Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-850/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.05.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.850.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Mag. Schnabl über die Beschwerde des Herrn A, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 10.04.2019, Zl. ***, mit dem der Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 21.08.2018, GZ. ***, betreffend Anordnung eines Abbruchauftrages gemäß

§ 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), keine Folge gegeben wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Frist für die Durchführung der mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 21.08.2018, GZ. ***, erteilten baupolizeilichen Aufträge mit 6 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung neu festgesetzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum bisherigen Gang des Verfahrens:

Mit dem Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 21.08.2018, ***, ordnete dieses als Baubehörde I. Instanz dem Beschwerdeführer gegenüber gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 den Abbruch der bei der Verhandlung vom 07.05.2018 laut beiliegender Niederschrift auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, auf Los 2 festgestellten Nebengebäude in Form einer nicht unterkellerten Gerätehütte in Holzbauweise im Ausmaß von ca. 1,0 x 2,85 m, mit einer Gebäudehöhe von ca. 2,0 m, und eines Flugdaches im Ausmaß von 2,6 x 3,0 m, mit einer Gesamthöhe von ca. 2,3 m, welche im Grünland mit der Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft errichtet worden wären, innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Rechtskraft dieses Bescheides an; die Niederschrift über die am 07.05.2018 abgehaltene mündliche Verhandlung wurde zum Bestandteil dieses Bescheides erklärt (Spruchpunkt I.). Des Weiteren wurden dem Beschwerdeführer Verfahrenskosten in der Höhe von € 27.60 auferlegt (Spruchpunkt II.).

Begründend führte dazu die Baubehörde I. Instanz zusammenfassend aus, dass das gegenständliche Grundstück im Widmungsgebiet „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ liege und demnach bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauvorhaben gemäß § 20 NÖ ROG 2014 nur dann und nur soweit zulässig seien, als diese einer land- und/oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen würden, welche mittels eines entsprechenden Betriebskonzeptes nachzuweisen wäre. Das Grundstück stehe im Eigentum der Stadtgemeinde *** und würde im Archiv der Stadtgemeinde *** bezüglich der gegenständlichen Liegenschaft keine Bewilligung für ein oder mehrere Bauwerke aufliegen. Der Zugang des Grundstückes erfolge über die Liegenschaft ***, Grundstücksnummer *** der EZ *** der KG ***. Die auf dem Los 2 vorgefundenen Bauwerke seien nicht als GEB gewidmet und würden nicht einer landwirtschaftlichen Nutzung dienen sowie würde auch nicht die Erforderlichkeit nach § 20 Abs. 2 des NÖ ROG 2014 vorliegen. Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 habe die Behörde den Abbruch von Bauwerken anzuordnen, wenn für sie keine baubehördliche Bewilligung vorliege, was gegenständlich der Fall sei.

In seiner gegen diesen Bescheid persönlich und fristgerecht erhobenen Berufung vom 28.08.2018 beantragte der Beschwerdeführer eindeutig erkennbar die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides der Baubehörde I. Instanz.

Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammenfassend aus, dass ihm nach Rücksprache am Liegenschaftsamt von den damals anwesenden Personen gesagt worden sei, dass man ein nicht allzu großes Carport – an drei Seiten offen – aufstellen könne; von einer baubehördlichen Bewilligung habe niemand etwas gesagt. Außerdem seien nach 2002 Grundstücke mit vorhandenem Carport an Neupächter von der Gemeinde weitergegeben worden. Die dem Bescheid angefügten Fotos seien zudem in den Wintermonaten gemacht worden, als der Beschwerdeführer zum Schutz der Gartenmöbel das Carport mit einer Plane geschützt habe. In den Sommermonaten seien immer drei Seiten offen.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz vom 10.04.2019, GZ. ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben.

Begründend führte dazu die Berufungsbehörde zusammenfassend nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens und der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen aus, dass in zivilrechtlicher Hinsicht zusammenzufassen sei, dass verschiedene Aspekte (Sachverhaltselemente einerseits und vertraglicher Rahmen andererseits) das Vorliegen eines Superädifikats indizieren könnten, wobei bei Gebäuden von in der Regel kleinerem Umfang, die schon auf Grund ihres äußeren Erscheinungsbildes als Superädifikate angesehen werden könnten, es sich erübrige, die Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter des Bauwerks näher zu betrachten. Diesfalls sei irrelevant, ob der Grundeigentümer der Bauführung explizit zugestimmt, diese geduldet oder sie sogar untersagt habe. Der Errichter des Superädifikats erwerbe unmittelbar mit der Bauführung originär Eigentum an diesem und sei dafür weder die Zustimmung des Grundeigentümers noch die Urkundenhinterlegung erforderlich.

Die Errichtung von Gebäuden und baulichen Anlagen wie jene, die im angefochtenen Bescheid angeführt seien, hätten jedenfalls auch im Zeitpunkt der Geltung der

NÖ Bauordnung 1976 wie auch nach der NÖ Bauordnung 1996 und der nunmehr in Geltung stehenden NÖ Bauordnung 2014 einer baubehördlichen Bewilligung bedurft. Die §§ 15 Abs. 1 Z 1 und 17 Abs. 1 Z 8 NÖ BO 2014 würden sich nur auf das Bauland beziehen. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit sei in rechtlicher Hinsicht nicht von Bedeutung, sondern sei nur zu prüfen, ob eine Baubewilligung bzw. eine Bauanzeige vorliege. Dazu ergebe sich aus dem betreffenden Bauakt, dass keine Anhaltspunkte dafür abgeleitet werden könnten, dass anlässlich der Errichtung oder danach eine Baubewilligung erteilt worden wäre; es sei auch nicht ein entsprechendes Bauansuchen bekannt.

Soweit vom Beschwerdeführer ausgeführt worden sei, dass er vom Liegenschaftsamt eine Zusage für die Errichtung des Carports erhalten hätte, sei festzuhalten, dass für die Erteilung einer Baubewilligung nur der Bürgermeister oder seit der Organstellung das Stadtamt der Stadtgemeinde *** in Frage kommen würden. Mangels Vorliegens einer schriftlichen Baubewilligung für die angeführten Bauwerke sei daher spruchgemäß zu entscheiden gewesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In seiner gegen diesen Berufungsbescheid persönlich fristgerecht erhobenen Beschwerde vom 08.05.2019 beantragte der Beschwerdeführer wiederum eindeutig erkennbar, seiner Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Berufungsbescheid dahingehend abzuändern, dass der erstinstanzliche Abbruchbescheid ersatzlos aufgehoben wird.

Dazu führte der Beschwerdeführer abermals begründend aus, dass ihm vom Liegenschaftsamt, damals konkret von den anwesenden Personen Herrn B, Frau C und Frau D, gesagt worden sei, dass man ein nach drei Seiten offenes Carport als Unterstand aufstellen könne, wenn dieses nicht zu groß sei. Von einer baubehördlichen Bewilligung sei nie etwas erwähnt worden.

Dem Beschwerdeführer sei auch als Laien rätselhaft, dass die Gemeinde Pachtgrundstücke mit Carports an Neupächter weitergegeben habe und in den vergangenen 16 Jahren nie etwas beanstandet worden sei.

Der Beschwerdeführer legte dazu ein Foto zeigend das von ihm als „Carport“ bezeichnete Bauwerk vor.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 19.06.2019 legte der Stadtrat der Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Bezug habenden Bauakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor. Im Rahmen der dazu in Einem angeschlossenen Stellungnahme verwies die Berufungsbehörde im Wesentlichen auf die Begründung des mit der Beschwerde angefochtenen Bescheides.

Mit Schreiben vom 24.04.2020 forderte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Beschwerdeführer auf, den Bezug habenden Pachtvertrag mit der Stadtgemeinde *** als Liegenschaftseigentümerin vorzulegen.

Mit Schreiben vom 05.05.2020, hg. eingelangt am 07.05.2020, legte der Beschwerdeführer aufforderungsgemäß den zwischen der Stadtgemeinde *** und dem Beschwerdeführer vorgelegten Bestandvertrag vom 16.03.2012 und zusätzlich Pläne vom Grundstück und 3 Fotos zeigend das verfahrensgegenständliche Carport vor. Ergänzend bzw. wiederholend führte der Beschwerdeführer mit dieser Vorlage zusammenfassend aus, dass er eben vor Errichtung des dreiseitig offenen Carports eine mündliche Zusage der damals beim Liegenschaftsamt der Stadtgemeinde *** anwesenden Personen B, Referatsleiterin C und Frau D erhalten habe, andernfalls er das Carport nie aufgestellt hätte.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den von der Berufungsbehörde vorgelegten Bauakt, in den vom Beschwerdeführer vorgelegten Pachtvertrag sowie in das offene Grundbuch.

4. Feststellungen:

Die Stadtgemeinde *** ist unter anderem Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. *** der EZ ***, KG ***. Dieses Grundstück ist laut Flächenwidmungsplan als Grünland „Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet.

Unter Zugrundelegung eines am 16.03.2012 abgeschlossenen Pachtvertrages hat der Beschwerdeführer eben dieses Grundstück derzeit von der Stadtgemeinde *** als Verpächterin gepachtet.

Zwischen den Vertragsparteien wurde in diesem Pachtvertrag unter anderem vereinbart, dass das Pachtverhältnis auf 10 Jahre befristet aufrecht ist – der Vertrag somit am 30.04.2022 endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf – (Punkt 5.), dass auf der gepachteten Grundfläche mit der Flächenwidmung Grünland grundsätzlich keine Bauwerke im Sinne der NÖ Bauordnung 1996 zulässig sind und daher jedenfalls vor Herstellung einer Einfriedung das Einvernehmen mit der Grundstückseigentümerin herzustellen ist (Punkt 3.), dass der Zweck des Bestandvertrages die ausschließliche Nutzung des Gartengrundstücks zu Erholungszwecken ist (Punkt 4.), dass die Errichtung u.a. von Gebäuden und überhaupt Baulichkeiten jeder Art jedenfalls die schriftliche Zustimmung der Stadtgemeinde *** als Grundstückseigentümerin und die Zulässigkeit jeweils nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen voraussetzt (Punkt 8.) sowie dass bei Beendigung des Bestandsverhältnisses die verpachtete Grundfläche in jenem Zustand an die Stadtgemeinde *** als Bestangeberin zurückzustellen, in dem sie sich vor Bestandsbeginn befunden hat, daher das Grundstück diesfalls zu räumen ist. Letzteres ist nur dann ausgenommen, wenn die Verpächterin auf die Räumung verzichtet; diesfalls gehen aber sämtlich beweglichen und unbeweglichen Aufwendungen und Sachen entschädigungslos in das Eigentum der Verpächterin über (Punkt 7.).

Der Beschwerdeführer errichtete während des aufrechten Pachtverhältnisses auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück eine nicht unterkellerte Gerätehütte in Holzbauweise im Ausmaß von ca. 1,0 m x 2,85 m und einer Gebäudehöhe von ca. 2,0 m und ein Flugdach im Ausmaß von ca. 2,6 x 3,0 m mit einer Gebäudehöhe von ca. 2,3 m. Letztere Flugdachkonstruktion ist in einer Holzbauweise errichtet, weist eine Bodenplatte aus Holz auf und ist mit Erdankern im Boden verankert. Als Raumabschluss dient an der Rückseite eine flächige Holzwand und sind an zwei Seiten teilweise flächig wirkende Bauteile im Sinne eines Holzlattenzaunes bis etwa zur Hälfte der Gebäudehöhe angebracht.

Der Beschwerdeführer verwendet die Gerätehütte und das Flugdach zum Abstellen von diversen Geräten und Gartenmöbeln im Zusammenhang mit der Nutzung der gepachteten Grundfläche.

Sowohl für die Errichtung dieser Gerätehütte als auch für die Errichtung des Flugdaches liegt keine schriftliche Baubewilligung der Baubehörde vor und wurde seitens des Beschwerdeführers auch keine Bauanzeige dafür erstattet.

5. Beweiswürdigung:

Festgehalten wird zunächst im Grundsätzlichen, dass der festgestellte Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen ist.

Konkret ergeben sich die Feststellungen im Zusammenhang mit dem Alleineigentum am verfahrensgegenständlichen Grundstück aus dem offenen Grundbuch. Die festgestellte Flächenwidmung dieses Grundstücks blieb seitens des Beschwerdeführers unbestritten.

Sämtliche Feststellungen im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag und dessen Inhalt ergeben sich aus eben diesem selbst.

Die Feststellungen über die Ausgestaltung und Dimension der verfahrensgegenständlichen Gerätehütte und des Flugdachs ergeben sich aus der Niederschrift der Baubehörde I. Instanz über die baupolizeiliche Überprüfungsverhandlung vom 07.05.2018, aus den im Rahmen dessen angefertigten Fotos und auch aus dem vom Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde und mit seiner Eingabe vom 05.05.2020 vorgelegten Fotos und ist auch diesbezüglich der Sachverhalt – soweit für das gegenständliche Verfahren relevant – unbestritten.

Vom Beschwerdeführer wurde sowohl in seiner Berufung als auch in der Beschwerde vorgebracht, vor Errichtung dieser Gerätehütte und des Flugdachs mit der Baubehörde I. Instanz Kontakt aufgenommen zu haben, woraus sich ergibt, dass eben beides vom Beschwerdeführer im Rahmen des aufrechten Pachtverhältnisses bzw. eben nach Abschluss des Pachtvertrages errichtet wurde. Dass kein schriftlicher Baubewilligungsbescheid seitens der Baubehörde I. Instanz vorliegt und vom Beschwerdeführer auch keine Bauanzeige bislang erstattet wurde, ergibt sich ebenso aus dem gesamten Vorbringen des Beschwerdeführers und aus dem gesamten Akteninhalt. Auch diesbezüglich ist im Übrigen eben der Sachverhalt auch unbestritten.

In wie weit der Beschwerdeführer mündliche Zusagen oder Auskünfte in diesem Zusammenhang von der Baubehörde I. Instanz oder von sonstigen Mitarbeitern der Stadtgemeinde *** (und auch von welchen konkreten Mitarbeiutern) erhalten hat, worauf sich der Beschwerdeführer auch zuletzt im Beschwerdeverfahren im Rahmen seiner schriftlichen Eingabe vom 05.05.2020 berufen hat, ist – worauf im Zuge der rechtlichen Erwägungen noch einzugehen sein wird – rechtlich unerheblich, auf Grund dessen diesbezüglich keine Ermittlungen zu führen und keine weiteren Feststellungen zu treffen waren.

6. Rechtslage:

Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

§ 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):

„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“

§ 28 Abs. 1 und 2 VwGVG:

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

§ 72 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):

„(1) Dieses Gesetz tritt am 1. Februar 2015 in Kraft.“

§ 70 Abs. 1 und Abs. 10 NÖ BO 2014:

„(1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden.

Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen. § 6 Abs. 7 gilt sinngemäß für Bauverfahren, die vor dem 1. Februar 2015 bereits abgeschlossen oder am 1. Februar 2015 anhängig waren.

(…)

(10) Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“

§ 35 Abs. 2 NÖ BO 2014:

„(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.“

§ 4 Z 6, 7, 15 (1. Absatz) und 31 NÖ BO 2014:

„Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten; (…)

(…)

31. Wand: seitlicher Raumabschluss, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z. B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen (z. B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht;

(…)“

§ 14 Z 1 und 2 NÖ BO 2014:

„Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

(…)“

§ 5 Abs. 1 NÖ BO 2014:

„(1) Entscheidungen aufgrund dieses Gesetzes, ausgenommen nach § 36, sind

schriftlich zu erlassen.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. etwa VwGH 21.10.2014, Ro 2014/03/0076) hat das Verwaltungsgericht seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt der Erlassung seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Gleiches gilt auch für den Fall, dass ein Verwaltungsgericht nicht in der Sache selbst entscheidet, zumal andernfalls die für einen solchen Fall angeordnete Bindung der Verwaltungsbehörde an die Begründung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung konterkariert würde.

Mit 01.02.2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 NÖ BO 2014 eben diese in Kraft getreten. Gegenständlich ist ein baupolizeiliches Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (als Nachfolgebestimmung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996) anhängig. Gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren ausgenommen jene nach § 33 und § 35 NÖ Bauordnung 1996 nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen.

Mit 13.07.2017 ist zudem die Änderung der NÖ BO 2014 durch LGBl. Nr. 50/2017 in Kraft getreten. Auf Grund der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Änderungen der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

Gegenständlich handelt es sich um ein seit April 2018 anhängiges baupolizeiliches Verfahren, weswegen für das vorliegende Beschwerdeverfahren unabhängig davon, dass die verfahrensgegenständliche Gerätehütte und das Flugdach möglicherweise bereits vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 errichtet wurden, eben diese in der geltenden Fassung anzuwenden ist.

Voranzustellen ist zunächst, dass sich aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt, dass für die verfahrensgegenständliche Gerätehütte und das Flugdach keine schriftliche Baubewilligung durch die zuständige Baubehörde I. Instanz und auch keine Bauanzeige des Beschwerdeführers vorliegt. Der Beschwerdeführer bringt in diesem Zusammenhang vor, dass ihm vor Errichtung vom „Liegenschaftsamt“ in Form dreier namentlich auch bezeichneter Personen mitgeteilt worden sei, dass ein nach drei Seiten offenes Carport als Unterstand aufgestellt werden dürfe, wenn es „nicht zu groß“ sei; von einer baubehördlichen Genehmigung sei nach Darstellung des Beschwerdeführers ihm gegenüber dabei nie etwas erwähnt worden.

Diesem Vorbringen ist nun entgegenzuhalten, dass die dingliche Wirkung baurechtlicher Bescheide deren schriftliche Erlassung gemäß § 5 Abs. 1 NÖ BO 2014 erfordert. Das Erfordernis der Schriftlichkeit führt gemäß der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch dazu, dass ein etwa bloß mündlich verkündeter (Baubewilligungs-)Bescheid rechtsunwirksam ist (z.B. VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Sogar eine bloß mündlich erteilte Baubewilligung ist demnach in jenen Fällen, in welchen die Schriftlichkeit vorgeschrieben ist, ein rechtliches Nichts und erzeugt keinerlei Rechtswirkungen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2005/05/0302). Mündliche Zusagen auch von baubehördlichen Organen vermögen daher eine erforderliche Bescheiderlassung nicht zu ersetzen (vgl. VwGH 04.03.2008, 2006/05/0139).

Der Beschwerdeführer behauptet nun in seinem Vorbringen gar nicht, einen quasi mündlich verkündeten Bewilligungsbescheid erhalten zu haben, sondern sei ihm offensichtlich von am Stadtamt der Stadtgemeinde *** anwesenden Personen mitgeteilt worden, dass eine Baubewilligung gegenständlich nicht erforderlich sei. Auch eine unrichtige Auskunft – noch dazu eine, die nicht von der Baubehörde I. Instanz bzw. deren vertretungsbefugten Organen selbst erteilt wurde – vermag eine Baubewilligung, soweit eben eine Bewilligungspflicht freilich besteht, zu ersetzen. Soweit eine Baubewilligungspflicht besteht, besteht diese freilich auch dann, wenn der Bauwerber selbst davon unverschuldet keine Kenntnis hatte.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 (bzw. des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996) voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (z.B. VwGH 24.02.2016, Ro 2015/05/0012). Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (siehe z.B. VwGH 29.09.2015, Ra 2015/05/0045). Entsprechend des § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Behörde dementsprechend entgegen der ehemaligen Regelung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996 sofort einen Abbruchauftrag zu erlassen, wenn keine Baubewilligung oder Bauanzeige vorliegt, sodass für die Baubehörde eine Überprüfung, ob für das konsenslos errichtete Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, nicht mehr erforderlich ist. Die NÖ Bauordnung 2014 sieht dementsprechend auch nicht mehr die Verpflichtung der Baubehörden im Zusammenhang mit der Anordnung des Abbruchs von Bauwerken vor, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nachzuholen und eben die Bewilligungsfähigkeit zu prüfen, sondern ist ausschließlich der Umstand entscheidend, ob für das gegenständliche Bauwerk eine aufrechte Baubewilligung oder Bauanzeige besteht.

Dementsprechend ist auch die Konsensfähigkeit des Bauwerks nicht Gegenstand des baupolizeilichen Verfahrens, womit im gegenständlichen Verfahren auch nicht zu prüfen war und ist, ob die verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten überhaupt errichtet werden durften bzw. dürften, ob sie dem Flächenwidmungsplan entsprechen und ob sie demnach insbesondere im Hinblick auf deren Notwendigkeit mit

§ 20 Abs. 2 Z 1a NÖ Raumordnungsgesetz 2014 in Einklang zu bringen sind. Zu welchem Zweck demnach die verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten vom Beschwerdeführer genutzt werden und ob und inwieweit eine Bewilligungsfähigkeit der Baulichkeiten unter den Gesichtspunkten des § 20 Abs. 4 NÖ ROG besteht, ist gegenständlich nicht von Relevanz.

Sehr wohl ist jedoch im gegenständlichen baupolizeilichen Verfahren zu prüfen, ob hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten nicht nur zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages und zum jetzigen Entscheidungszeitpunkt, sondern auch zum Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten eine baubehördliche Bewilligungspflicht oder Anzeigepflicht bestanden hat.

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedarf die Errichtung von Gebäuden (Z 1) und die Errichtung baulicher Anlagen (Z 2) einer Baubewilligung. Auch die NÖ Bauordnung 1996 sah in deren § 14 die Erforderlichkeit einer Baubewilligung für die Errichtung von Gebäuden (Z 1) sowie von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen und Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild nach § 56 entstehen oder Rechte nach § 6 verletzt werden können (Z 2), vor.

Gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 sind unter dem Begriff „bauliche Anlagen“ alle Bauwerke zu verstehen, die nicht Gebäude sind. Ein „Bauwerk“ ist gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist. Unter einem „Gebäude“ im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ist ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden zu verstehen, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen. Unter einer Wand wird gemäß § 14 Z 31 NÖ BO 2014 ein seitlicher Raumabschluss verstanden, der zu mehr als der Hälfte aus flächigen Bauteilen (z.B. Wandbauteile, Fenster, Türen, Tore, Brüstungen) bzw. aus flächig wirkenden Bauteilen z.B. Gitter, Lamellen, Netze) besteht.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass unbestritten die Gerätehütte, worauf der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde gar nicht eingeht und welche demnach gemäß § 27 VwGVG auch grundsätzlich nicht mehr vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich näher zu prüfen ist, jedenfalls ein Gebäude ist und die Herstellung der verfahrensgegenständlichen Flugdachkonstruktion in Holzbauweise zu deren fachgerechter und ordnungsgemäßer Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen bedarf, damit ein Ab- und Einstürzen, ein Vertragen oder Kippen, etwa auch bei Winddruck oder Schneemassen verhindert wird. Zur Gewährung der Stand- und Kippsicherheit bedarf es jedenfalls auch einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden, die im vorliegenden Fall auch durch die Verwendung von Erdankern, aber auch durch das Eigengewicht jedenfalls gewährleistet ist. Die Flugdachkonstruktion ist somit ihrerseits jedenfalls als eine bauliche Anlage im Sinne des § 4 Z 6 NÖ BO 2014 zu qualifizieren.

Sowohl zum Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrages als auch zum nunmehrigen Zeitpunkt, aber auch im Errichtungszeitpunkt nach Abschluss des Pachtvertrages nach der NÖ Bauordnung 1996 besteht und bestand eine baubehördliche Bewilligungspflicht sowohl für Gebäude als auch für bauliche Anlagen wie der gegenständlichen Flugdachkonstruktion, sodass mangels Vorliegens eines schriftlichen Bewilligungsbescheides zu Recht von einem Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 bezogen auf die verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten vorgegangen wurde.

Wenngleich vom Beschwerdeführer nicht substantiiert bestritten, war schließlich zu klären, ob daher, da der Beschwerdeführer nicht Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks ist, zu Recht er als Adressat des gegenständlichen Abbruchauftrages bezeichnet wurde, zumal grundsätzlich in zivilrechtlicher Hinsicht das Eigentum eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage das Eigentum am Grundstück teilt und die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baus dessen jeweiligen Eigentümer trifft (vgl. VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171).

Adressat eines Auftrags nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Baulichkeit (vgl. VwGH 15.02.2011, 2008/05/0087). Der Verwaltungsgerichtshof hegt seinerseits keine Bedenken, einen vom Grundstückseigentümer verschiedenen Eigentümer verschiedenen Eigentümer eines Bauwerks als Adressaten eines Beseitigungsauftrages heranzuziehen (vgl. VwGH 10.12.2013, 2010/05/0186).

Der Eigentümer des Grundstücks und der Eigentümer des Bauwerks könne insbesondere dann differenzieren, wenn von einem Superädifikat auszugehen ist. Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikates ist, dass dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht, nämlich die Absicht fehlt, dass das Bauwerk stets (das heißt für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Fehlende Belassungsabsicht trifft im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, das heißt der Bauweise, hervor, kann aber auch aus anderen Umständen wie z.B. den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter bestehen, bzw. aus der Art der Benutzung oder dem der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbaren Zweck abgeleitet werden. Das Fehlen der Belassungsabsicht des Bauwerks muss schon zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten; in Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig von der Bauweise nämlich unselbstständige Bestandteile der Liegenschaft (vgl. z.B. VwGH 24.01.2013, 2012/06/0157 mwN).

Im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht ist nicht nur auf innere psychologische Tatbestände abzustellen, sondern müssen diese in äußerlich kundbarer Weise zu Tage treten (vgl. z. B. OGH 08.03.2007, 2 Ob 242/05k). Sie können sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen ebenso signifikanten Umständen ergeben. Als Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht kommen das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks, eine Zweckwidmung, sowie das zugrundeliegende Grundnutzungsverhältnis in Betracht, wobei alle diese drei Kriterien ins Kalkül zu ziehen sind (vgl. auch VwGH 27.02.2006, 2005/05/0180; VwGH 29.01.2002, 2000/05/0079).

Beide verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten sind nun als Superädifikate im Sinne der dargelegten Rechtsprechung zu qualifizieren. Im Konkreten kommt die fehlende Belassungsabsicht des Beschwerdeführers schon zum Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten durch die gewählte Holzbauweise, dem dargelegten Zweck der Baulichkeiten – nämlich zum Schutz und zum Unterstellen von Gartenmöbeln und Gerätschaften im Zusammenhang mit der Nutzung der Pachtfläche zu Erholungszwecken – sowie dem auf 10 Jahre befristeten Grundbenützungsverhältnis klar zum Ausdruck. Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich in diesem Zusammenhang auch, dass bei Beendigung des Bestandsverhältnisses die verpachtete Grundfläche in jenem Zustand an die Stadtgemeinde *** als Bestangeberin zurückzustellen ist, in dem sie sich vor Bestandsbeginn befunden hat, demnach die Grundfläche bei Beendigung des Bestandsverhältnisses von sämtlichen Gütern und Sachen zu räumen ist, und andererseits dann, wenn die Grundstückseigentümerin als Verpächterin auf eine teilweise oder gänzliche Räumung des Grundstücks verzichtet, sämtliche bewegliche und unbewegliche Aufwendungen und Sachen entschädigungslos in deren Eigentum übergehen. Die fehlende Belassungsabsicht des Beschwerdeführers als Pächter und Errichter dieser Baulichkeiten tritt daher im Hinblick auf all diese Kriterien in äußerlich kundbarer Weise in eindeutiger Weise zutage.

Im Ergebnis wurde somit von den Baubehörden der Abbruchauftrag auch zu Recht an den Beschwerdeführer als Eigentümer gerichtet.

Soweit nicht zuletzt der Beschwerdeführer vorbringt, dass die Stadtgemeinde *** auch andere Pachtgrundstücke mit derartigen Baulichkeiten an neue Pächter weitergegeben habe und der Beschwerdeführer in den letzten 16 Jahren auch nie diesbezüglich beanstandet worden sei, ist dem entgegen zu halten, dass ein „Verzicht“ auf die Erlassung eines Bauauftrags gemäß den hier maßgeblichen Vorschriften nicht vorgesehen ist (VwGH 28.10.2005, 2004/05/0190) und eine Baubewilligung auch nicht durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet werden kann (vgl. VwGH 18.11.2014, 2013/05/0176). Die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrags ist demnach auch dann zulässig, wenn ein Bauwerk jahrelang unbeanstandet existierte und – wie gegenständlich vom Beschwerdeführer vorgebracht – die Stadtgemeinde *** als Eigentümerin Grundstücke mit Baulichkeiten dieser Art an weitere Pächter weiterverpachtete (vgl. VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012).

Der Beschwerde war sohin kein Erfolg beschieden und war diese demnach als unbegründet abzuweisen.

Gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs. 2 AVG war lediglich eine angemessene neue Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes festzusetzen. Die hier konkret festgesetzte Frist von 6 Monaten ab Zustellung dieser Entscheidung ist zweifellos unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen und zumutbar, um der angeordneten Maßnahme des Abbruchs der Baulichkeiten nachkommen zu können. Nach der höchstgerichtlichen Judikatur hat die Leistungsfrist objektiv geeignet zu sein, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte der Lage des konkreten Falles nach die Erfüllung der aufgetragenen Leistungen zu ermöglichen (VwGH 19.05.1994, 92/07/0067), was bei einer sechsmonatigen Frist konkret gegeben ist. Vom Beschwerdeführer wurde auch die Länge dieser Frist nicht bestritten.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß

§ 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, zumal die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung auch weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, als auch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Der Sachverhalt ist auch insgesamt unstrittig und wurde auch vom Beschwerdeführer keine Rechtsfrage aufgeworfen für die eine Erörterung in einer mündlichen Verhandlung erforderlich gewesen wäre (vgl. dazu VwGH 12.11.2019, Ra 2019/17/0089). Im Übrigen wurde auch von keiner der Parteien die Durchführung einer Verhandlung beantragt.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird dazu einerseits auf die umfangreich zitierte höchstgerichtliche Judikatur verwiesen, zum anderen darauf, dass der gegenständlichen Entscheidung auch keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt (vgl. dazu etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086).