Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1515/001-2017

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.12.2019
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2019:LVwG.AV.1515.001.2017

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 05.10.2017, ***, betreffend die Anordnung eines baupolizeilichen Auftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen. Die Erfüllungsfrist wird gemäß § 17 VwGVG iVm § 59 Abs 2 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) mit 31.05.2020 neu festgesetzt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Darüber hinaus fasst das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in dieser Beschwerdesache den folgenden Beschluss:

3. Dem Beschwerdeführer werden gemäß § 31 Abs 1 VwGVG iVm § 17 VwGVG und § 76 und § 77 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) für die vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 30.08.2019 durchgeführte öffentliche mündliche Verhandlung gemäß § 1 der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 Kommissionsgebühren in der Höhe von 82,80 Euro auferlegt. Der Betrag ist binnen zwei Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung bei sonstiger Exekution mit beiliegendem Zahlschein zu bezahlen.

4. Gegen diesen Beschluss ist gemäß Art 133 Abs 4 und 9 BVG iVm § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 14.02.2017, ***, wurden Herr A (im Folgenden: Beschwerdeführer), Herr C, Frau D, Herr E, Frau F und Herr G als Eigentümer des Superädifikates (Badehaus und Nebengebäude) Baulos ***, *** bzw. als Miteigentümer des Grundstückes ***, EZ ***, KG ***, aufgrund des Ergebnisses der Überprüfungsverhandlung am 20.09.2016 gemäß Punkt 5.2. und 5.2.3. der Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** für das Bauland-Sondergebiet-Badeteich iVm § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 verpflichtet:

„I.

Das im nordwestlichen Bereich des Bauloses ***, angrenzend an das Baulos ***, errichtete Nebengebäude (Holzhütte mit raumbildender Überdachung) im Ausmaß von 5,80 x 2,60 m (Außenmaß) und einer Gebäudehöhe von 2,35 m

II.

Den an der westlichen Gebäudeaußenwand des Badehauses angebauten massiven Zubau (Abstellraum, Schlafzimmer und Heizraum) im Ausmaß von 2,00 x 1,01 sowie 4,24 x 3,32 und 2,00 x 3,40 m und

III.

Den an der östlichen Gebäudeaußenwand des Badehauses in Verlängerung der zum Garten gelegenen nördlichen Außenwand des Badehauses errichteten massiven Zubau (Vorraum) im Ausmaß von 2,53 x 5,15 m

zu entfernen.

IV.

Weiters ist die nördliche zum Garten hin gelegene Außenwand des Badehauses welche den Anschluss der ehemaligen offenen Terrasse bildete und nunmehr die Außenwand des Badehauses darstellt in Richtung Süden (Wohnzimmer) zu versetzen in etwa bis zum Stiegenabgang in den Keller, sodass dadurch die zulässige Nutzfläche von 59,00 m2 entsteht.

Als Frist für die auferlegten Maßnahmen I, II, III und IV wird eine Frist bis zum 31. Juli 2017 festgelegt.“

In seiner dagegen erhobenen Berufung machte der Beschwerdeführer die Verletzung von Verfahrensvorschriften sowie Rechtswidrigkeit des Inhalts geltend und beantragte die Anberaumung einer mündlichen Berufungsverhandlung sowie die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides. Begründend führte der Beschwerdeführer dazu im Wesentlichen aus, dass es die Baubehörde unterlassen habe, ihm bzw. seinem Vertreter das Ergebnis der Überprüfungsverhandlung vom 20.09.2016 bekanntzugeben und sei ein Verhandlungsprotokoll nicht übermittelt worden. Die von der Behörde getroffenen Feststellungen über das Ergebnis der Überprüfungsverhandlung seien daher in keiner Weise überprüfbar und würden ausdrücklich als unrichtig bestritten werden.

Ungeachtet der Bestimmungen des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 hätte die Behörde vor Erteilung des Abbruchauftrages, allenfalls nach Erteilung eines Auftrages zur Ergänzung der Antragsbeilagen und Beseitigung der Hindernisse durch Änderung des Bauvorhabens, über das (nachträgliche) Bauansuchen entscheiden müssen. Dies umso mehr, als aktenkundig sei, dass ihm die Erfüllung der formellen Voraussetzungen für ein solches Bauansuchen mangels Zustimmung der Grundeigentümer nicht möglich sei, und die Verpflichtung zum Abbruch doch einen erheblichen Eingriff in seine Eigentums- und Vermögensrechte darstelle.

Auch wenn gemäß § 35 NÖ BO 2014 eine Verpflichtung dazu nicht bestehe, so handle es sich bei der Anordnung des Abbruchs doch nur um eine Sicherungsmaßnahme, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sei, wofür im konkreten Fall allerdings nicht der geringste Anhaltspunkt bestehe, dass von den Bauwerken irgendeine Gefährdung, für wen auch immer, ausgehen würde.

Rechtlich verfehlt sei in jedem Fall, dass die Behörde auf die Bebauungsvorschriften gemäß dem Gemeinderatsbeschluss vom 12.12.2012 abstelle und dabei die Änderung der Bebauungsvorschriften auch für das Bauland-Sondergebiet-Badeteich gemäß Beschluss des Gemeinderates in der Sitzung vom 11.08.2015 völlig außer Acht lasse. Ausgehend davon, dass die Behörde eine nicht mehr geltende Rechtslage der Beurteilung zugrunde gelegt habe, sei die Rechtswidrigkeit des Bescheides daher evident. Verfehlt sei in jedem Fall auch die Fristsetzung mit 31.07.2017, soweit sie den Berufungswerber betreffe. Der Abbruchauftrag richte sich in erster Linie an den Grundeigentümer. Da das Einvernehmen mit diesem jedoch nicht habe hergestellt werden können, sei die Einhaltung der Frist unmöglich und im Hinblick darauf, dass mit der beginnenden Badesaison eine beträchtliche Beeinträchtigung der Interessen der Anrainer verbunden wäre, auch unbillig.

Der Abbruch der Gebäudeteile ohne Gefährdung der Statik der verbleibenden Gebäude sei kaum möglich. Unabhängig davon trete im konkreten Fall neben der technischen Unmöglichkeit auch die rechtliche Unmöglichkeit insofern hinzu, als die Grundeigentümer jegliche Mitwirkung am Abbruch ablehnen würden und dieser für ihn, der lediglich Eigentümer des Superädifikats sei, nicht durchgesetzt werden könne.

Im Rahmen des berufungsbehördlichen Ermittlungsverfahrens wurde dem Beschwerdeführer die Verhandlungsschrift vom 20.09.2016 am 05.05.2017 zugestellt und erstattete dieser dazu mit Schriftsatz vom 19.05.2017 eine Stellungnahme.

Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 05.10.2017, ***, wurde die Berufung abgewiesen und als neuer Termin für die Erfüllung der im Verpflichtungsbescheid vom 14.02.2017 auferlegten Maßnahmen, nämlich die Entfernung

„I.

des im nordwestlichen Bereich des Bauloses ***, angrenzend an das Baulos ***, errichteten Nebengebäudes (Holzhütte mit raumbildender Überdachung) im Ausmaß von 5,80 x 2,60 m (Außenmaß) und einer Gebäudehöhe von 2,35 m

II.

des an der westlichen Gebäudeaußenwand des Badehauses angebauten massiven Zubaues (Abstellraum, Schlafzimmer und Heizraum) im Ausmaß von 2,00 x 1,01 sowie 4,24 x 3,32 und 2,00 x 3,40 m und

III.

des an der östlichen Gebäudeaußenwand des Badehauses in Verlängerung der zum Garten gelegenen nördlichen Außenwand des Badehauses errichteten massiven Zubaues (Vorraum) im Ausmaß von 2,53 x 5,15 m“,

der 28.02.2018 festgelegt.

In der Begründung ihrer Entscheidung führt die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass es kein anhängiges Bauverfahren gebe, über welches die Baubehörde vorab zu entscheiden gehabt habe. Ein am 03.03.2014 eingebrachtes „Bauansuchen“ sei am 10.03.2014 zurückgezogen worden.

Weiters wurde in der Begründung auf die Übermittlung des Protokolls des Lokalaugenscheines vom 20.09.2016 und die dazu erstattete Stellungnahme verwiesen sowie der Einwand, die Baubehörde habe im angefochtenen Bescheid eine nicht mehr geltende Rechtslage für die Beurteilung herangezogen, als unrichtig zurückgewiesen.

Auch der Berufungseinwand hinsichtlich der technischen Undurchführbarkeit der Abbrucharbeiten ohne Gefährdung der Statik der verbleibenden Gebäude wurde insofern zurückgewiesen, als die belangte Behörde dazu ausführte, die Abbrucharbeiten dürften nur von einem hiezu befugten Unternehmen durchgeführt werden. Dabei sei es technisch sehr wohl möglich, auch Rücksicht auf den verbleibenden Baubestand zu nehmen und die Abbucharbeiten durchzuführen. Im Übrigen habe die Behörde im Verwaltungsverfahren auf zivilrechtliche Belange zwischen Grundeigentümer und Pächter nicht einzugehen.

In seinem Rechtsmittel gegen diesen Bescheid beantragte der Beschwerdeführer die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 24 Abs 1 VwGVG und die Entscheidung in der Sache selbst dahingehend, dass der angefochtene Bescheid ersatzlos aufgehoben werde, in eventu aufgehoben und zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverwiesen werde.

Der Beschwerdeführer moniert, dass die Beweisaufnahme unmittelbar durch die belangte Behörde durchzuführen und die Baubehörde I. Instanz zur Übermittlung der Niederschrift vom 20.09.2016 mit der Aufforderung zur schriftlichen Stellungnahme zwecks Wahrung des Parteiengehörs vom 02.05.2017 nicht mehr zuständig gewesen sei.

Bei der Holzhütte gemäß Punkt I. des angefochtenen Bescheides handle es sich um eine bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Gerätehütte, deren Entfernung sich von vornherein als gesetzwidrig darstelle. Aus den getroffenen Feststellungen gehe nicht hinreichend konkret, vor allem aber nicht überprüfbar hervor, warum bzw. in welchem konkreten, im Spruch genannten Ausmaß das Nebengebäude und der Zubau zu entfernen seien, sodass auch eine zwangsweise Durchsetzung von vornherein nicht möglich wäre. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde liege in seiner Angabe vom 03.06.2015, mit welchem Pläne vorgelegt worden seien, sehr wohl ein – allenfalls zur Verbesserung und Ergänzung zurückzustellendes – Bauansuchen vor, über welches vor Erlassung des angefochtenen Bescheides zu entscheiden gewesen wäre. Sehr wohl wäre auch zu prüfen gewesen, ob der Abbruch technisch ohne Gefährdung der gesamten Bausubstanz sowie von Baulichkeiten Dritter überhaupt möglich sei. Der diesbezüglich erhobene Einwand wäre daher nicht „zurückzuweisen“ gewesen, sondern hätte sich die Behörde zumindest inhaltlich damit auseinandersetzen und dartun müssen, dass diese technische Möglichkeit gegeben sei bzw. warum unter den konkreten Umständen der Auftrag zur Entfernung entgegen seinen Einwendungen zu erteilen sei. Der Umstand, dass er und sein Vertreter bei der Vermessung anwesend gewesen seien, mache jedenfalls konkrete Feststellungen zum Ausmaß jener Gebäude(-teile), welche konsensgemäß errichtet worden seien, in ihrer Gesamtheit bzw. in jenem Umfang, in dem sie vom Entfernungsauftrag nicht umfasst seien bzw. das konkrete Ausmaß und die Lage jener Gebäudeteile, welche vom Spruch des Bescheides berührt werden würden, keinesfalls überflüssig, da der Bescheid in der vorliegenden Form auch für eine zwangsweise Durchsetzung nicht geeignet sei.

Die Beschwerde und der Verfahrensakt wurden dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit Schreiben der Marktgemeinde *** vom 11.12.2017 zur Entscheidung übermittelt.

Da diese Beschwerde nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden.

Am 17.05.2019 fand vor dem Landesverwaltungsgericht NÖ eine öffentliche mündliche Verhandlung zum Beschwerdegegenstand statt, welche schließlich zur Durchführung eines Ortsaugenscheines und Einholung eines bautechnischen Gutachtens zur Frage der technischen Durchführbarkeit des Abbruchs hinsichtlich der in den Spruchteilen I bis III beschriebenen konsenslosen bzw. konsenswidrigen Bauteile am 30.08.2019 fortgesetzt wurde. In dieser fortgesetzten Verhandlung wurde vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers auch der Mietvertrag vom 23.07.1974 vorgelegt. Beweis wurde weiters erhoben durch Einsichtnahme und Verlesung des unbedenklichen, Bezug habenden Bauaktes der Marktgemeinde ***.

Eine Befragung des Beschwerdeführers, der beim Ortsaugenschein im Haus anwesend war, konnte aufgrund seines Gesundheitszustandes – der Beschwerdeführer leidet an fortgeschrittenem Morbus Parkinson – nicht vorgenommen werden.

Infolge des Ergebnisses des durchgeführten Ermittlungsverfahrens legt das erkennende Gericht seiner Entscheidung nachfolgenden Sachverhalt als erwiesen zugrunde:

Herr E (geb. ***), Frau D, Frau F, Herr C (geb. ***), Herr H, Frau I und Frau J sind Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, EZ ***, in der Katastralgemeinde ***. Auf diesem Grundstück ist der so genannte *** situiert, welcher von einer als Bauland-Sondergebiet gewidmeten Fläche umschlossen ist.

Mit dem Mietvertrag vom 23.07.1974 wurde betreffend die Parzelle *** am südlichen Ufer der Seefläche ein Bestandverhältnis zwischen den damaligen Grundstückseigentümern, den Ehegatten E und D, und den Ehegatten A und K für die Dauer von 50 Jahren abgeschlossen, wobei ausdrücklich festgehalten wurde, dass dieses Bestandverhältnis am 31.07.2023 endet. Die Mieter werden in Pkt. IV. des Vertrages verpflichtet, „auf der vertragsgegenständlichen Parzelle unter Einhaltung der baubehördlichen Vorschriften ein Wohngebäude binnen drei Jahren ab Vertragsfertigung zu errichten und fertigzustellen“. Zufolge Punkt XIV. des Mitvertrages sind die Vermieter nach Ablauf des Bestandverhältnisses berechtigt, „entweder die entschädigungslose Räumung des Bestandgegenstandes zu verlangen oder die Übertragung der auf der vertragsgegenständlichen Parzelle befindlichen Gebäude in ihr Eigentum zu begehren (…)“.

Das Bestandrecht wurde beim Bezirksgericht *** im Grundbuch zur TZ *** eingetragen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 07.05.1974, ***, wurde dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für die Errichtung eines Badehauses mit den Außenmaßen 7 x 7 m auf der von ihm gemieteten Parzelle *** des Grundstückes Nr. ***, KG ***, erteilt. Mit Bescheid vom 28.10.1980, ***, erfolgte in weiterer Folge die Erteilung der Benützungsbewilligung für das Bauvorhaben „Badehaus“.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.06.1997, ***, wurde die Baubewilligung für die Errichtung eines Badehauszubaues erteilt. Die bestehende Wohnfläche wurde durch diesen gemauerten Zubau westlich des Badehauses um 10,15 m² erweitert. Eine Fertigstellungsmeldung dafür liegt nicht vor.

Mit Schreiben des Beschwerdeführers vom 03.03.2014 wurde bei der Marktgemeinde *** ein Bauansuchen über die Erweiterung des Badehauses eingebracht. Der Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass, um das Haus winterfest zu machen, sämtliche Außenwände mit einer Wärmedämmung versehen worden seien. An der Ostseite sei ein Vorraum von 236 x 464 cm angebaut worden. Die Terrasse sei geschlossen und die Fläche zum Wohnzimmer dazu genommen worden. Der Wandaufbau sei mit 19 mm USB Platten, 80 mm Holzstehern bzw. Tellwolle, 50 mm Styropor und 10 mm Kleber + Fassadenputz erfolgt.

Westseitig sei eine Erweiterung für eine begehbare Garderobe ausgeführt worden. Außerdem sei der bestehende Kamin stillgelegt und zwischen Wohnzimmer und Garderobe neu errichtet worden. Der gesamte Netto-Wohnraum betrage nunmehr 70,28 m². Nord- bzw. westseitig sei ein Heizhaus mit einer Windhager Öl-Zentralheizung und einer Nettofläche von 5,78 m² dazu gebaut worden. Der Wandaufbau sei wie oben beschrieben erfolgt. Des Weiteren sei ein Geräte- und Holzlagerraum mit einer Fläche von 8,09 m² sowie eine einseitig offene Terrasse mit 5,08 m² gebaut worden.

Bei einer am 10.03.2014 durchgeführten Bauverhandlung wurde festgestellt, dass der mit Bescheid vom 18.06.1997 bewilligte Zubau nicht konsensgemäß ausgeführt worden sei. Der Zubau sei wesentlich größer ausgeführt worden. Eine baubehördliche Bewilligung für die beantragten Abänderungen wurde nicht erteilt.

Anlässlich einer baubehördlichen Überprüfung am 20.09.2016 wurde ein Ortsaugenschein auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers durchgeführt, bei dem die konsenslosen Baulichkeiten unter Beiziehung eines bautechnischen Sachverständigen vermessen und fotografisch dokumentiert wurden.

Das im nordwestlichen Bereich des Bauloses *** vorgefundene Nebengebäude, eine aus zwei Räumen bestehende Holzhütte, weist die Außenmaße 5,80 x 20,60 m und eine Gebäudehöhe von 2,35 m² auf.

An der westlichen Gebäudeaußenwand war an Stelle des mit Bescheid vom 18.06.1997 bewilligten Schlafzimmerzubaues ein Zubau im Ausmaß von 4,24 x 3,32 m mit südlich anschließendem Abstellraum mit den Außenmaßen 1,01 x 2 m samt Kamin angebaut worden. Die Außenmaße des neuen Schlafraumes überschreiten dabei jene des ursprünglich genehmigten Schlafraumes auch dann, wenn man die in der Baubeschreibung zum Bauansuchen vom 03.03.2014 beschriebene Dämmung (6 cm Styropor+Kleber+Fassadenputz) zu Gunsten des Beschwerdeführers berücksichtigt.

Nördlich des Schlafzimmers war an der Gebäudeaußenwand ein von außen begehbarer Heizraum mit den Außenmaßen 2 x 3,40 m errichtet worden.

An der östlichen Gebäudeaußenwand war in der Verlängerung der zum Garten verlaufenden nördlichen Außenwand des Gartenhauses ein weiterer Zubau (Vorraum) mit den Außenmaßen 2,54 x 5,15 m hergestellt worden.

Nachfolgend wird die Konfiguration des Badehauses, dessen Zubauten und das Nebengebäude in Grundrissplänen, die sich im Bezug habenden Bauakt befinden, in nicht maßstäblichen Darstellungen abgebildet:

[Abweichend vom Original – Bilder nicht wiedergegeben]

„…

…“

Konsens laut Baubewilligungsbescheid vom 07.05.1974Konsens für Zubau laut Baubewilligungsbescheid vom 18.06.1997

[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

Zubauten und Nebengebäude laut Überprüfung vom 20.09.2016

Sämtliche von dem angefochtenen Bescheid umfassten Zubauten und das Nebengebäude sind mit dem Boden kraftschlüssig verbunden und war zu deren fachgerechten Errichtung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich.

Eine baubehördliche Bewilligung für die beschriebenen Zubauten und das Nebengebäude liegt bis dato nicht vor.

Das freistehende Nebengebäude und die Zubauten zum Badehaus können aus bautechnischer Sicht ohne zerstörerische Maßnahmen am Hauptgebäude entfernt bzw. rückgebaut werden, wobei jedoch im Hinblick auf die vorgenommenen Öffnungen an den Außenwänden des Badehauses beim Abtragen der Zubauten eine statische Unterstützung von Bauteilen erforderlich sein kann.

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergibt sich insbesondere aus dem unbedenklichen Inhalt der vorgelegten Bauakten, dem öffentlichen Grundbuch, dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Mietvertrag sowie dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des beigezogenen Amtssachverständigen, dem der Beschwerdeführer nicht entgegengetreten ist.

Die Lage und Größe der Zubauten und des Nebengebäudes auf dem Baulos *** des Grundstückes Nr. ***, KG ***, ergibt sich insbesondere aus der Verhandlungsschrift der Baubehörde vom 16.05.2016 samt Grundrissplan. Das Ergebnis der Vermessung wurde vom Beschwerdeführer nicht substantiiert bestritten. Über die im Bauakt einliegenden Unterlagen hinaus konnten vom Beschwerdeführer keine sonstigen Unterlagen zu den errichteten Zubauten vorgelegt werden, sodass hinsichtlich deren Ausführung lediglich auf die angeführte Baubeschreibung zurückgegriffen werden konnte.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat hiezu in rechtlicher Hinsicht Nachfolgendes erwogen:

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs 1 VwGVG – mit Beschluss.

Soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde als gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid aufgrund der Beschwerde (§ 9 Abs 1 Z 3 und 4) oder aufgrund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs 3) zu überprüfen und nach § 28 Abs 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.

Vom Landesverwaltungsgericht NÖ ist bei der Beurteilung des vorliegenden Falles die NÖ BO 2014 in der Fassung vor der am 13.07.2017 in Kraft getretenen Novelle LGBl 50/2017 (vgl. § 70 Abs 10 NÖ BO 2014) heranzuziehen.

§ 4 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tieren oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundene Bauteile als Gebäude gelten;

(…)“

§ 14 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Bewilligungspflichtige Vorhaben

„Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

(…)“

§ 15 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Anzeigepflichtige Vorhaben

(1) Folgende Vorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. die Errichtung von eigenständigen Bauwerken mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m2 und einer Höhe von nicht mehr als 3 m auf Grundstücken im Bauland ausgenommen jene nach § 17 Z 8;

(…)“

§ 35 NÖ BO 2014 lautet auszugsweise:

„Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

(…)“

§ 70 Abs 10 NÖ BO 2014 bestimmt, dass im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle Nr. 50/2017 am 13.07.2017 bereits anhängige Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind. Auf das gegenständliche baupolizeiliche Auftragsverfahren kommt daher grundsätzlich die NÖ BO 2014 in der Fassung vor Inkrafttreten dieser Novelle zur Anwendung.

Im Gegensatz zur Bestimmung des § 35 Abs 2 Z 3 NÖ BO 1996 ist nach der nunmehr anzuwendenden Rechtslage des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 nicht mehr zu beurteilen, ob eine Baubewilligung zulässigerweise erteilt werden darf. Für die Erlassung eines Abbruchauftrages ist nun nur noch zu prüfen, ob eine erforderliche Baubewilligung erteilt wurde oder nicht. Ob daher ein im Jahr 2015 eingebrachter Bewilligungsantrag noch aufrecht ist oder bereits zurückgezogen wurde, ist für das gegenständliche Abbruchverfahren daher ebenso ohne Belang wie die Frage, ob mit dem verwirklichten Bauvorhaben die nach den gültigen Bebauungsvorschriften der Marktgemeinde *** höchstzulässige Nutzfläche überschritten wurde oder nicht.

Soweit der Beschwerdeführer den Umstand, dass die belangte Behörde selbst keinen Ortsaugenschein durchführte und die von der Baubehörde I. Instanz getätigten Erhebungen in ihrer Entscheidung verwertete, als Verfahrensmangel rügt, ist festzuhalten, dass dem Verfahrenskonzept des AVG das Prinzip der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme grundsätzlich nicht zu Grunde liegt. Aufgrund des Prinzips der Unbeschränktheit der Beweismittel (§ 46 AVG) kann die Behörde daher auch von anderen Behörden vorgelegte Urkunden dem Beweisverfahren zu Grunde legen (VwGH 95/08/0312).

Nicht zuletzt ist in diesem Zusammenhang für den Beschwerdeführer auch nicht erfolgreich ins Treffen zu ziehen, dass die Aufforderung zum Parteiengehör vom 02.05.2017 vom Bürgermeister für den Gemeindevorstand gefertigt wurde, handelt es sich dabei doch bloß um die zulässige Intimierung einer namens einer Kollegialbehörde ausgefertigten Erledigung (VwGH 99/05/0138).

Voraussetzung für die Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages nach § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist, dass für die betroffenen Bauwerke keine Baubewilligungen oder Bauanzeigen vorliegen. Zur Beurteilung, ob ein Bauwerk bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist, ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht nur der Zeitpunkt der Errichtung der Bauwerke, sondern auch der Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages maßgeblich (VwGH Ra 2015/05/0056).

Bei den vom Abbruchauftrag erfassten Zubauten sowie der Holzhütte handelt es sich um Gebäude im Sinne des § 4 Z 15 NÖ BO 2014, zumal sie oberirdische Bauwerke mit einem Dach und wenigsten zwei Wänden darstellen, welche von Menschen betreten werden können und dazu bestimmt sind, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.

Festzuhalten gilt im Übrigen, dass zur Herstellung der Zubauten und der Holzhütte zweifellos wesentliche bautechnische Kenntnisse, insbesondere hinsichtlich der Statik, bestehen müssen, um diese stand-, sturm- und kippsicher errichten zu können.

Gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 bedarf der Neu- und Zubau von Gebäuden einer Baubewilligung. Zum Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages bestand somit für die verfahrensgegenständlichen Gebäude jedenfalls eine Bewilligungspflicht. Der Einschätzung des Beschwerdeführers, bei der Holzhütte handle es sich um ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Bauvorhaben, steht der klare Wortlaut des § 15 Abs 1 Z 1 NÖ BO 2014 entgegen, wonach selbst ein bloß 10 m² großes Bauwerk der Anzeigenplicht unterliegt, während die auf Baulos *** errichtete Holzhütte tatsächlich eine überbaute Fläche von mehr als 15 m² aufweist und damit bewilligungspflichtig ist.

Neben der Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht im Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages muss diese aber auch im Zeitpunkt der Errichtung der Bauwerke vorliegen. Diese Bewilligungspflicht für Neu- und Zubauten ergibt sich jedoch auch aus den Vorgängerbestimmungen der NÖ BO 2014, nämlich aus § 14 Z 1 NÖ BO 1996 sowie aus § 92 Abs 1 Z 1 NÖ BO 1976.

Die Zubauten sowie die Holzhütte waren somit auch zum Zeitpunkt ihrer Errichtung nach den jeweiligen Bestimmungen bewilligungspflichtig.

Bezüglich des Schlafzimmers führt die Abweichung von der mit Bescheid vom 18.06.1997 erteilten Baubewilligung in der Bauausführung dazu, dass in Ansehung der errichteten Baulichkeit von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist, das von der erteilten Bewilligung nicht umfasst ist. So hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist, wenn ein Gebäude errichtet wurde, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht (VwGH 2011/05/0023). Die Baubewilligung wird nämlich für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hiervon eine neuerliche Baubewilligung erfordert (VwGH 2011/05/0073).

Adressat eines Auftrages nach § 35 Abs 2 NÖ BO 2014 ist der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder der Baulichkeit (VwGH 2008/05/0087).

Wer Eigentümer des Bauwerkes ist, ist an Hand des § 297 ABGB zu beurteilen. Handelt es sich um ein nicht auf Dauer bestimmtes Bauwerk, so liegt ein Überbau oder Superädifikat vor, welches im Eigentum des Bauführers verbleibt. Ein Superädifikat liegt also dann vor, wenn dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht fehlt, welche im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervortritt, aber auch aus anderen Umständen, wie z.B. den Rechtsverhältnissen, erschlossen werden kann.

Insofern ist auch in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes mit Hinweis auf die einschlägige Literatur (OGH 2Ob242/05k) ausgeführt, dass im Zusammenhang mit der fehlenden Belassungsabsicht nicht auf innere, psychologische Tatbestände abzustellen ist, sondern diese in äußerlich kundbarer Weise zutage treten müssen. Sie kann sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben. Besteht die Möglichkeit der Beendigung des Benützungsverhältnisses durch den Grundeigentümer, fehlt es an einer rechtlich durchsetzbaren Belassungsabsicht.

In dem zwischen den Vermietern und dem Beschwerdeführer geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass dieser auf die Dauer von 50 Jahren abgeschlossen wurde und das Bestandverhältnis jedenfalls am 31.07.2023 endet. Darüber hinaus sind die Vermieter berechtigt, die entschädigungslose Räumung des Bestandgegenstandes nach Ablauf des Bestandverhältnisses zu verlangen.

Somit hat der Beschwerdeführer bereits bei der mit Zustimmung der Vermieter erfolgten Errichtung eines Wohngebäudes dessen bloß vorübergehenden Bestand in Kauf genommen und ist hier vom Vorliegen eines Superädifikates auszugehen.

Da für die streitgegenständlichen Zubauten und das Nebengebäude keine Baubewilligung vorliegt, ist der dem Beschwerdeführer aufgetragene und auf § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 gegründete Abbruch nicht zu beanstanden.

Der Abbruchauftrag ist durch die genaue Beschreibung der Lage der Objekte und deren Abmessungen ausreichend konkretisiert. Damit wird dem Beschwerdeführer, aber auch einem Fachkundigen, die überprüfbare Möglichkeit gegeben, dem Leistungsauftrag zu entsprechen, sowie der Umfang einer allfälligen Ersatzvornahme deutlich abgegrenzt (2008/05/0193).

Gemäß § 59 Abs 2 AVG ist beim Ausspruch einer Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen, dies freilich nur mehr bezogen auf die sich aus dem festgestellten Sachverhalt ergebenden offenen dem Rechtsmittelwerber aufgetragenen Leistungen.

Die Angemessenheit der Fristsetzung bezieht sich jedoch nicht allein auf den Aspekt der technischen Umsetzung der vorgeschriebenen Anordnungen, sondern es wird - insbesondere bei baupolizeilichen Aufträgen - die Angemessenheit einer gesetzten Frist unter dem Gesichtspunkt zu bewerten sein, ob sie objektiv geeignet ist, dem Bescheidadressaten unter Anspannung aller seiner Kräfte, der Lage des konkreten Falles nach, die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen.

Das Ende der Leistungsfrist war von der belangten Behörde mit 28.02.2018 bestimmt worden. Diese mit ca. 20 Wochen bemessene Frist wird vom erkennenden Gericht grundsätzlich als angemessen sowie ausreichend erachtet. Angesichts möglicher witterungsbedingter Verzögerungen während der Wintermonate war die Frist jedoch spruchgemäß zu verlängern. Die neu festgesetzte Frist erscheint sowohl angemessen und zumutbar, um den angeordneten Maßnahmen nachzukommen.

Zum Beschluss über die Vorschreibung von Kommissionsgebühren wird Nachfolgendes ausgeführt:

§ 76 AVG lautet auszugsweise:

„(1) Erwachsen der Behörde bei einer Amtshandlung Barauslagen, so hat dafür, sofern nach den Verwaltungsvorschriften nicht auch diese Auslagen von Amts wegen zu tragen sind, die Partei aufzukommen, die den verfahrenseinleitenden Antrag gestellt hat. (…)

(2) Wurde jedoch die Amtshandlung durch das Verschulden eines anderen Beteiligten verursacht, so sind die Auslagen von diesem zu tragen. (…)

§ 77 AVG lautet auszugsweise:

„(1) Für Amtshandlungen der Behörden außerhalb des Amtes können Kommissionsgebühren eingehoben werden. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Entrichtung dieser Gebühren ist § 76 sinngemäß anzuwenden.

(2) Die Kommissionsgebühren sind in Pauschalbeträgen (nach Tarifen) oder, soweit keine Pauschalbeträge (Tarife) festgesetzt sind, als Barauslagen nach § 76 aufzurechnen. Die Pauschalbeträge (Tarife) sind nach der für die Amtshandlung aufgewendeten Zeit, nach der Entfernung des Ortes der Amtshandlung vom Amt oder nach der Zahl der notwendigen Amtsorgane festzusetzen.

(3) Die Festsetzung der Pauschalbeträge (Tarife) erfolgt durch Verordnung der Bundesregierung, für die Behörden der Länder und Gemeinden durch Verordnung der Landesregierung.

(4) Die Kommissionsgebühren sind von der Behörde, die die Amtshandlung vorgenommen hat, einzuheben und fließen der Gebietskörperschaft zu, die den Aufwand dieser Behörde zu tragen hat.

(…)“

Nach § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art 130 Abs 1 BVG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Die Kommissionsgebühren, die gemäß § 76 und § 77 AVG, BGBl 51/1991 in der Fassung BGBl I 135/2009, von den Beteiligten für die von Behörden des Landes geführten Amtshandlungen außerhalb des Amtes in Niederösterreich und Wien zu entrichten sind, werden gemäß § 1 der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 mit 13,80 Euro für jede angefangene halbe Stunde und je ein Amtsorgan festgesetzt.

Im Zusammenhang mit der Durchführung einer Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich sind die Bestimmungen der §§ 76f AVG und der NÖ Landes-Kommissionsgebührenverordnung 1976 sinngemäß heranzuziehen.

Die Durchführung der Verhandlung vor Ort im Ausmaß von drei halben Stunden war zur Klärung des Sachverhalts erforderlich. Durch die Tätigkeit von zwei Amtsorganen außerhalb des Gerichtsgebäudes waren somit insgesamt 82,80 Euro an Kommissionsgebühren vorzuschreiben.

Die Revision ist unzulässig, da die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (VwGH Ro 2014/01/0033) dar.