Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1342/001-2017

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.01.2019
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2019:LVwG.AV.1342.001.2017

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kühnel als Einzelrichter über die Beschwerde der Frau A, ***, ***, vertreten durch B Rechtsanwälte, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 20.09.2017, Zl. ***, mit dem der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** dahingehend abgeändert wurde, dass gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 die Verlegung der Grundgrenze zwischen den Grundstücken Nrn. *** und ***, KG ***, verfügt wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als im Spruch des Bescheides des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 20.09.2017, Zl. ***, der Absatz:

„Gem. § 10 Abs. 9 hat die Eigentümerin des vergrößerten Grundstücks der Eigentümerin des anderen Grundstücks eine Entschädigung zu leisten. Die Entschädigung ist aufgrund des Verkehrswertes des Grundstückes zu bemessen.“

durch die Wortfolge:

„Spruchpunkt 1.b) des Bescheides der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** vom 16.06.2017, Zl. ***, wird wegen Unzuständigkeit ersatzlos behoben.“

ersetzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** vom 15.02.2017, Zl. ***, wurde Frau C die baubehördliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses auf der Parzelle ***, KG ***, jedoch ohne die Brandwand zum nördlich angrenzenden Nachbarobjekt, Grundstück Nr. ***, KG ***, erteilt. Als Auflage wurden unter anderem vorgeschrieben:

„6. Die ehemalige gemeinsame Außenwand und zukünftig stirnseitige Außenwand des nordseitigen Nachbarn Parz. *** ist gegen das Eindringen von Niederschlagswässern zu sichern.

(…)

10. Nach Abbruch ist durch den Bauwerber die neue Situierung der Grundgrenzen in einem grundbuchsfähigen Teilungsplan darzustellen und bei der Baubehörde einzureichen. Dieser bildet die Grundlage für die geplante Einreichung und der neuen Grenzen. Für die Grenzverlegung ist laut den gesetzlichen Bestimmungen in der NÖ Bauordnung § 10 Abs. 8 und 9 vorzugehen.“

Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 16.06.2017, Zl. ***, wurde im Spruchpunkt I. über die Grundabteilung entschieden und im Spruchpunkt II. Kosten vorgeschrieben. Der Spruchpunkt I. lautet wörtlich wie folgt:

„I.a) Die Bürgermeisterin als Baubehörde I. Instanz erteilt über Ihre Anzeige der Grundabteilung vom 19. 4. 2017, gemäß dem Teilungsplan GZ. *** der Vermessung D OG ***, ***, vom 19. 4.2017 und aufgrund des Gutachtens des Amtssachverständigen vom 13. 6. 2017, welche als Bestandteil dieses Bescheides erklärt werden, folgende Bewilligung:

Abteilung der Teilfl. (1) im Ausmaß von 6 m2 von der Parzelle Nr. *** und

von der Parz *** die Teilfl. 2 (0 m2) und Vereinigung mit Parzelle ***.

Abteilung der Teilfl. 3 (6 m2) von der Parz *** und Zuschlag zur Parzelle Nr. ***, alle Grdstk. KG ***;

Hierbei sind u.a. im Besonderen folgende im Rahmen der Begutachtung des ASV vom 13.6.2017 erteilten Auflagen zu berücksichtigen bzw. einzuhalten:

Durch die Verlegung der Grundgrenze an die südliche Gebäudeaußenflucht sind etwaige Öffnungen / Nischen der verbleibenden Mauer zu vermauern, der Verputz zu ergänzen und ist eine Feuchtigkeitsabdichtung gegen Niederschlagswasser vorzunehmen;

Frist der Herstellung: bis Ende August 2017

Rechtsgrundlagen:

§ 10 Abs. 2, 5, 6 und 8 der NÖ Bauordnung 2014 sowie der NÖ Bautechnikverordnung, jeweils in der derzeit geltenden Fassung.

I.b) Der Eigentümer des vergrößerten Grundstücks Parz. *** KG *** (Fr. Al) hat der Eigentümerin der Parz. *** (Fr. C) eine dem Verkehrswert der Teilfläche (1) lt. Teilungsplan im Ausmaß von 6 m2 entsprechende, angemessene Entschädigung zu leisten.

Rechtsgrundlagen:

§10 Abs. 9 der NÖ Bauordnung 2014 in der derzeit geltenden Fassung.“

Begründet wurde dieser Bescheid im Wesentlichen dahingehend, dass die beiden Wohnhäuser, situiert am Grundstück Nr. *** () und am Grundstück Nr. *** (), bautechnisch miteinander verbunden seien und zwischen den beiden Gebäuden nur eine gemeinsame Brandwand bestehe, welche bisher der Parzelle *** zugeordnet gewesen sei. Da der Abbruch des Gebäudes auf dem Grundstück Nr. ***, den Einsturz bzw. die Unbenützbarkeit des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Nr. *** bewirkt hätte, sei der Abbruch nur mit Ausnahme der gemeinsamen Brandwand zu bewilligen gewesen. Aufgrund des vorgelegten Teilungsplanes, dem eine einvernehmliche Mappenberichtigung, GZ: ***, des E vorangegangen sei, sei entsprechend § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014, die Grenze spruchgemäß zu verlegen gewesen. Zu der Äußerung / Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 23.05.2017 führte die Baubehörde erster Instanz aus, dass diese insgesamt nicht nachvollzogen werden könne. Insbesondere stütze sich die Grundabteilung auf § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 und sei eine Zustimmung der Beschwerdeführerin dazu nicht erforderlich. Soweit die Beschwerdeführerin behaupte, dass die Verpflichtung zur Übernahme der Brandmauer in ihr Eigentum gegen den Gleichheitsgrundsatz und gegen Art. 6 Staatsgrundgesetz verstoße, sei sie auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Diesbezüglich werde auf die Entscheidungen des OGH vom 23.09.1997, 4 Ob 266/97i und des VwGH vom 23.09.2002, 2000/05/0171 verwiesen. Auch dem Vorbringen, dass die Brandmauer im neuen Bauprojekt der C Verwendung finden könne und eine Grenzverlegung daher nicht erforderlich sei, sei kein Erfolg beschieden, da die weitere Aufrechterhaltung nur einer gemeinsamen Brandwand die Problematik nur in die Zukunft verschieben würde und beispielsweise bei einem zukünftigen Abbruch des Objekts der Beschwerdeführerin auf der Parzelle *** die gegenständliche Situation erneut auftreten würde.

Dagegen erhob die Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter rechtzeitig Berufung und beantragte, den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben. Mit dem daraufhin ergangenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 20.09.2017, Zl. ***, wurde über die Berufung entschieden und der Spruch des erstinstanzlichen Bescheides neugefasst, sodass dieser nunmehr lautet wie folgt:

„Gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) wird der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** dahingehend abgeändert, dass entsprechend den Bestimmungen des § 10 Abs. 8 NÖ Bauordnung 2014 idF. LGBl. Nr. 106/2016 die Verlegung der Grundgrenze zwischen den Grundstücken *** und *** KG ***, auf Grundlage des Teilungsplan des E vorn 19. April 2017, GZ ***, verfügt wird. Die bisher gemeinsame Wand gehört somit zur Gänze zu dem bestehend bleibenden

Gebäude der Grundeigentümerin A.

Gem. § 10 Abs. 9 hat die Eigentümerin des vergrößerten Grundstücks der Eigentümerin des anderen Grundstücks eine Entschädigung zu leisten. Die Entschädigung ist aufgrund des Verkehrswertes des Grundstückes zu bemessen.“

In der Begründung des angefochtenen Bescheides wurde auf die einzelnen Berufungspunkte eingegangen. Zur von der Beschwerdeführerin behaupteten Mangelhaftigkeit des Verfahrens, sie sei zum Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 nicht gehört worden, führte die belangte Behörde aus, dass dieser Verfahrensmangel aufgrund der erfolgten Zustellung zusammen mit dem Bescheid erster Instanz inzwischen geheilt sei.

Zum Vorbringen, die Grundgrenze zwischen den Parzellen *** und ***, und die Vermessung vom 23.01.2017 seien nicht richtig, weil die Zustimmung der Beschwerdeführerin zum Grenzverlauf fehle, wurde seitens der belangten Behörde ausgeführt, dass im Zuge der Grenzbegehung am 23.01.2017 der Grenzverlauf zwischen den Parzellen ***, *** und *** (allesamt im Eigentum der Beschwerdeführerin) und den Parzellen *** und *** (allesamt im Eigentum von Frau C) einvernehmlich festgelegt worden sei. Der bevollmächtigte Vertreter der Beschwerdeführerin, Herr F, habe dazu seine Zustimmung erteilt. Daraufhin sei vom Vermessungsbüro D eine Vermessungsurkunde (Mappen- und Flächenberichtigung, GZ: ***) erstellt worden, weshalb eine rechtlich gesicherte Grenze vorliege. Das Erfordernis eines rechtswirksamen Teilungsplanes zwischen den Parzellen *** und *** werde durch das Vorliegen der Vermessungsurkunde mit der GZ: *** ersetzt. Dass die Beschwerdeführerin dem Teilungsplan des E, der dem angefochtenen Bescheid zu Grunde liegt, nicht zugestimmt habe, sei unerheblich, zumal eine Zustimmung im Verfahren nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht notwendig sei. Weiters sei die Feststellung, dass es sich bei der bestehenden Brandmauer um eine gemeinsame Mauer im Sinne des § 854 ABGB handle durch die Vermessungsurkunde des E (GZ ***) widerlegt, weshalb es sich nicht um Miteigentum handeln könne.

Durch die Neuformulierung des Spruches sei der Diktion der NÖ BO entsprochen worden. Soweit die Beschwerdeführerin auf ein bestehendes Belastungs- und Veräußerungsverbot und auf die mangelnde Zustimmungserklärung der Buchberechtigten hinweist, entgegnet die belangte Behörde, dass eine derartige Prüfung lediglich jener Behörde, welche die Änderung des Grundbuchsstandes zu veranlassen habe, treffe. Es werde jedoch auf die Bestimmungen des § 13 Liegenschafteilungsgesetzes verwiesen, wonach unter den dort angeführten Voraussetzungen eine Abteilung vom belasteten Grundbuchskörper sehr wohl zulässig sei.

Zur von der Beschwerdeführerin angezweifelten Fundamentierung der betroffenen Brandmauer sowie deren Standfestigkeit führte die belangte Behörde begründend aus, dass ein Gutachten eines Amtssachverständigen eingeholt worden sei, der in schlüssiger und nachvollziehbarer Weise die Standfestigkeit und Fundierung der Brandmauer im Kellerbereich dargelegt habe. Die Beschwerdeführerin sei diesem Gutachten hingegen nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Des Weiteren legte die belangte Behörde dar, dass sich im gegenständlichen Verfahren die Notwendigkeit der Verlegung der Grundgrenze aus dem bewilligten Abbruch eines Gebäudes mit einer gemeinsamen Brandwand ergebe. Zukünftige Bauvorhaben auf dem Grundstück von Frau C seien als eigener Rechtsakt zu beurteilen und könnten keinesfalls mit dem gegenständlichen Verfahren in Verbindung gebracht werden.

Zur behaupteten Verfassungswidrigkeit führte die belangte Behörde begründend aus, dass eine Beurteilung, ob eine geltende Rechtsmaterie der Bundesverfassung widerspreche, den zuständigen Gerichten, nicht jedoch der Baubehörde erster oder zweiter Instanz obliege.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der fristgerecht dagegen erhobenen Beschwerde vom 23.10.2017 brachte die Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter im Wesentlichen vor, dass im Abbruchbescheid vom 15.02.2017 nicht auf § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 Bezug genommen worden sei. Es sei nur auf die „einschlägigen Bestimmungen“ verwiesen worden. Weiters sei auch nicht festgehalten worden, wo sich die „Brandwand zum nördlich angrenzenden Nachbarobjekt ***“ befinden solle.

Weiters sei die Erteilung der Abbruchbewilligung und die Verlegung der Grundstücksgrenze zwischen den beiden Gebäuden entsprechend der Bestimmung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 in einem Bescheid und somit in einem Rechtsvorgang vorzunehmen. Da dies nicht geschehen sei, sei der Bescheid vom 15.02.2017 rechtswidrig. Darüber hinaus beinhalte der Spruch des angefochtenen Bescheides lediglich die Verlegung der Grundgrenze, nicht hingegen die Feststellung, dass eines von zwei Gebäuden, die an einer Grundstücksgrenze liegen und eine gemeinsame Wand aufweisen, abgebrochen werde.

Aufgrund des vorliegenden Bauansuchens der Bauwerber C, G und H auf den Parzellen *** und *** sei das Abbruchbegehren nicht isoliert zu betrachten und sei aus diesem Grund § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 gar nicht anzuwenden.

Darüber hinaus würden die wesentlichen Feststellungen, um die Bestimmung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 rechtlich richtig beurteilen zu können, fehlen. So sei weder festgestellt worden, dass zwei Gebäude an einer Grundstücksgrenze existieren, noch, welche Breite die gemeinsame Wand aufweise. Auch der Vermessungsplan des E vom 19.04.2017 lasse die Breite der Wand nicht erkennen.

Bestritten werde weiters, dass es überhaupt eine gemeinsame Wand gäbe, zumal die gegenständliche Wand nicht an der Grundstücksgrenze sondern 40 cm südlich der Grundstücksgrenze situiert sei.

Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens werde bemängelt, dass der Betrag der Entschädigung, welche auf Grund des § 10 Abs. 9 NÖ BO 2014 gebührt, nicht festgestellt worden sei.

Zu dem angefochtenen Bescheid im Speziellen werde ausgeführt, dass das Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 erst gleichzeitig mit dem Bescheid erster Instanz zugestellt worden sei. Eine Heilung und Sanierung des Verfahrensmangels, wie die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid behauptet habe, sei dadurch nicht erfolgt.

Der Grenzverlauf zwischen den Parzellen *** und *** sei nach wie vor nicht geklärt. Dies ergebe sich bereits daraus, dass F keine Vollmacht gehabt habe um Erklärungen zum Grenzverlauf abzugeben. Die im Plan des E eingezeichneten Grundstücksgrenzen seien daher nicht richtig und habe die Beschwerdeführerin zum Teilungsplan des E keine Zustimmung erklärt. Weiters werde festgehalten, dass der Grenzverlauf nicht im Grenzkataster eingetragen worden sei.

Voraussetzung eines Teilungsplanes gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 sei, dass dieser in seiner Gesamtheit dem Vermessungsgesetz entspreche und gesicherte Grenzen enthalten müsse. Da eine Zustimmung zum Teilungsplan seitens der Beschwerdeführerin aber nicht vorliege, mangle es an einer notwendigen Entscheidungsgrundlage.

Überdies lägen die Voraussetzungen nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 gar nicht vor, wenn die gegenständliche Mauer im Miteigentum der Beschwerdeführerin und der C stehe.

Des Weiteren sei der angefochtene Bescheid nicht zum Vollzug geeignet, da die in § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 formulierte Vorgangsweise weder dem Vermessungsgesetz noch dem Liegenschaftsteilungsgesetz entspreche. Die Baubehörde wäre demnach verpflichtet gewesen, die Vorgangsweise, wie in § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 vorgesehen, entsprechend dem Vermessungsgesetz zu formulieren.

Darüber hinaus sei das Grundstück Nr. *** belastet und sei eine Übertragung ohne Zustimmung der Buchberechtigten nicht möglich. Der Bescheid sei somit rechtswidrig.

Zur nicht gegebenen Standfestigkeit der noch vorhandenen Brandmauer werde entgegen den Ausführungen der belangten Behörde vorgebracht, dass es sich dabei um keine bloße Vermutung seitens der Beschwerdeführerin handle. Die Baubehörde habe alle Beweisanträge der Beschwerdeführerin, welche in eine derartige Richtung gehen, unbeachtet gelassen. Die Standfestigkeit der Brandmauer sei in der derzeitigen Form nicht gegeben. Da die Beschwerdeführerin aber keine Berechtigung habe, die Parzelle *** zu betreten, habe sie kein Sachverständigengutachten über die Standfestigkeit der Brandmauer beibringen können.

Weiters habe die Baubehörde erster und zweiter Instanz keine Feststellung dahingehend getroffen, dass der Kellerbereich unterhalb der Brandmauer ausreichend standsicher für den Erhalt der Brandmauer sei. Die Beweispflicht dafür treffe C. Diese habe die entsprechenden Beweise aber nicht beigebracht. Bei Heranziehung eines Bausachverständigen wäre dieser sicher zum Ergebnis gekommen, dass die Brandmauer derzeit nicht fundiert sei und in sich zusammenzufallen drohe, weil im Kellerbereich unter der Brandmauer eine Fundierung fehle.

Die belangte Behörde habe die bautechnischen Fachkenntnisse der Beschwerdeführerin nicht überprüft. Bei ausreichender Prüfung wäre sie jedenfalls zum Ergebnis gekommen, dass die Beschwerdeführerin aufgrund ihrer Schulung und Ausbildung über ausreichende Fachkenntnisse verfüge, um zu erkennen, dass die noch vorhandene Brandmauer im Kellerbereich nicht fundiert sei.

Auszuführen sei dazu auch, dass das Parteiengehör verletzt worden sei, weil der Beschwerdeführerin das Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 in erster Instanz nicht zur Kenntnis gebracht worden sei. Die belangte Behörde stütze sich daher rechtswidrig auf das nicht zugestellte Gutachten. In diesem Gutachten fehle darüber hinaus noch eine Beurteilung dahingehend, dass trotz der mangelnden Fundierung im Kellerbereich, die noch vorhandene Brandmauer standsicher sei. Bei entsprechender Befundaufnahme hätte ein Gutachten ergeben, dass die Brandmauer im Kellerbereich nicht fundiert und somit einsturzgefährdet sei.

Ungeachtet dessen widerspreche § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 dem B-VG. Es werde dadurch nämlich das Eigentumsrecht verletzt. Auch die Formulierung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 sei in sich widersprüchlich und nicht zum Vollzug geeignet. In § 10 Abs. 9 NÖ BO 2014 werde ausgesprochen, dass die Entschädigung aufgrund des Verkehrswertes des Grundstückes zu bemessen sei. Welches Grundstück hier gemeint sei, lasse das Gesetz jedoch nicht erkennen. Die Brandmauer allein habe keinen Verkehrswert, zumal diese nicht gehandelt werde. Diesbezüglich blieben auch alle Einwendungen, die gegen den Bescheid erster Instanz vorgebracht worden seien, aufrecht. In der Berufung sei dazu vorgebracht worden, dass die von der Behörde erster Instanz genannten Entscheidungen des OGH vom 23.09.1997, 4 Ob 266/97i und des VwGH vom 23.09.2002, 2000/05/0171, auf die gegenständliche Rechtssache keinen Bezug hätten. Die Problematik liege nämlich ganz woanders. Die Brandmauer sei von beiden Parteien verwendet worden und liege nach § 854 ABGB im gemeinsamen Eigentum. Der Grenzverlauf liege in der Mitte der Brandmauer. Dabei werde auch auf Anmerkung 32 zu § 10 der NÖ BO 2014 im Kommentar Pallitsch verwiesen, wonach die Bauordnung in früheren Zeiten eine vom Kellerfußboden bis zur Dachhaut reichenden Brandmauer (früher Feuermauer genannt) gefordert habe. Eine Brandmauer die bis zum Kellerfußboden gehe, existiere hier aber nicht.

Die Beschwerdeführerin bringt weiters vor, dass die belangte Behörde aufgrund der Berufung den Spruch abgeändert habe. Spruchinhalt sei nur die Verlegung der Grundgrenze zwischen den Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, aufgrund des Teilungsplanes des E. Da der Teilungsplan aber eine „gemeinsame Wand“ nicht aufweise, sei dieser nicht zur grundbücherlichen Durchführung geeignet.

Weiters verweise der Bescheid erster Instanz auf den Bescheid vom 15.02.2017. Die dort unter Punkt 5. vorgeschriebene Auflage sei bis heute nicht erfüllt worden. Der Befund des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 beziehe sich auf eine gemeinsame Beschau vom 23.01.2017. Das heiße, dass der Amtssachverständige die Örtlichkeit nach dem Abbruch überhaupt nicht mehr besichtigt habe und könne dieser somit über den Bauzustand nach dem Abbruch gar nichts sagen. Soweit sich die belangte Behörde auf den Befund des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 berufe, werde entgegengehalten, dass dieser Befund keine Aussagen über den Bauzustand nach dem Abbruch enthalte. Daher könne der Amtssachverständige auch zur Standfestigkeit der verbliebenen Brandmauer keine Aussage treffen.

Die Beschwerdeführerin beantragt, dass der Antrag der C bezüglich der Grundabteilung vom 19.04.2017 gemäß Teilungsplan GZ: *** der Vermessung D abgewiesen werde bzw. der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben werde, in eventu der angefochtene Bescheid aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Baubehörde erster oder zweiter Instanz zurückverwiesen werde. Überdies wurde eine mündliche Verhandlung beantragt.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Der Vertreter der Beschwerdeführerin brachte mit Schriftsatz vom 16.02.2018 vor, dass C im November 2017 durch die Firma I Bauarbeiten an der verfahrensgegenständlichen Außenwand habe vornehmen lassen, welche auf den beiliegenden Bildern festgehalten worden seien. Insbesondere sei im oberen Bereich der Ziegelmauer aufgemauert worden, wobei der Hohlraum zwischen neuer Ziegelmauer und altem Bestand mit Betonschutt aufgefüllt worden sei. Für diese Tätigkeit lägen aber keine Baubewilligung und keine Bauanzeige vor. Die Beschwerdeführerin sei daher nicht bereit, die Außenmauer, an der konsenslos Veränderungen durchgeführt worden seien, in ihr Eigentum zu übernehmen. Beigelegt wurde diesem Schreiben eine Bestätigung der Firma I vom November 2017, welche wörtlich lautet wie folgt:

„Bescheinigung

Es wird hiermit gemäß §30 Abs.2 Ziff.3 der NÖ Bauordnung die bewilligungsgemäße und den Bauvorschriften entsprechende Bauausführung des mit AZ: *** vom 15. Februar 2017 bewilligten Bauvorhaben

Abbruch des best. Wohnhauses Parz. ***, jedoch ohne der Brandwand zum nördlich angrenzenden Nachbarobjekt *** Bfl.

auf der Liegenschaft ***, Parz. Nr.: ***, EZ ***, KG *** in *** für C, ***, ***, bescheinigt:

Abbrucharbeiten (inkl. Eigenleistungen) sind bescheidgemäß erfolgt

Event. statische Auswirkungen auf das Nachbargrundstück wurden geprüft

Sämtliche Ver- u. Entsorgungsleitungen wurden fachgerecht abgeschlossen u. gleichzeitig die Versorgung des Nachbargebäudes (Strom, Telefon, WVA, etc. gewährleistet

Die ehemalige gemeinsame Außenwand u. zukünftige stirnseitige Außenwand der nordseitigen Nachbarn Parz. *** wurde gegen das Eindringen von Niederschlagsgewässer durch Verputzen u. Verblechungen gesichert

Die Abbruchmaterialien wurden entsprechend des Abfallwirtschaftsgesetzes AWG BGBl i.d.g.F. ordnungsgemäß getrennt und entsorgt

[…]“

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat am 09.05.2018 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser wurde Beweis erhoben durch:

-Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes der Stadtgemeinde *** und des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich zur Zl. LVwG-AV-1342/001-2017

-Einvernahme der Beschwerdeführerin und der C als Parteien des Verfahrens

-Einvernahme des Vizebürgermeisters J und des Stadtamtsdirektors L als Vertreter der belangten Behörde und Partei des Verfahrens

sowie durch Einsichtnahme in

-die Vollmacht des Vizebürgermeisters J und des Stadtamtsdirektors L (Beilage ./1 der Verhandlungsschrift),

-einen Schriftsatz des Vertreters der Beschwerdeführerin vom 03.04.2018, adressiert an die Stadtgemeinde ***, in dem der Zustand der Brandmauer erörtert wird (Beilage ./2 der Verhandlungsschrift),

-die Niederschrift der Stadtgemeinde *** zur erfolgten Überprüfung nach § 27 NÖ BO vom 06.02.2018 samt Lichtbildern (Beilage ./3 der Verhandlungsschrift),

-ein Schreiben (E-Mail) des M vom 02.05.2018 (Beilage ./4 der Verhandlungsschrift).

Am Beginn der Verhandlung wurde dem Vertreter der Beschwerdeführerin das Schreiben des Stadtamtsdirektors der Stadtgemeinde *** vom 20.03.2018 samt beiliegendem Bestandsplan ausgehändigt.

Zur vorgelegten Beilage ./2 der Verhandlungsschrift führte der Vertreter der Beschwerdeführerin näher aus, dass sich die gegenständliche Brandmauer bei einem Lokalaugenschein am 06.02.2018 nach außen hin schön verputzt gezeigt habe. Die Baubehörde sowie der Sachverständige hätten dabei aber den Innenzustand und den Aufbau der Mauer nicht ersehen oder erkennen können. Der Aufbau dieser Brandmauer sei seitens der Bauwerberin C im Herbst 2017 ohne Baubewilligung vorgenommen worden. Die Beschwerdeführerin sei darin beschwert, da sie nach dem angefochtenen Bescheid eine Brandmauer in ihr Eigentum übernehmen solle, die baubehördlich nicht bewilligt sei und darüber hinaus in einem bautechnisch nicht akzeptablen Zustand errichtet worden sei, wobei diesbezüglich auf die Eingabe vom 16.02.2018 und die damit vorgelegten Bilder verwiesen werde. Darauf sei ersichtlich, dass der Abstand zwischen der bestehenden Außenmauer und der neu errichteten etwa 12 cm breiten Ziegelmauer mit Bauschutt verfüllt worden sei.

Nach Einsichtnahme in den Akt des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich brachte die Beschwerdeführerin am Ende der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor, dass sie in der Vollmacht vom 17.01.2017 ihren Vater, F, lediglich dazu bevollmächtigt habe, den Verlauf der Grenzen ihres Grundstückes Nr. *** festzulegen und in der gesetzlich vorgesehenen Weise kennzeichnen zu lassen. Hinsichtlich Grenzveränderungen habe sie aber keine Vollmacht erteilt. Daraufhin brachte ihr Rechtsvertreter ergänzend vor, dass die Vollmacht zur Grenzvermessung nur hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** erteilt worden sei. Die Mappenberichtigung der Vermessung D in Bezug auf die Grundstücke *** und *** sei daher eigenmächtig und ohne Zustimmung der Beschwerdeführerin erfolgt.

4. Feststellungen:

Frau C ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. *** und ***, beide KG ***. Auf den genannten Grundstücken besteht zu Gunsten der N ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der nördlich daran angrenzenden Grundstücke Nrn. ***, *** und ***.

In der Vergangenheit haben sich auf dem Grundstück Nr. *** und dem nördlich angrenzenden Grundstück Nr. *** zwei Häuser befunden, welche unmittelbar aneinander angegrenzt haben und nur durch eine Wand voneinander getrennt waren.

Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** vom 15.02.2017, Zl. ***, wurde Frau C die baubehördliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses auf der Parzelle ***, KG ***, jedoch ohne die Brandwand zum nördlich angrenzenden Nachbarobjekt, Grundstück Nr. ***, KG *** erteilt. Unter anderen wurden folgende Auflagen vorgeschrieben:

„6. Die ehemalige gemeinsame Außenwand und zukünftig stirnseitige Außenwand des nordseitigen Nachbarn Parz. *** ist gegen das Eindringen von Niederschlagswässern zu sichern.

(…)

10. Nach Abbruch ist durch den Bauwerber die neue Situierung der Grundgrenzen in einem grundbuchsfähigen Teilungsplan darzustellen und bei der Baubehörde einzureichen. Dieser bildet die Grundlage für die geplante Einreichung und der neuen Grenzen. Für die Grenzverlegung ist laut den gesetzlichen Bestimmungen in der NÖ Bauordnung § 10 Abs. 8 und 9 vorzugehen.“

Im Rahmen des Abbruchverfahrens wurde ein Grenzfeststellungsverfahren eingeleitet. Am 23.01.2017 wurde durch den Ziviltechniker E unter anderem die Grenze zwischen den Grundstücken Nr. *** und ***, KG *** im Rahmen eines Ortsaugenscheines festgestellt. Dabei erteilte der bevollmächtige Vater der Beschwerdeführerin, Herr F, seine Zustimmung zum Grenzverlauf gemäß § 43 Abs. 6 Vermessungsgesetz (VermG) und wurde dies im Protokoll über die Festlegung des Grenzverlaufes niederschriftlich festgehalten.

Der in der Verhandlung am 23.01.2017 festgelegte Grenzverlauf und die daraus resultierende Flächen- und Mappenberichtigung, GZ: ***, wurde vom M am 03.10.2017 im Kataster durchgeführt.

Basierend auf der Flächen- und Mappenberichtigung, GZ: ***, wurde von E ein Teilungsplan, GZ: *** erstellt, mit welchem die neue Grundstücksgrenze südlich entlang der streitgegenständlichen Mauer festgelegt wurde.

Das auf dem Grundstück Nr. *** situtierte Gebäude der C wurde inzwischen – mit Ausnahme der verfahrensgegenständlichen Wand sowie des Kellers – von der Firma I abgetragen. Geplant ist auf dem Grundstück ein neues Wohngebäude zu errichten.

5. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen an den Grundstücken sowie das bestehende Belastungs- und Veräußerungsverbot wurden durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch überprüft.

Zum Umfang der Vollmacht des Herrn F ist festzuhalten, dass sich diese auf die Grundstücksnummern ***, *** sowie ***, alle KG ***, bezieht, wenngleich in der schriftlichen Vollmacht vom 17.01.2017 lediglich das Grundstück Nr. ***, KG ***, genannt wurde. Dies ergibt sich schon daraus, dass in der Zustimmungserklärung zum festgestellten Grenzverlauf gemäß § 43 Abs. 6 VermG, auf welcher die Mappen- und Flächenberichtigung, GZ: ***, basiert, sämtliche Grundstücke (Grundstück Nrn. ***, *** sowie ***, alle KG ***) angeführt waren. Daraus ergibt sich wiederum, dass Gegenstand der Grenzverhandlung sämtliche Grundstücke, die auch in der Zustimmungserklärung genannt waren, gewesen sind.

Des Weiteren wurde in der Niederschrift zum Ortsaugenschein betreffend den Abbruch des Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, vom 27.01.2017, bei dem die Beschwerdeführerin persönlich anwesend war, auf die, am 23.01.2017 festgestellten Grenzen Bezug genommen und diese als Grundlage für die Niederschrift erklärt. Die Beschwerdeführerin hat im Rahmen dieses Ortsaugenscheines die am 23.01.2017 festgestellten Grenzen nicht bestritten und auch nicht dargetan, dass Herr F für eine Zustimmung zur Grenzfeststellung im Hinblick auf die Grundstücke Nrn. *** und ***, beide KG ***, nicht ermächtigt gewesen wäre.

Überdies ging die Beschwerdeführerin, wie sich auch aus dem Vorbringen des Beschwerdeführervertreters in der mündlichen Verhandlung vom 09.05.2018 ergibt, nach wie vor von einer Vollmacht, welche auch die nicht genannten Grundstücke umfasst hat, aus. So stützte sich der Beschwerdeführervertreter vorerst darauf, dass die Mappenberichtigung deshalb rechtsunwirksam sei, weil eine bescheidmäßige Verständigung an die Beschwerdeführerin nicht ergangen sei.

Dass sich die Vollmacht des F vom 17.01.2017 lediglich auf das Grundstück Nr. ***, KG ***, bezogen habe, wurde erst am Ende der mündlichen Verhandlung am 09.05.2018, nach Einsichtnahme in den gegenständlichen Akt des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vorgebracht und ist somit als reine Schutzbehauptung zu werten. Wenngleich die schriftliche Ausfertigung der Vollmacht tatsächlich lediglich das Grundstück Nr. ***, KG ***, nennt, so waren auch die nicht explizit genannten Grundstücke Nrn. *** und ***, beide KG ***, vom Willen der Vollmachtgeberin als auch vom Willen des Bevollmächtigten hinsichtlich des Umfanges der Vollmacht erfasst. Dies ergibt sich, wie oben bereits dargelegt, daraus, dass die Beschwerdeführerin eine mangelnde Verfügungsbefugnis bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vom 09.05.2018 nicht geltend gemacht hat, obwohl ihr die auf dieser Grenzfeststellung basierende Mappen- und Flächenberichtigung des E, GZ: ***, als auch der auf diese Berichtung basierende Teilungsplan des E, GZ: ***, und somit der Umfang der geänderten Grundstücksgrenzen bekannt gewesen sind.

Für das Vorliegen einer Schutzbehauptung spricht auch, dass es sich beim Bevollmächtigten F um den Vater der Beschwerdeführerin handelt und davon auszugehen ist, dass dieser, weil er über den Umfang der Grenzfeststellung und den dortigen Gegebenheiten, vor allem aber über den tatsächlichen Verlauf der Grenze, Bescheid gewusst hatte, von der Beschwerdeführerin eine entsprechende Vollmacht erhalten hat. Im gesamten Verfahren sind keine Anhaltspunkte hervorgekommen, dass er gegen die Interessen und gegen den Willen seiner Tochter gehandelt hätte. Andernfalls hätte die Beschwerdeführerin ihrem Vater schließlich gar keine Vollmacht erteilt.

Aus all diesen Gründen ergibt sich, dass der Wille der Beschwerdeführerin zum Zeitpunkt der Erteilung der Vollmacht darauf gerichtet war, Herrn F bei der am 23.01.2017 stattgefundenen Grenzverhandlung zu ermächtigen, den Verlauf der Grenzen der Grundstücke Nrn. ***, *** sowie ***, alle KG ***, festzulegen.

Die Feststellung, dass die Mappenberichtigung bereits im Grenzkataster erfasst ist, ergibt sich aus dem E-Mail des M an die Stadtgemeinde *** vom 02.05.2018.

6. Rechtslage:

§ 28 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I Nr. 57/2018 lautet:

„Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“

Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. Nr. 106/2016, lauten:

㤠8

Verfahren für Kostenersatzleistungen und Entschädigungen

Über eine Kostenersatzleistung oder Entschädigung nach § 7 Abs. 5, § 10 Abs. 9 und § 12 Abs. 5 ist zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Wird innerhalb von 6 Monaten keine Einigung erzielt, kann innerhalb von 5 Jahren ab Eintritt des Schadens bzw. ab der Rechtswirksamkeit der zugrundeliegenden Entscheidung die Festsetzung einer Kostenersatzleistung oder Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht beantragt werden.

[…]

§ 10

Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland

(1) Änderungen von Grundstücksgrenzen im Bauland sind vor ihrer Durchführung im Grundbuch der Baubehörde anzuzeigen. Änderungen im Zuge von Straßen-, Weg-, Eisenbahn- und Wasserbauanlagen (§ 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) sind von der Anzeigepflicht ausgenommen. Grundstücke in Aufschließungszonen (§ 16 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) dürfen nur im Rahmen einer Vermögensteilung geteilt werden, wenn dies dem Zweck der Festlegung der Aufschließungszone nicht widerspricht.

(2) Die Änderung von Grundstücksgrenzen muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Flächenwidmungsplans und des Bebauungsplans;

2. die Bebauung der neugeformten unbebauten Grundstücke im Bauland darf entsprechend den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans und der §§ 49 bis 54 (Anordnung von Bauwerken) nicht erschwert oder verhindert werden;

3. bei bebauten Grundstücken darf kein Widerspruch zu bautechnischen Ausführungsbestimmungen dieses Gesetzes oder einer Durchführungsverordnung (z. B. über die Beschaffenheit von Wänden an Grundstücksgrenzen) entstehen;

4. bei Grundstücken, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche durch einen streifenförmigen Grundstücksteil verbunden werden (Fahnengrundstücke), muss dieser Grundstücksteil eine Mindestbreite von 3,5 m aufweisen.

(3) Der Anzeige nach Abs. 1 sind anzuschließen:

1. die Zustimmung der Eigentümer aller von der Änderung betroffenen Grundstücke;

2. ein von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfasster Plan der Änderung der Grundstücksgrenzen, ausgenommen bei Vereinigungen von Grundstücken, von denen kein Straßengrund abzutreten ist (§ 12);

3. ein Antrag auf Bauplatzerklärung für wenigstens ein neugeformtes Grundstück, wenn noch keines der geänderten Grundstücke Bauplatz nach § 11 Abs. 1 ist. Dies gilt nicht für Grundstücke in Aufschließungszonen.

(4) Der Plan hat zu enthalten

• die Beurkundung des Verfassers, dass die Voraussetzungen nach Abs. 2 erfüllt sind,

• einen Hinweis auf die Anzeigepflicht nach Abs. 1,

• bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans die Straßenfluchtlinien, die bei der Änderung der Grundstücksgrenzen zu beachten sind,

• die Darstellung eines Fahr- und Leitungsrechtes, wenn ein solches eingeräumt wird, und

• bei Grundstücken, die nicht nur als Bauland gewidmet sind, die Widmungsgrenzen und das Ausmaß der Baulandflächen.

(5) Die Baubehörde hat innerhalb von 8 Wochen nach Einlangen der Anzeige auf der Anzeige und einem Duplikat, das dem Anzeigeleger zurückzustellen ist, zu bestätigen, dass die angezeigte Änderung nicht untersagt wird. Im Falle einer gleichzeitigen Bauplatzerklärung (§ 11), Grundabtretung (§ 12) oder Grenzverlegung (Abs. 8) ist anstelle der Bestätigung nach Rechtskraft der diesbezüglichen Entscheidung die Bezugsklausel anzubringen.

Die Änderung von Grundstücksgrenzen ist zu untersagen, wenn

-die Voraussetzungen nach Abs. 2 nicht erfüllt sind oder

-der im Abs. 3 vorgesehene Antrag auf Bauplatzerklärung oder die Zustimmung der Grundeigentümer fehlt oder

-der Plan nicht den Inhalt nach Abs. 4 aufweist.

Wurde ein Antrag auf Bauplatzerklärung gestellt, ist dieser gleichzeitig abzuweisen.

(6) Die Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland darf im Grundbuch durchgeführt werden, wenn auf der vorgelegten Anzeige

• die Bestätigung der Nichtuntersagung (Abs. 5 erster Satz) oder

• die Bezugsklausel (Abs. 5 zweiter Satz) angebracht ist und

• das Grundbuchsgesuch vollinhaltlich der Anzeige nach Abs. 1 entspricht

und

-innerhalb von 2 Jahren ab dem Datum der Bestätigung oder der Bezugsklausel bei Gericht eingebracht wird.

Wird der Antrag auf grundbücherliche Durchführung nicht innerhalb der genannten Frist gestellt, ist die Anzeige der Grenzänderung unwirksam. Eine damit verbundene Bauplatzerklärung erlischt gleichzeitig.

Die Verbücherung eines für die Erschließung vorgesehenen Fahr- und Leitungsrechtes darf bei Grundstücken, die noch nicht gleichzeitig mit dieser Änderung der Grundstücksgrenzen zum Bauplatz erklärt werden, zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

(7) Jeder Beschluss des Grundbuchsgerichtes über die Durchführung einer Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland ist der Baubehörde zuzustellen. Gegen einen solchen Beschluss des Grundbuchsgerichtes steht der Gemeinde das Rechtsmittel des Rekurses zu.

(8) Wenn 2 Gebäude an einer Grundstücksgrenze

• eine gemeinsame Wand aufweisen und

• eines dieser Gebäude abgebrochen wird,

hat die Baubehörde die Verlegung der Grundstücksgrenze zwischen den beiden Gebäuden zu verfügen. Die bisher gemeinsame Wand muss damit zur Gänze zu dem bestehen bleibenden Gebäude gehören. Der Eigentümer des abzubrechenden Gebäudes ist verpflichtet, einen von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Teilungsplan vorzulegen. Dieser Teilungsplan ist der Verfügung der Baubehörde zugrunde zu legen.

(9) Der Eigentümer des vergrößerten Grundstücks hat dem Eigentümer des anderen eine Entschädigung zu leisten. Die Entschädigung ist aufgrund des Verkehrswertes des Grundstücks zu bemessen.“

§ 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 idF LGBl. 50/2017 lautet:

„Die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 50/2017, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“

§ 854 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), JGS Nr. 946/1811 idF BGBl. I Nr. 58/2018 lautet:

„Erdfurchen, Zäune, Hecken, Planken, Mauern, Privat-Bäche, Canäle, Plätze und andere dergleichen Scheidewände, die sich zwischen benachbarten Grundstücken befinden, werden für ein gemeinschaftliches Eigenthum angesehen, wenn nicht Wapen (Anm.: richtig: Wappen), Auf- oder Inschriften, oder andere Kennzeichen und Behelfe das Gegentheil beweisen.“

7. Erwägungen

§ 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 bestimmt, dass im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle Nr. 50/2017 am 13. Juli 2017 bereits anhängige Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind.

Auf das gegenständliche Verfahren kommt daher die NÖ BO 2014 in der Fassung vor Inkrafttreten dieser Novelle zur Anwendung.

Vorab ist festzuhalten, dass sich aus § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht ergibt, dass die Verlegung der Grundstücksgrenze in einem Bescheid mit der Abbruchbewilligung ergehen muss. Vielmehr kann dies in gesonderten Bescheiden verfügt werden. Es schadet daher nicht, dass im Abbruchbescheid vom 15.02.2018 nicht explizit auf § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 Bezug genommen wurde, da dies mit gesondertem und gegenständlich bekämpften Bescheid geschehen ist. Auch die Erläuterungen zu § 13 NÖ BO 1996 (nunmehr: § 10 Abs. 8 und 9 NÖ BO 2014) sprechen für diese Ansicht. So wird darin ausgeführt: „[…] Dadurch, dass eine gemeinsame Wand zur Gänze zum bestehenbleibenden Gebäude gehören soll, entsteht durch diesen „Überbau“ eine Bauordnungswidrigkeit, für deren Beseitigung die Baubehörde Sorge zu tragen hat, wobei die nicht erforderliche Mitwirkung durch den Gebäudeeigentümer von der Baubehörde nicht bzw. nur schwer erzwingbar ist. Die indirekte Verknüpfung der Vorlage der erforderlichen Teilungsunterlagen mit der Abbruchbewilligung, indem diese Vorlageverpflichtung dem Verursacher dieses Zustandes auferlegt wird, führt zu einer baurechtlich praktikablen Lösung. […]“. Daraus ergibt sich, dass die Erteilung der Abbruchbewilligung einerseits von der Vorlage eines Teilungsplanes abhängig gemacht werden kann. Andererseits kann aber auch mit der Abbruchbewilligung eine Vorlageverpflichtung der erforderlichen Teilungsunterlagen – wie im gegenständlichen Fall durch die Erteilung der Auflage 10 des Abbruchbescheides – verfügt werden, was dazu führt, dass die Bewilligung des Abbruches und die Verlegung der Grundstücksgrenzen in zwei voneinander getrennten Bescheiden ergehen können.

Würde man voraussetzen, dass die Bewilligung des Abbruchs und die Grenzverlegung in einem gemeinsamen Bescheid hätten ergehen müssen, wäre die Verlegung der Grundstücksgrenze nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 im gegenständlichen Fall gar nicht mehr möglich gewesen, zumal die Abbruchbewilligung vom 15.02.2017 zum Zeitpunkt der Erlassung des Grenzverlegungsbescheides erster Instanz bereits rechtskräftig geworden ist. Gerade dies würde aber dem Zweck des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014, wonach der Bestand der gemeinsamen Mauer und somit der Außenmauer des verbleibenden Gebäudes durch die Verlegung der Grundstücksgrenze gesichert werden soll, widersprechen. Dieser Ansicht war daher nicht zu folgen.

Soweit die Beschwerdeführerin den Spruch des angefochtenen Bescheides bemängelt, dass darin nämlich nur die Verlegung der Grundstücksgrenze verfügt worden sei, hingegen aber nicht die Voraussetzungen dafür, dass nämlich zwei Gebäude an einer Grundstücksgrenze existieren, die eine gemeinsame Wand aufweisen und eines dieser Gebäude abgebrochen wird, genannt worden seien, ist auszuführen, dass aus dem Satz „Die bisher gemeinsame Wand gehört somit zur Gänze zu dem bestehenbleibenden Gebäude der Grundeigentümerin A“ sehr wohl die erforderlichen Tatbestandselemente mit ausreichender Deutlichkeit hervorgehen, sodass der Spruch der belangten Behörde seiner Formulierung und seinem Umfang nach nicht zu beanstanden ist.

Bei der Grenzverlegung handelt es sich um eine Enteignung gegen Entschädigung, die nach der Rechtsprechung des VfGH nur erlaubt ist, wenn und soweit es notwendig ist, Privatrechte zu entziehen, um einem Gebot des allgemein Besten zu entsprechen (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht10, § 10 Anm 32). Es stellt sich daher die Frage, ob eine Grenzverlegung im konkreten Fall dem Gebot des allgemeinen Besten entspricht. Vor allem ist dabei aber auch der künftig geplante Neubau der C zu berücksichtigten und ist insoweit die Notwendigkeit der Grenzverlegung zu prüfen.

Zweck der Bestimmung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 ist einerseits, dass bei einem Abbruch von Gebäuden, die nur eine gemeinsame Wand aufweisen, beim bestehen bleibenden Gebäude der Verbleib der gemeinsamen Wand als Außenwand gesichert wird und, da die Situation ähnlich einem „Überbau“ ist, das Eigentum an der Wand an den Eigentümer des bestehen bleibenden Gebäudes übergehen soll, damit das Gebäude in seiner Gesamtheit bloß einem Grundstück zugeordnet wird und dessen Eigentümer sodann auch zur Gänze über dieses verfügen kann. Eine Lösung, wonach eine Außenwand eines Gebäudes im Eigentum des Nachbarn verbleiben sollte, erscheint nicht praktikabel und wollte der Gesetzgeber offensichtlich mit der Bestimmung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 auch derartige Eigentumskonstellationen verhindern.

Andererseits müssen nach derzeitigem Stand die Wände an Grundstücksgrenzen so ausgestaltet sein, dass an beiden Seiten der Grundstücksgrenze je eine Brandmauer mit der für Außenwände vorgeschriebenen Wärme- und Schalldämmung errichtet wird (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht10, § 10 Anm 10). § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 hat daher auch den Zweck, in Erfüllung der bautechnischen Voraussetzungen, dahinzusteuern, dass beide Gebäude über separate Wände verfügen.

Die Bestimmung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 sieht beim Abbruch eines der beiden Gebäude die Verlegung der Grundstücksgrenze vor, dies unabhängig von der Absicht ein neues Gebäude an Stelle des alten zu errichten. Dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach das Abbruchverfahren nicht isoliert zu betrachten sei und aufgrund des geplanten neuen Bauvorhabens der C § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 gar nicht anzuwenden sei, ist zu entgegnen, dass die Verlegung der Grundstücksgrenze nicht von einem künftigen geplanten Bauvorhaben abhängig gemacht werden kann. Denn selbst wenn geplant ist, nach dem Abbruch des alten Gebäudes ein neues zu errichten und ein Bauansuchen bereits gestellt oder eine Baubewilligung bereits erteilt worden ist, sichert dieser Umstand nicht einen tatsächlichen Bau. So ermächtigt eine bestehende Baubewilligung zwar zum Bau eines Gebäudes, sie sichert aber nicht die tatsächliche Ausführung.

Durch die erfolgte Grenzverlegung wird der Verbleib der streitgegenständlichen Mauer gesichert und erlangt die Beschwerdeführerin, unabhängig von einem Neubau der Nachbarin C, Eigentum an der Mauer und folglich auch die Verfügungsgewalt über das gesamte Gebäude. Aus Sicht der Beschwerdeführerin wird dem Grundsatz des allgemein Besten durch die Grenzverlegung somit jedenfalls entsprochen und kann die Sichtweise, dass eine Verletzung des – im B-VG gewährleisteten – Eigentumsrechtes nicht nachvollzogen werden. Aber auch der Eingriff in das Eigentumsrecht der C ist gerechtfertigt, zumal sie einerseits für die Aufgabe des Eigentums entschädigt wird und sie andererseits von der Mauer ohnehin keinen Nutzen mehr hätte. Im Ergebnis entspricht somit die Grenzverlegung im vorliegenden Fall dem Gebot des allgemein Besten, weshalb die Enteignung gerechtfertigt ist und den verfassungsrechtlichen Bestimmungen nicht widerspricht.

Zum Vorbringen, dass eine gemeinsame Wand an der Grundstücksgrenze nicht existiere, zumal aus der Detaildarstellung des Teilungsplanes hervorgehe, dass die gegenständliche Wand etwa 40 cm südlich der Grundstücksgrenze verlaufe, und daher die Voraussetzungen des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 gar nicht gegeben seien, ist auszuführen, dass nach dem reinen Gesetzeswortlaut unter anderem zwar Voraussetzung ist, dass zwei Gebäude an einer Grundstücksgrenze eine gemeinsame Wand aufweisen, nach dem Willen des Gesetzgebers und nach dem Zweck der Bestimmung aber nicht davon auszugehen ist, dass Voraussetzung ein exakter Verlauf der Mauer auf der Grundstücksgrenze ist. Vielmehr soll mit dieser Diktion nur festgelegt werden, dass eine Grenzverlegung dann stattfinden soll, wenn eine gemeinsame Mauer zwei verschiedene Gebäude, die auf zwei verschiedenen Grundstücken situiert sind, trennt. § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 zielt darauf ab, dass jedes Gebäude seine eigene Brandwand haben soll und ist die Bestimmung in diese Richtung hingehend zu interpretieren. Auch wenn sich die gemeinsame Wand daher einige Zentimeter abseits der Grundstücksgrenze befindet (im gegenständlichen Fall ist der Abstand zur Grundstücksgrenze sogar geringer als die Stärke der Mauer, weshalb es sich nur um eine geringe Abweichung handeln kann), soll sie trotzdem vom Tatbestand des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 erfasst sein. Dass im Teilungsplan die Wand – zumindest teilweise – etwas südlich der Grundgrenze verläuft, hindert nicht die Anwendung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014.

Doch selbst wenn man, wie die Beschwerdeführerin, davon ausgehen würde, dass die Voraussetzungen des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht vorliegen würden, würde man auch unter Anwendung der Regelungen des Grenzüberbaus zum Ergebnis kommen, dass die Beschwerdeführerin Eigentümerin der Mauer ist (vgl. dazu OGH vom 23.09.1997, 4 Ob 266/97i; VwGH vom 23.09.2002, 2000/05/0171).

Unerheblich ist die Feststellung der Stärke der Mauer. Gegenstand des Grenzverlegungsverfahrens nach § 10 Abs. 8 NÖ BO ist die Änderung der Grundgrenze. Aus dem Teilungsplan geht die neue Grenze – nämlich südlich entlang der Mauer – klar hervor. Aus dem Teilungsausweis und dem Teilungsplan geht auch das Ausmaß der Fläche, welche zum Grundstück der Beschwerdeführerin hinzukommt, hervor. Die Feststellung der Stärke der Wand ist für den Verlauf der Grenze nicht relevant und war daher auch keine Feststellung dahingehend erforderlich.

Über eine Entschädigung der Eigentümer des nach einer Grenzverlegung vergrößerten Grundstückes nach § 10 Abs. 9 NÖ BO 2014 ist gemäß § 8 NÖ BO 2014 zunächst eine gütliche Einigung anzustreben. Wird keine Einigung erzielt, kann die Festsetzung der Entschädigung beim örtlich zuständigen Landesgericht beantragt werden.

Über die Entschädigung entscheidet somit nicht die Baubehörde erster Instanz. Vorgesehen ist nunmehr, dass nach erfolgloser gütlicher Einigung sofort beim örtlich zuständigen Landesgericht die Entschädigung „beantragt“ werden kann. Das Landesgericht entscheidet demnach nicht nur über die Höhe der Entschädigung, sondern auch, ob der Anspruch auf die Entschädigung dem Grunde nach besteht (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht10, § 8 Anm 1).

Der Baubehörde war es somit verwehrt über die Entschädigung dem Grunde nach als auch, wie von der Beschwerdeführerin gefordert, der Höhe nach abzusprechen, da ihr die erforderliche Zuständigkeit fehlt. Die Baubehörde zweiter Instanz hätte diesen Teil des Spruches daher ersatzlos beheben müssen.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass eine Heilung des Verfahrensmangels wonach das Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 erst mit dem Bescheid erster Instanz, aber nicht davor, zugestellt worden sei, nicht möglich sei, ist zu entgegnen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine im erstinstanzlichen Verfahren unterlaufene Verletzung des Parteiengehörs jedenfalls dadurch saniert wird, dass die Partei die Möglichkeit hat, in ihrer Berufung und sodann im Zuge des Berufungsverfahrens ihren Rechtsstandpunkt darzulegen und sohin an der Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes mitzuwirken (vgl. z.B. VwGH vom 28.05.1993, 92/17/0248 mit Hinweis auf VwGH vom 20.11.1967, 0907/67). Diese Rechtsprechung wurde auch auf das Beschwerdeverfahren vor den Verwaltungsgerichten übertragen (vgl. dazu VwGH vom 24.10.2017, Ra 2016/06/0104 mit Hinweis auf VwGH vom 29.01.2015, Ra 2014/07/0102).

Durch gleichzeitige Zustellung des Gutachtens mit dem Bescheid erster Instanz und der dadurch geschaffenen Möglichkeit, sich im Berufungsverfahren und im nunmehrigen Beschwerdeverfahren zu dem Gutachten entsprechend zu äußern, ist der Verfahrensmangel im Hinblick auf die oben zitierte Judikatur geheilt. Die belangte Behörde konnte sich bei ihrer Entscheidung somit zu Recht auf das Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 stützen.

Bei Verfahren gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 ist eine Zustimmung der Eigentümer der betroffenen Grundstücke zum Teilungsplan, wie in § 10 Abs. 3 NÖ BO 2014 gefordert, nicht erforderlich. § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 bezieht sich nämlich auf amtswegige Änderungen von Grundstücksgrenzen, während die vorherigen Absätze Änderungen von Grundstücksgrenzen auf Wunsch und Anzeige der betroffenen Eigentümer zum Gegenstand haben. Der Gesetzgeber räumt den Eigentümern dabei die Möglichkeit ein, ihre Grundstücksgrenzen auf ihre eigene Initiative hin zu verlegen, dabei wird klarerweise ihre Zustimmung benötigt, während der Gesetzgeber im Fall des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 – wenn somit zwei Gebäude an einer Grundstücksgrenze nur eine gemeinsame Wand aufweisen und eines dieser Gebäude abgebrochen wird – von einer Notwendigkeit der Verlegung der Grundstücksgrenze ausgeht und hierzu keine Zustimmung der Eigentümer benötigt wird, sondern zum Schutz des Eigentümers des verbleibenden Gebäudes, von Amts wegen vorzugehen ist.

Zum Vorbringen, dass der Teilungsplan des E nicht richtig sei und keine gesicherten Grenzen enthalte, weil er auf einer unrichtigen Mappenberichtigung basiere, zumal F keine ausreichende Vollmacht innegehabt hätte, ist auszuführen, dass die Grenze vor der Grenzverlegung in der Mappen- und Flächenberichtigung des E, GZ: ***, rechtswirksam festgelegt wurde und – wie ausführlich in den Feststellungen und der Beweiswürdigung bereits dargelegt wurde – F auch die erforderliche Vollmacht für die Festlegung des Grenzverlaufes gemäß § 43 Abs. 6 VermG hatte. Der Teilungsplan basiert daher auf einer gültigen Mappen- und Flächenberichtigung. Sofern die Beschwerdeführerin darüber hinaus dessen generelle Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit, weil er in seiner Gesamtheit nicht dem Vermessungsgesetz entspreche, moniert, ist festzuhalten, dass sie diesem Teilungsplan nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten ist und kein konkretes Vorbringen dahingehend erstattet hat, weshalb die gesetzlichen Bestimmungen bei seiner Erstellung nicht eingehalten worden seien. Es ist daher von einem gültigen Teilungsplan auszugehen, der die Grundlage für die Grenzverlegung bildet.

Überdies wurde die Mappenberichtigung zur GZ: *** bereits durchgeführt und sind die dort festgelegten Grundstücksgrenzen im Grenzkataster erfasst und somit verbindlich festgelegt.

Aus der festgelegten Grundstücksgrenze, die in der Mappen- und Flächenberichtigung ersichtlich ist, ergibt sich, dass die Grenze nicht innerhalb der streitgegenständlichen Wand verläuft. Somit besteht auch kein Miteigentum gemäß § 854 ABGB. Bei § 854 ABGB handelt es sich darüber hinaus nur um eine Vermutung bis zum Beweis des Gegenteils. Bei Klärung des Grenzverlaufes durch einen Vermesser, der im konkreten Fall zum Ergebnis gekommen ist, dass die Mauer im Eigentum (auf dem Grundstück) der C steht (vgl. die Flächen- und Mappenberichtigung, GZ: 3365/MB/16,) greift diese Vermutung nicht mehr. Darüber hinaus ist hier die Verlegung der Grundgrenze Verfahrensgegenstand. Von Relevanz ist somit der Eigentumsübergang an der gegenständlichen Mauer, nicht hingegen die davor bestandenen Eigentumsverhältnisse. Diese sind bloß für das Entschädigungsverfahren wesentlich. Doch selbst bestehendes Miteigentum würde der Anwendung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht entgegenstehen, da dieser explizit „eine gemeinsame Wand“, worunter jedenfalls auch eine Wand, die im Miteigentum steht, erfasst ist, voraussetzt.

Der Einwendung, dass die in § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 formulierte Vorgehensweise nicht dem Vermessungsgesetz bzw. dem Liegenschaftsteilungsgesetz entspreche, ist zu entgegnen, dass § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 als lex specialis im Bauverfahren für derartige Konstellationen geschaffen worden ist und somit den allgemeinen Bestimmungen des Vermessungsgesetzes und des Liegenschaftsteilungsgesetzes vorgeht.

§ 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 stellt eine Form der Enteignung dar. Enteignungen bedürfen ihrem Wesen nach schon keiner Zustimmung der Betroffenen, vielmehr ist es Sinn und Zweck einer Enteignung, auch ohne Zustimmung der Betroffenen, bei Vorliegen der Voraussetzungen, das Eigentum entziehen zu können. Eine Zustimmung der Buchberechtigten des Grundstücks Nr. *** ist daher ebenso wenig notwendig, wie die Zustimmung der Eigentümer und hindert eine mangelnde Zustimmung folglich nicht die verfügte Grenzverlegung (vgl. dazu auch OGH vom 12.12.2000, 5 Ob 85/00m; VwGH vom 26.09.2013, 2013/07/0074 betreffend Enteignung nach dem Wasserrechtsgesetz).

Des Weiteren moniert die Beschwerdeführerin die ausreichende Standsicherheit der streitgegenständlichen Mauer. Dazu ist festzuhalten, dass § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 keinen bestimmten Zustand einer Mauer fordert. Aus den Erläuterungen zu § 13 NÖ BO 1996 (nunmehr § 10 Abs. 8 und 9 NÖ BO 2014) ergibt sich, dass der Zweck der Grenzverlegung in der Notwendigkeit des Weiterbestandes einer zwei Gebäuden an einer Grundstücksgrenze bisher gemeinsamen Wand, nach dem Abbruch eines der beiden Gebäude, besteht. Primäres Ziel ist es daher, den Bestand der Außenwand des bestehenbleibenden Gebäudes zu gewährleisten. Dass der Verbleib der bisher gemeinsamen Wand von bautechnischen Voraussetzungen abhängig gemacht wird, ergibt sich daraus jedoch nicht. Ob die Wand ausreichend fundiert ist und ob ihre Standsicherheit der einer Brandmauer entspricht, war daher seitens der Baubehörde im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen. Es bestand daher auch keine Notwendigkeit, den dahingehenden Beweisanträgen der Beschwerdeführerin nachzugehen. Überdies wurde die Standfestigkeit der Mauer im Gutachten des Amtssachverständigen vom 13.06.2017 und vom 06.02.208 – und somit nach dem erfolgten Abbruch – thematisiert und eine mangelhafte Standsicherheit bzw. Fundierung nicht festgestellt. Diesen Gutachten ist die Beschwerdeführerin auch nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Sie hat in ihrer Beschwerde bloß bautechnische Kenntnisse behauptet. Weshalb sie über solche verfüge, hat sie aber genauso wenig dargelegt wie konkrete Berechnungen, weshalb die Standfestigkeit nicht gegeben sei. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass am Fundament der verbleibenden Wand, vor allem durch Belassung des Kellers der C, nichts geändert wurde.

Soweit die Beschwerdeführerin die Nichterfüllung der in Punkt 5. des Abbruchbescheides vom 15.02.2017 vorgeschriebenen Auflage geltend macht, ist festzuhalten, dass die Einhaltung der darin erteilten Auflagen nicht Verfahrensgegenstand im Grenzverlegungsverfahren ist. Es war daher nicht näher auf dieses Vorbringen einzugehen. Weiters ist auch nicht Gegenstand des Verfahrens, ob für die erfolgten Bauarbeiten an der Mauer durch die Firma I eine Bewilligung erforderlich gewesen wäre bzw. ob diese Arbeiten konsenslos erfolgt sind. Im gegenständlichen Verfahren war der Prüfungsumfang auf die Rechtmäßigkeit der Grenzverlegung beschränkt.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der Revision

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Dieser Ausspruch ist kurz zu begründen.

Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist die Revision gegen ein Erkenntnis eines Verwaltungsgerichtes zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Derartige Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung sind im vorliegenden Fall nicht hervorgekommen und es folgen die Erwägungen des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich der zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Das Vorliegen einer Rechtsfrage, die über den konkreten Einzelfall hinaus Bedeutung besäße, ist nicht zu erkennen (vgl. etwa VwGH 04.08.2015, Ro 2015/02/0021).