Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-712/001-2018

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.07.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.712.001.2018

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde der A und des B in ***, beide vertreten durch die C Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 28.05.2018, ***, betreffend die Erteilung eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Die Frist zur Beseitigung des Bauwerks wird gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs 2 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) mit 30.09.2020 neu festgesetzt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (BVG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum bisherigen Verfahrensgang:

Am 16.02.2018 wurde seitens der Bezirkshauptmannschaft Baden (im Folgenden: belangte Behörde) eine gewerbebehördliche Überprüfung im so genannten „***“ in ***, ***, Gst.Nr. ***, KG , durchgeführt. Dabei wurde in der Mitte des Innenhofs u.a. eine Holzhütte, an der Stirnseite teilweise offen, mit einem Grundriss von ca. 7x7 m vorgefunden, welche dem Gastgewerbelokal „“, einer gewerblichen Betriebsanlage im Standort ***, ***, zugerechnet wurde. Eine baubehördliche Bewilligung für diese Holzhütte lag nicht vor.

Nach weiteren Erhebungen der belangten Behörde zur Nutzung dieser Holzhütte samt der diese umgebenden, eingezäunten Freifläche und Einholung eines aktuellen Grundbuchsauszuges wurde gegenüber den nunmehrigen Beschwerdeführern mit Bescheid vom 28.05.2018 der Abbruch der Hütte (Grundriss ca. 7x7 m) im Innenhof des „***“ im Standort ***, ***, gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 iVm § 1 NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017) bis spätestens 15.07.2018 angeordnet.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Gegen diesen Bescheid haben die rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer ein Rechtsmittel ergriffen, in welchem u.a. die Unzuständigkeit der belangten Behörde eingewendet wird, welche davon ausgehe, dass die Voraussetzungen für die Übertragung gemäß § 1 NÖ BÜV 2017 gegeben seien, wonach die Zuständigkeit vom Bürgermeister als Baubehörde auf die Bezirkshauptmannschaft übergehe. § 1 NÖ BÜV 2017 sehe explizit vor, dass ein untrennbarer bautechnischer Zusammenhang gegeben sein müsse.

Die zum Abbruch vorgeschriebene Holzhütte liege auf einem anderen Grundstück als jenes, auf welchem die genehmigte Betriebsanlage betrieben werde, sei bautechnisch in keiner Weise mit der Betriebsanlage verbunden und auch mit den genehmigten Bauwerken des Grundstückes, auf welchem sie sich befinde, nicht in Zusammenhang stehend. Es könne daher keinesfalls von einer bautechnischen Verbindung mit der genehmigten Betriebsanlage gesprochen werden. Das Erfordernis der bautechnischen Verbindung sei von der belangten Behörde nicht behandelt worden, sondern lediglich die Aussage des Betreibers der Betriebsanlage als Basis herangezogen worden, wonach dieser die Hütte als Abstellfläche nutze. Die Behörde habe hierzu nicht festgestellt, dass die Lagerung von Mobiliar und Leergut nicht bloß vorübergehend erfolge und daher überhaupt eine Betriebsanlage im Sinne der GewO in Frage komme. Es wäre nur festgestellt worden, dass es ein Teil der Betriebsanlage sei, ohne jedoch zu begründen warum.

Ein Verweis auf die Gesetzesstelle des § 1 NÖ BÜV 2017 könne jedenfalls nicht genügen, um den Zuständigkeitswechsel zu begründen, wenn den materiellen Voraussetzungen nicht entsprochen werde. Aufgrund der Tatsache, dass keine bautechnische Verbindung zwischen der Hütte und der gewerblichen Betriebsanlage vorliege, sei nicht die belangte Behörde, sondern der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz zuständig. Der Bescheid sei daher von einer unzuständigen Behörde erlassen worden.

Die belangte Behörde habe richtig festgestellt, dass die Hütten auf der Gartenfläche als Gemeinfläche aller Miteigentümer des Grundstücks bzw. Wohnungseigentümer bestehe. Die belangte Behörde habe weiters richtig festgestellt, dass es zwischen ihnen als Eigentümern von Top *** und dem vormaligen Eigentümer der gesamten Liegenschaft eine Vereinbarung gebe, wonach das immerwährende Nutzungsrecht an der Hütte und der Fläche den Eigentümern von Top *** zugeordnet sei. Die belangte Behörde führe zwar aus, dass sich die Hütte auf der Gartenfläche befinde, an welcher gemeinschaftliches Eigentum bestehe, sehe jedoch wenige Zeilen später die Eigentümer von Top *** als Eigentümer der Hütte an. Aus dem Grundbuch könnten derartige Eigentumsverhältnisse nicht entnommen werden. Es könne nicht von einer Nutzungsvereinbarung, entgegen dem Grundbuchsstand, welcher die Eigentumsverhältnisse akkurat wiedergebe, auf Eigentum seitens der Beschwerdeführer geschlossen werden, wenn kurz davor festgehalten werde, dass Gemeinschaftseigentum an der Gartenfläche bestehe. Die Begründung sei widersprüchlich und zivilrechtlich unrichtig.

Die Errichtung einer Hütte, wie sie gemäß gegenständlichem Abbruchbescheid vorliege, bedürfe der Zustimmung der Grundstückseigentümer. Der freiwillige Abbruch eines Objektes, welches im Miteigentum stehe, müsse daher genau wie die Errichtung von den Miteigentümern genehmigt werden. Die Errichtung durch bloß einen Miteigentümer wäre ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht zulässig, da dies in ihr Eigentum eingreifen würde. Es sei daher nicht nachvollziehbar, weshalb der Abbruchauftrag alleine an die Eigentümer von Top *** ergangen sei, wo doch bereits systematisch alle Eigentümer betroffen seien. Die Hütte stehe im Miteigentum aller, die Nutzung sei jedoch den Eigentümern von Top *** vorbehalten. Das eingeräumte Nutzungsrecht ändere jedoch nichts an der Tatsache, dass die Fläche, und damit die Hütte, nicht in ihrem alleinigen Eigentum stehe. Der Bescheid hätte daher richtigerweise an die Gemeinschaft der Eigentümer ergehen müssen und nicht bloß gegen zwei davon. Dies gelte selbstverständlich auch für die Abbruchkosten, schließlich wären diese von allen Miteigentümern zu tragen, da die Verpflichtung zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes allen Eigentümern gemeinsam obliege. Die NÖ BO 2014 sehe in § 35 die Eigentümer nicht explizit im Wortlaut vor, jedoch sei die abstrakte Formulierung, dass die Behörde den Abbruch anzuordnen habe, dahingehend zu verstehen, dass die Adressaten einer solchen Anordnung nur die Eigentümer sein könnten. Dies lasse sich auch aus einem Größenschluss mit § 34 NÖ BO 2014 ermitteln, da bereits für die Behebung von Schäden am Gebäude die Eigentümer verantwortlich seien, so müsse es umso mehr für den schwerer wiegenden Auftrag gelten, ein Gebäude gänzlich abzubrechen.

Die angegebenen Bescheidadressaten stünden zusätzlich im Widerspruch zur unrichtig begründeten Zuständigkeit. Die belangte Behörde habe vorgebracht, dass sich die Zuständigkeit nach der Gewerbeanlage richte, jedoch habe sie den Bescheid gegenüber Personen erlassen, die in das Gewerbe nicht involviert seien. Bestünde eine Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft als Gewerbebehörde, so müsste diese auch den Bescheid gegen den Gewerbetreibenden erlassen. Die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft sei zwar nicht begründet worden, jedoch selbst wenn, wäre der Bescheid erneut an die falschen Adressaten ergangen.

Die Hütte habe seit mehreren Jahren konsenslos bestanden, es würde von ihr keine Gefahr für Leib und Leben ausgehen, weshalb der Abbruch Aufschub dulde. Es würden für sie wesentliche Interessen einem sofortigen Abbruch entgegenstehen, wie insbesondere die dargelegten Verhältnisse, dass sie den Abbruch nicht ohne Zustimmung der Miteigentümer vornehmen könnten, ohne diesen gegenüber ersatzpflichtig zu werden. Durch den Bescheid würde ihnen ein Auftrag erteilt werden, dessen Ausführung zivilrechtlich nicht möglich sei, ohne Rechtsverletzungen zu begehen. Auch die Kostenfrage des Abbruchs richte sich nach diesen Grundsätzen, da die Aufwendungen für die Vornahme allgemeine Flächen der Liegenschaft betreffen würden und daher sämtliche Miteigentümer zu beteiligen wären.

Die Beschwerdeführer beantragten die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und die Aufhebung des Bescheides.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 05.07.2018 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Da die gegenständliche Beschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden.

Das Landesverwaltungsgericht NÖ hat im Rahmen seines Ermittlungsverfahrens am 19.02.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei welcher die Beschwerdeführer durch ihren Rechtsvertreter vertreten waren und der Zeuge D zum Sachverhalt vernommen wurden. Beweis wurde weiters erhoben durch Verlesung des Bezug habenden unbedenklichen Aktes der belangten Behörde sowie des Bescheides der belangten Behörde vom 04.11.2019, *** und durch Einsichtnahme in das öffentliche Firmenbuch.

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Die Beschwerdeführer sind zu zwei Anteilen von jeweils 50/2032 Miteigentümer der Liegenschaft *** in ***, Gst.Nr. ***, KG ***, mit welchen das Wohnungseigentum an Top *** (Wohnung) verbunden ist.

Dieser Liegenschaftsanteil wurde von den Beschwerdeführern mit Kaufvertrag vom 21.09.2013 erworben und umfasst ein Zimmer im Ergeschoß mit einer Nutzfläche von 25,86 m² und eine Wohnung im Obergeschoß mit einer Fläche von 78,30 m², Weiters ist Top *** eine Gartenfläche im Hof der Liegenschaft „zur immerwährenden Nutzung“ zugeordnet, welche in einer Aktennotiz vom September 2002 beschrieben und deren Ausmaß und Lage in einem angeschlossenen Plan dargestellt ist.

Die verfahrensgegenständliche Holzhütte mit einer Grundfläche von ca. 7x7 m wurde nicht von den Beschwerdeführern errichtet, sondern befand sich bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung auf dieser dem Top *** zugeordneten Gartenfläche. Diese wird aber weder im Kaufvertrag noch in der Aktennotiz explizit erwähnt. Eine baubehördliche Bewilligung für diese Holzhütte wurde nicht erteilt.

Der Sohn der Beschwerdeführer, der Zeuge D, ist handelsrechtlicher Geschäftsführer der E GmbH (FN ***), welche wiederum unbeschränkt haftende Gesellschafterin der F GmbH Co KG (FN ***) ist.

Die F GmbH Co KG betreibt im Standort ***, ***, eine gewerbebehördlich genehmigte Gastgewerbebetriebsanlage und wird, da dieses Betriebsobjekt über keine ausreichenden Lagerräume verfügt, die von den Beschwerdeführern angemietete verfahrensgegenständliche Hütte im Hof des gegenüberliegenden Hauses *** sowie die umzäunte Freifläche vor der Hütte als Außenlager zum Ein- und Unterstellen von Leergebinden, Gartenmöbeln und Mülltonnen genutzt.

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 04.11.2019, *** und ***, wurde zum einen der F GmbH Co KG im Rahmen des Feststellungsverfahrens gemäß § 359b GewO 1994 die gewerbebehördliche Bewilligung für die Neuerrichtung eines Lagergebäudes auf Gst.Nr. ***, KG ***, ***, erteilt (Spruchpunkt I.), zum anderen den Beschwerdeführern die baubehördliche Bewilligung für dieses neue Lagergebäude, welches in massiver Bauweise aus Stahlbeton mit dem Grundrissmaßen von 10,69x9,6 m hergestellt werden soll, erteilt (Spruchpunkt II.).

Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Inhalt des Verfahrensaktes der belangten Behörde in Verbindung mit den im baupolizeilichen Verfahren vorgelegten Urkunden, den vom Zeugen D im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung getätigten Aussagen sowie dem öffentlichen Firmenbuch.

5. Rechtsgrundlagen:

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls zufolge § 31 Abs 1 VwGVG mit Beschluss.

Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.

Die hier relevanten Bestimmungen der NÖ BO 2014 lauten auszugsweise:

§ 4

„Begriffsbestimmungen

[…]

6. bauliche Anlage: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

[…]“

§ 14

„Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…]“

§ 35

„Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

[…]“

8. Erwägungen:

Zur Frage der Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Baden für das gegenständliche baupolizeiliche Verfahren ist zunächst auf die Bestimmungen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017) zu verweisen. Zufolge § 1 NÖ BÜV 2017 wurden die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, aus dem eigenen Wirkungsbereich der Stadtgemeinde *** ab 01.01.2017 auf die Bezirkshauptmannschaft Baden übertragen. Diese Übertragung bezieht sich auf das gesamte Vorhaben auch wenn dieses nur teilweise der gewerbebehördlichen Genehmigungspflicht unterliegt, soweit bautechnisch ein untrennbarer Zusammenhang mit der gewerblichen Betriebsanlage besteht.

Gemäß § 74 Abs 1 GewO 1994 ist unter einer gewerblichen Betriebsanlage jede örtlich gebundene Einrichtung zu verstehen, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit nicht bloß vorübergehend zu dienen bestimmt ist.

Gewerbliche Betriebsanlagen dürfen zufolge Abs 2 leg. cit. nur mit Genehmigung der Behörde errichtet oder betrieben werden, wenn sie wegen der Verwendung von Maschinen und Geräten, wegen ihrer Betriebsweise, wegen ihrer Ausstattung oder sonst geeignet sind,

1. das Leben oder die Gesundheit des Gewerbetreibenden, der nicht den Bestimmungen des ArbeitnehmerInnenschutzgesetzes, BGBl 450/1994, in der jeweils geltenden Fassung, unterliegenden mittätigen Familienangehörigen oder des nicht den Bestimmungen des ArbeitnehmerInnenschutzgesetzes, BGBl 450/1994, in der jeweils geltenden Fassung, unterliegenden mittätigen eingetragenen Partners, der Nachbarn oder der Kunden, die die Betriebsanlage der Art des Betriebes gemäß aufsuchen, oder das Eigentum oder sonstige dingliche Rechte der Nachbarn zu gefährden; als dingliche Rechte im Sinne dieses Bundesgesetzes gelten auch die im § 2 Abs 1 Z 4 lit g angeführten Nutzungsrechte,

2. die Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterung oder in anderer Weise zu belästigen,

3. die Religionsausübung in Kirchen, den Unterricht in Schulen, den Betrieb von Kranken- und Kuranstalten oder die Verwendung oder den Betrieb anderer öffentlichen Interessen dienender benachbarter Anlagen oder Einrichtungen zu beeinträchtigen,

4. die Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs an oder auf Straßen mit öffentlichem Verkehr wesentlich zu beeinträchtigen oder

5. eine nachteilige Einwirkung auf die Beschaffenheit der Gewässer herbeizuführen, sofern nicht ohnedies eine Bewilligung auf Grund wasserrechtlicher Vorschriften vorgeschrieben ist.

Laut ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (zuletzt Ra 2018/04/0092) ist unter einer gewerblichen Betriebsanlage im Sinne der §§ 74 ff GewO 1994 die Gesamtheit jener Einrichtungen zu verstehen, die dem Zweck des Betriebes eines Unternehmens gewidmet sind und in einem örtlichen Zusammenhang stehen. Nicht die einzelnen Maschinen, Geräte oder die beim Betrieb vorkommenden Tätigkeiten bilden den Gegenstand der behördlichen Genehmigung, sondern die gesamte gewerbliche Betriebsanlage, die eine Einheit darstellt. Einrichtungen, die unter Bedachtnahme auf die Kriterien des § 74 Abs 2 Einleitungssatz GewO 1994 mit einer gewerblichen Betriebsanlage in einem sachlichen (betrieblichen) und örtlichen Zusammenhang stehen, zählen zu dieser Betriebsanlage. Sie können, weil die GewO 1994 nicht vorsieht, dass für eine Betriebsanlage Genehmigungen mehrfach nebeneinander erteilt werden können, nicht „abgesondert" genehmigt werden. Vielmehr bewirkt die Errichtung und Inbetriebnahme einer mit einer rechtskräftig genehmigten Betriebsanlage in einem solchen Zusammenhang stehenden Einrichtung bei Erfüllung der Tatbestandsmerkmale des § 81 GewO 1994 eine genehmigungspflichtige Änderung der genehmigten Anlage, wobei die Genehmigung auch die bereits genehmigte Anlage soweit zu umfassen hat, als es wegen der Änderung zur Wahrung der im § 74 Abs 2 GewO 1994 umschriebenen Interessen gegenüber der bereits genehmigten Anlage erforderlich ist.

Für die Annahme eines örtlichen Zusammenhanges mit einer gewerblichen Betriebsanlage ist es dabei nicht erforderlich, dass alle Betriebsliegenschaften unmittelbar aneinandergrenzen. Vielmehr steht eine geringfügige räumliche Trennung - etwa durch eine Straße - der Annahme der Einheit der Betriebsanlage nicht entgegen, solange die tatsächlichen Betriebsabläufe auf den Betriebsliegenschaften eine Einheit bilden (VwGH Ra 2017/04/0056 mwN).

Gegenständlich mag es zwar zutreffen, dass die Lagerfläche mit der Holzhütte im Hof der Liegenschaft *** keinen iS des § 1 NÖ BÜV 2017 „bautechnisch“ untrennbaren Zusammenhang mit dem Hauptgebäude der Gastgewerbebetriebsanlage am *** aufweist, sehr wohl jedoch aufgrund der räumlichen Nähe in den gewerblichen Betriebsablauf der F GmbH Co KG, insbesondere im Hinblick auf die regelmäßige Ein- und Auslagerung von Leergebinden und Müll, eingebunden ist und damit beide Betriebsobjekte, auch wenn sie auf unterschiedlichen Grundstücken situiert sind, eine einheitliche gewerbliche Betriebsanlage bilden.

Dabei darf auch nicht übersehen werde, dass die beschriebenen Manipulationstätigkeiten und die Lagerung der Mülltonnen im Innenhof der Liegenschaft ***, durch das mögliche Hervorrufen von Lärm- oder Geruchsimmissionen bei Nachbarn, bereits für sich genommen geeignet sind, die in § 74 Abs 2 GewO 1994 umschriebenen Interessen zu beeinträchtigen und damit eine gewerbebehördliche Genehmigungspflicht auslösen.

Die Zuständigkeit der Bezirkshauptmannschaft Baden zur Erteilung des angefochtenen Abbruchauftrages war daher gegeben.

Die gegenständliche Holzhütte ist als gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig zu qualifizieren und wäre auch - nachdem ihr exakter Errichtungszeitpunkt nicht festgestellt werden konnte - nach der früheren Rechtslage der NÖ BO 1996 (vgl. § 14 Z 1) oder der NÖ BO 1976 (§ 92 Abs 1 Z 1) bewilligungspflichtig gewesen. Die Bauwerkseigenschaft wurde von den Beschwerdeführern nie bestritten.

Der verfahrensgegenständliche Abbruchauftrag wurde auch nicht durch die mit Bescheid vom 04.11.2019 erteilte baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Lagergebäudes im gleichen Standort obsolet. Eine Baubewilligung wird nämlich für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt (VwGH Ro 2015/05/0012).

Mit dem genannten Bescheid wurde jedoch keine nachträgliche Baubewilligung für die dort bestehende Holzhütte erteilt, sondern für ein völlig anders gestaltetes und mit anderen Baumaterialien herzustellendes Gebäude, weshalb hier von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist.

Ein Abbruchauftrag nach § 35 Abs 2 der NÖ Bauordnung ist – mangels anders lautender gesetzlicher Regelung - dem Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder der Baulichkeit zu erteilen (VwGH Ro 2014/05/0009). Diesen trifft im Falle einer Vermietung oder Verpachtung der Baulichkeit in weiterer Folge die Verpflichtung, die erforderlichen zivilrechtlichen Schritte zur Durchsetzung der erforderlichen Maßnahmen zu setzen. Einer Bestandsnehmerin wie der F GmbH Co KG, die nicht auch Eigentümerin iSd § 6 Abs 1 Z 1 bis 4 NÖ BO 2014 ist, kommt in einem baupolizeilichen Auftragsverfahren keine Parteistellung zu (VwGH 2013/05/0133). Die von den Beschwerdeführern geforderte direkte Inanspruchnahme der Gewerbetreibenden durch die Baubehörde scheidet demnach aus.

Zumal in Bezug auf die gegenständliche Holzhütte im Verfahren keinerlei Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Superädifikates hervorgekommen sind, wonach ein von den Eigentümern der Liegenschaft *** abweichender Eigentümer der betreffenden Baulichkeit vorliegt - den Beschwerdeführern wird lediglich ein Nutzungsrecht an der Gartenfläche eingeräumt - ist der Bauauftrag im Falle des Miteigentums - wie die Beschwerdeführer richtig anmerken - an alle Miteigentümer zu richten.

Ein Bauauftrag ist aber nicht schon deshalb rechtswidrig, wenn nicht sämtliche Miteigentümer des Bauwerkes dem Bauauftragsverfahren beigezogen worden sind (VwGH 2011/05/0093).

Die Vollstreckung eines baupolizeilichen Auftrages kommt aber im Fall von Miteigentum nur dann in Betracht, wenn sich der Beseitigungsauftrag an alle Miteigentümer richtet, was aber nicht bedeutet, dass der Beseitigungsauftrag auch in einem einheitlichen Bescheid gegen alle Miteigentümer erlassen werden muss. Der Auftrag kann rechtens auch an einzelne Miteigentümer ergehen, kann in diesem Fall aber nicht vollstreckt werden, ehe er nicht gegenüber allen Miteigentümern rechtskräftig ist (VwGH Ra 2017/06/0154).

Aufgrund der Konsenslosigkeit des Objektes war die Baubehörde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, einen Abbruchauftrag nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu erteilen, weshalb der vorliegenden Beschwerde kein Erfolg beschieden war.

Das Ende der Leistungsfrist wurde von der belangten Behörde mit 15.07.2018 bestimmt. Diese Frist war vom erkennenden Gericht gemäß § 59 Abs 2 AVG datumsmäßig neu zu bestimmen. Leistungsfristen müssen objektiv dazu geeignet sein, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen (VwGH 2011/01/0167). Das nunmehr neu festgesetzte Fristende wird als angemessen sowie ausreichend erachtet, um die verfahrensgegenständliche Holzhütte abzutragen.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die Revision ist unzulässig, da sie nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (VwGH Ro 2014/01/0033) dar.