherheitsabstände eingehalten. Diese Fläche hat ein geschätztes Ausmaß von 0,6 ha. Mit Ausnahme dieses Geländestreifens ist das Restgrundstück vollkommen eingezäunt. Auf dem Grundstück ist etwa in Grundstücksmitte ein Gittermast situiert. Auch hier wurde beim Abbau das Gelände in einem Radius von ca. 20 m rund um den Mast (rund 0,13 ha) nicht verändert und fällt dieses in Steilböschungen ab. Zur östlichen Grundgrenze hin liegt eine schmale „Brücke“ vor.

Auf der restlichen Grundstücksfläche im Ausmaß von rund 3,65 ha dürfte seinerzeit beim Abbau das Gelände auf bis knapp unter 300 m über Adria (297 m bei der nordwestlichen Grundstücksecke) abgesenkt worden sein. Gegenüber den vom Abbau ausgenommenen Flächen im Osten und Süden sowie gegenüber dem Weggrundstück Nr. *** im Norden sind markante Steilböschungen ausgebildet. Die Steilböschung im Süden ist bestockt. Ebenso sind rund um den Gittermast Steilböschungen ausgebildet. Weiters ist vom Böschungsfuß beim Gittermast Richtung Südwesten eine Geländestufe mit rund 5 m vorhanden.

Am 07.09.2006 wurde hinsichtlich des Grundstückes, Nr. ***, KG ***, EZ ***, mit einer Katasterfläche von 4,3596 ha zwischen der D, ***, ***, als Verpächterin einerseits und dem A, vormals B, ***, als Pächterin andererseits ein schriftlicher Pachtvertrag vor der Anwältin H in *** geschlossen.

Unter Punkt I. dieses Pachtvertrages wird das gegenständliche Grundstück als „derzeit landwirtschaftlich genutzt“ bezeichnet und festgehalten, dass die Pächterin beabsichtigt, „auf dieser Liegenschaft ein Fahrtechnikgelände gemäß beiliegender Beschreibung (Anlage I) - diese bildet einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages - zu errichten. Zu diesem Zweck sind Veränderungen wie beispielsweise das Aufschütten von Erdmaterial, Errichtung von Baulichkeiten, Fahrzeugabstellplätze, Platz für Wartung sowie Einzäunungen etc. erforderlich.“

Unter Punkt IV. des Vertrages ist weiters festgehalten:

„Die erforderlichen Genehmigungen für die Ausführung dieses Projektes der Pächterin gem. Punkt I. dieses Vertrages wie solche durch die Baubehörde, Wasserrechtsbehörde, Grundverkehrskommission, Vermessungsamt, Landschaftsschutz, Gewerbeordnung und ähnlichem sind noch nicht erteilt. Auch eine Umwidmung des Bestandsobjektes seitens der Gemeinde ist noch nicht erfolgt. Die Einholung dieser Genehmigung und Umwidmung obliegt der Pächterin auf ihre Kosten.“

Eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung dieses Vertrages wurde nicht eingeholt.

Die Verpächterin bzw. Grundstückseigentümerin hat das in Rede stehende Grundstück mit Kaufvertrag vom 1. Juli 1981 erworben, wobei mit Bescheid der Grundverkehrs-Bezirkskommission St. Pölten vom 22. September 1981, ***, die grundverkehrsrechtliche Zustimmung erteilt worden ist.

In der Begründung dieses Bescheides ist unter anderem ausgeführt, dass die D und Umgebung das vertragsgegenständliche Grundstück für die Errichtung eines Schießplatzes erwirbt und es sich bei diesem Grundstück um eine ausgebeutete Schottergrube, in welcher auf einem hohen Schotterkegel ein Gittermast der Verbundgesellschaft steht, der eine landwirtschaftliche Benutzung stark stören würde, handelt, sowie dass im durchgeführten Verfahren kein landwirtschaftlicher Interessent aufgetreten ist.

In den Folgejahren nach dem Erwerb durch die D wurde das Grundstück nach der erfolgten Rekultivierung infolge des beendeten Schotterabbaus an Landwirte, so ab Jänner 1991 an F und I aus ***, für landwirtschaftliche Zwecke verpachtet.

Mit dem EU-Beitritt Österreichs steht den Landwirten seit 1995 das Umweltprogramm ÖPUL zur Beanspruchung von Förderungen zur Verfügung.

Nach dem Grundstücksreport der Agrarmarkt Austria für das gegenständliche Grundstück ist für den Zeitraum 1999 bis 2004 eine „Stilllegung Grünbrache“ für 3,48 ha ausgewiesen. Für das Jahr 2005 ist diese Fläche auf 3,34 ha verringert worden.

Erstmalig für das Jahr 1995, spätestens aber ab 1999, erfolgte seitens der Pächter eine Antragstellung auf „Stilllegung Grünbrache“ im Rahmen des ÖPUL-Programmes. Eine solche Antragstellung ist nur für vormalige Ackerflächen zulässig. Demnach sind zum Zeitpunkt der erstmaligen Antragstellung (vermutlich 1995, spätestens 1999) auf „Stilllegung Grünbrache“ 3,48 ha des gegenständlichen Grundstückes ackerbaulich genutzt worden. Zumindest ab 1999 (vermutlich ab 1995) war im Rahmen der Stilllegeverpflichtung das gegenständliche Grundstück aber außer Nutzung (= außer Ertrag) gestellt. Der Antragsteller bzw. Pächter war nur verpflichtet, die betreffenden Flächen entsprechend zu pflegen.

Für das Jahr 2006 ist keine Beantragung von Förderungen mehr bei der AMA erfolgt.

Seit dem Abschluss des Pachtvertrages mit der Beschwerdeführerin vom 7. September 2006 ist eine stetig intensivere Nutzung des Grundstückes für ***-Zwecke gegeben. Mit Bescheid der NÖ Landesregierung vom 18.5.2007, Zl. ***, liegt auch eine veranstaltungsrechtliche Betriebsstätten-Genehmigung gemäß § 10 Abs. 1 NÖ Veranstaltungsgesetz für die Durchführung von öffentlichen ***-Veranstaltungen zweimal jährlich auf unbefristete Zeit vor.

Mit Schreiben vom 10.02.2020 hat der aktuelle Pächter des Grundstückes, der A, die Feststellung beantragt, dass der Pachtvertrag vom 07.09.2006 keiner Bewilligung durch die Grundverkehrskommission unterliegt und das gegenständliche Grundstück kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück nach der Definition des NÖ GVG darstellt.

Seitens der Verpächterin, der D, wurde mit Schreiben vom 12.2.2020 die konträre bescheidmäßige Feststellung, nämlich, dass der gegenständliche Pachtvertrag - mangels Wegfalls der landwirtschaftlichen Nutzung - sehr wohl einer Bewilligungspflicht durch die Grundverkehrskommission unterliegt, beantragt.

Zu diesen Feststellungen des maßgeblichen Sachverhaltes gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich des von der belangten Behörde durchgeführten Verfahrens gemäß § 14 NÖ GVG stützen sich auf den Verwaltungsakt, in dem die einzelnen Verfahrensschritte in chronologischer und elektronischer Form dokumentiert sind.

Bei der Beschreibung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, sowohl was den aktuellen Zustand als auch was die bisherige Nutzung anlangt, hat das Landesverwaltungsgericht auf den vom beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen erhobenen Befund zurückgegriffen, in dem ausreichend detailliert und begründet die in der Vergangenheit erfolgte Nutzung bis hin zum aktuell gegebenen Zustand, letzteres aufgrund eines Lokalaugenscheines, darstellt ist.

Aus dem Verwaltungsakt ergeben sich auch unbestritten die entsprechenden Daten, Inhalte und Ausführungen zu den maßgeblichen Dokumenten, wie dem Pachtvertrag vom 07.09.2006, dem Bescheid der Grundverkehrs-Bezirkskommission St. Pölten vom 22. September 1981, ***, dem Bescheid der NÖ Landesregierung vom 18.05.2007, Zl. *** und dem Grundstücksreport der AMA für die Jahre 1999-2005. Aus letzterem ergeben sich die entsprechenden ÖPUL-Förderanträge für das gegenständliche Grundstück („Grünbrache“).

Dass eine solche Antragstellung um Förderung nach dem ÖPUL-Programm eine zuvor erfolgte Nutzung der Fläche als Ackerfläche voraussetzt, stützt sich zum einen auf das ÖPUL- Förderprogramm selbst und zum anderen auf die diesbezüglichen Ausführungen des beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen, denen auch vom Vertreter der Bezirksbauernkammer *** in der öffentlichen mündlichen Verhandlung beigepflichtet worden ist und zusätzlich angemerkt wurde, dass die jeweiligen Förderanträge auch von der Agrarmarkt Austria entsprechend geprüft werden und geprüft wurden.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG in der geltenden Fassung gilt als land- und forstwirtschaftliches Grundstück

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 1 Z 1 lit. b Niederösterreichisches Grundverkehrsgesetz 1989 sind land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaften einzelne oder mehrere Grundstücke, Betriebs- und Wohngebäude, die ganz oder überwiegend zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Hiebei ist die Beschaffenheit oder die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Betriebes, eines Grundstückes oder eines Gebäudes, ohne dass dieser bzw. dieses einem anderen Zweck zugeführt wird, beendet die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht. Keine land- oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften hingegen sind solche, die aufgrund der Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes, LGBl. 8000, als Bauland (ausgenommen die Nutzungsart Bauland-Agrar-Gebiet) oder Verkehrsflächen gewidmet sind; in das Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 14 Abs. 1 NÖ GVG in der geltenden Fassung entscheidet über die Frage, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vorliegt, die Grundverkehrsbehörde nach Anhörung der Bezirksbauernkammer und der zuständigen Gemeinde in welcher das Grundstück liegt.

Gemäß § 14 Abs. 2 NÖ GVG in der geltenden Fassung steht gegen die Entscheidung über diese Frage der Bezirksbauernkammer ein Beschwerderecht an das Landesverwaltungsgericht zu.

Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen

Die Prüfungsbefugnis des Landesverwaltungsgerichts ist insoweit begrenzt, als das Verwaltungsgericht gemäß § 27 VwGVG den bekämpften Bescheid nur im angefochtenen Umfang, d. h. nur hinsichtlich der in der Beschwerde vorgebrachten Beschwerdepunkte und der Beschwerdebegründung zu prüfen hat, wobei „Sache“ des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgegebenen Prüfungsumfangs jedenfalls nur jene Angelegenheit ist, die den Inhalt des Spruchs der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat. Der äußere Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides (vgl. VwGH 03.08.2016, Ro 2016/07/0008).

Gegenstand des Verfahrens ist somit der Spruch des angefochtenen Bescheides.

Für den gegenständlichen Fall bedeutet dies, dass ausschließlich der im angefochtenen Bescheid getroffene Spruch, wonach festgestellt wird, dass es sich bei dem in Rede stehenden Grundstück „zum Zeitpunkt 07.09.2006“ um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück gehandelt hat, Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens ist.

Somit ist die im Zeitpunkt des Abschlusses des gegenständlichen Pachtvertrages (07.09.2006) gegebene Eigenschaft des verpachteten Grundstückes maßgeblich.

Dazu hat das Beweisverfahren eindeutig ergeben, dass der Kaufvertrag über das Grundstück beim seinerzeitigen Eigentumserwerb durch den D im Jahr 1981 erfolgreich einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bzw. Zustimmung unterzogen worden ist. Eine derartige Genehmigung bzw. Zustimmung ist für einen Eigentumserwerb bzw. einen Kaufvertrag nur dann geboten, wenn der Kaufgegenstand als landwirtschaftliches Grundstück anzusehen ist.

Des Weiteren hat das Beweisverfahren ergeben, dass in den Jahren vor 1995, bzw. allenfalls vor 1999, zweifelsohne eine landwirtschaftliche Nutzung in Form einer Ackerbewirtschaftung gegeben gewesen ist. Aufgrund dieser Nutzung des Grundstückes als Ackerfläche war es in der Folge für die seinerzeitigen Pächter erst möglich, entsprechende Förderanträge im Rahmen des ÖPUL-Programmes ab dem Jahre 1995 - aufgrund des EU-Beitritts von Österreich in diesem Jahr - zu stellen.

Im vorliegenden Fall sind entsprechende Anträge im Rahmen des ÖPUL-Programmes von den seinerzeitigen Pächtern in den Jahren 1999 bis 2004 mit der Nutzungsangabe „Stilllegung Grünbrache“ für 3,48 ha des in Rede stehenden Grundstückes gestellt worden. Für das Jahr 2005 ist die Antragstellung ebenfalls erfolgt, allerdings flächenmäßig auf 3,34 ha verringert worden.

Auch wenn für das Jahr 2006 eine diesbezügliche Beantragung einer Förderung nach dem ÖPUL-Programm nicht mehr erfolgt ist, kann aus diesem Umstand nicht automatisch abgeleitet werden, dass das Grundstück einem anderen Verwendungszweck zugeführt worden wäre. Tatsächlich ist das Grundstück auch im hier in Rede stehenden Pachtvertrag als „landwirtschaftlich genutzt“ beschrieben worden.

Auch aus der Nutzung als „Stilllegung Grünbrache“ ergibt sich entgegen dem Beschwerdevorbringen, dass damit durchaus eine landwirtschaftliche Nutzung gegeben ist, ist doch mit der Antragstellung um ÖPUL-Förderung unter Angabe einer solchen Nutzung eine Stilllegeverpflichtung und damit eine Außernutzung- bzw. Außerertragstellung des Grundstückes verbunden. Eine solche (landwirtschaftliche) Nutzung schließt somit jedweden anderen Verwendungszweck aus.

Somit ist im vorliegenden Fall davon auszugehen, dass das gegenständliche Grundstück zur Zeit des Abschlusses des Pachtvertrages im Jahre 2006 als land- und forstwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren gewesen ist.

Nach § 2 Abs. 1 des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1989 hat auch die Verpachtung von Flächen über 2 ha der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedurft. Demnach wäre der am 7. September 2006 abgeschlossene Pachtvertrag der Grundverkehrsbehörde gemäß § 13 des Niederösterreichischen Grundverkehrs-gesetzes 1989 binnen 2 Monaten nach Vertragsabschluss zur Zustimmung vorzulegen gewesen.

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrem Rechtsmittel und ihrem übrigen Vorbringen auf die nach der Verpachtung erfolgte zunehmende Umgestaltung des Grundstückes in eine ***-Anlage und auf eine diesbezügliche Betriebsstätten-Genehmigung nach dem NÖ Veranstaltungsgesetz verweist, ist für sie nichts zu gewinnen, ergibt sich doch aus dem angefochtenen Bescheid bereits, dass Gegenstand des Verfahrens ausschließlich der Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages am

7. September 2006 ist. Auch wenn im Pachtvertrag von der Absicht der Pächterin, auf dem Grundstück ein Fahrtechnikgelände zu errichten, die Rede ist, so ergibt sich aus dem Vertrag selbst auch, dass die für dieses Vorhaben erforderlichen behördlichen Genehmigungen noch nicht vorgelegen haben und in weiterer Folge erst erwirkt hätten werden sollen.

Der in diesem Zusammenhang geltend gemachte Umstand, dass bereits im Vertragsjahr 2006 eine faktische Nutzung als ***-Anlage durch Vornahme von diversen Trainingsfahrten gegeben gewesen sein soll, ändert nichts an der Qualifikation als land- und forstwirtschaftliches Grundstück, ändert sich doch nach einer Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung die Qualifikation des Grundstückes erst dann, wenn dieses rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass in der Bestimmung des § 1 Z 1 lit. b des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1989 das Wort „rechtmäßig“ nicht enthalten ist (vgl. „…, ohne daß dieser bzw. dieses einem anderen Zweck zugeführt wird,…“), kann doch dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden, dass er die land- und forstwirtschaftliche Grundstücksqualifikation dem Belieben eines Grundstückseigentümers überantworten wollte. Dass eine derartige Interpretation des Gesetzes auch den Zielen des Grundverkehrsgesetzes entgegenstehen würde, liegt auf der Hand. Die Einfügung des Wortes „rechtmäßig“ in der Bestimmung des

§ 3 Z 1 NÖ GVG 2007 ist sohin nur als Klarstellung des Gesetzgebers zu verstehen.

Aufgrund der dargestellten Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der daran anknüpfenden Erörterung der damit im Zusammenhang stehenden Rechtsfragen war daher der Beschwerde kein Erfolg zu bescheiden und diese spruchgemäß abzuweisen.

Die Ergänzung des Spruches durch die Bestimmung des § 1 Z 1 lit. b des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes 1989 war geboten, da diese Norm am 07.09.2006 in Geltung gestanden ist und daher für die Beurteilung des vorliegenden Falles maßgeblich ist.

Die ordentliche Revision gegen diese Entscheidung war nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und das vorliegende Erkenntnis auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts-hofes abweicht.